Tổng hợp kiến thức cc3, kỹ năng công chứng, hợp đồng mua bán, tặng cho, cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng,...

1.1.Pháp luật về tài sản 02 03 1.2.Pháp luật về hợp đồng liên quan đến hoạt động công chứng 04 09 1.3.Pháp luật về đất đai liên quan đến hoạt động công chứng 10 21 1.4.Pháp luật về nhà ở liên quan đến hoạt động công chứng 22 26 1.5.Kỹ năng công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 – 30 1.6.Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 31 – 32 1.7.Kỹ năng công chứng hợp đồng mua bán nhà ở 1.8.Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở 33 – 36 1.9.Kỹ năng công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, cho thuê tài sản là động sản 37 – 38 1.10.Công chứng hợp đồng mua bán tài sản là động sản 39 – 40 1.11.Kỹ năng công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 41 – 45 1.12.Công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 46 1.13.Công chứng Văn bản chuyển nhượng quyền hợp đồng 47 48 2.1.Kỹ năng công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 2.2.Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 49 – 50 2.3.Kỹ năng công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở 2.4.Công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở 51 – 53 2.5.Công chứng hợp đồng tặng cho tài sản là động sản 54 – 57 3.1.Kỹ năng công chứng hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất 3.2.Công chứng hợp đồng cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất 58 – 61 3.3.Kỹ năng công chứng hợp đồng cho thuê nhà ở 3.4.Công chứng hợp đồng cho thuê nhà ở 62 3.5.Công chứng hợp đồng cho thuê tài sản là động sản 63 4. Công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất 64 66 5.1.Kỹ năng công chứng hợp đồng mượn, vay tài sản 67 – 69 5.2.Công chứng hợp đồng mượn, vay tài sản

PHỤ LỤC

1.6.Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 31 – 32 1.7.Kỹ năng công chứng hợp đồng mua bán nhà ở

1.9.Kỹ năng công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, cho thuê tài sản là động sản 37 – 38

2.1.Kỹ năng công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

2.2.Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

49 – 50

2.3.Kỹ năng công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở

2.4.Công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở

51 – 53

3.1.Kỹ năng công chứng hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

3.3.Kỹ năng công chứng hợp đồng cho thuê nhà ở

3.4.Công chứng hợp đồng cho thuê nhà ở

62

BÀI 1 – CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG, MUA BÁN TÀI SẢN

− Vật chia được và Vật không chia được

− Vật tiêu hao và Vật không tiêu hao

− Vật cùng loại và Vật đặc định

− Vật đồng bộ

Tiền bao gồm Tiền giấy và Tiền kim loại

− Đơn vị tiền của Việt Nam là “Đồng” – Ký hiệu quốc gia là “đ” – Ký hiệu quốc tế là “VND”

− Tiền giấy và tiền kim loại là phương tiện thanh toán hợp pháp trên lãnh thổ nước CHXHCN Việt Nam

[Khoản 2 điều 17 luật Ngân hàng nhà nước Việt Nam 2010]

Giấy tờ có giá

Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người chủ sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác [Khoản 8, điều 6, Luật

Ngân hàng nhà nước Việt Nam 2010]

1 Hối phiếu đòi nợ là giấy tờ có giá do người ký phát lập, yêu cầu người bị ký phát thanh toán không điều kiện một số tiền xác định khi có yêu cầu hoặc vào một thời điểm nhất định trong tương lai cho người thụ hưởng [Khoản 2 điều 4 Luật các công cụ chuyển nhượng 2005]

2 Hối phiếu nhận nợ là giấy tờ có giá do người phát hành lập, cam kết thanh toán không điều kiện một số tiền xác định khi có yêu cầu hoặc vào một thời điểm nhất định trong tương lai cho người thụ hưởng [Khoản 3 điều

4 Luật các công cụ chuyển nhượng 2005]

3 Séc là giấy tờ có giá do người ký phát lập, ra lệnh cho người bị ký phát là ngân hàng hoặc tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán được phép của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trích một số tiền nhất định từ tài khoản của mình để thanh toán cho người thụ hưởng [Khoản 4 điều 4 Luật công cụ chuyển nhượng 2005]

4 Các loại giấy tờ có giá bằng ngoại tệ, gồm trái phiếu Chính phủ, trái phiếu công ty, kỳ phiếu, cổ phiếu và các loại giấy tờ có giá khác [Điểm c, khoản 1, điều 4 Pháp lệnh ngoại hối 2005]

5 Công cụ nợ bao gồm trái phiếu, tín phiếu Kho bạc, công trái xây dựng Tổ quốc làm phát sinh nghĩa vụ nợ

[Khoản 9, điều 3 Luật quản lý nợ công 2017]

6 Các loại chứng khoán, bao gồm: (a) Cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ; (b) Chứng quyền, chứng quyền có bảo đảm, quyền mua cổ phần, chứng chỉ lưu ký; (c) Chứng khoán phái sinh; (d) Các loại chứng khoán khác

do Chính phủ quy định [Khoản 1, điều 4 Luật chứng khoán 2019]

Quyền tài sản

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ,

TÌNH HUỐNG

1 Ông Nguyễn Văn Anh và vợ là bà

Ông Anh và bà Bông bảo lãnh cho

công ty TNHH Khải Hoàn vay Ngân

hàng ABC 500.000 USD theo

HĐTD có thời hạn vay 05 năm

Tình huống này không thể thụ lý hồ sơ

Theo nội dung bài giảng, Theo điều 3 TT 24/2015/TT-NHNN thì TCTD được xem

xét quyết định cho vay bằng ngoại tệ đối với các nhu cầu vốn: “Cho vay NH, TDH để thanh toán ra nước ngoài tiền nhập khẩu hàng hóa, dịch vụ khi KH có đủ ngoại tệ từ nguồn thu SXKD để trả nợ vay”

Nhưng điểm c, khoản 1, điều 3 TT 06/VBHN-NHNN ngày 11/01/2019

c) Cho vay trung dài hạn để thanh toán ra nước ngoài tiền nhập khẩu hàng hóa, dịch

vụ khi KH vay có đủ ngoại tệ từ nguồn thu SXKD để trả nợ vay Quy định này thực

hiện đến hết ngày 30 tháng 9 năm 2019;

Theo đó sau ngày 30/9/2019 các TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sẽ dừng cho vay ngoại tệ trung và dài hạn để thanh toán ra nước ngoài tiền nhập khẩu hàng hoá, dịch vụ nhằm phục vụ nhu cầu trong nước ngay cả khi KH vay có đủ ngoại tệ từ nguồn thu SXKD

2 Ông Lê Nam và vợ là Nguyễn Thị

Dung Ông Nam có STK # 3 tỷ tại

ACB Bank Ông Nam và bà Dung

Nếu khách hàng vay tiền tại Ngân hàng và bảo đảm bằng sổ tiết kiệm tại Ngân hàng

đã gửi tiền đó thì cho dù khách hàng có giữ sổ tiết kiệm hay không giữ sổ tiết kiệm thì Ngân hàng cũng đã phong tỏa số tiền gửi đó để làm biện pháp bảo đảm, vậy căn cứ

Điều 309 BLDS 2015 thì đây là biện pháp cầm cố vì bản chất ông Lê Nam đã giao số

tiền cho ACB Bank để bảo đảm nghĩa vụ

Còn nếu Ông Nam đem sổ tiết kiệm đi làm biện pháp bảo đảm tại Bank khác để vay

tiền thì đó là biện pháp thế chấp theo Điều 317 BLDS 2015, vì bank nhận thế chấp

không giữ số tiền đó

Thẻ tiết kiệm được dùng làm tài sản cầm cố tại các TCTD theo quy định của pháp luật

về bảo đảm tiền vay nếu được TCTD đó chấp nhận [Khoản 1, điều 21 QĐ số 1160/2004/QĐ-NHNN]

Tiền gửi tiết kiệm được dùng làm TSBĐ theo hướng dẫn của TCTD phù hợp với quy định của pháp luật về GDBĐ [Điều 13 Thông tư 48/2018/TT-NHNN]

3 Ông Nguyễn Hoàng có vợ là Trần

Thị Hoa theo đăng ký kết hôn ngày

23/04/2001, Ngày 23/04/2001 ông

Hoàng mua 600k cổ phiếu SHB

Bank Hiện nay, do nhu cầu SHB #

1 tỷ, ông Nguyễn Hoàng đến VPCC

yêu cầu cầm cố 600k cổ phiếu để

đảm bảo cho khoản vay

Tình huống này không thể thụ lý hồ sơ

Theo quy định tại khoản 5, điều 126 Luật các tổ chức tín dụng “Tổ chức tín dụng không được cấp tín dụng trên cơ sở nhận bảo đảm bằng cổ phiếu của chính tổ chức tín dụng hoặc công ty con của tổ chức tín dụng.”

Có thể thêm yếu tố vợ chồng vì liên quan đến tài sản là động sản và không phải đăng

ký [Điều 32 Luật HNGĐ và khoản 1 điều 27 Nghị định 21/2021NĐ-CP]

1 Trường hợp dùng tài sản chung của vợ chồng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là số

dư tiền gửi tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, chứng khoán hoặc động sản khác theo quy định của pháp luật không phải đăng ký thì vợ hoặc chồng đứng tên người gửi tiền, chứng khoán hoặc đang chiếm hữu động sản được tự mình xác lập, thực hiện hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm, trừ trường hợp sau đây: a) Chế độ tài sản theo thỏa thuận có quy định khác hoặc vợ chồng có thỏa thuận khác

và bên nhận bảo đảm đã được cung cấp thông tin về quy định này hoặc về thỏa thuận này;

b) Vợ chồng và bên nhận bảo đảm có thỏa thuận khác

4 Ông Trần Hoàng (Độc thân) muốn

chuyển nhượng quyền thuê căn hộ số

149-B cho bàn Trần Thị Xuân, Theo

hợp đồng thuê căn hộ ký kết ngày

01/06/2015 giữa ông Hoàng và chủ

đầu tư – Cty TNHH Thanh Tân

Thời hạn thuê là 50 năm ?

