Tổng quan bất động sản và thị trường bất động sản

Theo pháp luật hiện hành:Bất động sản là các tài sản bao gồm: ƒ Đất đai ƒ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở ƒ Các tài sản khác gắn liề

TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN &

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Giảng viên: Nguyễn Tấn Bình

• Theo quy định pháp luật hiện hành:

174 quy định bất động sản và động sản.

• Hầu hết các nước cũng tương tự

Khái niệm về bất động sản

Theo pháp luật hiện hành:

Bất động sản là các tài sản bao gồm:

ƒ Đất đai

ƒ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất

đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở

ƒ Các tài sản khác gắn liền với đất đai

ƒ Các tài sản khác do luật định

Khái niệm về bất động sản

Khác với hàng hóa thông thường, bất động sản có

Theo kinh nghiệm (trong nước & thế giới), bất

động sản được phân thành các loại:

ƒ Bất động sản không từ đầu tư xây dựng

9đất đai trong sản xuất nông, lâm, ngư, diêm

nghiệp

ƒ Bất động sản từ đầu tư xây dựng

9nhà ở, nhà máy, công trình thương mại - dịch vụ,

hạ tầng (kỹ thuật, xã hội)

ƒ Bất động sản đặc biệt

Phân loại bất động sản

Khái niệm thị trường bất động

sản và dịch vụ về bất động sản

• Quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản,

• Nơi diễn ra hoạt động mua bán, cho thuê, thế

chấp bất động sản, thông qua các dịch vụ về bất động sản như:

Vai trò của thị trường bất

động sản

• Rất quan trọng trong nền kinh tế, liên quan trực

tiếp đến khối lượng tài sản lớn: quy mô, tính chất, giá trị (chiếm 30-40% tổng tài sản quốc gia)

• Tác động trực tiếp đến các thị trường khác

• Huy động nguồn vốn nội tại: địa phương, quốc gia

• Góp phần phát triển sản xuất, kinh doanh các

ngành khác (công thức 1 Æ 2)

tổng cho vay của các ngân hàng (các nước phát triển)

• Đáp ứng nhu cầu ngày mỗi tăng về nhà ở: thành

Theo công dụng

• Đất đai (nông – lâm nghiệp, phi nông nghiệp)

• Nhà ở (đô thị, nông thôn)

• Công trình công nghiệp (nhà xưởng, khu công nghiệp, khu chế xuất,…)

• Công trình thương mại, dịch vụ

• Công trình dịch vụ công cộng (giao thông,

thủy lợi, giáo dục, y tế, văn hóa)

• Công trình đặc biệt khác

Phân loại thị trường bất

động sản

Theo thứ tự thời gian

ƒ Cấp 1: Thị trường mua bán, chuyển

nhượng, giao, cho thuê quyền sử dụng đất

ƒ Cấp 2: Xây dựng công trình cho thuê

hoặc bán

ƒ Cấp 3: Cho thuê lại hoặc bán lại

Phân loại thị trường bất

động sản

Theo tính chất kinh doanh

ƒ Chuyển nhượng, mua bán

9 Thông tin, tư vấn, định giá

9 Bảo trì, bảo quản, quản lý

Phân loại thị trường bất

động sản

Sơ khởi

thành bất động sản.

lý đóng vai trò quyết định trong giai

đoạn này

thị trường bất động sản

Tập trung hóa

số người (các doanh nghiệp) có năng

trên một diện tích nhất định.

cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định trong giai đoạn này.

thị trường bất động sản

Tiền tệ hóa

• Các doanh nghiệp xây dựng phát triển, thị

trường cạnh tranh, chôn vốn, thiếu vốn

• Cần phải có sự tham gia của các định chế

kinh doanh tiền tệ tham gia với tư cách nhà

cho vay

• Ngân hàng, chính sách tiền tệ ngân hàng và

cơ quan quản lý chúng đóng vai trò quan

trọng trong giai đoạn này

thị trường bất động sản

Tài chính hóa

• Thị trường bất động sản phát triển mạnh, quy

mô thị trường gia tăng

• Các ngân hàng không còn lực và đối diện với rủi ro

• Các khoản cho vay được các ngân hàng huy động từ nhiều nguồn đa dạng khác

• Các định chế, tổ chức tài chính (financial

institution), cơ quan quản lý tài chính đóng

thị trường bất động sản

Cầu bất động sản

Số lượng bất động sản mà người

khả năng thanh toán

Cầu, cung trên thị trường

bất động sản

Cung bất động sản

Số lượng bất động sản sẵn sàng

tham gia vào thị trường.

Cầu, cung trên thị trường

bất động sản

• Cầu, cung là một hàm số của giá

Trên mọi thị trường nói chung, giá

Quan hệ cầu, cung

Độ co giãn của cầu

: giá

giảm,

lượng cầ

u kỳ vọng tăng

mạnh

Độ co giãn của cầu (tiếp)

Giá (P)

Lượng (Q)

Đ ườ ng cầ

u ( D)

giảm,

lượng cầ

u kỳ

vọng tăng yếu

Ví dụ dịch chuyển đường cung

Ví dụ dịch chuyển đường cầu

Ví dụ cung tăng, cầu giảm

Phân biệt giá trị thị trường và giá trị đầu

tư (một ứng dụng khái niệm thặng dư)

Ảnh hưởng đến phía cung

xây dựng, kiến trúc

Nhân tố ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu

trên thị trường bất động sản

Ảnh hưởng đến phía cầu

• Kế họach phát triển kinh tế - xã hội

• Lợi thế, bất lợi từ thiên nhiên

Nhân tố ảnh hưởng đến giá

bất động sản

Các yếu tố kinh tế

• Tiện nghi gắn liền

trường hiện tại

• Yếu tố nền kinh tế vĩ mô: suy thoái,

tăng trưởng

Nhân tố ảnh hưởng đến giá

bất động sản

• Giấy … tay (giun)

Nhân tố ảnh hưởng đến giá

bất động sản

Các yếu tố tâm lý

• Phong thủy (đông, tây)

• Sức khỏe, may mắn

• Tâm linh

Nhân tố ảnh hưởng đến giá

bất động sản

Giá đất tại một số khu đô thị mới ở miền Đông Nam Bộ (triệu đồng/m 2 )

Hãy suy nghĩ, thảo luận:

Nhân tố nào đã làm thị trường bất động sản ở một số thành

phố, địa phương Việt Nam nóng lên trong thời gian gần đây?

Long Thọ - HUD, Nhơn Trạch, Đồng Nai 1,0 2,5 150%

Chánh Nghĩa, Thủ Dầu Một, Bình Dương 6,7 26,0 288%

Nguồn: HARVARD UNIVERSITY, JOHN F KENNEDY SCHOOL OF GOVERNMENT, CHƯƠNG TRÌNH CHÂU Á

Chúc Anh Chị may mắn !