bài tập định giá tài sản có hướng dẫn giải cực hay

bài tập định giá tài sản có hướng dẫn giải cực hay

I Ph ơng pháp so sánh trực tiếp:

Bài số 1:

ớc tính giá trị lô đất A và B với các dữ liệu sau đây:

- Diện tích hai lô đất đều bằng 375 m2 Lô đất A có chiều rộng mặt tiền là 5

m, chiều sâu 75 m Các chiều tơng ứng của lô đất B là 25 m và 15 m

- Giá chuyển nhợng thực tế đất ở mặt đờng tại khu vực này với những lô đất códiện tích khoảng 75 m2 (5mx15m)là 1.tr đ/m2, không mặt đờng là 0.6 tr.đ/m2

-Bài số 2:

Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đấtnhng đợc chính quyền địa phơng xác nhận sử dụng phù hợp với quy hoạch, không

có tranh chấp, có diện tích là 100 m2 Giá chuyển nhợng đối với đất có đầy đủ giấy

tờ hợp pháp ở vị trí tơng tự là 3.000.000đ/m2 Giá theo quy định của UBND địa

ph-ơng là 2.000.000 đ/m2 Hạn mức đất ở trong trờng hợp giao đất theo UBND địa

ph-ơng quy định tối đa là 150 m2

Theo qui định hiện hành ngời sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất phải nộp 50 % tiền sử dụng đất tính theo giá địa phơng quy định

Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m2 không có giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, sửdụng ổn định, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở.

Giá chuyển nhợng đối với đất ở có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tơng tự lô

đất trên là 1.500.000 đ/m2

Giá đất theo quy định của UBND địa phơng là 1.000.000 đ/m2 Hạn mức đất ởkhu vực trong khu vực này là 150m2

Khi xin giấy chứng nhận QSD đất, ngời sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng

đất đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo giá đất do Nhà nớcquy định đối với diện tích vợt hạn mức

-Bài số 4: ứớc tính giá thị trờng của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau:

- Biệt thự Sao Mai đợc xây dựng trên diện tích đất 400 m2, hợp pháp về cácquyền đối với BĐS

- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai về nhiềumặt, vừa bị toà án phát mãi với số tiền là 400.000.000 đ

- Biệt thự B trên cùng mặt đờng với biệt thự Sao Mai nhng có thêm phần sân

v-ờn trị giá 40.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa đợc bán với điều kiện:trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm Trong đó, trả ngay lần đầu 300.000.000đ,

đợt hai 265.000.000đ, đợt ba 228.000.000đ, đợt bốn 188.956.800đ, đợt cuối169.389.793đ

- Biệt thự C có diện tích và vị trí tơng tự biệt thự Sao Mai, nhng nội thất kém hơn20.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp,

sử dụng ổn định trớc năm 1985, vừa đợc bán với giá 560.000.000 đ

- Theo quy định hiện hành:

+ Giá đất do Nhà nớc quy định tại con đờng này là 1.000.000 đ/m2

+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m2

+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nớc khi cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nớc quy định đối với diện tích đấttrong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vợt hạn mức

+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm8%/năm; 4 năm 9%/năm

- Các yếu tố khác ảnh hởng đến giá trị các BĐS coi nh tơng đồng.

-II Ph ơng pháp đầu t Bài số 5:

Một bất động sản mua cách đây 3 năm bằng tiền vay là 500.000 USD với lãisuất 12% một năm Hãy tính số tiền phải trả một lần sau 4 năm vay?

Bài số 6:

Giá trị hiện tại của quyền nhận đợc thu nhập 1USD, 200 USD một cách liêntục trong thời gian 3 năm, 5 năm và 6 năm là bao nhiêu? với giả thiết rằng bạn cóthể tạo ra tỷ suất sinh lời 10%/năm trên số tiền mà bạn có?

Bài số 7:

Một bất động sản đợc mua với giá 6.000.000 USD Số tiền 2.000.000 USD

đ-ợc chi ngay lập tức để làm đờng và các chi phí phát triển khác Trong 3 năm tiếptheo, bất động sản này không đa lại một nguồn thu nhập nào Hãy cho biết, tổng chiphí vào bất động sản này vào cuối năm thứ 3 đối với nguời mua là bao nhiêu? Giảthiết rằng tỷ suất sinh lời mà ngời mua yêu cầu là 15%?

Bài số 8:

Một đồn điền trồng cây lấy gỗ đạt đến kỳ trởng thành trong 50 năm Chi phíban đầu cho việc gieo trồng là 3.000 USD/ ha Chi phí chăm sóc bình quân hàngnăm ớc tính là 200 USD/ha

Yêu cầu:

1 ớc tính tổng phí tổn cho mỗi ha cho đến khi cây trởng thành?

2 ớc tính giá trị hiện hành của các khoản đầu t này?

Biết rằng, lãi suất yêu cầu trên số vốn đầu t là 18%, chi phí gieo trồng phátsinh vào đầu năm thứ nhất

Bài số 9:

Mức tiền cho thuê một bất động sản là 40.000 USD/ năm, mỗi năm trả mộtlần trong thời hạn 30 năm Thoả thuận đợc ký trong hợp đồng là: sau 2 năm ngờicho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau 5 năm sẽ sửachữa lại hệ thống điều hoà không khí hết 20.000 USD, và sau 8 năm phải xây lạibức tờng bao với phí tổn ớc tính là 5.000 USD

Yêu cầu:

1 Hãy ớc tính giá trị của quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng:bình thờng thì ngời cho thuê luôn có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lời trên

số vốn đầu t của mình là 13% một năm?

2 Dự tính sau 8 năm chủ sở hữu có thể bán bất động sản với giá 350.000USD Hãy cho biết giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này,với giả thiết rằng 13% một năm là tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trờngvốn đầu t?

Bài 10: Công ty VINACO vừa mua lại của t nhân một lô đất với giá 1.800 tr đồng.

Dự đoán giá lô đất sẽ tăng 15% một năm

Yêu cầu:

1 Ước tính giá thị trờng của lô đất sau 4 năm?

2 Ước tính giá thị trờng của lô đất sau 8 năm?

3 Ước tính thời gian giá trị lô đất có thể tăng gấp đôi?

4 Trong bao lâu giá trị lô đất tăng gấp đôi, nếu tốc độ tăng giá 10% năm?

Bài 11:

Ông John đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thunhập về tiền cho thuê mỗi năm là 79.000 USD Chi phí quản lý thờng xuyên vàokhoảng 1,5% thu nhập hàng năm Các chi phí giao dịch ban đầu ngời mua phải bỏ

ra để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thờng vào khoảng 2,75% giá trị giaodịch Những giao dịch ngay tại địa phơng đó cho thấy các nhà đầu t sẵn sàng chấpnhận lãi suất mọi rủi ro là 6,5%

Yêu cầu: t vấn cho ông John về mức giá có thể chấp nhận đối với BĐS.

III Ph ơng pháp chi phí giảm giá:

Bài số 12: Bất động sản là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống cấp, có diện tích

đất 60 m2, diện tích sàn xây dựng là 150 m2 Có chứng cứ thị trờng về việc bánmột mảnh đất trống tơng tự với giá 20.000.000đ/m2 Chi phí thay thế mới ngôinhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ớc tính là 2.500.000đ/m2 sànxây dựng

Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là

60 năm, tuổi kinh tế còn lại là 20 năm

-Bài số 13: Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau:

1 Tài liệu về bất động sản A:

- Diện tích đất 300 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất

- Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tíchsàn xây dựng 120 m2

- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tờng 44%, sàn 36%, mái 44%

2 Các thông tin có liên quan:

+ Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250 m2 không có giấy tờ hợp lệ vềquyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa đợc bán với giá225.000.000 đ Theo quy định hiện hành, để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, ngời sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nớcquy định đối với toàn bộ diện tích

+ Giá đất quy định của Nhà nớc ở cùng vị trí là 1.200.000 đ/m2

+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%; tờng18%; sàn 16%; mái 14%

+ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tơng tự 1.500.000 đ/m2

+ Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 13.000.000 đ

-iV Ph ơng pháp thặng d :

Bài số 14: Có tài liệu về một mảnh đất trống, nh sau:

- Diện tích 1 ha (10.000 m2) Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoànchỉnh việc đầu t hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có quy mô d ới

100 m2 vào khoảng 1.tr đ/m2

- Theo quy định của chính quyền địa phơng: tỷ lệ đất đợc phép xây dựngcông trình là 60% diện tích mảnh đất

- Nhà đầu t dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô để bán Chi phí đầu t chohạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0.2tr đ/m2 Thuế thu nhập nhà

đầu t phải nộp 300 trđ, lãi dự kiến khoảng 600.tr đ

Yêu cầu: Cho biết nhà đầu t có thể mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu?

Bài số 15: Ước tính giá trị của một BĐS dựa trên tài liệu sau:

- Ngoài đất đai, BĐS còn bao gồm một ngôi nhà cũ Thẩm quyền đợc phép là

- Toàn bộ chi phí đầu t bằng nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm Trong

đó, chi phí xây dựng chỉ vay một nửa trong giai đoạn phát triển

- Các chi phí cho quá trình phát triển, bao gồm:

+ Chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng: 2.800USD

+ Chi phí xây dựng:

 Chi phí nguyên nhiên vật liệu và nhân công trực tiếp: 30USD/m2

 Chi phí thiết kế và giám sát thi công chiếm 12% chi phí xây dựng.+ Chi phí quảng cáo và môi giới cho thuê BĐS chiếm 3% giá trị BĐS.+ Chi phí pháp lý chuyển QSD BĐS khoảng 20% tiền thu 1 năm

+ Chi phí pháp lý khi mua đất khoảng 4% giá đất

-V Các dạng bài tổng quát Bài số 16:

Một ngời trả 10.000 USD để mua một mảnh đất, trên đó anh ta xây một ngôinhà hết 40.000 USD Chi phí làm vờn hoa quanh nhà hết 3.000 USD Vì khônggửi tiền vào ngân hàng nên ngời này mất đi 2.500USD tiền lãi trong 8 tháng kể

từ khi đầu t mua đất cho đến khi xây xong nhà

Yêu cầu:

1 Bằng phơng pháp chi phí hãy tính xem ngời này phải bán ngôi nhà với giábao nhiêu để cho hoà vốn với khoản tiền lãi lẽ ra nhận đợc nếu gửi tiền vào ngânhàng?

2 Khi ngôi nhà vừa hoàn thành thì có một công ty lớn tuyên bố sẽ xây mộtnhà máy ở gần đó, do vậy làm tăng mạnh nhu cầu nhà ở trong khu vực này Giábán các ngôi nhà tơng tự ở đây khoảng 75.000 USD Vậy ngời này nên định giángôi nhà mới của mình nh thế nào?

3 Hãy cho nhận xét về giá trị tài sản tính theo chi phí và giá trị thị trờng?

Bài số 17:

Một ngôi nhà có mặt đờng 6 mét, chiều sâu 12 mét đang xem xét cho thuê.Mức giá cho thuê nào có thể đòi nếu một ngôi nhà giống nh vậy ở gần đó có bềrộng 5 mét, sâu 12 mét vừa cho thuê với giá 18 triệu đồng mỗi năm

Định giá Doanh nghiệp

Bài số 18: Thẩm định viên đang tiến hành đánh giá thực trạng một nhà máy.

Hiện thời nhà máy lỗ mỗi năm 1 triệu USD Nếu đóng cửa nhà máy thì phải bỏ

ra 5 triệu USD để chi phí cho việc đóng cửa

Có một phơng án khác là bỏ ra 10 triệu USD để hiện đại hoá nhà máy Theophơng án này, mỗi năm nhà máy sẽ thu đợc một khoản tiền ròng là 500.000

USD Giả sử số thu này tiếp tục vô hạn định (cũng nh khoản lỗ 1 triệu USD sẽkéo dài vô hạn nếu không làm gì cả).

Theo Anh (Chị) nên chọn phơng án nào?

cổ phiếu sẽ thay đổi nếu phần trăm kiểm soát thay đổi, cụ thể nh sau:

- Giá trị của 52% quyền kiểm soát là: 25 USD/ cổ phần

- Giá trị của 47% quyền kiểm soát là: 15 USD/ cổ phần

- Giá trị của 5% quyền kiểm soát là: 5 USD/ cổ phần

2 Cổ đông E đang muốn bán 5 cổ phần Hãy cho biết mức giá làm cơ sở để

cổ đông A và E sẽ đàm phán với nhau?

-Bài số 20: Công ty cổ phần ABC đang lu hành 100.000 cổ phiếu, giá bán trên thị

trờng là 120.000 đ/cp Lợi nhuận sau thuế dành trả lợi tức cổ phần cho các cổ

2 Ông John và bà Rosie đang xem xét cơ hội đầu t vào công ty ABC Tỷsuất sinh lời đòi hỏi tối thiểu của ông John là 8%, của bà Rosie là 12% Hãy chobiết quyết định của hai ngời khi giá cổ phiếu của công ty hạ xuống ở mức 68.850

đ/cp và 60.000đ/cp?

Bài số 21: Doanh nghiệp X có tài liệu sau:

+ Bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N

500200 220 400 180

1 Nguồn vốn kinh doanh

2 Lãi cha phân phối

600

160 40 400

1400

1250 150

2- Nguyên vật liệu tồn kho kém phẩm chất, theo kết quả đánh giá lạigiảm 30 triệu đồng

3- TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trờng tăng 150 triệu đồng.4- Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm

20 triệu đồng Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tơng tự nh vậy tại thời

điểm hiện hành thờng phải trả 25 triệu đồng mỗi năm

5- Giá chứng khoán của công ty B tại Sở giao dịch chứng khoán tại thời

điểm đánh giá là 105.000 đồng/ cổ phiếu

6- Số vốn góp liên doanh đợc đánh giá lại tăng 20 triệu đồng

7- Theo hợp đồng thuê tài sản, ngời đi thuê còn phải trả dần trong 20năm, mỗi năm trả một lợng tiền đều nhau là 10 triệu đồng

+ Tỷ suất lợi nhuận vốn trung bình trên thị trờng là 20%

Yêu cầu:

Ước lợng giá trị doanh nghiệp theo phơng pháp giá trị tài sản thuần

Bài số 22:

-Xác định giá trị doanh nghiệp A dựa trên các tài liệu sau:

1 Trích bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N:

- Giá trị TSLĐ: 3.500 tr đồng

- Nguyên giá TSCĐ: 12.000 tr đồng

2 Trích báo cáo kết quả kinh doanh ở 31/12/N:

- Lợi nhuận trớc thuế: 1.100 tr đồng

- Thuế suất thuế TNDN là 28%

3 Số tiền trích khấu hao hàng năm là 1.200 triệu đồng, lợi nhuận sau thuếthu nhập tăng bình quân 2% một năm

4 Doanh nghiệp còn tiếp tục hoạt động thêm 7 năm

5 ớc tính, sau khi doanh nghiệp chấm dứt hoạt động giá trị thanh lýTSCĐ có thể thu hồi đợc bằng 4% nguyên giá, giá trị TSLĐ thu hồitoàn bộ một lần khi dự án kết thúc

6 Tỷ suất sinh lời trung bình của vốn trên thị trờng là 10%/năm

-Bài số 23: Có tài liệu sau về doanh nghiệp X:

1 Trích báo cáo kết quả kinh doanh trong 3 năm gần nhất:

2 Các thông tin bổ sung:

- Các khoản thu nhập từ hoạt động tài chính và các hoạt động khác phátsinh mang tính bất thờng, ngoài khả năng dự báo của doanh nghiệp

