Quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà Nội - thực trạng và giải pháp

Quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà Nội - thực trạng và giải pháp

-

PHẠM THỤC ANH

QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI HÀ NỘI – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Chuyên ngành : Kinh tế thế giới và Quan hệ Kinh tế Quốc tế

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS NGUYỄN HOÀNG ÁNH

HÀ NỘI - 2007

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đối với bất cứ quốc gia nào, phát triển kinh tế luôn đi cùng với sự phát triển của các dự án bất động sản Là một nước có nền kinh tế đang đổi mới, Việt nam lại càng cần thiết phải chú ý vào việc phát triển cơ sở hạ tầng, trong đó có các dự án bất động sản để đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài và phát triển các nguồn lực trong nước

Trong hai thập kỷ gần đây, một trong những thay đổi mà bất cứ người dân nào cũng có thể nhận thấy, đó là sự xuất hiện của những toà nhà văn phòng, khách sạn, căn hộ, trung tâm thương mại… do nước ngoài đầu tư xây dựng và quản lý Những công trình này đã làm cho thành phố trở nên hiện đại hơn, ngày càng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội Tuy nhiên, khi Việt nam gia nhập WTO, nhu cầu về văn phòng, khách sạn, nhà ở,… và các dịch vụ có liên quan sẽ tăng lên rất nhanh chóng Để có thể có thể trở thành một thủ đô ngang tầm với các nước phát triển khác ở khu vực, Hà nội vẫn đang rất cần có thêm nhiều dự án như vậy Bên cạnh đó, làm thể nào để quản lý, vận hành và phát triển có hiệu quả nhất các dự án, vừa đảm bảo mang lại lợi ích kinh tế, xã hội cho Thành phố, vừa đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư luôn là thách thức đối với các cơ quan chính quyền và các nhà đầu tư, kinh doanh và quản lý bất động sản trong và ngoài nước

Nhận thấy tầm quan trọng của việc quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội, tác giả quyết định chọn đề tài

“Quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội: Thực trạng và Giải pháp” cho luận văn thạc sỹ của mình

2 Tình hình nghiên cứu

Trên thế giới đã có rất nhiều các đề tài, sách giáo khoa, báo, tạp chí

và các diễn đàn về quản lý và phát triển bất động sản như “Kinh tế học đô thị và thị trường bất động sản” của tác giả Denise DePasquale & William C Wheaton;

“Xây dựng thị trường bất động sản ở các nền kinh tế chuyển đổi” của Gavin Adlington và nhiều tác giả, “Các thể chế về đất đai và thị trường bất động sản” của Klaus Deininger, và các báo cáo của các tổ chức quốc tế như Ngân hàng Thế giới, Tổ chức Lương thực Thế giới, Tại Việt nam hiện nay cũng có nhiều bài báo và một số công trình nghiên cứu về bất động sản, tiêu biểu như : “Đề án phát triển thị trường bất động sản” (Đề án của Bộ Xây dựng tháng 2/2004);

“Chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản” (PGS TS Ngô Doãn Vịnh, Viện trưởng Viện Chiến lược và Phát triển, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và TS Lưu Đức Hải, Phụ trách ban nghiên cứu các ngành dịch

vụ, Viện Chiến lược và Phát triển); “Chính sách thu hút đầu tư trong và ngoài nước vào thị trường bất động sản” Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu sâu về các dự án bất động sản ở khía cạnh đầu tư nước ngoài và việc quản

lý, phát triển những dự án này Vì vậy, đây sẽ là luận văn đầu tiên nghiên cứu một cách hệ thống về việc quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài Trong đó, tác giả nghiên cứu vấn đề cơ sở lý luận về bất động sản, tình hình đầu tư nước ngoài vào các dự án bất động sản ở Việt nam và

Hà nội Tác giả cũng thu thập và tổng hợp những quan điểm, ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước, các chủ đầu tư dự án bất động sản và các nhà quản lý bất động sản đối với vấn đề này hiện nay

3 Mục đích nghiên cứu

Đề tài có những mục đích sau:

- Nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản, kinh doanh và quản lý bất động sản;

- Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam và Hà nội;

- Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường việc quản lý và phát triển các dự

án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tốt hơn, để Hà nội ngày càng phát triển trở thành một thủ đô có tầm cỡ sánh ngang các nước trong khu vực và trên thế giới trong bối cảnh Việt nam trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương mại Thế giới

4 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục đích nói trên, đề tài có các nhiệm vụ cụ thể sau đây:

- Hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản và quản lý kinh doanh bất động sản

- Đánh giá chung về thực trạng quản lý và phát triển các dự án bất động sản

có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam và Hà nội,

- Đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý và phát triển các dự án này tốt

hơn

-

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:

+ Các lý luận chung về bất động sản, quản lý và kinh doanh bất động sản

+ Tình hình quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài hiện nay và việc quản lý, kinh doanh và phát triển bất động sản của các nhà đầu tư và các công ty bất động sản

- Phạm vi nghiên cứu: Do khuôn khổ luận văn và thời gian có hạn, đề tài

chỉ nghiên cứu một số lý luận chung về bất động sản, thị trường bất động sản và quản lý bất động sản, phân tích thực trạng hoạt động quản lý và phát triển các dự

án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài Tuy nhiên, vì khái niệm bất động sản

rất rộng lớn và số lượng các dự án bất động sản ở Việt nam rất nhiều nên trong phạm vi của luận văn này, tác giả chỉ giới hạn tập trung vào nghiên cứu sự quản

lý và phát triển của các dự án bất động sản với ý nghĩa là những công trình xây dựng vốn đầu tư nước ngoài đưa vào kinh doanh văn phòng, căn hộ, khách sạn

và trung tâm thương mại tại Hà nội

6 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài dựa trên phương pháp luận nghiên cứu của chủ nghĩa Mac- Lênin

về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử Ngoài ra, đề tài còn áp dụng các phương pháp nghiên cứu khác như nghiên cứu tại địa bàn, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, diễn giải, quy nạp

và phỏng vấn một số người có trách nhiệm trong các cơ quan quản lý nhà nước

và các công ty kinh doanh và quản lý bất động sản

7 Kết cấu của luận văn

Luận văn gồm có 3 chương

Chương 1: Tổng quan về bất động sản và quản lý bất động sản

Chương 2: Tình hình quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư

nước ngoài tại Hà nội

Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện việc quản lý và phát triển các dự án

bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội

Do còn hạn chế về thời gian, nguồn tài liệu nghiên cứu và kinh nghiệm của bản thân, nội dung của luận văn sẽ không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót Tác giả mong muốn nhận được ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, các thầy cô giáo, các độc giả và những người quan tâm đến luận văn này Xin trân trọng cảm ơn

“Về mặt luật pháp, đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn với

nó với quyền sở hữu từ dưới lòng đất lên đến không gian Về mặt kinh tế, đó là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản này” [25]

Theo cách định nghĩa như trên, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan hay gắn liền đến đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định và bao gồm cả những quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng kèm theo đó

Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít khi sử

dụng các thuật ngữ bất động sản và động sản Trong pháp luật kinh tế trước đây thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định, tài sản lưu động và xác định nội hàm của chúng Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã phân chia tài sản theo thông

lệ và tập quán quốc tế thành bất động sản và động sản Trong đó, điều 174 quy định:

“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở,

các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà

ở, công trình xây dựng ở đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định Động sản là những tài sản không phải bất động sản” [6]

Trong khái niệm trên yếu tổ không thể di dời được coi là tiêu thức đầu tiên trong việc xác định BĐS Ngoài ra, khái niệm này còn liệt kê thứ tự các yếu

tố không thể di dời được như nhà xây trên đất, vật xây dựng khác gắn liền với nhà và các tài sản cố định khác do pháp luật qui định bởi vì trong BĐS còn chứa các tài sản cố định Như vậy, không kể các tài sản cố định theo cách thống kê kế toán (tàu thuỷ, máy bay, ô tô, máy móc, thiết bị ) là vật có thể di dời được song không phải là BĐS, BĐS chỉ bao gồm các tài sản cố định gắn với đất và nhà mà thôi Khái niệm của Bộ Luật Dân sự Việt Nam đưa ra nhìn nhận BĐS một cách bao quát nhất, phổ biến nhất là đất và vật kiến trúc trên đất Khái niệm này sẽ được tác giả sử dụng xuyên suốt đề tài nghiên cứu

+ BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình

thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ

sở làm việc, Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản., tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này cũng tác động lớn đến quá trình phát triển của nền kinh tế và phát triển đô thị bền vững Nhóm này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở tất cả các nước trên thế giới

+ BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là đất nông

nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm

+ BĐS đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di

sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang, Nhóm này có đặc điểm

là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Về mặt kinh tế, nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã phân chia bất động sản thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực:

+ Nhà ở là loại bất động sản được sử dụng làm nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân

+ Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước

+ Bất động sản nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vườn cây lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, các trại nuôi trồng thuỷ sản,

+ Bất động sản thương mại bao gồm các toàn nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao,

+ Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường, trường học, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng,