Giấy xác nhận của Cty Thanh Tân về việc thanh toán tiền của Bên đang thuê (Ông Trần Hoàng) và đồng ý cho bên thuê chuyển nhượng hợp đồng như trên

Hợp đồng chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thuê căn hộ

BÀI 1 – CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG, MUA BÁN TÀI SẢN

1.2 – PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG CHỨNG

Giảng viên CCV.Ths Ngô Ngọc Trình - Văn phòng công chứng Hoàng Long, Nha Trang

quả pháp lý [Xác lập, Thay đổi, Chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự]

<A bán cho B chiếc xe ô tô, thì phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của A và B như thế nào>

2 Nguyên tắc giao kết hợp đồng

Tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận, miễn không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội

Tự do thỏa thuận [Tự do thỏa thuận trong khuôn khổ pháp luật và không trái đạo đức xã hội]

− Tự do định đoạt việc tham gia hay không tham gia ký kết hợp đồng

− Tự do lựa chọn đối tác ký kết hợp đồng

− Tự do lựa chọn loại hợp đồng mà mình muốn ký

− Tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng <Chỉ tự do thỏa thuận các điều khoản tùy nghi, điều khoản không bắt buộc – Một số loại hợp đồng phải có điều khoản bắt buộc về chủ thể, đối tượng và giá nếu không có thì không là hợp đồng>

Hậu quả pháp lý của tặng cho <Có thể trở thành tài sản riêng nếu hợp đồng tặng cho riêng 1 người> khác với hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng <Sẽ trở thành tài sản chung nếu có vợ chồng>

Nguyên tắc thiện chí, trung thực

Các bên phải cung cấp cho nhau đầy đủ những thông tin cần thiết Việc cố ý không cung cấp thông tin gây ra thiệt hại cho bên kia khi thực hiện hợp đồng sẽ dẫn tới trách nhiệm bồi thường cho bên bị thiệt hại

3 Hình thức của hợp đồng [Điều 119 Hình thức giao dịch dân sự BLDS 2015]

Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể Cần quan tâm đến hợp đồng bằng văn bản, vì có liên quan đến lĩnh vực công chứng

Hình thức hợp đồng bằng văn bản quy định tại khoản 2 điều 119 BLDS 2015: (i) Hợp đồng bằng văn bản thông

thường; (ii) Hợp đồng bằng văn bản có chứng nhận của các TCHNCC hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền

4 Nội dung của hợp đồng

Các điều khoản cơ bản và nhóm các điều khoản thông thường:

Điều kiện cơ bản là những điều khoản mà nếu thiếu chúng thì hợp đồng không thể được coi là đã giao kết Điều kiện cơ bản có thể do tính chất của từng hợp đồng quyết định, ngoài ra còn bao gồm cả những điều khoản

mà các bên tự cảm thấy cần thiết quy định với nhau là các điều khoản cơ bản

<Điều khoản về đối tượng; giá cả, phương thức thanh toán là những điều khoản cơ bản của HĐMB tài sản>

<Điều khoản về phạt vi phạm, điều khoản giải quyết tranh chấp là những điều khoản thông thường>

Phân loại dựa vào đối tượng hợp đồng

Đối tượng là tài sản

Phân loại dựa vào mối liên hệ giữa quyền và nghĩa vụ

Hợp đồng song vụ [Điều 410 đến Điều 412 BLDS]

− Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ với nhau

− Hợp đồng mua bán tài sản: Bên bán có được quyền nhận tiền bán và có nghĩa vụ bàn giao tài sản, còn bên mua được quyền nhận tài sản và có nghĩa vụ thanh toán tiền cho bên mua

Hợp đồng đơn vụ [Điều 409 BLDS] - Hợp đồng trong đó một bên chỉ có quyền và bên kia chỉ có nghĩa vụ

Phân loại dựa vào tiêu chí sự lệ thuộc lẫn nhau về hiệu lực giữa hai hợp đồng

Hợp đồng chính là hợp đồng mà hiệu lực của nó không phụ thuộc vào hợp đồng phụ [HĐTD và HĐTC] Hợp đồng phụ là hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính [HĐ cho thuê và HĐ cho thuê lại]

Phân loại dựa vào tính chất đền bù [lợi ích của các bên]

Hợp đồng có đền bù là hợp đồng trong đó mỗi bên chủ thể sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận

được từ bên kia một lợi ích tương ứng [Hợp đồng mua bán, trao đổi, gia công, dịch vụ]

Hợp đồng không có đền bù là hợp đồng trong đó có một bên không được đền bù [Hợp đồng tặng cho, hợp đồng mượn tài sản]

Phân loại dựa vào số lượng các bên tham gia giao dịch/lợi ích của người thứ ba

Hợp đồng song phương là hợp đồng có hai bên, trong đó quyền yêu cầu của bên này đối xứng với nghĩa vụ của bên kia và ngược lại [HĐMB có bên bán và bên mua, Hợp đồng thuê tài sản có bên cho thuê và bên thuê] Hợp đồng đa phương là hợp đồng có nhiều bên [Nhiều hơn hai bên] → Các hợp đồng hợp tác như: Hợp đồng thành lập tổ hợp tác; Hợp đồng liên kết sản xuất, kinh doanh; Hợp đồng thành lập pháp nhân

7 Giải thích hợp đồng

Thỏa thuận kỹ lưỡng về nội dung hợp đồng; Tránh những ngôn từ chưa rõ, gây ra nhiều cách hiểu khác nhau

→ Gây ra tranh chấp và phải tiến hành khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết

8 Thực hiện hợp đồng

Thực hiện đúng theo cam kết đã được thỏa thuận trong hợp đồng, bao gồm:

− Thực hiện đúng đối tượng hợp đồng

− Thực hiện đúng thời hạn

− Thực hiện đúng địa điểm

− Thực hiện đúng trình tự thỏa thuận trong HĐ

− Thực hiện đúng phương thức (một lần, hay một số lần)

− Thực hiện một cách trung thực, tin cậy lẫn nhau vì lợi ích các bên, không xâm phạm đến lợi ích của nhà nước, cá nhân, tổ chức khác

9 Hiệu lực của hợp đồng

Hợp đồng được xác lập tại thời điểm giao kết: (i) Hiệu lực của hợp đồng tại thời điểm giao kết hoặc (ii) Các bên có thể thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

10 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng [Điều 117 BLDS 2015]

Thứ nhất, Chủ thể có Năng lực pháp luật dân sự, Năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng được xác lập Thứ hai, Chủ thể tham gia hợp đồng Hoàn toàn tự nguyện

Thứ ba, Mục đích và Nội dung của hợp đồng Không vi phạm điều cấm của luật, Không trái đạo đức xã hội Thứ tư, Hợp đồng phải đảm bảo quy định về Hình thức theo quy định pháp luật

11 Hợp đồng vô hiệu

Hợp đồng vô hiệu là hợp đồng khi giao kết và thực hiện không đảm bảo những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, hoặc đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được vì lý do khách quan nên không có giá trị pháp lý, không phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên Hợp đồng có thể bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần:

− Hợp đồng vô hiệu toàn bộ: Hợp đồng có toàn bộ nội dung vô hiệu, hoặc tuy chỉ có một phần nội dung vô hiệu nhưng phần đó lại ảnh hưởng đến hiệu lực của toàn bộ Hợp đồng

− Hợp đồng vô hiệu một phần [Vô hiệu từng phần]: Là những hợp đồng được xác lập mà có một phần nội dung không có giá trị pháp lý nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của các phần khác của hợp đồng đó

12 Hợp đồng vô hiệu trong những trường hợp cụ thể

Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức; Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn; Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

13 Hậu quả pháp lý khi hợp đồng vô hiệu

Thứ nhất, về quyền và nghĩa vụ của các bên khi giao kết hợp đồng → Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm hợp đồng được xác lập

Thứ hai, phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận:

Thứ ba, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó

Thứ tư, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường:

14 Sửa đổi, bổ sung hoặc hủy/chấm dứt hợp đồng

Các bên có quyền được sửa đổi, bổ sung hoặc hủy/chấm dứt hợp đồng đã do mình giao kết trước đó

TÌNH HUỐNG

1 A đặt cọc cho B số tiền là 100 triệu đồng để cam kết nhận chuyển nhượng QSDĐ của B đối

với thửa đất tại Q.8, TP.HCM với tổng giá trị chuyển nhượng là 3 tỷ, thời hạn đặt cọc là 15

ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc Hết thời hạn đặt cọc, B không đồng ý chuyển nhượng

QSDĐ cho A và B chấp nhận bồi thường số tiền tương đường số tiền mà bên A đã đặt cọc

A không đồng ý nên đã khởi kiện ra Tòa án yêu cầu B phải thực hiện đúng theo thỏa thuận

là phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho A (được biết B đã nhận tiền cọc từ một người

khác với tổng giá bán là 4 tỷ đồng) Theo Anh/chị, A có thực hiện đúng không? vì sao?

