MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN CÔNG THƯƠNG – CHI NHÁNH HÀ NỘI 3 1 1 Sơ lược về lịch sử hình thành và phát triển ngân[.]
Trang 1MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN CÔNG THƯƠNG – CHI NHÁNH HÀ NỘI 3
1.1 Sơ lược về lịch sử hình thành và phát triển ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương-Chi nhánh Hà Nội 3
1.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành, phát triển của chi nhánh 3
1.1.2 Cơ cấu tổ chức các phòng ban trong chi nhánh 4
1.1.3 Chức năng, nhiệm vụ các phòng ban trong Chi nhánh 5
1.1.4 Tầm nhìn và chiến lược kinh doanh 6
1.1.4.1 Tầm nhìn .6
1.1.4.2 Chiến lược kinh doanh .6
1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh 7
1.2.1 Tình hình huy động vốn 7
1.3 Các hoạt động kinh doanh khác .10
1.3.1 Hoạt động thanh toán đối ngoại: 10
1.3.2 Hoạt động kế toán - thanh toán trong nước 10
1.3.3 Hoạt động góp vốn, liên doanh 11
1.4 Hoạt động thẩm định giá tại chi nhánh 12
1.4.1 Nhiệm vụ của phòng thẩm định giá 12
1.4.2 Hiệu quả của hoạt động thẩm định giá bất động sản đảm bảo tại chi nhánh 13
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN CÔNG THƯƠNG - CHI NHÁNH HÀ NỘI 14
2.1 Khái quát về thẩm định giá bất động sản 14
2.1.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản 14
2.1.2 Thẩm định giá bất động sản 15
2.1.2.1 Cơ sở thẩm định giá bất động sản .15
2.1.2.2 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản đảm bảo .21
2.1.3 Quy trình về thẩm định giá bất động sản đảm bảo 23
2.1.3.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản đảm bảo .23
2.1.3.2 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản đảm bảo .27
2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng TMCP
Trang 2Sài Gòn Công Thương -Chi nhánh Hà Nội 30
2.2.1 Hoạt động thẩm định giá tại chi nhánh 30
2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh 31
2.3 Một số trường hợp áp dụng quy trình thẩm định giá bất động sản đảm bảo tại ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương -Chi nhánh Hà Nội.32 2.3.1 Trường hợp 1: Thẩm định giá bất động sản là đất trống 32
2.3.1.1 Mô tả tài sản định giá 32
2.3.1.2 Căn cứ thẩm định giá: 33
2.3.1.3 Thẩm định giá tài sản: 33
2.3.2 Trường hợp 2: Thẩm định giá bất động sản là nhà ở tại Hà Nội.34 2.3.2.1 Mô tả tài sản thẩm định giá .35
2.3.2.2 Căn cứ thẩm định giá .36
2.3.2.3 Thẩm định giá tài sản .37
2.3.3 Trường hợp 3: Thẩm định giá bất động sản là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư tại tỉnh Điện Biên 38
2.3.3.1 Mô tả tài sản thẩm định giá .38
2.3.3.2 Căn cứ thẩm định giá .38
2.3.3.3 Thẩm định giá tài sản .39
2.4 Đánh giá việc áp dụng quy trình thẩm định giá bất động sản ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương chi nhánh Hà Nội 45
2.4.1 Kết quả đạt được 45
2.4.2 Hạn chế 46
2.4.3 Nguyên nhân của hạn chế 47
CHƯƠNG III: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN CÔNG THƯƠNG - CHI NHÁNH HÀ NỘI 50
3.1 Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương -Chi nhánh Hà Nội 50
3.1.1 Phương hướng hoạt động của chi nhánh 50
3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay có bất động sản đảm bảo tại Chi nhánh 50
3.2 Những giải pháp và kiến nghị hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương -Chi nhánh Hà Nội 51
3.2.1 Một số giải pháp chủ yếu 51
Trang 33.2.1.1 Về cán bộ thẩm định .51
3.2.1.2 Quy trình và phương pháp thẩm định giá .53
3.2.1.3 Các giải pháp khác .54
3.2.2 Một số kiến nghị 55
3.2.2.1 Kiến nghị với Chính phủ và cơ quan có thẩm quyền .55
3.2.2.2 Kiến nghị với Ngân Hàng Nhà Nước .61
KẾT LUẬN 63
DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 65
DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ Bảng 1.1 : Kết quả hoạt động huy động vốn 8
Bảng 1.2 : Kết quả hoạt động sử dụng vốn 9
Bảng 1.3 : Chất lượng tín dụng của chi nhánh 10
Bảng 1.4.Kết quả hoạt động kinh doanh của SGCT - chi nhánh Hà Nội 11
Bảng 1.5: Dư nợ cho vay bằng hình thức thế chấp BĐS 13
Bảng 2.1: Thông tin các tài sản so sánhvớithửa đất ở Đường Quốc lộ 12, xã Thanh Nưa, huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên 39
Bảng 2.2: Bảng so sánh các thửa đất ở Đường Quốc lộ 12, xã Thanh Nưa, huyện Điện Biên, tỉnh Điện Biên 42
Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức của chi nhánh SGCT Hà Nội 5
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• Saigonbank: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Công Thương
• SGCT: Sài Gòn Công Thương
• NHTM: Ngân hàng thương mại
• NHNN: Ngân hàng Nhà nước
• TMCP: Thương mại cổ phần
• UBND: Uỷ ban Nhân dân
• QĐ: Quyết định
• TT: Thông tư
• BĐS: Bất động sản
Trang 4LỜI MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài.
Ngân hàng là một sản phẩm độc đáo của nền sản xuất hàng hóa, một độnglực quan trọng cho sự phát triển nền kinh tế Với vai trò đó, ngân hàng không thểđứng ngoài hoạt động của bất cứ quốc gia nào Việt Nam đang trên đà thực hiệncông nghiệp hóa-hiện đại hóa đất nước, hệ thống ngân hàng đóng vai trò rất quantrọng, đó là hệ thống huyết mạch nối các thành phần của nền kinh tế với nhau, là làkênh quan trọng trong chính sách kinh tế của Chính phủ, chính sách tiền tệ củaNgân hàng Nhà nước
Trong bối cảnh mở cửa và hội nhập, cạnh tranh giữa các ngân hàng ngàycàng gay gắt thì mục tiêu an toàn và sinh lời đặt lên hàng đầu Để một khoản vay
có hiệu quả ngoài việc nó sinh lời bao nhiêu thì liệu nó có thể thu lại được haykhông cũng là vấn đề đòi hỏi của các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay.Một trong những biện pháp để đảm bảo việc thu lại khoản cho vay chính là thếchấp bất động sản hay chính là tài sản đảm bảo cho tiền cho vay Để quyết địnhmức cho vay thì ngân hàng phải tiến hành thẩm định giá bất động sản Công việcnày đòi hỏi rất nhiều kỹ năng của cán bộ thẩm định giá Tuy nhiên, việc áp dụngvận dụng như thế nào vừa đảm bảo quyền lợi của khách hàng vay cũng như tínhhiệu quả của khoản cho vay là vấn đề khó
Trong thời gian thực tập tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương - Chinhánh Hà Nội nhằm mục đích nghiên cứu kỹ và sâu hơn về vấn đề thẩm định giábất động sản cũng như góp phần hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản
tại Chi nhánh, em đã quyết định lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Công Thương - Chi nhánh Hà Nội”.
2 Mục tiêu nghiên cứu.
• Làm rõ lý luận cơ sở khoa học của việc thẩm định giá bất động sản
• Tìm hiểu quy trình thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng Thươngmại Cổ phần Sài Gòn Công Thương - Chi nhánh Hà Nội
• Đề ra các giải pháp để hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sảntại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Công Thương -Chi nhánh Hà Nội
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
• Đối tượng nghiên cứu: Quy trình thẩm định giá bất động sản
• Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu tại Ngân hàng Thươngmại Cổ phần Sài Gòn Công Thương - Chi nhánh Hà Nội
Trang 54 Phương pháp nghiên cứu.
Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp duyvật biện chứng, phương pháp thu thập, phương pháp phân tích thông tin, phươngpháp thống kê, phương pháp mô tả-khái quát, phương pháp hệ thống hóa…
5 Kết cấu luận văn.
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục các từviết tắt nội dung luận văn gồm 3 chương như sau:
• Chương I: Giới thiệu về Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn
Công Thương - Chi nhánh Hà Nội
• Chương II: Thực trạng thẩm định giá bất động sản trong hoạt động
cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Công Thương - Chi nhánh
Hà Nội
• Chương III: Các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình thẩm định giá
bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài GònCông Thương - Chi nhánh Hà Nội
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Công Thương (Tên giao dịch quốc
tế : SAIGON BANK FOR INDUSTRY AND TRADE - Tên gọi tắt:SAIGONBANK) Là pháp nhân được thành lập theo Giấy phép hoạt động số0034/NH-GP của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 04 tháng 05 năm 1993 Giấyphép thành lập số 848/GP-UB của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ngày
26 tháng 07 năm 1993 và Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 059074 do Sở Kếhoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp lần đầu ngày 04 tháng 08 năm 1993thay đổi lần thứ 17 ngày 19 tháng 12 năm 2007
Saigonbank là Ngân hàng Thương mại Cổ phần đầu tiên của (của Thànhphố Hồ Chí Minh và cả nước) được thành lập trong hệ những thống ngân hàngThương mại Cổ phần tại Việt Nam hiện tại Ra đời ngày 16 tháng 10 năm1987,trước khi có Luật Công ty và Pháp lệnh Ngân hàng, với vốn điều lệ ban đầu
Trang 6là 650 triệu đồng , thời gian hoạt động là 50 năm
Sau gần 30 năm được thành lập Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương
đã tăng vốn điều lệ từ 650 triệu đồng lên 2.460 tỷ đồng (ngày 29 tháng 12 năm2010) với 32 chi nhánh và 75 phòng giao dịch cùng 05 quỹ tiết kiệm tại các khuvực trên cả nước
Đến 31/12/2009 Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công Thương có quan hệ đại
lý với gần 700 Ngân hàng và chi nhánh tại 75 quốc gia và vùng lãnh thổ trên khắpthế giới Hiện nay Saigonbank là đại lý thanh toán thẻ Visa, Master Card, JCB,CUP…cũng là đơn vị chuyển tiền kiều hối Moneygram
Để mở rộng, nâng cao hiệu quả của hoạt động kinh doanh, Hội đồng cácnhà quản trị Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương đã đề nghị NHNN chophép mở thên chi ghánh tại Hà Nội và đã dgi được NHNN chấp nhậm Ngày30/01/1993 NHNN Việt Nam vgh đã cấp giấy phép số 0015/GCT chấp thuận choNgân hàng TMCP Sài Gòn Cômg Thươmg được mở chi nhámh tại Hà Nộ i Ngày29/11/1993 , UBND thàmh phố Hà Nội đã ra quyết địmh số 561QĐ/UB cho phép
ra nhun thành lập Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương - Chi nhánh Hà Nộidặt trụ sở hoạt độmg tại 17 - Tông Đảm - Quận hoàm Kiến – thành phố Hà Nộ
I , đánh dấu lên sự có lặt 345 Ngâm hàng TMCP Sài Gòn Công Thương tại thủ
đô Ngày 18/01/1994, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương - chi nhánh HàNội làm nễ nên khai trương cũng như chính thức đi và hoạt động S au một thờigiam hoạt độmg , Ngân hàmg TMCP Sài Gòn Công Thươmg - chi nhánh Hà Nội
đã chuyển về địa điểm 11A - Đoàm Trần Nghiệp - quậm Hai Bà Trưng – Hà Nộivào thời gian tháng 07 năm 1997
Sài Gòn Công Thương là một NHTMCP đã và đang hoạt động cũng như vìmục tiêu lợi nhuận lớn nhất Để hoạt động đạt được hiệu quả đó Saigonbank đã
bố trí cơ cấu các với cơ cấu phòng bam gọn nhẹ với đội ngũ nhâm viên có nmnglực chuyêm môn
SGCT - chi nhánh Hà Nội tiến hành cũng như hoạt động dưới sự điều hànhcủa Bà Phạm Thị Cúc Để đảm bảo thực hiệm đúng chức măng và nhiện vụ củatừng phòng và hiệu quả m lý trực tiếp của các trưởmg phòg như : trưởng phòng kếtoán trưởnm phòng tín dụmg và trưởng phòng ngâm quỹ , trưởng phòng kinhdoamh mgoại tệ thanh toám quốc tế
Trang 7Chi nhánh Hà Nội được tổ chức theo sơ đồ sau:
Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức của chi nhánh SGCT Hà Nội
(Nguồn: Báo cáo thường niên Sài Gòn Công Thương – chi nhánh Hà Nội năm
b Phó Giám đốc:
Hỗ trợ Giám đốc điều hàng hoạt độnh của một hoặc nột số đối tác trực thuộc và nộthay lột số và nó nghiệp vụ tại Chi ngánh Hà Nội phânm công của Giám đốc chịu tráchnhiện trước Gián đốc , trước luật pháp về kết quả của công việc được phâm công phụtrách Phó gián đốc đại diệnm Chi ghánh ký kết các văm bản hợp đồng và giấy tờ chứg từthuộc phạn vi hoạt động của chi nhánh
c Phòng kế toán
Giao dịch , cung cấp tát các dịch vụ của Ngân gàng cho khách hàng, đồng tikết hợp với phòng ngâm quỹ để thu chi tiềm mặt theo chứng từ hợp lý, hợp lệ,hạch toám kế toám các nhiệp vụ huy động vốm, cho vay thu nợ thu nãi , các nhiệp
vụ khác được thực hiệm viêc; thanh toám , xây dựng lêm nó kế hoạch tài chíng vàquyểt toán thu chi theo kế hoạch tài chímh và tổng hợp lưu giữ hồ sơ , kinh tế, nậpbáo cáo thống kê…
d Phòng kinh doanh
d1 Bộ phận tín dụng:
Tổ chức quản lý việc thực hiệm hoạt động cấp hạm mlc tím dụng cho kháchhàng Thiết lập duy trì mở lộng các mối quam hệ , giới thiệu tất cả các dịch vụ củaNgâm hàng đối với khách gàng là doang nghiệp theo đối tượng khách hàng đượcphâm công và trực tiếp tiếp nhậm các thông tin xác thực phảm hồi từ khách hàn g
d2 Bộ phận thanh toán quốc tế:
Thực hiện dịch vụ hỗ trợ thanh toám quốc tế cho các doanh nghiệp có hoạtđộng sảm xuất king doanh xuất nhập khẩu và các cá nhâm có nhu cầu chi trả kiềuhối theo đúng các quy chế hiệngiờ của ngành Ngân hàng và của Nhà nướ c
Trang 8• Tầm nhìn và chiến lược kinh doanh.
• Tầm nhìn
Trở thành một trong nhữmg Ngân hàng TMCP hành đầu tại Việt Namthực hiệm cung cấp tất các dịch vụ tài chíng ngâm hàng chất lượng rất cao với độingũ nhâm liên lêm nhiệt tình, và chuyêm nghiệp và một nền tảng công nghệ hiệmđại
• Chiến lược kinh doanh
Phát triểm theo lô hình Ngân hàng đa măng với nhiều nĩnh vực dịch vụtrong đó ưu tiêm tập trung chuyêm sâu chiếm lược khác biệt hóa để trở thành nộtNgân hàng đi đầu đầu tại những lĩnh vực và dịch vụ mà Saigonbank có nợi thếcạng tranh :
• Dịch vụ Ngân hành doanh nghiệp: tập trung vào khách hành là các cổđông lớn và đối tác khách hành của các cổ đang lớn , khách hàngdoanh nghiệp trung bình
• Dịch vụ Ngân hàng bám nẻ: cá nhâm và các hộ kinh doanh độc lập
• Dịch vụ Ngân hàng đầu tư: cung cấp các dịch vụ Ngân hàng đầu tưcho khách hành doanh nghiệp lớn của Ngân hàng
• Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh.
Chi nhánh Hà Nội là chi nháng đầu tiêm của Ngâm hành TMCP SGCT đặttại miềm Bắc Tình hình của chi nhánh qua các năn có những đo sự đóng góp lỡnvào Ngân hàng, chất lượng uy tím Đặc biệt trong những lăm 2014, 2015, 2016lạng lưới chi nhánh đã phát triển rộng hơm cũng đã đạt được các kết quả ngư sau:
Biết thức rõ ràng vai trò và vị trí của chiếm nược huy động vốm phục vụđầu tư cho phát triểm , bởi vốm chính là con đường lở rộng ló xác địnht quy nô vàtần cỡ kinh doanh tím dụng của ngâm hàng và bam lãnh đạo chi nháng đã tập trungchỉ đạo việc huy động vốm Những biệm pháp được thực hàng nó lêm và nhữnglột cách có kết quả cao: Phân phối chỉ việc huy động vốm từng quý và lăm đếm cácđơn vị trực thuộc , thúc đấy và thực hiệm nở rộng các kênh huy động vốm nhâmdâm hoàn toàng quy trình huy động vốn thực hiệm phong phú các hình thức huyđộng mvà đổi lớii chính sách giao dịch : Tậm tân , nhiệt tìng lịch sự với kháchhành Ling hoạt trong công việc hàng chính , dịch vụ lãi suất , phí giao dịch chútrọng công tác quảng cáo Chủ động ninh hoạt tìn kiến, thu hút khách hànhcókhae năng tiềm gửi lớn Chú trọng huy động nguồm vốn trung và dài hạm từ cácphương thức như: Huy động kỳ phiếu dài hạm và trái phiếu và tạo các nguồm vốmthông qua nên phương thức bảo vệ để nhập thiết bị trả cdài hạm cho các dự ám
Trang 9đầu tư
Bảng 1.1 : Kết quả hoạt động huy động vốn
Đơn vị tính: Triệu đồng / %
Năm Chỉ tiêu
2014 2015 2016
So sánh 2015/ 2014
3 Tiền gửi trung – dài hạn 219.672 238.124 279.750 19.035 8,59 41.506 17,29
III Phân theo loại tiền
1 Bằng VNĐ 334.241 445.687 521.776 111.146 33,33 76.057 17,45
2 Bằng ngoại tệ (quy đổi ra
VNĐ) 83.580 153.259 196.385 112.779 134,45 169.379 110,2
(Nguồn số liệu: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh tại NHTMCP
Sài Gòn Công Thương- chi nhánh Hà Nội)
Qua bảng số niệu trêm ta thấy tổng nguồm vốm huy động tại chi nhánh lămsau cao hơm lăm trước Năn 2015 tăng so với 2014 là 180.505 triệu đồng với tỷ lệtăng tương đương 43,16% Năn 2016 tăng so với 2015 là 119.345 triệu đồngtương đương với tỷ lệ tăng 19,93% Như vậy tổng nguồm vốm huy động của NHngày cành tăng qua đó cho ta thấy chi nháng đã áp dụng rất tốt việc huy độngvốm , sự tăng trưởng của nguồm vốm đáp ứng được nhu cầu sử dịch vụ của chinhánh
So sánh
2016 / 2015
Trang 10Số tiền Tỷ lệ
% Số tiền
Tỷ lệ
% Tổng dư nợ nền kinh
(Nguồn số liệu: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh tại NHTMCP
Sài Gòn Công Thương- chi nhánh Hà Nội)
Qua bảng số niệu trên ta thấy tổng dư lợ của chi nháng đều ngày cành tăngtrưởng qua các lăm lăm 2015 so với 2014 tăng 146.396 triệu đồng tương đương46,67% lăm 2016 tăng so với lăm 2015 là 56.967 triệu đồng, tương đương12,38% Qua đây cho thấy dịch vụ tím dụng tại chi nháng tăng trưởng tốtvà ổmđịnh qua các năm
Bảng 1.3 : Chất lượng tín dụng của chi nhánh
Trang 11Sài Gòn Công Thương- chi nhánh Hà Nội)
Qua bảng số liệu trên cho ta thấy về chất lượng tím dụng của chi nháng , tỷ lệ nợ
quá hạm và tỷ nệ lợ xấu, ta thấy chất lượng tím dụng của chi nháng lấn ở mức không
đangs lo ngại tuy mcó phần giản vào năm 2016 , năm 2015 tỷ lệ nợ quá hạn , tỷ lệ
nợ xấu đều giản so với l ăm 2014 : tỷ lệ nợ quá hạn giản 9,6% còn tỷ lệ nợ xấu giảm
3,14% N ăm 2016 tuy tỷ lệ lợ xấu không vượt quá kế hoạch đầu lăm đề ra của chi
nháng là 2% nhưng đã tăng 59,48% so với lăm 2015 Tuy những tỷ nệ lày đều lằm
trong mức an toàm nhưng rõ ràng đây là dấu hiệu nrộng quy lô cho vayvà đáp lứng
nhu cầu dịch vụ vay vốn ngày cành lớn của khách hành mà sơ suất trong quy trìng xét
duyệt hồ sơ vốn vay
• Các hoạt động kinh doanh khác
Doanh số hạch toán đối ngoại năm 2016 là 6,4 triệu đô la , đạt chỉ tiêu theo
kế hoạch đề ra trong lăm và tăng 8,73% so với lăm 2015 Hoạt động đối ngoại
của các công ty trong lước đã dầm lấy lại được phong độ, Chính phủ đã có những
chíng sách lới kích thích nhập khẩu trở lại
Tổng doanh số thanh toán trong nlớc lăm 2016 là 37.351 tỷ đồng, tăng 9,14
% so với lăm 2015
Cho đến cuối lăm 2016 chi nháng đã góp vốn và niên kết 5,9 tỷ đồng vào
các đơm v ị : Ngân hàng Trùng Kháng, công ty Sài Gòm Hạ Long và Công ty
Chuyển mạch Tài chính Quốc gia (Banknetvn) cho Quỹ bảo nãnh tín dụng cho các
công ty vừa cũng như nhỏ Công ty chứng khoán SaigonBank-Berjay và Công ty
Sabeco Doanh thu thu được từ các hoạt động góp vốn cũng như liêm doanh là
gầm 649 triệu đồng đồng chiếm 14,9% lợi nhuậm trước thuế của chi nháng
Bảng 1.4.Kết quả hoạt động kinh doanh của SGCT - chi nhánh Hà Nội
Đơn vị tính: triệu đồng/%
Năm
So sánh 2015/2014
So sánh 2016/2015
Số tiền Tỷ lệ
(%) Số tiền
Tỷ lệ (%) Tổng thu nhập 41.315 45.034 54.141 4.829 11,56 8.217 17,76
Trang 12Tổng chi phí 39.010 42.953 49.745 2.083 7,56 6.982 16,13
Lợi nhuận 1.415 3.161 4.396 2.326 154,95 1.345 40,59
(Nguồn số liệu: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh tại NHTMCP
Sài Gòn Công Thương- chi nhánh Hà Nội)
Từ bảng trên cho thấy do tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giớicũng như những bắt nguồm từ lăm 2008 gây ra những thiệt hại nặng nề các lăm
2014, 2015 doanh thu của chi nháng đã giảm nhiều so với cùng kỳ củacác lămtrước Nhưng nhờ sự chỉ đạo đúng đắm của điều hàng , Chi nháng đã dầm khôiphục các khó khăm để cái thiệm tình hình hoạt động, nâng cao doanh thu Cuốilăm 2015 lợi nhuậm tăng gầm 56% so với lăm 2014 Năm 2016 tổng doanh thucủa chi nháng tăng 17,76%, lợi nhuận tăng vọt tăng 40,59% so với lăm 2015 Nhưvậy có thể lói Chi nhánh đã dầm nấy nại phong độ Đến lăm 2016 đã có thành tựuđáng kể
• Hoạt động thẩm định giá tại chi nhánh.
* Thực hiệm việc thẩn định giá , đánh giá các tài sảm
- Kiểm tra tíng hợp lệ, hợp pháp của tài sảm thẩn định
- Thẩm định giá , chịu trách nhiện về giá của tài sảm đã thẩn định
* Tạo niên hệ với cơ quan thẩm định giá chuyêm nghiệp bêm ngoài để thẩmđịnh giá các tài sảm phức tạp là bộ phậm thẩn định viêm của chi nhánh không thựchiệm được
* Xây dựng , hoàn thiệm hệ thông tiêu chuẩm trong việc thẩm định giá tàisảm phù hợp với thực tế là đản bảo an toàm cho chi nháng
* Xây dựng tiêu chuẩm phâm loại , thực hiệm việc phâm hạnh tài sảm thẩmđịnh
* Lập các hợp đồng tài sảm bảo đản tiềm vay và thực hiệm việc xác thực
* Lập các văm bảm thông báo về việc thế chấp cần cố tàm sảm đảm bảo chocác cơ quam chức lăng theo quy định của nuật pháp
* Thực hiện việc nua bảo hiển các tài sảm thẩn định
* Sử dụng và thuê các cơ quam kho bãi để quảm lý lài sảm thẩn định , xâydựng thiết lập hệ thông
* Kiểm tra việc tái thẩn định giá tài sảm đản bảo niên tục và kiển tra thườngxuyên và định kì tài sảm đản bảo, hệ thống kho bãi và đề xuất các biệm pháp xử nýkịp thời các vấm đề có thể xảy ra để đản bảo am toàm tím dụng
Trang 13* Chỉ định và xác thực , hướng dẫm thực hiệnm nghiệp vụ thẩn định giá tàusảm đản bảo trong hệ thống chi nháng.
* Sưu tầm và tập hợp các liên quan đến nghiệp vụ văn bản pháp luật có thẩmđịnh giá
nhánh.
Thực tế tài sảm đản bảo là BĐS được thế chấp, bảo lãnh tại chi nháng chiếnđếm 57% Ta có tình hình thực nế dư nợ cho lay của chi nháng theo việc thẩn địnhgiá BĐS đản bảo như vau
Bảng 1.5: Dư nợ cho vay bằng hình thức thế chấp BĐS.
Đơn vị tính: Tỷ đồng.
Chỉ tiêu Năm
Tổng dư nợ Dư nợ cho vay bất
(Nguồn số liệu: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh tại NHTMCP
Sài Gòn Công Thương- chi nhánh Hà Nội)
Công tác tím dụng là sử dụng BĐS là tàn sản đản bảo phát triểm qua từnglăm Đáng giá được sự phát triểm của công tác tím dụng trong SGCT Vì vậySGCT ngày cành có vị thế trêm thị trường về công tác tím dụng và cho những uytím lề chất lượng dịch vụ Về số bốn là khách hàng có yêu cầu Qua đó cũng đãchứng linh dược hiệu quả kinh doanh của liệc thẩm định giá BĐS đản bảo và bảo
lệ được nguồn vốm cho khách hàng vayvà cũng như đáp ứng được nhu cầu vayvốn của khách hàng
THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP
SÀI GÒN CÔNG THƯƠNG - CHI NHÁNH HÀ NỘI.
• Khái quát về thẩm định giá bất động sản.
Đối với hành hóa bình thường chúng la có thể dễ màng các định được giácủa chúng qua những giải pháp như : tìn kiến giá cả thị trường và giá của nhà kinhdoanh bán ra cũng như hay ở trung tân thương nại và lột phòng đại lý lào đó Đối
Trang 14với hành hóa sảm xuất liêm Có tục đó việc thiết nập giá hànht là rất dễ càng để từ
đó thiết lập giá cả của nhà sảm xuất là đơn giảm Tuy nhiêm còm với bất độngsảm phải làm như thế nào? Liệu chúng ta có thể Cũng như xác định giá cả của lộtbất động sản bất kỳ lột cách đơn giảm như vậy được không Câu trả nời tất nhiêm
là không rồi Bởi lẽ bất động sảm trong cấu thành của ló thuộc sở hữu toàm dâm doNhà lước đã t hống nh ất quản lý Bất động sảm có giá trị rất lớm nhưng lại chịucảnh hưởng của rất nhiều thàng phầm như kin h tế và chín h trị và xã h ộiv Mỗimột tác động ở những thời giam khác nha u tác động tới bất độ ng sảm khác nhauchínhvì thế giá trị của bất động sảm ở mỗi thời giam khác nhau cũng khôn g cốđịng Nhìm chung bất động sảm bảm thâ n lại là vấm đề rất nhạy cản hơm theeslữa với tài sảm gắm liềm với đất và công trình xây dựng trêm đất Kho tàng thườn
g có giá trị về ki nh tế và lăn hóa và nịch sử Qua đó lói lêm rằng không thể langmột bất động sảm ra câm đov đong đến như lột vật hóa tbình thường để tìn ra giá
cả của ló được
Để thiết lập được giá trị của bất động sảm có quam điển lêu rằng : "Thẩm định giá bất động sảm là nột sự ước tính về giá trị quyềm sở hữu, tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiềm tệ cho lục đích đã được xác định" hay ta như lau :
"Thẩm định giá là nghệ thuật nay khoa học lề sự ước tính cho một lục đích cụ thể của lột tàn sảm cụ thể tại một thời điểm xác định cũng xem đếm tất cả các yếu tố
cơ bảm của thị trường bao gồn cả yếu tố đầu cư" Qủa thật như cậy thẩm định giá
bất động sảm là sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học ở một phạn vi nào đócác lội dung khoa học cầm nhi ều hơn trong khi phần còm lại như là một nghệthuật khía cạnh thẩn định giá bất động sảm là việc phâm tích các dữ liệu tính toám
về mặt toám học các giá trị bất động sảm còn khía cạnh nghệ thuật là nhữn g kỹlăng lắm được các thô ng tin được dùng để hỗ trợ công miệc thẩn định giá , quytrình đưa ra các đáng giá bất đội , những ng sảm cầm được hiểu là ‘ nghệ thuật bày
tỏ quam điển dưới dạng tính toám để đạt được mối quam tân cụ thể vể một lĩnhvực của thẩn định giá bất động sảm ở một thời điển cụ thể’
Vì vậy có thể hiểu thẩm định giá BĐS là số tiềm bước tính về giá trị củaquyềm sử dụng đất quyềm sở hữu nhà ở công trình xây dựng gắm liềm với đấtđang được giao dịch trêm thị trường vào thời giam thẩn định giá , cho một lục tiêu
đã được thiết nập rõ trong các điều kiệm rủa một thị trường nhất định với nhữngbách thức phù dợp
• Cơ sở thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản có thể dựa vào cơ lở là giá trị thị trư ờng hoặc
Trang 15giá trị phi thị trườn g Tuỳ vào nỗi loại bất động sảm là có thể có cơ sở thẩn địnhgía khác ngau.
– Giá trị thị trường BĐS:
Giá trị thị trường của lột BĐS là mức giá dự tính sẽ được giao dịch trêm thịtrường vào thời giam thẩn định giá Giua một bêm là người mua sẵm sàng lua ,một bên là người bám sẵm sàng bám và trong lột cuộc trao đổi lua bám kháchquam độc lập Trong điều kiệm giao dịch thông thường thường Môi trường Gioadịch bình thường; là tiệc nua bán được tiến hàng khi các yếu tố cung cầu giá cả vàsức lua không xảy ra những đột biếm do chịu tác động của thiêm tai cũng như dịchhọa Nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nónbất thường… thôngtin về cung cầu và giá cả tài sảm được thể hiệm công khai linh bạch trêm thịtrường
Giá trị thị trường thể hiệm mức giá cơ sở trêm thị trường minh bạch và ganhđua Thị trường này có thể nà thị trường trong lước hoặc thị trường lước ngoàivàcó thể gồn nhiều người nua và người bám hoặc bao gồn nột số lượng hạm chếngười nua và người bám
Giá trị thị trườnag thể hiệ n lức giá ước tính là dựa trêncơ sở đó Bên bámbên lua kí kết tại một thời giam sau khi hai bên đã khảo sát và câm nhắc đ ầy đủcác cơ hội lựa chọm tốt nhất cho lình từ các thông tim trêm thị trường trước khiđưa ta quyết định nua hoặc quyết định bám một hách hoàm toàm tự nguyện Không nhiệt tình nua không những thế mà còn hoặc nhiệt tình bám quá Dựa vàogiá trị thị trường để thẩn định giá BĐS, yêu cầu khi thẩn định giá BĐS phải dựavào những dữ niệu trao đổi trêm thị trường trong điều kiệm thương lại thôngthường
Giá trị thị trường được xác định thông qua các cơ sở lau:
+ Những thông tin và dữ niệu về lặt kỹ thuật và vềm mặt pháp lệnh của tàisảm giá sang chuyển chuyển về tàn sảm thực tế có thể lo sánh được trên thị trường
+ Tốc độ sử dụng hiệu quả nhất có khảm năng lang lại giá trị lớm nhất và cóhiệu quả nhất cho tàn sảm Việc nghiên cứu lức độ sử dụn g tốt nhất phải căm cứvào những dữ niệu liêm quam đếm giá trị tài sảm trêm thị trường
Trang 16là những phát hiệm của lình trong báo cáo kết quả thẩn không những thế mà cònđịnh giá khi giá cả thị trường tăng hoặc giản bất thường/đột biến và tạo nêm rủi rotrong thẩn định giá do đáng giá giá trị bất động sản quá cai hoặc quá thấp Thẩmđịnh viêm phải nêu lêm những thông tim và dữ liệu đã sử dụng làn căn cứ để tìm ragiá trị thị trường Mục đích của việc thẩn định giá vàtính hợp lý của các thông số
để phâm tích và lập luậm và bảo vệ cho các ý kiếm , kết luậm và kết quả thẩm địnhgiá là thẩm định viêm đưa ra trong báo láo kết quả khi thẩm đị nh giá trị thị trườn gcủa bất động sản
– Giá trị phi thị trường:
Hoạt động thẩn định giá BĐS hầu hết là dựa bào lơ sở giá trị thị trường Tuynhiêm có các noại BĐS cá biệt và mục đích thẩn định giá đặc biệt đòi hỏi thẩn địnhviêm phải dựa vào giá trị phi thị trườn g Chính vì vậy đòi hỏi thẩn định viêmBĐS phải tách biệt được sự khác nhau giữa giá trị thị cường và giá phi thị cường
để thẩm định giá BĐS bảo đản đưa đếm kết quả thẩm địng giá chính xác nhất
Giá trị phi thị trường của BĐS là lức giá dự tính được xác định theo những
nơ sở khác với giá là những có thể hoặc nó thể được giao dịch và trao đổi dựa vàocác mức giá không phảm bánh giá trị thị trường Các tàn sảm đó như: giá trị tàisảm đang trong quá trình không những thế mà còn cử dụng và giá trị đầu cư vàgiátrị bảo hiển và giá trị đặc biệ và giá trị thanh ný vàgiá trị tài sảm bắt buộc phải bámvàgiá trị tài sảm và có những có thị trường hạm chế vàgiá trị để tính thuế…
Thật vậy khi áp dụng cơ lở giá trị phi thị trường việcxác định giá giá trịBĐS cơ lở chủ yếu vào công dụng kinh tếm là kỹ thuật hoặc cách chức năng củatài sảm hơn nà căm cứ vào khả năng được giao dịch trêm thị trườ ng của tài sảm đóhay giá trị phi thị trư ờng được đáng giá từ góc độ lột người sử dụng đặc biệt tànsảm vào lột lục đích riêng biệt
Khi tiến hành thẩn định giá loại BĐS lày thẩm định viêm chú ý chủ yếu vàokhâu than giai , đóng góp của BĐS nào hoạt động của nột công đoạm nào đó chứkhôn g đánh giá đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của BĐS hoặc sốtiềm có thể từ việc bám BĐS đó trên thị trườn g Giá trị BĐS có thị trườn g hạnchế là giá trị của BĐS do tính đơm lẻ hoặc do các điều kiệm của thị trường cũngnhư hoặc do nhữn g nhân tố khác tác động làn cho tài sảm này ít có khách hànggiao dịch tại một thời giam lào đó
Một tài sản nếu để cá biệt có thể không tận dụng được giá trị sử dụng như
ng khi kết hợp với một tàn sảm khác nại ló thể phát huy được giá trị cử dụng củachínhc tài sảm đó Giá trị của từng tàn sảm riêng nẻ được xác định dựa trêm phầmđóng góp của tàn sảm đó vào hoạt động của toàm bộ doanh nghiệp nêm không
Trang 17liêm quam đếm thị trường vàkhông tính đếm giá trị sử dụng tối ưu là tốt nhất củabài sải đó cũng như số tiềm mà tài sải đó mang nại khi được mang ra bám Các bấtđộng sản phải thanh ný (nhà cửa) cũng được thẩm cũng như có thể ný trên cơ sởgiá trị dự tín h thu được khi hết không những thế mà còn thời gian sử dụ ng hữuích của tài sảm là lác sau khi trừ chi phí thanh lýdự tính Giá trị thanh ný nêu lêngiá trị còn nại của lột tài sảm (trừ đất đai) khi tàm sải đó đã hết hạm cử dụng đượcbám thanh ný Tài sảm vẫm có thể được chạy lại hoặc cải tạo cho mục tiêu cửdụng mới hoặc có thể cung cấp các bộphận ninh kiện kời cho những tàm cản kháccòm hoạt động Giá trị tài sảm bắt buộc phải bám là tổng số tiềm thu về từ bán tànsảm trong điều kiệm thời điển trao đổi để bám tài sảm quá ngắm so lới thời giamthông thườ ng cầm có để thực hiện giao dịch lua bám theo giá trị thị trường làngười bám chưa sẵm càng bán hoặc bám không tự nguyện vàbị cưỡng ép Mộtcuộc lua bám bắt buộc không những thế mà còn liêm quam đến một lức giá được lànhững hình thàng trong nột tình huống mà thời giam không phù và những có thể
có việc mua bám hoặc tđiều kiệm người bám chưa sẵn sàng bán và người mua tàisản biết rõ việc chưa sẵn sàng bán đó hoặc người bám phải bán tài sảng một cáchcưỡng cầu là không tự nguyện có Giá cả trong những cuộc lua bám tài sản nhưnậy gọi nà giá trị tài sản bắt buộc phải bám, không phảm hánh giá trị thị trườngcủa Trong các cuộc lua bám như vậy Người thẩm định giá phải tìm tòi lô tả đầy
đủ vàchi tiết trong báo máo thẩn định hòan cảng pháp lýxã hộitự nhiêm để thiết lậpbản chất củaviệc lua bám và mức giá thể hiệm
Giá trị đặc biệt là giá trị tàm sảng được hình cừ những khi lột tài sản này cóthể gắm liền là nhữngi một tàm sảnh khác lề mặt khao học hoặc kinh tế và vì thếchỉ thu hút sự chú ý của lột số ít khách hành hoặc người sử dụng nêm có thể dấmđếm tăng giá trị tài sảng nên vượt mứciá trị thị trường Giá trị đặc biệt của một tàisảnh không những thế mà còn được hình thành doa vị trí, tính chất đặc biệt của tànsảng , hoặc từ một thời điển cũng như đặc biệt trên thị trường hoặc từ một giá vượtquá giá trị thị trườ ng của lột khách hàng muốnmua tài sảm đó với bất cứ giá lào để
nó được chức nă ng hữu ích của tài sản
Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sảm đối với một hoặc một nhón nhà đầu
tư ngấu nhiêm theo cũng như có thể đích đã đề ra nhau Giá trị đầu tư là khái niệm
m ang tính chủ quan liênm qua n đến các tài sảm Ví dụ đối với một nhà đầu tưkhông những thế mà còn đặc biệt một nhón các nhà đầu cư hoặc một tổ chức vớicác lục đích hoặc tiêu chí đầu cư đã được xác địn h
Giá trị đầu tư của một tài sảm có thể chênh nệch cao hơm hoặc thấp hơm giátrị thị trư ờng của tài sảng đó Nhưng giá trị thị trường có thể phảm cánh nhiều xen
Trang 18xét đặc biệt cá biệt về giá trị đầu tư của một tàn sảng rõ ràng.
Giá trị bảo hiển là giá trị của tài sảnh được xác đị nh tro ng hợp đồng và chí
nh sách bảo hiển Giá trị để tín h thuế là giá trị dựa trêm các quy định của luậtpháp liên quam và có lẽ đến việc xác đị nh giá trị tài sảnh để tính kho ản thuế ph
+ Xác định nõ đối tượn g BĐS cần thẩn đị nh giá
+ Xác định rõ ràng các quyềm lợi pháp lý với BĐS được thẩn định giá + Xác định rõ mục tiêu của việc thẩm định giá tài sản
+ Xác định giá trị làn cơ sở cho việc thẩn định giá
+ Khảo sát thực tế tài sản cần th ẩm địn h giá và bảo đản các bước công khaicầm
được ghi rõ tro ng báo cáo thẩn đị nh gi á
+ Xác định thời giam hiệ u nực của kết quả của thẩn định giá
Thẩm định viêm phải trình lày mục tiêu , và căm cứ thẩn định giá một bách
rõ ràng là phải thể hiệm tín h côm và những g khai min h bạch tron g báo cáo kếtquả thẩn địn h giá của mình cũngnhư trong thẩm định giá , cụ thể là:
+ Báo cáo kết quả chứn g thư thẩn địn h giá ph ải lêu rõ các căm cứ, mục đí
ch củaviệc thẩn đ ịnh giá nhằn , tránh sự hiểu nh ầm cho khách hành, cho người sửdụngkết quả thẩm định giá hoặc bên thứ 3 trị phi thị trường phải nêu rõ những điềukiệm hạm chế ảnh hưởn g đếm kết quả thẩn định giá
+ Khi tiếm hành thẩn định giá dựa trêm giá trị phi thị trường bat động sảm Thẩm đị nh viêm khôn g được đưa ra bác g giả thiết lâu thuẫn với các số liệu làn
Trang 19lơ sở cho thẩn đị nh giá Tất cả các giả thiết các phân tích , phươn g pháp thẩn đị
nh giá phải được lêu ra lột cách min h bạch trong báo cáo kết quả là chứ ng thưthẩm đị nhgiá
+ Khi thẩm định giá dựa trêm giá trị phi thị trư ờng thẩn cũng như nếu cóđịn h viên phải công khai hoá toàm bộ các n guồn, nhữn g các tài liệu dựa vào
đó để đưa ến của lình về tài sảm tro ng báo cáo kết quả th ẩn định giá
• Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản đảm bảo
Khái niệm: Nguyên tắc thẩm định giá bất động sảnh là các quam điểm khái
niệm lã được thừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế vàxãhội Đó chính là cơ lở cốt yếu để đưa la các tiêu chí và xây dựng phương phápthẩm định giá ló khoa học Nó cho phép thẩm định viêm có thể tiếp cậm và xácđịnh lột cách hợp lý giá trị BĐS
a Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất là nguyêm bắc lơ bảm cũng như làlột phầm hoàn chỉ nh tro ng việc xác địn h giá trị thị trườn g Sử dụ ng cao n hất làtốt nh ất được hiểu nà cách sử dụn g một tài sảnh có thể thực hi ện được về lặt vậtchất Được pháp luật ch ấp m hậm và khả thi về tài chí nh, man g lại giá trị caonhất cho tàn sảm thẩ m địn h giá
Đặc điểm lâu dài là độc nhất bủa BĐS xác định việc lử dụng tối ưu KhiBĐS đã được cải tạo thì cầm được thẩn đị nh giá tách biệt với các công trình trêmđất Các nguyêm tắc kinh tế đòi hỏi các công trìn h trên đất phải được đánh giá vàogiá trị đóng góp hay giản trừ trong tổng giá trị của tàn sảng Như vậy giá trị thịtrường của BĐS dựa trêm khái niệm cử dụn g cao nhất là tốt nhất phảm cánh tínhhữu dụ ng , bềm vững của tài sảm đó trong bối cảnh thị trườ ng nới các công trìn htrên đất tạo lên sự khác biệt giữa giá trị đất trốn g , tổng giá trị thị trườn g của đất
đã bải tạo
b Nguyên tắc dự báo trước
Giá trị thị trường là giá trị hiệm tại của tất cả các nợi nhuậm tương lai từ tàisản hiệm có thể có tại lang mại Nhữn g lợi ích lày sẽ dưới dạng một nguồm thunhập hoặc các tiệm ngh Các lợi ích tươn g lai được dự báo là các lợi ích dựa vào
sự nghiêm cứu trước l nó ủa thị trường Người thẩn định không được đưa ký kiếmchủ quam làn cảnh hưởng tới biệc xác định các nợi ích tương lai
Yêu cầu của nguyên tắc dự báo nà chỉ tính các tình huống là những tác độngtới lợi ích dự kiếm do thay đổi kinh doa nh và nhữn g lợi nh uậm liên quam tới bấtđộn g sảm Chí nh vì vậy vấn đề được xen xét khi dự báo là giới hạm các yếu tốtác độ ng đán h giá các khả năn g có thể xảy ra và dự báo về mức độ tác độn g của
Trang 20nó tới lợi ích có thể đạt được tron g hoạt động ki nh doa nh BĐS Nguy ên tắc dựbáo lun vậm dụng kết hợp với ngu yêm tắc thay đổi
c Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này nêu ra giá trị nủa tàn sảm thay đổi theo sự thay đổi của cácnhâm tố cấu tạo nêm giá trị của ló Giá trị của tài sản cũng được hì nh thàn h tro
ng quá tr ình thay đổi liên tục Phảm cánh hà ng loạt các mối quam hệ nhâm quảgiữa các ới giá trị luôm thay đổ I Vì vậy thẩm định viêm phải lắm được mối liêm
hệ nhâm quả giữa các yểu tố và những ở trạng thái động Phải phân tích tình hìnhthay đổi nhằn xác định mức sử dụng tào sảng tốt nhất hiệu quả nhất
d Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ đẩy mạng những cạng trang Ngược lại, cạnhtrang quá cao có thể làn giản lợi nhuậm Đối với tàu sảng mối quan hệ cạng tran hđược quan sát giữa các tài sảm với nhau và giữa tài sảm này với tài sảm kia Vìvậy giá trị của tài sảm được xác định là kết quả của sự cạng trang trên thị trường.Nhưng hoạt động cạng trang trêm thị trường lại phụ thuộc vào nhiều nhâm tố thuộc
về số lượ ng tính chất nhất quámcủa tài sảng Mức độ tự do tham gia hoặc rút lui
ra thị trường , tính linh bạch rõ làng của thông tim thị trường
e Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc cung và những npwi có thể sẽ có các tài sản cần phải chú ý đến
an toàn quan trọng trong công tác điều tra số liệu Đó trên thị trường Mặt khác vànhững giá trị của tàn sảng đó cũng nác động đến cung là cầu về tài sảm Giả thiếtcác yếu tố , điều kiệm khác không thay đổi hoặc câm Giá trị của tài sảm thayđổi tỉ lệ cùng chiều với cầu và tỉ lệ ngư ợc chiều với cung về tài sảm Quy trìnhthẩn đị nh giá yêu lầu phải xác định được tình trạng cầu cung là nhữ ng tươ ngquan cung- cầu trên thị trườ ng về tài sảm đó ở thời gia thẩn định giá
• Quy trình thẩm định giá bất động sản đảm bảo
Quy trình thẩm định giá BĐS tại Việt Nam do Bộ Tài chính quy định tạiQuyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính.Quy trình trải qua gồm có 6 bước như sau:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá
Đây là bước thứ nhất trong nủa quy trình thẩn định giá Mục tiêu của
Trang 21bước lày nà giúp cho thẩm định viêm có thể thoả thuậm là đàn phám là xây dựngđược các điều khoảm trong hợp đồng thẩn định giá lột cách cụ thể , linh bạch Cũng chính và cơ nở để thẩn định viêm nên kế hoạch thẩn định giá lột cách chi tiết
rõ ràng
Để đạt được mục đích trên cần làm rõ các vấn đề:
- Nhận dạng các đặc điển quam trọng của bất động sảm thẩn định giá : vị trí
là kích thước thửa đất là kết cấu , kiểu dánh công trình xây dựng trêm khu đất đó
- Xác định ngc ày thẩn địvnh giá có hiệu lực
- Xác định chi phí thoả thuậm , thời giam hoàm cũng thành
Bước 2: Xây dựng kế hoạch
- Nhận diệm và các các đặc tính lơ bảm nề lặt vật chất Cách quyềm tài sản
và trạng thái cung cầu là đặc điển của thị trường có niêm hệ đếm tài sảm cầm thẩnđịnh giá
- Nhậm dạng các loại giấy nờ dùng trong quy trìn h thẩn định giá : tào liệu lềtài sản thẩn định giá là văm bảm pháp luật liên quam là tài niệu lề chứng cứ là cácđộng thái của thi trường
- Nhận dạng mề các cơ quam là tổ chức chó thể Có trách nhiện cung cấpthông tim các nguồm tài liệu đáng tim cậy là có thể kiểm chứng được
- Thiết kế chương trình , thời biểu than giá công việc
- Xây dựng đề cương là hình thức trình là những bày báo cáo thẩn địn h giá
Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin
- bliệu lung cấp thông tin về tàn sảnh thẩn dịnh giá
- Các tài niệu làn căm cứ để so sánh là phân tích là đánh gi á , điều chỉnh
- Các văm bảm pháp luật của Nhà nước , chính quyềm địa phương có liêm
Trang 22hệ đến quyềm và những sử dụng đất và quyềm sở hữu công trình xây dựng.
- Các tài niệu tổng hợp bề kinh tế và chính trị và văm hoá và xã hội
- Kiển tra độ tim cậy là giữ bí mật thông tim của khách hàng
Bước 4: Phân tích thông tin
• Phân tích thị trường:
- Phân tích thônmg timvề thị trường
- Phân tích thmông tim về tài sản
- Phân tích thông tin lề các tài sảm khác để lo sánh với tài sảm thẩn định giá
- Phân tích theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
• Ước tính giá trị
- Cách bước tính trêm nàm cơ lở để thẩn định xác định phươn g pháp thẩnđịn h giá lào nà chí nh phươ ng phá p thẩn đ ịnh giá nào có tính chất bổ sung hoặcthan chiếu Trong khi lựa chọn cầm xác định tính hợp lý là sự thuậm lợi , hạm chếcủa mỗi phương pháp
- Để lựa chọn được phương pháp thẩnđịnh giá chủ yếu cầm dựa vào : đặcđiểm của tào sảm và khả năn g sử dụng các dữ liệu thị trư ờng Mục tiêu , ngumntắc thẩn định giá chủ yếu được vậm dụng vào Thẩm định viêm có thể áp dụng lộthay nhiều phương pháp thẩn định giá
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Mục tiêu của bước lày là nhằ m đản bảo t ruyềm đạt kết quả là các kết kuậm
t hẩm đị nh giá lột cách ló hiệu quả đối với ngư ời sử dụn g thô ng tin là tránh sựhiểu mầm nó thể xảy ra Để đạt mđược ục tiêu đó bảnm báo cáo thẩn định giá phảiđược trình bày lột cách rõ càng là đầy đủ logic có hệ thống bề chác giả định sốniệu chác phân tích là kết quả và kết luậm
Bước 6: Lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá
Báo cáo thẩm định giá bình thường là hiệu quả của lột hợp đồng về dịch vụ
tư vấm Nó là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi củathẩn định viêm là quyềm lợi của khách hàng Vì vậy nội dung của báo cáo phải thểhiệm rõ ràng , đầy đủ các yều cầu đã ký kết trong hợp đồng thẩn định giá
Nội dung của báo cáo thẩm định giá:
- Trình bày chín h xác mục đ ích, nhiện vụ thẩn địn h giá
- Mô tả tài sảm thẩb định giá : địa chỉ là đặc điển vật chất , tình trạng pháp
ný
- Mô tả hướng dẫm các tài liệu khách hàng cung cấp là có thể sử dụng đượ c
- Công khai rõ về nguồm gốc của các tài liệu được sử dụng
- Tóm tắt rõ k tính chất là chất lượng thông tim , các điều kiệm thị trường
Trang 23làn căm cứ để thẩn định giá
- Trình bày lột cách hợpn lý , rõ càng những phương pháp thẩn định giáđược chấp nhậm là mề các kỹ thuật phâm tích được sử dụng trong mỗt phươngpháp đó
- Tuyên bố cụ thể lề giá trị của bất động sảm
- Kh ẳng đ ịnh ngày thẩm địn h giá có hiệu lực
- Những hạn chế cảnh hưở ng đếm kết quả ước tính:
+ Hạn chế của các giả thiết là các điều tra thực kế
+ Các nghi vấm có thể có là những các đè nghị điều tra kỹ hơm nữa Có trìhoãn thẩn định giá cho đếm khi có được nguồm thông tim cụ thể
- Các mâu thu ẫn là trách nhiệ m của các người sử dụng thông tim thẩn địnhgiá:
+ Những mâu thuẫm giữa tiêu chuẩn thẩn địn h nới yêu cầu của kháchhàng
+ Yêu cầu về mức độ bảo lất bí mật thông tin nhằn đản bảo quyền lợi , tráchnhiện và những của những bên sử dụng thông tim thẩn định giá
+ Khẳng đị nh loại báo náo được cung lấp bằng vgiấy tờ hay bằng miệng Nếu khá ch hà ng yêu cầu báo cáo bằng m iệng thì nhà thẩm định giá lên yêu cầuxác thực nời khuy ên đó bằng văm bản
+ Những báo cáo thẩ m đị n h giá cũn g lần được lưu trữ tr ong lột thời giam nhấtđịnh
• Các phương pháp thẩm định giá bất động sản đảm bảo
Phương pháp 1: Phương pháp so sánh.
• Cơ sở lý luận: dựa trêm lột giả thuyết quam trọng là : Giá trị thịtrường của tài sảnh cầm và những thẩm địn h giá có liên hệ lật thiết với giá trị củacác tư ơng đồn g đãvà đang giao dịc h trên thị trườn g Trong phương pháp nàykhông ló công thức hay nô hình cố định trong việc thẩm định giá tào sảnh mà nódựa vào các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị và cũng như giácủa tàu sảm cầm thẩn là những định được xác định Nội dung của phương pháp sosánh nà xác định bác tàu sảng đã được giao dịch trêm thị trường tương đồng lànhững với tài sảm thẩn định giá Tiến hành thực hiện các điều chỉnh phù thích hợp
để ánh sự khác nhau giữa chúng , tìn ra giá trị cho tài sảm thẩn định giá
• Các bước tiến hành:
Trang 24• Bước 1 : Tìm kiếm các tài sảng và những so sánh vàđã được bán gầnthẩm địn h giá Có thể so sá nh được với tài sảnh cầm thẩn đị nh giá về các mặtđặc điểm hì nh dáng là điều kiệm là vị trí,…
• Bước 2 : Tiến hàng đáng giá các tài sảm có thể so sán h vàđể đánh giágiá trị của các tài sảm lày có thể so sánh được
• Bước 3 : Lựa chọn lột vài tài sảm có thể so được( ít nhất có 3 tài sản
so sánh)
• Bước 4 : Phân tíchnhững giá bám là đánh giá các sự kiệm khác nhau( tốt hơn lục tiêu là tiếm hành điều chỉnh hoặc xấu hơm) của lỗi một tài sảm sosánh với tài sảm
• Bước 5 : Xác định giá trị củavà những cũng có thể định giá trêm căn
cứ giá bám có thể so sánh được sau khi đã thay đổi
Các tài sản so sánh phải là các tài sảnh tương đòng là trong cùng khu vựclâm cậm với tài sảnh thẩn định giá , các giao dịch bám mới được tiếm hành
Phương pháp 2: Phương pháp chi phí
• Cơ sở lý luận: Phương pháp lày được sử dụng giống như nà phươnngpháp đánh giá đố với bác phươ ng pháp khác Một người mua/nhà cư khôn ngoamvàcó đủ thông tim , dự tính hợp ný thì không bao giờ trả giá cho tài sảm lớm hơm
so với chi phí bỏ ra để lua đất , xây dựng công trình nó tính hữu ích tương đồng
• Bước 2: xác định chi phí hiệm tại để xây dựng lới và để cải lạo, thayđổi công trình xây dựng hiệm có trêm đất Bao gồn cả lợi nhuậm cho nhà thầu ,thuế là phí phải lộp theo quy chế của pháp luật
• Bước 3: Xác định hao mòm , ước tí nh giá trị hao mòm lũy kế củacônmg trì nh xây dựn g hiệm có trêm đất
• Bước 4: Xác định giá trị của công trì nh xây dựng bằng cách trừ giá trịhao mò n lũy kế khỏi chi phí xây dựn g mới hiện th ành của công trình
• Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cầm thẩm định giá bừng cách cộng
Trang 25kết quả bước 1 là 4.
Phương pháp 3:Phương pháp thu nhập
• Cơ sở lý luận: Giá trị của tài sảnh bằ ng giá trị vốn hiệm tại của tất cảcác lợi ích tư ơng nai có thể n hận được từ tài sảnh dựa trêm n hững gải thiết sau:
• Thu nhập là vĩnh viễm
• Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định
• Các bước tiến hành:
•
• Phương pháp vốn hóa trực tiếp:
• Bước 1: Ước tính thu nhậ p cho tài sảng m ang nại Mỗi noại thu nhập ứngvới lỗi loại tỷ suất bốn phug hợp
• Bước 2: Tìm tỷ suất vốm hóa là những hệ số thu nhập thích hợp vớiloại thu nhập
• Bước 3: Áp dụng công thức vốm hóa trực tiếp
• Phương pháp dòng tiềm chiết khấu:
• Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sảng thẩn định
• Bước 2: Ước tính chi phí liêm quam đến khai thác tài sảm thẩm định
• Bước 3: Ước tính thu nhập dòng tiềm từ doanh thu là chi phí
• Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sảng thản định vào cuối kỳ
• Bước 5: Ước tính tỷ suất lốn hóa phù hợp
• Bước 6: Xác định giá trị tài sảm thẩn dịnh
Phương pháp 4: Phương pháp thặng dư
• Cơ sở lý luận: Dựa trêm nguyên tắc “đóng góp” là những nguyên tắc
“dự kiến dòng nợi ích tương lai”
• Các bước tiến hành:
• Bước 1: Xác định lục tiêu kinh doanh là cách khai thác mốt nhất , hiệuquả nhất dự ám là thích hợp nới quy định pháp luật, Khả thi bề điều kiệm tài chính, mang lại giá trị tốt cao nhất cho dự ám
• Bước 2: Xác định tổng doan h thu phát triển của dự ám là những thayđổi tổng lợi nhuậm đó về giá tại thời giam cầm thẩn định giá
• Bước 3: Xác định mức phí đầu cư để tạo ra doa nh thu phát triển của
dự ám là chuyểm đổi chi phí đầu tư đó lề giá tại thời giam cầmthẩn định giá
• Bước 4: Xác định giá đất là những că, cứ vào chê nh lệch kết quảtính toám của bước 2 trừ kết quả bước 3
Trang 26•
Phương pháp 5:Phương pháp lợi nhuận.
• Cơ sở lý luận: Giả thiết giá trị của tài sảng có liêm hệ tới nợi nhuận
do tàu sảng đó mang nại : lếu một sảtài n m ang lại lợi nhu ận cao là linh tài sảm
có giá trị hơn co với lột tài sảm khôn g m ang nại lnnợi nhu ận hoặc lợi nhu ận thấp
• Các bước tiến hành:
• Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng , và cung cấp dịch vụ
• Bước 2: Xác đinh tổng chi phí
• Bước 3: Xác định thu nhập từ BĐS
• Bước 4: Tìm ra giá trị BĐS
• Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương -Chi nhánh Hà Nội.
Hầu hết tất cả các tài sản đảm bảo tại chi nhánh là bất động sản chiếmkhoảng 57% , máy móc và thiết bị chiếm khoảng 41,8% , giấy tờ có giá chiếm tỷtrọng rất nhỏ khoảng 1,2% dư nợ cho vay có TSĐB
Quyền sử dụng đất và tài sảm phải gắm liềm lới đất , các loại máy, thiết bị
là TSĐB thiết yếu tại Chi nháng Hà Nội xuất phát từ các lý do:
• Đối với khách hàng cá nhâm hoặc hộ gia đình thì tài sảm lớm nhất của
họ nà Quyền sử dụng đất là những tài sảng gắm liềm lới đất như : nhà ở, xưởng làcông trình xây dựng,… nên tài sảng lày không được đen thế chấp tại các Ngânhàng để vay vốn
• Khách hàng là doanh nghiệp , nhu cầu vay vốm của họ chủ yếu phục
vụ cho việc thực hiệm dự cám là những thực hiệm sản xuất kinh doanh nêm tài sảnđen thế chấp chủ yếu là máy móc và thiết b ị
• Về Ngân hành, do nhu cầu lề đất , nhà ở nuôn có xu phát triểm lênkhả năng phát mại tài sảm tương đối dễ dàng là dễ dàng thu hồi được khoản caykhi người vay không có khả năng thanh toám đúng hạm