bài giảng phương pháp chi phí (phương pháp giá thành thành, phương pháp thầu khoán)

Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp Khái niệm:Là việc xác định giá trị bất động sản dựa trên chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay thế  Ý nghĩa: Sử dụng để định giá các

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ ((phương phương pháp pháp giá giá thành thành,, phương

phương pháp pháp thầu thầu khoán khoán))

1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp

 Khái niệm:Là việc xác định giá trị bất động sản dựa

trên chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay thế

 Ý nghĩa: Sử dụng để định giá các BĐS ít có cầu của

thị trường và hiếm khi được mua, bán trên thị trường: Định giá BĐS công cộng như trường học, bệnh viện, Định giá BĐS công cộng như trường học, bệnh viện,

hội trường thành phố, thư viện, trạn cảnh sát và một

số BĐS khác

Định giá đền bù giải phóng mặt bằngĐịnh giá đền bù giải phóng mặt bằng

Định giá cho việc bảo hiểm BĐSĐịnh giá cho việc bảo hiểm BĐS

Định giá cho việc đánh thuế và thuế suất tính trên chi Định giá cho việc đánh thuế và thuế suất tính trên chi

phí xây dựng công trình và giá trị địa điểm

2 Nguyên lý chung và cơ sở của

 Chi Chi phíphí thaythay thếthế vàvà chi chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình

4.2

4.2 Các Các loại loại chi chi phí phí và và lợi lợi nhuận nhuận

CácCác chi chi phíphí trựctrực tiếptiếp: Lao : Lao độngđộng, , vậtvật liệuliệu xâyxây dựngdựng, chi , chi phí

phí quảnquản lýlý, chi , chi phíphí chungchung, , lãilãi củacủa nhànhà thầuthầu chínhchính, , nhànhàthầu

4.2

4.2 Các Các loại loại chi chi phí phí và và lợi lợi nhuận nhuận

LợiLợi nhuậnnhuận củacủa ngườingười đầuđầu tưtư đượcđược dẫndẫn xuấtxuất từtừ thịthị

4.3

4.3 Các Các phương phương pháp pháp xác xác định định chi chi phí phí

 Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh::

Phương pháp này được sử dụng để ước lượng chi phí trên mỗi đơn vị diện tích (đ/m2) bằng cách khai thác số liệu sẵn có trên thị trường của các công trình tương tự công trình cần định giá, thực hiện điều chỉnh theo điều kiện thị trường và các khác biệt vật lý cụ thể

Để ước lượng chính xác theo phương pháp đơn vị so sánh

người định giá nên tính chi phí đơn vị từ các công trình

tương tự hoặc điều chỉnh số liệu chi phí đơn vị chuẩn để

phản ánh sự khác biệt về kích thước, hình thể, nội thất, thiết

bị

Chi phí đơn vị áp dụng cần phản ánh được bất cứ thay đổi nào

về các mức chi phí giữa ngày đơn vị chuẩn được đưa ra và ngày định giá có hiệu lực

4.3

4.3 Các Các phương phương pháp pháp xác xác định định chi chi phí phí

 Phương Phương pháp pháp chi chi phí phí mỗi mỗi đơn đơn vị vị xây xây dựng dựng theo theo cấu cấu

5 Tính giảm giá tích lũy

5.1

5.1 Khái Khái niệm niệm và và nguyên nguyên nhân nhân giảm giảm giá giá tích tích lũy

lũy của của công công trình trình

Khái Khái niệm:Giảm niệm:Giảm giá giá tích tích lũy lũy là là phần phần mất mất mát mát giá

giá trị trị vì vì bất bất cứ cứ lý lý do do nào nào tạo tạo nên nên sự sự khác khác biệt biệt giữa

giữa chi chi phí phí thay thay thế thế/ chi / chi phí phí tái tái tạo tạo của của một một BĐS so

BĐS so với với giá giá trị trị thị thị trường trường của của BĐS BĐS tương tương tự

tự tại tại thời thời điểm điểm định định giá giá

Các Các nguyên nguyên nhân nhân giảm giảm giá giá::

 Sự Sự giảm giảm giá giá tự tự nhiên nhiên

 Lỗi Lỗi thời thời chức chức năng năng

 Lỗi Lỗi thời thời bên bên ngoài ngoài

5.2 5.2 Tuổi Tuổi của của công công trình trình

 Tuổi kinh tế của công trình

 Tuổi sử dụng của công trình

 Tuổi thực tế của công trình

 Tuổi hiệu quả của công trình

 Tuổi kinh tế còn lại của công trình

 Tuổi sử dụng còn lại của công trình

5.2 5.2 Tuổi Tuổi của của công công trình trình

Bài giải giải::

Tuổi Tuổi sử sử dụng dụng của của công công trình trình là là 50 50 năm năm

Tuổi Tuổi kinh kinh tế tế của của công công trình trình= 2047 = 2047 2000= 47 2000= 47 năm năm

Tuổi Tuổi thực thực tế tế của của công công trình trình= 2011 = 2011 2000= 11 2000= 11 năm năm

Tuổi Tuổi hiệu hiệu quả quả của của công công trình trình= 11 = 11 năm năm – – 5 5 năm năm = 6 = 6 năm năm

Tuổi Tuổi kinh kinh tế tế còn còn lại lại của của công công trình trình= 47 = 47 năm năm – – 6 6 năm năm =41 =41 năm năm

5.3

5.3 Các Các phương phương pháp pháp tính tính giảm giảm giá giá tích tích lũy lũy

của của công công trình trình

từ

B4: Trừ giá trị của địa điểm khỏi giá bán đã điều chỉnh của các BĐS so sánh tại thời điểm bán để nhận được chi phí công trình đã giảm giá

B5: Ước lượng chi phí thay thế/ chi phí tái tạo công trình đối với mỗi so sánh tại thời điểm bán

B6: Trừ chi phí đã giảm giá công trình khỏi chi phí thay thế

công trình để nhận được tổng giảm giá tích lũy Nếu không

có điều chỉnh gì cho các yếu tố có thể sửa chữa được thì

tổng giảm giá tích lũy được rút ra bao gồm giảm giá do tất

cả các nguyên nhân Nếu điều chỉnh thì tổng giảm giá rút ra chỉ bao gồm phần giảm giá của những yếu tố không thể sửa chữa được

từ

B7: Chuyển tổng giảm giá tích lũy thành %

B7: Chuyển tổng giảm giá tích lũy thành % tỷ lệ giảm tỷ lệ giảm giá toàn bộ bằng cách chia tổng giảm giá tích lũy cho chi phí thay thế công trình Nếu tuổi công trình so sánh tương đương với công trình mục tiêu thì tiến hành hòa hợp các tỷ lệ giảm giá tích lũy toàn bộ của các công

trình so sánh Sử dụng tỷ lệ này để tính tổng giảm giá tích lũy của BĐS mục tiêu

B8: Nếu các BĐS so sánh có sự khác biệt về tuổi, về vị trí và mức độ bảo dưỡng thì cần tính tỷ lệ giảm giá

hàng năm Sau đó thực hiện hòa hợp tỷ lệ giảm giá

hàng năm của các BĐS so sánh để nhận được tỷ lệ

giảm giá áp dụng cho BĐS mục tiêu

3.Giá trị công trình hiện tại (=1 2)2) 300 400 200

4 Chi phí thay thế công trình 400 650 600

5 Tổng giảm giá công trình(=4

5 Tổng giảm giá công trình(=4 3)3) 100 250 400

6 Tỷ lệ giảm giá toàn bộ (=5/4*100) 25% 38,46%38,46% 66,6%66,6%7.Tuổi công trình, năm 10 12 17

8 Tỷ lệ giảm giá hàng năm 2,5%2,5% 3,205%3,205% 3,91%3,91%

Ví dụ dụ 2( 2(tiếp tiếp theo theo))

Tỷ lệ giảm giá hàng năm của BĐS mục tiêu {(2,5%x2)+(3,205% x3)+(3,91% x1)}: 6

5.3

5.3 Các Các phương phương pháp pháp tính tính giảm giảm giá giá tích tích lũy lũy

của của công công trình trình

5.3.2

5.3.2 Phương Phương pháp pháp tính tính giảm giảm giá giá theo theo tuổi tuổi công công trình trình

((tiếptiếp theotheo))

Giá trị trị của của đất đất: : 1000m2 x 1,6 x 1,6 tr.đ tr.đ/ m / m2= 1600 = 1600 tr.đ tr.đ

((mức mức giá giá theo theo giá giá thị thị tr trường ường tại tại địa địa phương phương)) Chi

Chi phí phí hiện hiện hành hành xây xây dựng dựng nhà nhà xưởng xưởng

500m2 x 500.000đ/m 2 =250tr.đ Tổng

Tổng giảm giảm giá giá tích tích lũy lũy của của nhà nhà xưởng xưởng

(5/20 x100%)x 250 (5/20 x100%)x 250 tr.đ tr.đ = 62,5 = 62,5 tr.đ tr.đ Chi

Chi phí phí công công trình trình đã đã giảm giảm giá giá

250

250 tr.đ tr.đ – – 62,5 62,5 tr.đ tr.đ = 187,5 = 187,5 tr.đ tr.đ Giá

Giá trị trị BĐS : BĐS : 1600 1600 tr.đ tr.đ + 187,5 + 187,5 tr.đ tr.đ = 1787,5 = 1787,5 tr.đ tr.đ

5.3

5.3 Các Các phương phương pháp pháp tính tính giảm giảm giá giá tích tích lũy lũy

của của công công trình trình

Các

Các hạnhạn chếchế củacủa phươngphương pháppháp tínhtính giảmgiảm giágiá theotheo tuổituổi côngcông

trình

trình vàvà phươngphương pháppháp thịthị trườngtrường

PhươngPhương pháppháp nàynày đãđã đưađưa rara giảgiả thiếtthiết khấukhấu haohao củacủa côngcông trìnhtrìnhtheo

theo đườngđường thẳngthẳng hay hay làlà khấukhấu haohao đềuđều

KhôngKhông xácxác địnhđịnh haohao mònmòn củacủa cáccác bộbộ phậnphận cấucấu thànhthành kháckhácnhau

nhau củacủa côngcông trìnhtrình, do , do đóđó khôngkhông phânphân biệtbiệt nguyênnguyên nhânnhângiảm

giảm giágiá

KhôngKhông phânphân biệtbiệt haohao mònmòn vậtvật lýlý củacủa cáccác yếuyếu tốtố cócó tuổituổi thọthọngắn

ngắn vàvà tuổituổi thọthọ dàidài

DựaDựa trêntrên tỷtỷ sốsố tuổituổi củacủa côngcông trìnhtrình màmà tuổituổi kinhkinh tếtế củacủa côngcôngtrình

trình liênliên quanquan đếnđến tươngtương lailai nênnên khókhó xácxác địnhđịnh

Các nguyên nguyên nhân nhân giảm giảm giá giá được được phân phân loại loại::

Có Có thể thể sửa sửa chữa chữa được được

Không Không thể thể sửa sửa chữa chữa được được

5.3.3

 Ước Ước tính tính hao hao mòn mòn tự tự nhiên nhiên có có thể thể áp áp dụng dụng theo theo các các cách cách sau sau::

Cách Cách 1 1: : Xác Xác định định tỷ tỷ lệ lệ hao hao mòn mòn theo theo phương phương pháp pháp thị thị trường trường ((chiết chiết trừ

năng và và lỗi lỗi thời thời bên bên ngoài ngoài

Cách Cách 3 3: : Căn Căn cứ cứ vào vào tỷ tỷ lệ lệ hư hư hỏng hỏng ((hoặc hoặc tỷ tỷ lệ lệ chất chất lượng lượng còn còn lại lại) ) của của các

các kết kết cấu cấu chủ chủ yếu yếu theo theo công công thức thức sau sau::

H= ( H= (∑ ∑ n

ii=1 =1 Hki x x T Tki)/∑ n

ii=1 =1 Tki H

H T Tỷ ỷ lệ lệ hao hao mòn mòn của của công công trình trình xây xây dựng dựng

Hki ttỷ ỷ lệ lệ hao hao mòn mòn của của kết kết cấu cấu thứ thứ ii

Tki T Tỷ ỷ trọng trọng của của kết kết cấu cấu chính chính thứ thứ ii trong trong tổng tổng giá giá trị trị công công trình trình

n

n ssố ố lượng lượng kết kết cấu cấu chính chính của của công công trình trình

TLCL còn lại của KC chính,%

5.4.3

((tiếp tiếp theo theo))

Tỷ ỷ lệ lệ chất chất lượng lượng còn còn lại lại của của CT CT

Các Các chi chi phí phí trực trực tiếp tiếp là 9.850 tr.đ là 9.850 tr.đ

Chi Chi phí phí gián gián tiếp tiếp là 2.650 tr.đ là 2.650 tr.đ

 Số Số liệu liệu về về giảm giảm gi giá á tích tích lũy lũy::

Hao Hao mòn mòn của của các các yếu yếu tố tố vật vật chất chất có có thể thể sửa sửa ch chữ ữaa đư được ợc 52,5 tr.đ 52,5 tr.đ

Hao Hao mòn mòn vật vật chất chất không không thể thể sửa sửa ch chữ ữaa đư được ợc của của các các yếu yếu tố tố ngắn hạn là ngắn hạn là 122,5 tr.đ

Hao Hao mòn mòn vật vật chất chất không không thể thể sửa sửa ch chữ ữaa đư được ợc của của các các yếu yếu tố tố dài dài hạn hạn

Lỗi Lỗi thời thời bên bên ngoài ngoài ((gần gần đư đường ờng cao cao tốc tốc) ư ) ước ớc lượng lượng là 90 tr.đ là 90 tr.đ

 Gi Giá á trị trị đ đất ất ư ước ớc lượng lượng bằng bằng phương phương pháp pháp so so sánh sánh là 14.000 tr.đ là 14.000 tr.đ

5.4.3

5.4.3 Phương Phương pháp pháp kỹ kỹ thuật thuật ((tiếp tiếp

theo theo))

12.500 tr.đ: 3000 m 2 = 4.166 tr.đ/m 2

(2) Chi phí giảm giá tích lũy của công trình có thể sửa chữa và thay thế được

Hao mòn vật chất có thể sửa chữa được 52,5 tr.đ

Hao mòn vật chất không thể sửa chữa được 122,5 tr.đ

của các yếu tố ngắn hạn

5.4.3

5.4.3 Phương Phương pháp pháp kỹ kỹ thuật thuật ((tiếp tiếp

theo theo))

(7) Gía trị công trình:

Chi phí thay thế công trình Chi phí thay thế công trình 12.500 tr.đ 12.500 tr.đ trừ: Tổng giảm giá công trình

trừ: Tổng giảm giá công trình 1.397,5 tr.đ 1.397,5 tr.đ Chi phí thay thế CT đã giảm giá 11.102,5 tr.đ Cộng: Giá trị đất 14.000,0 tr.đ Giá trị BĐS 25.102,5 tr.đ

6 Các hạn chế của phương pháp chi ph íí

 Dựa trên số liệu thị trường nên cũng có những hạn chế như ở phương pháp so sánh

 Chi phí thực chất không bằng giá trị và không tạo nên giá trị

 Phương pháp này sử dụng cách cộng dồn, song tổng

nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

 Ước tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa vào chủ quan của người định giá, chưa có phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích lũy

 Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải thạo kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm

 Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù hợp Ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả