Luận văn thạc sĩ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhà nước trao quyền sử dụng đất cho nsdđ theo quy định của luật

Quản lý theo kết quả là một chiến lược quản lý mà qua đó tất cả các bên liên quan thực hiện tham gia đóng góp trực tiếp hay gián tiếp vào việc đạt được các mục tiêu, đảm bảo các quá trình, sản phẩm và[.]

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến

cô giáo PGS.TS Trần Thị Cúc, người đã chỉ bảo và hướng dẫn tôi tận tình trongsuốt quá trình nghiên cứu đề tài này Lời khuyên hữu ích của cô ngay từ đầu đãgiúp tôi có sự điều chỉnh kịp thời, định hướng lại phạm vi nghiên cứu của đề tài

để có thể hoàn thành đúng tiến độ đề ra

Xin cám ơn Ban giám hiệu, Ban đào tạo sau đại học, các thầy, cô thuộckhoa Nhà nước và Pháp luật - Học viện Hành chính Quốc gia đã tạo mọi điềukiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thiện Luận văn

Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai HN- chinhánh quận HBT, anh chị em đồng nghiệp nơi tôi đang công tác, đã tạo điềukiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập

Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môitrường quận HBT, Văn phòng đăng ký đất đai HN- chi nhánh quận HBT đã tạođiều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện Luận văn

Xin cảm ơn tới các cơ quan, đoàn thể, UBND các phường đã giúp đỡ tôitrong quá trình điều tra và thu thập số liệu

Xin gửi lời cảm ơn tới bạn bè, các anh chị em học viên lớp HC19B7 đãđộng viên và giúp đỡ tôi trong những lúc tôi gặp khó khăn để hoàn thành luậnvăn này

Học viên

Đoàn Thu Trang

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013, tại

chương 3, điều 53 quy định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Ở Việt Nam, Nhà nước là đại diện

chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác và sử dụng,

mà trao QSD cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nócũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các

sinh vật khác trên trái đất Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là

tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, nếu không có đất đai

thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sảnxuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay.Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai, biến đất đai

từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia Luật

Đất đai năm 2013 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân

cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”.

Tại điều 4 Luật đất đai 2013 cũng khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho NSDĐ theo quy định của Luật”.

Đất nước ta đã trải qua nhiều giai đoạn xây dựng và bảo vệ tổ quốc Mỗi

giai đoạn tình hình kinh tế, chính trị đất nước có những đặc điểm khác nhau Bởivậy, công tác QLĐĐ cũng theo đó mà có những biến đổi qua các thời kỳ Quamỗi thời kỳ dù ở mức độ khác nhau nhưng ta đều nhận thấy sự quan tâm của Nhànước đối với công tác QLNN về địa chính QLNN về địa chính là tiền đề đểQLNN về đất đai.

Bất kỳ chế độ xã hội nào, nhà nước phải QLĐC, theo đó nhà nước phảilập được hồ sơ, dữ liệu về mảnh đất, khu đất gắn với chủ sử dụng khu đất đó.Công tác QLĐC ở nước ta đã được thiết lập từ cách đây hơn năm thế kỷ, đượcchính quyền ở các chế độ khác nhau kế thừa và tiếp tục bổ sung, điều chỉnhnhằm phục vụ mục đích QLĐĐ của mình Tuy nhiên, do hoàn cảnh chiến tranh,

sự chia cắt đất nước, trải qua nhiều giai đoạn phát triển kinh tế, xã hội của đấtnước mà ranh giới các thửa đất, chủ sử dụng đất có thay đổi gây ra những bấtcập, khó khăn trong QLĐĐ như việc theo dõi, truy xuất, lưu trữ, xử lý, cập nhật,chỉnh lý biến động đất đai, cấp GCNQSDĐ… Việc làm tốt công tác QLNN vềđịa chính để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, xác lậpmối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và NSDĐ, tạo điều kiện cho việc sửdụng đất đai một cách đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả là yêu cầu cấp thiết

HBT là một quận nội thành có diện tích 9,62 km2 gồm 20 phường Côngtác QLNN về địa chính trên địa bàn quận HBT, thành phố HN cũng còn nhiềubất cập, hạn chế, thiếu sót do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan Hồ sơcủa mảnh đất bị thiếu, thậm chí bị thất lạc Trong quá trình chuyển đổi, chuyểnnhượng đất đai, nhiều trường hợp không đăng ký vào sổ địa chính, dẫn đến tranhchấp giữa chủ sử dụng cũ và chủ sử dụng mới…Điều này đặt ra cho công tácQLNN về địa chính tại địa bàn Quận HBT nói riêng và cả nước nói chung cầnkhắc phục các hạn chế, tồn tại trong thời gian tới

Xuất phát từ thực tế trên, việc nghiên cứu vấn đề “QLNN về địa chính từ thực tiễn quận HBT, thành phố HN” có ý nghĩa cả về mặt lý luận và thực tiễn.

2 Tình hình nghiên cứu

Đã có một số công trình nghiên cứu về địa chính nhà nước, như:

Đề tài “Nghiên cứu hoàn chỉnh lý luận địa chính nhà nước và xây dựng bộ HSĐC các cấp giai đoạn 1983 - 1993” của nhóm nghiên cứu thuộc Tổng cục

QLĐĐ, chủ nhiệm đề tài là kỹ sư Nguyễn Trinh Thạch và các cán bộ tham gianghiên cứu: kỹ sư Đặng Thị Vân, Phạm Tiến Lợi, Bùi Sỹ Dũng, Nguyễn HữuThắng Các tác giả đã đưa ra được một hệ thống lý luận về QLNN về địa chính,bao gồm nhiều khái niệm, nội dung và nguyên tắc cơ bản của QLNN về địachính Trên cơ sở nghiên cứu lý luận, phân tích tình hình sử dụng đất đai và cơcấu kinh tế xã hội của nước ta, đã xác định được nội dung và nhiệm vụ địa chínhtrong thời gian qua, vạch ra hướng tiến hành công tác địa chính trong thời giantới Đề tài đã xác lập được nội dung các bước xây dựng hệ thống HSĐC trước mắtcho các đơn vị sử dụng và đơn vị nhà nước cấp xã, đảm bảo tính khoa học, dễ sửdụng, dễ lưu trữ, phù hợp với trình độ và thực tế khó khăn hiện nay ở địa phương.Đặc biệt, đề tài đã chú ý xem xét đến những điều kiện khó khăn hiện tại và nhữngtiến bộ khoa học kỹ thuật có thể ứng dụng được như sử dụng máy tính điện tửtrong các khâu xây dựng bản đồ, tính toán diện tích, thống kê và lưu trữ số liệu,ứng dụng ảnh máy bay trong công tác bản đồ và thống kê đất đai

Đề tài “Hoàn thiện hệ thống HSĐC phục vụ yêu cầu đổi mới QLNN về đất đai giai đoạn 1983 - 1993” của Tổng cục QLĐĐ do chủ nhiệm đề tài là kỹ sư

Bạch Gia Tế cùng các cán bộ tham gia nghiên cứu: kỹ sư Trần Hùng Phi, BùiNgọc Tuân và Đỗ Đức Đôi Công trình nghiên cứu này được coi như một đề tàilớn, phạm vi nghiên cứu rộng cả về lĩnh vực chuyên môn và hoạt động QLNN,hướng nghiên cứu giải quyết các yêu cầu bức xúc hiện nay trong QLĐĐ Đề tài

đã được ứng dụng trong công tác đăng ký, lập HSĐC và cấp GCNQSDĐ

Luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn Xuân Hòa, Trường Đại học Nôngnghiệp HNnăm 2010 với đề tài ”Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác lậpHSĐC ở nước ta” Tác giả đã phân tích thực trạng lập HSĐC trong phạm vị cảnước tại cấp huyện và cấp xã, tìm nguyên nhân, tồn tại trong việc lập HSĐC ảnhhưởng đến việc QLNN về đất đai và làm chậm quá trình cấp GCNQSDĐ cho hộ

gia đình, cá nhân sử dụng đất

Luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn Tiến Lưu với đề tài “Đánh giá thựctrạng công tác lập và quản lý HSĐC thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa”,năm 2013 Từ vấn đề cơ sở khoa học về lập HSĐC, tác giả đã khái quát tìnhhình lập và quản lý HSĐC ở thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa, chỉ ra cáckết quả đạt được, khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân và đưa ra giải pháp đểhoàn thiện, đẩy mạnh công tác lập và quản lý HSĐC

Tác giả Phạm Văn Cường (2012) đề tài “Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

đa chức năng phục vụ QLĐĐ và bất động sản tại khu vực phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”, Đại học Nông - Lâm Thái Nguyên Từ

vấn đề cơ sở khoa học về cơ sở dữ liệu địa chính, tác giả đã khái quát tình hìnhlập và quản lý cơ sở dữ liệu địa chính ở phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long,chỉ ra các kết quả đạt được, khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân Từ đó, tác giảđưa ra giải pháp để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

Tuy nhiên, cho đến nay chưa có đề tài nào nghiên cứu về QLNN về địachính trên địa bàn quận HBT, vì vậy đề tài của học viên không trùng lặp với các

đề tài thạc sĩ đã được bảo vệ Địa chính là lĩnh vực rất rộng, tác giả chỉ nghiêncứu một phần của địa chính, đó là HSĐC

3 Mục đích và nhiệm vụ của luận văn

- Hệ thống hóa kiến thức khoa học của QLNN về HSĐC

- Khảo sát, đánh giá thực trạng, phân tích những thuận lợi, khó khăn, tồn

tại trong công tác quản lý HSĐC trên địa bàn quận HBT, qua đó tìm ra giảipháp để khắc phục các tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý HSĐC trongthời gian tới.