HĐ đặt cọc không bắt buộc bên nhận đặt cọc phải bán cho bên đặt cọc Do đó

A không có cơ sở để khởi kiện B

2 A đặt cọc cho B 100 triệu đồng để nhận chuyển nhượng QSDĐ của B Nếu hết thời hạn đặt

cọc, A không giao kết HĐCN thì A mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc; còn B không giao kết

HĐCN thì B phải bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc

Cụm từ ‘GẤP ĐÔI”

XÁC ĐỊNH TƯ CÁCH PHÁP LÝ CỦA CHỦ THỂ THAM GIA HỢP ĐỒNG, GIAO DỊCH

1 Yêu cầu về kỹ năng khi xác định chủ thể

Các quy định pháp luật liên quan đến chủ thể của Bộ luật Dân sự,

Phải nắm được cách thức phân tích yêu cầu công chứng, phân tích hồ sơ để đưa ra nhận định yêu cầu về chủ thể của từng giao dịch cụ thể

Nắm được cách thức tiếp xúc khách hàng, quan sát, đặt câu hỏi và các biện pháp khác để xác định chủ thể có

đủ điều kiện về năng lực hành vi, đủ tỉnh táo, minh mẫn khi giao kết hợp đồng hay không

2 Cá nhân

2.1 Năng lực pháp luật [NLPL] của cá nhân liên quan đến hoạt động công chứng

NLPL là khả năng cá nhân có quyền và nghĩa vụ theo luật định Cá nhân thực hiện các quyền và nghĩa vụ thông qua hoạt động xã hội, trong đó có việc thực hiện các giao dịch dân sự Đối với cá nhân thì pháp luật quy định họ có năng lực pháp luật như nhau và năng lực pháp luật này có từ thời điểm họ sinh ra đến khi chết đi Điều 17 của Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm các quyền và nghĩa vụ:

1 Quyền nhân thân không gắn với tài sản và quyền nhân thân gắn với tài sản;

2 Quyền sở hữu, quyền thừa kế và các quyền khác đối với tài sản;

3 Quyền tham gia quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó

<Ông A đến TCHNCC yêu cầu công chứng giấy ủy quyền để cho một người khác xin đăng ký khai sinh cho mình CCV yêu cầu ngoài giấy tờ tùy thân, ông A phải chứng minh ông A có quyền đăng ký khai sinh bằng việc cung cấp giấy chứng sinh hoặc xác nhận của người làm chứng việc sinh của ông A vì cho rằng ông A phải có quyền thì mới ủy quyền cho người khác>

<Anh A năm nay đủ 15 tuổi [Có sự đồng ý của bố, mẹ] đến TCHNCC đề nghị công chứng hợp đồng nhận chuyển nhượng QSDĐƠ của ông C Tuy nhiên, CCV từ chối vì cho rằng A mới chỉ 15 tuổi, chưa thành niên, không đủ nhận thức để công chứng quyền sử dụng đất ở>

2.2 Năng lực hành vi [NLHV] dân sự của cá nhân liên quan đến hoạt động công chứng

NLHV dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự Năng lực hành vi dân sự thuộc vào vấn đề độ tuổi, khả năng nhận thức, làm chủ hành vi của mình Theo quy định của Bộ luật Dân sự, có các mức năng lực hành vi dân sự của cá nhân như sau:

- Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ: người từ đủ 18 tuổi trở lên

- Người có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ: người chưa đủ 18

Phân tích các điều khoản: Điều 21 của Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 77 Luật HNGĐ năm 2014

Phân tích Điều 22, Điều 23 và Điều 24 của Bộ luật Dân sự 2015 [Người mất và hạn chế NLHVDS]

+ Giấy tờ tùy thân để xác định độ tuổi

+ Giao tiếp để biết tình trạng tỉnh táo, minh mẫn, mất năng lực, hạn chế năng lực hành vi dân sự hay không

3 Chủ thể hộ gia đình

3.1 Khái niệm hộ gia đình

Theo luật HNGĐ 2014 “Gia đình là tập hợp những người gắn bó với nhau do hôn nhân, quan hệ huyết thống hoặc quan hệ nuôi dưỡng, làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ giữa họ với nhau theo quy định của Luật này”

Từ “HỘ” ở đây lâu nay vẫn được hiểu là hộ khẩu, do đó nên hiểu theo nghĩa rộng thì hộ gia đình là tập hợp những người cùng sống chung và có mối quan hệ thân thích như trên

Theo Điều 106 BLDS 2005 “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để

hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác

do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này” Theo Điều 106 của BLDS 2005 thì hộ gia đình là chủ thể của giao dịch liên quan đến hoạt động kinh tế “trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định”

Điều 179 Luật đất đai 2013 thì hộ gia đình có quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho QSDĐ nông nghiệp Khoản 2 Điều 212 BLDS 2015 - “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia

đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”

Khoản 29 Điều 3 của Luật đất đai 2013 “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân,

huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về HNGĐ, đang sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”

Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP - Hợp đồng, văn bản giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền

với đất “Hợp đồng, văn bản giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên GCN hoặc người được ủy quyền theo quy định pháp luật về dân sự ký tên.”

4 Tổ chức

4.1 Khái quát chung về chủ thể là tổ chức

(i) Tổ chức đó có phải là pháp nhân hay không; (ii) Tổ chức đó năng lực pháp luật như thế nào hay nói cách khác có quyền tham gia những loại giao dịch nào; (iii) Cơ cấu tổ chức và vấn đề đại diện của pháp nhân

4.2 Pháp nhân

Dấu hiệu nhận biết một tổ chức là pháp nhân

- Năng lực pháp luật của pháp nhân [Điều 86 của BLDS 2015 về năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân]

- Tổ chức của pháp nhân và đại diện của pháp nhân [Người đại diện của pháp nhân]

4.3 Các tổ chức kinh tế

Các tổ chức kinh tế trong đó có các công ty và doanh nghiệp tư nhân, hợp tác xã là chủ thể của giao dịch dân

sự thường gặp trong hoạt động công chứng

Theo khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”

Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, Công ty hợp danh và Doanh nghiệp tư nhân

CÂU HỎI ÔN TẬP VÀ TÌNH HUỐNG

1 A năm nay 16 tuổi bị bệnh bại liệt từ nhỏ, không biết chữ, cách đây 2 năm

A được thừa kế theo di chúc của bà nội một căn nhà, trong di chúc bà nội

của A giao cho C là chú ruột của A đại diện A trong việc quản lý di sản cho

đến khi A trưởng thành Nay chú của A muốn đại diện cho A thế chấp nhà

để bảo đảm khoản vay của bố mẹ A được không? Cần những thủ tục gì?

Chứng minh vì lợi ích của A nếu đại diện thực hiện thủ tục thế chấp Nếu

tự mình A thực hiện thì chỉ cần người đại diện đồng ý, lưu ý giao dịch với người mà mình đại diện

2 Công ty Cổ phần B đăng ký ngành nghề: buôn bán nông sản, vận tải, vốn

điều lệ 20.000.000.000 đồng Công ty Cổ phần nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng một khu đất, sau khi xin phép xây dựng, hoàn thành xây phần móng,

Công ty Cổ phần B muốn ký hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương

lai cho khách hàng có được không?

Ngành kinh doanh bất động sản là

có điều kiện

BÀI 1 – CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG, MUA BÁN TÀI SẢN

1.3 – PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG CHỨNG

Giảng viên CCV.Ths Ngô Ngọc Trình - Văn phòng công chứng Hoàng Long, Nha Trang

thay thế Luật đất đai 2003

Luật đất đại 2013 có: 14 chương, 212 điều, so với Luật đất đai 2003 tăng 7 chương và 66 điều Đây là đạo luật quan trọng, tác động sâu rộng đến chính trị - kinh tế - xã hôi của đất nước

Luật đất đai 2013 quy định cụ thể về quyền & trách nhiệm của NN, những bảo đảm của NN đối với người sử dụng đất; các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với từng đối tượng, từng hình thức sử dụng đất, điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất; các thủ tục hành chính về đất đai, bao gồm cả thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì không quy định cụ thể như luật đất đai 2003 mà giao chính phủ quy định để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện áp dụng công nghệ thông tin

Một số văn bản hướng dẫn thi hành

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (01/7/2014);

Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (01/7/2014)

Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (01/7/2014)

Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (01/7/2014)

Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (01/7/2014) Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (25/12/2014)

Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06-01-2017 (03/3/2017) sử đổi bổ sung nghị định 43 – 44 - 47

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (05/07/2014)

Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (05/07/2014)

Thông tư 14/2014/TT-BTNMT hướng dẫn việc xác định ranh giới, diện tích và xây dựng CSDL đất trồng lúa Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất (01/08/2014)

Thông tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (01/08/2014)

Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều Nghị định 43 và Nghị định 44 (13/3/2015), thay thế Thông tư 01/2005/TT-BTNMT, Thông tư 06/2007/TT-BTNMT và Thông tư 09/2013/TT-BTNMT

Tiếp cận luật đất đai từ góc độ hành nghề công chứng, công chứng viên cần quan tâm

Luật đất đai quy định như thế nào CCV – Bảo đảm an toàn pháp lý

Các loại hợp đồng giao dịch nào về QSDĐ được công chứng

- Quyền và nghĩa vụ tương ứng với đối tượng, hình thức

sử dụng đất

- Những hạn chế khi thực hiện giao dịch

Yêu cầu này luật đất đai có quy định được công chứng?

- Hợp pháp – Luật đất đai cho phép ?

- Không trái đạo đức xã hội ?

Chủ thể tham gia hợp đồng/giao dịch là ai?

- Người sử dụng đất/người đại diện (Cá nhân, Pháp nhân)

- Người nhận QSDĐ thông qua giao dịch tại công chứng

Họ có quyền tham gia không?

- Đó là những quyền gi?

- Họ có được thực hiện quyền, nghĩa vụ đó không? Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất là gì?

- Thời điểm được thực hiện quyền

- Điều kiện về chủ thể và điều kiện về quyền sử dụng đất

tham gia giao dịch

QSDĐ có đáp ứng các điều kiện để công chứng không?

- Khi nào thực hiện quyền của người sử dụng đất?

- Người sử dụng đất thuộc đối tượng nào? Hình thức

sử dụng đất ? Các điều kiện để thực hiện giao dịch?

