Đồ Án Kinh Tế Đầu Tư - Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD TS ĐINH VĂN KHIÊN ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD TS ĐINH VĂN KHIÊN BÙI VĂN TRUNG – MSSV 315156 – LỚP 56KT3 1 MỞ ĐẦU 1 Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân Hoạt đ[.]

Trang 1

BÙI VĂN TRUNG – MSSV:315156 – LỚP 56KT3 1

MỞ ĐẦU

1 Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân

Hoạt động đầu tư xây dựng công trình là hoạt động có vai trò đặc biệt trong

nền kinh tế quốc dân, thể hiện ở những mặt chính sau:

- Ngành xây dựng là một trong những ngành kinh tế lớn (ngành cấp 1) của

nền kinh tế quốc dân, đóng vai trò chủ chốt ở khâu cuối cùng của quá trình sáng

tạo nên cơ sở vật chất kỹ thuật và tài sản cố định cho mọi lĩnh vực hoạt động

của xã hội dưới mọi hình thức (xây dựng mới, cải tạo, mở rộng và hiện đại hoá

tài sản cố định)

- Trực tiếp góp phần thay đổi các mối quan hệ phát triển giữa các ngành kinh

tế quốc dân như: quan hệ giữa phát triển công nghiệp với nông nghiệp; quan hệ

giữa phát triển kinh tế với phát triển văn hoá, giáo dục và các mối quan hệ khác

- Trực tiếp nâng cao chất lượng, hiệu quả các hoạt động văn hoá, xã hội,

chính trị của đất nước đóng góp vào tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập vào ngân

sách quốc gia

- Hoạt động đầu tư xây dựng sử dụng nguồn lực vô cùng lớn của xã hội, do

đó nếu hoạt động này kém hiệu quả sẽ gây ra những tổn thất to lớn, lâu dài đến

sự phát triển của đất nước

2 Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng

- Trong giai đoạn lập dự án: dự án đầu tư là cơ sở để tổ chức thẩm tra, thẩm

định và phê duyệt phục vụ cho quyết định đầu tư

- Khi dự án đã được phê duyệt, ghi trong quyết định đầu tư: dự án đầu tư là

cơ sở pháp lý để chủ đầu tư tổ chức quản lý các công việc tiếp theo sau:

+ Đăng ký đầu tư với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý;

+ Triển khai tổ chức giải phóng mặt bằng, thu hồi đất cho dự án;

+ Là cơ sở pháp lý để tổ chức công tác khảo sát xây dựng, phục vụ cho thiết

kế xây dựng;

Trang 2

+ Hồ sơ thiết kế được phê duyệt là cơ sở thực hiện các bước thiết kế chi tiết

tiếp theo sau dự án;

+ Là cơ sở để phân chia dự án thành các gói thầu, lựa chọn nhà thầu, thực

hiện các hoạt động sau dự án như: Lựa chọn nhà thầu mua sắm vật tư thiết bị

cho dự án, Lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng;

+ Là cơ sở để thương thảo, ký kết hợp đồng khi thắng thầu;

+ Là cơ sở để quản lý các hoạt động về hợp đồng, về thanh toán, quyết toán,

về bảo trì, sửa chữa công trình;

+ Được xem là bản kế hoạch để so sánh, đối chiếu với thực tế sau khi dự án

hoàn thành, đưa vào sử dụng Từ đó phát hiện sai giữa thực tế với dự án đã phê

duyệt, trên cơ sở đó tìm ra các giải pháp hiệu chỉnh khi thực hiện dự án

- Dự án có liên quan đến quyết định đầu tư, do đó chất lượng của việc lập,

thẩm định, phê duyệt không cao có thể trực tiếp ảnh hưởng đến việc đầu tư dự

án, từ đó trực tiếp ảnh hưởng đến lợi ích của chủ thể tham gia bao gồm lợi ích

của Nhà nước và cộng đồng

3 Nội dung của dự án đầu tư xây dựng (dự án khả thi)

Nội dung của dự án đầu tư xây dựng được thể hiện rõ trong Điều 7 và Điều 8

Nghị định số 12/2009/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng

công trình Dưới đây là trích dẫn nội dung của Điều 7 và Điều 8 Nghị định số

12/2009/NĐ-CP

Điều 7 Nội dung phần thuyết minh của Dự án đầu tư xây dựng công trình

1 Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản

phẩm đối với dự án sản xuất, kinh doanh; tính cạnh tranh của sản phẩm; tác

động xã hội đối với địa phương, khu vực (nếu có); hình thức đầu tư xây dựng

công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên

liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác

Trang 3

2 Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công

trình thuộc dự án; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công

suất

3 Các giải pháp thực hiện bao gồm:

a) Phương án chung về giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ

xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;

b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công

trình có yêu cầu kiến trúc;

c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;

d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

4 Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng cháy, chữa cháy và

các yêu cầu về an ninh, quốc phòng

5 Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả

năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu

hồi vốn và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính, hiệu quả xã hội của

dự án

Điều 8 Nội dung thiết kế cơ sở của Dự án đầu tư xây dựng công trình

1 Thiết kế cơ sở là thiết kế được thực hiện trong giai đoạn lập Dự án đầu tư

xây dựng công trình trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, bảo đảm thể

hiện được các thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn

được áp dụng, là căn cứ để triển khai các bước thiết kế tiếp theo

Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ

2 Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:

a) Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế; tổng mặt bằng

công trình, hoặc phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo

tuyến; vị trí, quy mô xây dựng các hạng mục công trình; việc kết nối giữa các

hạng mục công trình thuộc dự án và với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;

b) Phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu

cầu công nghệ;

Trang 4

c) Phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;

d) Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của

công trình;

đ) Phương án bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy theo quy định của

pháp luật;

e) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn chủ yếu được áp dụng

3 Phần bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

a) Bản vẽ tổng mặt bằng công trình hoặc bản vẽ bình đồ phương án tuyến

công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến;

b) Sơ đồ công nghệ, bản vẽ dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu

cầu công nghệ;

c) Bản vẽ phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;

d) Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ

yếu của công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực

4 Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội

Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài

chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Phân tích tài chính dự

án đầu tư là nội dung quan trọng nhất của dự án

Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào,

lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến

quyết định có đầu tư hay không Giúp cho chủ đầu tư có những thông tin cần

thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn

Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là

cơ sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp

giấy phép đầu tư

Trái lại với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án xuất

phát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn bộ xã hội Phân tích

kinh tế xã hội rất cần thiết vì:

Trang 5

Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh

nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó

không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế -

xã hội chung của toàn đất nước, trong đó lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp

được kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này phải được thể hiện thông qua phần

phân tích kinh tế - xã hội của dự án

Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết

phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các

ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ

chủ đầu tư thực hiện dự án

Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước

xét duyệt, để cấp giấy phép đầu tư

Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ

quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên

trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường

Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì

phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự

án này hiện ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn Vì vậy,

việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng

4.1 Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng

4.1.1 Tính toán các chỉ tiêu về số liệu xuất phát (số liệu đầu vào) đề tính

hiệu quả tài chính

a Xác định vốn đầu tư và nguồn vốn

- Nhu cầu vốn đầu tư: gồm vốn cố định và vốn lưu động

- Phân phối vối đầu tư theo thời gian

- Xác định nguồn vốn đầu tư

- Tiến độ huy động vốn và kế hoạch trả nợ

b Xác định chi phí sản xuất (dịch vụ)

Trang 6

❖ Nhóm chi phí trực tiếp ở các phân xưởng

- Chi phí nguyên vật liệu chính và phụ

- Chi phí bán thành phẩm

- Chi phí năng lượng, nước, điện…

- Chi phí quản lí cấp phân xưởng

- Chi phí khấu hao liên quan đến phân xưởng

❖ Nhóm chi phí cấp doanh nghiệp

- Chi phí quản lí doanh nghiệp

- Chi phí khấu hao trừ dần liên quan đến cấp doanh nghiệp

- Chi phí liên quan đến tiêu thụ sản phẩm

- Chi phí lãi vay vốn, thuế…

- Chi phí khác

c Xác định doanh thu

d Xác định lãi lỗ hàng năng – hoạch toán lãi lỗ:

❖ Xác định lợi nhuận trước thuế (lợi nhuận chịu thuế)

Thuế lãi của doanh nghiệp bao gồm hai phần

- Lợi nhuận để lại doanh nghiệp

- Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp

Lợi nhuận trước thuế được xác định theo công thức: 𝑳𝒕𝒕 = 𝑫 − 𝑪𝟏

Trong đó: D: doanh thu trong năm

C1: Chi phí sản xuất kinh doanh chưa bao gồm thuế thu nhập DN

❖ Xác định lợi nhuận để lại doanh nghiệp: lợi nhuận ròng

Được xác định theo công thức: 𝑳𝒓 = 𝑳𝒕𝒕− 𝑻𝑻𝑵𝑫𝑵

Trong đó: TTNDN: thuế thu nhập doanh nghiệp được tính bằng tỉ lệ phần

trăm so với lợi nhuận trước thuế

4.1.2 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án

4.1.2.1 Phân tích theo nhóm chỉ tiêu tĩnh

Trang 7

a Chi phí cho 1 đơn vị sản phẩm (Cd): chi phí bỏ ra để làm 1 đơn vị sản

phẩm được tính theo công thức

𝑪𝒅 = 𝟏

𝑵 [𝑽𝒕𝒃 𝒙 𝒊 + 𝑪𝟏] Trong đó:

- N: khối lượng sản phẩm dự kiến sản xuất trong kì

- i: lãi suất huy động vốn trung bình của dự án

- Vtb: vốn trung bình chịu lãi trong suốt thời gian hoạt động của dự án,

được xác định theo công thức:

𝑽𝒕𝒃 = 𝑮𝒕𝒃

𝟐 + 𝑽𝒍đ = 𝑽̅̅̅̅̅ + 𝑽𝒄đ 𝒍đTrong đó:

𝐺𝑡𝑏: Giá trị tài sản cố định

𝑉̅̅̅̅: Vốn trung bình cố định 𝑐đ

𝑉𝑙đ: vốn lưu động

C1: chi phí sản xuất trong kì, không tính đến thuế thu nhập DN

Phương án tốt nhất khi 𝐶𝑑 => min

b Lợi nhuận

• Lợi nhuận cho 1 kỳ - L được tính theo công thức: L = D – C

Trong đó: D: Doanh thu trong kì

C: Chi phí sản xuất trong kì Phương án đáng giá khi L > 0

Phương án tốt nhất khi L => max

• Lợi nhuận cho 1 đơn vị sản phẩm: 𝑳𝒅 = 𝑳

𝑵

Phương án đáng giá khi Ld > 0

Phương án tốt nhất khi Ld => max

c Mức doanh lợi của 1 đồng vốn đầu tư: 𝑹 = 𝑳

𝑽

Phương án đáng giá khi: R > 0

Trang 8

Phương án tốt nhất khi: R ≥ 𝑅đ𝑚

Trong đó: Rđm là mức doanh lợi định mức do chủ đầu tư đề ra

d Thời hạn thu hồi vốn đầu tư nhờ lợi nhuận 𝑻𝒍 = 𝑽

𝑳

Phương án đáng giá khi: Tl < Tđm

Phương án tốt nhất khi: Tl => min

4.1.2.2 Phân tích theo nhóm chỉ tiêu động

Hiệu quả tài chính của dự án:

• Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi

-Trong đó: Bt : Lợi ích năm thứ t trong dòng tiền thu tuỳ theo quan điểm vốn

chung hay quan điểm vốn chủ sở hữu

Ct : Chi phí năm t trong dòng tiền chi tuỳ theo quan điểm vốn chung

hay quan điểm vốn chủ sở hữu r: lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án tuỳ theo quan điểm vốn

chung hay quan điểm vốn chủ sở hữu Nếu NPV ≥ 0 => dự án đáng giá

Nếu NPV < 0 => dự án không đáng giá

• Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi

Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá

• Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi

NAV = (1 )

(1 ) 1

n n

r r NPV

r

+

r NFV

r

Nếu NAV >= 0 => dự án đáng giá

Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá



n t

t t

r C

1 ( 1 )

Trang 9

• Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

0 (1 R )

n

t t t t

I R

=

− +

Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá

Nếu IRR < r => dự án không đáng giá

• Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi

BCR = PB FB

PC =FC

Nếu BCR ≥ 1 dự án đáng giá;

Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá

4.1.2.3 Phân tích về an toàn tài chính và độ nhạy của dự án

• Phân tích an toàn nguồn vốn

Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp

nhân nhà tài trợ vốn Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và

N

=

Nhv t, : Nguồn hoàn vốn ở năm t

• Phân tích điểm hòa vốn

Doanh thu hòa vốn:

1

h

FC R

VC R

=

−

FC : chi phí cố định của dự án

VC : chi phí biến đổi của dự án

R : doanh thu của dự án

Trang 10

• Sản lượng hòa vốn của dự án

• Phân tích thời hạn hoàn vốn

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:

• Phân tích khả năng trả nợ

Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:

Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để

trả nợ, khấu hao, trích trả lãi trong vận hành

At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi

A B

Trang 11

• Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ

tiêu thực tế đạt đưọc khi thực hiện dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân

tích hiêu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu

hiệu quả này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được

đảm bảo

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%, 10%

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%,

10%

4.2 Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư xây dựng

▪ Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự

án

▪ Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án

▪ Mức thu hút lao động vào làm việc

▪ Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong

cả đời dự án

▪ Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án

Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá

kinh tế

Các chỉ tiêu xã hội: Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu

nhập cho công nhân, giả quyết thất nghiệp

Ngoài ra còn có một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi truờng sinh

thái, nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân

5 Giới thiệu dự án: tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm xây dựng, quy mô dự

án, mục đích đầu tư, giải pháp xây dựng, trang thiết bị

Trang 12

• Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng công trình nhà biệt thự cao cấp cho

thuê TDT

• Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng số 9

• Địa điểm xây dựng: La Dương, Dương Nội, Hà Đông, Hà Nội

• Quy mô dự án: Loại dự án đầu tư xây dựng công trình:Căn cứ vào QCVN

03:2009/BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/9/2009,phụ lục

A,bảng A.1:Phân loại,phân cấp các công trình dân dụng,loại công trình

nhà ở riêng lẻ biệt thự

=>Dự án thuộc cấp III Gồm 22 hạng mục chính: 6 nhà A, 4 nhà B, 7 nhà C, 5 nhà D

Trong đó: Diện tích xây dựng cụ thể của từng hạng mục Nhà A : Sxd = 23*11 = 253 m2/nhà

Nhà B : Sxd =7.5*16= 120m2/nhà

Nhà C : Sxd = 13.42*10.62-6.3*4.11+1*2.3= 118.9 m2/nhà

Nhà D: Sxd =32*24 =768m2/nhà

Tổng diện tích xây dựng là : Sxd =6A+ 4B+ 7C+ 5D

Trang 13

• Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh

Thời gian tính toán, đánh giá dự án:

• Thời gian xây dựng 2 năm

• Thời gian trích khấu hao tài sản cố định: Căn cứ vào TT 45:2013/BTC

của Bộ Tài chính ban hành ngày 25/4/2013, phụ lục I: Khung thời gian

trích khấu hao các loại tài sản cố định, mục G: Nhà cửa, vật kiến trúc, nhà

Diện tích

Tỷ lệ chiếm đất (m2) (%)

Trang 14

cửa loại kiên cố.Thì thời gian trích khấu hao tối thiểu:25 năm, thời gian

trích khấu hao tối đa 50 năm

=>Chọn thời gian trích khấu hao tài sản cố định 25 năm

• Thời gian phân tích dự án là 17 năm kể cả 2 năm xây dựng

6 Mục đích đầu tư : Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người

nước ngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng

7 Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:

• Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại

• Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng,

…) được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết

kế cơ sở, thiết kế hai bước)

• Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch

• Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là:

35%-40%

• Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu

chuẩn khách sạn quốc tế loại ba sao (* * *)

Trang 15

CHƯƠNG I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

A PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

I Xác định tổng mức đầu tư của dự án (G DA )

1 Công thức xác định tổng mức đầu tư của dự án

• Khi biết giá chuẩn XD;số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì tổng

mức đầu tư được xác định theo công thức (1)

• Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo

công thức sau:

G DA = G XD + G TB + G BT-TĐC + G QL +G TV + G K + G DP (1)

Trong đó:

▪ GXD: Chi phí xây dựng của dự án

▪ GTB: Chi phí thiết bị của dự án

▪ GBT-TĐC: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư

• Danh mục các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án

đầu tư xây dựng Khu biệt thự cho thuê TDT

• Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc

dự án

Trang 16

• Theo quyết định số 439 / QĐ – BXD ngày 26/04/2013 của Bộ Xây

dựng công bố tập suất vốn đâu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng

hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2012

• Các tập chỉ số giá phần xây dựng do Bộ Xây dựng công bố của các năm

• Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia

tăng do Quốc hội ban hành, Luật số: 13/2008/QH12 và theo thông tư số

06/2012/TT-BTC của bộ tài chính hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật thuế

giá trị gia tăng ) Lấy thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10 %, áp dụng theo mục