- Doanh nghiệp đang ở cuối chu kỳ đầu t, khấu hao là không đáng kể

- Kết quả điều tra trắc nghiệm cho thấy các chuyên gia kinh tế đánh giátrọng số sinh lời của các năm: N-2; N-1 và N so với tơng lai lần lợt là:1; 2

và 3

- Chi phí sử dụng vốn trung bình trên thị trờng là 12%/năm

Yêu cầu: Ước tính giá trị doanh nghiệp theo phơng pháp hiện tại hoá lợi

nhuận thuần

Bài số 24: ABC là một công ty cổ phần có uy tín cao, chứng khoán đợc niêm yết tại các thị trờng tài chính lớn trên thế giới, báo cáo kết quả kinh doanh ngày 31/12/N, nh sau:

Yêu cầu: Giả định rằng các thị trờng tài chính trên thế giới hoạt động ổn

định, Nhà nớc có thể kiểm soát đợc các yếu tố đầu cơ, chi phí cơ hộitrung bình của vốn trên thị trờng là 12%/ năm Hãy xác định mức giágiao dịch có thể nhất về cổ phiếu thờng của công ty ABC, khi:

1- Công ty ABC theo đuổi chính sách chi trả lợi tức cổ phần không đổi,ABC chỉ phát hành cổ phiếu thờng, không có cổ phiếu u đãi

2- Công ty ABC cam kết trả lợi tức cổ phần tăng đều đặn ở mức 2%/năm

- Mục đích của việc định giá là ớc tính GTTT của tài sản

- Theo nguyên tắc thay thế: giá trị của một tài sản không vợt quá chi phí để

có một tài sản tơng đơng thay thế Do vậy, có thể dựa vào GTTT – 2 chi phí của cáctài sản tơng đơng để xác định

- Theo nguyên tắc SDTNVHQN, giá trị của BĐS phải đợc xác định trong

điều kiện luật pháp cho phép, thì BĐS mới có thể đạt đến khả năng có thểSDTNVHQN Do vậy, để ớc tính giá trị phải giả định tất cả các tài sản đem ra sosánh đều đợc hợp thức hoá về mặt pháp lý

Cụ thể nh sau:

a Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay:

áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền:

PV = FV n (1 + r) -n

300.000.000 đ + [265.000.000 đ x (1 + 0,06)-1] + [228.980.000 đ x (1 + 0,07)-2]+ [188.956.800 x (1 + 0,08)-3] + [169.389.793 x (1 + 0,09)-4] =

d Giá trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về QSD đất:

560.000.000 đ + 300.000.000 đ =860.000.000 đ

e Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lý quyền sửdụng đất và giá xây dựng so với A:

860.000.000 đ + 20.000.000 đ = 880.000.000 đ

Đối chiếu giá trị biệt thự B: 980.000.000 đ và biệt thự C: 880.000.000 đ mức

độ chênh lệch là 100.000.000 đ, do vậy có thể xác định giá trị biệt thự A cần thẩm

định giá khoảng 930.000.000 đ.

Bài số 5:

- Nếu tính theo lãi đơn: 500.000 x ( 1+ 12% x 4) = 740.000

- Nếu tính theo lãi kép: 500.000 x ( 1+ 12%)4 = 786.750

Bài số 6:

áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một chuỗi tiền đồng nhất:

i x

A

) 1 (

1  



+ Với n = 3 năm: 1USD x 2,4869 = 2,4869 USD

+ Với n = 5 năm: 1USD x 3,7908 = 3,7908 USD

+ Với n = 6 năm: 1USD x 4,3553 = 4,3553 USD

+ Với n = 3 năm: 200USD x 2,4869 = 497,38 USD

+ Với n = 5 năm: 200USD x 3,7908 = 758,16 USD

+ Với n = 6 năm: 200USD x 4,3553 USD = 871,06 USD

n n

o n

1 ) 1 ( )

1 (     