Một số khái niệm của luật đất đai 2013 cần lưu ý khi thực hiện công chứng [Điều 3 Luật đất đai 2013] Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức

chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ [Thay cho khái niệm nhận chuyển QSDĐ của Luật đất đai 2003 để bảo đảm rõ ràng hơn]

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ,

QSHNO, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Không phải là ghi nhận QSDĐ hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như trước đây Do đo, việc đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thực hiện trong mọi trường hợp đang sử dụng đất [Kể cả đang có vi phạm] để Nhà nước quản lý

Khi thực hiện đăng ký sẽ có 3 trường hợp [Điều 95, 168, 186.3, 188]: (i) Được cấp GCN; (ii) Không đủ điều kiện cấp GCN và (iii) Không được cấp GCN dù đủ điều kiện nhưng không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại VN

GCN QSDD, QSHNO và TSKGLVĐ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền

sở hữu tài sản khác gắn liền đất [Không chỉ là để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp như Luật đất đai 2003]

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai nhiều bên trong quan

hệ đất đai

Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về

dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của

pháp về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất [Điều 3.29 Luật đất đai]

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho

thuê, công nhận QSDĐ nông nghiệp; nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó [Điều 3.30 Luật đất đai] Khi công chứng, lưu ý người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải có văn bản xác nhận của UBND cấp xã là đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp [Tái định cư đất ở cũng được cấp QSDĐ cho hộ gia đình]

đầu tư nước ngoài

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm: (i) DN 100% vốn đầu tư nước ngoài, (ii) DN liên doanh, (iii)

DN Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại

Và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không phải là tổ chức kinh tế nói chung theo Luật đất đai 2013

Do đó, Luật đất đai 2013 quy định những doanh nghiệp này có các quyền, nghĩa vụ tương ứng và không đồng nhất với tổ chức kinh tế

Phân loại đất

Loại đất nông nghiệp có 8 nhóm, trong đó đất trồng lúa thuộc nhóm đất trồng cây hàng năm

Loại đất phi nông nghiệp Có 10 nhóm, trong đó có loại đất mới được quy định “Đất thương mại, dịch vụ” Loại đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục dích sử dụng

Các hành vi bị nghiêm cấm [Điều 12 Luật đất đai]

Công chứng viên cần lưu ý một số quy định Luật đất đai 2013 nghiêm cấm nhưng nhiều khi do chiều ý khách hàng mà chấp nhận, đó là:

− Sử dụng đất không đúng mục đích [Thường là khi công chứng hợp đồng thuê]

− Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất [Cho nợ giấy

tờ, không đủ giấy tờ - GPXD nhà ở đối với cho thuê nhà/thuê nhà trên đất nông nghiệp…]

− Nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp vượt hạn mức [Điều 44 Nghị định 43]

− Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về QSDĐ mà không đăng ký với CQNN có thẩm quyền [có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 12 Nghị định 102] → CCV cần giải thích rõ cho các bên biết

− Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu [Điều 95.1]

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau [Điều 95.2]

Luật đất đai 2003 không phân biệt giữa đăng ký lần đầu và biến động Nội hàm của đăng ký đất đai cũng rộng hơn, cụ thể hơn so với quy định đăng ký QSDĐ tại Điều 46 Luật đất đai 2003

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong 04 trường hợp sau đây [Điều 95.3]

− Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng

− Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký

− Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký

− Nhà ở và TSKGLVĐ chưa đăng ký

Đăng ký biến động đối với trường hợp đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây [Điều 95.4]:

− Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, TSGLVĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, TSGLVĐ;

− Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

− Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

− Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

− Chuyển mục đích sử dụng đất; Thay đổi thời hạn sử dụng đất;

− Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; Từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; Từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

− Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

− Chia tách QSDĐ, QSHNO và TSKGLVĐ của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

− Thay đổi QSDĐ, QSH TSGLVĐ theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND có thẩm quyền công nhận; Thỏa thuận trong HĐTC để xử lý nợ; QĐ của CQNN có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, QĐ hoặc bản án của TAND, QĐ thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật;

− Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

− Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký [Điều 95.5]

− Được ghi vào Sổ địa chính: tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền quản lý đất, quyền sở hữu Tài sản gắn liền với đất [Hiện trạng, Nguồn gốc, Thời điểm sử dụng, Giấy tờ];

− Được cấp GCN QSDĐ, QSHNO và TSKGLVĐ nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định;

− Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ, QSHNO và TSKGLVĐ thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định

Thời hạn đăng ký biến động và thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký

Trường hợp đăng ký biến động quy định tại điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động; trường hợp thừa

kế QSDĐ thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong QSDĐ là di sản thừa kế [Đ95.6]

Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính [Đ95.7] Hậu quả của việc trễ hạn thực hiện đăng ký biến động

− Vẫn được thực hiện đăng ký biến động theo quy định, nhưng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai → Công chứng viên cần hướng dẫn người yêu cầu công chứng biết và thực hiện đúng các quy định pháp luật về đăng ký biến động đất đai sau khi công chứng hợp đồng, giao dịch

− Khoản 2 điều 12 nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy

định: “ Phạt tiền từ 2 trđ đến 5 trđ đối với các trường hợp biến động đất đai quy định tại các điểm a, b,

h, i, k và l Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai nhưng không thực hiện đăng ký biến động theo quy định”

Giấy chứng nhận và Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận [Điều 97 - Điều 98 Luật đất đai 2013]

GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong

cả nước [Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT và Thông tư 02/2015/TT-BTNMT]

Các loại GCN đã được cấp trước 10/12/2009 (ngày NĐ 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực) vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang GCN mới

Nhiều thửa đất nông nghiệp cùng một xã, phường, thị trấn nếu có nhu cầu thì được cấp chung một GCN Nhiều người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì có thể cấp chung 01 GCN hoặc mỗi người 01 GCN – Khoản 3 điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định:

− Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 điều này thì GCN được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người

− Trên mỗi GCN ghi thông tin đầy đủ về người được cấp GCN theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp

theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu TSGLVĐ (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung QSDĐ, quyền sở hữu TSGLVĐ)”

− Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu TSGLVĐ mà

có thỏa thuận bằng văn bản cấp một GCN cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì GCN được cấp cho người đại diện đó Trên GCN ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng

sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu TSGLVĐ hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở TSGLVĐ) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”

− Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu TSGLVĐ ghi trên trang 1 không hết thì dòng

cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú GCN này”; đồng thời tại điểm Ghi chú của GCN ghi: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu TSGLVĐ hoặc cùng sở hữu TSGLVĐ) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, TSGLVĐ còn lại)”

Trường hợp QSDĐ, QSHNO và TSKGLVĐ là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả hai vào GCN, nhưng họ cũng có quyền thỏa thuận ghi tên một người [CCV xác định tài sản chung/riêng theo Luật HNGĐ] Trường hợp nhiều người được thừa kế QSDĐ, QSH TSGLVĐ mà những người hưởng thừa kế có văn bản thoả thuận chưa phân chia thừa kế và đề nghị cấp một GCN cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế thì cấp một GCN cho người đại điện đó Văn bản thỏa thuận phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật Trên GCN ghi thông tin của người đại diện theo quy định

tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế gồm:… (ghi lần lượt tên của những người được thừa kế QSDĐ, TSGLVĐ)” [Điều 5.4 thông tư 23/2014/TT-BTNMT]

Về trang bổ sung của GCN bị mất [Điều 16 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT]

− Trường hợp Trang bổ sung của GCN bị mất mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp lại thì việc cấp lại Trang bổ sung thực hiện theo quy định tại Điều 77 của Nghị định số

43/2014/NĐ-CP; Văn phòng đăng ký đất đai ghi “Trang bổ sung này thay thế cho Trang bổ sung số (ghi số thứ tự của Trang bổ sung bị mất)” vào dòng đầu tiên của Trang bổ sung cấp lại

− Phải khai báo và niêm yết thông báo mất, sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết, người bị mất nộp 01 bộ hồ sơ

đề nghị cấp lại

[***] THẨM QUYỀN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN, ĐĂNG KÝ

[Điều 105 Luật đất đai; K.1 Đ.5 NĐ 43/2014/NĐ-CP; Điều 17, điều 18 điều 19 TT 23/2014/TT-BTNMT]

# Cơ quan cấp GCN Đối tượng

1 UBND cấp tỉnh (được ủy

quyền cơ quan TNMT

cùng cấp) cấp GCN

Tổ chức; Cơ sở tôn giáo; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại VN)

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

2 UBND cấp huyện Hộ gia đình, cá nhân; Cộng đồng dân cư; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

3 Cơ quan TNMT (Sở

TNMT, VP ĐKDĐ và

các chi nhánh)

Trường hợp đã được cấp GCN mà thực hiện các quyền hoặc cấp đổi, cấp lại;

Các trường hợp xác nhận thay đổi vào GCN đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Theo luật đất đai, người sử dụng đất được thực hiện quyền nào trong giao dịch dân sự tại công chứng?

Điều 167.1 quy định người SDĐ được thực hiện 8 quyền

Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ

Cho thuê quyền sử dụng đất

Cho thuê lại quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất Góp vốn bằng QSDĐ

Việc công chứng/chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người SDĐ [Điều 167.3]

05 loại hợp đồng, văn bản phải được công chứng/chứng thực: Chuyển nhượng, Tặng cho, Thế chấp, Góp

vốn và Văn bản về thừa kế

04 loại hợp đồng, văn bản được công chứng/chứng thực theo yêu cầu: Cho thuê, Cho thuê lại, Chuyển đổi

quyền sử dụng đất nông nghiệp, Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất/Quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất mà 1 bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản

Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất [Điều 168]

1 Khi có giấy chứng nhận Chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp

2 Sau khi có QĐ giao đất, cho thuê đất Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp

3 Có GCN/đủ điều kiện để cấp GCN Nhận thừa kế

Trường hợp người SDĐ được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng KD nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSDĐ đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có GCN và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194

Người nhận quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch dân sự tại công chứng [Điều 169]

# Đối tượng Phương thức nhận quyền sử dụng đất

Văn bản công nhận kết quả đấu giá thành (công chứng HĐMB TS BĐG)

Văn bản chia tách QSDĐ

# Đối tượng Phương thức nhận quyền sử dụng đất

2 Tổ chức kinh tế Chuyển nhượng, nhận tặng cho theo điểm c, khoản 2 điều 174 và điểm e khoản 1

Điều 179 (trừ trường hợp tại Điều 191); Nhận thừa kế; Nhận góp vốn bằng QSDĐ

3 Tổ chức Nhận tặng cho theo điểm c, khoản 2 điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 (trừ trường

hợp tại Điều 191); Nhận thừa kế; Thỏa thuận trong HĐTC để xử lý nợ; VB chia tách QSDĐ; VB công nhận kết quả đấu giá thành (CC HĐMB tài sản bán đấu giá)

4 DN có vốn đầu tư nước

5 Người Việt Nam định cư

Vậy nếu khi khai di sản thì ai sẽ là nguời đại diện để ký văn bản?

Điểm I, Khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT chỉ quy định ghi tên cộng đồng dân cư (Do chính cộng đồng dân cư xác định, được UBND cấp xã xác nhận)

Bổ sung quy định trong LĐĐ về quyền sử dụng hạn chế đ/v thửa đất liền kề [Điều 171]

Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về Lối đi; Cấp thoát nước; Tưới nước, Tiêu nước trong canh tác; Cấp khí ga; Đường dây tải điện, Thông tin liên lạc và các Nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật này

Quyền và Nghĩa vụ của Tổ chức sử dụng đất [Mục 2, Chương XI]

Nội dung mục này về cơ bản kế thừa quy định của LĐĐ 2003

Điều 174 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định theo hướng Bỏ quy định về bảo lãnh bằng QSDĐ, Mở rộng mục đích của việc thế chấp QSDĐ không chỉ để vay vốn SXKD như trước đây (Nên

có thể thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ của bên thứ ba);

Bổ sung quy định về quyền của tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ NSNN; Quyền của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Đất thuê đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đã bỏ điều kiện “thời gian còn lại ít nhất là 5 năm”

theo điểm đ khoản 1 điều 111 Luật đất đai 2003

Điều 175 quy định về quyền nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm đã bãi bỏ biện pháp bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê, bổ sung quyền được bán tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật

Luật hoá các quy định về quyền nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản tại điều 107 và điều 109 nghị định 181/2004/NĐ-CP thành quy định tại điều 177

Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng

công trình ngầm, đó là: (i) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (ii) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm.

Quyền và Nghĩa vụ của Hộ gia đình, Cá nhân, Cộng đồng dân cư sử dụng đất [Mục 3, Chương XI]

Quyền và nghĩa vụ của Hộ gia đình, Cá nhân sử dụng đất được quy định tại Điều 179 Nội dung điều này kế thừa quy định tại Điều 113 Luật đất đai 2003, đồng thời sửa đổi, bổ sung các nội dung sau:

i) Quy định về quyền và nghĩa vụ của Hộ gia đình, Cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao

có thu tiền sử dụng đất công nhận QSDĐ và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật; Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ với chủ đầu tư dự án

ii) Quy định hộ Hộ gia đình, Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được bán, cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

về dân sự Bổ sung quy định về quyền của Hộ gia đình, Cá nhân thuê lại đất trong KCN, cụm công nghiệp, KCX [Điều 179.3]

Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Tổ chức nườc ngoài có chức năng ngoại giao, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất [Mục 4, Chương XI]

Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của DN có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất

có thu tiền sử dụng đất (Điều 183.3), DN có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam (Điều 183.4)

Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của Doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng

QSDĐ; Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh (Điều 184)

Quy định về quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà

ở tại Việt Nam; Người nước ngoài hoặc Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được

mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam (Điều 186)

Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, DN có vốn đầu tư nước

ngoài thuê đất để xây dựng công trình ngầm (Điều 187)

Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất [Mục 5, Chương XI]

Đây là một mục mới quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất và cũng là căn cứ để công chứng viên đề nghị xuất trình các giấy tờ pháp lý khi tiếp nhận yêu cầu công chứng, cụ thể như sau:

1 Điều 188 Luật đất đai quy

định về điều kiện thực hiện

các quyền Chuyển đổi,

Chuyển nhượng, Cho thuê,

Cho thuê lại, Thừa kế, Tặng

cho, Thế chấp; Góp vốn

bằng QSDĐ khi có các điều

kiện

a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai

và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Điều 168.1 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất (Lưu ý Điều 126, điểm e khoản 4 điều 95, khoản 3 điều 210 Luật đất đai; Khoản 2 và khoản 3 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Khi thực hiện các quyền này phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu

lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính

2 K.3 Điều 186 Luật đất đai

Chỉ cho phép chuyển

nhượng/tặng cho mà không

được quyền cho thuê, cho

3 Trường hợp tất cả người nhận thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là Người nước ngoài hoặc người VN định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại VN quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp GCN QSDĐ, QSHNO

# Điều khoản Điều kiện

thuê lại QSDĐ, và thực

hiện các quyền khác

và TSKGLVĐ nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho QSDĐ thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng QSDĐ thì người nhận thừa kế được đứng tên

là bên chuyển nhượng trong HĐ chuyển nhượng QSDĐ;

b) Trong trường hợp tặng cho QSDĐ thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e, khoản 1 Điều 179 và phù hợp với quy định của pháp luật

về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong HĐ hoặc VB cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho QSDĐ thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính

3 Điều 189 Luật đất đai 1 Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê

đất hàng năm khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận

2 Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây: a)

Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó

3 Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong

dự án

4 Điều 190 Luật đất đai quy

định về “Điều kiện chuyển

đổi quyền sử dụng đất nông

nghiệp” - [***]

Quyền này áp dụng đối với Hộ gia đình, Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho Hộ gia đình, Cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ chuyển đổi QSDĐ và lệ phí trước bạ

5 Điều 191 luật đất đai -

nhượng, tặng cho QSDĐ

2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của Hộ gia đình, Cá nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được CQNN có thẩm quyền phê duyệt

3 Hộ gia đình, Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa

4 Hộ gia đình, Cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ

ở, đất nông nghiệp trong rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ/đặc dụng đó

6 Điều 192 Luật đất đai quy

định về các trường hợp Hộ

gia đình, Cá nhân chuyển

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển

ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐO, đất rừng kết

# Điều khoản Điều kiện

7 Điều 193 Luật đất đai quy

định về điều kiện nhận

chuyển nhượng, nhận góp

vốn, thuê QSDĐ nông

nghiệp để thực hiện dự án

đầu tư sản xuất, kinh doanh

phi nông nghiệp

Chỉ được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

1 Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp

để thực hiện dự án;

2 Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được CQNN có thẩm quyền phê duyệt;

3 Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3

Điều 134 của Luật này [Nộp 1 khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa]

8 Điều 194 Luật đất đai về

“Điều kiện chuyển nhượng

QSDD trong thực hiện dự

án đầu tư xây dựng kinh

doanh nhà ở; dự án đầu tư

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết XD 1/500 đã được phê duyệt…

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan

chính trong đô thị

Việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ

Phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây được quy định tại Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

1 Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố

2 Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư

3 Trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng QSDĐ mà phải chuyển mục đích

sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi UBND cấp có thẩm quyền có VB cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để SXKD

4 Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án SXKD có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không

có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua TSGLVĐ của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án Nội dung HĐMB tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất

THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI (Chương XII - Điều 195, Điều 196 và Điều 197)

Luật đất đai 2013 quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất đai và giao Chính phủ quy định

cụ thể đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và tạo điều kiện ứng dụng CNTT trong quá trình thực hiện

TÌNH HUỐNG

1 Đối với HỘ GIA ĐÌNH như thế nào được xác định là đang

sống chung? Như thế nào là có QSDĐ chung?

− Không chung hộ khẩu nhưng đang sống chung 1 nhà ?

− Chung hộ khẩu nhưng thực tế không sống chung 1 nhà?

− Vợ/chồng của các thành viên đó dù họ không sống

chung có phải tham gia giao dịch không (Theo Điều

33.1 Luật HNGĐ 2014 thì QSDĐ vợ chồng có được sau

khi kết hôn là tài sản chung, trừ trường hợp là tài sản

riêng do được thừa kế, tặng cho, thỏa thuận chia riêng,

hình thành từ tài sản riêng)?

− Xác định huyết thống là người cùng dòng máu trực hệ

hay phải trong phạm vi bao nhiêu đời?

Xác minh tại UBND địa phương nơi có hộ khẩu thường trú là cách thông thường, cách đúng là phải lập văn bản gửi VP ĐKQSDĐ để có câu trả lời (Hộ khẩu có thể không chính xác, phiếu chiếc tính trong trường hợp tái định cư để xác định thành viên hộ cũng chưa chính xác…)

Luật đất đai không có quy định đất cấp cho hộ phải

là đất nông nghiệp [Đất ở vẫn cấp được – Tái định cư]

2 “Có thu nhập ổn định từ SX NN nông nghiệp trên đất” Xác nhận địa phương

3 Người sử dụng đất có quyền cầm cố bằng quyền sử dụng

có thể được cầm cố Tuy nhiên, Luật đất đai không

có quy định người sử dụng đất có quyền cầm cố

4 Người sử dụng đất có quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng

đất không

[Khoản 2 Điều 4 TTLT số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT]→

Trong thời gian vừa qua, theo phản ánh của TCTD, một số HĐTC QSDĐ, TSGLVĐ bị VPĐK đất đai từ chối đăng ký, thậm chí có Tòa án địa phương còn tuyên bố HĐTC vô hiệu do cách hiểu HĐTC tài sản

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác thực

chất là hợp đồng bảo lãnh, mà theo Luật Đất đai

2013 thì pháp luật không quy định biện pháp bảo lãnh bằng QSDĐ

Nhằm khắc phục khó khăn, vướng mắc, đã quy định:

“Việc đăng ký thế chấp quy định tại các điểm a, b,

c, d và đ khoản 1 Điều này bao gồm các trường hợp đăng ký thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ dân sự của bên thế chấp hoặc của người khác”

5 GCN ghi nợ tiền sử dụng đất hoặc nợ nghĩa vụ tài chính có

công chứng hợp đồng đặt cọc được không?

K1 Đ168 Luật đất đai “Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ trước khi thực hiện các quyền”

6 Trường hợp đất nông nghiệp của Hộ gia đình, Cá nhân đã

hết thời hạn sử dụng ghi trong giấy chứng nhận nay có yêu

cầu công chứng thì công chứng viên có được quyền chứng

nhận hay không?

Hiện nay có 2 quan điểm [Phải gia hạn là đúng]:

i) Từ chối vì không đáp ứng được điều kiện trong thời hạn sử dụng đất để thực hiện quyền chuyển nhượng và hướng dẫn NYCCC đăng ký gia hạn thời hạn sử dụng đất theo Điểm e Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai;

# Tình huống Giải quyết

ii) Vẫn tiếp nhận và thực hiện công chứng vì khoản

3 Điều 210, Khoản 1 Điều 126 Luật đất đai và khoản

2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: Hộ gia đình, Cá nhân trực tiếp SX NN đang sử dụng đất

NN được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển QSDĐ, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục

sử dụng đất mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất

7 Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất theo

Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Điều 13 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT

Trường hợp chuyển nhượng giá trị QSDĐ đối với một phần

thì đề nghị VPĐK đất đai đo đạc tách thửa đối với phần diện

tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi

nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

Vậy việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng sẽ thực hiện ngay sau khi có bản vẽ tách thửa hay sau khi diện tích cần tách thửa được cấp giấy chứng nhận?

8 Khoản 2 Điều 81 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Quyền sử

dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo thỏa thuận

trong HĐTC, hợp đồng bảo lãnh Trường hợp không xử lý

được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo

lãnh có quyền chuyển nhượng QSDĐ đã được thế chấp, đã

được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu

CQNN có thẩm quyền bán đấu giá QSDĐ mà không cần có

sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại

TAND theo quy định của pháp luật;

Nếu có yêu cầu công chứng, Công chứng viên sẽ công

chứng hợp đồng chuyển nhượng này như thế nào để đáp

ứng điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng tại:

+ Điều 188 Luật đất đai

+ TTLT 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn

một số vấn đề về xử lý TSBĐ (Quy định việc bán TSBĐ

không qua đấu giá và bên nhận bảo đảm có quyền ký hợp

đồng, giấy tờ liên quan theo quy định tại Khoản 17 Điều 1

Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ sung NĐ

163/2006/NĐ-CP “Trong trường hợp các bên thỏa thuận

về việc bán tài sản không thông qua phương thức bán đấu

giá thì việc bán tài sản bảo đảm được thực hiện theo các

quy định về bán tài sản trong Bộ luật Dân sự ”)

9 Cơ sở tôn giáo có được nhận QSDĐ thông qua các GDDS

tại công chứng ? Có thể công chứng di chúc để lại di sản

cho cơ sở tôn giáo?

1 – CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG, MUA BÁN TÀI SẢN

1.4 – PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG CHỨNG

CÁC LOẠI NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT [Điều 3 Luật nhà ở]

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập - Có 02 tài sản đối với loại tài sản này: (i) Nhà ở và (ii) Quyền sử dụng đất

Nhà chung cư (căn hộ) là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở

hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích

sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở

theo quy định của Luật nhà ở

PHÂN LOẠI NHÀ Ở THEO HIỆN TRẠNG

Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng [Đã có biên bản nghiệm thu

hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng]

Nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng

TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT:

1 Tài sản hiện hữu gắn liền với đất

Theo Khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, tài sản gắn liền với đất bao gồm: (i) Nhà ở, Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; (ii) Công trình xây dựng khác; (iii) Cây lâu năm, Rừng sản xuất là rừng trồng hoặc Vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

Theo khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013, TSGLVĐ được cấp GCN QSDĐ, QSHNO và TSKGLVĐ bao gồm: Nhà ở; Công trình xây dựng khác; Rừng sản xuất là rừng trồng; Cây lâu năm

Các loại tài sản này phải có tại thời điểm cấp GCN QSDĐ, QSHNO và TSKGLVĐ

2 Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai

Theo Khoản 2 Điều 3 Thông tư 07/2019/TT-BTP và Điều 3 TTLT 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT:

a) Nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng gồm: Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật nhà ở; công trình xây dựng khác theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật khác;

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lại của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;

- Nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua nhà ở HTTTL thuộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

- Nhà ở riêng lẻ, công trình xây dựng của cá nhân/tổ chức (Trên thửa đất ở/đất SXKD hợp pháp) đã có giấy phép xây dựng và các hồ sơ/tài liệu tương đương → Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng [Khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở] b) Rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng bên thế chấp xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp

ĐỐI TƯỢNG ĐƯỢC SỞ HỮU NHÀ Ở

I TỔ CHỨC, HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRONG NƯỚC

Tổ chức, Hộ gia đình, Cá nhân trong nước được công nhân quyền sở hữu nhà ở thông qua hình thức: Đầu tư

xây dựng; Mua/Thuê mua; Nhận tặng cho, nhận thừa kế; Nhận góp vốn; Nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật

II NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

III TỔ CHỨC/CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI

Lưu ý:

- Theo khoản 2 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Tổ chức/Cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu

nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự

án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam [Khoản 1 điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP]

- Sở xây dựng có trách nhiệm công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở xây dựng về danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn nằm trong khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở [Khoản 23 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP]

Số lượng nhà ở mà Tổ chức/Cá nhân người nước ngoài được sở hữu

Tổ chức cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (Bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm ANQP theo quy định của pháp luật Việt Nam

Sở xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư ở trên địa bàn nằm trong khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở [Khoản 23 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP]

Theo khoản 3 và khoản 4 điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP

Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung

cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này

Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây:

a) Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;

b) Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;

c) Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án

▪ Cho mượn, Cho ở nhờ

▪ Ủy quyền quản lý nhà ở

▪ Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại [Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn về Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại]

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng

Bản chính HĐMB nhà đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; Trường hợp chuyển nhượng

từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo VB chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển người liền kề trước đó Văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập thành bảy bản, phải được Công chứng/Chứng thực trừ trường hợp bên chuyển nhượng HĐMB nhà ở là doanh nghiệp, Hơp tác xã có chức năng kinh doanh bất đồng sản

TÌNH HUỐNG

1 Ông Trần Văn Hùng có mua căn hộ C.05 theo

hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với Công ty

TNHH Thăng Long (02/03/2019) Ông Hùng có

vợ là bà Nguyễn Thị Đào, đăng ký kết hôn ngày

10/09/2020

Ngày 15/07/2021 ông Hùng đến VPCC Quận 1

yêu cầu lập HĐTC căn hộ nêu trên để đảm bảo

cho khoản vay 01 tỷ của ông Hùng tại BCD Bank

Công chứng viên hãy giải quyết tình huống trên

Trường hợp Ông Hùng mua căn hộ hình thành trong tương lai trước thời điểm kết hôn, nên số tiền thanh toán tại thời điểm này là tài sản riêng của ông Hùng [Điều 43 Luật HNGĐ 2014].

Trường hợp căn hộ mua trả dần theo tiến độ và sau khi kết hôn, ông Hùng vẫn tiếp tục thanh toán cho chủ đầu tư theo lịch trong hợp đồng, thì đây có thể là tài sản chung vợ chồng [Điều 33 Luật HNGĐ].

Do đó tùy trường hợp mà bên thế chấp là ông Hùng hoặc là cả hai vợ chồng ông Hùng

2 Ông Trần Thanh [Độc thân], đến Văn phòng

công chứng Bình Tây tại HCM yêu cầu công

chứng hợp đồng thế chấp với BCD Bank, đảm

bảo cho khoản vay 02 tỷ Tài sản bảo đảm là

quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận số BI

874634 do UBND Quận 2 cấp ngày 15/5/2012

và nhà ở hình thành theo giấy phép xây dựng số

235 do UBND Quận 2 cấp ngày 13/05/2017,

biên bản nghiệm thu công trình ngày 20/6/2019

Theo định nghĩa về nhà ở HTTTL tại Khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở “Nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” Trường hợp

này căn nhà đã có biên bản nghiệm thu nên không thể thế chấp nhà ở HTTTL mà phải hoàn công mới thế chấp được

Do trường hợp này thế chấp ngân hàng nên có thể xác định căn nhà đã hoàn thành xây dựng thông qua biên bản định giá của BCD Bank (Định giá đất và nhà)

Bên cạnh đó, để đảm bảo tính xác thực, Công chứng viên hoàn toàn có thể xác minh thực tế tài sản

Nếu để đảm bảo cho hiệu lực HĐTC được thi hành thì nên chứng nhận HĐTC QSDĐ, không đề cập đến nhà [Cơ quan TNMT không kiểm tra và sẽ nhận hồ sơ đăng ký GDBĐ]

3 Ông Lê Thanh Hoàng và bà Trần Thị Hoa là chủ

sở hữu căn nhà và quyền sử dụng đất tại 76 Lê

Hồng Phong, theo GCN số 645/02 do UBND

Quận 10 cấp ngày 20/03/2002 Ông David có hộ

chiếu B23195 (Hoa Kỳ) và giấy thế vì khai sinh

số 3069 do Tòa hòa giải Sài Gòn cấp 04/04/1961

Ông Hoàng và bà Hoa bán căn nhà trên cho ông

David

[Xem thêm thông tư 19/2016/TT-BXD]

Trường hợp này chưa được do thiếu hồ sơ

Theo điểm b khoản 2 điều 8 Luật nhà ở 2014, NVNĐCONN

được công nhận QSHNO thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

Theo khoản 3 điều 3 Luật quốc tịch Việt Nam, NVNĐCONN

là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài

Trường hợp ông David là người gốc VN do đó được xếp vào nhóm NVNĐCONN Tuy nhiên, cần phải có giấy xác nhận của

Sở tư pháp theo quy định tại khoản 2 điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở có quy định giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở như sau:

“2 Đối với NVNĐCONN thì phải có giấy tờ sau đây:

a) Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;

b) Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt

Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc TW, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy

tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.”

# Tình huống Giải quyết

4 Ông Trần Bảo và vợ là bà Nguyễn Lệ Hoa, sở

hữu căn hộ B1.18 theo hợp đồng mua bán căn hộ

ký với Công ty CP Bình Chánh Hai người muốn

chuyển nhượng căn hộ nêu trên cho ông David

(Úc)

[Việc quy định chỉ được mua của chủ đầu tư và

mua của người nước ngoài → Để kiểm soát được

số lượng căn hộ bán cho người nước ngoài Min

30% theo khoản 3 điều 76 NĐ 99/2015/NĐ-CP]

Trường hợp này chưa được

1 Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo ANQP theo quy định của pháp luật Việt Nam → Sở xây dựng có trách nhiệm công

bố thông tin này [Khoản 1 điều 75 và khoản 1 điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP]

2 Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Namchỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư

dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định này [Khoản 2 điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP] Theo đó, chưa

có thông tin về ANQP và đối tượng bán ko phù hợp quy định

5 Ông Lê Thanh và bà Nguyễn Ngọc (độc thân) là

đồng sở hữu căn nhà tại Quận 10, Tp HCM

Ngày 20/03/2003, ông Lê Thanh và vợ là Bà

Trần Thảo đề nghị công chứng hợp đồng bán

phần sở hữu căn nhà trên cho ông Nguyễn Bảo

Trường hợp này chưa được

Điều 218 BLDS về định đoạt tài sản chung

1 Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình

2 Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các CSH chung hoặc theo quy định pháp luật

3 Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền

sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua [Quyền tiên mãi]

6 Ông Nguyễn Châu và vợ là Bà Trần Hương sở

hữu căn hộ G.14 theo hợp đồng mua bán nhà ở

xã hội với Cty CP Gia Lai (09/08/2015) – Biên

bản bàn giao nhà ngày 05/08/2017

Ông Châu bà Hương muốn công chứng hợp

đồng cho ông Bảo thuê căn hộ nêu trên với giá 5

trđ/tháng và thời hạn 03 năm (Đặt cọc 15 trđ)

[Nghị định 100/2015/NĐ-CP]

Trường hợp này chưa được

Khoản 2 và Khoản 3 Điều 62 Luật nhà ở về nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội

2 Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở

3 Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này

7 Ông Trần Bảo và vợ là Nguyễn Hòa, mua căn hộ

theo hợp đồng mua bán với Cty Bình Chánh

Ông Bảo đã nộp hồ sơ xin cấp GCN căn hộ trên

Nay ông Bảo và bà Hòa muốn chuyển nhượng

căn hộ [Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn

hộ] cho ông Nguyễn Văn Thanh Các bên đến

VPCC1 để yêu cầu công chứng mua bán căn hộ

trên

Trường hợp này chưa được

Điểm e khoản 2 điều 118 Luật đất đai Điều 118 Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

2 Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải

có GCN: “e) Chuyển nhượng HĐMB nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN đối với nhà ở đó”

Khoản 1 Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD về Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

1 Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng HĐMB nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp GCN chưa nộp cho CQNN có thẩm quyền

Hồ sơ dạng này phải có xác nhận từ chủ đầu tư “CHƯA NỘP

HỒ SƠ ĐỀ NGHỊ CẤP GCN”

1 – CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG, MUA BÁN TÀI SẢN

1.5 – KỸ NĂNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ

Giảng viên Ths.Nguyễn Hồ Phương Vinh - Phó trưởng phòng công chứng số 1 Tp HCM

Phó trưởng ban chuyên môn hội công chứng viên

Số điện thoại 0908.026.690

VĂN BẢN PHÁP LÝ LIÊN QUAN

Luật HNGĐ 2014 02/2022/NĐ-CP [Kinh doanh Bất động sản] Thông tư

Luật hộ tịch 2014 29/2015/NĐ-CP [Công chứng - Niêm yết] 26/2015/TT-NHNN [HTTTL]

Luật cư trú 2006 SĐBS 2013 126/2014/NĐ-CP [Hôn nhân gia đình] 04/2020/TT-BTP [NĐ 123/2015]

Luật cơ quan đại diện VN 2009 45/2014/NĐ-CP [Đất đai] 257/2016/TT-BTC [Phí Công chứng] Luật căn cước công dân 2014 44/2014/NĐ-CP [Đất đai] 01/2021/TT-BTP [Luật Công chứng]

Nghị định 01/2017/NĐ-CP [Đất đai - Hộ GĐ và Giấy tay] 33/2017/TT-BTNMT [NĐ 01/2017]

THẨM QUYỀN CÔNG CHỨNG – CHỨNG THỰC [***]

[Khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013] Việc công chứng/chứng thực hợp đồng/văn bản thực hiện các quyền

của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a Hợp đồng chuyển nhượng….QSDĐ, QSDĐ và TSGLVĐ phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d Việc công chứng được thực hiện tại các TCHNCC, việc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã

[Điều 42 Luật công chứng 2014] quy định nội dung phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về BĐS [Điều 107 BLDS 2015] quy định nội dung Bất động sản bao gồm đất đai…

[Khoản 4 điều 5 Luật kinh doanh bất động sản 2014] quy định “Các loại đất được phép chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai thì được kinh doanh QSDĐ”

Chủ tịch/Phó chủ tịch UBND xã thực hiện chứng thực và đóng dấu của UBND cấp xã

Việc chứng thực các hợp đồng giao dịch liên quan đến quyền của người sử dụng đất được thực hiện tại UBND

xã nơi có đất [Điểm d khoản 2 và khoản 6 điều 5 nghị định 23/2015/NĐ-CP]

Chứng thực việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng [Điều 38 Nghị định 23/2015/NĐ-CP]

XÁC ĐỊNH ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG [***]

Quyền sử dụng đất [Quyền tài sản] là một loại tài sản theo khoản 1 điều 105, điều 115 BLDS 2015

QSDĐ là Bất động sản [Điểm d khoản 1 điều 107 BLDS 2015 và khoản 4 điều 5 luật kinh doanh BĐS 2014] [Điều 500 bộ luật dân sự 2015] Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một loại hợp đồng dân sự thông dụng,

theo đó người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ của mình cho bên kia, bên kia thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đối với người sử dụng đất → QSDĐ là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

HỒ SƠ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT [Điều 40 – Điều 41 Luật công chứng]

Bản sao giấy tờ tùy thân: CMND, CCCD, GCMSQQĐ, Hộ chiếu của các bên tham gia giao dịch

Bản sao GCN QSDĐ

Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng/giao dịch mà pháp luật quy định phải có, như:

(*) Một trong những bản sao giấy tờ chứng minh về tình trạng tài sản chung/riêng [ Áp dụng với cá nhân ]

- Án ly hôn chia tài sản; Án phân chia thừa kế; Văn bản tặng cho tài sản…;

- Thỏa thuận phân chia tài sản; Nhập tài sản riêng vào tài sản chung; Thỏa thuận chế độ tài vợ chông;

- Văn bản cam kết/Thỏa thuận về tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân;

- GCN kết hôn; Xác nhận tình trạng hôn nhân [TH sống chung nhưng chưa làm thủ tục đăng ký kết hôn];

- Giấy tờ xác định về việc tài sản hình thành ngoài thời kỳ hôn nhân → Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân trên cơ sở đối chiếu với thời điểm tạo lập tài sản…

(*) Một trong những bản sao giấy tờ về thẩm quyền đại diện

Trường hợp giao dịch của người chưa thành niên [Bản sao khai sinh]

- Trong trường hợp người đại diện thực hiện giao dịch → Giấy cam kết về việc đại diện vì lợi ích cho con chưa thành niên trong các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của con chưa thành niên;

- Trong trường hợp người chưa thành niên thực hiện các giao dịch → Giấy chấp thuận của người đại diện theo pháp luật cho người chưa thành niên thực hiện, xác lập giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật

Trường hợp đại diện theo ủy quyền [Hợp đồng ủy quyền được lập đúng hình thức quy định]

Trường hợp mất/Hạn chế năng lực hành vi:

- Án tòa tuyên bố mất/hạn chế năng lực hành vi dân sự;

- Văn bản cử người giám hộ, người giám sát giám hộ và đăng ký giám hộ [UBND phường xã];

- Văn bản cam kết về việc người giám hộ giao dịch liên quan đến tài sản vì lợi ích của người mất năng lực hành vi dân sự, có sự đồng ý của người giám sát giám hộ

(*) Một trong những bản sao giấy tờ chứng minh tư cách chủ thể tham gia giao dịch

Cá nhân

- Cá nhân là người Việt Nam cư trú trong nước → Hộ khẩu, Giấy xác nhận thu hồi hộ khẩu

- Cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài → Có các giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam; Giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam; Thôi quốc tịch Việt Nam; Đăng ký công dân; Các giấy tờ chứng minh được phép nhập cảnh vào Việt Nam…;

- Giấy đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy phép đầu tư…;

- Con dấu của pháp nhân [Để đóng dấu vào văn bản công chứng theo điều lệ của doanh nghiệp];

- Biên bản họp của HĐTV/HĐQT/Đại hội cổ đông/Ban chủ nhiệm HTX/Đại hội xã viên về việc chấp thuận hợp đồng/giao dịch hoặc văn bản đồng ý của chủ sở hữu DN đối với giao dịch không thuộc thẩm quyền

quyết định của người đại diện theo pháp luật [Theo quy định của điều lệ DN và văn bản pháp luật…];

- Điều lệ của DN/HTX;

- Báo cáo tài chính trong trường hợp cần chứng minh thẩm quyền của HĐQT/HĐTV/Ban chủ nhiệm HTX;

(*) Bản sao giấy tờ chứng minh về năng lực hành vi

- Giấy khám sức khỏe/tâm thần…trong trường hợp có nghi ngờ về năng lực hành vi của các bên tham gia giao kết hợp đồng/giao dịch

(*) Bản sao giấy tờ tùy thân của người làm chứng/người phiên dịch

- Trong trường hợp cần phải có người làm chứng, người phiên dịch

(*) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất

- Giấy tờ xác nhận về nguồn gốc đất được giao, cho thuê, nhận chuyển nhượng,

- Giấy tờ về việc nộp tiền thuê đất cho cả thời gian thuê;

- Giấy tờ về việc đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật…

ĐIỀU KIỆN CHUNG CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch dân sự, bởi lẽ giao dịch dân sự là hợp đồng làm phát

sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự [ Điều 116 ] Do vậy, những điều có hiệu lực của giao

dịch dân sự nói chung theo BLDS cũng là những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tiếp tục kế thừa và phát triển quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại BLDS 1995 và 2005,

BLDS 2015 đã quy định 04 điều kiện sau đâu để giao dịch dân sự có hiệu lực [Điều 117 BLDS 2015]:

(1) Chủ thể có NLPLDS, NLHVDS phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

[Điều 16 BLDS 2015] NLPLDS của cá nhân là khả năng của cá nhận có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự

Mọi cá nhân đều có NLPLDS như nhau và NLPLDS có từ khi sinh ra và chấm dứt khi người đó chết

[Điều 17 BLDS 2015] Nội dung của NLPLDS của cá nhân bao gồm:

- Quyền nhân thân không gắn liền với tài sản và quyền nhân thân gắn liền với tài sản;

- Quyền sở hữu, Quyền thừa kế, và Quyền khác đối với tài sản;

- Quyền tham gia quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó

NLPLDS của cá nhân không bị hạn chế, trừ trường hợp bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác

NLPLDS của pháp nhân chấm dứt từ thời điểm chấm dứt pháp nhân

- Pháp nhân sẽ chấm dứt tồn tại trong các trường hợp <Hợp nhất; Được sáp nhập trong trường hợp sáp nhập pháp nhân; Bị chia đối với trường hợp phân chia pháp nhân; Pháp nhân được chuyển đổi đối với trường hợp chuyển đổi hình thức pháp nhân; Giải thể pháp nhân; Pháp nhân bị phá sản>

- Pháp nhân chấm dứt tồn tại kể từ thời điểm xóa tên trong sổ đăng ký pháp nhân hoặc từ thời điểm xác định trong quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

(2) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

Một trong những nguyên tắc của pháp luật dân sự là Cá nhân/Pháp nhân khi xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ cở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận

Như vậy giao kết phải bắt nguồn từ sự tự do bày tỏ ý chí của các bên đối với giao dịch, các bên không bị chi phối bởi sự ép buộc, cấm đoán, cưỡng ép, đe dọa từ bất kỳ bên nào hoặc bên thứ ba

Các chủ thể có toàn quyền lựa chọn tham gia hay không tham gia vào giao dịch, để như vậy thì chủ thể phải

có đủ NLHVDS, vì người đủ NLHVDS mới được pháp luật thừa nhận là người đủ khả năng bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự và tự chịu trách nhiệm về hành vi của mình

Ý chí của chủ thể, sự tự do, tự nguyện tham gia giao dịch vừa thể hiện quyền con người vừa thể quyền công dân, do đó nó cần phải được pháp luật bảo vệ một cách nghiêm ngặt

(3) Mục đích và nội dung giao dịch dân sự ko vi phạm điều cấm của luật, ko trái đạo đức xã hội

Hợp đồng vô hiệu khi vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội → Hợp đồng có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định Đạo đức là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống XH, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong những trường hợ này là không bị hạn chế

(4) Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nếu luật quy định

Theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, các hình thức của giao dịch dân sự bao gồm:

(i) Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể;

(ii) Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản;

(iii) Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó

1 – CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG, MUA BÁN TÀI SẢN

1.6 – CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ & TSGLVĐ

+ Giấy tờ chứng minh tư cách chủ thể [CMND, Hộ khẩu…]

+ Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng [GCN QSDĐ, Giấy đăng ký xe …]

+ Văn bản công chứng [Hợp đồng … Số … Ngày… Do công chứng viên chứng nhận ngày…]

- Nhận xét và đánh giá

+ Đánh giá về thẩm quyền công chứng

+ Đánh giá về thành phần hồ sơ đã đầy đủ theo điều 40 và điều 41 luật công chứng chưa

+ Đánh giá về hợp đồng công chứng

▪ Về hình thức văn bản [Chữ viết, chữ ký, sửa lỗi kỹ thuật…]

▪ Về nội dung văn bản có vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc có trái đạo đức xã hội không

▪ Có điều khoản nào mâu thuẫn nhau; Có thỏa thuận nào dễ dẫn đến tranh chấp

▪ Lời chứng của công chứng viên đã đúng quy định chưa

HỒ SƠ TÌNH HUỐNG

[Điều 5 Luật đất đai 2013] Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất

quản lý Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất thông qua các phương thức:

- (i) Giao đất;

- (ii) Cho thuê đất;

- (iii) Công nhận quyền sử dụng đất và

- (iv) Chuyển quyền sử dụng đất

[Khoản 1 điều 167 Luật đất đai 20013] Người sử dụng đất được thực hiện 08 quyền

Đất là BĐS nhưng QSDĐ là quyền tài sản theo BLDS, tuy nhiên chuyển nhượng QSDĐ là chuyển nhượng

08 quyền nêu trên theo luật đất đai nên mới được tính vào nhóm giao dịch liên quan đến Bất động sản Quan hệ dân sự giải quyết 02 vấn đề [Mối quan hệ NGƯỜI – NGƯỜI và Mối quan hệ NGƯỜI – VẬT]

- Mối quan hệ [NGƯỜI – VẬT] để xử lý các vấn đề liên quan là mối quan hệ đối vật [Vật quyền]

- Mối quan hệ [NGƯỜI – NGƯỜI] để thực hiện một việc gì đó là mối quan hệ đối nhân [Trái quyền]

<Ông A nợ ông B tiền và ông B có quyền đòi thì đó là TRÁI QUYỀN – Quyền đòi nợ là ĐỐI NHÂN>

<Ông A có một khoản tiền mang tặng cho ông B thì đó là VẬT QUYỀN – Quyền của A đối với số tiền>

Hiểu về QUYỀN như thế nào

- Quyền [Thuật ngữ pháp lý để thể hiện những vấn đề cơ bản của con người được pháp luật công nhận và

bảo vệ - Quyền bầu cử, Quyền tự do đi lại…]

- Quyền tài sản [Một loại tài sản vô hình – Quyền sở hữu trí tuệ…] theo Điều 115 BLDS

- Do đó đối tượng của thừa kế chính là DI SẢN chứ không phải QUYỀN THỪA KẾ [Quyền thừa kế đã

được pháp luật công nhận]

Theo điểm a và điểm b điều 117 BLDS 2015, chủ thể tham gia giao dịch phải đáp ứng các điều kiện:

- Năng lực hành vi, năng lực pháp luật

- Ý chí có tự nguyện hay không

Đối với tài sản:

- Nếu là quyền sử dụng đất thì phải thỏa các điều kiện tại điều 188 Luật đất đai 2013

- Nếu là nhà ở thì phải thỏa các điều kiện tại diều 118 Luật nhà ở 2014

Hình tròn

là tổng tài sản từ nhỏ nhất đến lớn nhất

1 – CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG, MUA BÁN TÀI SẢN

1.7 & 1.8 – KỸ NĂNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

Số điện thoại

Khái niệm

HĐMB tài sản tại điều 430 BLDS 2015 “HĐMB tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển

quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán HĐMB nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.”

Theo đó, bên bán chuyển quyền sở hữu và tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán Do theo quy định của pháp luật bên mua chỉ trả tiền cho bên bán, nên các hình thức thanh toán khác tiền sẽ không là hợp đồng mua bán tài sản mà sẽ mang bản chất của loại hợp đồng khác (Hợp đồng trao đổi tài sản,…)

có nghĩa vụ trả tiền cho chuyển nhượng

Nhứng nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán chuyển nhượng

Thứ nhất: Tên gọi của hợp đồng

Thứ hai: Thông tin về chủ thể (Cá nhân/Tổ chức)

Thứ ba: Thông tin về đối tượng của hợp đồng

Thứ tư: Điều khoản giá – Phương thức thanh toán

Thứ năm: Điều khoản về thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng

Thứ sáu: Điều khoản quyền và nghĩa vụ các bên Thứ bảy: Các điều khoản khác của hợp đồng

Điều kiện chung về Bên bán

Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự; Nếu là cá nhân thì phải có năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân

Điều kiện chung về Bên mua nhà

Nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

- Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu

- Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam;

Nếu là cá nhân nước ngoài:

- Phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền

ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế Việt Nam

- Trường hợp cá nhân nước ngoài có giấy xác nhận là gốc Việt Nam thì chỉ được quyền lựa chọn một đối tượng áp dụng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài để xác định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

Bên mua, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được

sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014

Phải có năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam; Không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

Điều kiện được mua bán nhà ở:

[Điều 118 Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch]

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có QĐ thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c không áp dụng đối với mua bán, thuê mua nhà ở HTTTL

Điều kiện chung đối với bên chuyển nhượng HĐMB nhà ở thương mại

Là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc người được ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự; Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, việc yêu cầu công chứng được thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo ủy quyền của tổ chức đó

Điều kiện chung đối với bên nhận chuyển nhượng HĐMB nhà ở thương mại:

Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch; Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi ĐKKD, nơi thành lập; trường hợp

là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị CQNNcó thẩm quyền cấp GCN đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng HĐMB nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo HĐMB nhà ở đã ký với chủ đầu tư

Một số điều kiện đặc thù:

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016); bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí;

[Điều 32 Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại]

1 Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà

ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền

2 Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền

3 Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng

lẻ hoặc từng căn hộ Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng

[Điều 33 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại]

1 Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 34 của Thông tư này Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản; trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực

2 Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng HĐMB nhà ở thực hiện theo quy định sau: a) Trường hợp bên chuyển nhượng HĐMB nhà ở không phải là DN, HTX có chức năng kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau: