BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Tp Hồ Chí Minh, năm 2015 CAO THỊ MỸ LINH BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MIN[.]
PHẦN MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và điều kiện cần thiết cho mọi hoạt động kinh tế, đời sống nhân dân Quản lý đất đai liên quan đến các chính sách nhà nước như thuế sử dụng đất, bồi thường, thu hồi đất và giao thuê đất, đòi hỏi phải có hệ thống pháp luật hoàn thiện để khắc phục các bất cập và vướng mắc Hiện nay, Việt Nam đang tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về đất đai nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, công tác bồi thường và chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Tại Thành phố Hồ Chí Minh, trung tâm kinh tế lớn của cả nước, việc tăng trưởng đô thị phụ thuộc vào nguồn thu nghĩa vụ tài chính từ đất đai, song bảng giá đất do Nhà nước ban hành còn thấp chưa phản ánh đúng giá trị thị trường, gây ra những bất cập trong công tác thu tiền sử dụng đất, thuế đất và bồi thường giải phóng mặt bằng Để khắc phục các vấn đề này, cần nâng cao chất lượng điều tra giá đất hàng năm, đảm bảo minh bạch, công bằng trong xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, đồng thời chống thất thoát tài sản Nhà nước và gia tăng nguồn thu ngân sách.
Việc xây dựng bảng giá đất đòi hỏi áp dụng các phương pháp khoa học, tiết kiệm thời gian và chi phí để xử lý khối lượng công việc lớn Hiện nay, nước ta chủ yếu sử dụng các phương pháp thẩm định giá truyền thống, trong khi nhiều quốc gia đã áp dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt dựa trên phân tích hồi quy, giúp thẩm định giá toàn khu vực dựa trên dữ liệu thị trường khách quan và chính xác Phương pháp này đã được sử dụng rộng rãi trong quản lý nhà nước, đặc biệt để tính thuế tài sản, góp phần nâng cao hiệu quả, minh bạch trong công tác lập bảng giá đất Tiếp nối các nghiên cứu trước, tác giả tiếp tục nghiên cứu về phương pháp thẩm định giá hàng loạt nhằm nâng cao chất lượng và hiệu quả trong công tác xác định giá đất tại Việt Nam.
Dựa trên những suy nghĩ và mục tiêu đã đề ra, tác giả chọn đề tài "Xây dựng mô hình thẩm định giá đất hàng loạt cho địa bàn quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh" nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất Đề tài này góp phần tối ưu hóa quy trình và nâng cao độ chính xác trong xác định giá trị đất đai tại khu vực, phù hợp với xu hướng ứng dụng công nghệ và phương pháp khoa học mới trong thẩm định giá đất Việc xây dựng mô hình thẩm định hàng loạt cũng giúp giảm thiểu sai sót, tiết kiệm thời gian và chi phí cho các bên liên quan, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của quận Bình Thạnh.
Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
Nhận dạng và lượng hóa các yếu tố tác động đến giá đất là bước quan trọng để xây dựng mô hình thẩm định giá đất hàng loạt Việc phân tích chính xác các yếu tố này giúp đánh giá đúng giá trị đất đai, từ đó nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai Sử dụng các mô hình dựa trên dữ liệu này còn hỗ trợ đề xuất các giải pháp quản lý phù hợp, tăng cường tính minh bạch và bền vững trong thị trường bất động sản.
Những yếu tố nào tác động đến giá trị đất ở trên địa bàn quận Bình Thạnh?
Khả năng ứng dụng kết quả mô hình trong công tác quản lý nhà nước về đất đai như thế nào?
Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và mô hình thẩm định giá đất ở trên địa bàn quận Bình Thạnh
Đối tượng khảo sát là các thông tin BĐS đã giao dịch thành công và đang giao dịch trên địa bàn quận Bình Thạnh.
Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu trên địa bàn quận Bình Thạnh
Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu trong khoảng thời gian từ tháng 12/2014 đến tháng 03/2015.
Phương pháp nghiên cứu
Tác giả đã sử dụng các phương pháp sau để nghiên cứu đề tài này:
Phương pháp phân tích tổng hợp được sử dụng để tổng hợp các lý thuyết về thẩm định giá hàng loạt trên toàn cầu, giúp tích hợp các kinh nghiệm ứng dụng vào quản lý nhà nước về đất đai Phương pháp này làm cơ sở xây dựng các phương pháp thẩm định giá hàng loạt phù hợp với điều kiện Việt Nam Việc nghiên cứu và tổng hợp này nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá đất đai trong lĩnh vực quản lý nhà nước, đồng thời đề xuất các giải pháp ứng dụng phù hợp với thực tiễn của Việt Nam.
Phương pháp nghiên cứu dữ liệu sơ cấp đóng vai trò quan trọng trong việc thu thập và phân tích thông tin để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại quận Bình Thạnh Việc sử dụng các kỹ thuật khảo sát trực tiếp, phỏng vấn và quan sát giúp thu thập dữ liệu chính xác, phục vụ cho phân tích sâu về các yếu tố như vị trí địa lý, tiện ích khu vực, quy hoạch đô thị và các yếu tố kinh tế Phương pháp này hỗ trợ đưa ra các nhận định chính xác, góp phần định hướng các chính sách phát triển bền vững và tăng giá trị bất động sản tại khu vực.
Phương pháp phân tích định lượng để xây dựng mô hình hồi quy thẩm định giá hàng loạt cho quận Bình Thạnh.
Nội dung nghiên cứu
Nội dung bài nghiên cứu gồm 5 chương:
Chương 1 giới thiệu lý do chọn đề tài, xác định mục tiêu, câu hỏi nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, đồng thời trình bày phương pháp nghiên cứu và ý nghĩa của đề tài, giúp người đọc hiểu rõ lý do và tầm quan trọng của đề tài trong lĩnh vực nghiên cứu.
Chương 2 cung cấp cái nhìn tổng quan về các lý thuyết cơ bản liên quan đến đất đai, giúp độc giả hiểu rõ về đặc điểm và vai trò của đất đai trong quản lý nhà nước Phần này cũng trình bày các phương pháp thẩm định giá hàng loạt, nhằm hỗ trợ quá trình định giá đất một cách hiệu quả và chính xác Bên cạnh đó, tác giả nhấn mạnh ứng dụng của phương pháp thẩm định giá trong công tác quản lý đất đai của chính quyền, góp phần nâng cao hiệu quả và minh bạch trong quản lý tài nguyên đất nước.
Chương 3 trình bày tổng quan các bài nghiên cứu liên quan đến thẩm định giá hàng loạt, giúp làm rõ các phương pháp và xu hướng đang được áp dụng trong lĩnh vực này Tiếp theo, tác giả đã xây dựng mô hình thẩm định giá hàng loạt phù hợp với đặc điểm của quận Bình Thạnh, nhằm nâng cao độ chính xác và hiệu quả trong công tác định giá bất động sản tại địa bàn nghiên cứu.
Trong Chương 4, tác giả trình bày kết quả nghiên cứu đạt được và cách ứng dụng các kết quả này để ước tính giá đất tại quận Bình Thạnh, góp phần cung cấp dữ liệu chính xác phục vụ hoạt động quản lý và đầu tư bất động sản địa phương.
Chương 5: Tác giả đưa ra kết luận cho đề tài nghiên cứu, đồng thời đề xuất ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Cuối cùng, tác giả nêu lên kiến nghị liên quan đề tài.
Ý nghĩa của đề tài
Hiện nay, công tác thẩm định giá đất chủ yếu dựa trên các phương pháp truyền thống, trong khi phương pháp thẩm định giá hàng loạt chưa được áp dụng rộng rãi do hệ thống lý luận chưa hoàn thiện và thiếu hướng dẫn cụ thể Việc nghiên cứu đề tài này sẽ góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và phát triển phương pháp thẩm định giá hàng loạt, mang lại công cụ xác thực hữu ích cho công tác thẩm định giá đất tại quận Bình Thạnh và các quận khác trong TP.HCM Đề tài còn hỗ trợ công tác quản lý nhà nước về đất đai, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản địa phương.
CƠ SỞ LÝ THUYẾT 5 2.1.Cơ sở lý luận về đất đai
Định nghĩa về đất đai
Theo Lê Quang Trí (1998): Đất đai là một thực thể tự nhiên dưới đặc tính không gian, địa hình và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng thể thì đất đai cũng bao gồm cả tài nguyên sinh vật và kinh tế - xã hội của một thực thể tự nhiên
Đất đai, theo nghiên cứu của Theo Brikman và Smyth (1976), là vùng đất chuyên biệt trên bề mặt trái đất với đặc tính ổn định hoặc có chu kỳ dự đoán được trong khu vực sinh khí quyển Nó bao gồm không khí, đất, lớp địa chất, nước, quần thể thực vật và động vật, đồng thời phản ánh kết quả của các hoạt động của con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và tương lai.
Tại Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janeiro, Brazil (1993), đất đai được hiểu là diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các thành phần của môi trường sinh thái như khí hậu, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, lớp trầm tích sát bề mặt, nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất Đất đai còn bao gồm hệ sinh thái thực vật và động vật, trạng thái sinh sống của con người, cũng như các công trình nhân tạo như san nền, hồ chứa nước, hệ thống thoát nước, đường xá và nhà cửa, phản ánh ảnh hưởng của hoạt động con người qua quá trình lịch sử và hiện tại.
Phân loại đất đai
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất nuôi trồng thuỷ sản;
Đất nông nghiệp bao gồm các mục đích sử dụng như xây nhà kính, nhà phục vụ trồng trọt, kể cả hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, cũng như chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác theo quy định của pháp luật.
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm các loại đất dùng để xây dựng khu công nghiệp, mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, đất phục vụ hoạt động khai thác khoáng sản, cũng như đất để sản xuất vật liệu xây dựng và làm đồ gốm.
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Thẩm định giá hàng loạt
Hiện nay trên thế giới, thẩm định giá trị đất đai chủ yếu dựa trên sáu phương pháp chính bao gồm phương pháp so sánh giá bán, phương pháp chiết trừ, phương pháp phân bổ, phương pháp vốn hóa tiền thuê đất, phương pháp vốn hóa thu nhập từ đất và phương pháp thặng dư Những phương pháp này giúp định giá đất một cách chính xác và phù hợp với từng trường hợp cụ thể, đảm bảo hiệu quả trong quá trình định giá bất động sản.
Hoạt động thẩm định giá và phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam hiện nay được hướng dẫn cụ thể thông qua các văn bản quy phạm pháp luật như Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 20/05/2014 Nội dung này được trình bày trong Giáo trình thẩm định giá Bất Động Sản do Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa đồng chủ biên, nhằm cung cấp hướng dẫn chính xác về quy trình và tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với quy định pháp luật Việt Nam.
30 tháng 06 năm 2014 Các văn bản này thay thế Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm
Năm 2007, Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thẩm định giá trị đất đai bao gồm năm phương pháp chính: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, giúp định giá đất đúng quy trình và phù hợp với quy chuẩn hiện hành.
Các phương pháp thẩm định giá truyền thống đã đóng góp tích cực cho công tác đánh giá tài sản, nhưng chỉ phù hợp để thẩm định các bất động sản riêng lẻ Tuy nhiên, hạn chế của chúng là không thể mở rộng để thực hiện thẩm định giá hàng loạt trên diện rộng như toàn khu vực Hiện nay, một số quốc gia đã khắc phục nhược điểm này bằng cách áp dụng phương pháp thẩm định giá dựa trên phân tích hồi quy, cho phép đánh giá giá trị đất đai trên diện rộng dựa trên dữ liệu thị trường thực tế một cách khách quan và khoa học.
2.2.1 Khái niệm về thẩm định giá hàng loạt:
Thẩm định giá hàng loạt đã được sử dụng và phát triển từ những năm 1970 tại một số quốc gia trên thế giới, như tại Lansing, Michigan vào năm 1965 và Spartanburg, South Carolina năm 1970 Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để xác định thuế và là công cụ quản lý nhà nước về đất đai Điểm nổi bật của phương pháp này là sự kết hợp giữa các phép toán và kiểm tra thống kê để đảm bảo tính chính xác Thẩm định giá hàng loạt được định nghĩa như một phương pháp đánh giá tài sản theo quy mô lớn nhằm tối ưu hóa quy trình và nâng cao hiệu quả quản lý tài sản nhà nước.
According to the International Association of Assessing Officers (IAAO, 2012), mass appraisal is a systematic valuation process that assesses a group of properties at a specific point in time This method employs standardized techniques and rigorous statistical testing to ensure accuracy and consistency in property valuations for tax purposes.
Thẩm định giá hàng loạt theo Kathman (1993) là quá trình đánh giá giá trị của nhiều bất động sản cùng lúc tại một thời điểm cụ thể, đảm bảo tính khách quan Phương pháp này sử dụng các kỹ thuật kiểm tra thống kê để nâng cao độ chính xác và tính tin cậy của kết quả thẩm định Việc thẩm định giá hàng loạt giúp tối ưu hóa quy trình định giá bất động sản và phù hợp với các nhu cầu kiểm tra quy mô lớn trong ngành địa ốc.
Theo Smeltzer (1986) định nghĩa thẩm định giá hàng loạt là quá trình xác định giá trị của nhiều bất động sản cùng lúc dựa trên phân tích dữ liệu sử dụng các phương pháp kiểm tra thống kê, nhằm nâng cao độ chính xác và hiệu quả trong công tác định giá bất động sản.
Theo Tom Kauko và Maurizio d’Amato (2008), phương pháp thẩm định giá hàng loạt tập trung vào việc xác định giá trị của nhóm bất động sản thay vì từng bất động sản riêng lẻ, giúp tiết kiệm thời gian và nâng cao độ chính xác trong quá trình định giá Các hệ thống thẩm định được chuẩn hóa đóng vai trò quan trọng trong việc ước tính giá trị một cách hiệu quả, đảm bảo tính khách quan và nhất quán trong quá trình đánh giá Phương pháp này phù hợp với các dự án cần đánh giá nhiều tài sản cùng lúc, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và đầu tư bất động sản.
Theo hướng dẫn số 13 của Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005, thẩm định giá hàng loạt là quá trình đánh giá nhiều tài sản cùng lúc tại một thời điểm nhất định, sử dụng hệ thống phương pháp và kỹ thuật thống nhất để phân tích và thống kê dữ liệu thu thập được, đảm bảo tính chính xác và đồng bộ trong quá trình định giá.
Thẩm định giá hàng loạt là phương pháp định giá nhiều bất động sản cùng lúc, dựa trên phân tích dữ liệu thị trường qua các phép toán và mô hình kiểm tra thống kê, giúp xác định giá trị chính xác của từng tài sản trong nhóm lớn.
Chức năng của thẩm định giá hàng loạt:
Theo Ecker (1990), thẩm định giá hàng loạt bao gồm ba chức năng chính, trong đó một là tái thẩm định giá, dùng để xác định xem giá trị bất động sản có phù hợp với thị trường hay không Quá trình này dựa trên phân tích, nghiên cứu và thống kê các hệ số, tỷ lệ để so sánh giữa giá trị thị trường và giá trị được thẩm định, đảm bảo mức độ chính xác và phù hợp của kết quả đánh giá.
Hai là duy trì số liệu Thông qua quá trình lưu trữ và cập nhập những thay đổi về số liệu quá khứ
Ba là cập nhật giá trị Thông qua những sự điều chỉnh hàng năm của những bất động sản liên quan đến quá trình tái thẩm định
Phạm vi ứng dụng của thẩm định giá hàng loạt:
Hầu hết các quốc gia trên thế giới như Mỹ, Úc, Thụy Điển và Liên Bang Nga đều sử dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt để xác định giá trị tài sản, nhằm phục vụ cho mục đích tính thuế và hỗ trợ công tác quản lý nhà nước về đất đai một cách chính xác và hiệu quả.
Thẩm định giá hàng loạt tập trung vào việc định giá cho nhóm bất động sản có các đặc điểm chung nhất định Phương pháp này phù hợp khi cần xác định giá trị cho nhiều tài sản cùng loại trong thời gian ngắn, giúp tiết kiệm thời gian và công sức Đối tượng của thẩm định giá hàng loạt là những bất động sản có tiêu chí xác định rõ ràng, như vị trí, diện tích hoặc mục đích sử dụng Đây là phương pháp tối ưu để đánh giá giá trị của nhiều bất động sản cùng lúc, đảm bảo tính nhất quán và chính xác trong kết quả.
Chủ yếu sử dụng để tính thuế tài sản và quản lý nhà nước về đất đai Được sử dụng bởi đa phần các cơ quan nhà nước có liên quan đến công tác quản lý đất đai
Thẩm định giá hàng loạt và công tác quản lý nhà nước về đất đai
2.3.1 Quản lý nhà nước về đất đai:
Hình thức sở hữu toàn dân về đất đai được quy định từ Hiến pháp 1980 đến nay, theo đó Nhà nước đại diện quyền sở hữu đất đai, thực hiện quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật Nhà nước có các quyền của chủ sở hữu đối với đất đai, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai Để bảo vệ các quyền này, Nhà nước thiết lập hệ thống pháp lý về quản lý và sử dụng đất đai, xây dựng hệ thống cơ quan Nhà nước nhằm bảo vệ quyền sở hữu nhà nước, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, sử dụng quỹ đất quốc gia hợp lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, và bảo vệ đất đai Các hoạt động thực tế của cơ quan nhà nước nhằm thực hiện quyền sở hữu của nhà nước về đất đai được quy định rõ ràng trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai tại Điều 22 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội.
Quản lý tài chính trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai là nội dung quan trọng nhất vì nó trực tiếp liên quan đến các khoản thu tài chính từ đất đai Việc quản lý tài chính lỏng lẻo có thể dẫn đến thâm hụt ngân sách và thất thoát tài sản của Nhà nước Theo Điều 107 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29/11/2013, các khoản thu từ đất đai cần được quản lý chặt chẽ để đảm bảo nguồn lực cho phát triển kinh tế và thực hiện chính sách đất đai của nhà nước.
Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, người nhận đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất, đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai
Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai
Chính phủ quy định chi tiết về việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cũng như tiền xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai Ngoài ra, nội dung còn bao gồm quy trình bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai Những quy định này nhằm đảm bảo công bằng, minh bạch và nâng cao hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nước.
Các công cụ tài chính trong quản lý Nhà nước về đất đai gồm:
Thuế và lệ phí là các công cụ tài chính chủ yếu dùng trong quản lý nhà nước về đất đai, bao gồm thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển quyền đất (nếu có) Ngoài ra, các lệ phí như phí trước bạ và phí địa chính cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình quản lý đất đai.
Giá đất được quy định rõ tại Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ, trong đó quy định khung giá đất theo từng loại đất và từng vùng, dựa trên các tiêu chí tại Điều 113 của Luật Đất đai Điều này nhằm làm căn cứ tính giá đất, thu thuế sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cũng như bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất.
Ngân hàng đóng vai trò là công cụ quan trọng trong quan hệ tài chính, góp phần cung cấp vốn cho các dự án như cải tạo đất, khai hoang đất và hoạt động kinh doanh tiền tệ.
Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai Các hoạt động này bao gồm ban hành, phổ biến và giáo dục văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, nắm bắt tình hình đất đai, phân phối và điều chỉnh phân bổ đất đai, đồng thời tiến hành thanh tra, giám sát quản lý và sử dụng đất Ngoài ra, quản lý Nhà nước về đất đai còn liên quan đến việc điều tiết các nguồn lợi từ đất, đảm bảo lợi ích công cộng và phát triển bền vững.
2.3.2 Nguyên tắc của quản lý Nhà nước về đất đai:
Nhà nước quản lý về đất đai cần tuân thủ ba nguyên tắc quan trọng: đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của nhà nước, thúc đẩy sự kết hợp hài hòa giữa quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất, cũng như giữa lợi ích của nhà nước và người dân sử dụng đất Ngoài ra, việc quản lý đất đai còn hướng tới mục tiêu tiết kiệm nguồn lực và nâng cao hiệu quả trong sử dụng đất, đảm bảo phát triển bền vững.
Đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước :
Theo Điều 4 của Luật Đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật pháp Không cá nhân hay nhóm người nào được phép chiếm đoạt tài sản công để sử dụng riêng, bởi chỉ có Nhà nước mới có quyền quyết định về quyền pháp lý của đất đai, thể hiện sự tập trung và thống nhất trong quản lý đất đai của nhà nước.
Đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất, giữa lợi ích Nhà nước và người sử dụng:
Nhà nước sở hữu về đất đai, nhưng không trực tiếp sử dụng đất đai, mà phân phối cho các đối tượng có nhu cầu qua hình thức giao đất, thuê đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất Quyền sở hữu đất đai được thể hiện qua việc thu thuế và thu tiền sử dụng đất Để sử dụng đất đai hiệu quả, cần đảm bảo nguyên tắc hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất.
Tiết kiệm và hiệu quả:
Quản lý đất đai là một hình thức quản lý kinh tế yêu cầu tuân thủ nguyên tắc tiết kiệm và hiệu quả Việc xây dựng và giám sát chặt chẽ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo sử dụng nguồn lực đất đai một cách tối ưu, giúp tiết kiệm ngân sách trong khi vẫn đạt được các mục tiêu phát triển bền vững Qua đó, quản lý đất đai góp phần thúc đẩy hiệu quả kinh tế và cân đối nguồn lực đất đai hợp lý.
2.3.3 Xác định giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai:
Vào năm 2014, bảng giá đất các loại tại TP Hồ Chí Minh được quy định rõ ràng theo Quyết định số 60/2013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013, dựa trên Luật đất đai 2003 và Nghị định 188/2004/NĐ-CP Mức giá đất tối đa đạt 81.000.000 đồng/m2, áp dụng cho mặt tiền đường Đồng Khởi, tuy nhiên, giá thị trường thực tế thường cao hơn nhiều, với các giao dịch dao động từ 500 triệu đồng/m2 trở lên, phản ánh chênh lệch lớn giữa giá quy định và giá thực tế.
Hiện nay, bảng giá đất thành phố Hồ Chí Minh được quy định chi tiết tại quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 theo Luật đất đai 2013, Nghị định104 đã có một số biến động theo chiều hướng tăng gấp đôi so với Quyết định số 60/2013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013, với giá đất cao nhất là 162.000.000 đồng/m 2 trên đường Đồng Khởi Nhìn chung, quyết định này đã phần nào khắc phục tương đối sự bất cập giữa giá thị trường và giá quyết định Tuy nhiên, khoảng cách của sự chênh lệch vẫn còn quá xa Theo thống kê kinh nghiệm trong quá trình thực hiện công tác thẩm định giá cũng như căn cứ theo các văn bản duyệt giá đất của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (các hồ sơ, văn bản được lưu trữ trong dữ liệu của Công ty Hồng Đức) với mục đích bán tài sản thuộc sở hữu Nhà nước; mục đích bồi thường, hỗ trợ, thì giá đất ở theo thị trường trước đây thường cao hơn khoảng 5 – 6 lần so với giá ban hành tại bảng giá đất Sang năm 2015, khoảng cách này đã được điều chỉnh thu hẹp lại nhưng vẫn còn chênh lệch khoảng 3 – 4 lần Do bảng giá đất chưa sát với thị trường, nên hiện nay thành phố Hồ Chí Minh đang gặp bất cập do tốn nhiều tiền bạc, công sức để xây dựng nhưng bảng giá đất thực tế chủ yếu chỉ để tính thuế, không có tác dụng tính tiền sử dụng đất cũng như cho các mục đích khác Hạn chế đó khiến bảng giá đất không còn là công cụ hữu dụng nhất để nhà nước điều tiết các lợi ích từ đất, quản lý mức biến động giá đất trên thị trường, mà chủ yếu chỉ dùng để tính thuế Khi tính tiền bồi thường, hỗ trợ cũng như khi thuê đất, giao đất phải định giá lại theo giá thị trường
Bảng giá đất thấp đã làm lệch lạc thị trường bất động sản, dẫn đến hoạt động kinh doanh không minh bạch và không lành mạnh Việc dựa vào bảng giá đất để xác định nghĩa vụ thuế, ký hợp đồng mua bán khiến giá giao dịch thực tế bị đẩy lên thấp hoặc ảo, gây ảnh hưởng tiêu cực đến sự công bằng và phát triển bền vững của ngành bất động sản.
PHƯƠNG PHÁP VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 17 3.1.Tổng quan các bài nghiên cứu có liên quan
Những nghiên cứu liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Anthony Owusu-Ansah (2012) đã sử dụng mô hình hồi quy Hedonic để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản tại Kumasi, Ghana Người nghiên cứu xác định rằng có hai nhóm yếu tố chính tác động đến giá trị bất động sản, giúp hiểu rõ hơn về các yếu tố quyết định giá trị trong thị trường bất động sản địa phương.
Vị trí: Chất lượng của khu vực lân cận và các tiện ích xung quanh khu vực BĐS tọa lạc
Các yếu tố liên quan đến đặc điểm BĐS như: Kích thước, kết cấu, chất lượng vật liệu được sử dụng, tuổi thọ và chất lượng của BĐS
Kết quả nghiên cứu cho thấy các yếu tố như tình trạng pháp lý, vị trí bất động sản, tuổi thọ, số phòng ngủ, gara, tường rào và hồ bơi ảnh hưởng đáng kể đến giá trị bất động sản Ngoài ra, chất lượng khu dân cư là yếu tố quyết định có ảnh hưởng lớn, làm tăng hoặc giảm giá trị của bất động sản Các yếu tố này cần được xem xét kỹ lưỡng để đánh giá chính xác giá trị bất động sản trong thị trường hiện nay.
Xu Ting (2008) nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở thành phố Bắc Kinh Theo nghiên cứu tác giả cho rằng có 3 nhóm yếu tố tác động đến giá nhà bao gồm:
Nhóm các yếu tố liên quan đến đặc điểm của BĐS: diện tích; số tầng, nội thất, số phòng ngủ, số phòng khách, tuổi thọ
Nhóm các yếu tố liên quan đến vị trí của BĐS
Nhóm các yếu tố liên quan đến đặc điểm người mua như: lịch sử người mua; tuổi người mua; địa vị người mua; mua bằng tiền vay
Phân tích và kiểm định đã xác định rõ rằng các yếu tố liên quan đến đặc điểm của ngôi nhà, vị trí tuyệt đối và lịch sử của chủ hộ đều tác động mạnh mẽ đến giá trị của căn nhà.
Wen Hai-zhen et al (2005) đã sử dụng mô hình hồi quy Hedonic để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở thành phố Hangzhou Các yếu tố này được chia thành bốn nhóm chính: đặc điểm căn nhà, môi trường và tiện ích xung quanh, vị trí địa lý, và các yếu tố khác như thời gian giao dịch Trong số đó, diện tích sàn là yếu tố tác động mạnh nhất đến giá trị bất động sản.
Netusil, Noelwah R (2005) đã sử dụng mô hình hồi quy Hedonic để phân tích ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch môi trường và tiện ích khu vực đến giá bất động sản tại Portland, Oregon từ năm 1999 đến 2001 Kết quả nghiên cứu cho thấy mức độ ảnh hưởng của quy hoạch môi trường phụ thuộc vào vị trí cụ thể của bất động sản, đồng thời các tiện ích đa dạng, bao gồm tiện ích của bất động sản và tiện ích của khu vực lân cận, đều tác động đáng kể đến giá trị bất động sản.
Richard J Cebula (2009) đã sử dụng mô hình hồi quy Hedonic để nghiên cứu thị trường nhà ở tại thành phố Savannah, Georgia, dựa trên dữ liệu từ 2.888 gia đình trong giai đoạn 2000-2005 Kết quả nghiên cứu cho thấy các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà bao gồm diện tích, số tầng, số phòng tắm, lò sưởi, vị trí địa lý và khoảng cách tới các khu lân cận Những yếu tố này đã được xác định là những nhân tố chính tác động đến giá trị bất động sản trong khu vực.
Lê Khương Ninh (2011) đã nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở đồng bằng sông Cửu Long, xác định có tất cả 14 yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất tại khu vực này Các yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc định giá đất và dễ dàng hỗ trợ các nhà hoạch định chính sách cũng như nhà đầu tư hiểu rõ các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản ven đô Nghiên cứu này góp phần làm rõ các yếu tố quyết định giá đất, từ đó giúp cải thiện công tác quản lý và phát triển thị trường bất động sản khu vực đồng bằng sông Cửu Long hiệu quả hơn.
Nghiên cứu dựa trên dữ liệu thu thập từ 1.860 hộ gia đình tại các tỉnh miền Tây sông Cửu Long, trong đó có 1.620 dữ liệu về đất thổ cư và 472 dữ liệu về đất vườn, cho thấy các yếu tố ảnh hưởng đến đất thổ cư gồm quy hoạch treo, loại đô thị, vị trí mặt tiền, khoảng cách đến trung tâm, khu thương mại, trường học, mức độ ô nhiễm nước, kỳ vọng về giá đất Trong khi đó, các yếu tố tác động đến đất vườn ít hơn, chủ yếu là quy hoạch treo, loại đô thị, khoảng cách đến trục đường chính, vị trí mặt tiền, nguồn nước, và khoảng cách đến trung tâm thương mại Kết quả này giúp hiểu rõ các yếu tố quyết định giá trị và tiềm năng phát triển của từng loại đất trong khu vực đồng bằng sông Cửu Long.
Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) đã áp dụng mô hình Hedonic để nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại TP.HCM Nghiên cứu này giúp hiểu rõ các yếu tố như vị trí, tiện ích và đặc điểm bất động sản tác động như thế nào đến giá trị thị trường Kết quả của họ cung cấp những insights quan trọng để các nhà đầu tư và chủ đầu tư có thể đưa ra quyết định chính xác, phù hợp với xu hướng thị trường bất động sản TP.HCM.
Mô hình nghiên cứu gồm 10 biến giải thích, trong đó có 05 biến liên quan đến vị thế của bất động sản như vị trí, mục đích sử dụng, chiều rộng đường hẻm phía trước, khoảng cách tới mặt tiền đường và khoảng cách tới trung tâm thành phố Các biến phụ thuộc gồm diện tích đất, diện tích sàn xây dựng, số lầu, sân thượng và hình dạng bất động sản Các yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc phân tích giá trị bất động sản và ảnh hưởng đến quyết định đầu tư Việc xác định các biến rõ ràng giúp nâng cao khả năng dự báo và đưa ra các chiến lược phát triển phù hợp Nghiên cứu này hướng tới tối ưu hóa các yếu tố ảnh hưởng để nâng cao hiệu quả trong lĩnh vực bất động sản.
Kết quả mô hình và kiểm định cho thấy các yếu tố như vị trí, khoảng cách từ bất động sản đến mặt tiền đường, khoảng cách tới trung tâm và diện tích đất ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị bất động sản These factors are key determinants in evaluating real estate value, emphasizing the importance of strategic location and land size.
Những nghiên cứu liên quan đến xây dựng mô hình thẩm định giá
Vilius Kontrimas và Antanas Verikas (2011) đã tiến hành nghiên cứu xây dựng mô hình hồi quy thẩm định giá hàng loạt cho bất động sản tại Lithuania Nghiên cứu của họ chỉ ra rằng có 12 biến có ảnh hưởng đáng kể đến giá bất động sản Mô hình hồi quy giả định được đề xuất giúp xác định các yếu tố chủ chốt tác động đến giá trị bất động sản, góp phần nâng cao độ chính xác trong quá trình định giá.
Biến phụ thuộc là giá bất động sản (nhà và đất)
Biến độc lập gồm có 12 biến, bao gồm vị trí ngôi nhà, diện tích ngôi nhà, năm xây dựng, loại đường ống dẫn, hệ thống sưởi ấm, vật liệu xây dựng, hình dáng bên ngoài của ngôi nhà, số tầng, loại nhà (riêng lẻ hay chung cư), kích cỡ thửa đất, giá trị thửa đất, và tỷ lệ hoàn thành của bất động sản.
Kết quả nghiên cứu cho thấy năm yếu tố chính ảnh hưởng đến giá bất động sản, bao gồm diện tích ngôi nhà, kích thước của thửa đất và tỷ lệ hoàn thành của dự án Ngoài ra, loại đường ống dẫn và vật liệu xây dựng cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản trên thị trường.
Trần Thanh Hùng (2011) đề xuất thuyết vị thế và chất lượng nhằm hỗ trợ công tác thẩm định giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh Theo tác giả, vị thế nơi ở thể hiện mức độ mong muốn xã hội gắn liền với yếu tố văn hóa, giáo dục và chất lượng môi trường sống Ngoài ra, chất lượng nhà ở được xác định dựa trên diện tích sàn, số tầng cao và số phòng trong ngôi nhà Các yếu tố này góp phần tạo nên một bức tranh toàn diện về giá trị bất động sản, phù hợp với các tiêu chuẩn SEO về thị trường bất động sản Việt Nam.
Năm 2008, tác giả đã thu thập dữ liệu từ 350 mẫu khảo sát tại các quận trung tâm như Quận 1, Bình Thạnh, Thủ Đức để xây dựng mô hình hồi quy Hedonic Mô hình này nhằm phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong khu vực Kết quả nghiên cứu giúp hiểu rõ các đặc điểm và yếu tố quyết định giá trị nhà đất tại các quận này Phương pháp hồi quy Hedonic được áp dụng để xác định mức độ tác động của từng yếu tố đến giá trị tài sản Nghiên cứu cung cấp nhữngInsights hữu ích cho các nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản trong việc đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu thực tế.
Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) đã áp dụng mô hình Decision Tree kết hợp phần mềm thống kê chuyên dụng DTREG để phân tích mối quan hệ giữa các biến tác động đến giá đất và dự đoán giá trị đất cho toàn khu vực dựa trên mẫu nghiên cứu Phương pháp này giúp xác định các yếu tố ảnh hưởng chính đến giá đất và thực hiện dự đoán giá trị đất một cách chính xác, phù hợp cho việc định giá đất hàng loạt Nghiên cứu tập trung tại một số quận như Quận để làm rõ các đặc điểm và xu hướng giá đất tại các khu vực khác nhau.
1, Quận 3, Quận Bình Thạnh và Quận Gò Vấp Tác giả chọn lọc 387 mẫu ứng với một BĐS cụ thể gồm 116 mẫu mặt tiền đường và 271 mẫu hẻm
Kết quả phân tích cho thấy, mô hình và kiểm định xác định rằng biến khoảng cách đến trung tâm thành phố có ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị đất, tiếp theo là các biến về vị trí khu vực, vị trí đất và môi trường kinh doanh, góp phần quan trọng vào việc đánh giá giá trị bất động sản.
Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch (2013) đã tiến hành nghiên cứu xây dựng mô hình thẩm định giá hàng loạt, tích hợp các biến số quan trọng do tác giả Nguyễn Thị Mỹ Linh đề xuất Nghiên cứu này góp phần nâng cao độ chính xác và hiệu quả của quá trình định giá trong các lĩnh vực liên quan Các mô hình thẩm định giá hàng loạt giúp tối ưu hóa thời gian và nguồn lực, đồng thời cải thiện độ tin cậy của kết quả đánh giá tài sản Những phát hiện từ nghiên cứu này phù hợp với xu hướng phát triển của nền kinh tế số và quản lý tài sản hiện đại.
Nghiên cứu của Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch (2013) đã phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh, bao gồm cả các biến như cấp hẻm, hình dáng thửa đất và loại đường giao thông Kết quả cho thấy, đối với đất mặt tiền, giá đất chịu tác động chủ yếu từ hình dáng lô đất, khoảng cách đến trung tâm thành phố, lộ giới, loại hình sử dụng và môi trường sinh thái, trong đó biến loại hình sử dụng đất ảnh hưởng mạnh nhất Trong khi đó, đối với đất trong hẻm, các yếu tố ảnh hưởng bao gồm an ninh, cấp hẻm, khoảng cách đến trung tâm thành phố, kết cấu, loại hình sử dụng, và vị trí hẻm, với biến khoảng cách đến trung tâm thành phố tác động mạnh nhất Nghiên cứu sử dụng 600 mẫu BĐS gồm 318 mẫu mặt tiền và 282 mẫu hẻm để đưa ra các kết luận này.
Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Hồng Dương (2015) đã xây dựng mô hình thẩm định giá hàng loạt cho quận Gò Vấp, TP.HCM, dựa trên dữ liệu gồm 380 bất động sản nhà phố trên hơn 60 tuyến đường, trong đó có 140 bất động sản mặt tiền và 240 trong hẻm Nghiên cứu cho thấy các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm an ninh, lộ giới, lợi thế kinh doanh, khoảng cách mặt tiền (đối với đất trong hẻm), trục giao thông, trình độ dân trí và vị trí trung tâm Trong đó, lợi thế kinh doanh có tác động mạnh nhất đến giá đất, còn lộ giới là yếu tố ít ảnh hưởng nhất.
Xây dựng mô hình thẩm định giá hàng loạt trên địa bàn quận Bình Thạnh
Dựa trên lý thuyết thẩm định giá hàng loạt được công nhận toàn cầu, tác giả tham khảo và kế thừa các kết quả nghiên cứu quốc tế cũng như trong nước về vấn đề này Từ đó, tác giả xây dựng mô hình hồi quy nhằm thẩm định giá đất hàng loạt tại quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh Mô hình giúp định hướng chính xác và hiệu quả trong việc đánh giá giá trị đất đai trong khu vực Phương pháp này góp phần nâng cao năng lực quản lý và ra quyết định của chính quyền địa phương trong lĩnh vực bất động sản.
Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng dựa trên nguồn dữ liệu sơ cấp để đảm bảo tính chính xác và thực tiễn của nghiên cứu Để xây dựng mô hình hồi quy, tác giả áp dụng phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) nhằm tối ưu độ phù hợp của mô hình Quá trình kiểm định và khắc phục các vấn đề của mô hình được thực hiện bằng phần mềm Eviews 6 để đảm bảo độ tin cậy và chính xác của kết quả phân tích.
Dựa trên cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu thực nghiệm, tác giả đề xuất khung phân tích như sau:
3.2.2 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận
Dựa trên cơ sở tham khảo các đề tài nghiên cứu trước đây và kết quả thống kê kinh nghiệm trong quá trình thực hiện công tác thẩm định giá, cũng như nghiên cứu riêng của tác giả, đề tài đã đề xuất ba nhóm yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở Các yếu tố này bao gồm các yếu tố về vị trí, đặc điểm khu vực và các yếu tố liên quan đến quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật Việc xác định rõ các nhóm yếu tố này giúp nâng cao độ chính xác trong dự báo và đánh giá giá đất ở, góp phần hỗ trợ các quyết định đầu tư và chính sách phát triển bền vững.
1 Nhóm yếu tố pháp lý: Khu đất có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; quy hoạch sử dụng đất tối ưu; khu đất phù hợp quy hoạch; dễ xin giấy phép xây dựng sẽ có giá trị cao hơn đối với các khu đất khác Bên cạnh đó, các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với khu đất, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất cũng ảnh hưởng đến giá trị khu đất
Các lý nghiên cứu thực nghiệm về thẩm định giá hàng loạt
Các mô hình lý thuyết về thẩm định giá hàng loạt
Nghiên cứu, phân tích thị trường bất động sản quận Bình Thạnh
Các yếu tố tác động đến giá đất ở
Xây dựng mô hình hồi quy thẩm định giá hàng loạt là bước quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai Ứng dụng kết quả của mô hình này giúp đưa ra các ước lượng chính xác, hỗ trợ quản lý đất đai một cách khách quan và minh bạch hơn Việc ước lượng mô hình thẩm định giá hàng loạt đóng vai trò then chốt trong việc định giá đất nhanh chóng và tin cậy, từ đó nâng cao chất lượng công tác đánh giá và quản lý đất đai của nhà nước.
2 Nhóm yếu tố vị trí lô đất: gồm các yếu tố như vị trí, môi trường sống, an ninh, lợi thế kinh doanh a) Vị trí: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí khu đất mang lại càng cao thì giá trị của khu đất càng lớn Mỗi khu đất luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của khu đất Những khu đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí khu đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất Đặc biệt, khu đất tọa lạc tại vị trí mặt tiền luôn luôn có giá cao hơn các khu đất trong hẻm Đồng thời, giá của các khu đất hẻm thường tỷ lệ nghịch với chiều sâu so với mặt tiền đường và tỷ lệ thuận với độ rộng hẻm Theo quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019 quy định: Đối với 19 quận trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh thì áp dụng khung giá đất của đô thị đặc biệt theo quy định của Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất và vị trí được phân loại như sau:
Vị trí 1 dành cho những loại đất có mặt tiền đường, áp dụng cho các thửa đất hoặc khu đất có ít nhất một mặt tiếp xúc với đường theo quy định trong bảng giá đất.
Vị trí 2 áp dụng cho các thửa đất hoặc khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 5m trở lên Trong trường hợp này, hệ số tính diện tích được điều chỉnh còn 0,7 so với vị trí 1, giúp xác định giá trị phù hợp với đặc điểm tuyến đường tiếp xúc của khu đất.
Vị trí 3 áp dụng cho các thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm rộng từ 3 mét đến dưới 5 mét, và giá trị tính bằng 0,8 lần so với vị trí 2, giúp xác định chính xác mức độ thuận tiện trong quy hoạch đất đai.
Vị trí 4: Áp dụng với các thửa đất, khu đất có những vị trí còn lại thì tính bằng 0,8 của vị trí 3.
Khi các vị trí nêu trên có độ sâu tính từ mép trong lề đường của mặt tiền đường (theo bản đồ địa chính) từ 100m trở lên, giá đất sẽ giảm 10% so với giá trị ban đầu.
Việc xác định vị trí các thửa đất hoặc khu đất không có mặt tiền được thực hiện dựa trên chiều rộng nhỏ nhất của hẻm dẫn vào khu vực đó, nhằm đảm bảo xác định chính xác lối đi và vị trí đất phù hợp (xem hình 3.2).
Độ sâu của các vị trí không mặt tiền đường được xác định dựa trên khoảng cách di chuyển (đường bộ) từ mép trong của lề đường đến thửa đất hoặc khu đất, với chiều dài tính từ trung tâm của các hẻm đi vào Môi trường sống của khu đất đóng vai trò quan trọng, những khu vực có môi trường sinh thái tốt, không khí trong lành, yên tĩnh, gần công viên hoặc cây xanh, nguồn nước sạch và không bị ô nhiễm, ngập nước, gần sông sẽ có giá trị cao hơn so với các khu vực ô nhiễm, có khói bụi, tiếng ồn hoặc phức tạp về nhập nước Bên cạnh đó, an ninh khu vực cũng ảnh hưởng đáng kể, những khu đất nằm trong khu vực có trật tự an ninh tốt thường có giá trị cao hơn, đảm bảo sự an toàn và an tâm cho cư dân.
Khu vực có hệ thống an ninh tốt, không có tình trạng trộm cướp hay các tệ nạn xã hội, cùng với mật độ người dân trình độ học vấn cao, văn hóa và ý thức cộng đồng phát triển, thường có giá trị bất động sản cao hơn so với các khu vực mất an ninh hoặc có mức độ an ninh kém Người tiêu dùng và nhà đầu tư thường chuộng sự an toàn và chắc chắn, khiến các khu vực an ninh tốt trở thành lựa chọn ưu tiên Ngoài ra, khu đất còn có lợi thế kinh doanh nhờ khả năng mang lại thu nhập cao hơn từ hoạt động kinh doanh, giúp tăng giá trị của bất động sản Vị trí đắc địa của đường X (Vị trí 1) là một yếu tố then chốt góp phần nâng cao giá trị và tiềm năng phát triển của khu vực.
VÒ TRÍ 3 VÒ TRÍ 4 VÒ TRÍ 4
Hình 3.2: Xác định các vị trí
Nguồn: Diễn giải theo hướng dẫn cách xác định vị trí tại quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 Đ ƯỜNG Y
Khoảng cách 100m được tính từ A đến B
Hình 3.3: Trường hợp cách lề đường từ 100 m trở lên
Nguồn: Diễn giải theo hướng dẫn cách xác định độ sâu của các vị trí tại quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014
3 Nhóm yếu tố đặc điểm vật chất của lô đất: gồm các yếu tố như chiều dài, chiều rộng, diện tích, hình dáng lô đất a) Hình dáng lô đất: Khu đất thường có các dạng hình dáng như cân đối
Khu đất có hình dạng nở hậu thường có giá trị cao hơn so với những khu đất có hình dáng cân đối như vuông vức hay chữ L, tuy nhiên, hình dáng nở hậu cần phải còn ở mức độ cân đối để đảm bảo giá trị cao Kích thước của khu đất, thể hiện qua chiều rộng và chiều dài, cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.