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Tập trung nghiên cứu việc lập và quản lý HSĐC tại Quận HBT

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Lập và quản lý HSĐC trên địa bàn quận HBT, Thành phố HN từ khi có

Luật đất đai 1993 đến năm 2015

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của luận văn

5.1 Phương pháp luận

Luận văn nghiên cứu dựa trên cơ sở vận dụng phương pháp luận duy vậtbiện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin, đây là hệ thống lý luậnnền tảng đối với toàn bộ khoa học xã hội ở nước ta, tức là đặt việc xây dựng hệthống HSĐC trong mối quan hệ của đất đai cũng như nội dung khác của QLNN

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện đề tài nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng các phương pháp

cụ thể như sau:

- Phương pháp điều tra khảo sát: Đây là phương pháp hỗ trợ, bổ sung nhưng

rất quan trọng Thông qua điều tra, khảo sát sẽ thu thập số liệu, tài liệu, thông tincần thiết cho mục đích đánh giá thực trạng QLNN về việc quản lý bao gồm tráchnhiệm lập, cập nhật, và bảo quản các tài liệu, HSĐC tại quận HBT

- Phương pháp thống kê: Là phương pháp được sử dụng rộng rãi trongquá trình nghiên cứu các vấn đề kinh tế, xã hội Đây là phương pháp các cơ quanQLNN tiến hành điều tra, khảo sát, tổng hợp và sử dụng các số liệu trên cơ sởtính toán Qua số liệu thống kê phân tích được tình hình, nguyên nhân của sự

vật, hiện tượng có thể tìm ra được tính quy luật và rút ra những kết luận đúngđắn về sự vật, hiện tượng đó Cho nên, việc sử dụng phương pháp này nhằmphân tích thống kê các số liệu để nắm được tình hình, phân loại số lượng, chấtlượng của đất đai

- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp tức là sử dụng để phân tíchlàm rõ thực trạng hệ thống HSĐC trên địa bàn quận từ đó đưa ra những nhậnxét, đánh giá đối với yêu cầu QLNN về HSĐC và sử dụng đất của quận HBT

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, nộidung của luận văn có kết cấu gồm 3 chương như sau:

- Chương 1: Cơ sở lý luận của QLNN về địa chính

- Chương 2: Thực trạng QLNN về địa chính trên địa bàn quận Hai BàTrưng, Thành phố Hà nội

- Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả QLNN về địa chính trên địa bànquận HBT, Thành phố HN.

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐỊA CHÍNH 1.1 Quản lý nhà nước về địa chính

1.1.1 Khái niệm về QLNN

Quản lý là một hoạt động tất yếu khách quan, diễn ra ở mọi tổ chức có quy

mô từ nhỏ đến lớn, từ cấu trúc đơn giản đến phức tạp Xã hội ngày càng phát triển,trình độ hợp tác và phân công lao động ngày càng cao thì yêu cầu về công tác quản

lý ngày càng hoàn thiện Quản lý với tư cách là một khoa học độc lập thì còn rấtmới, như Laurence Lowell nhận xét : “quản lý là nghiệp xưa nhất và là nghề mớinhất” Những tư tưởng về quản lý xã hội đã xuất hiện từ xa xưa, nhưng càng về sauthì mới xuất hiện thêm các trường phái quản lý Cho đến nay có một cách tiếp nhậnđược sự ủng hộ của nhiều nhà khoa học và quản lý thực tiễn về khái niệm quản lý

là sự tác động có tổ chức, có đích hướng của chủ thể lên đối tượng quản lý nhằmđạt mục tiêu dự kiến

Trong hệ thống các chủ thể quản lý xã hội, Nhà nước là chủ thể duy nhất quản

lý mọi mặt của xã hội bằng nhiều biện pháp, công cụ khác nhau, trong đó có công

cụ chủ yếu quản lý bằng pháp luật Cụ thể như sau:

- Nhà nước quản lý toàn bộ những người sống và làm việc trên lãnh thổquốc gia, bao gồm công dân và những người không phải là công dân

- Nhà nước quản lý toàn diện là nhà nước quản lý toàn bộ các lĩnh vực củađời sống xã hội theo nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với quản lý theo lãnhthổ Nhà nước quản lý toàn bộ các lĩnh vực đời sống xã hội có nghĩa là các cơquan quản lý điều chỉnh mọi khía cạnh hoạt động của xã hội trên cơ sở pháp luậtquy định

- Nhà nước quản lý bằng pháp luật là nhà nước lấy pháp luật làm công cụ

xử lý các hành vi vi phạm pháp luật theo luật định một cách nghiêm minh

Vậy: QLNN là dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nước, được

sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội và hành vi hoạtđộng của con người để duy trì, phát triển các mối quan hệ xã hội, trật tự phápluật nhằm thực hiện chức năng và nhiệm vụ của Nhà nước

1.1.2 Khái niệm về địa chính

Ngày nay, danh từ “địa chính” không còn xa lạ với đối với người dân ởViệt Nam cũng như trên thế giới vì nó là một lĩnh vực gắn bó với đời sống củacon người, nó liên quan đến quyền sở hữu bất động sản gắn với đất và quyền sửdụng đất, một giá trị kinh tế lớn đối với mỗi con người Địa chính chiếm mộtmột vị trí đặc biệt trong xác định bằng chứng pháp lý về quyền sở hữu, quyền sửdụng đất và là cơ sở để nhà nước xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụngbất động sản đối với nhà nước

Địa chính là tổng hợp các loại bản đồ đo đạc về đất và các tư liệu xác định

rõ vị trí, ranh giới, phân loại, số lượng, chất lượng của đất đai, tài sản trên đất,quyền sử dụng đất làm cơ sở cho việc phân bổ, thu thuế đất, QLĐĐ thông qua

việc lập, cập nhật, và bảo quản các tài liệu địa chính Có thể hiểu ngắn gọn, địa

chính là khoa học về đo đạc bản đồ và QLĐĐ trên cơ sở dữ liệu do cơ quan nhànước có thẩm quyền tạo ra, bởi vậy, địa chính là công việc của nhà nước màtrọng tâm của công việc là lập HSĐC và quản lý HSĐC

“Địa” là đất, mảnh đất, thửa đất, lãnh thổ, còn “Chính” là công việc củanhà nước đề ra các phép tắc, luật lệ để quản lý đất đó (Theo Từ điển Hán - Việtnăm 1998) Chi tiết về “địa chính” được hiểu các công việc sau:

Thứ nhất, địa chính là bản kê về tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất,

trong đó chứa đựng những thông tin đầy đủ về chủ sử dụng đất, loại đất, vị trí tọalạc của thửa đất

Thứ hai, địa chính là việc QLĐĐ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến

hành gồm ba khâu cơ bản: lập BĐĐC, thống kê số lượng, đánh giá chất lượng làmcăn cứ tính thuế, xác định khía cạnh pháp lý của đất đai nhằm quy định nghĩa vụ và

quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu, chủ sử dụng đất, sản phẩm của ba khâu nàyphải được thể hiện cơ bản trong HSĐC HSĐC còn được gọi là hồ sơ pháp lý vềthửa đất.

1.1.3 Khái niệm về HSĐC

Khái niệm về HSĐC (HSĐC) được quy định tại Thông tư số BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Điều 2, Thông tư24/2014 qui định: HSĐC là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiệntrạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắnliền với đất để phục vụ yêu cầu QLNN về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổchức, cá nhân có liên quan

24/2014/TT-Như vậy, HSĐC là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựngnhững thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai vànhững thông tin này chúng ta có được trong quá trình đo đạc lập BĐĐC, đăng kýban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp GCNQSDĐ (GCNQSDĐ)

Tất cả các thông tin về tự nhiên của đất đai được lấy thông qua đo đạckhảo sát; còn các yếu tố kinh tế của đất đai lấy thông tin từ việc phân loại, đánhgiá, phân hạng đất đai là điều kiện để xác định giá đất và thu thuế Yếu tố xã hội

về đất đai lấy từ hoạt động của Nhà nước về quyền sở hữu tài sản trên đất, quyền

sử dụng đất (SDĐ), các quan hệ về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp… Còn yếu tố pháp luật của đất đai thì căn cứ vào quyết định của cơquan Nhà nước có thẩm quyền ví dụ như quy hoạch, kế hoạch SDĐ, các quyđịnh pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất…

Như vậy, tất cả các thông tin đất đai ở trong HSĐC như trên là cơ sở đểthực hiện QLNN về đất đai, để bảo hộ quyền hợp pháp của NSDĐ

1.1.4 Các loại HSĐC

HSĐC bao gồm các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách … chứa đựng toàn bộthông tin về đất đai Nó là sản phẩm do người quản lý có thẩm quyền lập lên vàmỗi cơ quan quản lý lập loại HSĐC khác nhau Vì thế, có các loại HSĐC như

- Hệ thống địa bạ: là một hệ thống hồ sơ ghi chép, cập nhật những dữ liệu

cơ bản về tình hình đất đai, chứa đựng những thông tin về đất đai do chínhquyền quản lý Hệ thống địa bạ chứa đựng các thông tin về vị trí, hình thể, kíchthước, ranh giới, loại đất, tên chủ sử dụng đất (SDĐ)

Hệ thống địa bạ bao gồm: thứ nhất sổ địa bạ là sổ sách đăng ký thông tinchứa dựng thông tin về đất đai, thường do cơ quan chính quyền cấp xã (cấp cơsở) cấp và quản lý; thứ hai là các giấy tờ chứng minh xác định quyền SDĐ,những giấy tờ này do người nắm giữ quản lý Việc sử dụng hệ thống địa bạ đơngiản, dễ thực hiện, là hệ thống đạt được mục tiêu cấp cơ sở, sử dụng trong phạm

vi hẹp Bên cạnh những ưu điểm trên thì nó có nhược điểm đó là thông tin về đấtđai không chính xác, không thống nhất trong công tác QLĐĐ do việc quản lýchỉ sử dụng ở đơn vị hành chính nhỏ và quản lý trên từng mảnh đất, lô đất Nếuquản lý đất trong phạm vi rộng hơn thì khó thực hiện, sử dụng trong trường hợpđiều kiện kỹ thuật chưa phát triển, điều kiện đất đai ít biến động, ít có sự thayđổi về mục đích sử dụng, cũng như chủ thể sử dụng và các quan hệ sử dụng

- Hệ thống bằng khoán (bằng khoán điền thổ): là hệ thống hồ sơ QLĐĐ

một cách thống nhất, trên cơ sở đó hệ thống BĐĐC cùng với các hệ thống quản

lý hoàn chỉnh và đồng bộ Hệ thống này được áp dụng thời Pháp thuộc ở nướcta

Hệ thống này ra đời sau khi hệ thống địa bạ ra đời Sự ra đời của hệ thốngnày là khách quan bởi cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội các quan hệ đấtđai phát triển đặc biệt là quan hệ hàng hoá tiền tệ (mua - bán) cho thuê, chuyểnnhượng… Do đó mà hệ thống thông tin về QLĐĐ phát triển đó là việc xác lậpBĐĐC

Nội dung của hệ thống bằng khoán bao gồm: hệ thống BĐĐC quy địnhthống nhất trong cả nước; thứ hai là hệ thống hồ sơ sổ sách để ghi chép, quản lýthông tin về mảnh đất, và cuối cùng là GCNQSDĐ trong cả nước Với nội dungtrên thì hệ thống bằng khoán đảm bảo thông tin thống nhất, chặt chẽ, việc quản lý

diễn ra trên cả nước Việc sử dụng hệ thống này tạo điều kiện để phát triển quan

hệ hàng hoá tiền tệ về đất đai một cách chính xác, đầy đủ sẽ ngăn chặn tình trạngthông tin ngầm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.Đồng thời cho phép điều chỉnh quy hoạch và thay đổi mục đích SDĐ một cáchlinh hoạt

Với những ưu điểm trên thì hệ thống bằng khoán cũng có những nhượcđiểm của nó như: để tạo được hệ thống bằng khoán thì cần phải có chi phí đầu tưrất lớn, hệ thống vận hành quản lý phải có đủ trình độ và phương tiện, các cán

bộ phải có trình độ chuyên môn nghiệp vụ cao

Bên cạnh việc sử dụng hai hệ thống trên thì có thể sử dụng hệ thống hỗnhợp tức là sử dụng đồng thời hai hệ thống địa bạ và bằng khoán Việc kết hợp hai

hệ thống trên không có nghĩa là sử dụng hai thông tin hệ thống trên một mảnh đất

mà có loại thì sử dụng hệ thống địa bạ thì tốt, đơn giản, dễ làm, nhưng có loại đấtthì phải sử dụng thông tin đất đai Thật vậy, có những những loại đất ít biến độngthì ta nên sử dụng hệ thống địa bạ sẽ đơn giản mà vẫn đảm bảo được thông tinđầy đủ Còn đối với đất đô thị, công nghiệp có rất nhiều biến động xảy ra nếu sửdụng hệ thống địa bạ thì thông tin về thửa đất sẽ không chính xác bằng việc sửdụng hệ thống bằng khoán Vì với những loại đất đô thị, công nghiệp mang nhiềuyếu tố kinh tế, nó chứa đựng nhiều yếu tố về vốn và sử dụng vốn nên rất cầnthông tin được cập nhật đầy đủ, chính xác có như thế mới tạo được sự công bằngtrong việc SDĐ

Qua đó cho ta thấy được việc lập và quản lý HSĐC có vai trò và ý nghĩarất lớn trong việc QLĐĐ Thế nhưng vấn đề đặt ra là ta nên sử dụng HSĐC nàocho mục đích nào là tốt nhất và cần thiết, hoàn thiện loại hồ sơ như thế nào đểphục vụ cho công tác QLNN về đất đai là tốt nhất

HSĐC là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách … chứa đựng đầy đủcác thông tin về đất đai Các tài liệu cấu thành HSĐC bao gồm:

+ BĐĐC: Tuỳ theo điều kiện ở từng địa phương bản đồ này có mức độkhác nhau về chất lượng BĐĐC gồm các loại như: BĐĐC có tọa độ theo hệ tọa

độ thống nhất; bản đồ giải thửa toàn xã đo vẽ bằng nhiều phương pháp khácnhau; hồ sơ kỹ thuật thửa đất đối với đất đô thị hoặc sơ đồ trích thửa đối vớithửa đất nông, lâm nghiệp nhiều chủ sử dụng nhưng ranh giới giữa các chủ chưathể hiện bằng bờ cố định; bản đồ trích lục ô phố, xứ đồng, thôn ấp, bản hoặctừng thửa đất trong trường hợp chưa có BĐĐC mà có nhu cầu cần đăng ký lập

hồ sơ, cấp GCNQSDĐ đến hộ gia đình, cá nhân, từng tổ chức trên từng thửađất

+ Sổ địa chính gồm Sổ địa chính ở nông thôn và Sổ địa chính thành thị Sổđịa chính và BĐĐC là hai tài liệu chứa đựng thông tin mang tính pháp lý của đấtđai

+ Sổ mục kê: thường dùng cho khu vực nông thôn được dùng để thống kê,kiểm kê đất đai tiện lợi hơn, vì hệ thống công nghệ thông tin nhiều địa phươngchưa tốt

+ Sổ cấp GCNQSDĐ (GCNQSDĐ)

+ Sổ theo dõi biến động đất đai

+ Biểu số liệu thống kê diện tích: cho biết diện tích từng đơn vị đất đai vàtừng đơn vị hành chính giúp cho nhà quản lý có được thông tin cụ thể

Tất cả các tài liệu trên phục vụ cho công tác trực tiếp QLĐĐ, đây là hồ sơthường trực, hồ sơ này được sử dụng thường xuyên Bên cạnh các tài liệu được

sử dụng thường xuyên thì có tài liệu chỉ được sử dụng khi cần thiết có thể sửdụng như tài liệu gốc lưu trữ Các tài liệu này dùng xác nhận thông tin đảm bảo

hệ thống hồ sơ trên mang tính pháp lý và dùng để thẩm tra, kiểm tra Các tài liệunày hình thành trong quá trình đo đạc, lập BĐĐC gồm toàn bộ thành quả giaonộp theo luận chứng kinh tế kỹ thuật đã được duyệt của mỗi công trình đo vẽ,lập BĐĐC và các thông tin, tư liệu hình thành trong quá trình đăng ký lần đầu

và đăng ký biến động đất đai gồm: các giấy tờ do chủ SDĐ nộp khi kê khai đăngký; đơn kê khai đăng ký, cấp giấy tờ pháp lý về nguồn gốc đất đai; hồ sơ, tài liệuđược hình thành trong quá trình thẩm tra, xét duyệt đơn của cấp xã, huyện; cácvăn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong việc thực hiện ĐKĐĐ, cấp

GCNQSDĐ: quyết định thành lập hội đồng đăng ký đất, quyết định cấpGCNQSDĐ, quyết định xử lý các vi phạm pháp luật đất đai …; hồ sơ về kiểmtra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai để xét cấp GCNQSDĐ.

1.1.5 Đặc điểm của HSĐC

HSĐC bao gồm nhiều tài liệu chứa đựng thông tin về đất đai Không mộttài liệu riêng lẻ nào chứa đựng được toàn bộ thông tin về đất đai, chỉ có HSĐCmới có được toàn bộ thông tin về đất đai bởi nó là tập hợp của tất cả các tài liệuchứa đựng các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đấtđai Nhìn vào HSĐC ta có thể biết được toàn bộ thông tin về đất đai Các loại tàiliệu trong HSĐC chứa đựng các thông tin về đất đai một cách chính xác vàthống nhất Với đặc điểm này yêu cầu đặt ra cần biết phân loại và quản lý các tàiliệu sao cho tiện lợi nhất

Việc lập và quản lý HSĐC là một nội dung mang tính đặc thù của cơ quanQLNN về đất đai và nó có quan hệ mật thiết với các nội dung khác của QLNN vềđất đai mang tính chuyên trách thực hiện như phải thực hiện một số nghĩa vụ đặcthù của ngành địa chính như đo đạc bản đồ, lưu trữ thông tin

Các tài liệu, số liệu trong hồ sơ mang tính pháp lý cao Các tài liệu này có

ý nghĩa pháp lý chặt chẽ ở chỗ nó là căn cứ để hoạch định các chủ trương, kếhoạch phát triển kinh tế - xã hội, làm cơ sở xác định quyền và nghĩa vụ pháp lýcủa đối tượng sử dụng Việc thực hiện tốt công tác đo đạc bản đồ, đăng ký đấtđai (ĐKĐĐ), cấp GCNQSDĐ là những tư liệu pháp lý để Nhà nước quản lý tốtđất đai

Do đặc điểm đặc thù của HSĐC, nên chỉ ngành địa chính mới thực hiệncông tác này một cách chính xác và đầy đủ trở thành nội dung QLNN về đấtđai

1.1.6 Mục đích của việc lập và quản lý HSĐC

Việc lập và quản lý HSĐC là cơ sở để đảm bảo sự quản lý của nhà nước,đồng thời bảo vệ quyền sử dụng hợp pháp của các cá nhân và tổ chức Nhà nước

thực hiện việc ĐKĐĐ, lập HSĐC, cấp GCNQSDĐ cho các chủ thể sử dụng đấtnhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, đảm bảo quyền và lợi ích hợppháp của các bên tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai Về phía người SDĐquyền sử dụng đất đai chỉ giới hạn trong phạm vi Nhà nước giao hoặc Nhà nướccông nhận nhưng người SDĐ phải biết rõ thông tin về thửa đất thông qua việcđăng ký và thiết lập HSĐC.

Để Nhà nước có những quyết định về mục đích SDĐ thì phải nắm rõ toàn

bộ thông tin về đất đai, phải dựa vào HSĐC Nếu không có HSĐC thì Nhà nướckhông quản lý được việc SDĐ đai có đúng mục đích hay không, có hiệu quả haykhông Còn đối với người SDĐ nếu không thực hiện việc ĐKĐĐ thì người SDĐ

sẽ không yên tâm khai thác và đầu tư

Thông qua việc đăng ký, lập và quản lý HSĐC, cấp GCNQSDĐ sẽ quyđịnh trách nhiệm pháp ký giữa Nhà nước và người SDĐ trong việc chấp hànhpháp luật

Thực hiện việc lập HSĐC là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặtchẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất được sử dụng đầy

đủ, tiết kiệm và có hiệu quả cao Thực hiện lập HSĐC để tăng cường vai trò

quản lý của nhà nước Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai trước hếtcần nắm vững các thông tin về tình hình đất đai bao gồm:

Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền SDĐ, các thông tin cần biết gồm:tên chủ sử dụng, hình thể, vị trí, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sửdung, hạn mức SDĐ, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trongquá trình SDĐ và cơ sở pháp lý

Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết: vị trí, hìnhthể, diện tích, loại đất Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết đếntừng thửa đất Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tựnhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu QLNN về đất đai

Yêu cầu thông tin đất đai trong QLNN về đất đai.

Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó, qua việc thực hiện ĐKĐĐ,thiết lập HSĐC đầy đủ, chi tiết đến từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng loạtcác nội dung: đo đạc lập BĐĐC, quy hoạch SDĐ, giao đất, cho thuê đất… Nhànước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong phạm vi lãnh thổ và thựchiện quản lý chặt chẽ mọi biến động theo đúng pháp luật

1.1.7 Mối quan hệ giữa lập và quản lý HSĐC và QLNN về đất đai

Lập và quản lý thông tin đất đai qua việc thực hiện ĐKĐĐ, thiết lập HSĐC

là một trong những nội dung quan trọng trong công tác QLNN có quan hệ hữu

cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của QLNN

13- Thay đổi quyền sử dụng

1- Bản đồ

2- Sổ mục kê

3- Sổ địa chính 4- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5- Hồ sơ chủ sử dụng đất

6- Quyết định pháp lý

Điều 22 Luật đất đai năm 2013 qui định 15 nội dung QLNN về đất đai, cụthể: ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổchức thực hiện văn bản đó; xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơđịa giới hành chính, lập bản đồ hành chính, khảo sát, đo đạc, lập BĐĐC, bản đồhiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất, điều tra, đánh giá tàinguyên đất, điều tra xây dựng giá đất; quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, đăng ký đất đai, lập

và quản lý HSĐC; cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất, thống kê, kiểm kê đất đai; thanh tra, kiểm tra về địa chính và xử lýcác vi phạm liên quan đến QLNN về địa chính

Như vậy, QLNN về HSĐC chỉ là một thành phần trong nội dung QLNN

về đất đai QLNN về đất đai rộng hơn QLNN về HSĐC

Hệ thống thông tin đất đai qua việc thực hiện ĐKĐĐ, thiết lập HSĐC chứađựng đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất Hệ thốngcác thông đó là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụQLNN về đất đai khác như:

+ Đối với hệ thống chính sách về quản lý và SDĐ: Đây là cơ sở pháp lýcao nhất cho việc thực hiện lập HSĐC Lập HSĐC không chỉ tuân thủ các quyđịnh về ĐKĐĐ, lập HSĐC và cấp GCNQSDĐ mà còn chấp hành đúng chế độ

và QLĐĐ giúp cho việc lập HSĐC đầy đủ hơn Đồng thời HSĐC sẽ cung cấpthông tin và tình hình đất đai để phân tích, đánh giá việc thực hiện các chínhsách, bổ sung, điều chỉnh chủ trương chính sách QLĐĐ

+ Với nhiệm vụ điều tra, đo đạc thì kết quả công tác điều tra, đo đạc là tàiliệu lập nên HSĐC, bên cạnh đó thông qua HSĐC để góp phần nâng cao độchính xác của kết quả đo đạc

+ Với công tác quy hoạch, kế hoạch SDĐ: Kết quả quy hoạch, kế hoạchSDĐ là căn cứ cho việc giao đất để đảm bảo việc SDĐ một cách ổn định, cóhiệu quả Thông qua việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch SDĐ tác động

gián tiếp đến đăng ký đất để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống HSĐC banđầu ổn định, đơn giản và tiết kiệm.

+ Đối với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuêđất là bước tạo cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất hay cho thuê đấtthực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đấtngoài thực địa, chỉ sau khi người được giao đất, cho thuê đất đã đăng ký và cấpGCNQSDĐ mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa ngườiSDĐ và Nhà nước Vì vậy, HSĐC là cơ sở thực hiện kiểm tra, thanh tra tìnhhình giao đất ở các cấp

+ Đối với công tác phân hạng và định giá đất: Kết quả phân hạng và địnhgiá đất là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính cho người SDĐ trước vàsau khi đăng ký cấp GCNQSDĐ, là cơ sở xác định trách nhiệm của người SDĐtrong quá trình sử dụng

+ Với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai: Tài liệu trongHSĐC có vai trò quan trọng trong việc xác định đối tượng cũng như nguồn gốcSDĐ, xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan hệ SDĐ, chấm dứt tìnhtrạng SDĐ ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước

+ Đối với công tác thống kê đất đai, thì kết quả của công tác thống kê đấtđai được tổng hợp từ các tài liệu trong HSĐC, vì thế các tài liệu này càng chínhxác thì kết quả của công tác thống kê sẽ rất tốt, là cơ sở để đề ra chủ trương,biện pháp SDĐ có hiệu quả Và qua con đường thống kê đất đai ta mới thấyđược kết quả của công tác lập HSĐC phát huy hết ý nghĩa trong QLĐĐ, mớiđánh giá được tình hình thực hiện chính sách đất đai và các nhiệm vụ QLĐĐkhác

Qua đó cho ta thấy hoàn thành tốt việc lập và quản lý HSĐC không chỉtạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt cácnội dung, nhiệm vụ QLNN về đất đai Thông qua việc lập HSĐC, chất lượng tàiliệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người SDĐ phát hiện

và được chỉnh lý hoàn thiện

Yêu cầu của công tác QLNN về đất đai là phải xác lập cho được HSĐC

để QLĐĐ một cách chặt chẽ Việc xây dựng HSĐC đầy đủ là cơ sở để bảo vệchế độ sử hữu toàn dân về đất đai và là cơ sở để thực hiện các nội dung, nhiệm

vụ khác của QLNN về đất đai

1.1.8 Nội dung QLNN về HSĐC

HSĐC là tập hợp các tài liệu cơ bản thể hiện chi tiết từng thửa đất, từng chủ

sử dụng và các nội dung khác theo yêu cầu QLNN đối với đất đai HSĐC đượcthành lập theo đơn vị hành chính cấp xã Các tài liệu cơ bản của HSĐC làm cơ sởkhoa học và pháp lý để Nhà nước quản lý chặt chẽ, thường xuyên đối với đất đai.HSĐC bao gồm:

- BĐĐC

- Sổ địa chính

- Sổ mục kê

- Sổ cấp GCNQSDĐ

- Sổ theo dõi biến động đất đai

- Những tài liệu được hình thành trong quá trình ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ.Theo quy định tại điều 4 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thành phần HSĐC như sau:

1 Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, HSĐC được lậpdưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau đây:

a) Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm BĐĐC và sổ mục kê đất đai;

b) Sổ địa chính;

c) Bản lưu Giấy chứng nhận

2 Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, HSĐC gồm có:a) Các tài liệu quy định tại Điểm a và Điểm c Khoản 1 Điều này lập dướidạng giấy và dạng số (nếu có);

b) Tài liệu quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này được lập dưới dạnggiấy hoặc dạng số;

c) Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy

* Nguyên tắc lập, cập nhật, chỉnh lý HSĐC:

Theo quy định tại điều 5 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc lập HSĐC cần đảm bảo banguyên tắc sau:

- HSĐC được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn

- Việc lập và chỉnh lý HSĐC phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tụchành chính quy định của pháp luật đất đai

- Nội dung thông tin trong HSĐC phải đảm bảo tính thống nhất với GCNđược cấp (nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất

Để quản lý được đất đai cơ quan nhà nước phải có được BĐĐC, HSĐC vàGCNQSDĐ Bởi tư liệu này phản ánh thửa đất với bốn yếu tố:

- Yếu tố tự nhiên của thửa đất như: vị trí, hình dạng, kích thức, chất lượng đất

- Yếu tố kinh tế của thửa đất như: giá đất, thuế đất, giá trị các công trình trên đất

- Yếu tố xã hội của thửa đất như: chủ SDĐ, chế độ SDĐ, quá trình biến độngđất

- Yếu tố pháp lý của thửa đất: như các văn bản giấy tờ xác nhận quyềnSDĐ, xác nhận quy hoạch…

Trong các yếu tố trên thì một số yếu tố được ghi nhận trong HSĐC cònmột số yếu tố khác được thể hiện trên BĐĐC Do vậy, BĐĐC là một trong cáccông cụ để QLĐĐ Trên BĐĐC ghi nhận những thông tin về yếu tố tự nhiên củathửa đất BĐĐC liên hệ với HSĐC người ta còn thể hiện tên chủ SDĐ, loại đất

và một số yếu tố quy hoạch SDĐ

Trước kia, khi kỹ thuật đo đạc chưa phát triển người ta chưa có BĐĐC cho

cả khu vực mà chỉ mô tả thửa đất bằng việc sử dụng công cụ thô sơ như thướcdây để đo chiều dài các cạnh để tính diện tích Tiến thêm bước nữa người ta đođược sơ đồ đất (bản đồ giải thửa) kết nối với các hồ sơ pháp lý về thửa đất (hệthống địa bạ) nhằm quản lý toàn bộ đất đai Khi kỹ thuật đo đạc phát triển hơn,người ta có thể thành lập BĐĐC cho cả khu vực rộng lớn Lúc này trên hệ thốngBĐĐC từng khu vực đã thể hiện được mối quan hệ đất đai về mặt tự nhiên ở các

cấp địa phương và việc QLĐĐ bằng bản đồ bắt đầu được thực hiện Từ đâyBĐĐC đóng góp vai trò rất tích cực trong hệ thống QLĐĐ song vẫn dưới tầmnhìn của mối quan hệ đất đai trong từng địa phương nhỏ Trong thời gian gần đây,với sự phát triển của khoa học công nghệ, kỹ thuật đo đạc bản đồ đã được giảiquyết, BĐĐC theo hệ toạ độ thống nhất được thành lập Lúc này, loại BĐĐC nàythể hiện được mối quan hệ đất đai ở tầm vĩ mô của cả nước Từ đó đưa ra quyhoạch SDĐ hợp lý, hoạch định các chính sách đất đai, điều chỉnh pháp luật đấtđai đáp ứng cho sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước Như vậy, BĐĐC là mộtcông cụ chủ yếu để QLĐĐ Từ đây, để QLĐĐ tốt cần tìm hiểu BĐĐC là gì cũngnhư những vấn đề liên quan đến BĐĐC.

BĐĐC là bộ phận không thể tách rời HSĐC, nó nhằm mục đích xác định

vị trí, hình thể thửa đất và làm căn cứ khoa học cho việc tính toán sơ bộ diện tíchcác thửa, phục vụ yêu cầu ĐKĐĐ, lập HSĐC, cấp GCNQSDĐ… Ngoài ra,BĐĐC còn là tài liệu thực hiện thống kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng SDĐ, quyhoạch SDĐ, giao đất, thu hồi đất, bảo vệ và cải tạo đất…

BĐĐC là bản đồ về các thửa đất, được lập để mô tả các yếu tố tự nhiên

của thửa đất và các yếu tố địa hình có liên quan đến SDĐ Nội dung BĐĐC gồmcác thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện tích,mục đích SDĐ về hệ thống thuỷ văn gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối; về hệthống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; về đường giao thông gồmđường bộ, đường sắt, cầu; về khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửakhép kín; về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉgiới quy hoạch SDĐ, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình;

về điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh Trường hợp thửađất quá nhỏ hoặc cần xác định rõ ranh giới thửa đất thì lập sơ đồ thửa đất kèmtheo BĐĐC để thể hiện chính xác hơn về ranh giới thửa đất, hình dạng, kích th-ước, chiều dài cạnh thửa, toạ độ đỉnh thửa, diện tích chiếm đất của tài sản gắnliền với đất, địa giới hành chính, chỉ giới quy hoạch, ranh giới hành lang bảo vệ

an toàn công trình

Chính vì vai trò quan trọng như vậy nên BĐĐC phải được chỉnh lýthường xuyên cho phù hợp với hiện trạng SDĐ Việc quy định chỉnh lý BĐĐCnhư sau:

- Mọi việc chỉnh lý trên BĐĐC chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành thủtục pháp lý về đăng ký biến động đất đai và được cấp có thẩm quyền giao đất chấpthuận

- Việc chỉnh lý trên BĐĐC phải căn cứ vào kết quả đo đạc ngoài thực địa,các yếu tố mới được chỉnh lý trên bản đồ bằng màu đỏ, gạch bỏ các yếu tố cũcũng bằng màu đỏ

- Sau khi chỉnh lý số thứ tự thửa đất được đánh bằng số tiếp theo số hiệuthửa đất cuối cùng của tờ bản đồ và ghi vào bảng số thửa thêm bớt lập ở bêncạnh ở nơi diện tích trống trong khung bản đồ

- Mỗi yêu cầu kỹ thuật về đo đạc chỉnh lý bản đồ phải tuân theo quy phạm đovẽ

- Việc chỉnh lý BĐĐC phải được chỉnh lý thường xuyên, cán bộ địa chính

xã có trách nhiệm trích sao khu vực có chỉnh lý để báo cáo lên cơ quan QLĐĐhuyện để tập hợp báo cáo lên cơ quan QLĐĐ tỉnh, thành phố theo định kỳ 6tháng một lần

- Khi số hiệu chỉnh lý chiếm 40% thì phải có kế hoạch đo mới lại

Như vậy, ta thấy rằng việc thành lập BĐĐC là rất cần thiềt trong công tácQLNN về đất đai Tuy nhiên, để thiết lập được BĐĐC một cách chính xác làcông việc khó khăn nó không chỉ là vấn đề công nghệ thành lập bản đồ mà nóliên quan đến vốn, nhân lực, vật lực và liên quan đến sự phối hợp chỉ đạo giữacác cấp, các ngành trong việc lập bản đồ cũng như chỉnh lý biến động thực hiệncông tác QLNN về đất đai

Sổ địa chính là một trong những tài liệu quan trọng của HSĐC Sổ địa

chính lập ra với mục đích nhằm tập hợp toàn bộ thông tin cần thiết về toàn bộdiện tích đất đai được Nhà nước giao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ giađình, cá nhân và diện tích các loại đất chưa giao, chưa cho thuê sử dụng; làm cơ

sở để Nhà nước thực hiện chức năng QLĐĐ theo đúng pháp luật Như vậy, dựavào sổ địa chính ta biết được diện tích đất Nhà nước đã giao, biết tên chủ SDĐ,mục đích SDĐ… từ đó nắm bắt được chi tiết tình hình SDĐ Sổ địa chính là căn

cứ để QLĐĐ một cách chặt chẽ từ cấp cơ sở

Sổ địa chính là sổ ghi về người SDĐ, các thửa đất của người đó đang sửdụng và tình trạng SDĐ của người đó Sổ địa chính được lập để quản lý việcSDĐ của người SDĐ và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng ngườiSDĐ Nội dung sổ địa chính bao gồm:

- Người SDĐ gồm tên, địa chỉ và thông tin về chứng minh nhân dân, hộchiếu, hộ khẩu, quyết định thành lập tổ chức, giấy đăng ký kinh doanh của tổchức kinh tế, giấy phép đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài

- Các thửa đất mà người SDĐ sử dụng gồm mã thửa, diện tích, hình thứcSDĐ (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung), mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng,nguồn gốc sử dụng, số GCNQSDĐ đã cấp

- Ghi chú về thửa đất và quyền SDĐ gồm giá đất, tài sản gắn liền với đất(nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây), nghĩa vụ tài chính chưathực hiện, tình trạng đo đạc lập BĐĐC, những hạn chế về quyền SDĐ (thuộc khuvực phải thu hồi theo quy hoạch SDĐ nhưng chưa có quyết định thu hồi, thuộchành lang bảo vệ an toàn công trình, thuộc địa bàn có quy định hạn chế diện tíchxây dựng)

- Những biến động về SDĐ trong quá trình SDĐ gồm những thay đổi vềthửa đất, về người sử dụng, về chế độ SDĐ, về quyền và nghĩa vụ của ngườiSDĐ, về GCNQSDĐ

Khi thành lập sổ địa chính phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Sổ được lập theo đơn vị hành chính cấp xã, phường, thị trấn do cán bộđịa chính xã thành lập Sổ phải được UBND xã xác nhận và Sở địa chính duyệtmới có giá trị pháp lý

- Thông tin cập nhật vào trong sổ địa chính phải dựa vào các thông tinpháp lý do người xin đăng kí cung cấp

- Khi lập sổ địa chính ở nông thôn khác với sổ địa chính ở đô thị Ở nôngthôn sổ địa chính luôn gắn với sổ mục kê.

Cũng như BĐĐC, sổ địa chính cũng phải thực hiện chỉnh lý khi có biếnđộng đất đai hoặc thay đổi chủ sử dụng Việc chỉnh lý chỉ được thực hiện khi đãlàm đúng các thủ tục đăng ký biến động đất đai và được cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền cấp GCNQSDĐ hoặc chứng nhận biến động trên giấy đã cấp

Sổ mục kê được lập ra nhằm mục đích liệt kê từng thửa đất trong phạm vi

địa giới hành chính xã, phường, thị trấn về các nội dung: tên chủ SDĐ, diện tích,loại đất đáp ứng yêu cầu tổng hợp thống kê diện tích đất đai, lập và tra cứu sửdụng các tài liệu HSĐC một cách đầy đủ, thuận tiện, chính xác… Như vậy, nhìnvào sổ mục kê ta biết được diện tích từng loại đất từ đó có biện pháp khuyếnkhích, điều chỉnh kế hoạch SDĐ phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội ởtừng địa phương

Rõ ràng sổ mục kê nằm trong hệ thống HSĐC sẽ cho phép ta tra cứuthông tin một cách dễ dàng đồng thời giúp cho hoạt động thống kê đất đai đượcthực hiện một cách thuận lợi và từ số liệu thống kê này nó là cơ sở cần thiết choviệc phân bổ hợp lý các nguồn lực sản xuất, là cơ sở phân vùng và quy hoạchphân bổ SDĐ và xây dưng kế hoạch SDĐ Đồng thời số liệu thống kê còn là căn

cứ cho việc tính thuế SDĐ Do đó, ta thấy rằng thiết lập sổ mục kê là cần thiếttrong công tác QLNN về đất đai

Nội dung sổ mục kê đất đai bao gồm:

- Thửa đất gồm số thứ tự thửa, tên người SDĐ hoặc người được giao đất đểquản lý, diện tích, mục đích SDĐ và những ghi chú về thửa đất (khi thửa đất thayđổi, giao để quản lý, chưa giao, chưa cho thuê, đất công ích )

- Đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất hoặc có hànhlang bảo vệ an toàn như đường giao thông; hệ thống thuỷ lợi (dẫn nước phục vụcấp nước, thoát nước, tưới nước, tiêu nước, đê, đập); công trình khác theo tuyến;sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thuỷ văn khác theo tuyến; khu vựcđất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín trên bản đồ gồm tên đối

tượng, diện tích trên tờ bản đồ; trường hợp đối tượng không có tên thì phải đặttên hoặc ghi ký hiệu trong quá trình đo đạc lập BĐĐC.

Nguyên tắc chung trong việc lập sổ mục kê như sau:

- Sổ được lập từ BĐĐC và các tài liệu điều tra đo đạc đã được hoàn chỉnhsau khi xét duyệt cấp GCN và xử lý các trường hợp vi phạm chính sách đất đai

- Sổ được lập theo thứ tự từng tờ BĐĐC, từng thửa đất của mỗi tờ bản đồ

- Sổ lập cho từng xã, phường theo địa giới đã xác định, do cán bộ địachính xã chịu trách nhiệm lập Sổ phải được Ủy ban nhân dân xã xác nhận và Sởđịa chính duyệt mới có giá trị pháp lý

- Sổ được lập làm ba bộ, bộ gốc lưu tại Sở địa chính, một bộ lưu tại phòngđịa chính cấp huyện, một bộ lưu tại trụ sở UBND xã do cán bộ địa chính xã trựctiếp quản lý

Còn về chỉnh lý sổ, sổ mục kê chỉ được chỉnh lý sau khi đã làm các thủtục đăng ký biến động đất đai và chỉnh lý trên BĐĐC

Sổ cấp GCNQSDĐ là sổ ghi chép, liệt kê toàn bộ thông tin về GCNQSDĐ

đã cấp cho đối tượng sử dụng

Mục đích của việc lập sổ nhằm quản lý việc phát hành và điều chỉnh thôngtin trên GCN Như vậy, khác với sổ địa chính, sổ mục kê là quản lý các thông tinđất đai còn sổ cấp GCNQSDĐ quản lý GCN và điều chỉnh các thông tin trênGCNQSDĐ, là chứng thư pháp lý công nhận quyền SDĐ hợp pháp của ngườiSDĐ Do đó, việc lập và quản lý sổ cấp GCNQSDĐ là thực hiện QLNN về đấtđai

Nội dung sổ cấp GCNQSDĐ bao gồm: thửa đất gồm số thứ tự thửa, tênngười SDĐ hoặc người được giao đất để quản lý, số phát hành GCN, ngày ký GCN,ngày giao GCN, người nhận GCN ký, ghi rõ họ tên và những ghi chú (khi thay đổi)

Nguyên tắc lập sổ cấp GCNQSDĐ như sau:

- Cơ quan nào cấp GCN, thay đổi thông tin GCN thì cơ quan đó lập sổGCNQSDĐ Như vậy, Sở địa chính chịu trách nhiệm lập và giữ sổ cấpGCNQSDĐ cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh, phòng địa chính

cấp huyện chịu trách nhiệm lập và giữ sổ cấp GCNQSDĐ cho các đối tượngthuộc thẩm quyền của cấp huyện.

- Chỉ khi GCN được phát hành hoặc điều chỉnh mới đưa thông tin vào sổ

- Nếu đối tượng được cấp GCNQSDĐ là cá nhân, hộ gia đình thì sổ địachính lập theo cấp xã, phường; mỗi xã lập một hoặc một số quyển riêng Cònnếu đối tượng là tổ chức, đất công cộng thì sổ địa chính lập theo đơn vị quận,huyện vì GCN cho các tổ chức này do Sở địa chính cấp

Chỉnh lý sổ cấp GCNQSDĐ khi: GCN không còn giá trị hoặc trường hợpđược chứng nhận biến động ngay trên GCN hoặc GCN mới được cấp trong quátrình đăng ký biến động

Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ cập nhật toàn bộ thông tin về đất đai từ

sau khi đăng ký lần đầu

Mục đích lập sổ là thông qua thông tin biến động được ghi nhận ở sổ này

ta biết được thực trạng quỹ đất mỗi loại tại mỗi thời điểm Đồng thời dựa vào sổnày giúp ta thống kê biến động một cách dễ dàng ta biết được tổng quỹ đất, cơcấu quỹ đất từ đó có biện pháp, chính sách nhằm điều chỉnh cơ cấu quỹ đất hợp

lý vào thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế nước ta theo hướng công nghiệp nông nghiệp - dịch vụ

-Quá trình vận động, phát triển của đời sống kinh tế - xã hội tất yếu dẫn tới

sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau, do vậycần cập nhật tất cả các thông tin này qua công tác ĐKĐĐ để lập cho sổ theo dõibiến động đất đai, đảm bảo cho HSĐC luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạngSDĐ và đảm bảo cho người SDĐ thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mìnhtheo pháp luật Như vậy, lập sổ theo dõi biến động đất đai là cần thiết, là đòi hỏikhách quan trong công tác QLNN về đất đai Để sổ này ngày càng có chất lượngthì công tác ĐKĐĐ cần phải làm thường xuyên, liên tục ở mọi lúc, mọi nơi

Nội dung sổ theo dõi biến động đất đai gồm: tên và địa chỉ của ngườiđăng ký biến động, thời điểm đăng ký biến động, số thứ tự thửa đất có biếnđộng, nội dung biến động về SDĐ trong quá trình sử dụng (thay đổi về thửa đất,

về người sử dụng, về chế độ SDĐ, về quyền của người SDĐ, về GCNQSDĐ)

Nguyên tắc lập sổ như sau:

- Sổ phải lập ngay sau khi kết thúc công tác đăng ký ban đầu

- Những thông tin đưa vào sổ đăng ký biến động phải dựa trên thông tin

HSĐC là cơ sở pháp lý bảo vệ quyền SDĐ hợp pháp của người SDĐ Nhờvào hệ thống HSĐC đã thiết lập mà Nhà nước nắm chắc quỹ đất, xác định rõlịch sử, ranh giới từng thửa đất làm cơ sở để bảo vệ quyền SDĐ; giải quyết tranhchấp đất đai

1.1.9 Những yêu cầu đối với việc lập và quản lý HSĐC

Việc lập và quản lý HSĐC hiệu quả luôn là mong muốn của bất kỳ quốcgia nào Và theo đó, để đánh giá tính hiệu quả của nó, những yêu cầu cơ bản đãđược đặt ra như là những tiêu chí quan trọng đối với việc lập và quản lý HSĐC.Với mỗi một công tác QLNN về đất đai thì đều có yêu cầu riêng phù hợp vớiđặc điểm cũng như bản chất của từng nội dung Và việc lập HSĐC phải đảm bảocác yêu cầu sau:

- Phải đầy đủ các loại tư liệu Bởi nếu không đầy đủ thì những thông tin

về đất đai sẽ không đầy đủ, tính chất pháp lý không đầy đủ dẫn đến khai thác và

sử dụng các tài liệu khác bị hạn chế

- Bên cạnh việc lập đầy đủ các loại tư liệu thì mỗi loại tư liệu phải đảm

bảo tính pháp lý Tính pháp lý ở mỗi tư liệu làm cơ sở để có HSĐC có tính pháp

lý Bởi cái hình thành nên HSĐC mà không chính xác, không đảm bảo tính pháp

lý dẫn đến GCNQSDĐ không có tính pháp lý và hồ sơ không có tính pháp lý

- Song song với hai yêu cầu trên thì công tác lập HSĐC đòi hỏi các nội

dung thông tin phải thể hiện chính xác, thống nhất trên tất cả các tài liệu của HSĐC

- Yêu cầu về hình thức trình bày các tài liệu hồ sơ HSĐC phải rõ ràng,không được tẩy, xóa hoặc dùng bút phủ nội dung đã viết, việc chỉnh lý biếnđộng trên tài liệu hồ sơ phải theo đúng quy định đối với mỗi tài liệu Để đảmbảo các yêu cầu trên được thực hiện thì cần thực hiện phân cấp trong việc lập vàquản lý HSĐC

- Cấp tỉnh: tiến hành lập sổ theo dõi cấp GCNQSDĐ do cấp tỉnh quản lý,thuộc thẩm quyền cấp tỉnh; đồng thời thành lập văn bản, hệ thống hồ sơ xácđịnh, kiểm tra công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ của cấp huyện; lập biểu số liệuthống kê; BĐĐC; thành lập tài liệu liên quan đến quyết định hành chính trongcông tác thanh tra, phúc tra

Như vậy, công tác ĐKĐĐ, lập HSĐC được tiến hành ngay từ cấp cơ sởđồng thời có sự chỉ đạo, kiểm tra, giám sát cũng như hướng dẫn của cấp trên do

đó muốn công tác lập HSĐC được tiến hành nhanh cần có sự phối hợp chỉ đạogiữa các ngành và các cấp chính quyền

* Về phân cấp quản lý HSĐC:

- Cấp xã: quản lý hồ sơ do mình lập ra và BĐĐC

- Cấp huyện: quản lý hồ sơ do mình lập ra; BĐĐC và toàn bộ hồ sơ do

1.1.10 Thẩm quyền lập, cập nhật, chỉnh lý HSĐC

Theo quy định tại điều 6 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý HSĐC nhưsau:

* Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Tổ chức thực hiện việc đo đạc lập BĐĐC, sổ mục kê đất đai;

- Chỉ đạo thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động BĐĐC, sổ mục kê đấtđai; lập, cập nhật và chỉnh lý biến động thường xuyên sổ địa chính và các tàiliệu khác của HSĐC ở địa phương

* Văn phòng ĐKĐĐ chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Thực hiện chỉnh lý biến động thường xuyên đối với BĐĐC, sổ mục kê đấtđai

- Tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động HSĐC ngoài BĐĐC, sổ mục

kê đất đai

- Cung cấp bản sao BĐĐC, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai (dạng số hoặcdạng giấy) cho UBND xã, phường, thị trấn sử dụng

* Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ thực hiện các công việc:

Thực hiện chỉnh lý biến động thường xuyên đối với BĐĐC, sổ mục kê đấtđai; tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động HSĐC ngoài BĐĐC, sổ mục kêđất đai; cung cấp bản sao BĐĐC, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai (dạng số hoặcdạng giấy) cho UBND xã, phường, thị trấn sử dụng…đối với các đối tượng SDĐđược Nhà nước giao quản lý đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm

quyền giải quyết thủ tục đăng ký.

* Địa phương chưa thành lập Văn phòng ĐKĐĐ thì Văn phòng đăng kýquyền SDĐ các cấp thực hiện các công việc theo quy định như sau:

- Văn phòng đăng ký quyền SDĐ trực thuộc Sở Tài nguyên và Môitrường (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền SDĐ cấp tỉnh) chủ trì tổ chứcviệc lập sổ địa chính; cung cấp tài liệu đo đạc địa chính, sổ địa chính, sổ mục kêđất đai cho Văn phòng đăng ký quyền SDĐ trực thuộc Phòng Tài nguyên vàMôi trường (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền SDĐ cấp huyện); thựchiện cập nhật, chỉnh lý biến động thường xuyên đối với BĐĐC, sổ mục kê đấtđai; tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động HSĐC ngoài BĐĐC, sổ mục kêđất đai đối với các thửa đất của các tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài,

tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư

- Văn phòng đăng ký quyền SDĐ cấp huyện thực hiện cập nhật, chỉnh lýbiến động thường xuyên đối với BĐĐC, sổ mục kê đất đai; tổ chức lập, cậpnhật, chỉnh lý biến động HSĐC ngoài BĐĐC, sổ mục kê đất đai đối với các thửađất của các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt Nam định cư

ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam; cung cấp bản sao BĐĐC, sổ địa chính,

sổ mục kê đất đai cho UBND cấp xã sử dụng

1.2 Các yếu tố tác động đến công tác QLNN về HSĐC

1.2.1 Yếu tố thể chế

Hệ thống thể chế hành chính nhà nước là toàn bộ các quy định, quy tắc donhà nước có thẩm quyền ban hành để điều chỉnh hoạt động của các chủ thể quản

lý hành chính nhà nước, tạo nên khuôn khổ pháp lý cho tất cả các hoạt động của

cơ quan hành chính nhà nước và các cán bộ, công chức có thẩm quyền Xuấtpháp từ khái niệm trên cho thấy thể chế có ảnh hưởng đến toàn bộ hoạt động của

bộ máy hành chính nhà nước bao gồm cả công tác quản lý địa chính

Thể chế hành chính Nhà nước được cấu thành bởi hệ thống các quy định

xác định mối quan hệ giữa Nhà nước với các đối tượng quản lý

Trong lĩnh vực quản lý địa chính, thể chế hành chính là hệ thống các văn bảnquy định tổ chức bộ máy, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan nhà nướctrong công tác quản lý địa chính Do đó, nếu có thể chế khoa học, phù hợp, đáp ứngđược yêu cầu QLNN về địa chính thì kết quả QLNN về đất đai sẽ đạt hiệu quả tốt.Thể chế hành chính tốt góp phần khắc phục bệnh quan liêu, cửa quyền, tham nhũng

và các tiêu cực liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai

Ngược lại, nếu hệ thống thể chế không tốt, nhiều bất cập, hạn chế, chậmđược sửa đổi, bổ sung, không phù hợp với thực trạng và yêu cầu của quản lý thì

sẽ kìm hãm công tác QLNN về HSĐC Như vậy, thể chế hành chính là một nhân

tố quan trọng quyết định đến sự thành công của quản lý HSĐC

1.2.2 Yếu tố con người

Một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến hiệu quả của công tácquản lý địa chính đó là yếu tố con người Con người là trung tâm của mọi hoạtđộng QLNN từ lập kế hoạch, thực thi kế hoạch, lãnh đạo điều hành và kiểm soátcông tác địa chính, tất cả đều do con người thực hiện Do đó, yếu tố con ngườitác động đến công tác QLNN về địa chính bao gồm: cán bộ, công chức địachính; các cấp lãnh đạo và cá nhân, tổ chức sử dụng đất Cả hai chủ thể này đềuảnh hưởng đến thành công của công tác quản lý địa chính

Đối với cán bộ, công chức: Đội ngũ cán bộ, công chức là người trực tiếp thựchiện các công việc liên quan đến địa chính Xuất phát từ yêu cầu của công tácQLNN về địa chính đòi hỏi nội dung thông tin phải thể hiện chính xác, thốngnhất Do vậy, cần có một đội ngũ cán bộ, công chức có chuyên môn, có năng lực,

có trách nhiệm, có ý thức để thực thi tốt công tác này

Đối với cá nhân, tổ chức là người được phục vụ, người được yêu cầu cung cấpcác thông tin, thì họ cần nhận thức đúng nghĩa vụ khi được phục vụ và phải tuânthủ trình tự, quy định về cung cấp thông tin Trong quá trình đề nghị nếu cónhững điểm bất cập, chưa phù hợp với thực tế, công dân có thể tham gia đóng góp

ý kiến để cơ quan có thẩm quyền xem xét cho phù hợp

1.2.3 Công tác lãnh đạo, chỉ đạo, tổ chức triển khai thực hiện QLNN về HSĐC

Công tác lãnh đạo, chỉ đạo là đặc biệt quan trọng trong quản lý hànhchính nhà nước nói chung và quản lý về địa chính nói riêng Để đạt được thànhcông trong công tác quản lý về địa chính cần sự có quan tâm chỉ đạo của Đảng

ủy và chính quyền để tạo được sự tập trung, thống nhất về lý luận, chiến lược,biện pháp thực hiện Công tác chỉ đạo được quan tâm, thực hiện quyết liệt, cótrọng tâm, trọng điểm thì việc tổ chức thực hiện sẽ đồng bộ, hiệu quả, không đểtình trạng làm cho có hay làm theo phong trào Hơn nữa, công tác lãnh đạo cònđược thể hiện qua việc kiểm soát, giám sát việc thực hiện nhiệm vụ của côngchức, cơ quan hành chính

1.2.4 Tổ chức bộ máy chuyên trách

Hệ thống cơ quan QLNN về địa chính được thành lập thống nhất từ cấpTrung ương đến cơ sở Cơ quan cấp Bộ trực thuộc Chính phủ Cơ quan quản lýđịa chính địa phương được thành lập ở tỉnh, Thành phố trực thuộc TW, huyện,quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Cơ quan quản lý ở địa phương có văn phòngđăng ký đất đai, cấp xã thì có cán bộ địa chính Cơ quan quản lý địa chính cấpnào thuộc cơ quan hành chính nhà nước cấp đó và có trách nhiệm giúp UBNDcấp đó trong việc quản lý địa chính ở tại địa phương Điều này cho thấy, tổ chức

bộ máy của các cơ quan hành chính có ảnh hưởng lớn đến công tác QLNN vềđịa chính

Vì vậy, việc thực hiện quản lý HSĐC do các cấp (Sở Tài nguyên và Môitrường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp xã) thực hiện nên việcquản lý địa chính có đạt hiệu quả hay không phụ thuộc vào tổ chức cơ cấu bộmáy hành chính nhà nước Nếu bộ máy tinh gọn, rõ ràng về chức năng, nhiệm

vụ, thẩm quyền, bố trí công chức theo năng lực, vị trí việc làm, có quy chế phốihợp giữa các cấp, các ngành thì công tác quản lý địa chính sẽ đạt hiệu quả cao

Ngược lại, việc quản lý địa chính sẽ không hiệu quả nếu bộ máy thực hiện yếukém về năng lực, trách nhiệm, không linh hoạt trong phối hợp giữa các cấp, cácngành Do đó, công tác quản lý về địa chính có hiệu quả thì yêu cầu cấp thiết đặt

ra là phải cải cách tổ chức bộ máy hành chính nhà nước

Thực trạng bộ máy hành chính nhà nước còn cồng kềnh, nhiều tầng nấctrung gian, nhiều đầu mối rườm rà, cơ cấu tổ chức bộ máy hành chính chưa hợp

lý, còn chồng chéo, chưa phân định rõ chức năng và quyền hạn dẫn đến hiệu lực

và hiệu quả quản lý hành chính Nhà nước, quản lý về địa chính đáp ứng nhu cầucủa công tác quản lý, nhu cầu cung cấp thông tin đất đai của người dân, tổ chứccòn thấp Để khắc phục tình trạng này, Chính phủ đã chỉ đạo cải cách tổ chức bộmáy với bốn nội dung là tiến hành tổng rà soát về vị trí, chức năng, nhiệm vụ,quyền hạn, cơ cấu tổ chức trên cơ sở đó điều chỉnh chức năng, nhiệm vụ, quyềnhạn và tổ chức, sắp xếp lại các cơ quan, đơn vị nhằm khắc phục tình trạng chồngchéo, bỏ trống hoặc trùng lắp về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn; Xác lập môhình tổ chức phù hợp, bảo đảm phân định đúng chức năng, nhiệm vụ, quyềnhạn, sát thực tế, hiệu lực, hiệu quả; Xây dựng mô hình chính quyền đô thị vàchính quyền nông thôn phù hợp; Tiếp tục đổi mới phương thức làm việc của cơquan hành chính nhà nước; Cải cách và triển khai trên diện rộng cơ chế tự chủ,

tự chịu trách nhiệm của các đơn vị sự nghiệp dịch vụ công

Đổi mới, hoàn thiện tổ chức bộ máy hành chính nhà nước là một nhân tốthen chốt quyết định đến sự thành công của QLNN về địa chính Tổ chức bộmáy hành chính nhà nước một cách khoa học sẽ nâng cao chất lượng quản lý địachính, đáp ứng được yêu cầu cung cấp thông tin của người dân, tổ chức, loại bỏnhững khâu, những việc rườm rà, không cần thiết Hơn nữa, đổi mới, hoàn thiện

tổ chức bộ máy nhà nước sẽ nâng cao hiệu quả QLNN, tăng khả năng thích ứngvới những thay đổi, đòi hỏi của môi trường trong nước và quốc tế, tạo điều kiệnphát triển kinh tế - xã hội trong nước

1.2.5 Công nghệ thông tin và các yếu tố kỹ thuật khác

Ngày nay, thế giới công nghệ thông tin phát triển ngày càng mạnh, ngàycàng được ứng dụng rộng rãi trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, góp phầntích cực vào sự tăng trưởng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, làm thay đổi cơ bảncách quản lý và làm việc của con người Phần cứng cũng như phần mềm trở nênhiện đại và hoàn thiện hơn Người ta sử dụng máy tính để lập cơ sở dữ liệu địachính, lúc này hệ thống thông tin đất đai hiện đại ra đời, nó trở thành công cụđắc lực phục vụ cho việc quản lý địa chính Vì thế, đổi mới là một yêu cầu cấpbách nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác QLNN về đất đai và nhằm phục vụtốt hơn nhu cầu thông tin địa chính - nhà đất của các tổ chức kinh tế xã hội vàcủa nhân dân.

Công nghệ thông tin được ứng dụng trong quản lý hành chính cho việclưu trữ, trao đổi thông tin, truyền văn bản, giao ban trực tuyến, xây dựng cơ sở

dữ liệu đặc biệt trong lĩnh vực quản lý địa chính thì công nghệ thông tin rất cầnthiết cho việc thành lập, số hóa bản đồ, hồ sơ, từ đó tạo hệ thống dữ liệu thốngnhất và là cơ sở để giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai Ứng dụng côngnghệ thông tin trong quản lý địa chính đã tạo ra bước đột phá góp phần giảiquyết nhanh gọn, giảm phiền hà trong cung cấp thông tin đất đai cho công dân

và tổ chức

Như vậy, công nghệ thông tin có vai trò quan trọng quyết định đến thànhcông của công tác quản lý địa chính Công nghệ thông tin đã thay đổi cách thứcquản lý địa chính, xây dựng cở sở dữ liệu, thiết lập mối quan hệ, phối hợp rõ rànggiữa các bộ phận, các ngành, các cấp thông qua phần mềm quản lý, từ đó quản lýđịa chính có hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phục vụ nhân dân và sự phát triển kinh tế -

xã hội

1.3 Sơ lược QLNN về HSĐC qua các thời kỳ phát triển của Việt Nam

Trong hơn 1000 năm Bắc thuộc, hình thức sở hữu tối cao phong kiến vềruộng đất chi phối xã hội Việt Nam Nhà Đường đã áp dụng nhiều chính sách vềđất đai để tạo nguồn thu cho Nhà nước đô hộ Khi giành được độc lập tự chủ,

Đinh Bộ Lĩnh làm vua xây dựng nhà nước Đại Cồ Việt - quyền sở hữu tối cao vềnhà vua được xác lập Do vai trò đặc biệt quan trọng của đất đai, các Nhà nướcphong kiến Việt Nam đã quan tâm đến công tác QLĐĐ, mà trước hết là việc đưa

ra các chính sách, pháp luật điều tiết các quan hệ về đất đai Chính sách đất đaitrước hết tập trung vào việc thu thuế điền và xác định các hình thức sở hữu vềđất đai như sở hữu tư nhân, sở hữu công làng xã và sở hữu trực tiếp của Nhànước - "Đất vua, chùa làng"

Hệ thống hồ sơ địa bạ được khởi xướng bởi Lê Lợi (1428) qua bổ sung vàcủng cố thời Lê Thánh Tông (1483) và được hoàn chỉnh dưới triều Gia Long(1819) Địa bạ là hệ thống tài liệu, sổ sách ghi chép về quyền sở hữu đất đai vàcác thông tin về thửa đất (vị trí, loại, hạng đất, cây trồng, hình thức canh tác,…)được thành lập cho các xã trong cả nước nhưng không có sơ đồ thửa đất kèmtheo Căn cứ vào địa bạ và biểu thuế của triều đình hàng năm mà các làng xã lậpđiền bạ và căn cứ vào điền bạ để thu thuế ruộng đất

Mỗi triều đại (Lý - Trần - Hồ - Lê - Nguyễn) lựa chọn cho mình phương

pháp xử lý các mối quan hệ về đất đai theo cách riêng, phù hợp với từng giai đoạnphát triển kinh tế - xã hội, lợi ích cụ thể của giai cấp thống trị và yêu cầu xâydựng của nhà nước đương thời Tuy nhiên, các triều đại phong kiến Việt Nam

phải mất 31 năm, từ năm Gia Long thứ 4 (1805) đến năm Minh Mạng thứ 17 (1836), khắp cõi đất Việt Nam mới ghi chép đầy đủ từng mảnh ruộng, sở đất, con

đường, khu rừng, núi sông vào sổ địa bạ của mỗi làng, từ thành thị đến vùngbiên cương Công trình đo đạc, thành lập địa bạ trên quy mô toàn quốc của NhàNguyễn là công trình to lớn và có ý nghĩa nhất trong lịch sử QLĐĐ thời kỳ phongkiến Việt Nam, đóng góp rất quan trọng trong việc hoạch định các chính sách vềQLĐĐ và phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam ở thế kỷ thứ XIX Hiện nay, nước

ta đang lưu giữ 11.000 quyển địa bạ của thời kỳ này và trở thành một tư liệu lịch

sử quý giá của Quốc gia

Thời Pháp thuộc: Trong gần 100 năm Pháp thuộc, thực dân Pháp chú

trọng phát triển chế độ sở hữu lớn về ruộng đất ở Nam Kỳ, duy trì chế độ côngđiền và chế độ sở hữu nhỏ ở Bắc Kỳ và Trung Kỳ Hệ thống pháp luật đất đaicủa Pháp đã thay thế luật Gia Long Hoạt động địa chính cũng có sự thay đổi.

Tổ chức hệ thống QLĐĐ trên lãnh thổ Việt Nam theo 3 cấp: cơ quan quản lýTrung ương là Sở địa chính thuộc Thống sứ Bắc kỳ, Khâm sứ Trung kỳ vàThống đốc Nam kỳ, về sau trực thuộc Phủ toàn quyền Đông Dương Cơ quancấp tỉnh là Ty địa chính; cấp cơ sở làng xã có nhân viên địa chính là trưởng bạ ởBắc Kỳ, Trung Kỳ và hương bộ ở Nam Kỳ Thực dân Pháp tiến hành đo đạc bản

đồ địa hình từ năm 1871 ở Nam Kỳ, sau đó công việc đo đạc được triển khaikhắp lãnh thổ Các bản đồ được xây dựng để lập HSĐC phục vụ cho việc thuthuế, QLĐĐ

Từ năm 1945 - 1959: Sau khi giành độc lập, cơ quan QLĐĐ của Phủ toàn

quyền Đông Dương là Sở Trước bạ - văn tự - quản thủ điền thổ và thuế trực thu

được Bộ tài chính tiếp nhận (Sắc lệnh số 41 ngày 03 tháng 10 năm 1945 của Chủ tịch nước Hồ Chí Minh), kết thúc hoạt động của cơ quan QLĐĐ thuộc thực

dân Pháp và mở đầu cho hoạt động quản lý địa chính của nhà nước Việt Nam

dân chủ cộng hòa Sau đó, ngành địa chính được thành lập (Sắc lệnh số 75 ngày 29/5/1946 của Chủ tịch nước) với tên gọi Nha Trước bạ - Công sản - Điền thổ.

Kèm theo đó là hệ thống các đơn vị trực thuộc ở 3 cấp tỉnh, huyện, xã nhằm duytrì, bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất và thu thuế điển thổ Đến năm 1953, do yêucầu của kháng chiến, các Ty địa chính được sát nhập vào Bộ canh nông, rồi trởlại Bộ tài chính để phục vụ mục đích thu thuế nông nghiệp

Do sự phát triển quan hệ ruộng đất ở nông thôn và củng cố quan hệ sản

xuất XHCN, ngành quản lý địa ruộng đất được thiết lập (Nghị định số 70/CP ngày 9/12/1960 và nghị định số 71/CP ngày 9/12/1960 của Hội đồng Chính phủ), chuyển từ Bộ tài chính sang Bộ nông nghiệp với nhiệm vụ quản lý mở

mang, sử dụng và cải tạo ruộng đất trong nông nghiệp QLNN về địa chính gồm

3 nội dụng chủ yếu: Lập bản đồ địa bạ về ruộng đất, thường xuyên chỉnh lý bản

đồ và địa bạ sao cho phù hợp với sự thay đổi về hình thể ruộng đất, về quyền sở

hữu, sử dụng, về tình hình canh tác và cải tạo ruộng đất Trong giai đoạn này,việc quản lý hành chính về đất đai đã phát triển hệ thống bộ máy và đội ngũ cán

bộ từ TW đến địa phương, mở rộng các nội dung QLNN về địa chính và HSĐC

Để tăng cường công tác QLNN về địa chính, thống nhất các hoạt động quản

lý địa chính vào một hệ thống cơ quan chuyên môn, năm 1979, Tổng cục Quản lýruộng đất được thành lập Tổng cục Quản lý ruộng đất là cơ quan trực thuộc Hộiđồng Bộ trưởng, thống nhất QLNN đối với toàn bộ ruộng đất trên lãnh thổ cả nướcnhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm và

có hiệu quả cao đối với các loại đất” (Nghị quyết số 548/NQQH ngày 24/5/1979của Ủy ban thường vụ Quốc Hội) Cơ quan QLNN về địa chính được thành lậptheo 3 cấp: tỉnh, huyện, xã

Trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, những nămgần đây, cơ cấu kinh tế nước ta đang có sự chuyển đổi mạnh mẽ từ nông nghiệpsang công nghiệp và dịch vụ kèm theo đó là sự chuyển đổi trong việc sử dụng cácnguồn lực lao động, công nghệ, đất đai, tài nguyên thiên nhiên… và sự tác độngđến môi trường Theo định hướng thành lập các Bộ đa ngành được tổ chức lại với

sự ra đời của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2002, Bộ tài nguyên và môitrường được thành lập (Nghị quyết số 02/2002/QH11 của Quốc hội nước cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ nhất ngày 5/8/2002 và Nghị định

số 91/2002/NĐ-CP ngày 11/11/2002 của Chính phủ), là cơ quan của Chính phủthực hiện chức năng QLNN trong các lĩnh vực về địa chính; đất đai, tài nguyên,khoáng sản, địa chất, môi trường

1.4 Kinh nghiệm QLNN về HSĐC ở một số nước trên thế giới

Thứ nhất, Hệ thống QLNN về HSĐC ở Cộng hòa liên bang Đức

Là loại địa chính theo hướng pháp lý Bộ HSĐC của Đức bao gồm 1 bình đồđịa chính và một sổ cái dùng để mô tả, cụ thể là được dùng để định vị và mô tảtổng thể các thửa ruộng đất và nhà cửa Các thửa đất được hình thành chủ yếu theoquan hệ sở hữu, còn loại hình sử dụng đất được chia loại theo mục đích sử dụng

tương đối rộng (đất canh tác, đất trồng cỏ, ruộng nho, đất rừng )Trong mỗi loại đấtnhư trên có thể gồm nhiều hạng đất để tính thuế Giá trị tính thuế được xác địnhtheo tính chất sử dụng đất một cách chi tiết.

Như vậy, khái niệm thửa đất gần gũi với khái niệm lô đất sở hữu, trong đónhiều thửa đất canh tác có thể gộp chung trong cùng một thửa địa chính, các thửađất được đánh dấu chính xác trên thực địa bằng cột mốc, được đánh số theo một hệthống nhận dạng thống nhất, cùng số hiệu ghi trong sổ địa bạ Địa bạ được quản lýbởi các Bang, nhờ có cơ quan điều phối cấp Liên bang và các tiểu bang tư vấn nên

có sự đồng bộ cao

Hệ thống địa chính Đức được tin học hóa khá sớm, ngày nay đã trở thành hệthống HSĐC đa mục đích

Thứ hại, hệ thống QLNN về HSĐC của Australia

Australia là một trong những quốc gia áp dụng hệ thống bằng khoán (titleSystem) khá sớm và điển hình Hệ thống QLNN về HSĐC chủ yếu là công tácđăng ký đất đai Torrens được hình thành từ năm 1857 ở bang Nam Australia.Trong hệ thống này phải thành lập cơ quan đăng ký đất đai với chức năng đăng kýđất đai và cung cấp thông tin về đất đai và bất động sản cho cộng đồng Trong hồ

sơ đăng ký cần kèm theo các chứng thư pháp lý dân sự để chứng minh quyền sởhữu thửa đất Cơ quan quản lý địa chính tiến hành lập hồ sơ, lập sổ đăng ký để lưutrữ các thông tin đầy đủ, chính xác về vị trí, hình thể, diện tích, thông tin pháp lýcủa từng thửa đất, chủ sử dụng Khi các thông tin pháp lý được công nhận thì chủ

sử dụng được cấp một GCN quyền sở hữu đất thay cho mọi giấy tờ pháp lý trướcđó

Australia đã phát huy thế mạnh của hệ thống QLNN về HSĐC này từ đầu thế

kỷ XX Ngày nay, hệ thống này được tin học hóa và hiện đại hóa theo hướng đamục đích

Thứ ba, hệ thống QLNN về HSĐC của Pháp

Ở Pháp, ngay sau thời kỳ cách mạng tư sản năm 1970, Quốc hội lập hiến

đã bãi bỏ thuế thân và chỉ còn lại thuế đất duy nhất đánh vào các diện tích đất đai

sử dụng và thu nhập từ đất Năm 1807, Pháp quyết định xây dựng lại hệ thống địachính dựa trên hệ thống địa chính Napoleon HSĐC trong hệ thống Napoleongồm:

- Bình đồ giải thửa đo vẽ theo đơn vị xã

- Bản mô tả chú giải cho bình đồ và từng thửa đất

- Sổ địa bạ gốc thống kê tổng hợp theo từng chủ sở hữu dưới dạng một bản

kê tài sản và đánh giá tài sản

Các tài liệu địa chính có giá trị to lớn, nó trở thành nền móng của nền địachính Pháp đương đại Khi cần xác định quyền pháp lý về đất đai thì chủ sở hữu

tự chứng minh quyền sở hữu của mình thông qua các chứng thư pháp lý khácđược công nhận trong luật dân sự

Năm 1930, có bộ Luật mới đặt nền móng cho cuộc đổi mới nền địa chính

cũ đến năm 1951 thì người ta bắt đầu sử dụng ảnh chụp máy bay để làm bình đồđịa chính Sau này, người Pháp vẫn tiếp tục sử dụng các tài liệu địa chính đểQLĐĐ và đăng ký thuế tài sản đất đai Năm 1974, người Pháp đã ứng dụng tinhọc trong hệ thống QLNN về HSĐC

Trên thế giới, nhiều nước đã có kinh nghiệm về QLNN về HSĐC, tuỳ vàotình hình kinh tế - xã hội của họ để chọn ra hình thức và nội dung phù hợp (quản

lý địa chính kiểu Australia, quản lý kiểu Pháp ), tuy có nhiều điểm khác nhau

về cả nội dung và hình thức nhưng đều có thể chuyển hoá theo sự phát triển của

kỹ thuật tin học hiện đại và đều lấy thửa đất làm cơ bản, làm đối tượng để lập vàquản lý HSĐC

Qua việc tìm hiểu các hệ thống quản lý về địa chính tại một số quốc gia

đã nêu ở trên có thể rút ra kinh nghiệm có thể áp dụng tại Việt Nam như sau :

- Hệ thống địa chính được thiết lập ở bất kỳ quốc gia nào đều không tách