Chuyên Đề Thực Tập Bàn Về Kế Toán Bất Động Sản Đầu Tư.pdf

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VIỆN KẾ TOÁN – KIỂM TOÁN o0o ĐỀ ÁN MÔN HỌC KẾ TOÁN TÀI CHÍNH Đề tài BÀN VỀ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Họ và tên Bùi Thị Trang Mã SV 11134084 Lớp Kế toán tổng hợp 55A G[.]

-o0o -ĐỀ ÁN MÔN HỌC KẾ TOÁN TÀI CHÍNH

Đề tài:

BÀN VỀ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

Họ và tên : Bùi Thị Trang

Giáo viên hướng dẫn : ThS Phí Văn Trọng

HÀ NỘI, NĂM 2016

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG 3

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 4

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ 2

KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 2

1.1 Khái niệm bất động sản đầu tư 2

1.2 Điều kiện ghi nhận là bất động sản đầu tư 2

1.2.1 So sánh BĐS đầu tư, BĐS chủ sử hữu sử dụng và hàng hóa BĐS 2

1.2.2 Điều kiện ghi nhận là bất động sản đầu tư 3

1.3 Tính giá bất động sản đầu tư 4

1.3.1 Nguyên giá bất động sản đầu tư

4

1.3.2 Hao mòn bất động sản đầu tư

5

1.3.3 Giá trị còn lại (GTCL) của bất động sản đầu tư

5

1.4 Trình bày trên báo cáo tài chính 5

1.5 So sánh giữa chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) số 05 và chuẩn mực kế

toán quốc tế (IAS) 40 về kế toán bất động sản đầu tư 7

CHƯƠNG 2 CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ VÀ THỰC

TIỄN VẬN DỤNG TẠI CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM HIỆN NAY 8

2.1 Chế độ kế toán bất động sản đầu tư tại Việt Nam 8

2.1.1 Nguyên tắc hạch toán bất động sản đầu tư

8

2.1.2 Tài khoản sử dụng

8

2.1.2.1 Một số quy định khi sử dụng tài khoản 217 8

2.1.2.2 Kết cấu và nội dung phản ánh TK 217 10

2.1.3 Chứng từ sử dụng

10

2.1.4 Phương pháp hạch toán một số nghiệp vụ kinh tế chủ yếu

11

2.1.4.1 Kế toán tăng BĐS đầu tư 11

2.1.4.2 Kế toán giảm BĐS đầu tư 1212

2.1.4.3 Kế toán trích khấu hao BĐS đầu tư 1414

2.1.4.4 Kế toán cho thuê hoạt động BĐS đầu tư 1515

2.2 Thực tiễn vận dụng kế toán bất động sản đầu tư tại các doanh nghiệp Việt

Nam hiện nay 1516

2.2.1 Khái quát công tác kế toán BĐS đầu tư trước khi chuẩn mực kế toán

số 05 ra đời

1616

2.2.2 Công tác kế toán sau khi ban hành chuẩn mực số 05 - Bất động sản đầu tư

18

BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 2020

3.1 Đánh giá về kế toán bất động sản đầu tư trong các doanh nghiệp Việt Nam

hiện nay 2020

3.1.1 Những thành công

2020

3.1.2 Những tồn tại

2020

3.2 Một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác kế toán bất động sản đầu tư trong

các doanh nghiệp Việt Nam 2222

3.3 Điều kiện thực hiện các giải pháp đề xuất 2523

KẾT LUẬN 2624

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 2725

DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG

Bảng 1.1 Bảng so sánh BĐS ĐT, BĐS chủ sở hữu sử dụng và hàng hóa BĐS

Bảng 1.2 Bảng so sánh VAS 05 và IAS 40 về kế toán BĐS đầu tư

Sơ đồ 2.1 Kế toán các trường hợp tăng bất động sản đầu tư

Sơ đồ 2.2 Kế toán các trường hợp giảm bất động sản đầu tư

Sơ đồ 2.3 Kế toán thu tiền trước cho nhiều kỳ cho thuê bất động sản đầu tư

Sơ đồ 2.4 Kế toán thu tiền cho từng kỳ cho thuê bất động sản đầu tư

Sơ đồ 2.5 Kế toán các chi phí phát sinh khi cho thuê BĐS đầu tư

LỜI MỞ ĐẦU

Tình hình thị trường BĐS ở mỗi quốc gia là một trong các yếu tố quan trọng để đánhgiá tiềm lực phát triển kinh tế của nước đó Tại Việt Nam, thị trường BĐS đang có nhiềubiến động và chưa đi vào ổn định Bên cạnh đó, hoạt động của thị trường này thời gianqua cũng đã bộc lộ nhiều điểm yếu kém Trước tình hình biến động của thị trường BĐSnhư hiện nay, công tác kế toán đóng một vai trò vô cùng cần thiết trong hoạt động của

DN và ngày càng được đề cao

Khuôn khổ pháp lý về kế toán đang dần được hoàn thiện, đáp ứng yêu cầu phát triểnkinh tế trong tiến trình mới, mở cửa và hội nhập Nằm trong hệ thống chuẩn mực kê toánViệt Nam, kế toán BĐS đầu tư được điều chỉnh bởi chuẩn mực kế toán Việt Nam VAS

05, hướng dẫn thực hiện theo thông tư số 200/2014/TT-BTC ra ngày 22 tháng 10 của Bộtrưởng Bộ tài chính Việc áp dụng VAS đã mang lại nhiều lợi ích cho DN, tuy nhiên cũngbộc lộ không ít hạn chế

Nhằm mục đích tìm hiểu rõ hơn về BĐS đầu tư và kế toán BĐS đầu tư trong các DNViệt Nam, từ đó là tìm ra phương hướng phát triển hệ thống kế toán nhằm giúp cho thịtrường BĐS phát triển, thúc đẩy nền kinh tế nước ta nhanh chóng hội nhập với nền kinh

tế thế giới, em đã chọn nghiên cứu đề tài “Bàn về kế toán bất động sản đầu tư”

Trong khuôn khổ đề án môn học, em xin bàn về kế toán bất động sản đầu tư gồm 3phần sau:

Chương 1: Những vấn đề cơ bản về kế toán bất động sản đầu tư

Chương 2 Chế độ kế toán bất động sản đầu tư và thực tiễn vận dụng tại các doanhnghiệp Việt Nam hiện nay

Chương 3 Một số ý kiến đề xuất nhằm hoàn thiện kế toán bất động sản đầu tư

Em xin chân thành cảm ơn ThS Phí Văn Trọng đã tận tình giúp đỡ để em hoàn thànhbản đề án này Vì hạn chế về thời gian và tài liệu tham khảo, đề án này chắc chắn khôngtránh khỏi thiếu sót Do đó, em mong nhận được sự góp ý của thầy cô giáo để giúp bàiviết được hoàn thiện hơn

BĐS đầu tư: là BĐS gồm quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà

và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuêtài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà khôngphải để:

- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đíchquản lý; hoặc

- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường

1.2 Điều kiện ghi nhận là bất động sản đầu tư

1.2.1 So sánh BĐS đầu tư, BĐS chủ sử hữu sử dụng và hàng hóa BĐS

BĐS chủ sở hữu sử dụng: Là BĐS do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản

theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích sử dụng trong sản xuất, cung cấphàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý

Hàng hóa BĐS: Là hàng hóa mua về để bán trong kỳ kinh doanh thông thường

Như vậy, có thể rút ra những điểm giống và khác nhau giữa BĐS đầu tư, BĐS chủ sởhữu sử dụng và hàng hóa BĐS

Chủ sở hữu hoặc người

đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính

Chủ sở hữu hoặc người đithuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính

Thu lợi từ việc bán trong kỳ kinh doanh thông thường

Việc phân tách thành BĐS đầu tư, BĐS chủ sở hữu sử dụng và hàng hóa BĐS chỉmang tính tương đối Mỗi loại BĐS này đều có thể chuyển thành một trong hai loại cònlại chỉ khi chuyển đổi mục đích sử dụng.

1.2.2 Điều kiện ghi nhận là bất động sản đầu tư

Một BĐS đầu tư phải thỏa mãn đầy đủ hai điều kiện sau:

Thứ nhất, chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai: DN cần phải đánh giámức độ chắc chắn về việc thu được các lợi ích kinh tế mà bất động sản đó có thể mang lạitrong tương lai trên cơ sở những thông tin hiện có tại thời điểm ghi nhận

Thứ hai, nguyên giá của BĐS đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy: BĐSđược ghi nhận là BĐS đầu tư cần phải dựa trên cơ sở khách quan để xác định giá trị banđầu của nó Điều kiện này thường dễ được thoả mãn vì giao dịch mua bán, trao đổi chứngminh cho việc hình thành BĐS đã xác định giá trị của nó

Cụ thể, theo thông tư 200/2014/TT-BTC ngày 22/12/2014, các trường hợp được ghinhận là BĐS đầu tư:

- Quyền sử dụng đất (do DN bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thời gian dài để chờtăng giá;

- Quyền sử dụng đất (do DN bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mụcđích sử dụng trong tương lai;

- Nhà do DN sở hữu (hoặc do DN thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiềuhợp đồng thuê hoạt động;

- Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;

- Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạtđộng

Ngoài ra, có một số trường hợp đặc biệt được ghi nhận là BĐS đầu tư như sau:

Đối với những BĐS mà một phần DN nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc chothuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa,dịch vụ hoặc cho quản lý thì nếu những phần tài sản này được bán riêng rẽ (hoặc cho thuêriêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động), DN sẽ hạch toán phần tài sảndùng để cho thuê hoặc chờ tăng giá là BĐS đầu tư còn phần tài sản dùng cho sản xuất vàquản lý được hạch toán là TSCĐ hữu hình hoặc TSCĐ vô hình

Trường hợp BĐS không bán được riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc choquản lý là không đáng kể thì hạch toán là BĐS đầu tư

DN cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng BĐS do DN sở hữu làmột phần tương đối nhỏ trong toàn bộ thoả thuận thì DN sẽ hạch toán tài sản này là BĐSđầu tư

Công ty con cho công ty mẹ hoặc công ty con khác trong cùng một công ty mẹ thuêhoặc sử dụng và nắm giữ một BĐS thì BĐS đó được hạch toán là BĐS đầu tư trên BCTCriêng của công ty con có BĐS đó hoặc BCTC riêng của công ty mẹ nếu công ty mẹ chocác công ty con thuê (nếu nó thoả mãn định nghĩa BĐS đầu tư), nhưng không được phảnánh là BĐS đầu tư trong BCTC hợp nhất

1.3 Tính giá bất động sản đầu tư

Giá BĐS đầu tư được tính dựa trên mô hình giá gốc (Cost model): BĐSĐT ghi nhận

theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào CP kinh doanh trong kỳ và được theo dõi theo

ba chỉ tiêu: Nguyên giá, khấu hao lũy kế và giá trị còn lại BĐSĐT được theo dõi và đánhgiá theo mô hình này như là một TSCĐ thông thường của DN

1.3.1 Nguyên giá bất động sản đầu tư

Nguyên giá BĐS đầu tư là toàn bộ các CP (tiền mặt hoặc tương đương tiền) mà DN

bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được BĐS đầu tư tínhđến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành BĐS đầu tư đó

Nguyên giá BĐS đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các CP liên quan trực tiếp

của BĐS đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng

Nguyên giá BĐS đầu tư được xác định như sau:

- Nguyên giá của BĐSĐT được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trựctiếp đến việc mua, như: Phí dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ và chi phí giao dịch liênquan khác,

- Trường hợp mua BĐSĐT thanh toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá củaBĐS đầu tư được phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua Khoảnchênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hạch toán vào chiphí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyêngiá BĐSĐT theo quy định của Chuẩn mực kế toán "Chi phí đi vay";

- Nguyên giá của BĐSĐT tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quantrực tiếp của BĐSĐT tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng;

- Trường hợp bất động sản thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thoảmãn tiêu chuẩn ghi nhận là BĐSĐT thì nguyên giá của BĐSĐT đó tại thời điểmkhởi đầu thuê được thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán “Thuê tài sản”.Các CP sau không được tính vào nguyên giá BĐS đầu tư:

- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các CP này là cần thiết để đưa BĐS đầu

tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng);

- Các CP khi mới đưa BĐS đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi BĐS đầu tư đạttới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;

- Các CP không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực kháctrong quá trình xây dựng BĐS đầu tư

1.3.2 Hao mòn bất động sản đầu tư

Trong quá trình nắm giữ để chờ tăng giá, hoặc cho thuê hoạt động BĐS đầu tư bịgiảm giá trị vì thế phải trích khấu hao Khấu hao BĐS đầu tư được ghi nhận là CP kinhdoanh trong kỳ

1.3.3 Giá trị còn lại (GTCL) của bất động sản đầu tư

GTCL của BĐS đầu tư = Nguyên giá BĐS ĐT – Giá trị hao mòn lũy kế của BĐS ĐT 1.4 Trình bày trên báo cáo tài chính

DN cần trình bày:

(a) Phương pháp khấu hao sử dụng;

(b) Thời gian sử dụng hữu ích của BĐS đầu tư hoặc tỷ lệ khấu hao sử dụng;

(c) Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kỳ và cuối kỳ;

(d) Tiêu chuẩn cụ thể mà DN áp dụng trong trường hợp gặp khó khăn khi phân loạiBĐS đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng và với tài sản giữ để bán trong hoạtđộng kinh doanh thông thường;

(e) Các chỉ tiêu thu nhập, CP liên quan đến cho thuê bất động sản, gồm:

- Thu nhập từ việc cho thuê;

- Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm CP sửa chữa và bảo dưỡng)phát sinh từ BĐS đầu tư liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ việc cho thuê trong kỳ báocáo;

- Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm CP sửa chữa và bảo dưỡng)phát sinh từ BĐS đầu tư không liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ việc cho thuê trong

kỳ báo cáo

(f) Lý do và mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh BĐS đầu tư;(g) Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc bảo dưỡng,sửa chữa BĐS đầu tư;

(h) Trình bày những nội dung sau (không yêu cầu thông tin so sánh):

- Nguyên giá BĐS đầu tư tăng thêm, trong đó: Tăng do mua bất động sản và tăng dovốn hoá những CP sau ghi nhận ban đầu;

- Nguyên giá BĐS đầu tư tăng do sáp nhập DN;

- Nguyên giá BĐS đầu tư thanh lý;

- Nguyên giá BĐS đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc HTK vàngược lại

(i) Giá trị hợp lý của BĐS đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kế toán, lập BCTC.Khi DN không thể xác định được giá trị hợp lý của BĐS đầu tư thì DN phải thuyết minh:

- Danh mục BĐS đầu tư;

- Lý do không xác định được giá trị hợp lý của BĐS đầu tư

1.5 So sánh giữa chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) số 05 và chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) 40 về kế toán bất động sản đầu tư

Bảng 1.2 Bảng so sánh VAS 05 và IAS 40 về kế toán BĐS đầu tư

Giống nhau  BĐSĐT là một loại BĐS nên nó là tài sản có giá trị lớn, có thể thuộc sử hữu của DN

hoặc đi thuê tài chính.

 Việc chuyển đổi mục đích sử dụng BĐSĐT sẽ dẫn tới việc chuyển đổi BĐSĐT thành BĐS chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng hóa BĐS.

Khác nhau

Khái niệm BĐS

đầu tư

BĐSĐT gồm quyền sử dụng đất căn cứ theo Luật đất đai 2003 của nước CHXHCN Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu của nhà nước Nhà nước chuyển quyền sử dụng đất cho dân theo 03 cách: giao, thuê

và cho (sở hữu).

BĐS đầu tư bao gồm có đất, chứ không phải quyền sử dụng đất (IFRS không có khái niệm: ‘quyền sử dụng đất’).

Tính giá BĐS đầu

tư

Chỉ sử dụng mô hình giá gốc để xác định giá trị của BĐSĐT sau ghi nhận giá trị ban đầu.

Gồm 2 mô hình ghi nhận giá trị của BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu, đó là mô hình giá gốc

và mô hình giá trị hợp lý.

Chuyển đổi BĐS

đầu tư

Việc chuyển đổi loại hình không làm thay

đổi nguyên giá cho việc xác định giá trị

hoặc cho mục đích trình bày.

Việc chuyển đổi BĐSĐT thành loại hình BĐS khác sẽ làm thay đổi nguyên giá BĐS,

do đó nguyên giá là giá trị hợp lý của BĐS.

CHƯƠNG 2 CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ VÀ THỰC TIỄN VẬN DỤNG TẠI CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM HIỆN NAY

2.1.1 Nguyên tắc hạch toán bất động sản đầu tư

Khi hạch toán BĐS đầu tư cần tuân thủ theo các nguyên tắc sau:

- BĐS đầu tư được hạch toán theo nguyên giá

- Doanh thu từ việc bán hoặc cho thuê BĐS đầu tư là HĐKD thông thường (TK 511)được ghi nhận theo giá bán:

 Chưa thuế GTGT nếu DN áp dụng phương pháp khấu trừ thuế GTGT

 Có thuế GTGT nếu DN áp dụng phương pháp trực tiếp

- Giá gốc của BĐS đầu tư khi nhượng bán, thanh lý hoặc CP cho thuê BĐS đầu tư làgiá vốn của hoạt động kinh doanh (TK 632)

- Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, hoặc cho thuê hoạt động phải tiến hành tríchkhấu hao BĐS đầu tư Khấu hao BĐS đầu tư được ghi nhận là CP kinh doanh trong

- Đối với DN chuyên kinh doanh BĐS:

 BĐS mua về xác định rõ mục đích để bán trong kỳ hạch toán vào TK 1567

 BĐS mua về chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai hoặc đểchuyên cho thuê hoạt động thì hạch toán vào TK 217

- Đối với DN không chuyên kinh doanh BĐS: chỉ sử dụng TK 1567

2.1.2 Tài khoản sử dụng

2.1.2.1 Một số quy định khi sử dụng tài khoản 217

Hạch toán TK này, cần phải chú ý một số quy định sau:

TK này dùng để phản ánh giá trị BĐS đủ tiêu chuần ghi nhận là BĐS đầu tư Khôngphản ánh vào TK này giá trị BĐS mua về để bán trong kỳ HĐKD bình thường hoặc xây

dựng để bán trong tương lai gần BĐS chủ sở hữu sử dụng, BĐS trong quá trình xây dựngchưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng BĐS đầu tư.

BĐS đầu tư được ghi nhận trên TK này theo nguyên giá Các CP liên quan đến BĐSđầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải đuợc ghi nhận là CP sản xuất, kinh doanhtrong kỳ, trừ khi CP này có khả năng chắc chắn làm cho BĐS đầu tư tạo ra lợi ích kinh tếtrong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì đươc ghi tăngnguyên giá BĐS đầu tư

Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, hoặc cho thuê hoạt động phải tiến hành tríchkhấu hao BĐS đầu tư Khấu hao BĐS đầu tư được ghi nhận vào CP kinh doanh trong kỳ

DN có thể dựa vào các BĐS chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian tríchkhấu hao và xác định phương pháp khấu hao BĐS đầu tư

Trường hợp doanh nghiệp ghi nhận doanh thu đối với toàn bộ số tiền nhận trước từviệc cho thuê BĐSĐT, kế toán phải ước tính đầy đủ giá vốn tương ứng với doanh thuđược ghi nhận (bao gồm cả số khấu hao được tính trước) Giá vốn của BĐSĐT cho thuêbao gồm: Chi phí khấu hao BĐSĐT và các chi phí liên quan trực tiếp khác tới việc chothuê, như: Chi phí dịch vụ mua ngoài, chi phí tiền lương nhân viên trực tiếp quản lý bấtđộng sản cho thuê, chi phí khấu hao các công trình phụ trợ phục vụ việc cho thuêBĐSĐT

Doanh nghiệp không trích khấu hao đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá Trườnghợp có bằng chứng chắc chắn cho thấy BĐSĐT bị giảm giá so với giá trị thị trường vàkhoản giảm giá được xác định một cách đáng tin cậy thì doanh nghiệp được đánh giágiảm nguyên giá BĐSĐT và ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán (tương tự nhưviệc lập dự phòng đối với hàng hóa bất động sản)

Đối với những BĐS đầu tư được mua vào nhưng phải tiến hành dây dựng, cải tạo,nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư thì giá trị BĐS, CP mua sắm và CP choquá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu tư được phản ánh trên TK 241 “Xây dựng

cơ bản dỡ dang” Khi quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác địnhnguyên giá BĐS đầu tư hoàn thành để kết vào TK 217 “BĐS đầu tư”

Việc chuyển từ BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐS đầu tư hoặc từ BĐS đầu tư sangBĐS chủ sở hữu sử dụng hay HTK chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như cáctrường hợp đã được đề cập ở mục 1.2

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa BĐS đầu tư với BĐS chủ sở hữu sử dụnghoặc HTK không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được chuyển đổi và không làmthay đổi nguyên giá của BĐS trong việc xác định giá trị hay để lập BCTC

Khi một DN quyết định bán một BĐS đầu tư mà không có giai đoạn sửa chữa, cải tạonâng cấp thì DN vẫn tiếp tục ghi nhận là BĐS đầu tư trên TK 217 “BĐS đầu tư” cho đếnkhi BĐS đầu tư đó được bán mà không chuyển thành HTK

Doanh thu từ việc bán BĐS đầu tư được ghi nhận là toàn bộ giá bán (Giá bán chưa cóthuế GTGT đối với trường hợp DN nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừthuế)

Trường hợp bán theo phương thức trả chậm, thì doanh thu được xác định ban đầu theogiá bán trả tiền ngay (Giá bán chưa có thuế GTGT đối với DN nộp thuế GTGT tính theophương pháp khấu trừ thuế) Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền thanh toán và giá bán trảtiền ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo quy định Chuẩn mực kếtoán số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”

Ghi giảm BĐS đầu tư trong các trường hợp sau:

- Chuyển đổi mục đích sử dụng từ BĐS đầu tư sang HTK hoặc BĐS chủ sở hữu sửdụng;

- Bán BĐS đầu tư;

- Thanh lý BĐS đầu tư;

- Hết thời hạn thuê tài chính trả lại BĐS đầu tư cho ngươi cho thuê

BĐS đầu tư được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng ghi BĐS đầu tư trong “Sổ theodõi BĐS đầu tư” tương tự như TSCĐ

2.1.2.2 Kết cấu và nội dung phản ánh TK 217

Nợ TK 217 Có

o Dư ĐK: NG BĐS đầu tư ban đầu

o NG BĐS đầu tư tăng trong kỳ NG BĐS đầu tư giảm trong kỳ

Dư CK: NG BĐS đầu tư ngày cuối kỳ

2.1.3 Chứng từ sử dụng

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

- Hợp đồng cho thuê đất, nhà;

- Các chứng từ phát sinh CP khác: phiếu thu, phiếu chi,…

2.1.4 Phương pháp hạch toán một số nghiệp vụ kinh tế chủ yếu

2.1.4.1 Kế toán tăng BĐS đầu tư

Giả sử DN áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ

a) BĐS đầu tư hình thành do mua BĐS đầu tư

+ Thanh toán tiền cho người bán

b) BĐS đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao

Khi phát sinh CP liên quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, nếu xét thấy CP đókhông chắc chắn làm cho BĐS đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mứchoạt động hoặc không bao gồm trong các CP cần thiết để đưa BĐS tới trạng thái sẵn sànghoạt động thì được ghi nhận vào CP kinh doanh BĐS đầu tư trong kỳ, CP trả trước dàihạn

c) BĐS đầu tư tăng do chuyển BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐS đầu tư

Ghi nhận phải căn cứ vào hồ sơ mục đích chuyển đổi, đồng thời kết chuyển số haomòn luỹ kế (đối với những BĐS chủ sở hữu sử dụng đó trích khấu hao)

d) BĐS đầu tư tăng do chuyển HTK thành BĐS đầu tư:

Ghi nhận phải căn cứ vào hồ sơ mục đích chuyển đổi

e) BĐS đầu tư tăng do thuê tài chính

- Trường hợp đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợpđồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là BĐS đầu tư

- Kế toán thanh toán tiền thuê khi nhận hóa đơn thuê tài chính