3 Điều 8, chương II, Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 quy định và

theo Điều 11: thuế suất 10 % của thông tư số 06/2012/TT-BTC hướng dẫn thi

hành luật thuế giá trị gia tăng về loại hàng hóa, dịch vụ áp dụng mức thuế

10% công bố ngày 11 tháng 1 năm 2012

b Công thức xác định chi phí xây dựng của dự án

Chi phí xây dựng được tính toán theo công thức (2) sau:

𝑮𝑿𝑫 = ∑𝒏𝒊=𝟏𝒈𝑿𝑫𝒊 ∗ (𝟏 + 𝑻𝑮𝑻𝑮𝑻𝑿𝑫 ) (2) Trong đó:

- 𝑔𝑋𝐷𝑖 : chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng

mục thứ i

Đối với những hạng mục thông dụng thì 𝑔𝑋𝐷𝑖 được tính như sau:

𝒈𝑿𝑫𝒊 = 𝑺𝒊∗ 𝑷𝒊

- 𝑃𝑖: Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích

hay 1 đơn vị công suất cả hạng mục thứ i

- 𝑆𝑖: Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục)

Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì 𝑔𝑋𝐷𝑖 được tính như

phương pháp lập dự toán chi tiết hạng mục

- 𝑛: số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

- 𝑇𝐺𝑇𝐺𝑇𝑋𝐷 : Thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp

Trang 17

c Tính toán suất chi phí xây dựng

• Tính toán diện tích sàn xây dựng cho các hạng mục xây dựng nhà A,B,C

Trang 18

Trang 19

• Xác định suất chi phí xây dựng công trình:

- Dự án bắt đầu thực hiện vào quý II năm 2014 nhưng bộ XD mới chỉ ban

hành tập suất vốn đầu tư năm 2012 theo QĐ số 439/QĐ-BXD

26/04/2013 nên phải quy đổi về suất vốn năm 2014 (dự kiến),thông qua

chỉ số giá xây dựng bình quân , việc tính toán thông qua công thức

SXD2014quý II = SXD2012 x (I bq quý)6 (1) Tính I bq quý

Trong đó ta có: Ibq được tính toán theo số liệu trong bảng sau, các chỉ số

giá phần xây dựng lấy theo các số liệu từ các văn bản công bố của Bộ Xây

dựng và Sở xây dựng thành phố Hà Nội Các chỉ số giá xây dựng đều được

lấy gốc năm 2011 = 100 %

Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo:

- Quyết định số 86/QĐ-SXD ngày 05 tháng 01 năm 2013 của Sở xây dựng

thành phố Hà Nội

Trang 20

- Quyết định số 2469/QĐ-SXD ngày 23 tháng 4 năm 2013 của Sở xây dựng

 Chỉ số giá phần xây dựng bình quân quý là:

Ibq quý = √99.46 ∗ 99.95 ∗ 99.4 ∗ 99.65 ∗ 100.125 = 99.72%

- Theo QĐ số 439/QĐ-BXD 26/04/2013 của Bộ Xây dựng công bố tập suất

vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp kết cấu công

trình năm 2012, có suất chi phí xây dựng tính cho 1m2 sàn là 8,3 triệu

đồng

=> SXD2012 = 8,3 (triệu đồng)

- Thay các số liệu vào phương trình (1):

Trang 21

 SXD2014quý II = 8,3* (99.72%)6= 8,16 (Triệu đồng)

- Suất chi phí xây dựng khi trước thuế VAT là:

 SXD2014 (trước thuế) = 8.16

1+0,1 = 7,42 (triệu đồng )

d Tính toán suất chi phí cho các hạng mục phụ khác

• Tính toán xây dựng bể bơi

Theo quyết định số 439 / QĐ – BXD ngày 26/04/2013 của Bộ Xây

dựng, thì đối với bể bơi không có khán đài, kích thước 16m x 8m, suất

chi phí xây dựng là 7.72 triệu đồng/ 1m2

 Suất chi phí xây dựng sân bể bơi (dự kiến) là :

SXD2014 = 7.72*(99.72%)6 =7.59(triệu đồng)

 Suất xây dựng sân trước thuế VAT dự kiến là:

SXD2014 (trước thuế) = 7.59

1+0,1 = 6.9 (triệu đồng)

• Tính toán chi phí xây dựng đường giao thông

- Khu đất có 6 đường giao thông: 2 đường dài 33m, 2 đường dài 36m và 2

đường dài 190m

 Tổng chiều dài đường giao thông là:

LGT = 2*31 + 2*34.5 + 2*190 = 511 (m) = 0.511(km)

- Theo quyết định số 439/ QĐ – BXD ngày 26/04/2013 của Bộ Xây dựng,

thì đối với đường cấp V, nền đường rộng 7,5 m, mặt đường rộng 5,5 m, lề

đường rộng 2 x 1 m (trong đó lề gia cố rộng 2 x 0,5 m đồng nhất với kết

cấu áo đường ), mặt đường gồm 1 lớp BTN dày 7 cm trên lớp móng cấp

phối đá dăm, suất chi phí xây dựng là : 11 triệu đồng/ km

- Suất chi phí xây dựng đường giao thông dự kiến là :

SXD2014 = 11*(99.72%)6=10.816(triệu đồng )

- Suất chi phí xây dựng đường trước thuế VAT (dự kiến) là :

SXD2014 (trước thuế) = 10.816

1+0,1 = 9.833(triệu đồng)

• Sân bãi đỗ xe lấy theo dự toán các công trình tương tự là 1.5 triệu đồng/m2

(chưa bao gồm thuế VAT)

Trang 22

• Tính toán chi phí xây dựng hàng rào, cổng

- Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0,6m, rào

sắt cao 1,2 m, đơn giá xây dựng 1m hàng rào dự kiến tính theo các công

trình tương tự là 1,4 triệu đồng / m (chưa bao gồm thuế VAT)

- Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính chi phí dự kiến là: 80 triệu đồng (bao

gồm trụ cổng và cổng) và 1 cổng phụ chi phí dự kiến là 50 triệu đồng

Lấy trung bình là 65 triệu đồng (chưa bao gồm thuế VAT)

• Tính toán chi phí vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh

- Đơn giá cho 1 m2vườn hoa, thảm cỏ dự kiến tính theo các công trình có

quy mô tương tự là 150 nghìn đồng /1 m2 (chưa bao gồm thuế VAT)

- Dự kiến mỗi nhà đặt 5 cây cảnh trang trí, dự kiến tổng số cây cảnh sử

dụng cho các nhà là 110 cây.Đơn giá dự kiến cho 1 cây cảnh là 350 nghìn

đồng /1 cây cảnh.(chưa bao gồm thuế VAT)

- Cây xanh bao quanh dự án gồm cây xanh ven đường, trên vỉa hè Dự

kiến khoảng 12 m / 1 cây, dự kiến khoảng 114 cây Đơn giá dự kiến mua

cây xanh là 180 nghìn đồng / 1 cây xanh (chưa bao gồm thuế VAT)

• Tính toán chi phí xây dựng hệ thống kĩ thuât ngoài nhà

- Hệ thống cấp điện ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp điện

ngoài nhà là 1.5% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm

thuế VAT)

- Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp,

thoát nước ngoài nhà là 2 % chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa

bao gồm thuế VAT)

• Tính toán chi phí xây dựng nhà quản lí và nhà bảo vệ

- Nhà quản lí khu biệt thự: Nhà 1 tầng căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch

chịu lực, mái BTCT đổ tại chỗ Theo quyết định số 439/QĐ – BXD ngày

26/04/2013 của Bộ Xây dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà trên là 4.37

triệu đồng/ 1m 2

Trang 23

 Suất chi phí xây dựng nhà quản lí dự kiến (chưa bao gồm thuế

VAT) là:

SXD2014 (trước thuế)= 4.37∗(99.72%)6

1+0.1 =3.91(triệu đồng)

- Nhà bảo vệ khu biệt thự : Nhà ở 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn

Theo quyết định số 439/QĐ – BXD ngày 26/04/2013 của Bộ Xây dựng,

suất chi phí xây dựng loại nhà trên là 1,66 triệu đồng /1 m2

 Suất chi phí xây dựng nhà bảo vệ dự kiến (chưa bao gồm thuế

VAT) là:

SXD2014 (trước thuế) = 1.66∗ (99.72%)6

1+0.1 =1.484 (triệu đồng )

• Tính toán xây dựng vỉa hè

- Chi phí xây dựng vỉa hè lấy theo đơn giá dự kiến là 0,8 triệu đồng /1 m2

sân vườn ( chưa bao gồm thuế VAT)

- Chi phí xây dựng sân vườn, sân chơi chung lấy theo đơn giá dự kiến ở các

công trình tương tự là 660.000 đồng /1 m2 sân vườn ( chưa bao gồm thuế

VAT)

• Tính toán chi phí san nền :

San nền bằng lớp cát đen dày 1m , chi phí dự kiến san nền lây theo các

công trình tương tự là 80 nghìn đồng /1 m2 (chưa bao gồm thuế VAT )

• Chi phí cho các hạng mục khác

Trong dự án lấy dự kiến bằng 0.5% chi phí xây dựng hạng mục chính

• Tính toán chi phí xây dựng dự án

• Với các số liệu và các suất chi phí tính toán dự kiến ở trên ,ta lập bảng tính

suất chi phí xây dựng của dự án

• Thuế suất thuế giá trị gia tăng : 10 %

• Đơn vị tính : triệu đồng

• Bảng suất chi phí xây dựng của dự án xây dựng khu biệt thự cho thuê TDT

e Xác định chi phí xây dựng của dự án

Trang 24

Dựa theo bảng chi phí xây dựng của dự án xây dựng khu biệt thư cho thuê

TDT ở trên => ta có chi phí xây dựng dự kiến :

GXD (trước thuế)= 155966.22 triệu đồng

GXD (trước thuế)= 171562.84 triệu đồng

Đơn vị : triệu đồng

STT Tên hạng mục Đơn vị Si Pi trước CPhí Thuế suất Thuế VAT

CPhí sau thuế

21 Tổng chi phí xây dựng của dự án 155966.22 10% 15596.622 171562.84

CHI PHÍ XÂY DỰNG CỦA DỰ ÁN : Gxd = 171562.84triệu đồng

2 Xác định chi phí thiết bị (không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không

thuộc tài sản cố định)

a Chi phí mua sắm thiết bị

• Các căn cứ xác định chi phí mua sắm thiết bị

- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm : các trang thiết

bị trong nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lí điều hành dự án

Trang 25

- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm : giá mua, chi

phí vận chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện

trường

- Thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành (theo Luật thuế

giá trị gia tăng do Quốc hội ban hành, Luật số: 13/2008/QH12 và theo thông

tư số 06/2012/TT-BTC của bộ tài chính hướng dẫn thi hành 1 số điều của

luật thuế giá trị gia tăng )

• Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau:

- mi – Gía gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN

- ni – Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiệt bị thứ i

- Ki – Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container

- Vi – Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường

- hi – Thuế và phí bảo hiểm

• Bảng thống kê số lượng các loại phòng

 Dựa theo bản vẽ thiết kế các hạng mục, ta có bảng thống kê số lượng

phòng trong các hạng mục của dự án như sau Các loại nhà:

Trang 26

- Một hệ thống PCCC chung toàn khu

- Một hệ thống lọc & bơm nước

- Mỗi biệt thự được trang bị thêm 1 máy hút bụi

- Một Bộ Video trung tâm & ăng ten trung tâm

Trang 27

Trang 28

• Theo tiêu chuẩn tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu chuẩn phục vụ của

khách sạn du lịch, ta có trang thiết bị sử dụng trong các phòng như sau:

- Phòng khách : 01 điều hòa nhiệt độ, 01 bộ bàn ghế salon, 01

telephone, 01 tivi LCD 50 inch, đầu đĩa + dàn âm thanh, 1 tủ nhỏ để

quần áo hành lí

- Phòng ngủ : 01 điều hòa, 01 điện thoại, 01 tivi LCD 50 inch, 01

giường đệm, 01 tủ quần áo, 01 tủ lạnh 180 lít, 01 bàn trang điểm

- Phòng Bếp : 01 bếp ga, 01 tủ lạnh 245 lit, 01 tủ bếp, 01 máy hút mùi,

1 lò vi sóng

- Phòng ăn: 01 bộ bàn ghế, 01 điều hòa, 01 tivi LCD 50 inch,1 máy

nước nóng lạnh

- Phòng tắm : (các thiết bị sử dụng trong phòng tắm đã được tính trực

tiếp vào phần dự toán chi phí xây dựng công trình, phần vật liệu và

phụ kiện vệ sinh theo thông tư Số: 17/2000/TT-BXD của Bộ Xây

dựng công bố ngày 29/12/2000)

- Phòng WC : (các thiết bị sử dụng trong phòng tắm đã được tính trực

tiếp vào phần dự toán chi phí xây dựng công trình, phần vật liệu và

phụ kiện vệ sinh theo thông tư Số: 17/2000/TT-BXD của Bộ Xây

dựng công bố ngày 29/12/2000)

- Phòng giặt : 01 máy giặt

- Phòng người giúp việc : 01 giường đơn, 01 điện thoại, 01 tủ đứng, 01

quạt treo tường

- Phòng sinh hoạt chung : 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32 inch, 01 dàn

âm thanh, 01 salon to, 01 điện thoai

- Phòng thờ: 01 tủ thờ

- Phòng thư viện : 01giá sách 3 tầng, 1 bàn làm việc, 01 dàn máy tính

- Phòng thay đồ : 1 giá treo quần áo, tủ quần áo 3 ngăn, gương lớn

- Phòng trang điểm : 1 bàn trang điểm

Trang 29

- Phòng điều hành quản lý : 08 bộ bàn ghế văn phòng, 01 tivi LCD 32

inch, 01 tổng đài điện thoại, 01 máy Fax, 03 điện thoại lẻ, 02 điều hòa

nhiệt độ, 01 salon to, 05 máy vi tính, 02 máy in, 01 máy nước nóng

lạnh, 3 tủ tài liệu

- Phòng trực bảo vệ: 01 bộ bàn ghế, 01 tivi 22 inch, 01 điện thoại, 01

giường đệm, 01 bàn ăn, 1 quạt treo tường

- Gara + kho: mỗi gara cho phép chứa được 01 oto con 4 chỗ

- Phòng điều hành : 01 ôtô

• Kết quả tính toán chi phí mua sắm thiết bị được thể hiện như bảng sau :

- Bảng : Chi phí mua sắm các thiết bị

- Gía các thiết bị được tham khảo theo giá cả các thiết bị trên hiện

trường tại thời điểm hiện tại

 Qua bảng tính ta có : GMSTB = 12692.55 triệu đồng ( đã bao gồm

thuế VAT )

Trang 30

BẢNG 3: CHI PHÍ MUA SẮM CÁC LOẠI THIẾT BỊ LỚN Đơn vị : triệu đồng

thuế

1 TV LCD 32 inch SAMSUNG LA32E420 Chiếc 243 5.31 1290.33 10% 129.033 1419.36

3 Điều hòa SAMSUNG HP 2 chiều AQ09TS Chiếc 244 6.075 1482.3 10% 148.230 1630.530

4 Tủ lạnh SAMSUNG RT41USGL - 375 lít Chiếc 37 7.73 286.01 10% 28.601 314.611

5 Tủ lạnh SAMSUNG RT-15FHVS - 110 lít Chiếc 152 3.15 478.8 10% 47.88 526.68

6 Máy nước nóng lạnh KANGAROO X16LDX Chiếc 38 1.75 66.5 10% 6.65 73.150

7 Máy giặt SAMSUNG WF9752N5C/XSV-7.5 kg Chiếc 10 7.21 72.1 10% 7.21 79.31

10 Máy hút bụi Hitachi CV-SU20V Chiếc 38 2.81 106.78 10% 10.678 117.458

11 Dàn âm thanh SAMSUNG HT-TZ225T Dàn 53 4.95 262.35 10% 26.235 288.585

12 Bộ sofa nội thất HOÀ PHÁT - Sofa da 252 Bộ 16 19.8 316.8 10% 31.68 348.48

13 Bộ sofa nội thất HOÀ PHÁT - Sofa da 227 Bộ 37 17.8 658.6 10% 65.86 724.46

14 Điện thoại bàn LG-ERICSSON GS-415CR Chiếc 235 0.29 68.15 10% 6.815 74.965

Trang 31

19 Tủ quần áo 2 cánh 2 ngăn kéo WR-2094 Chiếc 152 4.6 699.2 10% 69.92 769.12

20 Tủ sắt Nội thất Hòa Phát CAT09K2-1T Chiếc 27 2.6 70.2 10% 7.02 77.22

21

Tủ VOLK Tủ thấp 71.1 WT-M/BKBN

22 Bàn ghế ăn gỗ tự nhiên DKBG046 Bộ 37 3.78 139.86 10% 13.986 153.846

23 Tủ bếp xoan đào GS01 - Hãng sx Gỗ Sang Bộ 37 9.8 362.6 10% 36.26 398.86

24 Bếp gas âm kính FABER FBA05G3 3 lò Chiếc 37 4.4 162.8 10% 16.28 179.08

25 Máy hút mùi Faber 2905 MX (2 môtơ - 90cm) Chiếc 37 2.17 80.29 10% 8.029 88.319

26 Lò vi sóng Samsung GE109MST Chiếc 37 2.98 110.26 10% 11.026 121.286

27 Bàn ghế trang điểm chantily B-183 Bộ 6 5.31 31.86 10% 3.186 35.046

28 Bộ bàn phấn (Melamine) BPCN03 Bộ 152 1.26 191.52 10% 19.152 210.672

29 Bộ bàn làm việc MP/BLCT375 - NT Hòa Phát Bộ 24 1.93 46.32 10% 4.632 50.952

31 Gương Inax KF-6090VA treo tường Chiếc 36 0.81 29.16 10% 2.916 32.076

33 Bàn văn phòng chân sắt HU140 - NT Hòa Phát Bộ 8 1.325 10.6 10% 1.06 11.66

34 Tủ tài liệu CAT09K3T - NT Hòa Phát Chiếc 3 2.266 6.798 10% 0.6798 7.4778

35 Máy in tài liệu SAMSUNG ML-2250 Chiếc 2 2.72 5.44 10% 0.544 5.984

37 Quạt treo tường Điện cơ 91 QTT-V2D Chiếc 29 0.265 7.685 10% 0.7685 8.4535

Trang 32

38 Lục bình phòng thờ Bát Tràng VA 0018 00 02 Bình 60 0.3 18 10% 1.8 19.8

47 Máy tập thể dục tổng hợp Orbitrek Elite TVF-74 Chiếc 20 2.9 58 10% 5.8 63.8

48 Máy tập cơ bụng AD Rocket 6 lò xo Pro 2020 Chiếc 20 1.09 21.8 10% 2.18 23.98

Trang 33

• Chi phí lắp đặt thiết bị

- Bảng : Chi phí lắp đặt các thiết bị

- Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt

- Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết

bị cần lắp đặt

- Thuế GTGT cho công tác lắp đặt 10%

 Qua bảng tính ta có : GLĐTB = 83.321 triệu đồng ( đã bao gồm

thuế VAT)

BẢNG 4: TỔNG CHI PHÍ LẮP ĐẶT THIẾT BỊ

STT Loại thiết bị

Giá trị TB cần lắp đặt

Tỷ lệ chi phí lắp đặt

Chi phí trước thuế

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

4 Tổng đài điện thoại 38.5 0.02 0.77 0.077 0.847

5 Video & ăngten trung tâm 132 0.02 2.64 0.264 2.904

6 Tivi ,dàn âm thanh 2420.8 0.01 24.208 2.421 26.629

Trang 34

BẢNG 5 : TỔNG CHI PHÍ THIẾT BỊ

Chi phí trước thuế

Thuế GTGT

Chi phí sau thuế

1 Chi phí mua sắm thiết bị 11539 10% 12692.55

3 Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng tái định cư

• Theo quy định tại thông tư Số: 04/2010/TT-BXD do Bộ Xây dựng công bố

ngày 26 tháng 5 năm 2010, quy định về chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng

mặt bằng, tái định cư gồm có:

- Chi phí bồi thường nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất

theo quy định được bồi thường và chi phí bồi thường khác

- Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, chi phí tái định cư

- Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có)

- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật (nếu có)

• Khu đất của dự án là đất nông nghiệp trồng lúa, nên các nội dung của chi phí

bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm có :

- Bồi thường cây trồng trên đất

- Bồi thường đất

- Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm

- Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống

- Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây

dựng

• Các căn cứ xác định

- Diện tích đất sử dụng cho dự án : S = 19000 m2

Trang 35

- Căn cứ vào quy định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái

định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm

quyền phê duyệt hoặc ban hành, cụ thể là Nghị định 69/2009/ NĐ-CP

ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử

dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho thấy

đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục

đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ( theo

điều 1, mục 2 , chương II nghị định này )

- Căn cứ vào quyết định số 63/2013/QĐ – UBND của ủy ban nhân dân

thành phố Hà Nội về việc quy định về các loại đất trên địa bàn thành

phố Hà Nội năm 2014

• Phương pháp xác định

- Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư bao gồm: chi phí

bồi thường tài sản trên đất, chi phí bồi thường đất, chi phí thuê đất

- Trong dự án này giả sử khu đất dự án là khu đất nông nghiệp đang

trồng lúa, nên không có chi phí tái định cư và tổ chức tái định cư

• Xác định các chi phí bồi thường

• Chi phí bồi thường

- Chi phí bồi thường đất

 Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :

G BTĐ = G đ x S

 Trong đó : Gđ : giá bồi thường đất - đất dự án là đất ruộng, lấy

theo phụ lục 1 của quyết định Số: 63/2013/QĐ-UBND của ủy ban nhân dân thàng phố Hà Nội => Gđ = 201600 đồng / m2

S : Tổng diện tích đất

 GBTĐ = 0.2016 * 19000 = 3830.4 triệu đồng

- Chi phí bồi thường lúa

 Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức

Trang 36

- Chi phí chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

- Thực hiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định

69/2009/NĐ-CP và Điều 16 Thông tư 14/2009/TT- BTNMT, cụ thể như sau:

Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ

diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi

 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm được xác định theo công thức :

GCĐVL = 2*0.2016*19000 = 7660.8 triệu đồng

- Chi phí ổn định đời sống :

- Thực hiện theo điều 39 chương IV - quyết định Số:

108/2009QĐ-UBND của ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định như sau:

Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại các điểm a và b

khoản này được tính bằng tiền tương đương 30

kg gạo trong 01 tháng với giá 15000 đồng/kg gạo (hỗ trợ trong 12

tháng , số nhân khẩu là 40)

 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống :

GĐS = 0.015*30*12*40 = 216 triệu đồng

- Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư:

 Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư được xác định theo thực hiện theo khoản 1 điều 1 Quyết định 4621/QĐ-UBND ngày 05 tháng 08 năm 2013 của Ủy ban nhân dân thành

Trang 37

phố Hà Nội, Điều 26 Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Điều 24 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT quy định ‘Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng được tính bằng 2% trên tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án Trong đó trích 60% cho tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc Trung tâm Phát triển Quỹ đất được giao nhiệm vụ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư) để chi cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ‘

 Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư được xác định bằng công thức sau :

 Trong đó : GTĐ : giá thuê đất - được xác định theo quyết định

số 63/2013/QĐ – UBND của UBND thành phố Hà Nội về đơn giá cho thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn thành phố và bảng giá đất quận Hà Đông Đơn giá cho thuê đất phi nông nghiệp ở Dương Nội, quận Hà Đông, giá thuê đất thực hiện dự án lấy là 1.5% giá đất sản xuất phi nông nghiệp Gía đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trên đoạn đường LÊ VĂN LƯƠNG ( đoạn từ QL6 đến Phùng Hưng) là 7.791 triệu đồng / 1 m2

 Giá thuê đất 1 m2 trong 1 năm là :

GTĐ = 1.5%* 7.791 = 0.1169 triệu đồng / 1 m2

 Chi phí thuê đất trong 25 năm xây dựng và vận hành dự án là :

GCPTĐ = 0.1169 *19000* 25 = 55527.5 triệu đồng

Trang 38

• Ta có chi phí thuê đất trong 25 năm là 55527.5triệu đồng > Tổng chi phí bồi

thường là 11982.282 triệu đồng

 Ta có dự án không phải trả tiền thuê đất trong 5 năm 5tháng đầu,

sau đó dự án phải trả tiền thuê đất trong 19 năm 7 tháng

 Ta có bảng tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt

bằng và tái định cư như sau : Bảng :

BẢNG 6: CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, GP MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ

2 Chi phí bồi thường tài sản trên đất 133.0 0% 133.0

3

Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề

4 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống 216 0% 216.0

5 Chi phí tổ chức bồi thường 142.082 0% 142.082

Tổng chi phí bồi thường, giái phóng mặt bằng tái định cư 11922.28

4 Chi phí quản lí dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác

(chưa kể trả lãi trong thời gian xây dựng)

• Các căn cứ xác định

Trang 39

- Nội dung chi phí

- Các định mức chi phí hiện có

- Khối lượng và đơn giá

- Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm theo quy định

- Định mức chi phí quản lí và chi phí tư vấn xây dựng do Bộ Xây dựng

công bố theo quyết định số 957/ QĐ – BXD ngày 29 tháng 9 năm

2009

- Quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước do Bộ Tài

chính công bố theo thông tư số 19/TT-BTC ngày 14 tháng 02 năm

Trang 40

BẢNG 7 : CHI PHÍ QUẢN LÍ, CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DƯNG VÀ CHI PHÍ KHÁC

Đơn vị : triệu đồng

Tổng chi phí xây dựng và thiết bị của dự án trước thuế VAT : G xd+tb trước thuế =167580.648

Chi phí xây dựng của dự án trước thuế VAT : Gxd trước thuế =1559662.219

Chi phí thiết bị của dự án trước thuế VAT : G tb trước thuế = 11614.429

Tổng mức đầu tư dự kiến của dự án trước thuế VAT: Gtmđt dự kiến trước thuế =190287.649

1 Chi phí quản lí dự án 1.4693% 1.4693%*Gxd+tb trước thuế 2462.262 0% 0.0000 2462.2625

2 Chi phí lập dự án khả thi 0.2620% 0.262%*Gxd+tb trước thuế 439.061 10% 43.9061 482.9674

3 Chi phí thẩm tra tính khả thi 0.0400% 0.04%*Gxd+tb trước thuế 67.032 10% 6.7032 73.7355

6 Chi phí thẩm tra thiết kế 0.092% 0.092%*Gxd trước thuế 143.6449 10% 14.3645 158.0094

7 Chi phí thẩm tra dự toán 0.0896% 0.0896%*Gxd trước thuế 139.7457 10% 13.9746 153.7203

8 chi phí la ̣p hò sơ mời thàu và đánh giá hò sơ dự thàu xây dựng 0.0768% 0.0768%*Gxd trước thuế 119.7821 10% 11.9782 131.7603

9 Chi phí giám sát thi công xây dựng 1.376% 1.376%*Gxd trước thuế 2146.0952 10% 214.6095 2360.7047

10 chi phí la ̣p hò sơ mời thàu và đánh giá hò sơ dự thàu thiết bị 0.2840% 0.284%*Gtb trước thuế 32.9850 10% 3.2985 36.2835

11 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 0.2626% 0.2626%*Gtb trước thuế 30.4995 10% 3.0499 33.5494

12 Chi phí kiểm định sự phù hợp 30% 30%*Giám sát thi công 643.8286 10% 64.3829 708.2114

13 Chi phí kiểm tra phê duyệt quyết toán 0.1590% 0.159%*Gtmđt dự kiến 302.5574 0% 0.0000 302.5574

14 Chi phí kiểm toán quyết toán 0.2075% 0.2075%*Gtmđt dự kiến 394.8469 10% 39.4847 434.3316

15 Chi phí bảo hiểm công trình 2% 2%*Gxd+tb trước thuế 3351.612968 10% 335.1613 3686.7743

16 Chi phí quản lí khác còn lại 15.00% 15%* Gxd+tb trước thuế 25137.09726 10% 2513.7097 27650.8070

TỔNG CHI PHÍ QUẢN LÍ DỰ ÁN, CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XD VÀ CHI PHÍ KHÁC 39970.833 … 3720.6013 43691.434

Tiêu đề	Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân
Tác giả	Bùi Văn Trung
Người hướng dẫn	TS. Đinh Văn Khiên
Trường học	Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
Chuyên ngành	Kinh Tế Đầu Tư
Thể loại	Đồ án

Định dạng
Số trang	127
Dung lượng	1,19 MB