Chuyên đề thực tập thực trạng vận dụng phương pháp tài sản trong việc xác định giá trị doanh nghiệp nhằm mục đích cổ phần hóa tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản datc

Thực trạng vận dụng phương pháp tài sản trong việc xác định giá trị doanh nghiệp nhằm mục đích cổ phần hóa tại công ty cổ phần tư vấn – dịch vụ về tài sản - bất động sản DATC...22 2.2.1.

HÀ NỘI, THÁNG 5/2017

Giáo viên hướng dẫn : TS Nguyễn Ngọc Quang

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Kết cấu chuyên đề 3

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHƯƠNG PHÁP TÀI SẢN TRONG VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 4

1.1 Tổng quan về thẩm định giá doanh nghiệp 4

1.1.1 Khái niệm về giá trị doanh nghiệp 4

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị doanh nghiệp 5

1.1.3 Vai trò và mục đích của việc xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa 10

1.2 Tổng quan về phương pháp tài sản trong xác định giá trị doanh nghiệp 11

1.2.1 Các khái niệm chung 11

1.2.2 Cơ sở lý luận 11

1.2.3 Căn cứ cho việc thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp: 12

1.2.4 Đối tượng áp dụng 12

1.2.5 Nội dung phương pháp tài sản 13

1.2.6 Xác định giá trị thực tế của doanh nghiệp trong quá trình cổ phần hóa 14

1.2.7 Quy trình xác định giá trị doanh nghiệp bằng phương pháp tài sản 15

1.2.8 Một số hạn chế của phương pháp 15

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP NHẰM MỤC ĐÍCH CỔ PHẦN HÓA TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT ĐỘNG SẢN DATC 17

2.1 Giới thiệu chung về công ty 17

2.1.1 Quá trính hình thành và phát triển 17

2.1.2 Cơ cấu tổ chức 19

2.1.3 Lĩnh vực hoạt động chính 19

2.1.4 Các dự án tiêu biểu 21

2.2 Thực trạng vận dụng phương pháp tài sản trong việc xác định giá trị doanh nghiệp nhằm mục đích cổ phần hóa tại công ty cổ phần tư vấn – dịch vụ về tài sản - bất động sản DATC 22

2.2.1 Cơ sở pháp lý của công ty DCSC 22

2.2.2 Quy trình xác định giá trị doanh nghiệp của công ty DCSC 23

2.2.3 Phân tích tình huống định giá doanh nghiệp tại công ty DCSC 24

2.2.4 Đánh giá về công tác xác định giá trị doanh nghiệp bằng phương pháp tài sản tại công ty DCSC 48

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP BẰNG PHƯƠNG PHÁP TÀI SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH CỔ PHẦN HÓA TẠI CÔNG TY DCSC 53

3.1 Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp nhằm mục đích cổ phần hóa ở nước ta trong thời gian tới 53

3.2 Phương hướng phát triển của công ty DCSC trong thời gian tới 54

3.3 Một số giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá trị doanh nghiệp bằng phương pháp tài sản nhằm mục địch cổ phần hóa của công ty DCSC 55

3.3.1 Kiến nghị với Nhà nước và các bên có liên quan 55

3.3.2 Kiến nghị với công ty DCSC 56

KẾT LUẬN 60

TÀI LIỆU THAM KHẢO 62

PHỤ LỤC 63

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Sơ đồ 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức công ty DCSC 19

Bảng 2.1 Bảng tổng hợp đánh giá tài sản dài hạn của Công ty DCSC 34

Bảng 2.2 Bảng tổng hợp đánh giá các khoản phải thu của Công ty DCSC 37

Bảng 2.3 Bảng tổng hợp đánh giá các khoản phải trả của Công ty DCSC 38

Bảng 2.4 Bảng thống kê tỷ lệ đối chiếu công nợ phải trả 39

Bảng 2.5 Bảng tổng hợp xác định giá trị doanh nghiệp Công ty 45

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước là một trong những quyết sách củaĐảng và Nhà nước trong quá trình thực hiện chuyển đổi nền kinh tế tập trung sangkinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Để tiến hành chủ trương trên, Chínhphủ đã lần lượt ban hành các Nghị định và thông tư hướng dẫn, với ưu điểm là cácvăn bản ngày càng phù hợp với thực tế, mà gần đây nhất là Nghị định số59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốnnhà nước thành công ty cổ phần và Thông tư 127/2014/TT-BTC ngày 05/09/2014hướng dẫn xử lý tài chính và xác định giá trị doanh nghiệp khi thực hiện chuyểndoanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần Nhờ đó mà những nămqua, chủ trương cổ phần hoá đã đi vào đời sống kinh tế - xã hội và đã phát huy tácdụng tích cực, là một trong những yếu tố đóng góp vào sự tăng trưởng kinh tế Việcđẩy mạnh công tác cổ phần hoá càng có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo ra các cơ

sở tiền đề cho sự phát triển nội lực khi Việt Nam hội nhập thế giới

Để đẩy nhanh tiến độ cổ phần hoá cũng như tạo động lực và cơ chế quản lýnăng động cho doanh nghiệp nhà nước, một trong những vấn đề thiết yếu là phảixác định chính xác, đầy đủ giá trị thực tế của doanh nghiệp Kết quả xác định giá trịdoanh nghiệp sẽ là cơ sở để định giá cổ phần và dự kiến cơ cấu bán cổ phần lần đầucũng như xây dựng chính sách ưu đãi đối với người lao động trong doanh nghiệp,người sản xuất và cung cấp nguyên liệu…Tuy rằng các Nghị định và Thông tưhướng dẫn thực hiện các Nghị định đã được hiệu chỉnh, sửa đổi để phù hợp với tìnhhình thực tế làm hành lang pháp lý cho việc xác định giá trị doanh nghiệp, nhưngviệc xác định giá trị doanh nghiệp hiện nay vẫn đang là một trong vấn đề khó khănnhất trong tiến trình cổ phần hóa Thực tế công tác cổ phần tại Việt Nam hiện naycho thấy, một số trường hợp doanh nghiệp đã lợi dụng những quy chế chưa chặtchẽ, rõ ràng của Nhà nước trong kiểm kê, đánh giá tài sản, tiềm năng, các kết quảkinh doanh của doanh nghiệp để làm sai lệch, xác định không chính xác giá trịdoanh nghiệp làm giảm thất thoát phần tài sản vốn của Nhà nước tại doanh nghiệp.Nhận thức được tầm quan trọng, vai trò và xu hướng phát triển của phươngpháp tài sản trong hoạt động thẩm định giá trị doanh nghiệp, kết hợp với thực tếnghiên cứu được tại công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản

DATC trong quá trình thực tập, em lựa chọn đề tài “Thực trạng vận dụng phương pháp tài sản trong việc xác định giá trị doanh nghiệp nhằm mục đích cổ phần hóa tại Công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản DATC” làm

chuyên đề tốt nghiệp Với việc lựa chọn đề tài này, em hi vọng có thể đưa ra một số

ý kiến đóng góp cho việc hoàn thiện hoạt động xác định giá trị doanh nghiệp tạicông ty, giúp cho hoạt động của công ty ngày càng có chất lượng cao hơn, tạo đượcniềm tin và uy tín với khách hàng, cạnh tranh được với các tổ chức định giá kháctrên thị trường

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống lý luận cơ bản liên quan đến giá trị doanh nghiệp, xác định giá trịdoanh nghiệp bằng phương pháp tài sản

- Nắm được nội dung, quy trình các công việc khi thực hiện định giá doanhnghiệp tại công ty Qua đó đánh giá khái quát thực trạng hoạt động xác định giá trịdoanh nghiệp bằng phương pháp tài sản tại Công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ vềTài sản - Bất động sản DATC

- Đưa ra một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện chất lượng hoạt độngxác định giá trị doanh nghiệp bằng phương pháp tài sản tại công ty DCSC

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế hoạt động xác định giá trị doanh

nghiệp nhằm mục đích cổ phần hóa bằng phương pháp tài sản của Công ty Cổ phần

Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản DATC

- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu tại Công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ về

Tài sản - Bất động sản DATC trong thời gian từ 2013 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Một số phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong bài chuyên đề:

- Phương pháp khảo cứu tài liệu: sử dụng các thông tin thứ cấp, dựa trên cơ sở

kế thừa các nhận xét, đánh giá đã có về cách xác định giá trị doanh nghiệp và cáthông tin khác có liên quan

- Phương pháp quan sát: quan sát cách làm việc của các thẩm định viên khithực hiện xác định giá trị doanh nghiệp

- Phương pháp phỏng vấn sâu: Tiến hành phỏng vấn một số thẩm định viêntrong công ty để lấy kinh nghiệm trong quá trình tiến hành công việc.

- Phương pháp phân tích tài liệu: Thông qua những tài liệu, dữ liệu thu thậpđược, cần sử dụng các kỹ năng phân tích, đánh giá để rút ra những điểm cần lưu ýtrong quá trình xác định giá trị doanh nghiệp bằng phương pháp tài sản

5 Kết cấu chuyên đề

Ngoài phần mở đầu, danh mục viết tắt, danh mục bảng biểu, phần kết luận, tàiliệu tham khảo và phụ lục, nội dung chính của chuyên đề được triển khai theo baphần:

Chương 1 : Cơ sở lý luận về phương pháp tài sản trong việc xác định giá trị

doanh nghiệp

Chương 2: Thực trạng xác định giá trị doanh nghiệp nhằm mục đích cổ phần

hóa tại Công ty Cổ phần Tư vấn – dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá trị doanh nghiệp

bằng phương pháp tài sản nhằm mục đích cổ phần hóa tại công ty DCSC

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHƯƠNG PHÁP TÀI SẢN TRONG

VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP

1.1 Tổng quan về thẩm định giá doanh nghiệp

1.1.1 Khái niệm về giá trị doanh nghiệp

a Doanh nghiệp

Doanh nghiệp được xem là một tế bào của nền kinh tế thị trường Quá trìnhhoạt động kinh doanh của doanh nghiệp tạo ra chuỗi giá trị mới dẫn đến sự tăngtrưởng và phát triển kinh tế, tác động vào chuyển dịch cơ cấu kinh tế và đời sống xãhội

Hiện nay theo lý thuyết có nhiều khái niệm về doanh nghiệp được đưa ra, mỗiđịnh nghĩa đều mang một nội dung và giá trị nhất định:

- Theo Luật doanh nghiệp số 68/2014/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa xãhội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 26/11/2014: “Doanh nghiệp là tổ chức cótên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được đăng ký thành lập theo quy định củapháp luật nhằm mục đích kinh doanh”

- Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005: “Doanh nghiệp là một tổ chứcthương mại, công nghiệp, dịch vụ hay đầu tư đang theo đuổi một hoạt động kinhtế”

Doanh nghiệp kinh doanh tham gia hoạt động kinh tế trên phạm vi rộng, baogồm: bán sỉ, bán lẻ, chế tạo, tài chính, pháp lý, giáo dục, dịch vụ ăn ở tạm thời,chăm sóc sức khỏe, và dịch vụ xã hội

Các loại hình doanh nghiệp theo luật pháp Việt Nam gồm: công ty cổ phần,công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, doanh nghiệp Nhà nước, doanhnghiệp tư nhân và các nhóm công ty

Tóm lại, doanh nghiệp là đơn vị kinh tế có tư cách pháp nhân, bao gồm cácphương tiện tài chính, vật chất và con người nhằm thực hiện các hoạt động sản xuất,cung ứng, tiêu thụ sản phẩm hoặc dịch vụ, trên cơ sở tối đa hóa lợi ích của ngườitiêu dùng, thông qua đó tối đa hóa lợi của chủ sở hữu, đồng thời kết hợp một cáchhợp lý các mục tiêu xã hội

b Giá trị doanh nghiệp

Theo C.Mác thì “giá trị là sự kết tinh của lao động xã hội cần thiết trong hànghoá, còn giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị trên thị trường nhưng phụ thuộcvào quy luật cung cầu Giá cả có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị” Đối với mộtdoanh nghiệp cũng vậy, giá trị của doanh nghiệp chính là sự kết tinh của lao động

xã hội cần thiết trong bản thân doanh nghiệp đó Tuy nhiên, không phải như cáchàng hoá thông thường mà doanh nghiệp là một loại hàng hoá đặc biệt Doanhnghiệp không đơn giản là tập hợp của những tài sản vô tri vô giá, giá trị sử dụng củachúng bị giảm dần theo thời gian Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế, là một thực thểhoạt động, có thể hoàn chỉnh và phát triển trong tương lai Sự phát triển của doanhnghiệp tùy thuộc vào các mối quan hệ của doanh nghiệp với môi trường Vì vậy,đánh giá về doanh nghiệp nói chung và giá trị doanh nghiệp nói riêng đòi hỏi phảixem xét tất các mối quan hệ bên trong và bên ngoài – đánh giá doanh nghiệp về mặt

tổ chức

Như vậy, có thể hiểu giá trị doanh nghiệp theo một số cách như sau:

Giá trị doanh nghiệp là sự biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập màdoanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh

Giá trị doanh nghiệp là một giá trị cá biệt, được xây dựng dựa trên cơ sở mứchao phí lao động cá biệt của doanh nghiệp tạo nên, mỗi doanh nghiệp có một đặcthù, một giá trị riêng và không một doanh nghiệp nào giống doanh nghiệp nào.Giá trị doanh nghiệp không chỉ đơn thuần là giá trị ghi trên sổ sách mà còn làgiá trị kinh tế Nhà đầu tư khi tiến hành xem xét giá trị doanh nghiệp chủ yếu quantâm tới khả năng tạo ra lợi nhuận trong tương lai của doanh nghiệp

Giá trị doanh nghiệp xác định được tại thời điểm định giá không phải là giá trịcuối cùng và duy nhất, giá trị này có thể thay đổi theo thời gian, theo cung cầu vàtheo những biến động của thị trường

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị doanh nghiệp

a Các yếu tố nội tại của doanh nghiệp

 Hiện trạng tài sản trong doanh nghiệp

Tài sản của một doanh nghiệp là biểu hiện của các yếu tố vật chất cần thiết, tốithiểu đối với quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Giá trị các tài sản củadoanh nghiệp là một căn cứ rõ ràng về giá trị của doanh nghiệp đó, thay vì việc dự

báo các khoản thu nhập tiềm năng, chủ doanh nghiệp có thể bán tài sản của mìnhbất cứ lúc nào để nhận về một khoản thu nhập từ những tài sản đó

 Vị trí kinh doanh:

Vị trí kinh doanh được đặc trưng bởi các yếu tố như địa điểm, diện tích củadoanh nghiệp và các chi nhánh, yếu tố địa hình, thời tiết…Những thuận lợi và bấtlợi của các yếu tố vị trí là lý do chủ yếu giải thích sự chênh lệch về giá cả đất đai,giá thuê nhà giữa các khu vực với nhau Và cũng chính vì thế, khi nói về yếu tố lợithế thương mại người ta thường trước hết đề cập đến yếu tố vị trí Trong thực tế, do

sự khác nhau về vị trí kinh doanh mà có sự chênh lệch rất lớn khi đánh giá về giá trịdoanh nghiệp Vì vậy, đây được coi là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầukhi đưa ra phân tích, đánh giá giá trị của doanh nghiệp

 Uy tín kinh doanh:

Sự đánh giá của khách hàng về sản phẩm của doanh nghiệp được hình thànhbởi nhiều yếu tố bên trong doanh nghiệp như: chất lượng sản phẩm, trình độ vànăng lực quản trị, thái độ phục vụ của nhân viên… Khi sản phẩm của doanh nghiệp

đã nhận được sự tin tưởng của khách hàng, thì uy tín trở thành một tài sản thực sự,

có giá trị và được gọi là giá trị thương hiệu Trong nền kinh tế thị trường, giá trịthương hiệu đang dần được đánh giá rất cao Chính vì thế, uy tín của doanh nghiệpđược phần lớn các nhà kinh tế thừa nhận là một yếu tố quan trọng góp phần làm nêngiá trị doanh nghiệp

 Trình độ kỹ thuật và tay nghề lao động:

Chất lượng sản phẩm, dịch vụ doanh nghiệp phụ thuộc vào trình độ công nghệcủa máy móc thiết bị cũng như vào trình độ kỹ thuật và tay nghề người lao động.Đánh giá về trình độ kỹ thuật và tay nghề của người lao động không chỉ xem ở bằngcấp, bậc thợ và số lượng lao động đáp ứng tiêu chuẩn mà quan trọng hơn là hàmlượng tri thức trong mỗi sản phẩm của doanh nghiệp trong điều kiện hiện nay

 Năng lực quản trị:

Bộ máy quản trị là yếu tố cốt lõi để đảm bảo sự tồn tại và phát triển của mộtdoanh nghiệp Nó phải đủ năng lực để quản lý, ứng phó linh hoạt với những biếnđộng của môi trường; biết tận dụng mọi tiềm năng và cơ hội nảy sinh nhằm đưa raphương án phát triển cho doanh nghiệp

Ngoài ra, năng lực quản trị còn được thể hiện thông qua hệ thống các chỉ tiêutài chính doanh nghiệp Do đó thực hiện phân tích tình hình tài chính những nămgần đây cũng có thể cho phép rút ra những kết luận về năng lực quản trị và tác độngđến giá trị doanh nghiệp.

b Các yếu tố thuộc môi trường kinh doanh của doanh nghiệp

Môi trường kinh doanh được chia làm 2 loại:

 Môi trường kinh doanh tổng quát: bao gồm môi trường kinh tế, môi trường

chính trị, môi trường văn hóa – xã hội và môi trường kỹ thuật

 Môi trường kinh tế

Môi trường kinh tế là nơi mà các doanh nghiệp tồn tại và phát triển Nó đượcnhìn nhận thông qua rất nhiều chỉ tiêu vĩ mô như: tốc độ tăng trưởng, chỉ số giá cả,

tỷ giá ngoại tệ, tỷ suất đầu tư, các chỉ số trên thị trường chứng khoán… Chính vì thếmỗi sự thay đổi của môi trường này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị doanh nghiệp

và ngược lại khi các doanh nghiệp phát triển sẽ thay đổi các chỉ tiêu trên

 Môi trường chính trị

Các yếu tố của môi trường chính trị có mối liên quan khá mật thiết đến quátrình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Quá trình hoạt động sẽ chịu sự tácđộng trực tiếp của một số yếu tố như: hệ thống pháp luật, các quan điểm, tư tưởngcủa Nhà nước thông qua hệ thống văn bản pháp quy, năng lực hành pháp của chínhphủ, các yếu tố liên quan đến trật tự an ninh toàn xã hội,…

 Môi trường văn hóa – xã hội

Doanh nghiệp phát triển dựa trên việc đáp ứng những đòi hỏi ngày càng cao

về đời sống vật chất và tinh thần của con người Đó là việc quan tâm đến môitrường văn hoá, đặc trưng bởi những tư tưởng về lối sống, cách sinh hoạt, đạo đức,

…; các quan điểm về nhân cách, văn hóa ứng xử; các tập quán sinh hoạt, tục lệ hiệnnay,… Ngoài ra, các vấn đề về cơ cấu dân cư, giới tính, độ tuổi, mật độ, sự gia tăngdân số, thu nhập bình quân đầu người và hàng loạt các vấn đề mới nảy sinh như ônhiễm môi trường, tài nguyên cạn kiệt… cũng là điều mà các doanh nghiệp xemxét

 Môi trường khoa học – công nghệ

Khoa học - công nghệ đang dần làm thay đổi các điều kiện về quy trình sảnxuất và phương thức kinh doanh của các doanh nghiệp Đây là cơ hội làm gia tăng

ưu thế cạnh tranh của các doanh nghiệp, đồng thời là thách thức, áp lực đòi hỏidoanh nghiệp phải đổi mới công nghệ và gia tăng hàm lượng tri thức trong mỗi sảnphẩm dịch vụ của mình Khi đánh giá doanh nghiệp, cần chỉ ra mức độ ảnh hưởngcủa môi trường này đến quá trình sản xuất kinh doanh và khả năng thích ứng củadoanh nghiệp trước những bước phát triên mới của khoa học – kỹ thuật.

Môi trường đặc thù:

Môi trường đặc thù bao gồm những yếu tố ảnh hưởng rõ ràng và trực tiếp đếndoanh nghiệp Nó bao gồm các yếu tố về khách hàng, nhà cung cấp, hãng cạnhtranh và các cơ quan nhà nước

 Quan hệ doanh nghiệp – khách hàng:

Khách hàng của doanh nghiệp rất đa dạng, có thể là khách hàng cá nhân,doanh nghiệp hoặc các tổ chức, tập thể Họ có thể chi phối hoạt động của doanhnghiệp nhưng cũng có thể bị lệ thuộc và khả năng cung cấp của doanh nghiệp đó

Vì vậy, để đánh giá được khả năng phát triển và mở rộng kinh doanh của doanhnghiệp, cần phải xem xét đến các mối quan hệ với khách hàng của doanh nghiệp đó

 Quan hệ doanh nghiệp – nhà cung cấp:

Nhà cung cấp đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo ổn định cho sản xuất

và tiêu thụ được thực hiện theo kế hoạch mà doanh nghiệp định ra Tuy nhiên có thể

do tính chất khan hiếm vật tư đầu vào, số lượng nhà cung cấp không đủ lớn hay cónhững vấn đề trong việc hợp tác, … trong nhiều trường hợp doanh nghiệp cũng gặpphải những khó khăn trong việc tìm kiếm các nhà cung cấp mới cũng như duy trìcác mối quan hệ cũ

 Các cơ quan Nhà nước

Các hoạt động của doanh nghiệp luôn được đặt dưới sự giám sát và kiểm tracủa các cơ quan Nhà nước nhằm đảm bảo sự hoạt động của doanh nghiệp không

vượt ra khỏi những quy ước và luật pháp của xã hội Các doanh nghiệp cũng phảithực hiện tốt nghĩa vụ của mình với xã hội như nộp thuế đầy đủ, quan tâm đến môitrường, tuân thủ luật lao động, … để đảm bảo cho sự tồn tại và phát triển bền vữngtrong nền kinh tế Vì vậy, khi xác định sự tác động của yếu tố môi trường đặc thùđến doanh nghiệp còn cần phải xem xét chất lượng và thực trạng mối quan hệ giữadoanh nghiệp đó với các cơ quan Nhà nước trong những khoảng thời gian nhấtđịnh.

c Các yếu tố gắn với hoạt động thẩm định giá

 Hệ thống luật pháp và môi trường pháp lý

Hệ thống luật pháp và môi trường pháp lý của Nhà nước đóng vai trò là khuônkhổ định hướng cho các hoạt động của chủ thể trong nền kinh tế Những hạn chế,khuyết điểm trong tính hợp lý, tính đồng bộ của hệ thống luật pháp, các văn bảnpháp lý, chính sách quản lý của Nhà nước đều có thể gây khó khăn đến quá trìnhđịnh giá doanh nghiệp

Môi trường pháp lý minh bạch, các văn bản pháp luật ban hành được xemxét và nghiên cứu chi tiết, kỹ lưỡng, phù hợp với môi trường kinh tế hiện hành sẽgiúp cho việc xác định giá trị doanh nghiệp diễn ra nhanh chóng và hiệu quả hon

 Thông tin và cách xử lý thông tin

Chất lượng thông tin và lượng thông tin đầy đủ, chính xác là một trong nhữngyếu tố ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá Bất kỳ doanh nghiệp cần định giá nàocũng phải có trách nhiệm cung cấp các thông tin theo yêu cầu của công ty định giá.Nguồn thông tin này rất quan trọng nhưng khó có thể xác định được độ tin cậy của

nó, bởi vì các doanh nghiệp thì luôn muốn tăng giá trị của mình lên và không muốntiết lộ tình hình thực tế của doanh nghiệp mình Trong trường hợp này, các thẩmđịnh viên thường phải sử dụng kinh nghiệm nghề nghiệp của bản thân để đánh giáchất lượng thông tin một cách toàn diện nhất Ngoài các thông tin thu thập từ đơn vịkhách hàng, thẩm định viên có thể thu thập từ các nguồn khác như từ các cơ quan

có thẩm quyền, các tổ chức thẩm định giá khác, các mối quan hệ của doanh nghiệp,

…

Sau khi thu thập được thông tin thì các thẩm định viên cần phải xử lý thông tinmột cách nhanh chóng và hiệu quả nhất Để làm được điều này, cần sắp xếp, phântích, đánh giá thông tin thường xuyên và khoa học

 Quy trình và phương pháp định giá

Doanh nghiệp là một thực thể được cấu thành bởi nhiều yếu tố phức tạp vàchịu nhiều tác động từ bên ngoài Mỗi doanh nghiệp lại có những đặc thù riêng có

và không doanh nghiệp nào giống nhau Vì thế, khổng thể có một quy trình hayphương pháp định giá duy nhất có thể áp dụng cho tất cả các doanh nghiệp mà phảiđánh giá riêng theo từng trường họp của doanh nghiệp Việc xác định giá trị đòi hỏiphải có cách tiếp cận logic, quy trình và phương pháp hợp lý cùng với sự vận dụngmột cách linh hoạt và cẩn thận Bởi vậy, cần có một quy trình định giá toàn diện đểlàm cơ sở chung, từ đó vận dụng cho từng trường họp khác nhau nhưng vẫn đảmbảo tính thống nhất và hiệu quả trong công tác định giá

 Nhân tố con người

Kết quả xác định giá trị doanh nghiệp ngoài những nguyên nhân khách quanđều có các nhân tố chủ quan của con người Đó là trình độ của thẩm định viên,chuyên viên định giá về cách tổ chức công việc, năng lực quản lý, nghiệp vụ và đạođức nghề nghiệp Những yếu tố này có ảnh hưởng quan trọng đến tiến độ công việc,

sự tin cậy cũng như kết quả định giá doanh nghiệp Do đó, những người tham giacông tác định giá cần phải nâng cao trình độ chuyên môn, nghiên cứu và tìm hiểuthêm về lĩnh vực ngành nghề, luôn phải nắm bắt và cập nhật các thông tin pháp luậtliên quan đến quá trình làm việc của mình để có thể vận dụng hiệu quả trong côngtác định giá

1.1.3 Vai trò và mục đích của việc xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa

- Đối với nhà đầu tư: Việc định giá doanh nghiệp là cơ sở cần thiết cho nhàđầu tư dự đoán, đánh giá mức độ rủi ro, khả năng nhận được mức lợi nhuận caonhất hay tiềm năng phát triển của công ty trong tương lai Từ đó, các nhà đầu tư sẽđưa ra được các quyết định đầu tư của mình

- Đối với các tổ chức tài chính trung gian: mục đích của các tổ chức tàichính trung gian là đánh giá khả năng sinh lời của doanh nghiệp trong tương laicũng như khả năng phát triển bền vững của doanh nghiệp đó trước khi đưa ra quyếtđịnh hợp tác với doanh nghiệp đó Quá trình xác định giá trị doanh nghiệp sẽ thuthập được nhiều thông tin hữu ích làm cơ sở cho việc đánh giá này.

- Đối với nhà nước: Với mục đích cổ phần hoá, tư nhân hoá doanh nghiệpnhà nước, định giá doanh nghiệp sẽ giúp cho việc xác định phần vốn của nhà nướctrong doanh nghiệp và ước tính giá cả hợp lý cho cổ phiếu bán ra, đồng thời để đánhgiá xem nhà nước có nên nắm giữ cổ phần của doanh nghiệp nữa hay không và nênnắm giữ tỷ lệ như thế nào cho hợp lý

b Mục đích

- Mua bán, sáp nhập, hợp nhất, chia tách, liên doanh, thanh lý, giải thể, cổphần hóa, chuyển đổi sở hữu, tính thuế, giải quyết tranh chấp,…

- Ra các quyết định kinh doanh và tài chính

- Đánh giá uy tín kinh doanh, khả năng tài chính và tín dụng

- Quản lý vĩ mô để đưa ra các chính sách, biện pháp điều tiết thị trường chứngkhoán, thị trường mua bán, sáp nhập,

1.2 Tổng quan về phương pháp tài sản trong xác định giá trị doanh nghiệp

1.2.1 Các khái niệm chung

- “Thẩm định giá trị doanh nghiệp: là việc ước tính giá trị của doanh nghiệphay lợi ích của nó theo một mục đích nhất định bằng cách sử dụng các phương phápthẩm định giá phù hợp”

- Xác định giá trị doanh nghiệp được hiểu và thừa nhận một cách rộng rãi làviệc điều tra chi tiết, đầy đủ và đánh giá các hoạt động của công ty nhằm xác địnhgiá trị hiện hữu và tiềm năng của một doanh nghiệp

- Phương pháp tài sản là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp trên cơ sởgiá trị thực tế của toàn bộ tài sản hữu hình, vô hình của doanh nghiệp tại thời điểmxác định giá trị doanh nghiệp

- Doanh nghiệp về cơ bản giống như một loại hàng hoá thông thường

- Sự vận hành của doanh nghiệp bao giờ cũng được thực hiện trên cơ sở mộtlượng tài sản có thực Những tài sản đó là sự hiện diện rõ ràng và cụ thể nhất về sựtồn tại và phát triển của doanh nghiệp, chúng cấu thành thực thể của doanh nghiệp

- Tài sản của doanh nghiệp được hình thành bởi sự tài trợ vốn của các nhà đầu

tư khi thành lập doanh nghiệp và nó cũng có thể bổ sung trong quá trình sản xuấtkinh doanh Cơ cấu nguồn tài trợ để hình thành tài sản là sự khẳng định và thừanhận rõ ràng nhất về mặt pháp lý các quyền sở hữu và lợi ích của các nhà đầu tư đốivới tài sản đó

Tóm lại, giá trị của doanh nghiệp được tính bằng tổng giá trị thị trường của sốtài sản mà doanh nghiệp hiện đang sử dụng vào hoạt động sản xuất kinh doanh

1.2.3 Căn cứ cho việc thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp:

- Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012

- Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 của Chính phủ về việc chuyểndoanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành Công ty cổ phần

- Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về việc sửađổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 củaChính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần

- Thông tư số 127/2014/TT-BTC ngày 05/9/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn

xử lý tài chính và xác định giá trị doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty

cổ phần

- Các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

- Các văn bản liên quan khác

1.2.4 Đối tượng áp dụng

Phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp theo phương pháp tài sản chủ yếuđược áp dụng cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, có quy mô về tài sản hợp lý, giá trịcác yếu tố vô hình là không đáng kể, các doanh nghiệp không có chiến lược kinhdoanh rõ ràng, thiếu căn cứ xác định các khoản thu nhập trong tương lai Ngoài ra,còn có áp dụng cho các công ty:

- Đã và đang chuẩn bị Cổ phần hóa

- Dự kiến sẽ có những thay đổi đáng kể về quyền sở hữu hoặc cơ cấu vốn củacông ty: sáp nhập, liên doanh, liên kết, chuyển nhượng vốn, mua bán công ty hoặcnhượng quyền kinh doanh…

- Chuẩn bị phát hành trái phiếu lần đầu tiên ra công chúng.

- Đang trên đà phát triển và mở rộng qui mô hoạt động, hoặc có sự thay đổi về

tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh

1.2.5 Nội dung phương pháp tài sản

Nguyên tắc chung đó là giá trị tài sản thuộc về các cổ đông sau khi đã thanhtoán tất cả các khoản nợ

Giá trị tài sản thuẩn

đánh giá lại (VCSH)

= Giá trị cáctài sản

- Giá trị các khoảnnợ

Trong đó:

 Giá trị các tài sản gồm có:

+ Giá trị tài sản cố định:

Giá trị TSCĐ = Nguyên giá TSCĐ x CLCL tại thời điểm định giá

 Những tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường thì căn cứ vào giá thịtrường và áp dụng phương pháp so sánh giá bán để ước tính nguyên giá

 Những tài sản không có giao dịch phổ biến trên thị trường thì áp dụng cácphương pháp thẩm định giá bất động sản, máy móc, thiết bị phù hợp khác để ướctính giá

+ Giá trị hàng hoá, vật tư, thành phẩm

 Những hàng hoá, vật tư, thành phẩm có giá trên thị trường thì xác định theogiá thị trường:

Giá trị hàng hóa, thành phẩm = Số lượng x Đơn giá x CLCL

 Những hàng hoá, vật tư, thành phẩm không có giá trên thị trường:

Giá trị hàng hóa, thành phẩm = NG sổ sách kế toán x CLCL

- Tài sản bằng tiền bao gồm tiền mặt, tiền gửi ngân hàng và các giấy tờ có giácủa doanh nghiệp vào thời điểm thẩm định giá

- Giá trị các khoản tài sản ký cược, ký quỹ ngắn hạn và ký quỹ dài hạn đượcxác định theo số dư thực tế trên sổ kế toán,phải được đối chiếu, xác nhận vào thờiđiểm thẩm định giá

- Giá trị các khoản đầu tư ra bên ngoài doanh nghiệp: theo nguyên tắc khoảnmục này phải được đánh giá một cách toàn diện về giá trị đối với doanh nghiệpđược đầu tư Tuy nhiên nếu các khoản đầu tư này không lớn thì có thể căn cứ vào sốliệu của bên đối tác đầu tư để xác định giá trị.

- Đối với các khoản phải thu: thông qua việc đối chiếu công nợ, đánh giá tínhpháp lý, khả năng thu hồi nợ của các khoản nợ cụ thể Từ đó loại ra những khoản nợ

mà doanh nghiệp khó đòi hoặc không thể đòi và xác định giá trị thực tế của cáckhoản phải thu còn lại

- Đối với quyền thuê bất động sản thì tính theo thu nhập thực tế trên thịtrường (hoặc theo phương pháp chiết khấu dòng tiền thu nhập trong tương lai)

- Giá trị tài sản vô hình của doanh nghiệp: theo phương pháp này, chỉ chấpnhận giá trị của các loại tài sản vô hình đã được xác định trên sổ kế toán vào thờiđiểm thẩm định giá hoặc lợi thế về quyền thuê tài sản Còn đối với lợi thế thươngmại của doanh nghiệp sẽ không được tính đến

Giá trị thị trường các khoản nợ: được xác định theo số dư thực tế các khoản

nợ phải trả trên sổ kế toán vào thời điểm thẩm định giá

1.2.6 Xác định giá trị thực tế của doanh nghiệp trong quá trình cổ phần hóa

- Theo điều 17, mục II, Thông tư 127/2014/TT-BTC, giá trị thực tế của doanhnghiệp cổ phần hóa là giá trị của toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệp tại thờiđiểm cổ phần hóa có tính đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp mà người mua,người bán cổ phần đều chấp nhận được

- Theo điều 18 mục II của Thông tư 127/2014/TT-BTC Hướng dẫn xử lý tàichính và xác định giá trị doanh nghiệp khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100%vốn nhà nước thành công ty cổ phần thì giá trị thực tế của doanh nghiệp được xácđịnh như sau :

- Giá trị thực tế tài sản được xác định bằng đồng Việt Nam Tài sản đã hạchtoán bằng ngoại tệ được quy đổi thành đồng Việt Nam theo tỷ giá giao dịch bìnhquân trên thị trường ngoại tệ liên ngân hàng do Ngân hàng Nhà nước công bố tạithời điểm xác định giá trị doanh nghiệp

- Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp đượcthực hiện theo quy định tại khoản 6 Điều 1 Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày20/11/2013 của Chính phủ

- Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệpCPH là giá đất cụ thể được quy định tại Điều 15, Điều 16 Nghị định số44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.

1.2.7 Quy trình xác định giá trị doanh nghiệp bằng phương pháp tài sản

Quy trình xác định giá trị doanh nghiệp có thể bao gồm các bước sau:

Bước 1: Xác định, xây dựng bảng cân đối dựa trên chi phí

Bước 2: Xác định các loai tài sản, nguồn vốn cần phải xác định giá lại và điềuchỉnh

Bước 3: Xác định các tài sản vô hình và tài sản đặc biệt khác nhau cần nhậndiện và thẩm định giá

Bước 4: Xác định những tài sản ngoài bảng cân đối, các nguồn vốn đặc biệtkhác cần nhận diện và định giá

Bước 5: Xác định giá trị các tài sản và nguồn vốn đã được xác định trong cácbước 2, bước 3 và bước 4

Bước 6: Xây dựng bảng cân đối thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị được xácđịnh từ bước 1 đến bước 5

1.2.8 Một số hạn chế của phương pháp

Phương pháp tài sản đang áp dụng trong nhiều năm qua đã cho thấy có một sốhạn chế trong công tác định giá các doanh nghiệp nhà nước trong quá trình cổ phầnhoá ở Việt Nam đó là:

- Phương pháp giá trị tài sản hầu như đã bỏ qua các yếu tố phi vật chất nhưnglại có giá trị thực sự, có khi lại chiếm tỷ trọng rất lớn trong giá trị doanh nghiệp,như: trình độ quản lý, trình độ công nhân, danh tiếng, uy tín, thị phần…của doanhnghiệp Đó có thể là những yếu tố có tài sản không đáng kể nhưng triển vọng sinhlợi lại rất cao

- Điều kiện và cơ sở cho việc định giá chưa được hoàn thiện đầy đủ, đồng bộ;đội ngũ cán bộ chuyên trách chưa có đủ năng lực, trình độ để làm công tác đinh giá.Các thẩm định viên thẩm định giá trị doanh nghiệp ở Việt Nam đa phần chưa quađào tạo chuyên sâu về định giá doanh nghiệp, hơn nữa hệ thống văn bản pháp quychưa hoàn chỉnh nên dễ đưa ra quyết định mang tính chủ quan, ảnh hưởng đến độchính xác của kết quả định giá

- Công tác định giá doanh nghiệp còn bị phụ thuộc nhiều vào người mua ; lạithiếu sự kiểm tra kiểm soát nên đã dấn đến việc giá trị doanh nghiệp được định chưasát với thị trường,…

- Theo phương pháp này, giá trị của doanh nghiệp chỉ thuần túy là một phépcộng tổng tài sản tại thời điểm tính giá trị Vì vậy nó không thể đánh giá đầy đủ khảnăng phát triển trong tương lai của doanh nghiệp Một trong những mục tiêu củađịnh giá là xem xét khả năng sinh lời của doanh nghiệp và giá trị tài sản ròng thìkhông đủ để thực hiện yêu cầu đó Nếu chỉ xét đến giá trị ròng của doanh nghiệp thì

nó đã bỏ qua hầu hết các yếu tố chi phí vật chất có khả năng chiếm gí trị lớn củadoanh nghiệp

- Trong nhiều tinh huống, xác định giá trị tài sản quá phức tạp, ví dụ như khimột tập đoàn có nhiều chi nhánh, hoặc một số tài sản không có trên thị trường thì sẽkhó khăn trong việc định giá Lúc này để thực hiện định giá đòi hỏi rất nhiều thờigian, chi phí, sai số đánh giá đối với các tài sản có tính đặc thù trong sản xuất kinhdoanh do các chuyên gia ngành đưa ra

- Phương pháp này khó có thể định giá các tài sản vô hình như danh tiếng, uytín trên thị trường, nhãn hiệu hàng hóa, sở hữu trí tuệ… bởi vậy việc xác định giá trịcủa tài sản vô hình sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chủ quan của thẩm định viên dẫn đếnviệc giá trị của chúng có thể chưa được đánh giá hợp lý

- Vì giá trị doanh nghiệp chỉ là giá thị trường của tổng tài sản doanh nghiệp tạithời điểm định giá nên tiềm năng tăng trưởng và phát triển trong tương lai củadoanh nghiệp không được xem xét trong phương pháp này Do vậy, giá trị doanhnghiệp do phương pháp tài sản tiến hành không phải là giá trị tương lai mà doanhnghiệp sẽ tạo ra Nếu áp dụng phương pháp này để định giá một doanh nghiệp cótiềm năng phát triển trong tương lai, giá trị của doanh nghiệp có thể sẽ bị đánh giáthấp vì mức tăng trưởng trong tương lai của các doanh nghiệp này sẽ không được đềcập đến

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP NHẰM MỤC ĐÍCH CỔ PHẦN HÓA TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT ĐỘNG SẢN DATC

2.1 Giới thiệu chung về công ty

2.1.1 Quá trính hình thành và phát triển

Công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản DATC (gọi tắt làCông ty DCSC) là doanh nghiệp Nhà nước duy nhất hoạt động trong lĩnh vực thẩmđịnh giá và bán đấu giá tài sản tại Việt Nam, tiền thân là Trung tâm Thông tin Tưvấn, Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản trực thuộc Cục Quản lý Công sản - Bộ Tàichính. 

Ngày 29/11/2007 Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Quyết định số BTC chuyển giao Trung tâm Thông tin Tư vấn, Dịch vụ về Tài sản và Bất động sảnthành Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của doanh nghiệp (DATC), làDoanh nghiệp hạng đặc biệt của Chính phủ trực thuộc Bộ Tài chính quản lý

3776/QĐ-Công ty DCSC được thành lập theo Nghị quyết số 31-2007/NQ-HĐQT ngày21/12/2007 của Hội đồng Quản trị Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng củadoanh nghiệp và được Sở Kế hoạch Đầu tư TP Hà Nội cấp Giấy chứng nhận Đăng

ký kinh doanh số 0103021789 ngày 11/01/2008 Hiện nay, sau khi đăng ký lại lầnthứ 4 ngày 13/05/2014, mã số doanh nghiệp là 0102610438 Công ty Mua bán nợ vàTài sản tồn đọng của doanh nghiệp nắm giữ 60% vốn điều lệ Công ty DCSC

Tên công ty viết bằng tiếng việt:

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN - DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN - BẤT ĐỘNGSẢN DATC

Tên tiếng Anh:

DATC CONSULTATION – SERVICE FOR PROPERTY - REAL ESTATEJOINT STOCK COMPANY

Tên công ty viết tắt: DCSC., JSC

Trụ sở chính: số 1 Lương Yên, phường Bạch Đằng, quận Hai Bà Trưng, thànhphố Hà Nội, Việt Nam

Điện thoại: 39722218     Fax: 39722217

Cùng với sự phát triển về quy mô và chất lượng hoạt động, Công ty DCSCtiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, phát triển thông qua việc thành lập các Chinhánh ở nhiều địa phương Cụ thể như sau:

Chi nhánh DCSC tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ: 138 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 06, Quận 3, TP Hồ Chí Minh.Điện thoại/ Fax: 08.9330586

Chi nhánh DCSC tại Thành phố Huế.

Địa chỉ: KQH Kiểm Huệ, đường Tố Hữu, TP Huế’

BAN KIỂM SOÁT

ĐẠI HỘI ĐỒNG

CỔ ĐÔNG

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

Sơ đồ 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức công ty DCSC 2.1.3 Lĩnh vực hoạt động chính

a Dịch vụ thẩm định giá tài sản:

- Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, bất động sản; đất đai, nhà cửa, côngtrình ngầm, công trình trên đất; các bất động sản chuyên biệt (biệt thự, nhà hàng,khách sạn, rạp hát, Casino, Cây xăng…); rừng trồng, tài nguyên khoáng sản và cácloại bất động sản khác;

- Thẩm định giá tài sản là động sản: máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải,hàng hoá, vật tư…

- Tư vấn và xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị nhà xưởng cho các mục đích(cổ phần hoá, bán, cho thuê, góp vốn…), giá trị dự án đầu tư, công trình xây dựnghoặc dự toán chi phí,…

- Xác định hoặc thẩm định giá trị quyền sử hữu, giá trị cổ phần, cổ phiếu, phầnmềm, giải pháp, giá trị thương hiệu, thương quyền, lợi thế và giá trị phi thị trườngkhác

b Dịch vụ tư vấn pháp lý về tài sản, đất đai và bất động sản.

- Tư vấn pháp luật, chính sách chế độ về tài sản Nhà nước; tư vấn về quản lýđất đai, bất động sản và giao dịch về tài sản (đặc biệt về trình tự, thủ tục chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, mua bán bất động sản, góp vốn liên doanh bằng giá trịquyền sử dụng đất, …)

- Tư vấn về chính sách tài chính đất đai: chính sách giá đất, thuê đất, nộp tiền

sử dụng đất, chính sách thuế và nghĩa vụ tài chính sử dụng đất, …

- Tư vấn lập phương án bồi thường, tái định cư; tư vấn về khung chính sáchbồi thường hỗ trợ và tái định cư, di dời theo quy hoạch

- Tư vấn pháp lý về phương án tài chính liên quan đến những hình thức hợptác, liên kết liên doanh và góp vốn đầu tư kinh doanh

- Tư vấn dự án đầu tư bất động sản

- Tư vấn liên quan đến giao dịch về tài sản Nhà nước, đất đai, bất động sảnkhác theo thoả thuận hoặc theo uỷ quyền

c Dịch vụ môi giới, hỗ trợ giao dịch mua bán tài sản, đất đai, bất động sản.

- Môi giới, hỗ trợ mua bán tài sản, đất đai, bất động sản

- Môi giới kinh doanh địa ốc và tư vấn giải pháp tài chính, giải pháp kinhdoanh địa ốc, …

- Môi giới và hỗ trợ pháp lý phương án tài chính mua bán, cho thuê, sát nhậpdoanh nghiệp,…

- Môi giới, hỗ trợ đầu tư chứng khoán và môi giới bảo hiểm

d Dịch vụ bán đấu giá và đấu thầu mua sắm tài sản

- Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá cho thuê đất; đấu giá quyền khai thác tàisản hạ tầng, khai thác khoáng sản,…

- Dịch vụ bán đấu giá tài sản, bất động sản Nhà nước, tài sản sung quỹ Nhànước, tài sản Nhà nước thanh lý, tài sản thu hồi từ các dự án, tài sản loại trừ ra khỏigiá trị doanh nghiệp cổ phần hoá và các loại tài sản khác theo uỷ quyền

- Dịch vụ tư vấn hỗ trợ pháp lý đấu giá cổ phần, cổ phiếu

- Dịch vụ tư vấn và tổ chức đấu thầu mua sắm tài sản

e Các dịch vụ khác

- Dịch vụ tư vấn tài chính - kế toán doanh nghiệp

- Dịch vụ đầu tư tài chính, chứng khoán; Đầu tư kinh doanh bất động sản

- Dịch vụ mua bán, khai thác cho thuê tài sản, đất đai và bất động sản

- Dịch vụ quản lý bất động sản, quản trị công trình, dự án, building và dịch vụ

* Năm 2014

- Công ty TNHH MTV Phát triển cộng nghệ và thiết bị mỏ

- Công ty TNHH MTV Cấp thoát nước Quảng Bình.

- Công ty TNHH MTV Dịch vụ hàng không Sân bay Tân Sơn Nhất

- Công ty Mỹ thuật Trung ương

- Công ty TNHH MTV Chế biến và Xử lý chất thải Phú Thọ

- Công ty Cổ phần Vật liệu dầu khí Việt Nam

- Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Mỹ Đình

2.2.1 Cơ sở pháp lý của công ty DCSC

a Các văn bản quy định về xác định giá trị doanh nghiệp:

- Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 của Chính phủ về chuyểndoanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần;

- Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về việc sửađổi bổ sung một số điều của Nghị định 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011;

- Nghị định số 116/2015/NĐ-CP ngày 11/11/2015 của Chính phủ sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 của Chính phủ

về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần (NĐ116);

- Thông tư số 127/2014/TT-BTC ngày 5/9/2014 của Bộ Tài chính về hướngdẫn xử lý tài chính và xác định giá trị doanh nghiệp khi thực hiện chuyển doanhnghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần (TT127);

b Các văn bản pháp luật liên quan:

- Luật Đất đai 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;

- Thông tư 26/2013/TT-BTNMT ngày 26/09/2013 của Bộ Tài nguyên và Môitrường hướng dẫn việc xác định diện tích đất loại trừ không tính vào giá trị doanhnghiệp quy định tại Điều 31 Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/07/2011 củaChính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần

- Thông tư số 13/LB-TT ngày 18/08/1994 Liên bộ Xây dựng - Tài chính - Vậtgiá Chính phủ về việc hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ởtrong bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê;

- Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng ban hànhQuy chuẩn kỹ thuật quốc gia Phân loại, phân cấp công trình xây dựng dân dụng,công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị;

- Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính về banhành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ;

- Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13/10/2015 của Chính phủ về đầu tư vốnNhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp;

- Thông tư số 219/2015/TT-BTC ngày 31/12/2015 của Bộ Tài chính hướngdẫn một số nội dung của Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13/10/2015 của Chínhphủ;

- Thông tư số 87/2011/TT-BTC ngày 17/06/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫnkiểm kê đánh giá lại tài sản và vốn của doanh nghiệp do nhà nước sở hữu 100% vốnđiều lệ;

- Công văn số 5807/BCT-TC ngày 29/06/2011 của Bộ Công thương về việchướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản là máy móc thiết bị;

- Công văn số 6096/BGTVT-KHCN ngày 28/09/2011 của Bộ Giao thông vậntải về việc hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản là phương tiện vận tải,thiết bị chuyên ngành giao thông vận tải;

- Quyết định số 57/1999/QĐ-TĐC ngày 11/03/1999 của Tổng cục Tiêu chuẩn

đo lường chất lượng quy định quy trình thẩm định kỹ thuật thiết bị đã qua sử dụng;

- Các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

- Và các tài liệu có liên quan khác

2.2.2 Quy trình xác định giá trị doanh nghiệp của công ty DCSC

Trên cơ sở những hiểu biết về các thông tin cơ bản của đơn vị yêu cầu xácđịnh giá trị doanh nghiệp, quy trình thực hiện của công ty DCSC như sau:

Bước 1: Gặp gỡ lãnh đạo Doanh nghiệp đang thực hiện xác định giá trị, tìmhiểu chi tiết về Doanh nghiệp Ở bước này, Trưởng đoàn thẩm định sẽ đến đơn vịxem xét việc chuẩn bị các hồ sơ, tài liệu phục vụ cho việc thực hiện xác định giá trịdoanh nghiệp

Bước 2: - Lập kế hoạch thực hiện trên cơ sở những hiểu biết của thẩm địnhviên về Doanh nghiệp và những đánh giá của thẩm định viên về mức độ đầy đủ củacác tài liệu, số liệu mà đơn vị đã chuẩn bị và các điều kiện của công ty thẩm địnhphục vụ cho việc xác định giá trị doanh nghiệp phù hợp với đơn vị Nếu đơn vị chưahoàn thành các hồ sơ theo qui định Tổ chức Thẩm định giá sẽ có tư vấn, hướng dẫnkết hợp cùng để nhanh chóng hoàn thiện thủ tục

- Ký hợp đồng xác định giá trị doanh nghiệp với Doanh nghiệp

Bước 3: Thực hiện định giá xác định giá trị doanh nghiệp của Doanh nghiệptheo các cam kết trong hợp đồng đã ký Nội dung chủ yếu của bước này được trìnhbày cụ thể dưới đây

Bước 4: Tổng hợp và phát hành dự thảo Báo cáo xác định giá trị doanh nghiệpgửi Doanh nghiệp

Bước 5: Phát hành Báo cáo chính thức sau khi có ý kiến của Ban lãnh đạoDoanh nghiệp

2.2.3 Phân tích tình huống định giá doanh nghiệp tại công ty DCSC

Tình huống: Xác định giá trị doanh nghiệp của Công ty TNHH MTV Môi

trường và Phát triển đô thị Quảng Bình

A XÁC ĐỊNH TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP

- Khách hàng: Công ty TNHH MTV Môi trường và Phát triển đô thị QuảngBình

Địa chỉ: Số 6 đường Hùng Vương, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình

- Tài sản thẩm định giá: Xác định giá trị doanh nghiệp của Công ty TNHHMTV Môi trường và Phát triển đô thị Quảng Bình tại thời điểm 31/12/2015

- Thời điểm thẩm định giá: Ngày 31 tháng 12 năm 2015

- Mục đích thẩm định giá: Để Công ty TNHH MTV Môi trường và Phát triển

đô thị Quảng Bình tham khảo

B THÔNG TIN CHUNG VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH: CÔNG TY TNHH MTV MÔI TRƯỜNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ QUẢNG BÌNH Thông tin công ty

* Tên Công ty:

- Tên Công ty bằng tiếng Việt:    Công ty TNHH một thành viên Môi trường

và Phát triển đô thị Quảng Bình

- Tên viết tắt bằng tiếng Việt:     Công ty Môi trường và Phát triển đô thịQuảng Bình

- Tên viết tắt bằng tiếng Anh:     URENCO

* Đại diện chủ sở hữu: Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình

- Địa chỉ: Số 34 Trần Quang Khải, Đồng Phú, thành phố Đồng Hới, tỉnhQuảng Bình

- Điện thoại:      0523820374-382096 –      Fax: 0523840734

- Email:       ctmt&ptdtqb@.vnn.vn

* Giấy phép đăng ký kinh doanh và đăng ký thuế: 3100488562

Ngày 12/08/2009 của Sở Kế hoạch và đầu tư tỉnh Quảng Bình

* Vốn điều lệ: 54.800.000.000đ (Năm mươi tư nghìn tám trăm tỷ)

Quản lý khai thác sử dụng hệ thống các hồ điều hòa, kênh mương, đê bao, cáccống ngăn triều phục vụ yêu cầu thoát nước đô thị.

Quản lý, duy tu, sửa chữa hệ thống điện chiếu sáng đô thị Duy tu và sửa chữa

hệ thống đường nội thành có mặt cắt dưới 15m, vỉa hè Quản lý nghĩa trang, nghĩađịa, cũng như dịch vụ đưa tang, dịch vụ hút bể phốt, hầm cầu…

Tư vấn, tổng thầu tư vấn, lập dự án đầu tư, thiết kế, thẩm tra công trình dândụng, công trình cấp thoát nước và vệ sinh môi trường; đánh giá tác động môitrường Nghiên cứu khoa học, ứng dụng và chuyển giao công nghệ, đào tạo côngnhân trong lĩnh vực cấp thoát nước và vệ sinh môi trường; giám sát thi công cáccông trình dân dụng, cấp thoát nước, điện chiếu sáng công cộng

Xây dựng các công trình cấp thoát nước Quản lý và xây dựng các công trìnhthoát nước vệ sinh môi trường, các công trình phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị vàcác công trình khác từ nguồn vốn ODA, ngân sách do UBNN tỉnh giao Xây dựngcác công trình công cộng, công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi Kinh doanh vật liệu xây dựng, vật tư, thiết bị chuyên ngành cấp thoát nước và

vệ sinh môi trường Sản xuất, cung cấp các sản phẩm và thiết bị đô thị

Dịch vụ du lịch – khách sạn và quảng cáo

Đầu tư xây đựng, liên doanh, liên kết, góp vốn cổ phần Nghiên cứu ứng dụngcác công trình khoa học, công nghệ để bảo vệ môi trường

Thí nghiệm chuyên ngành xây dựng

C XÁC ĐỊNH CƠ SỞ VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ

a) Cơ sở để xác định giá trị doanh nghiệp

Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm tài sản thẩm định giá, thẩmđịnh viên đã lựa chọn giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá

b) Xác định phương pháp định giá và nguyên tắc thẩm định giá

- Cách tiếp cận: Tiếp cận từ thị trường

Tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc

so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có cácthông tin về giá trên thị trường

- Phương pháp thẩm định giá:

Đối với Công ty TNHH MTV Môi trường và Phát triển đô thị Quảng Bình,căn cứ quy định hiện hành về cổ phần hóa và dựa vào những đặc điểm riêng củaCông ty về cơ cấu hoạt động, tính chất ngành nghề, cơ cấu tài sản, kết quả sản xuấtkinh doanh, số liệu thu thập… và tình hình chung của thị trường, tư vấn nhận thấyphương pháp sau là phù hợp nhất khi định giá: Phương pháp tài sản

- Nguyên tắc thẩm định giá: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất,nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc thay thế

Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý tài chính và xác định giá trị doanh nghiệp khi thựchiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần

Phương pháp tài sản là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp trên cơ sởgiá trị thực tế của toàn bộ tài sản hữu hình, vô hình của doanh nghiệp tại thời điểmxác định giá trị doanh nghiệp Đối với tài sản là hiện vật, chỉ đánh giá lại những tàisản mà công ty cổ phần tiếp tục sử dụng

 Giá trị thực tế doanh nghiệp và giá trị thực tế phần vốn Nhà nước tại

doanh nghiệp:

Giá trị thực tế doanh nghiệp được xác định theo Điều 17 và Điều 18 Thông tư

số 127/2014/TT-BTC ngày 5/9/2014 của Bộ Tài chính

Giá trị thực tế vốn Nhà nước tại doanh nghiệp bằng giá trị thực tế của doanhnghiệp trừ (-) các khoản nợ thực tế phải trả và số dư nguồn kinh phí sự nghiệp (nếucó) theo Điều 19 Thông tư số 127/2014/TT-BTC ngày 5/9/2014 của Bộ Tài chính

 Tài sản là phi hiện vật:

Căn cứ trên cơ sở các Biên bản đối chiếu, xác nhận, hồ sơ chứng từ gốc vàBáo cáo tài chính tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp

Giá trị doanh nghiệp theo phương pháp tài sản:

- ‘ Giá trị thực tế của doanh nghiệp cổ phần hóa là giá trị thực tế toàn bộ tàisản hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp tại thờiđiểm cổ phần hóa có tính đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp mà người mua,người bán cổ phần đều chấp nhận được.’ (Theo Điểm 2 Điều 17 Mục II Chương IIIThông tư 127/2014/TT-BTC ngày 05/09/2014 của Bộ Tài chính)

- ‘Giá trị thực tế phần vốn Nhà nước tại doanh nghiệp bằng giá trị thực tế củadoanh nghiệp trừ (-) các khoản nợ thực tế phải trả, số dư quỹ phúc lợi, khen thưởng

và số dư nguồn kinh phí sự nghiệp (Nếu có) Trong đó, nợ thực tế phải trả là tổnggiá trị các khoản nợ phải trả của doanh nghiệp trừ (-) các khoản nợ không phảithanh toán.’ (Theo Điểm 1 Điều 19 Mục II Chương III Thông tư 127/2014/TT-BTCngày 05/09/2014 của Bộ Tài chính)

b Phương pháp tính

 Đối với TSCĐ hữu hình:

Giá trị thực tế của tài sản bằng (=) Nguyên giá tính theo giá thị trường tại thờiđiểm tổ chức định giá nhân (x) Chất lượng còn lại của tài sản tại thời điểm định giá

 Tỷ lệ chất lượng còn lại của tài sản:

Theo hướng dẫn tại Điều 18 Mục II Chương III Thông tư 127/2014/TT-BTCngày 05/09/2014 của Bộ Tài chính : 

‘ - Chất lượng của tài sản được xác định bằng tỷ lệ phần trăm so với chấtlượng của tài sản cùng loại mua sắm mới hoặc đầu tư xây dựng mới, phù hợp vớicác quy định của Nhà nước về điều kiện an toàn trong sử dụng, vận hành tài sản;đảm bảo chất lượng sản phẩm sản xuất; vệ sinh môi trường theo hướng dẫn của các

Bộ quản lý ngành kinh tế kỹ thuật Nếu chưa có quy định của Nhà nước thì chấtlượng tài sản là máy móc thiết bị, phương tiện vận tải được đánh giá lại không thấphơn 20% so với chất lượng của tài sản cùng loại mua sắm mới; của nhà xưởng, vậtkiến trúc không thấp hơn 30% so với chất lượng của tài sản cùng loại đầu tư xâydựng mới

- Tài sản cố định đã khấu hao thu hồi đủ vốn, công cụ lao động, dụng cụ quản

lý đã phân bổ hết giá trị vào chi phí kinh doanh nhưng doanh nghiệp tiếp tục sửdụng phải đánh giá lại để tính vào giá trị doanh nghiệp theo nguyên tắc không thấphơn 20% giá trị tài sản

- Đồng thời, căn cứ vào kết quả khảo sát thực trạng tài sản, tham khảo khungthời gian sử dụng tài sản cố định ban hành kèm theo Thông tư số 45/2013/TT-BTCngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính về ban hành chế độ quản lý, sử dụng và tríchkhấu hao TSCĐ;’’

 Nguyên giá TSCĐ được xác định như sau:

Theo hướng dẫn tại Điều 18 Thông tư 127/2014/TT-BTC ngày 05/09/2014của Bộ Tài chính

 Đối với TSCĐ là nhà cửa, vật kiến trúc:

- Đối với các công trình mới hoàn thành đầu tư xây dựng trong 03 năm trướckhi xác định giá trị doanh nghiệp (01/01/2013 - 31/12/2015): sử dụng giá trị quyếttoán công trình đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Trường hợp cá biệt,công trình chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhưng đã đưa vào sử dụngthì tạm tính theo giá ghi trên sổ kế toán tại thời điểm ngày 31/12/2015, được điềuchỉnh khi có Quyết định phê duyệt quyết toán vốn đầu tư XDCB của cơ quan Nhànước có thẩm quyền

- Đối với các công trình đã hoàn thành và đưa vào sử dụng từ thời điểm ngày31/12/2012 trở về trước:

+ Trường hợp xác định được quy mô công trình và đơn giá hoặc suất vốn đầutư: Đánh giá lại nguyên giá trên cơ sở quy mô công trình và đơn giá hoặc suất vốnđầu tư xây dựng công trình

Quy mô công trình được xác định dựa trên hồ sơ kiểm kê của Công ty, hồ sơbản vẽ (nếu có)

Đơn giá hoặc Suất vốn đầu tư xây dựng công trình được xác định dựa trên:

Đơn giá do UBND tỉnh, TP ban hành hoặc công bố với các công trình có kếtcấu tương đương (trên địa bàn tỉnh Quảng Bình: Quyết định số 01/2014/QĐ-UBNDngày 23/01/2014 của UBND tỉnh Quảng Bình về việc ban hành giá các loại nhà,công trình xây dựng trên đất để bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trênđịa bàn tỉnh Quảng Bình).

Hoặc Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2014 ban hành kèm Quyếtđịnh số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng (giá quý IV năm 2014),xét thêm yếu tố trượt giá trong xây dựng cơ bản theo chỉ số giá xây dựng công trìnhđến hết tháng 12/2015 do Sở Xây dựng tỉnh Quảng Bình, và Sở Xây dựng TP ĐàNẵng công bố (nếu có)

+ Trường hợp không xác định được quy mô công trình hoặc suất vốn đầu tư:nguyên giá tính theo giá sổ sách, xét thêm yếu tố trượt giá trong xây dựng cơ bảntheo chỉ số giá xây dựng công trình do Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng công bố Nếutài sản đưa vào sử dụng từ năm 1990 đến năm 2000 xét thêm hệ số trượt giá theoThông tư số 09/1999/TT-KKTW ngày 24/11/1999 của Ban chỉ đạo Kiểm kê Trungương hướng dẫn nguyên tắc, phương pháp xác định giá trị TSCĐ và vật tư hàng hóatồn kho của DNNN áp dụng trong kỳ tổng kiểm kê tại thời điểm 0h ngày01/01/2000

+ Đối với tài sản đầu tư trước năm 1990: Tạm xác định tương tự như tài sảnđầu tư trong thời gian 1990 - 2000 do chưa có văn bản hướng dẫn hệ số quy đổi haychỉ số giá xây dựng của các cấp có thẩm quyền thời điểm trước năm 1990

Ví dụ: Trong bản kiểm kê đánh giá lại giá trị của nhà cửa, vật kiến trúc, lấy tài

sản là nhà làm việc 2 tầng

• Đặc điểm: Khu nhà làm việc 2 tầg xây dựng năm 1986

+ Hệ thống chịu lực chính: Móng, trụ, dầm, tường BTCT Cốt nền móng sovới mặt bằng nhà 1m

+ Tường xây gạch tô vữa, quét sơn đã bị bong tróc lớp sơn, vữa ngoài nhiều vịtrí

+ Nền lát đá Granit và gạch ceramic

+ Mái: đổ trụ BTCT cao 2,5m, một phần được xây tường + nhôm kính để làmkho, một phần được đổ sóng lượng BTCT dùng làm sân ngoài trời và chống nón+ Hệ thống cửa đi các phòng: khung cỗ, cửa gỗ + kính, bên trong có khung

kẽm bảo vệ

+ Hệ thống cửa sổ Khung gỗ, cửa gỗ + kính

+ Trần: thạch cao, bả matit sơn chống thấm, đã bị bong tróc nhiều lớp sơn+ Hệ thống cầu thang: Đổ BTCT, nền lát đá hoa cương, trụ INOX, tay vịnbằng gỗ Bản cầu thang dài 1,2m rộng 30cm

• Xác định chất lượng còn lại:

- Theo phương pháp thống kê kinh nghiệm thì thẩm định viên đưa ra tỷ lệcòn lại của công trình là 65%

- Theo phương pháp tuổi đời:

Tỷ lệ % CLCL= 1- Tuổiđờihiệu quả Tuổiđời kinh tế *100% = 1- 28/50= 44%

Tỷ lệ còn lại của công trình là (65%+44%)/2= 55%

• Chỉ số giá xây dựng: Theo chỉ số trượt giá xây dựng được quy định tạiCông văn số 208/BXD - VP ngày 19/02/2009 của Bộ Xây dựng về việc Công bốChỉ số giá xây dựng Quý 3, Quý 4 và năm 2008 và các Quyết định của Sở Xâydựng tỉnh Quảng Bình về việc Công bố chỉ số giá xây dựng các năm 2012, 2013,

2014, 2015 trên địa bàn tỉnh Quảng Bình: 2,0

Giá trị nhà cần thẩm định : 703.492.900*2,0*55%= 773.842.190 đồng

 Đối với TSCĐ là máy móc thiết bị và TSCĐ khác:

- Được xác định theo giá tài sản mới đang mua, bán trên thị trường bao gồm cảchi phí vận chuyển, lắp đặt vận hành thử, thuế nhập khẩu, các chi phí khác (nếu có)tại thời điểm định giá

- Tài sản đặc thù không có trên thị trường: xác định theo giá mua mới của tàisản cố định cùng loại, cùng nước sản xuất hoặc tính năng tương đương

- Không có tài sản tương đương:

+ Trong trường hợp các tài sản là tài sản đặc thù, không có tài sản tươngđương, không có đủ hồ sơ đầu tư và hồ sơ kỹ thuật, không còn được sản xuất vàcũng không thể xác định được trọng lượng máy thì xác định nguyên giá theo giá tàisản ghi trên sổ sách kế toán

Ví dụ: Trong bảng kiểm kê đánh giá lại máy móc thiết bị, lấy tài sản “Máy ủi

KOMATSU”

Thời gian sử dụng của tuyến ống này theo Thông tư 45/2013-TTBTC vàQuyết định số 483/KHKT ngày 23/9/1989 của UBKHKT Nhà nước là 15 năm Máycưa được đưa vào sử dụng năm 2012 và thời điểm thẩm định giá là năm 2014 Theo

đó ta xác định được hao mòn của tài sản:

Hao mòn tài sản= Tu ổ iđờ i hi ệ uqu ả Tu ổ iđờ i kinht ế *100%

 Đối với TSCĐ là phương tiện vận tải:

- Được xác định theo giá phương tiện vận tải mới đang mua, bán trên thịtrường

- Tài sản đặc thù không có trên thị trường: xác định theo giá mua của phươngtiện cùng loại, cùng nước sản xuất hoặc tính năng tương đương

- Trên thị trường không có bán phương tiện vận tải tương đương: xác địnhtương tự như máy móc thiết bị nói trên

Ví dụ: Trong bảng kiểm kê đánh giá lại, lấy tài sản “Xe ép rác 04 Hino BKS

73C - 000.97”

- Đặc điểm và thực trạng:

- Năm sử dụng: 2011

- Thông số kĩ thuật chính:

Loại phương tiện: Xe cuốn ép rác Loại nhiên liệu: Xăng

Tỷ lệ chất lượng còn lại các bộ phận chính (%)

Tỷ lệ giá trị còn lại các

bộ phận chính (%)

-Tỷ lệ chất lượng còn lại theo phương pháp thống kê kinh nghiệm:

+ Số năm sử dụng: từ năm 2011 đến ngày 30/12/2014: 3 năm

+ Tỷ lệ chất lượng còn lại theo phương pháp thống kê kinh

- Kết luận tỷ lệ chất lượng còn lại:

+ Tỷ lệ chất lượng còn lại theo phương pháp phân tích kinh

Bảng 2.1 Bảng tổng hợp đánh giá tài sản dài hạn của Công ty DCSC

I Tài sản cố định và đầu tư

 Đối với công cụ dụng cụ đã phân bổ 100% giá trị :

Công cụ lao động, dụng cụ quản lý đã phân bổ hết giá trị vào chi phí kinhdoanh nhưng doanh nghiệp tiếp tục sử dụng phải đánh giá lại để tính vào giá trịdoanh nghiệp theo nguyên tắc không thấp hơn 20% giá trị tài sản, công cụ, dụng cụ

mua mới theo hướng dẫn tại Điểm 1.3 Điều 18 Mục II Chương III Thông tư127/2014/TT-BTC ngày 05/09/2014 của Bộ Tài chính.

 Đối với hàng tồn kho:

Hàng tồn kho trên Bảng cân đối kế toán gồm nguyên vật liệu, công cụ dụng

cụ, thành phẩm, hàng hóa, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang

- Về số lượng: Số lượng theo kiểm kê thực tế trong Biên bản tổng hợp kiểm kêngày 31/12/2015 của Công ty TNHH MTV Môi trường và Phát triển đô thị QuảngBình

- Về đơn giá, giá trị: được xác định theo giá mua, thuế nhập khẩu (đối với vật

tư nhập khẩu) và chi phí vận chuyển, thực tế phát sinh hạch toán trên sổ kế toán,Báo cáo tài chính tại thời điểm 31/12/2015 đã được kiểm toán của Công ty TNHHMTV Môi trường và Phát triển đô thị Quảng Bình

- Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang được xác định theo thực tế phát sinhhạch toán trên sổ kế toán theo hướng dẫn tại Điểm 4 Điều 18 Mục II Chương IIIThông tư 127/2014/TT-BTC ngày 05/09/2014 của Bộ Tài chính

 Đối với tài sản bằng tiền:

Theo hướng dẫn tại Điểm 2 Điều 18 Mục II Chương III Thông tư127/2014/TT-BTC ngày 05/09/2014 của Bộ Tài chính, tài sản bằng tiền gồm tiềnmặt, tiền gửi và các giấy tờ có giá (tín phiếu, trái phiếu, ) của doanh nghiệp đượcxác định như sau:

- Tiền mặt được xác định theo biên bản kiểm quỹ có đối chiếu với số liệu trênBáo cáo tài chính được kiểm toán

- Tiền gửi được xác định theo số dư đã đối chiếu xác nhận với ngân hàng nơidoanh nghiệp mở tài khoản

- Các giấy tờ có giá được xác định theo giá giao dịch trên thị trường Nếukhông có giao dịch thì xác định theo mệnh giá của giấy tờ

Tiền mặt và tiền gửi đã hạch toán bằng ngoại tệ được quy đổi thành đồng ViệtNam theo tỷ giá giao dịch bình quân trên thị trường ngoại tệ liên ngân hàng doNgân hàng Nhà nước công bố tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp

 Đối với các khoản phải thu: