Báo cáo thực tập tổng hợp hoàn thiện quy trình định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá thế kỷ

PHẦN I LỜI MỞ ĐẦU Đề án môn học GVHD ThS Nguyễn Thắng Trung PAGE 2 Đề án môn học GVHD ThS Nguyễn Thắng Trung MỤC LỤC 1PHẦN I LỜI MỞ ĐẦU 3PHẦN II NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 3CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GI[.]

MỤC LỤC

PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU 1

PHẦN II :NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 3

CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3

1 Tổng quan về bất động sản : 3

1.1.Khái niệm về bất động sản 3

1.2 Đặc điểm của bất động sản: 3

1.3 Phân loại bất động sản: 4

2.Tổng quan về định giá 4 2.1.Các quan điểm về định giá bất động sản 4

2.2.Các quy định của nhà nước về hoạt động định giá bất động sản: 5

2.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản: 7

2.4 Sự cần thiết của định giá bất động sản 9

2.5.Các căn cứ định giá bất động sản: 9

2.6.Các nguyên tắc định giá bất động sản: 10

3 Quy trình định giá: 10 3.1.Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản: 11

3.2.Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin bất động sản 11

3.3 Phân tích thông tin về bất động sản 12

3.4 Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản 13

3.5 Xác định giá bất động sản: 13

3.6 Lập hồ sơ và chứng thư định giá 14

4.Các phương pháp định giá 14 4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp: 14

4.2 Phương pháp chi phí: 18

4.3 Phương pháp vốn hoá 21

4.4.Phương pháp thặng dư: 23

4.5 Phương pháp lợi nhuận: 25

CHƯƠNG II: HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN 27 THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ 27

1 Quy trình định giá tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ 27

2 Hạn chế: 30

PHẦN III: KẾT LUẬN: 31

TÀI LIỆU THAM KHẢO 36

SV: Vũ Thị Minh Thuyết

Lớp: BĐS 50B

PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU

Trong những năm gần đây, nền kinh tế thế giới đang có những bước tiếnmới Cùng với sự đổi mới đó, kinh tế Việt Nam cũng thực sự phát triển và ngàycàng vững mạnh Đặc biệt, chúng ta phải kể đến đó là khi Việt Nam gia nhập tổchức thương mại thế giới WTO Sự hội nhập mạnh mẽ vào nền kinh tế thế giới

đã giúp cho nước ta có những chuyển biến tích cực phù hợp với quá trình vậnđộng chung của toàn cầu Cùng với xu thế phát triển kinh tế, thì thị trường bấtđộng sản luôn là vấn đề nóng Nhu cầu về vốn để sử dụng cho việc kinh doanh,đầu tư bất động sản… của các cá nhân, tổ chức doanh nghiệp ngày càng gia tăng.Kéo theo sự phát triển của các ngân hàng và nghiệp vụ tín dụng, có thể kể đếnnghiệp vụ định giá bất động sản Tuy định giá bất động sản còn là một ngànhnghề mới mẻ cả về lý thuyết lẫn thực tiễn song đã sớm khẳng định vai trò hết sứcquan trọng của mình đối với thị trường bất động sản, tài chính nói riêng cũng nhưnền kinh tế nói chung Đây chính là khâu rất quan trọng để hỗ trợ nghiệp vụ tíndụng trong các Ngân hàng Ngoài ra, hoạt động định giá bất động sản là dịch vụnòng cốt hỗ trợ tất cả các dịch vụ khác như tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáobất động sản phát triển

Hiện nay ở nước ta, nghiệp vụ định giá chưa được kiểm soát chặt chẽ, các tổchức được hình thành một cách tự phát, chưa có tính chuyên nghiệp cao, trình độchuyên môn của các nhân viên định giá còn kém, chưa được đào tạo bài bản Do

đó nguồn thông tin về bất động sản cũng thiếu chính xác nên kết quả định giáchưa sát với thực tế Các văn bản pháp luật còn chưa đầy đủ, thống nhất, phải sửađổi thường xuyên Tất cả những điều đó dẫn đến chất lượng định giá chưa cao.Đây luôn là vấn đề được nhiều người quan tâm

Trong quá trình học tập, em đã nhận thấy được tầm quan trọng của hoạt

động định giá Chính vì vậy em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện quy trình định giá

bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ” để viết đề án của mình

nhằm hoàn thiện hơn quy trình, chất lượng định giá ở Việt Nam

2 Mục tiêu nghiên cứu đề án:

Về mặt lý thuyết, làm rõ cơ sở lý luận của định giá: khái quát về định nghĩa,đặc điểm về bất động sản, định giá bất động sản Trên cơ cở đó, nghiên cứu kỹhơn quy trình định giá bất động sản, so sánh sự khác nhau giữa quy trình định giátrên lý thuyết với quy trình định giá trên thực tế tại công ty cổ phần thẩm định giáThế Kỷ Từ đó, em có đề xuất những giải pháp để hoàn thiện quy trình định giábất động sản

3.Phương pháp nghiên cứu :

Đề án sử dụng kết hợp các phương pháp như : Phương pháp phân tích,phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh…

4 Kết cấu nội dung đề án :

Đề án gồm 2 chương :

* Chương 1 : Cơ sở lý luận của định giá bất động sản

* Chương 2 : Hoạt động định giá bất động sản tại công tythẩm định giá Thể Kỷ

Em rất mong sự góp ý của các thầy, cô giáo trong khoa để bài viết của

em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn thạc sĩ Nguyễn Thắng Trung đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo để giúp em hoàn thiện tốt đề án này

PHẦN II :NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1 Tổng quan về bất động sản :

1.1.Khái niệm về bất động sản

Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: “ Bất động sản là các

tài sản không thể di dời được” Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với tài sản khác là chúng không thể di dời được Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai

là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi di chuyển sẽ bị hư hại ( tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép…

Khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng phápluật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốcgia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trongpháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định

cụ thể danh mục các tài sản này

1.2 Đặc điểm của bất động sản:

Thứ nhất, bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địađiểm và không có khả năng di dời được

Thứ hai, bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền

Thứ ba, hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm

Thứ tư, hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm

lý xã hôi

Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau

Thứ sáu, hàng hoá bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị

- Thứ hai là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể:+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầucống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó:máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của côngtrình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trịtheo các tiêu chuẩn đo lường nhất định

- Thứ ba là các tài sản khác gắn liền với đất đai:

+Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;

+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao…

+Một số công trình khai thác hầm mỏ

+Các tài sản khác do pháp luật quy định

2.Tổng quan về định giá

2.1.Các quan điểm về định giá bất động sản

Khái niệm định giá:

Theo giáo sư W.Seabrooke- Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh:

“Định giá là ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định”

Theo từ điển Oxford: “Định giá tài sản là sự ước lượng của các quyền sở

hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường , tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”

Khái niệm về định giá bất động sản :

Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản

Australia (AVO): “Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bất

động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị bất động sản đó Do đó, định giá giá trị của bất động sản là

áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu nhập và được phân tích chúng, sau đó so sánh với các tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”.

Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế và

giám đốc công ty định giá tài sản Singapo: Định giá giá trị bất động sản là một

nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích

cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế

2.2.Các quy định của nhà nước về hoạt động định giá bất động sản:

Quy định của Nhà nước về hoạt động định giá được thể hiện trong Luật kinhdoanh bất động sản ngày 29/06/2006 Tại mục định giá bất động sản có các quyđịnh về nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản; chứng thư định giá bất độngsản; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản Cụ thể như sau:

 Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản (điều 51)

Tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải thànhlập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theoquy định pháp luật

Việc định giá bất động sản phải dựa trên những tiêu chuẩn kỹ thuật, tínhchất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểmđịnh giá

Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủtheo pháp luật

 Chứng thư định giá bất động sản (điều 52)

Chứng thư đinh giá bao gồm những nội dung sau đây:

+ Bất động sản được định giá;

+ Vị trí, quy mô của bất động sản;

+ Tính chất và thực trạng của bất động sản được định giá;

Chứng thư định giá bất động sản là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán

và quyết định mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản Chứng thư định giá bất động sản được thành lập thành ba bản, có giá trịpháp lý như nhau, hai bản giao cho khách hàng, một bản lưu tại tổ chức, cá nhânđịnh giá bất động sản

 Quyền của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản (điều 53):

Thực hiện dịch vụ định giá theo quy định của Luật này và các quy địnhkhác của pháp luật khác có liên quan

Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất độngsản làm cơ sở cho việc định giá

Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản

Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thoả thuận hợp đồng

Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiên việc định giá bất động sảntrong phạm vi hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng nhưng phải chịutrách nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá

Đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng định giá bất động sản khikhách hàng vi phạm điều kiện Điều kiện này do hai bên thoả thuận trong hợpđồng hoặc theo quy định của pháp luật

Các quyền khác theo quy định của pháp luật

 Nghĩa vụ của tố chức, cá nhân định giá bất động sản (điều 54):

Thực hiện thoả thuận theo hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng.Giao chứng thư định giá bất động sản cho khách hàng và chịu trách nhiệm vềchứng thư đó

Mua bán bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản

Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật, chịu sự thanh tra,kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá bất động sản

Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định phápluật

Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

2.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản:

Có ba nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá trị BĐS, cụ thể là:

 Nhóm yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:

Các yếu tố tự nhiên:

* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng caothì giá trị của BĐS càng lớn

* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước vàdiện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân

* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yêntĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở nhữngvùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắcnghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

Các yếu tố kinh tế:

* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐSmang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo rathu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điềuhoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượngcàng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

Các yếu tố liên quan đến thị trường:

* Tính hữu dụng của BĐS;

* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường

 Nhóm yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:

*Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sửdụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tìnhtrạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữunhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung

 Nhóm yếu tố chung bên ngoài:

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:Tình hình cung cầu trong khu vực, mức

độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập bình quân hành năm của người dântrong vùng so với các vùng khác, tỷ lệ thuế và mức thuế suất, mức độ lạm phátchung…

Các yếu tố xã hội: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề

an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS

2.4 Sự cần thiết của định giá bất động sản

- Hoạt động định giá bất động sản sẽ số lượng giao dịch BĐS diễn ra trên

thị trường được dễ dàng và phổ biến hơn Từ hoạt động thẩm định giá sẽ giúpđảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường

- Định giá giá đất có tác dụng làm công khai minh bạch về giá đất, đảm bảo

thông tin đến với người có nhu cầu là chính xác và khách quan

- Thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằngviệc bảo đảm các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, ổn định dưới cáchình thức thuế, lệ phí mà người sở hữu, chuyển nhượng đất và BĐS phải nộptheo quy định của pháp luật

- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính sáchcủa Nhà nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu

cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân… ảnhhưởng đến giá trị BĐS.

- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khuvực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bảnthân BĐS với quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của BĐS xung quanhlàm tăng giá trị của BĐS cần định giá

- Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp củatừng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS

- Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong việc

sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung vàcầu trong thị trường

- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐSđược xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nómang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐSmang lại khi định giá

2.6.Các nguyên tắc định giá bất động sản:

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Nguyên tắc cung - cầu

- Nguyên tắc thay đổi

Quá trình định giá bắt đầu từ khi người định giá xác định vấn đề định giá vàkết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng Một bất động sản là duynhất nhưng lại có nhiều loại giá trị khác nhau Nhiệm vụ chung của định giá làthực hiện các ước lượng giá trị thị trường của bất động sản Quá trình định giábao gồm tất cả các bước để thực hiện nhiệm vụ định giá Các bước định giá sauđây cung cấp khung lý thuyết cho tất cả nhiệm vụ định giá

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; nhữngngười sử dụng kết quả định giá

- Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đốitượng định giá

* Lưu ý trong quá trình định giá, nếu định giá viên thấy được những điều kiệnhạn chế ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại vàthông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức định giá và cho khách hàng

- Xác định thời điểm định giá

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá

Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quyđịnh của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quannhà nước có thẩm quyền ban hành

- Lập kế hoạch định giá

Việc lập kế hoạch một cuộc đinh giá nhằm xác định rõ những bước côngviệc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thờigian cho cuộc định giá.

3.2.Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin bất động sản

3.2.1 Khảo sát hiện trường:

Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường: Đối với BĐS, định giáviên phải khảo sát và thu thập số liệu về:

- Vị trí thực tế của BĐSSS so với vị trí của BĐS trên bản đồ địa chính, các

mô tả pháp lý liên quan đến BĐS

- Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS

- Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảosát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng thư cho việc định giá, địnhgiá viên cần chụp ảnh BĐS theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khácnhau

3.2.2 Thu thập thông tin:

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viênphải thu thập các thông tin sau:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu thập của BĐS so sánh

- Các thông tin về yếu tố cung- cầu, lực lượng tham gia thị trường, độngthái người mua-người bán tiềm năng

- Các thông tin về tình trạng pháp lý của BĐS

- Với các BĐS cần thu thập thêm thông tin về những điều kiện tự nhiên,kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị BĐS cần định giá

- Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập

từ các nguồn khác nhau Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáođịnh giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin

3.3 Phân tích thông tin về bất động sản.

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cầnđịnh giá:

- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường BĐS

- Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS cần định giá

+ Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường + Xu hướng cung -cầu trên thị trường BĐS

- Phân tích về khách hàng

- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của BĐS

3.4 Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản

Dựa trên loại BĐS và hệ thống thông tin thu thập được định giá viên lựa chọnphương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của BĐS Cần nêu rõcác phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của BĐS cần định giá.Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phươngpháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS và vớimục đích định giá

Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nàođược sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng đểkiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá

3.5 Xác định giá bất động sản:

Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá trong bước này người địnhgiá cần thực hiện hoà hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị BĐS cần định giá.Trong phương pháp so sánh thường sử dụng so sánh nhiều BĐS tương tựBĐS cần định giá để tính ra chỉ số giá so sánh của các BĐS khác nhau Các chỉ

số giá so sánh này có thể được thể hiện ở dạng giá toàn bộ BĐS, theo giá đơn vịm2 đất sử dụng, m2 xây dựng, lô đất…Định giá viên cần sử dụng các kỹ thuậthoà hợp các chỉ số giá trị của các BĐS so sánh để rút ra giá trị của BĐS mục tiêubằng cách sử dụng phương pháp tính trọng số hoặc tính mức bình quân của cácchỉ số giá so sánh

Trong trường hợp dùng nhiều hơn một phương pháp để định giá, mỗiphương pháp sẽ có chỉ số giá khác nhau, do đó cần thực hiện hoà hợp chỉ số giácủa các phương pháp khác nhau thành một chỉ số giá của BĐS mục tiêu Để làmviệc này chúng ta cần áp dụng các kỹ thuật hoà hợp chỉ số giá để rút ra giá BĐSmục tiêu.

Người định giá có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụđịnh giá BĐS cụ thể, nhưng trong đó có một phương pháp chính và các phươngpháp khác chỉ mang tính tham khảo thì cần chỉ rõ phương pháp nào được sử dụng

là chính, phương pháp nào mang tính tham khảo Khi so sánh chỉ số giá trị rút ra

từ mỗi phương pháp cần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụngcác phương pháp định giá khác nhau

Giá trị cuối cùng của BĐS có thể được xác định có thể là một con số cụ thể,

có thể nằm trong khoảng giá trị Quá trình hoà hợp các chỉ số giá để rút ra giá trịcủa BĐS cần định giá phải được trình bầy đầy đủ trong báo cáo định giá

3.6 Lập hồ sơ và chứng thư định giá

Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn chỉnh cho đến khi kết luận được sự phát biểutrong báo cáo và trình bày cho khách hàng Báo cáo định giá tự nó chứa đựng tất

cả những số liệu được xem xét và được phân tích, các phương pháp áp dụng vànhững nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng Phân tích giá trị hoàhợp cho phép người đọc hiểu vấn đề và số liệu thực tế được trình bày và để theodõi những lý do đằng sau kết luận giá trị của người định giá

Chứng thư định giá trình bầy tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá,những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và sửdụng kết quả định giá

4.Các phương pháp định giá

Tại Việt Nam theo Thông tư 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 về hướngdẫn thực hiện nghị định số 101/2005/N Đ-CP ngày 03/08/2005 của chính phủ vềthẩm định và theo Quyết định số 129/2008/Q-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ TàiChính về hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam có các phương pháp chủyếu sử dụng trong định giá sau:

* Phương pháp so sánh trực tiếp

4.1.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp so sánh:

Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi là phương pháp thị

trường Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá của BĐS đượcđối chiếu so sánh với giá của các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trườngtrong thời gian gần đây hoặc đang hình thành giá giao dịch trên thị trường

Ý nghĩa:

+ Được áp dụng rộng rãi vì không gặp khó khăn về kỹ thuật

+ Định giá được giá trị thị trường của BĐS và là cơ sở vững chắc để các cơquan công nhận

4.1.2.Cơ sở của phương pháp so sánh:

Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp so sánh:

-Nguyên tắc thay thế

-Nguyên tắc đóng góp

4.1.3 Yêu cầu:

- Chỉ so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính đồng nhất

- So sánh với những giao dịch được thực hiện thời gian gần đây

- Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm kiến thức thị trường

- Không có mô hình cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịchtrên thị trường.

- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được

- Thị trường cần ổn định

4.1.4 Các bước tiến hành:

Bước 1 : Tìm kiếm các những BĐSSS, đã được bán gần thời điểm định giá, và

có thể so sánh được với BĐS cần định giá về các mặt kiểu cách, điều kiện, vị trí…

Bước 2 : Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh, để xác định giá trị của

Bước 5 :Ước tính giá trị của BĐS cần định giá trên cơ sở giá bán có thể so

sánh được sau khi đã điều chỉnh

4.1.5 Quá trình điều chỉnh:

Các yếu tố so sánh

Các yếu tố so sánh là đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá của cácBĐS khác nhau như: Vị trí mặt bằng, địa điểm, tình trạng pháp luật của bất độngsản, các công trình trên đất, điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường Phương pháp điều chỉnh:

Lấy BĐS cần thẩm định giá làm chuẩn, nếu giá của BĐS so sánh tốt hơn thìđiều chỉnh giá của BĐS so sánh xuống và ngược lại

Có 2 loại điều chỉnh:

+ Điều chỉnh số tiền tính gộp

+ Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tính tích lũy

Kỹ thuật định lượng và xác định các điều chỉnh: Có các kỹ thuật phân tích

định tính và định lượng khác nhau được sử dụng để xác định và ước lượng cácđiều chỉnh Các điều chỉnh mang tính định lượng phát triển bằng số tiền tính gộphoặc tỷ lệ phần trăm của các yếu tố khác biệt của BĐSMT tốt hơn hay kém hơn.Trình tự điều chỉnh:

Bước 1: Xác định yếu tố so sánh ảnh hưởng đến giá trị của BĐS

Bước 2: So sánh những đặc điểm của BĐSSS với BĐSMT và ước lượng sự

khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh

Bước 3: Xác định số lượng điều chỉnh thuần của mỗi BĐSSS và áp dụng

cho mỗi đơn vị giá bán và giá bán của các BĐSSS để có được khoảng giá bánhoặc đơn vị giá bán cho BĐSMT

Bước 4: Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các BĐSSS với BĐSMT.

Bước 5: Thực hiện sự hòa hợp dãy giá trị với các BĐSMT.

4.1.6 Hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp.

+ Giá trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố mà cácgiao dịch trước đó ảnh hưởng đến các yếu tố này Do đó các bằng chứng trướcđây có thể chỉ là sự trợ giúp rất hạn chế hoặc trong những hoàn cảnh nhất định cóthể dẫn đến sai sót

+ Đối với BĐS tạo thu nhập thì số liệu về các BĐS tạo thu nhập có thể sosánh được rất hạn chế đối với người định giá Do không đầy đủ số liệu sẽ rất khókhăn trong việc rút ra các chỉ số đáng tin cậy đối với giá trị của BĐSMT

+ Khi TT yếu, số lượng các giao dịch trong TT không đủ, thì việc áp dụngphương pháp so sánh rất hạn chế Ví dụ phương pháp so sánh hiếm khi áp dụngđối với BĐS đặc biệt vì có rất ít BĐS tương tự như vậy được bán trong TT + Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chếtính thực tiễn của phương pháp so sánh Có thể nói phương pháp này luôn chậmsau thị trường, do đó kết quả định giá dựa trên thông thông tin lỗi thời, ngườiđịnh giá sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các thông tin dựa trên các điểuchỉnh của các thay đổi trong thị trường