PGS TS ĐỖ VĂN ĐẠI TẬP 2 LUẬT NGHĨA VỤ VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ VIỆT NAM Bản án và bình luận bản án (Sách chuyên khảo, xuất bản lần thứ ba) Bản án số 204, 205, 206, 207 và 208 XỬ LÝ ĐẶT CỌC KHI HỢ.3.Không tính lãi trên khoản tiền đặt cọc. Trong vụ việc thứ nhất được bình luận, Tòa án xác định vợ chồng ông Quang vì phạm hợp đồng đặt cọc cọc, trong vụ việc liên quan đến ông Sang, ông Sang là người nhận cọc và Tòa án xác định hợp đồng không được thực hiện là do người nhận cọc. Đối với “chế tài” cho người nhận đặt cọc. Tòa dân sự nếu “vợ chồng ông Quang phải chịu phạt cọc” và “buộc ông Sang phải chịu phạt cọc là có căn cứ”. Vậy, vợ chồng ông Quang, ông Sang phải chịu phạt cọc như thế nào?Bên nhận cọc có phải chịu lãi từ khoản tiền đã nhận không? Nói cách khác, lãi từ khoản tiền đã nhận có là một nội dung của phạt cọc không? Các vụ việc được bình luận không thực sự rõ về chủ đề này. Trong vụ việc liên quan đến ông Sang, bà Hồng đã giao tiền đặt cọc cho ông Sang là 2.000.000.000₫ và Tòa cấp phúc thẩm đã quyết định ông Sang “có trách nhiệm hoàn trả” cho phía bà Hồng “tiền đặt cọc và lãi suất”. Về hướng xử lý này, Tòa giám đốc thẩm đã xét rằng “Tòa án cấp phúc thẩm lại tính lãi đối với số tiền đặt cọc buộc bị đơn thanh toán cho nguyên đơn là không đúng pháp luật”. Như vậy, tính lãi trên khoản tiền đặt cọc không là giải pháp được pháp luật hiện hành cho phép.
Trang 1PGS.TS ĐỖ VĂN ĐẠI
TẬP 2
LUẬT NGHĨA VỤ VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA
VỤ VIỆT NAM Bản án và bình luận bản án
(Sách chuyên khảo, xuất bản lần thứ ba)
Trang 2Bản án số 204, 205, 206, 207 và 208:
XỬ LÝ ĐẶT CỌC KHI HỢP ĐỒNG KHÔNG ĐƯỢC GIAO KẾT, THỰC
HIỆN
Quyết định số 73/2013/DS-GĐT ngày 25-02-2013 của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao XÉT THẤY
Căn cứ tài liệu có trong hồ sơ, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm thấy: chịHuyền và vợ chồng ông Quang, bà Thạch ngày 13-6-2009 có ký hợp đồng đặtcọc để bảo đảm cho việc mua bán nhà đất tại số 8 Quang Trung với giá790.000.000đ, chị Huyền đặt cọc trước 30.000.000đ số tiền còn lại sẽ trả đủ vào
ngày 20-6-2009, nếu bên nào vi phạm hợp đồng thì bị phạt gấp 10 lần là
300.000.000đ Chị Huyền cho rằng sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảmcho việc mua bán nhà đất, ông Quang, bà Thạch lại thay đổi không muốn bánnhà nữa vì các con không đồng ý và muốn chị nhận lại tiền đặt cọc, nhưng chịkhông đồng ý Ngày 17, 18-6-2009 chị yêu cầu ông Quang, bà Thạch nhận tiềntrước thời hạn, nhưng vợ chồng ông Quang không nhận, nên chị có đơn gửi công
an xã giải quyết Ngày 20-6-2009, chị cùng 2 nhân chứng đem tiền sang nhà ôngQuang theo cam kết để giao tiền nhưng vợ chồng ông Quang không nhận tiền vàtrả lời không bán nữa, chị phải mang tiền về và cùng nhân chứng lập biên bản.Các nhân chứng đều xác nhận vấn đề chị Huyền đem tiền sang vào ngày 20 6-
2009 nhưng vợ chồng ông Quang không nhận, nên có đem tiền về
Ông Quang, bà Thạch thừa nhận có cam kết đặt cọc để bảo đảm cho việcmua bán nhà và có thừa nhận có nêu việc mời chị Huyền để nói việc các conkhông đồng ý bán nhà nhưng nhà đất là của ông bà, các con không có quyềnquyết định, ông bà vẫn bán nhà cho chị Huyền, nhưng chị Huyền không trả tiềnđúng hạn theo cam kết, bên chị Huyền đã vi phạm cam kết, nên chị Huyền phảichịu phạt vi phạm cam kết đặt cọc
Căn cứ tài liệu điều tra, thu thập có trong hồ sơ căn cứ xác định việc thựchiện cam kết đặt cọc do bên bán vi phạm là chính, bởi ông Quang thừa nhận, cáccon ông không đồng ý, khi biết bên bán không thực hiện cam kết đã có đơn gửiCông an thị xã Sơn Tây can thiệp ngày 19-6-2009; việc chị Huyền đem tiền sanggiao đúng hẹn theo cam kết là ngày 20-6-2009, có các nhân chứng đi cùng xácnhận Việc ông Quang bên mua nhà vi phạm cam kết là không có căn cứ
Do đó có cơ sở để xác định vợ chồng ông Quang vi phạm hợp đồng đặtcọc bán nhà và buộc vợ chồng ông Quang phải chịu phạt theo hợp đồng đặt cọc
đã ký kết mới đúng Nhưng Tòa án cấn phúc thẩm lại cho 2 bên đều có lỗi để sửa bản án sơ thầm là không có căn và không chính xác
Trang 3Do đó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghi bản án phúc thẩmyêu cầu xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm là có căn cứ đúngpháp luật
Vì các lẽ trên,
Căn cứ vào khoản 2 Điều 291; khoản 3 Điều 297; khoản 1 Điều 299 Bộ
luật tố tụng dân sự,
QUYẾT ĐỊNHChấp nhận Quyết định kháng nghị số 511/2012/KN-DS ngày 17-12-2012của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao
Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 361/2009/DS-PT ngày 30-12-2009 củaTòa án nhân dân thành phố Hà Nội
Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩmlại
-Bản án số 13/2006/DS-PT ngày 9-1-2006 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh
XÉT THẤY
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được kiểm tra tạiphiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhậnđịnh:
I Về hình thức: Đơn kháng cáo của ông Quân và bà Ngọc Thủy nộp trong
hạn luật định, nên được chấp nhận
II Về nội dung: Yêu cầu kháng cáo của ông Quân và bà Ngọc Thủy, Hội
đồng xét xử xét thấy:
Căn cứ giấy đặt cọc mua bán nhà ngày 16-8-2004, ông Quân, bà NgọcThủy bán căn nhà số 256 Nguyễn Ảnh Thủ cho ông Văn, bà Bích Thủy với giá1.040.000.000đ (Một tỷ không trăm bốn mươi triệu đồng) và đã nhận tiền cọc là140.000.000đ (Một trăm bốn mươi triệu đồng) Ngày 31-8-2004, hai bên làmbản cam kết xác nhận lại việc mua bán căn nhà nêu trên và ông Quân - bà NgọcThủy đã nhận tiền cọc 140.000.000đ (Một trăm bốn mươi triệu đồng), đồng thờicam kết trong thời gian làm thủ tục giấy tờ nếu ông Quân - bà Ngọc Thủy thayđổi hoặc bán nhà cho người khác thì phải bồi thường gấp đôi cọc và ông Văn -
bà Bích Thủy cũng cam kết khi có giấy hẹn ra công chứng ký tên lăn tay trướccông chứng, bên mua phải chấp hành đúng ngày, giờ và phải đưa đủ số tiền còn
Trang 4lại là 900.000.000đ (Chín trăm triệu đồng) cho bên bán trước công chứng Nếubên mua không chấp hành đúng thì hợp đồng mua bán sẽ bị hủy, bên mua sẽ bịmất cọc và chịu trách nhiệm trước pháp luật Ngày 01-9-2004, ông Quân - bàNgọc Thủy nhận thêm của ông Văn - bà Bích Thủy số tiền 40.000.000đ (Bốnmươi triệu đồng) và giao giấy chủ quyền nhà cho ông Văn - bà Bích Thủy giữlàm tin
Căn cứ biên nhận hồ sơ số 015889 của Phòng công chứng số 5 thì ngày trả
hồ sơ cũng là ngày hai bên lên ký tên hồ sơ mua bán nhà tại phòng công chứng
là ngày 09-9-2004, sáng từ 8 giờ đến 9 giờ; căn cứ biên bản hòa giải tại Ban ấpHậu Lân lúc 14 giờ ngày 09-9-2004 thì ông Văn - bà Bích Thủy đã không đếnphòng công chứng ký tên hồ sơ mua bán nhà với ông Quân - bà Ngọc Thủy với
lý do chưa đủ tiền giao và xin thêm 2 tuần đến ngày 13-9-2004, ông Văn - bàBích Thủy trả tiếp 700.000.000đ (Bảy trăm triệu đồng), nếu không thực hiệnđúng sẽ mất tiền đặt cọc trước và ông Văn - bà Bích Thủy cũng đã trả lại giấychủ quyền nhà trên cho ông Quân - bà Ngọc Thủy
Căn cứ biên bản ngày 04-10-2004 của Ủy ban nhân dân phường Trung MỹTây hòa giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa nguyên đơn ông Văn - bàBích Thủy, bị đơn ông Quân - bà Ngọc Thủy thì ông Văn - bà Bích Thủy đềutrình bày do ông, bà không đủ tiền giao nên xin gia hạn thêm nhưng bên bánkhông đồng ý Hiện nay gia đình đồng ý và có thiện chí mua bán nhà với bênbán và đồng ý bồi thường (chịu phí trễ hạn) cho bên bán là 10.000.000đ (Mườitriệu đồng) và tại biên bản hòa giải ngày 20-9-2004 tại Ủy ban nhân dân phườngTrung Mỹ Tây, bà Bích Thủy trình bày “muốn mua nhà thực sự nhưng vì số tiềnquá lớn lo chưa kịp để giao đủ tiền 700.000.000đ như bản cam kết ” Phía ôngQuân - bà Ngọc Thủy không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đông vì ông Văn - bàBích Thủy đã hai lần vi phạm hợp đồng, cam kết
Căn cứ xác nhận của Ủy ban nhân dân phường Trung Mỹ Tây tại Công
văn số 358/CV-TP ngày 23-6-2005 về việc trả lời xác minh của Tòa án nhân dân
quận 12 thì: “ngày 4-10-2004 các thành viên tổ hòa giải không thấy ông Văn - bàBích Thủy đưa tiền ra để tổ hòa giải chứng kiến trực tiếp Bà Bích Thủy trìnhbày nếu bà Ngọc Thủy tiếp tục thực hiện hợp đồng thì sẽ đem tiền đến Ủy bannhân dân phường Trung Mỹ Tây để giao nhưng bà Ngọc Thủy không đồng ý”.Như vậy, lời khai của ông Văn - bà Bích Thủy cho rằng ngày 04-10-2004, in bà
có đem đủ tiền đến Ủy ban nhân dân để chống mua theo giá có nhưng bên bánthay đổi lên 1.400.000.000đ nên ông bà không mua là không có căn cứ chấpnhận
Xét từ những chứng cứ nêu trên và căn cứ Điều 363 Bộ luật dân sự vàđiểm a khoản 1 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16 4-2003 củaHội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật
Trang 5trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, Hộiđồng xét xử có đủ cơ sở để xác định số tiền ông Văn - bà Bích Thủy đặt cọc muabán căn nhà số 256 Nguyễn Ảnh Thủ là 140.000.000đ và ông Văn - bà BíchThủy đã vi phạm hợp đồng, do đó ông Văn - bà Bích Thủy phải bị mất số tiềnđặt cọc nêu trên theo cam kết của hai bên và phù hợp với quy định của pháp luật,
do đó yêu cầu kháng cáo của ông Quân - bà Ngọc Thủy và đề nghị của luật sư là
có căn cứ chấp nhận
Về phía bà Bích Thủy - ông Văn và người bảo vệ quyền và lợi ích hợppháp cho bà Bích Thủy cho rằng ông Quân - bà Ngọc Thủy đã vi phạm hợpđồng, tăng giá bán 1.400.000.000đ và các biên bản hòa giải của ban ấp, Ủy bannhân dân xã Bà Điểm không thể hiện đúng nội dung làm việc giữa các đương sự
là không có căn cứ pháp lý nên không thể chấp nhận
Án sơ thẩm kết luận ông Quân - bà Ngọc Thủy từ chối việc giao kết, thựchiện hợp đồng, nên phải bồi thường cho ông Văn - bà Bích Thủy gấp hai lần tiềncọc bằng 280.000.000đ (Hai trăm tám mươi triệu đồng) là không phù hợp vớinhững chứng cứ có trong hồ sơ đã được viện dẫn trên Do đó, nên sửa án sơthẩm phần này
Về án phí ( )
Các quyết định khác của án sơ thẩm, các đương sự không có kháng cáo,Viện kiểm sát nhân dân không có kháng nghị nên đã phát sinh hiệu lực phápluật
Bởi các lẽ trên,
QUYẾT ĐỊNH
Căn cứ khoản 3 Điều 128; khoản 1 Điều 131; khoản 2 Điều 132; khoản 2Điều 275 và khoản 1 Điều 276 của Bộ luật tố tụng dân sự, có hiệu lực từ ngày 1-1-2005; Căn cứ Điều 363 Bộ luật dân sự, có hiệu lực từ ngày 1-7-1996;
Căn cứ điểm a, d khoản 2 Điều 7 và khoản 1 Điều 11 Nghị định số 70/CPngày 12/6/1997 của Chính phủ quy định về án phí, lệ phí Tòa án;
Căn cứ Thông tư liên tịch số 01/TTLT ngày 19-6-1997 của Tòa án nhândân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính hướngdẫn việc xét xử và thi hành án về tài sản
I Về hình thức: Chấp nhận đơn kháng cáo hợp lệ của ông Quân và bà
Ngọc Thủy
II Về nội dung: Sửa một phần án sơ thẩm
1 Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Quân và bà Ngọc Thủy
2 Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Bích Thủy và ông Văn:
- Ông Quân và bà Ngọc Thủy có trách nhiệm hoàn trả cho ông Văn và
Trang 6bà Bích Thủy số tiền là 40.000.000đ (Bốn mươi triệu) đồng ngay saukhi bản án có hiệu lực pháp luật và thi hành án tại cơ quan thi hành ándân sự Quận 12.
- Kể từ ngày ông Văn và bà Bích Thủy có đơn yêu cầu thi hành án, nếuông Quân và bà Ngọc Thủy không hoàn trả số tiền nêu trên, thì hằngtháng ông Quân và bà Ngọc Thủy còn phải trả thêm cho ông Văn và bàBích Thủy tiền lãi theo mức lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhànước quy định tương ứng với thời gian chưa thi hành án
- Không chấp nhận yêu cầu của bà Bích Thủy và ông Văn đòi ông Quân
và bà Ngọc Thủy trả tiền cọc và bồi thường gấp đôi tiền cọc mua báncăn nhà số 265 Nguyễn Ảnh Thủ là 280.000.000đ (Hai trăm tám mươitriệu) đồng
- Tiếp tục duy trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số58/QĐTA ngày 23-12-2004 của Tòa án nhân dân Quận 12 cho đến khithi hành xong bản án này
-Quyết định số 516/2010/DS-GĐT ngày 19/08/2010 của Tòa dân sự
Tòa án nhân dân tối cao.
XÉT THẤYCăn cứ “Giấy sang nhượng đất” đề ngày 24-5-2004 tức ngày 6-4-2004(âm lịch) và giấy đề ngày 16-4-2004 (âm lịch) cùng có nội dung ôngNại chuyển nhượng cho ông Phương lô đất chiều ngang mặt đường số
4 là 10m, chiều sâu 40m với giá 105.000.000đ, ông Phương đặt cọc sốtiền là 5.000.000đ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khôngchỉ rõ địa chỉ lô đất hoặc thửa đất mang số nào, thuộc tờ bản đồ nào,chỉ ghi chung chung “đông, tây, nam, bắc đúng
ghỉ chung chung “đông, tây, nam, bắc đúng theo bản đồ địa chính xãcấp, cho phép được chuyển nhượng", nhưng lại không có trích lục bản
đồ thửa đất (lô đất) kèm theo; không xác định đất trên đã được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa và người có nghĩa vụ hoàn tấtthủ tục chuyển nhượng Do đó, việc thỏa thuận tại hợp đồng của cácđương sự không cụ thể, rõ ràng nên hợp đồng không thực hiện được là
do lỗi của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng Tòa áncấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất nói trên vô hiệu là có căn cứ
Trang 7Theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngăy
16-4-2003 của Hội đồng Thẩm phân Tòa ân nhđn dđn tối cao, trong trườnghợp câc bín cùng có lỗi lăm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất vô hiệu thì không âp dụng phạt cọc, bín nhận đặt cọc trả lạităi sản cho bín đặt cọc Tòa ân cấp sơ thẩm xâc định ông Nại có lỗilăm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, buộcông Nại trả lại ông Phương 5.000.000 tiền cọc vă 5.000.000₫ tiền phạtcọc lă không đúng, còn Tòa ân cấp phúc thẩm buộc ông Nại trả lại ôngPhương 5.000.000₫ tiền cọc vă bồi thường 1/2 giâ trị tiền cọc(2.500.000đ) cũng lă không dùng
Về tố tụng: Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều ghi ông Nại vẵng Phương thay mặt vợ, nín cần phải đưa vợ ông Nại vă vợ ôngPhương tham gia tố tụng với tư câch người có quyền lợi, nghĩa vụ liínquan; trong trường hợp đất chuyển nhượng lă của hộ gia đình ông Nạithì còn phải đưa câc thănh viín hộ gia đình ông Nại tham gia tố tụngvới tó tư câch người có quyền lợi, nghĩa vụ liín quan
Vì câc lẽ trín vă căn cứ văo khoản 2 Điều 291, khoản 1 Điều 296,khoản 3 Điều 297 vă Điều 299 của Bộ luật tố tụng dđn sự,
lă ông Nai
Giao hồ sơ vụ ân cho Tòa ân nhđn dđn huyện Hoăi Nhơn, tỉnh BìnhĐịnh xĩt xử sơ thẩm lại theo quy định của phâp luật
Trang 8-Quyết định số 248/2017/DS-GĐT ngày 29-3-2011 của Tòa dân sự
Tòa án nhân dân tối cao
XÉT THẤY
Bà Nhan thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Thuyền 3.131m đất thuộccác thừa 222, 223, 224 tờ bản đồ số 6 với giá 4.695.000.000đ Đế bảođảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtnày, ông Thuyền đã đặt cọc cho bà Nhan 1.195.000.000₫ Trong khicác bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyđịnh thì ngày 08-9-2008 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cóquyết định thu hồi đất để xây dựng khu tái định cư (trong đó có phầnđất bà Nhan chuyển nhượng cho ông Thuyên) Tại đơn khởi kiện, ôngThuyền yêu cầu Tòa án nhân dân huyện hủy hợp đồng đặt cọc mua đấtgiữa ông và bà Nhan
Như vậy, các bên mới chỉ ký hợp đồng đặt cọc, chưa ký hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên mua đã yêu cầu hủy hợpđồng đặt cọc Do vậy, quan hệ pháp luật đang tranh chấp là tranh chấphợp đồng đặt cọc Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm xác địnhquan hệ pháp luật là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyển sửdụng đất là không đúng
Theo Điều II, mục 2 thỏa thuận đặt cọc thì “sau khi hoàn tất thủ tụchợp đồng chuyển nhượng tại xã thì bên B (bên mua) trả tiếp số tiền chobên A (bên bản) là 3.500.000₫ trên tổng giá trị chuyển nhượng" TạiĐiều III quy định thủ tục chuyển quyển sử dụng đất do bên A (bên bản)chịu trách nhiệm Trong trường hợp này Tòa án các cấp cần yêu cầuđương sự xuất trình các chứng cứ là việc thỏa thuận giữa hai bên vềviệc san lấp mặt bằng, diễn biến của việc thực hiện hợp đồng giữa haibên và các chứng cứ khác được lưu giữ tại cơ quan nhà nước có thẩmquyền Trong trường hợp các đương sự không thể xuất trình được cácchứng củ này thì hướng dẫn cho họ yêu cầu Tòa án thu thập để làm căn
cứ giải quyết vụ án
Trang 9Trên thực tế giữa hai bên chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử đất theo quy định thì ngày 8-9-2008 Ủy ban nhân dân Thành phố HồChí Minh có quyết định thu hồi đất để xây dựng khu tái định cư, trong
đó có diện tích đất mà bà Nhan chuyển nhượng cho ông Thuyên
Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Thuyền
và bà Nhan không thể thực hiện được Như vậy, việc các bên không kýkết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do trở ngạikhách quan Trong trường hợp này, theo hướng dẫn tại điểm d, phần 1mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 của Hội đồngThẩm phán Tòa án phúc thẩm xác định lỗi không tiếp tục thực hiện hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn do ông Thuyền vàbác yêu cầu đ lại số tiền đặt cọc của nguyên đơn khi chưa xác minh,điều tra về thỏa thuận của các bên trước và sau khi ký kết thỏa thuậnđặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chưa đủ căn cứ
Vì vậy, kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao là
có căn cứ chấp nhận Bởi các lẽ trên, căn cứ vào khoản 2 Điều 291,khoản 3 Điều 297, Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự,
QUYẾT ĐỊNH
Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 15/2010/DS-PT ngày 6-9-2010 củaTòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và hủy Bản án dân sự sơthẩm số 25/2009/DS-ST ngày 28-8-2009 của Tòa án nhân dân huyệnNhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là ông Thuyền với bị đơn
là bà Nhan; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Vân, ôngThảo Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Nhà Bè, Thành phố
Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật
-Bản án số 197/2011/DS-PT ngày 5-8-2011 của Tòa án nhân dân
tỉnh Long An XÉT THẤY
Trang 10Đơn kháng cáo của ông Liêm nằm trong hạn luật định và đúng thủ tụcnên được xem xét lại theo trình tự phúc thẩm Sau khi kháng cáo và tạiphiên tòa phúc thẩm các đương sự không thỏa thuận được với nhau, bà
Bé Tám vẫn giữ yêu cầu khởi kiện, ông Liêm thay đổi yêu cầu khángcáo, ông không đồng ý trả cho bà Tân 125.000.000₫ tiền đặt cọc và125.000.000₫ phạt cọc như án sơ thẩm đã xử vì ông không có lỗi.Theo đơn kháng cáo và lời trình bày trước tòa ông Liêm cho rằng do bàTâm không giao đủ tiền cho ông nên ông không có tiền chuộc giấychứng nhận quyền sử dụng đất về để làm thủ tục chuyên nhưng cho bàTâm
Bà Tám không đồng ý với yêu cầu của ông Liêm vì lúc đặt cọc sai bên
đã thỏa thuận khi làm hợp đồng ra công chứng bà mới giao đủ tiền choông Liêm, ông Liêm đã hẹn nhiều lần nhưng vẫn không làm thủ tụcchuyển nhượng cho nên bà mới không đồng ý giao đủ tiền
Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đượcthẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa phúcthẩm, sau khi thảo luận và nghị án Hội đồng xét xử nhận định:
Ông Liêm kháng cáo không đồng ý trả lại tiền đặt cọc và chịu phạt cọccho bà Tám do ông không có lỗi Bà Tám không đồng ý và cho rằngông Liêm là người vi phạm hợp đồng nên phải trả lại tiền đặt cọc vàchịu phạt cọc theo thỏa thuận
Thấy rằng vào ngày 30-7-2010 bà Tâm cùng ông Liêm, bà Phụng cólập giấy đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo thỏa thuậnthì Bà Tám đặt cọc trước 150.000.000₫ trên giá trị chuyển nhượng là600.000.000đ, sẽ thanh toán đầy đủ sau khi ra Công chứng Nhà nước
và hai tháng sau 30-9-2010 sẽ hoàn tất tiền chuyển nhượng bên bán cónghĩa vụ cung cấp đầy đủ giấy tờ để chuyển nhượng Do đó, việc ôngLiêm cho rằng do bà Tám không trả đủ tiền cho ông nên ông khônglàm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Tám, từ đó xácđịnh bà Tám là người vi phạm hợp đồng nên không đồng ý trả lại tiềnđặt cọc cho bà Tâm là không có căn cứ
Tại phiên tòa phúc thẩm ông cũng thừa nhận hiện nay giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất của ông vẫn còn đang thể chấp Tuy nhiên về phía
bà Tám cũng là người có lỗi vì bà xác nhận khi tiến hành thỏa thuậnđặt tiền cọc cho ông Liêm, bà Phụng để chuyển quyền sử dụng đất bàcũng biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Liêm đang thểchấp cho người khác Tuy nhiên bà Tám cũng có thiện chí chuyển
Trang 11nhượng đất nên bà đã giao thêm cho ông Liêm 200.000.000đ để chuộcgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất về nhưng ông Liêm, bà Phụng vẫnkhông làm thủ tục chuyển nhượng cho bà nên việc bà Tám yêu cầu ôngLiêm, bà Phụng phải hoàn trả lại cho bà số tiền đặt cọc là có căn cứ Vềviệc phạt cọc: do bà Tám cũng có một phần lỗi nhưng bản án sơ thẩmlại buộc ông Liêm, bà Phụng phải chịu toàn bộ số tiền phạt cọc là chưathỏa đáng mà nghĩ nên buộc bà Tám chịu một phần thiệt hại tương ứngvới phần lỗi của mình, cụ thể bà Tâm chịu 1/3, ông Liêm, bà Phụngchịu 2/3 Kháng cáo của ông Liêm là có cơ sở để xem xét chấp nhậnmột phần, cải sửa bản án sơ thẩm.
Về việc bà Thanh cho rằng trong số 150.000.000₫ tiền bà Tám đặt cọccho ông Liêm, bà có giữ giùm ông Liêm 100.000.000đ và hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và bà Tám đã thực hiệnxong nhưng do bà Tám trả tiền chậm cho bả và do vàng lên giá nên bàgiữ luôn 100.000.000₫ của ông Liêm Xét giữa bà Tám và bà Thanh,cũng như giữa bà Thanh và ông Liêm không có tranh chấp gì với nhau,cấp sơ thẩm không giải quyết do đó cấp phúc thẩm không xem xét Khinào các đương sự có tranh chấp thì khởi kiện bằng vụ kiện khác
Các khoản khác không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực thi hành.Ông Liêm không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm
Vì các lẽ trên; Áp dụng khoản 2 Điều 275, Điều 276 Bộ luật tố tụngdân sự,
QUYẾT ĐỊNH
Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của ông Liêm: Cải sửa bản ándân sự sơ thẩm số 31/2011/DS-ST ngày 19-5-2011 của Tòa án nhândân huyện Cần Giuộc
- Căn cứ vào Điều 131 Bộ luật tố tụng dân sự
- Căn cứ vào các Điều 134, 358, 689, 697 Bộ luật dân sự
- Buộc ông Liêm và bà Phụng phải liên đới hoàn trả cho bà Tám số tiềncọc đã nhận 125.000.000đ và tiền bồi thường do nhạt cọc cho bà Tâm
là 83 333.000₫ Tổng cộng 208 333.000₫
Trang 12Bác yêu cầu của bà Tám về việc buộc ông Liêm, bà Phụng bồi thường41.667.000₫ phạt cọc.
BÌNH LUẬN
1 Dẫn nhập Đặt cọc sinh ra là để bảo đảm việc “giao kết hoặc thực
hiện hợp đồng” Từ các quy định của Bộ luật dân sự về đặt cọc, Nghịquyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 của Hội đồng Thẩm phánTòa án nhân dân tối cao1 đưa ra các trường hợp có thể của đặt cọc là
“đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng”, “đặt cọc chỉ đểbảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việcgiao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng”.Trường hợp “đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng" rấthiếm xảy ra
Đối với các vụ việc được bình luận, hợp đồng (được bảo đảm bằng đặtcọc) không được giao kết, thực hiện và câu hỏi đặt ra là phải xử lý tàisản đặt cọc như thế nào? Bộ luật dân sự năm 1995 (Điều 363), Bộ luậtdân sự năm 2005 (Điều 358) cũng như Bộ luật dân sự năm 2015 (Điều328) quy định “nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợpđồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhậnđặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả chobên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tàisản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác2
sung trường hợp xử lý tài sản đặt cọc không được Bộ luật dân sự quyđịnh rõ
Trên cơ sở các quy định vừa nêu, chúng ta có thể chia việc xử lý tài sảnđặt cọc thành các trường hợp như trình bày ở phần sau
* Hợp đồng không được giao kết, thực hiện do bên nhận đặt cọc
2 Căn cứ để “phạt” bên nhận đặt cọc Theo Bộ luật dân sự, “nếu
bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thìphải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đươnggiá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Ở đây, tiêuchí để “phạt” bên nhận đặt cọc là do bên này “từ chối việc giao kết,
1 Nghị quyết này có quy định về đặt cọc và các quy định này được xây dựng trên cơ sở Bộ luật dân sự năm 1995.
Bộ luật dân sự năm 2005 đã thay thế các quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 nhưng các quy định của hai Bộ luật dân sự về đặt cọc không có sự thay đổi nên hướng giải quyết trong Nghị quyết vẫn còn giá trị khi áp dụng
Bộ luật dân sự năm 2005 Hướng tương tự vẫn được duy trì khi áp dụng Bộ luật dân sự năm 2015 vì Bộ luật dân
sự năm 2015 không có thay đổi về nội dung liên quan đến đặt cọc.
2 Quy định này đã tồn tại trong khoản 2 Điều 42 Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, theo đó “nếu bên đặt cọc
từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng, thì số tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng, thì phải trả cho bên đặt cọc một số tiền gấp đôi số tiền đặt cọc, nếu các bên không có thỏa thuận khác.