Dù phân loại theo cách nào, cũng có thể thấy một cách hiểu phổ biến về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu năm Như vậy, tài sản có thể coi là BĐS khi có các điều kiện sau:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

- Được sở hữu (chiếm giữ) bởi cá nhân hay cộng đồng người;

- Có thể đo lường được bằng giá trị nhất định;

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;

- Tồn tại lâu dài

1.1.1.3 Đặc điểm của bất động sản

Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác, nhưng đặc điểm nổi bật nhất của BĐS là BĐS có tính cố định và giá trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng

+ Tính cố định: là đặc trưng khác biệt của BĐS so với các loại hàng hoá

khác Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác với các thị trường hàng hoá khác Với các hàng hoá khác, người bán và người mua có thể di chuyển hàng hoá tuỳ ý nhưng điều này hầu như không thể thực hiện đối với BĐS Hàng hoá BĐS không thể đem đi trưng bày ở nơi khác mà thường phải được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các tài liệu, hình thức mô tả khác Vì đặc điểm này mà việc quản lý BĐS có thể được thực hiện dễ dàng hơn cho dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu Pháp luật qui định việc giao dịch BĐS thông qua các chứng từ, chứng thư về quyền sử dụng

và phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền nhằm mục đích quản lý chặt chẽ BĐS và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu Tính cố định còn làm cho hàng hoá BĐS mang tính địa điểm và tính địa phương rất cao Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có những giá trị rất khác nhau Ví dụ, cùng loại BĐS giống nhau nhưng ở vị trí trung tâm thành phố thì giá trị khác với

ngoại ô, ở đô thị lớn thì khác với các thị trấn nhỏ hoặc tỉnh lẻ Tính cố định này đã đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác so với các thị trường hàng hoá thông thường, thông qua dự báo và kế hoạch tạo lập chủ động của chính quyền địa phương để điều tiết cung cầu

+ Giá trị BĐS: BĐS thường được coi là các tài sản có giá trị lớn và có thể

gia tăng giá trị (thông qua đầu tư, kinh doanh…) Do đó, BĐS trở thành đối tượng để đầu tư hoặc đơn giản là để bảo toàn giá trị đồng tiền tích luỹ và cũng là đối tượng thu hút đầu cơ Giá trị BĐS đất đai có đặc thù rất khác biệt so với các BĐS khác Giá trị của BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng, hay nói cách khác, là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS Ví dụ, khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại, Nói một cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng

+ Tính hữu hạn: Bất động sản đất đai là loại tài sản bị hạn chế về mặt gia

tăng về số lượng Bản thân đất không tự sinh sôi thêm được mà chỉ có thể có các công trình được xây trên đất Quỹ đất là có giới hạn và do đó, việc xây dựng cũng không thể là vô hạn Đặc điểm này sẽ làm cho có lúc đất đai trở nên khan hiếm cho một mục đích đầu tư nào đó và giá đất sẽ bị biến động theo Vì vậy, đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có sự nghiên cứu rất kỹ trước khi đưa ra một bản quy hoạch phát triển cho một vùng, một khu vực nào đó để tránh đầu tư lãng phí, kém hiệu quả

1.1.1.4 Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá

Theo định nghĩa của kinh tế học cổ điển, để của cải nói chung trở thành hàng hoá thì xã hội phải có sự phần công lao động đến một mức độ nhất định,

đồng thời phải có sự cách biệt tương đối giữa các chủ thể sản xuất Đối với những hàng hoá đặc biệt thì phải có những điều kiện đặc biệt

Đất là tài nguyên khi nó thuần tuý là sản vật của tự nhiên, do thiên nhiên mang đến cho con người Đất có khả năng sinh lời nhưng sẽ không sinh lời nếu không có bàn tay lao động của con người

Đất sẽ trở thành hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt nếu nó hội tụ các điều kiện sau:

+ Đất phải là sản phẩm của lao động do con người bỏ công sức khai phá, giữ gìn

+ Đất phải có quyền sở hữu, quyền sử dụng tách biệt một cách rõ ràng và được pháp luật thừa nhận mới đem trao đổi, giao dịch được như đem cho thuê, đem chuyển nhượng, thế chấp,

Để đất trở thành hàng hoá, có ba điều cần chú ý sau:

+ Hàng hoá theo đúng nghĩa thì cần phải là vật có ích, và tính có ích phải

do con người tạo ra chứ không phải do thiên nhiên trao tặng và nó phải có ích cho người khác, cho xã hội chứ không phải cho bản thân người làm ra nó Như vậy, đất mới có giá trị trao đổi

+ Bản thân đất rất quý nhưng chính quyền sở hữu và sử dụng nó mới có giá trị trao đổi Có các cấp độ khác nhau về quyền sở hữu, có thể là quyền sở hữu tuyệt đối hoặc quyền thuê đất trong một thời gian nhất định theo một hợp đồng thuê đất với nhà nước hoặc người sở hữu đất Tài sản cố định trên đất cũng

có quyền sở hữu và sử dụng và có giá trị trao đổi

+ Ở Việt nam và một số nước trên thế giới hiện nay vẫn có sự tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Trong đó, đất thuộc sở hữu toàn dân

mà nhà nước là người đại diện, chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá Điều

này cũng được quy định rõ trong Luật Đất đai của Việt Nam: “Đất đai thuộc sở

hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” [8] Luật Đất đai cũng đồng

thời quy định các loại đất được tham gia thị trường BĐS cũng như các điều kiện

để đất tham gia thị trường BĐS

1.1.2 Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản

Trong kinh tế học, khái niệm kinh doanh có thể được hiểu như sau: “Kinh

doanh là một khoa học xã hội trong việc quản lý con người để tổ chức và duy trì năng suất tập thể để hoàn thành các mục đích sản xuất và sáng tạo, thông thường nhằm mục đích thu được lợi nhuận” [20] Một cách diễn giải khái niệm

này là kinh doanh là các hoạt động của con người nhằm mục đích thu được lợi

nhuận Luật Doanh nghiệp của Việt nam cũng đưa ra khái niệm: “Kinh doanh là

việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu

tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi” [7] Kinh doanh bất động sản theo đó có nghĩa là các

hoạt động của con người liên quan đến BĐS nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận Vì bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên việc kinh doanh bất động sản cũng có những điểm khác với kinh doanh những loại hàng hoá khác Theo Luật

Kinh doanh BĐS Việt Nam thì: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm

kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản” [12] Như vậy,

trong lĩnh vực bất động sản, có hai khái niệm tách rời là kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản

Cũng theo định nghĩa của Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam thì “Kinh

doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” [13] Các đối tượng thực hiện hoạt động này là các

nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ phát triển BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công nghệ,

Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh

doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá

BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS”[14] Tham gia vào hoạt động này có các công ty tư vấn đầu tư, các công

ty môi giới BĐS, các công ty quản lý BĐS, các đại lý marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán,

Tuy là những khái niệm tách rời nhau nhưng hoạt động kinh doanh BĐS

và kinh doanh dịch vụ BĐS luôn luôn đi gắn liền nhau và có tác động qua lại và ảnh hưởng tới nhau trong việc phát triển BĐS Việc kinh doanh BĐS không thể thành công được nếu như không có sự tồn tại của hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS Cũng như vậy, nếu không có hoạt động kinh doanh BĐS thì kinh doanh dịch vụ BĐS cũng không tồn tại Ví dụ, khi tìm đất đầu tư và xây dựng thì chủ đầu tư (người kinh doanh BĐS) luôn phải có sự giúp đỡ của công ty tư vấn, môi giới (người kinh doanh dịch vụ BĐS), ngược lại, phải có nhu cầu của các các nhà đầu tư BĐS thì các công ty tư vấn, môi giới và quản lý mới phát triển đựơc công việc kinh doanh của họ Khi có càng nhiều dự án kinh doanh BĐS ra đời thì sẽ có càng nhiều người tham gia kinh doanh dịch vụ BĐS

1.1.3 Thị trường bất động sản

1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường là một khái niệm thường xuyên được nhắc tới trong kinh

doanh Một trong những khái niệm chung nhất về thị trường là: “Thị trường là

một sự sắp đặt xã hội cho phép những người mua và người bán tìm hiểu thông tin và thực hiện việc trao đổi tự nguyện các hàng hóa và dịch vụ” [24] Hiện nay

cũng chưa có một khái niệm chính tắc nào được đưa ra cho thị trường BĐS Tuy nhiên, do những đặc điểm riêng của hàng hoá BĐS, từ khái niệm tổng quát có thể có các cách hiểu về thị trường BĐS như sau:

+ Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị trường và sự quản lý của nhà nước

+ Thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định

+ Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị trường Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất của BĐS Khái niệm này nghiêng về thị trường BĐS như một mô hình, tổ chức để các quyền liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập

Tuy nhiên, các cách hiểu trên đều có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS, đó là tổng hoà các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ Cụ thể hơn, đó là tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá BĐS (các quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu về BĐS) và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS Như vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hoá do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế xã hội Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường BĐS

và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp,

đó là thị trường nhà đất vì trong thị trường BĐS, thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt nhất và vận hành sôi động nhất Thị trường nhà đất được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá quyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó Quá trình trao đổi quyền sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau

Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ nó không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Kinh doanh BĐS chính là các hoạt động của các cá nhân hoặc tổ chức trên thị trường bất động sản nhằm mục đích sinh lời Các hoạt động này có thể là đầu tư, cho thuê, quản lý, chuyển nhượng BĐS,… và các dịch vụ kèm theo như môi giới, tư vấn, đánh giá bất động sản,… Do đó, thị

trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán

về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm hay chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản… và các giao dịch trên thị trường BĐS cũng chịu tác động bởi các quy luật như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, như trên các thị trường hàng hoá khác

1.1.3.2 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản

Dưới góc độ kinh tế thương mại, thị trường BĐS được nhìn nhận trên cơ

sở tổng thể các yếu tố cấu thành của thị trường này, bao gồm:

+ Hàng hoá BĐS: đất đai, công trình trên đất,

+ Các lực lượng tham gia thị trường BĐS: Người mua, người bán, nhà đầu tư, nhà quản lý, người trung gian, người thuê và cho thuê BĐS,

+ Cơ sở vật chất hạ tầng của thị trường BĐS: Nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, các phương tiện hỗ trợ cho việc trao đổi, mua bán, giao dịch, phương tiện thông tin, cơ sở pháp lý,

+ Cơ chế vận hành của thị trường: Sự quản lý của nhà nước và sự điều tiết của các quy luật trên thị trường

Như vậy, phát triển thị trường BĐS chính là thúc đẩy sự phát triển của các yếu tố nêu trên, mà cụ thể là:

+ Mở rộng quy mô và tốc độ trao đổi, mua bán, nâng cao chất lượng và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS

+ Phát triển năng lực các lực lượng tham gia thị trường, tạo điều kiện bình đẳng và công bằng cho mọi lực lượng tham gia thị trường thuận lợi theo đúng quy định của pháp luật

+ Có cơ chế đảm bảo thị trường vận hành theo các quy luật của thị trường

+ Phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng thông tin, sàn giao dịch trao đổi BĐS,

+ Phát triển các phương thức và công cụ điều tiết của nhà nước nhằm đảm bảo tính định hướng và sự ổn định của thị trường

1.1.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

+ Những đặc điểm giống với thị trường các hàng hoá khác:

- Thị trường BĐS cũng phải chịu tác động của các qui luật thị trường như các thị trường hàng hoá khác như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, qui luật cạnh tranh,…và chịu ảnh hưởng của các nhân tố như cung, cầu về BĐS, số lượng các giao dịch về BĐS, giá cả, cạnh tranh, các chính sách của nhà nước và chính quyền địa phương

- Quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS được pháp luật bảo vệ Việc giao dịch và kinh doanh BĐS luôn yêu cầu sự minh bạch, công khai

+ Những đặc điểm riêng của thị trường BĐS:

- Phương thức chuyển nhượng đặc biệt: Do BĐS không phải là hàng hoá thông thường, quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS bị tách rời nhau nên khi mua bán, chuyển nhượng hàng hoá BĐS, phải có cơ chế để quyền sở hữu được thực hiện về mặt kinh tế Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS luôn kèm theo hợp đồng, chứng thư

- Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng BĐS luôn

có các chi phí giao dịch BĐS như thuế trước bạ, phí quản lý, thuế giá trị gia tăng, thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí luật sư, phí hoa hồng cho môi giới, thông tin, Theo thông lệ thì tổng phí giao dịch BĐS hợp

lý chiếm khoảng từ 6% đến 8% giá mua bán, chuyển nhượng BĐS Việc định giá khung tổng hợp các chi phí giao dịch, dịch vụ và thuế là do các

cơ quan chức năng của nhà nước thực hiện Thuế sử dụng đất là thuế trả hàng năm tính theo hoa lợi thu trên đất Nhìn chung thì thuế sử dụng đất không ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS nhưng trong việc định giá BĐS, thuế sử dụng đất cũng được xem là một yếu tố giúp định giá BĐS chính xác hơn

- Thị trường BĐS có liên quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS Bởi

vì muốn thị trường BĐS hình thành và phát triển thì phải có cơ chế tín dụng BĐS như tín dụng cho người mua, tín dụng thế chấp, các khoản vay đầu tư dài hạn Ở các nước có thị trường BĐS phát triển thì lượng tín dụng BĐS lại càng cao và có xu hướng hình thành những ngân hàng chuyên nghiệp về tín dụng BĐS trong nền kinh tế

1.1.4 Quản lý thị trường bất động sản và quản lý bất động sản

Một trong những khái niệm khái quát nhất về quản lý là: “Quản lý là quá

trình lãnh đạo và hướng dẫn toàn bộ hoặc một phần của một tổ chức, thường là một doanh nghiệp, thông qua việc triển khai và điều khiển các nguồn lực (con người, tài chính, nguyên vật liệu, tri thức hoặc tài sản vô hình)”[25] Trong lĩnh

vực BĐS, quản lý là quá trình thực hiện và phối hợp các chức năng hoạch định,

tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát các hoạt động trong thị trường BĐS trong sự tác động của hệ thống quản lý đến hệ thống bị quản lý nhằm đạt được mục tiêu thông qua việc sử dụng các công cụ và chính sách quản lý Có thể chia hoạt

+ Định hướng: Nhà nước định hướng và hướng dẫn các doanh nghiệp

trong các hoạt động đầu tư và kinh doanh trên thị trường BĐS nhằm khai thác mọi tiềm năng phát triển thị trường thông qua các chiến lược, quy hoạch, các chương trình mục tiêu, các kế hoạch, chính sách và các quy định pháp luật

+ Tạo lập môi trường kinh doanh: nhà nước tạo lập và cải thiện môi

trường kinh doanh cho các doanh nghiệp thông qua việc khai thông các quan hệ thương mại trên thị trường BĐS và ban hành hệ thống pháp luật đồng bộ như ban hành Luật đầu tư, luật kinh doanh bất động sản, luật thuế, Nhà nước cũng thông qua các quan hệ đối ngoại của mình để thu hút đầu tư, huy động vốn cho việc phát triển thị trường BĐS

+ Hỗ trợ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS: Trong quá

trình quản lý kinh tế và thương mại, nhà nước luôn sử dụng quyền lực và khả năng của mình để hỗ trợ các doanh nghiệp thông qua các chính sách xây dựng, tín dụng, lãi suất, tỷ giá, các loại quỹ đầu tư, và các công ty tư vấn pháp luật cho doanh nghiệp Bên cạnh đó, nhà nước cũng quan tâm phát triển những lĩnh vực khác nhằm hỗ trợ cho các hoạt động của thị trường bất động sản như thông tin, xúc tiến thương mại,

+ Giải quyết các mâu thuẫn trên thị trường: Nhà nước chính là chỗ dựa

cho doanh nghiệp trong việc giải quyết những mâu thuẫn phát sinh trong giao dịch trên thị trường như mâu thuẫn giữa các chủ thể kinh doanh với nhau, mâu thuẫn trong việc thực hiện các quy định về thuế, thủ tục hành chính pháp luật, thông qua hệ thống luật pháp, các quy định, chuẩn mực và bộ máy tổ chức của mình nhằm lành mạnh hoá các quan hệ kinh tế, xã hội trong lĩnh vực BĐS và tạo động lực phát triển kinh tế Thị trường và doanh nghiệp không thể tự mình giải quyết những mâu thuẫn này

+ Điều tiết thị trường bất động sản: Thị trường điều tiết cung cầu và giá

cả theo cả hai hướng tích cực và tiêu cực Nhưng nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong nhận thức và chủ động sử dụng các biện pháp công cụ để can thiệp thị trường nhằm phát huy mặt tích cực và hạn chế mặt tiêu cực của nó Nhà nước không trực tiếp tham gia vào các nghiệp vụ kinh doanh BĐS mà chỉ tạo môi trường thuận lợi giúp các chủ thể kinh doanh pháp huy lợi thế so sánh, khai thác nội lực và nâng cao hiệu quả hoạt động

1.1.4.2 Quản lý bất động sản

Bên cạnh việc quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản còn

có hoạt động quản lý BĐS của các chủ đầu tư của dự án BĐS hoặc các công ty đứng ra quản lý BĐS thay mặt cho chủ đầu tư một dự án Ở Việt Nam , nói đến quản lý BĐS, trước đây người ta chỉ nghĩ tới việc quản lý của nhà nước bằng các chính sách, biện pháp áp dụng đối với bất động sản và việc kinh doanh BĐS (mà chủ yếu là đất đai) Tuy nhiên, sau khi thực hiện chính sách mở cửa, thu hút đầu tư của nước ngoài vào thị trường bất động sản, khái niệm quản lý BĐS (real estate management/ property management) ngày càng trở nên phổ biến đối với các nhà đầu tư BĐS Khi nhiều dự án bất động sản thương mại được xây dựng

và đưa vào hoạt động thì nảy sinh nhu cầu quản lý vận hành những BĐS này, vì phần lớn chúng được đem vào bán hoặc cho thuê Do đó, trên thị trường BĐS, cùng với việc tăng lên của số lượng các nhà đầu tư và các dự án BĐS, các tập đoàn, công ty quản lý và tiếp thị BĐS cũng ra đời và ngày càng mở rộng hoạt động của mình

Trên thế giới, quản lý BĐS được hiểu là:

“Việc quản lý đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với nó bằng một

loạt các chức năng liên quan đến đất đai và các công trình xây dựng đó, bao gồm thu tiền thuê nhà/đất, thanh toán các chi phí, sửa chữa, bảo dưỡng công trình, cung cấp các dịch vụ kèm theo, bảo hiểm, giám sát công việc của các nhân viên, đàm phán với các khách hàng (thuê hoặc mua) hiện tại và khách hàng tiềm năng ” [27]

Luật Kinh doanh BĐS của Việt Nam cũng đưa ra khái niệm dịch vụ quản

lý BĐS là: “Hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản

được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng BĐS uỷ quyền thực hiện thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản” [15] Như vậy, về cơ bản, quan điểm của nhà nước Việt

Nam về quản lý BĐS cũng gần với những khái niệm được đưa ra trên thế giới

Phạm vi công việc và trách nhiệm quản lý giữa chủ sở hữu (chủ đầu tư) BĐS và khách thuê (khách hàng) phụ thuộc vào các điều khoản và điều kiện thuê BĐS Chủ đầu tư có thể tự thực hiện các công việc này hoặc giao lại một số hoặc toàn bộ các hạng mục đó cho một hoặc một số công ty hoặc đại lý BĐS thực hiện Toàn bộ những thoả thuận của chủ đầu tư và công ty quản lý sẽ được thể hiện trong hợp đồng quản lý được ký kết giữa hai bên Trong đó sẽ có các quy định về quyền hạn và trách nhiệm của các bên, bao gồm cả việc thanh toán các chi phí Quản lý hoặc phân chia doanh thu, lợi nhuận hoặc lỗ từ việc kinh doanh

Về bản chất, quản lý BĐS cũng là một loại dịch vụ trong kinh doanh BĐS Dịch vụ này được cung cấp bởi những công ty chuyên nghiệp và đang ngày càng chứng tỏ ưu thế của mình trong việc kinh doanh các dự án BĐS có vốn đầu

tư lớn, nhất là khi nó được cung cấp từ các công ty đã xây dựng được thương hiệu hoặc uy tín cho mình

1.2 Vai trò của việc quản lý và phát triển BĐS trong nền kinh tế quốc dân

1.2.1 Làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển

Trong sự phát triển các dự án BĐS, đặc biệt là BĐS thương mại, có thể dễ dàng nhận thấy là số lượng các công trình xây dựng ngày càng tăng lên Điều này làm phong phú thêm các hình thức của tài sản BĐS và làm tăng thêm giá trị của đất nơi có công trình xây dựng đó Đồng thời, việc phát triển các dự án BĐS

sẽ kéo theo nhu cầu về một loạt nhu cầu về vật tư, vật liệu xây dựng, máy móc, trang thiết bị, công nghệ xây dựng, thông tin Khi phát triển các dự án BĐS thì các ngành sản xuất cung cấp những hạng mục này cũng phát triển theo, từ những hạng mục như sản xuất sắt thép, xi măng, gạch ốp lát, sơn, đến máy móc thiết bị như máy phát điện, điều hoà, bơm nước, và các hàng hoá tiêu dùng như đồ nội thất, đồ nhà bếp, Nếu việc quản lý BĐS tốt và thị trường

BĐS phát triển mạnh thì nhu cầu tiêu dùng các hàng hoá khác cũng tăng lên và ngược lại

Đối với các nhà đầu tư hoặc kinh doanh bất động sản, khi việc kinh doanh bất động sản phát triển thuận lợi họ sẽ tiếp tục đầu tư, mở rộng hoạt động kinh doanh của mình, thậm chí sử dụng lợi nhuận từ việc kinh doanh BĐS để đầu tư vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác để tăng khả năng sinh lời và giảm rủi ro

Do đó, vốn sẽ chuyển dịch từ thị trường BĐS sang thị trường khác và làm ngành sản xuất kinh doanh đó phát triển

1.2.2 Huy động vốn cho nền kinh tế

Khi việc phát triển các dự án BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển thì bản thân nó đã là quá trình tăng vốn đầu tư cho phát triển kinh tế Sự phát triển của BĐS chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội, và là nguồn vốn đầu tư phát triển quan trọng trong nền kinh tế quốc dân BĐS là đối tượng

để đầu tư trong thời gian dài, là nơi gom vốn và có thể chuyển vốn từ người này sang người khác thông qua giao dịch mùa bán Vì BĐS có giá vốn trên thị trường, nên BĐS có thể được chuyển thành tiền thông qua việc bán hay vay vốn tín dụng bằng thế chấp Kinh doanh phát triển BĐS thường mang lại lợi nhuận lớn, do vậy sức hấp dẫn vốn đầu tư vào BĐS lớn, thu hút được vốn đầu tư trong

và ngoài nước Khi việc vận hành, quản lý và kinh doanh BĐS phát triển, tốc độ chu chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu

tư phát triển Bản thân sự vận hành của khu vực BĐS sẽ mang đến những hiệu quả lớn theo cấp số nhân trong vòng quay kinh tế nhờ sự liên hệ mật thiết và đa dạng, tạo ra cầu về những hàng hoá và dịch vụ được sản xuất ra bởi nền kinh tế trong nước Các giao dịch thế chấp BĐS để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng BĐS là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển Trong kinh doanh BĐS, khi thực hiện thế chấp BĐS, nguồn vốn được tăng lên gấp đôi vì nhờ đó, huy động được vốn nhàn rỗi mà BĐS vẫn sử dụng phát huy được tác

dụng Góp vốn liên doanh bằng BĐS chính là tạo ra vốn đối ứng để thu hút đầu

tư nước ngoài, góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển kinh tế

1.2.3 Tăng thu nhập cho ngân sách nhà nước

Hoạt động của các công ty quản lý và kinh doanh BĐS sẽ tác động tới BĐS và mang lại những kết quả là:

+ Làm tăng giá trị của bất động sản: Từ một mảnh đất các nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng công trình, từ vận hành và khai thác công trình sẽ làm phát sinh thêm doanh thu và lợi nhuận

+ Kích thích các trao đổi hàng hoá BĐS trên thị trường, làm tăng các quan

hệ giao dịch về BĐS, khối lượng giao dịch cũng nhiều hơn do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại…

Những tác động đó đã góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước thông qua các loại thuế: thuế từ hoạt động xây dựng, tư vấn, thiết kế, thuế mua bán BĐS, chuyển nhượng BĐS, thuế trước bạ, thuế kinh doanh môi giới BĐS, thuế thu nhập doanh nghiệp (từ các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ cho thuê BĐS), thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài (đối với những dự án có vốn đầu tư nước ngoài), thuế thu nhập cá nhân (với các doanh nhân nước ngoài và những nhân viên Việt Nam có thu nhập cao từ hoạt động kinh doanh BĐS), thuế chuyển nhượng cổ phần (với các doanh nghiệp chuyển đổi hình thức đầu tư hoặc thay đổi đối tác), Ngoài ra, nhà nước sẽ có được thêm doanh thu từ các ngành sản xuất kinh doanh phục vụ cho việc phát triển các dự án BĐS

Kinh doanh và phát triển BĐS góp phần quan trọng trong việc khai thác

và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, tận dụng và phát triển BĐS để đáp ứng nhu cầu của nhân dân, tăng nguồn thu ngân sách cho nhà nước Những vùng đất giá trị thấp hoặc đang khai thác hiệu quả thấp, sau khi quy hoạch sẽ có giá trị tăng lên, nhân dân được đáp ứng về nhu cầu cư trú, làm việc Khi nhu cầu tiêu dùng BĐS tăng lên (nhu cầu về nhà ở, văn phòng, khách sạn ), nhu cầu về

các tiện ích sinh hoạt cũng tăng lên như điện, nước, gas, viễn thông, và nhà

nước sẽ có thêm nguồn thu lớn từ các dịch vụ tiện ích này

1.2.4 Mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế

Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường BĐS Do đó, sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường

đó và thị trường chung của mỗi quốc gia Tác giả Hernando De Soto, nguyên cố vấn về kinh tế và chính trị cho Tổng thống Peru, trong cuốn Mystery of Capital

đã viết: “Sự khác biệt quan trọng nhất giữa các nền kinh tế phát triển và kém phát triển là sự tồn tại hay không tồn tại một thị trường BĐS hữu hiệu và hiệu quả”[6] Khi thị trường BĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phải phát triển theo để đầu tư phát triển Nếu có nhiều giao dịch BĐS được thực hiện hoặc nhiều dự án đầu tư vào BĐS để xây dựng, bán và cho thuê, vốn đổ vào thị trường sẽ tăng lên Các ngân hàng sẽ hoạt động tích cực hơn nhờ các nghiệp vụ cho vay, định giá, thế chấp, vốn nhàn rỗi sẽ được đưa vào thị trường Khi đó, thị trường sức lao động và thị trường các loại hàng hoá, trong đó có các hàng hoá đầu vào cho thị trường BĐS như vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị vận hành trong các toà nhà, đồ trang trí nội thất, kỹ thuật công nghệ, cũng phát triển theo tương ứng Đồng thời, khi một công trình xây dựng vào sử dụng và kinh doanh, chẳng hạn, một khách sạn 5 sao, sẽ đòi hỏi một loạt dịch vụ đi kèm: dịch vụ làm sạch, dịch vụ bảo dưỡng máy móc thiết bị (điều hoà trung tâm, máy phát điện, hệ thống cung cấp nước, hệ thống cứu hoả, ), dịch vụ cây cảnh, dịch

vụ giặt là, dịch vụ an ninh bảo vệ, Như vậy, người chủ của khách sạn này phải

ký hợp đồng với một loạt các nhà cung cấp những dịch vụ nói trên với chất lượng tương xứng với toà nhà của mình Khi nhiều toà nhà làm khách sạn được đưa vào sử dụng, chẳng những thị trường cho thuê khách sạn phát triển mà sẽ kéo theo sự phát triển của các thị trường dịch vụ phục vụ cho dịch vụ cho thuê

khách sạn và sự phát triển này cũng có cạnh tranh, đặc biệt là khi các khách sạn cũng cạnh tranh lẫn nhau về chất lượng dịch vụ Điều đó cho thấy, khi thị trường bất động sản sôi động, nó kích thích những thị trường khác phát triển

Trong hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước Sự phát triển của các dự án BĐS góp phần tạo điều kiện cho các chủ thể là người nước ngoài tham gia giao dịch và đầu tư vào phát triển BĐS trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh các lĩnh vực khác và thậm chí có thể cư trú và sinh sống tại đó Tại các nước đang phát triển, đầu tư nước ngoài là một kênh huy động vốn vô cùng quan trọng Nếu chỉ bằng các nguồn lực trong nước, bản thân các quốc gia này không thể có được những công trình xây dựng chất lượng cao, quy mô lớn dùng cho các mục đích như làm khách sạn, văn phòng, căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại Bất cứ nhà đầu tư nào khi quyết định đầu tư vào một địa phương cũng đều cần đến địa điểm giao dịch, làm việc, cư trú, giải trí, có chất lượng tốt Nếu thị trường BĐS phát triển, sẵn sàng đáp ứng những yêu cầu này thì nhà đầu tư

sẽ thuận lợi hơn trong việc triển khai các dự án sản xuất kinh doanh của mình Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, các dân tộc, đẩy nhanh quá trình hội nhập của quốc gia đó

1.2.5 Giữ gìn ổn định xã hội

Việc quản lý và phát triển các dự án BĐS, trong đó có đất đai, luôn gắn liền với các chính sách về đất đai Việc kinh doanh và phát triển BĐS sẽ được thể hiện trong sự phát triển của thị trường BĐS Ở bất cứ quốc gia nào, thị trường BĐS cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định

xã hội Chính sách đất đai không phù hợp (không có sự quản lý tốt) sẽ dẫn đến

sự rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả, làm cho giá cả lên xuống thất thường… Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương, chính sách của nhà nước, sẽ hạn chế sự phát

triển của BĐS hoặc thậm chí dẫn đến tình trạng đóng băng thị trường BĐS Do

đó, các hoạt động sản xuất, đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung cũng bị ảnh hưởng theo Nhà nước, thông qua việc xây dựng pháp luật (luật đất đai, luật đầu tư, luật kinh doanh BĐS, các văn bản dưới luật, ) và hoạch định các chính sách về BĐS, cũng như tổ chức và thực hiện có hiệu quả các chính sách này, quản lý tốt hoạt động kinh doanh BĐS trên thị trường sẽ xoá

bỏ được tình trạng “kinh doanh ngầm”, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ, và các

tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh và phát triển BĐS Thị trường BĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS,

do đó sẽ góp phần làm cho xã hội được ổn định hơn

1.2.6 Tạo công ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân

Các dự án kinh doanh và phát triển BĐS và các dịch vụ BĐS luôn thu hút rất nhiều lao động tham gia, từ những công việc đòi hỏi lao động trí thức như quản lý, tư vấn, tiếp thị, kỹ thuật … đến những công việc lao động chân tay như làm sạch, chăm sóc cây cảnh, khuân vác,… Vì vậy, việc phát triển các dự án BĐS đã góp phần giải quyết công ăn việc làm cho rất nhiều người lao động

Về mặt xã hội, khi các dự án đầu tư và BĐS tăng lên, bộ mặt của đô thị cũng như nông thôn sẽ thay đổi Một thành phố với nhiều công trình xây dựng đẹp với chất lượng cao, được quy hoạch hợp lý sẽ khẳng định “đẳng cấp” của quốc gia Thị trường BĐS phát triển buộc các nhà đầu tư, các nhà sản xuất hàng hoá đầu vào và cung ứng các dịch vụ đi kèm phải không ngừng nâng cao trình

độ khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất hàng hoá và dịch vụ Do đó, điều này không những góp phần đáp ứng nhu cầu phát triển BĐS, phát triển sản xuất mà còn đáp ứng tiêu dùng thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động phục vụ nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi giải trí, giao tiếp cộng đồng,…

Xã hội ngày càng phát triển, quan niệm tiêu dùng của nhân dân ngày càng thay đổi theo chiều hướng yêu cầu ngày càng cao lên Ngày càng xuất hiện những cá

nhân có thu nhập cao, có điều kiện sử dụng những căn hộ tiện nghi cao cấp, các

sự kiện quan trọng cũng muốn tổ chức tại các khách sạn, nhà hàng lớn, ngày nghỉ cuối tuần cần có nơi vui chơi giải trí, mua sắm, nhu cầu tiêu dùng cao hơn nhu cầu tiết kiệm Việc phát triển kinh doanh BĐS đáp ứng các nhu cầu này

và có thể mở ra những hạng mục mới, tiếp tục kích thích nhu cầu tiêu dùng và mức sinh hoạt chung được nâng lên

Tóm lại, thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường xã hội, do đó, sự phát triển của thị trường này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hoá, và nói chung là tác động tốt đến sự phát triển thị trường chung, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân

1.2.7 Góp phần đổi mới chính sách

Quan sát các hoạt động đầu tư, kinh doanh, quản lý và phát triển BĐS cũng như các phản ứng của thị trường BĐS đối với các chính sách, nhà nước có thể nhận ra những điểm chưa hợp lý trong các chính sách của mình, đặc biệt là các chính sách đối với đất đai để từ đó sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các chính sách này Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế xã hội, được thực hiện chủ yếu qua thị trường Khi chính sách quản lý đất đai và BĐS không hợp lý sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, sẽ làm xuất hiện các hiện tượng tiêu cực Ví dụ, chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng không hợp lý sẽ dẫn đến việc kiện tụng, không chấp hành quyết định làm chậm tiến độ của cả dự án, gây lãng phí vốn, tăng chi phí Chính sách hành chính nhà đất rườm rà (nhiều ban bệ, nhiều cửa, nhiều con dấu ) sẽ dẫn đến hiện tượng quan liêu, tham nhũng Khung giá cả BĐS không hợp lý sẽ dẫn đến hiện tượng đầu cơ BĐS hoặc đóng băng thị trường BĐS, làm giá cả thị trường sai lệch với bản chất thực tế

Hoạt động quản lý và phát triển BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở, các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế xã hội khác Từ thị trường đất đai và BĐS, nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của các chính sách trong hệ thống quản lý đất đai và những chính sách liên quan như chính sách xây dựng, chính sách tài chính, Qua đó, nhà nước sẽ không chỉ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện các chính sách mà còn giám sát chặt chẽ các công tác tổ chức thực hiện các chính sách đó, quản lý hoạt động của các doanh nghiệp

từ nhà đầu tư cho đến những nhà kinh doanh, môi giới và quản lý BĐS để đảm bảo sự phát triển của một thị trường BĐS lành mạnh

1.3 Một số bài học kinh nghiệm về quản lý và phát triển BĐS ở một số nước trong khu vực Châu Á - Thái bình dương

1.3.1 Quản lý thị trường nhà ở tại Singapore thông qua Ủy ban Phát triển nhà

Mặc dù là một quốc gia phát triển với GNP bình quân đầu người thuộc diện cao nhất thế giới, vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư khác nhau ở đây cũng không đơn giản, đặc biệt, Singapore có diện tích nhỏ (nghĩa là quỹ đất vô cùng hạn chế) trong khi lại thu hút nhiều người nhập cư Vì vậy, vấn đề nhà ở cho nhân dân là mối quan tâm hàng đầu của chính phủ trong việc quản lý lĩnh vực bất động sản

Chính phủ Singapore đã có những biện pháp quản lý thị trường nhà ở rất hiệu quả để hỗ trợ tài chính đáng kể cho những người thuộc diện có thu nhập không cao mà điển hình là việc thành lập Uỷ ban Phát triển nhà ở Singapore đầu

tư vào các căn hộ cho nhân dân Uỷ ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 với dự định chỉ xây nhà cho thuê nhưng sau 4 năm, chính phủ quyết định phải bán những căn hộ đó Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân có sở hữu một tài sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo cho nó và cả đất nước Để dân chúng có thể mua được nhà, chính phủ cung cấp các khoản tiền

vay để sao cho mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà Đồng thời, thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (là một dạng quỹ bảo hiểm) bắt buộc

cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn giá trên thị trường

Hiện nay, hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân ở đây được sống trong những căn hộ và Uỷ ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong

đó 90% thuộc sở hữu cá nhân [17]

Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kế hợp nhiều yếu tố Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngày từ đầu nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm Trước kia, người dân chỉ cần những căn nhà có diện tích 35 m2, nay tối thiểu phải 60 m2với 2-3 phòng ngủ

Các nhà kiến trúc, xây dựng cũng rất quan tâm đến tính cộng đồng vì Singapore là quốc gia mang tính đa văn hoá với nhiều dân tộc cùng chung sống Đồng thời, mỗi khu đô thị mang một bản sắc riêng Đặc biệt, ai mua căn hộ ở gần bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn

Những năm 90, chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nó tiếp tục hấp dẫn và người dân sẽ không chuyển đi nơi khác Chẳng hạn, những khu nhà ở có thời gian 30 năm sẽ được cải tiến nội thất, trong đó cứ mỗi một đô

la chi phí, người dân sẽ chỉ phải bỏ ra 20 cent, còn lại, chính phủ sẽ bỏ ra 80 cent Trước khi thực hiện một phương án nào đó, nhà quản lý sẽ tiến hành bỏ phiếu, nếu người dân ủng hộ thì sẽ tiến hành

Ngoài ra, chính phủ cũng có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ Những gia đình nào cư trú được 40 năm rồi có thể di rời sang căn hộ gần đó có điều kiện sinh hoạt tốt hơn, còn những gia đình trẻ có thể chuyển đến ở những khu căn hộ cũ

Chính phủ cũng đẩy mạnh thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà

ở, tháng 7 năm 2003, Singapore thực hiện chính sách công ty hoá các cơ quan

thuộc Uỷ ban Phát triển nhà như xây dựng, thiết kế Năm 2006, chính phủ

mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn

1.3.2 Quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai ở Malaysia

Tại Malaysia, những chính sách đô thị nhìn chung thực sự thành công trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế xã hội Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế Malaysia 8%/ năm chính là bằng chứng cho điều này [18] Mục tiêu chủ yếu của Malaysia là tăng trưởng cùng với công lý và công bằng xã hội Các chính sách

đô thị đã được soạn thảo để giúp đạt được mục tiêu kép tái cơ cấu xã hội và giảm nghèo

Vì những diện tích lớn ở Malaysia được sở hữu trong thời kỳ thuộc địa nên trong nhiều trường hợp chính phủ phải thu hồi đất tư khi muốn thực hiện những dự án quy mô lớn Malaysia có những luật thu hổi đất đai rất mạnh, không những cho những dự án công cộng mà còn để bán lại cho tư nhân Chính phủ can thiệp vào phát triển đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch về đất đai Không ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu không được sự cho phép của chính quyền địa phương

Để ngăn chặn việc tích tụ đất của những người mua được đất rẻ để xây nhà ở, tiểu bang ban hành quy định là đất phải được phát triển trong vòng hai năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu

Để ngăn chặn những người mua được đất bán lại để thu lợi nhuận nhanh chóng, các lô nhà phải kèm theo điều kiện là chúng không thể được bán hoặc chuyển nhượng nếu không được chính quyền tiểu bang cho phép

Chính quyền ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập BĐS được dùng để giảm thiểu sự đầu cơ đất và BĐS Chính sách yêu cầu chủ đầu tư tư nhân phải dành một phần các toà nhà mới xây cho một nhóm người Malaysia nhất định Điều này dựa trên quan điểm rằng nếu để mặc cho tác động của thị trường thì nhiều nhóm kinh tế xã hội có thể bị tính giá cắt cổ trên thị trường đất, nhà nước yêu cầu các nhà đầu tư đất đai tư nhân phải dành một phần nhất định trong các

kế hoạch phát triển của họ cho những người nghèo, tỷ lệ giảm giá trên giá quảng cáo từ 5%-15% được quy định tuỳ từng tiểu bang Chính phủ cũng yêu cầu những nhà đầu tư tư nhân phải xây dựng một tỷ lệ 30% nhất định cho những căn

hộ giá rẻ trong chương trình xây nhà của họ

Đối với người nước ngoài, chính phủ cho phép có thể mua bất động sản

có giá trị trên 250.000 Ringit mà không phải in phê duyệt của Uỷ ban Đầu tư Nước ngoài và sẽ không có quy định nào về việc sử dụng hay hạn chế số lượng căn nhà được phép mua Bất cứ người nước ngoài nào muốn sống tại Malaysia đều có thể mua bất động sản cho riêng mình, theo ước tính sẽ nằm trong khoảng giá từ 700.000 đến 900.000 Ringit [29] Đây là tín hiệu cho thấy Malaysia đang từng bước xoá bỏ quan liêu Tuy nhiên, chính phủ sẽ có những biện pháp để bảo

vệ người mua trong nước bằng các quy định phân bổ suất mua và giảm giá khi mua bất động sản Bằng quy định này, chính phủ mong muốn sẽ xây dựng được một môi trường kinh doanh thân thiện với các thủ tục hành chính nhanh gọn hơn

để thu hút các dự án đầu tư vào những năm tới

1.3.3 Kinh nghiệm đền bù giải phóng mặt bằng và quản lý hiện tượng bong bóng về nhà đất ở Trung Quốc

Cũng giống như Việt nam, tại Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu toàn dân còn đất ở thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động Theo quy định của Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức: Cấp đất (giao đất, không thu tiền sử dụng đất); xuất nhượng đất (giao đất có thu tiền sử dụng) và cho thuê đất

Trong trường hợp nhà nước cần thu hồi đất của người đang sử dụng dùng vào mục đích công cộng, vì lợi ích quốc gia, nhà nước sẽ có chính sách đền bù

và tổ chức tái định cư cho người bị thu hồi đất Do sự khác nhau về hình thức sở

hữu đất đai ở thành thị và nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này Đối với trường hợp bồi thường nhà ở tại thành thị, chủ yếu, nhà nước bồi thường bằng tiền căn cứ vào giá thị trường BĐS tại thời điểm thu hồi do các tổ chức tư vấn về giá đất đưa ra Còn đối với trường hợp bồi thường nhà ở tại khu vực nông thôn, khi thu hồi chính quyền có cách thức bồi thường linh hoạt hơn: Tiền bồi thường về sử dụng đất đai chỉ bồi thường cho tập thể, tiền bồi thường về hoa màu thì người nông dân hoặc người nhận khoán ruộng đất được hưởng, Để giải quyết các khó khăn về việc làm cho nông dân khi bị thu hồi ruộng đất, nhà nước thực hiện chính sách chi trả tiền dưỡng lão hàng năm cho những người cao tuổi, hỗ trợ tiền đi tìm việc mới cho những người đang ở độ tuổi lao động

Quyết định của chính phủ từng bước xoá bỏ việc sở hữu nhà nước trong lĩnh vực nhà cửa vào đầu những năm 1990 đã mở đường cho sự phát triển của thị trường nhà ở Trung Quốc Việc thiết lập thị trường nhà thứ cấp vào năm

1999 đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh BĐS cùng với việc cho phép các ngân hàng thương mại được thực hiện dịch vụ thế chấp đã làm tăng khả năng mua nhà của nhân dân, cả hai biện pháp này đã kích thích cầu về BĐS Chính phủ, nhờ thu thêm được lợi ích từ các loại thuế BĐS và doanh thu bán đất

đã có những khuyến khích về tài chính để kích thích việc phát triển của lĩnh vực BĐS, do đó đã làm tăng hiện tượng “bong bóng” trong thị trường nhà đất Từ

2001 đến 2003, ước tính thu được 910 tỷ NDT chỉ từ việc bán đất so với 6,7 tỷ NDT năm 1998 [20] Hơn nữa, trong những năm gần đây, vốn nước ngoài được

đổ vào thị trường nhà đất do dự đoán đồng NDT sẽ lên giá Nhiều nhà đầu tư trong nước chuyển sang đầu cơ do giá cả bất động sản tăng cao và không có dấu hiệu giảm xuống, chỉ trong thời gian ngắn có thể thu lợi lớn từ các căn hộ Theo

dự đoán, khoảng 20% tổng số các bất động sản sẽ tại các thành phố lớn sẽ không

có người ở Thị trường BĐS tại Thượng Hải là một sự phản ánh độ nóng của ngành kinh doanh BĐS trong vài năm qua Giá bán trung bình của các căn hộ

chung cư đã tăng gấp đôi từ 6.000 NDT/ m2 cuối tháng 6/2004 lên 13.000 NDT/

m2 vào tháng 2/2005 Trong năm 2004, theo số liệu của Ngân hàng Nhân dân Trung hoa (People’s Bank of China), 76% các khoản vay mới tại Thượng Hải là

để phục vụ ngành BĐS [21] Từ tháng 3/2005, chính phủ đã sử dụng các biện pháp làm dịu thị trường BĐS tập trung vào việc quản lý chặt chẽ việc cho vay của ngân hàng và hạn chế kinh doanh BĐS như:

+ Đánh thuế nhận vốn bằng 10% đối với các căn hộ không có người ở trong vòng hai năm kể từ khi mua

+ Tăng lãi suất vay thể chấp lên 20 điểm

+ Tăng số tiền yêu cầu thanh toán ban đầu của các khoản vay thế chấp từ 20% lên 30% tổng giá trị BĐS

+ Cấm người đi vay thế chấp hai lần

+ Đánh thuế suất gấp đôi đối với doanh thu bán hàng và thuế bất động sản của những căn hộ cao cấp tại Thượng Hải

+ Công bố rộng rãi các kế hoạch cung cấp đất cho các dự án xây nhà ở

Các biện pháp trên đã làm chậm việc tăng giá BĐS:

“ Theo thống kê của eHomeday, một website chuyên về giao dịch BĐS của Thượng Hải, tỷ lệ tăng giá trung bình tại 35 thành phố lớn và vừa là 8% vào quý 2 năm 2005, so với 12,5% vào quý 1 năm 2005 và 14,4% vào năm 2004 Giá bán trung bình của các căn hộ đã giảm từ rất cao là 13.000 NDT/ m 2 vào tháng 2/2005 xuống khoản 7.200 NDT/ m 2 vào cuối tháng 7/2005 Theo điều tra của Ngân hàng Nhân dân Trung hoa về tiết kiệm gia đình tại khu vực thành thị vào tháng 5/2005, tỷ lệ các hộ gia đình dự định mua nhà vào quý 3 năm 2005 đã sụt xuống 290 điểm so với quý trước xuống chỉ còn 19,1% Tuy nhiên, bất chấp các nguy cơ rủi ro về BĐS, những người mua vẫn tìm cách điều chỉnh các kế hoạch của họ ở tầm ngắn hạn để đối phó với các biện pháp chặt chẽ vì điều này không cho thấy quyền lợi của họ trong thị trường BĐS đã hết Kết quả điều tra

vào tháng 7/2005 cho thấy 70% những người được hỏi tin rằng giá nhà vẫn tiếp tục tăng trong tương lai so với chỉ 11% số người tin rằng giá nhà

sẽ giảm xuống” [22]

Hiện nay, thị trường BĐS của Trung Quốc vẫn được ví như một thỏi nam châm thu hút được rất nhiều công ty nước ngoài và người Hoa ở nước ngoài Việc các công ty này từ đầu đến không quan trọng bằng việc năng lực cạnh tranh của họ ra sao Với nhiều thể chế thị trường được hoàn thiện hơn, cuộc cải cách nhà ở sâu rộng, thị trường tài chính hoàn thiện hơn và chính sách giao dịch chuyển quyền sử dụng đất công khai, các doanh nghiệp xây dựng nước ngoài càng tự tin hơn khi quyết định đầu tư vào Trung Quốc

1.3.4 Hệ thống quản lý bất động sản Torrens của Australia

Australia là nước có hệ thống quản lý đất đai và thị trường BĐS đạt tới trình độ phát triển rất cao Trong đó, hệ thống quản lý BĐS “Torrens” ở của nước này được coi là một trong những hệ thống quản lý BĐS hữu hiệu và hiệu quả nhất trên thế giới Đây là hệ thống quản lý BĐS được thiết lập từ năm 1858 bởi Thủ tướng Nam Australia, lúc đó là Sir Robert Torrens với ba nguyên tắc chính là:

+ Nguyên tắc cái gương: Bảo đảm rằng cơ quan đăng ký phản ánh đầy đủ các lợi ích hợp pháp trên mảnh đất

+ Nguyên tắc màn che: Có nghĩa là sau khi đã đăng ký, không cần phải xem xét

“phía sau tờ trước bạ” để xác định các lợi ích trước đó đối với mảnh đất

+ Nguyên tắc bảo đảm: Các thông tin trên tờ trước bạ được bản đảm bởi nhà nước

Hệ thống Torrens cần phải có bốn tính chất: nhanh chóng, đơn giản, chi phí thấp, và phù hợp với đòi hỏi của cộng đồng Bổ sung cho hệ thống Torrens, gần đây Australia còn quản lý BĐS qua hệ thống “trước bạ không gian” (Strata Title) để chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ thuộc nhà cao tầng Về cơ

bản, toàn bộ hệ thống quản lý BĐS ở Australia dựa trên nguyên tắc thị trường tự

do về đất đai và BĐS Đất đai được coi như một loại hàng hoá thông thường như các hàng hoá khác Quản lý BĐS là hoạt động độc quyền của nhà nước cho dù

có sự tham gia của rất nhiều tác nhân tư nhân như đo đạc địa chính, giao dịch BĐS hay định giá BĐS Những hoạt động này được điều tiết, quy định rất chặt

chẽ và nhưng bên tham gia đều phải có giấy phép

Australia quan niệm đất đai nói riêng và các BĐS nói chung là nguồn lực

cơ bản của quốc gia, việc phân bổ và quản lý đất đai có hiệu quả đóng góp vô cùng quan trọng cho sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước Về danh nghĩa, đất đai thuộc về nhà nước Tuy nhiên, trên thực tế, các cá nhân có quyền nắm giữ lâu dài (free hold) hoặc nắm giữ có thời hạn (lease hold) đối với một mảnh đất cụ thể (bao gồm cả không gian và dưới mặt đất nhưng không có quyền khai thác khoáng sản) Hiện nay đất ở Australia có ba loại sở hữu: đất tư nhân, đất công cộng và đất thuộc sở hữu của thổ dân, trong đó, phần lớn là loại sở hữu tập thể Gắn với mỗi mảnh đất chỉ có một chủ đất duy nhất, có thể là tư nhân, cộng đồng hoặc nhà nước Một số quyền và lợi ích liến quan đến BĐS của chủ đất có thể được buôn bán, trao đổi trên thị trường Ở Australia, thị trường đất đai và BĐS đã được tạo dựng vững vàng, xét cả về khung pháp lý, thể chế và vận hành Thị trường giao dịch BĐS hoàn toàn chính thức và xấp xỉ 100% các giao dịch đất đai ở Australia được thực hiện một cách chính thức, nghĩa là có đăng ký tại các cơ quan quản lý đất đai của nhà nước

Chính phủ khuyến khích đầu tư vào BĐS đối với những người mua nhà lần đầu và các chính sách cho vay của các thể chế tài chính bằng cách làm cho các khoản vay để mua nhà trở nên dễ dàng hơn Khoảng 80-90% các BĐS được mua bằng cách vay tiền ngân hàng 70% hộ gia đình Australia sở hữu một căn

hộ hoặc một phòng ở độc lập Hầu hết người dân sinh sống trong các căn nhà có tổng diện tích đất xung quanh khoảng 500 đến 1000 m2 Ngày càng có nhiều người dân sống trong các căn hộ chung cư với mức giá thấp

Tại Australia hiện nay, số vốn huy động dựa trên thế chấp BĐS lên tới

200 tỷ USD mỗi năm (Australia có khoản 10 triệu mảnh đất và khoảng 70% số

đó được thế chấp tại ngân hàng Ước tính đất đai chiếm trên 50% tài sản của Australia) Nhà nước trợ giúp việc hình thành thị trường BĐS chính thức chủ yếu thông qua các biện pháp:

+ Thiết lập và duy trì các cơ quan đăng ký đất đai và BĐS

+ Bảo đảm tính hợp pháp không thể xâm phạm của các trước bạ đất và BĐS + Duy trì các bản đồ, thông tin địa chính

+ Thiết lập sự quản lý về địa không gian

+ Tài trợ cho việc phối hợp và xây dựng cơ sở dữ liệu

+ Đặt ra các tiêu chuẩn (như tiêu chuẩn đối với các nhà đo đạc địa chính, môi giới đất đai)

Chính phủ Australia cũng can thiệp mạnh vào đầu tư BĐS dưới các hình thức như sở hữu công cộng BĐS, các luật lệ xây dựng, quy hoạch trợ cấp và thuế BĐS

Chương 2:

TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI HÀ NỘI

2.1 Tình hình đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam

2.1.1 Tình hình đầu tư vào các dự án BĐS tại Việt Nam

Sau cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đã giảm xuống trong vài năm Nhiều dự án đầu tư nước ngoài đã triển khai trước đó đã bị chậm tiến độ hoặc bị đình trệ trong một thời gian Tuy nhiên,

từ năm 2003, FDI tại Việt Nam đã tăng lên mạnh mẽ trở lại với các nhà đầu từ lớn nhất từ Singapore, Đài loan, Nhật bản, Hàn quốc, Hong Kong Những tác nhân làm cho FDI vào Việt Nam ngày càng tăng lên là do Việt Nam duy trì tăng trưởng kinh tế khả quan trong một thời gian dài liên tục và có tình hình chính trị ổn định Ngoài ra, Luật Đầu tư 2005 (có hiệu lực từ 1/7/2006) có nhiều quy định đảm bảo bình đẳng cho các nhà đầu tư của Việt Nam và nước ngoài Triển vọng gia nhập WTO trước đây và nay là việc Việt Nam đã trở thành thành viên của WTO cũng là một trong những yếu tố thúc đẩy mạnh mẽ làn sóng đầu tư vào Việt Nam

Tính trong giai đoạn từ năm 1988-2007, Việt Nam đã thu hút 7.086 dự án đầu tư có vốn nước ngoài với tổng vốn đầu tư lến đến 64.178.837.749 USD , với vốn đầu tư đã thực hiện được là 28.946.446.447 USD Trong đó, tổng số các dự

án đầu tư vào BĐS thương mại (khách sạn, văn phòng, căn hộ, khu đô thị mới)

là 306 dự án (chiếm 4,3%) với tổng vốn đầu tư là 12.678.713.770USD (chiếm 19,7%) với vốn đầu tư đã thực hiện được là 4.314.281.592USD (Bảng 2.1) Có

thể thấy rằng, về tỷ lệ số dự án đầu tư vào BĐS thương mại không cao trong tổng số các dự án nhưng tỷ lệ về vốn đầu tư của các dự án này lại rất cao Theo

dự đoán của Cục Đầu tư Nước ngoài (Bộ Kế hoạch Đầu tư), con số các dự án đầu tư sẽ còn tăng lên rất nhiều trong năm 2007 và BĐS là một trong những lĩnh vực hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài hiện nay

Bảng 2.1 Đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988-2007

(Tính tới ngày 22/4/2007 và chỉ tính các dự án còn hiệu lực)

Tổng VĐT Vốn pháp định Đầu tư thực hiện

Công nghiệp và xây dựng 4.754 40.093.704.399 17.253.097.757 19.852.424.296

Công nghiệp nặng 2.066 20.175.445.165 8.085.212.103 6.967.164.910 Công nghiệp thực phẩm 273 3.293.371.416 1.408.725.719 2.048.949.210

Nông, lâm nghiệp 848 4.026.339.382 1.858.664.101 2.017.264.379

XD Văn phòng, căn hộ 122 4.453.346.984 1.552.790.364 1.866.234.162

Tổng số 7.086 64.178.837.749 28.261.188.183 28.946.446.447

Nguồn: Báo cáo tóm tắt tình hình đầu tư nước ngoài 4 tháng năm 2007

(Cục Đầu tư Nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư)

Sức hấp dẫn từ thị trường BĐS Việt Nam thể hiện qua việc khá nhiều hội thảo giới thiệu cơ hội đầu tư vào Việt Nam được các công ty tư vấn, quỹ đầu tư hoặc các công ty kinh doanh và quản lý BĐS tổ chức trong và ngoài nước Điểm khác biệt so với trước đây là khách tham dự đa số là những nhà đầu tư chứ không phải là những nhà phát triển BĐS Điều này có nghĩa là có nhiều nhà đầu

tư có vốn sẵn sàng mua lại những dự án BĐS đang khai thác khoặc đầu tư tiền vào các quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam Trước kia, việc đầu tư BĐS chỉ gói gọn

ở hình thức lập liên doanh, xin đất và thực hiện dự án từ đầu thì nay các nhà đầu

tư đã tỏ ra linh hoạt, chủ động hơn khi bỏ tiền vào các dự án BĐS tại Việt Nam

2.1.2 Những nhân tố tác động đến đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam

2.1.2.1 Môi trường chính trị pháp luật:

Dưới góc độ của các nhà đầu tư nước ngoài, Việt Nam là đất nước có tình hình chính trị ổn định nhất trong khu vực, không xảy ra các cuộc biểu tình hay bạo động Chính phủ Việt Nam đang tích cực thực hiện đường lối đổi mới nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài Kể từ năm 2003, rất nhiều văn bản pháp luật đã được ban hành với nhiều quy định mới rõ ràng hơn và có nhiều điểm khuyến khích các nhà đầu tư nhiều hơn, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS như Luật Đất đai năm 2003, Luật Xây dựng năm 2003, Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp năm

2003, Luật Doanh nghiệp 2005, Luật Đầu tư năm 2005, Luật Nhà ở năm 2006, , Quy chế Khu đô thị mới năm 2006, Luật Kinh doanh BĐS

+ Trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003, nhà nước không thừa nhận việc mua bán quyền sử dụng đất (mặc dầu thừa nhận giá trị của nó) nên các quan giao dịch BĐS phải thông qua nhà nước với các thủ tục rất phức tạp (ví dụ, thay vì chuyển dịch quyền sử dụng đất theo quan hệ dân sự giữa các bên thì nhà nước can thiệp bằng cách thu hồi và và giao lại), chính quan hệ hành chính nhà nước trong giao dịch tạo các ức chế với thị trường và tạo kẽ hở phát sinh tiêu

cực Luật Đất đai năm 2003 đã khắc phục tồn tại trên, thừa nhận quyền sử dụng

đất như một loại hàng hoá tham gia vào thị trường BĐS Luật Đất đai 2003 cũng

có qui định mới cho phép: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư,

hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại

Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở

gắn liền với quyều sử dụng đất” [9] Điều này khuyến khích Việt Kiều về Việt

Nam đầu tư và hoạt động kinh doanh và rất nhiều Việt Kiều có dự định đầu tư

vào BĐS

Luật Đầu tư năm 2005 (Số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 có hiệu lực từ

1/7/2006) đã có rất nhiều sửa đổi hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài về các thủ

tục hành chính, đăng ký đầu tư, các quyền lợi của nhà đầu tư nước ngoài Điểm

nổi bật là Luật Đầu tư mới đã không có sự phân biệt giữa các nhà đầu tư trong

nước và nước ngoài Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài có thể đi lại, hoạt động tại

Việt Nam không cần xác định thời hạn Thời hạn của các dự án đầu tư cũng

được kéo dài đến 50 năm và có thể gia hạn không quá 70 năm [11] Vì vậy, khi

đã được cấp phép cho một dự án đầu tư tại Việt Nam , nhà đầu tư có thể thực

hiện dự án khác mà không cần phải thành lập một công ty mới, tài khoản mới,

kể cả ở những lĩnh vực đầu tư khác Các thủ tục cấp phép cũng đơn giản và

nhanh chóng hơn Bộ Kế hoạch đầu tư đã giao cho Sở Kế hoạch Đầu tư tại từng

địa phương tiến hành thẩm định và cấp giấy phép đầu tư cho các dự án đầu tư

nước ngoài Điều này cũng cho phép việc giám sát thực hiện và quản lý dự án

của nhà nước được chặt chẽ hơn Nhà nước cũng đang tích cực thực hiện cải

cách hành chính để tạo điều kiện thuận lợi về mặt thủ tục giấy tờ đối với các nhà

đầu tư không những chỉ trong giai đoạn xin cấp phép cho dự án mà còn trong

suốt quá trình thực hiện dự án

Luật Kinh doanh Bất động sản (Số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 có hiệu

lực từ 1/1/2007) góp phần làm thể chế hoá lĩnh vực kinh doanh BĐS, đặc biệt

trong một số hoạt động mà nhà đầu tư nước ngoài quan tâm như việc chuyển

nhượng bất động sản, hoạt động định giá, môi giới, tư vấn kinh doanh BĐS, Luật kinh doanh BĐS sẽ điều chỉnh các hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS chính tắc trên thị trường, hạn chế các giao dịch ngầm trong kinh doanh BĐS nhằm mục đích làm cho thị trường BĐS minh bạch và phát triển ổn định

Việt Nam đã trở thành thành viên của APEC (Diễn đàn Hợp tác Kinh tế Châu Á - Thái Bình Dương) năm 1998, là nước chủ nhà của Hội nghị APEC

2006 Năm 2006 cũng là một năm đánh dấu một thời kỳ phát triển mới của Việt Nam với sự kiện Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 của WTO vào tháng

12 năm 2006 và Hoa Kỳ thông qua Quy chế Thương mại Bình thường vĩnh viễn với Việt Nam Những sự kiện này đã mang đến rất nhiều thuận lợi cho môi trường kinh tế, chính trị đối với các nhà đầu tư nước ngoài, tác động tích cực đến thị trường bất động sản và hoạt động đầu tư vào lĩnh vực này Tâm lý nghi ngại về tính pháp lý, ổn định của môi trường kinh doanh ở Việt Nam của các nhà đầu tư nước ngoài đã phần nào được gạt bỏ Đồng thời, kể từ khi mở cửa nền kinh tế, Việt Nam đã thiết lập quan hệ ngoại giao và ky kết hiệp định thương mại với rất nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là những nước phát triển như Nhật bản, Hàn quốc, Các nước EU, Mỹ, , và đã thu hút một lượng lớn các dự án ODA từ những nước này vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng Đó là những

dự án mở đường cho dòng đầu tư vào các ngành công nghiệp, dịch vụ sau sự kiện gia nhập WTO

Tuy nhiên, mặt hạn chế của môi trường chính trị, pháp luật Việt Nam là vẫn còn hiện tượng quan liêu, tham nhũng trong giải quyết các thủ tục triển khai

dự án khiến tiến độ của dự án bị chậm lại, hoặc dự án không được thực hiện đúng như thiết kế Một thực tế là hầu hết các dự án muốn được cấp phép nhanh chóng, nhà đầu tư phải mời đối tác Việt Nam (và những bên có liên quan) đi tham quan nước ngoài, cam kết cho vay ưu đãi hoặc hỗ trợ tài chính dưới hình thức nào đó Mặt khác, hệ thống quy định của pháp luật còn thiếu đồng bộ hoặc