Vấn đề sử dụng đất trong quy hoạch và phát triển các khu dân cư ven đô Hà Nội trong quá trình đô thị hoá

Vấn đề sử dụng đất trong quy hoạch và phát triển các khu dân cư ven đô Hà Nội trong quá trình đô thị hoá

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

PHAM KHÁNH TOÀN

VẤN ĐỀ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUY HOẠCH VẢ

PHÁT TRIEN CAC KHU DAN CU VEN BO HA NOI

TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HOÁ

Chuyên ngành: Quy hoạch Không gian và Xây dựng Đô thị

Cong trinh dugc hoan thanh tai

Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội

Người hướng dẫn khoa học:

GS TSKH NGUYEN THẾ BA

TS LE TRONG BINH

Phản biện 1: PGS TSKH Lâm Quang Cường Phản biện 2: PGS TS Trần Trọng Hanh

Phan bién 3: PGS TS Đỗ Đức Viêm

Luận án sẽ được bảo vệ tại Hội đồng chấm luận án Nhà nước

Họp tại Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội

Vào hồi giờ ngày tháng năm 2003

Có thể tìm hiểu luận án tại Thư viện Quốc gia

và thư viện Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội

A PHAN MO DAU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hiện nay, quá trình đô thị hoá đang diễn ra với tốc độ nhanh chóng ở Hà Nội Thành phố ngầy càng phát triển mạnh mẽ ra ven đô và các vùng phụ cận Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm

2020, được Thủ tướng phê duyệt ngày 20/6/1998, đã xác định nhu cầu đất xây dựng đỏ thị tới năm 2020 là 25.000 ha, với đân số Thành phố Hà Nội trung tâm là 2,5 triệu người, cần thêm khoảng 19.300 ha đất đại so

với hiện nay Để đáp ứng được nhu cầu phát triển to lớn đó, một loạt các

dự án đầu tư xây đựng các khu đô thị mới đã được thu hút ra các vùng ngoại vi để làm cơ sở kinh tế vững chấc cho phát triển đô thị, kèm theo

đó là hệ thống hạ tầng chất lượng tốt được phát triển

Thực tế công tác quy hoạch mới chỉ được thực hiện cho các

vùng có nhu cầu phát triển của dự án, chỉ tập trung ở những khu đất thuận lợi về vị trí, giải phóng mặt bằng, tạo cảnh quan, thu hút đầu tư,

làm hình thành các mảng da báo Trong khí đó tình trạng phát triển tự

phát vẫn là phổ biến ở các khu làng xóm ven đô Khu ven đô này vẫn chưa được chuẩn bị sẩn sàng các điều kiện cho đô thị hoá, nhất là trong

quy hoạch phát triển sử dụng đất đô thị

Giá trị đất đô thị không được đánh giá đúng, nguồn giá trị gia tăng của đất đô thị bởi các hoạt động quy hoạch và phát triển của Nhà nước không được thu hồi cho địa phương để đầu tư lại vào hệ thống hạ tầng, làm cho việc sử dụng đất trở nên không hiệu quả, đáp ứng các lợi ích kinh tế và xã hội

Hiện nay chưa có để tài nào để cập tới van dé sit dung dat

trong quy hoạch và phát triển các khu dân cư ven đô của Hà Nội

Phân tích những yếu tố tác động lên quy hoạch phát triển đất xây

đựng đô thị tại vùng ven đô

Phân tích hiệu quả của những chính sách vẻ đất đô thị cũng như công tác lập quy hoạch đô thị của Việt nam và Hà Nội;

Kiến nghị hoàn thiện hệ thống lập quy hoạch tổng thể đô thị trong

và các giải pháp phát triển đất đô thị thực hiện theo quy hoạch

chung thành phố trung tâm Hà Nội

Đối tượng nghiên cứu

Các khu ven đô quanh Hà Nội bao gồm các khu vực đất đai và làng xớm nằm trong 4 huyện ngoại thành Từ liêm, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Tri và trong các quận mới thành lập Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây

Hồ Khái niệm “ven do” được hiểu theo 2 phương diện:

a Là khu vực những điểm đân cư nằm trong vùng ảnh hưởng trực tiếp của nội thành Hà Nội hiện nay về phương diện ở, làm việc, địch vụ

đô thị; là nơi trung gian giữa nội thành và các khu phát triển mới của Hà Nội, chịu ảnh hưởng bởi mối quan hệ giữa khu phát triển

mới và nội thành;

b Là khu vực có những điểm dân cư được “nội thành hóa” về mặt

hành chính, cho dù điều kiện vật chất trước mắt chưa đáp ứng được chức năng và yêu cầu mới của đất đô thị

Nghiên cứu chỉ tiết cho một số điểm đặc trưng tại Hà Nội, dại diện khu vực quận và huyện, đó là quận Cầu Giấy và phường Phú

Thượng, quận Tây Hồ

4 Phương pháp luận nghiên cứu và những nội dung chính

Phương pháp nghiên cứu chính là thu thập thông tín - phân tích - so sánh - tổng hợp - đề xuất và khảo sát kiểm nghiệm

Cơ sở thông tin đựa vào 2 nguồn cơ bản:

Số liệu gián tiếp:

Đó là các nguồn thông tin từ các tài liệu, báo cáo tại các hội nghị, hội thảo, sách, báo, tạp chí, bản đồ, trong nước và quốc tế, được thu thập từ các cơ quan trung ương và địa phương

Số liệu trực tiếp:

Đó là các nguồn thông tin trực tiếp từ các cuộc phỏng vấn, thảo luận, trao đổi với các nhà chuyên môn, nhà quản lý, nhà kinh

doanh phát triển

Một nguồn số liệu trực tiếp nữa là từ khảo sát tại 2 khu vực

nghiên cứu bao gồm các số liệu bản đồ, phỏng vấn và lấy ý kiến của người đân và chính quyền địa phương

Các nội dung chính bao gồm:

Chương 1:

Đề tài tập hợp các kiến thức cơ bản về đất đai nói chung và đất

đô thị nói riêng như quyển đối với đất đai, giá trị đất đai, chính sách đất

dai, các hiện tượng xã hội liên quan tới đất đai , những quan điểm chính của thế giới và trong nước về các vấn để này, Quy hoạch sử dụng đất và các biện phấp thực hiện quy hoạch, đặc biệt đối với các khu ven

3

đô, của một số nước cũng được tham khảo để đối chiếu, so sánh với tinh hình trong nước

Chương 2:

Chương 2 đề cập tới cơ sở khoa học về quy hoạch và phát triển

dat đô thị vùng ven đô Chương này phân tích các yếu tố tác động tới quy hoạch sử dụng đất ven đô, bản chất và phạm vi ảnh hưởng của chúng Các yếu tố này mang tính chất quy luật trong điều kiện phát triển của nước ta cũng như tại các nước đang phát triển Vai trò của các tác nhân, đặc biệt của nhà quản lý, nhà phát triển và người dân, trong phát triển đô thị dưới tác động của nên kinh tế thị trường cũng được nhấn mạnh Hệ thống quy hoạch pháp qui sử dụng đất đô thị là khuôn khổ cần thiết để định hướng sự vận động mang tính quy luật của đất đai ven

đô Thực hiện định hướng đó bằng các giải pháp kỹ thuật sẽ nhanh

chóng đưa các khu ven đô hoà nhập vào quá trình phát triển đô thị mạnh

mẽ của thành phố trung tâm

Chương 3:

Chương này phân tích những dạng chuyển đối sử dụng đất tại các khu ven đô của Hà Nội, từ đó để xuất tăng cường tính linh hoạt của quy hoạch sử dụng đất ven đô, của công tác quản lý quy hoạch sát thực

tế và cập nhật thường xuyên để có những quyết sách đúng đắn khi thực hiện quy hoạch Tại chương này luận án để xuất một số giải pháp kỹ

thuật để triển khai thực hiện quy hoạch Đó là các giải pháp phát triển

đất đai áp dụng cho các khu dân cư ven đô Hà Nội: Giải pháp phát triển

hạ tầng kỹ thuật, giải pháp phát triển đất đai theo các du án khu đô thị

mới và giải pháp hiệu chỉnh đất đai khu dân cư Các giải pháp này sử

dụng đất như là một yếu tố chính để phát triển đô thị, triệt để khai thác

giá trị đất đai, thu hút mọi nguồn lực để các dạng chuyển đổi sử dụng

đất ven đô điễn ra theo định hướng của quy hoạch (Hình 0.1)

5 Giới hạn của đề tài

Đề tài giới hạn nghiên cứu trong quy hoạch sử dụng đất tại các khu ven đô của Hà Nội, và chủ yếu tại các khu làng xã cũ hiện nay đang được hoặc đang chờ đô thị hoá

Các khu dân cư ven đô bao gồm đất đai thổ cư, đất các khu chức năng dân dụng và đất canh tác nông nghiệp

Các khu dân cư này thuộc các phường nội thành, hoặc các xã ngoại thành Hà Nội đã được quy hoạch là đất phát triển đô thị

6 Những đóng góp của đề tài

Thông qua việc tập hợp và phân tích các tài liệu nước ngoài dé

tài tổng kết được những kinh nghiệm thực tiễn của các nước về chính

sách đất đô thị, quy hoạch đô thị và các biện pháp thực hiện quy hoạch

để có thể ứng dụng trong thiết kế sản xuất, nghiên cứu khoa học và giảng dạy

Đề tài tập hợp phân tích những yếu tố tác động tới giá trị đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng, đóng góp cho những lý luận chung

về đất đô thị trong cơ chế thị trường ở Việt Nam

Đề tài bổ sung hoàn thiện cho hệ thống lập quy hoạch và chính sách đất đai đặc biệt có lưu ý tới những điều kiện của các làng xóm ven

đô Hà Nội

Dé tai kiến nghị một số giải pháp phát triển đất đô thị để thực

hiện tốt quy hoạch để ra tại các khu làng xóm ven đô Hà Nội

B PHAN NOI DUNG

CHƯƠNG I:

TỔNG QUAN VỀ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUY HOẠCH VÀ

PHÁT TRIỂN ĐẤT XÂY DỰNG ĐÔ THỊ

1.1 Khái niệm về đất đô thị

Trong con mắt của các nhà chuyên môn, đất đai có nhiều ý nghĩa khác nhau Nhà địa lý học xem xét đất đai trong mối liên hệ với cảnh quan thiên nhiên; nhà kinh tế học coi đất đai là một nguồn lực; nhà làm luật coi đất đai là một dung tích những không gian xác định được bằng pháp lý kéo đài từ tâm trái đất tới vũ trụ bao la

Đất đô thị theo Luật Đất đại của Việt Nam là:

Đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà

ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sẳn xuất, kinh doanh, cơ sở hạ

tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và vào các mục dích khác

Đất ven do 1a mot ving chuyển đối giữa khu đô thị xây dựng

liên tục và khu ngoại ô của một đô thị trung tâm và vùng làng quê xung quanh [92] Khu vực này thể hiện một hỗn hợp chức năng sử dụng dất,

các thuộc tính xã hội và dân cư mang tính biến động

1.2 Quyên đối với đất đai

Quyền đối với đất đai là hệ thống sở hữu đất đai và quyên sử

dung dat dai [92] Hay theo Patrick McAusland (1983), quyền đối với đất đai là luật pháp, phong tục và thực tiễn quản lý mối quan hệ giữa quyền lợi, trách nhiệm và hạn chế của người sử dụng đất đối với đất đai

[99]

Theo quan điểm của tác giả, vấn để không phải là đất dai thuộc

quyền sở hữu của ai, của Nhà nước hay của tư nhân, mà là quyền đối với đất đai được hiện thực hoá như thế nào Quyển đối với đất đai sẽ là phần

còn lại sau khi trừ đi các hạn chế do các quy định pháp lý đặt ra

Địa chính đã xuất hiện từ những thời đại cổ xưa Nghiên cứu khảo cổ học đã phát hiện ra nhiều phương thức khoanh đất làm nông nghiệp vào cuối thời đồ đá mới để thể hiện sự chiếm hữu đất đai

Các nước Tây Âu áp dụng địa chính Pháp (Luật Napoleon)

Các nước như Uc, Canada, Hoa ky, Malaysia, Brunei, Morocco, Sudan, Tunis dp dung hé thong dang ky Torrens

Hệ thống địa chính của Anh (Luật Chung) được áp dụng tại

Anh, Ireland, Nova Scotia, Ontario, Nigeria

1.3 Giá trị đất đai

Giá trị đất dai hình thành khi con người đẩu tr sức lực trên miếng đất đó, mang lại cho miếng dất chức năng sử dụng phù hợp, đáp ứng nhu cầu của người dùng Giá trị đất đai thể hiện chức năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trên miếng đất có thể có được Song bản thân miếng đất đó sẽ không có nhiều giá trị khi nó bị tách rời khỏi các chức

năng khác của đô thị về mặt vật lý cũng như ý nghĩa

Giá trị đất đai không chỉ thể hiện trong giá trị kinh tế của đất đai mà còn thể hiện trong giá trị xã hội hay giá trị tự nhiên của nó Để cho đất đai có chức năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho nền kinh

tế và cho cả xã hội, cẩn có một hệ thống quy hoạch, đặc biệt là quy

hoạch sử dụng đất hoàn chỉnh tại các quốc gia [120]

1.4 Các chính sách về đất đai

Theo cách nhìn nêu cao vai trò của nhà nước trong công tác

quản lý đất đai, Archer (1992) chỉ rõ 12 thể loại hoạt động mà nhà nước

có thể có tác động trực tiếp tới quyền sở hữu, sự phát triển và sử đụng đất đỏ thị (Hình 1.1)

Theo cách nhìn thị trường, Dale và Baldwin (2000) xác định ba

khối trụ cột có vai trò trong hệ thống đất đô thị: Đăng ký đất đai và địa

chính, các dịch vụ đánh giá, và các dịch vụ tài chính

Các biện pháp thuế nhằm mục đích điều hoà việc sử dụng đất và tạo vốn để phát triển đô thị, đặc biệt là hệ thống hạ tầng kỹ thuật Ở nhiều nước trên thế giới, chúng bao gồm: thuế bất động sản, thuế lợi nhuận đất đai, thuế đất trống, thuế chi phi phát triển

7

1.5 Quy hoạch sử dụng đất đô thị

Tại những nước phát triển, hệ thống luật pháp về xây dựng đô

thị đã được hình thành từ những năm 1900 tập trung vào việc khai thác

giá trị đất đai gia tăng do các biện pháp đầu tư của nhà nước, và quản lý qui trình xây dựng đô thị để đạt các mục tiêu đặt ra

Ba khuôn khổ tạo điều kiện cho các hoạt động quy hoạch diễn

ra có hiệu quả là: hệ thống tiêu chuẩn qui phạm, công cụ định hướng và

cơ sở thể chế

Tại Thụy Điển, chính quyền địa phương phải lap mot guy hoach

tổng thể cho toàn bộ lãnh thổ, mang tính tư vấn Trong nhiều trường

hop, mot đuy hoạch chỉ tiết pháp qui phải được lập ra trước khi cấp giấy phép xây dựng

Tại Vương quốc Anh, chỉ có một loại quy hoạch ở cấp địa phương, quy hoạch địa phương, Nó bao phủ toàn bộ quận và mang tính

“tư vấn” Quyết định pháp lý cho phép, cấp phép quy hoạch, có thể được

phân chia thành hai quyết định nhỏ hơn nữa (Tình 1.2)

Tại Úc công cụ quy hoạch chủ yếu được áp dụng là Qui chế

Kiểm soát Phát triển (Planning Scheme)

Tại Hoa kỳ, quy hoạch tổng thể địa phương và các qui định

phân vùng, phân lô được áp dụng rộng rãi tại nhiều bang và thành phố

Để tăng cường tính lính hoạt của các qui chế phân vùng truyền thống, nhiều nước đã áp dụng các công cụ bổ sung để khuyến khích phát triển tư nhân, đó là: phân vùng nổi, phân vùng phát triển đơn vị quy hoạch, phân vùng khuyến khích, chuyển nhượng quyền phát triển

Trong điều kiện phát triển của đất dai vùng ven đô, trước áp

lực của quá trình đô thị hoá, đã có nhiều giải pháp phát triển đất đai

được áp dụng để thực hiện các đồ án quy hoạch đô thị Các giải pháp này có thể được các tổ chức nhà nước hoặc tư nhân đứng ra thực hiện,

8

HÌNH 1.1: SUCAN THIỆP CỦA NHÀ NƯỚC TRƠNG ĐẤT ĐÔ THỊ

TẠI CÁC NƯỚC KINH TẾ HỖN HỢP

HINH ¡.2: HỆ THỐNG QUY HOẠCH VÀ CẤP PHÉP

CUA THUY ĐIÊN VÀ ANH

Quy hoach dia

Quy hoach quan phueng - quan

Quy hoach Quy hoach Hồ sơ xin Hổ sơ xin

phất triển phát triển phép quy phép quy chủ tiết chỉ tiết heach heach

song đều phải có các chính sách phù hợp của các cơ quan có trách

nhiệm của nhà nước tạo cơ sở pháp lý để thực thi Các giải pháp phát triển đất đai thông dụng áp dụng ở các nước trong khu vực đối với các khu dân cư ven đô là: hệ thống đất thuê đô thị, định hướng phát triển đất dai, ngân hàng đất dai, du án phát triển đất phân lô, thu gom và tái hiệu chính đất đai, chương trình hợp thức hoá đất đai và cải thiện hạ tầng, dự

án địa điểm và dich vụ, phương thức chia sẻ đất đai

1.6 Tình hình sử dụng đất đai tại Việt nam và Hà nội

Việt nam với diện tích không nhiều, lại đông dân số nên diện tích bình quân trên đầu người rất hạn chế Trong quá trình pháp triển nhanh chóng các đô thị ra ven đô, hàng năm khoảng 2.800 ha đất nông nghiệp và các loại đất khác đã được chuyển hoá thành đất ở đô thị

Tại Hà Nội, đất ở đô thị so với đất ở nông thôn là 2.872 ha /

8.817 ha Đất ở đô thị đó đã tính cả số lượng đất đai của 3 quận mới nhập vào nội thành là quận Tây Hồ, Cầu Giấy và Thanh Xuân Trong

khi, ví dụ như ở quận Cầu Giấy, đất làng xóm vẫn chiếm tới 71% diện tích toàn quận [65] Như vậy nhìn chung diện tích đất làng xóm cần

chuyển đổi thành đất đô thị với các thành phần hạ tầng cơ sở cần thiết là rất lớn Theo quy hoạch, Hà Nội sẽ tiếp tục phát triển mở rộng ra các khu ven đô Đối với đất ở đô thị, đến năm 2010 sẽ cần thêm 3.235 ha dất đai chủ yếu lấy từ đất canh tác nông nghiệp (1.648 ha) và đất thổ cư nông thôn (1.124 ha) Trước mắt, cho đến năm 2005, Hà Nội sẽ cần

thêm 1.269 ha đất đai, trong đó lấy từ đất nông nghiệp là 530 ha va lay

từ đất thổ cư nông thôn là 606 ha

Kết luận: Tiển để cho việc sử dụng đất có hiệu quả là sự ổn định và bằng chứng pháp lý của quyên đối với đất đai Quyên đó được

pháp luật công nhận thông qua việc đăng ký quyển sử dụng đất và cấp

giấy chứng nhận sử dụng đất Giá trị của đất đai được coi là rất phụ

9

thuộc vào vị trí so với trung tâm đô thị, có nghĩa là giá trị đất dai giảm

dân khi xa trung tâm đô thị Nhà nước giữ vai trồ chủ đạo trong việc

xúc lập hệ thống quyên sở hữu, quyển sử dụng và chuyển nhượng đất

dai, tao diéu kiện cho đất đại được lưu thông trên Thị trường Quy hoạch phân vùng truyền thống tại các nước đã được linh hoạt hoá bằng việc bổ

sung các thể loại phân vùng khác như phân vùng nổi, phân vùng chỗng

lớp, phân vùng điều kiện, phân vùng khuyến khích, phan viing don vị phát triển Các biện pháp thực hiện quy hoạch chủ yếu có thể nhóm

lại thành 3 nhôm chính là Định hướng phát triển đất đại, Phái triển đất

đai theo đự án và Thu gam và hiệu chỉnh đất dai

CHƯƠNG 2:

CƠ SỞ KHOA HỌC CHO CÔNG TÁC QUY HOẠCH VÀ

PHÁT TRIEN ĐẤT XÂY DỤNG BO THI VUNG VEN ĐỘ

2.1 Các yếu tố ảnh hưởng tới quy hoạch sử đựng đất

Yếu tố thị trường có hai thành phần quan trọng là nhu cầu và

cung cấp thị trường Nhu cầu thị trường là số lượng hàng hoá mà tất cả

người mua sẵn sầng mua tại mỗi thời giá nhất định Cung cấp thị trường

là số lượng hàng hoá mà tất cả những người bán sẵn sàng mời chào bán tại môi thời giá nhất định Giá cả thị trường là giá tiền tệ mà hàng hoá

được mua và bán trong một khoảng thời gian xác định

Tinh ngoại vi là những chỉ phí và lợi ích mà người phải trả hay

được hưởng không phải là người ra quyết định về sử dụng đất,

Dau co đất đai xây ra khi nhu cầu về đất đai, hiện tại và tương lai gần, vượt quá cung cầu đất đai Lúc này chủ đất sẽ tìm cách giữ đất khỏi thị trường bất động sản để chờ giá đất gia tăng, kiếm lợi nhuận cao

hơn

Yếu tố giá trị đất đai có nhiều thành phần, một trong các thành phần đó là giá trị đất đai trên cơ sở giá trị vị trí và giá trị kinh tế Các

10

nhà kinh tế học đã để xuất ra các mô hình để giải thích cơ sở của việc phân bố các chức năng sử dụng đất nông nghiệp và đô thị Đại diện cho trường phái này 1a Von Thunen (1826), Burgess (1927), Hoyt (1939),

Harris va Ullman (1945), Alonso (1964) (Hinh 2.1, 2.2), va Sinclair

(1967) Hai thành phần khác của yếu tố giá trị đất đai là giá trị sử dung,

đó là các yếu tố làm cho miếng đất phát huy hết chức năng sử dụng của mình như chất lượng địa hình, chất lượng chức năng sử dụng, chất lượng quy boạch và chất lượng pháp lý; và giá trị tinh thân, xã hội mà đại diện

là Hoàng Hữu Phê (2000) [104] Để xác định giá trị đất đai có nhiều

phương pháp tiếp cận, đó là: phương pháp thu nhập/đầu tư, phương pháp

so sánh giá trị trực tiếp, phương pháp khấu hao giá trị (Hình 2.3)

Yếu tố an ninh quyên sử dụng đất đai là sự đảm bao về mặt pháp lý và xã hội đối với quyển sử dụng đất đai của chủ sử dụng đất

Khi đó người sử dụng đất có thể yên tâm sử dụng đất đai ổn định lâu dài

theo pháp luật qui định Để bảo đảm an ninh quyên sử dụng đất đai, cần đến một hệ thống hồ sơ bảo lưu mối quan hệ con người - đất đai, đó là

đăng ký quyền sử dụng đất đai

Yếu tố qui luật vận động của sử dụng đất ven đô được thể hiện

ở những đặc tính mang tính quy luật sau: là sự chuyển đổi sử dụng đất

từ các chức năng nông nghiệp sang phi nông nghiệp cùng với SỰ mỞ rộng của hệ thống hạ tầng đô thị; là mức sống của người dân địa phương

còn thấp, tạo tiền đề cho việc chuyển dịch đất đai không tuân thủ đầy đủ

theo pháp luật; là sự hưởng lợi trời cho về giá trị đất đai gia tăng; và là hiệu quả của công tấc quy hoạch và quản lý đô thị còn hạn chế

2.2 Các tác nhân trong quá trình phát triển đô thi

Trong nền kinh tế thị trường có nhiều tác nhân tham gia, chủ yếu chia ra làm ba nhóm chính: các cơ quan nhà nước, các tổ chức kinh doanh và các hộ gia đình Họ là những người chủ sở hữu, người sử dụng,

II

Khoảng cách tới chợ (rung tam

HÌNH 2.2: BỐ CỤC ĐỒNG TÂM CỦA CÁC CHÚC NĂNG

SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ THEO ALONSO

(Nguồn: (987)

người đầu tư, người cho vay, người xây dựng phát triển, người đánh giá , giá trị, người trung gian, và người quản lý Mỗi loại người tham gia

trong giao dịch thị trường đều hoạt động trong một khuôn khổ kiểm soái

phát triển, thường liên quan tới vai trò mà họ nấm giữ Những tác nhân này hoạt động trên các thị trường nhánh của thị trường bất động sản, đó

là thị trường đất trống, thị trường đất xây dựng và thị trường mua, thuê nhà đất

2.3 Quy hoạch pháp qui sử dụng đất đô thị

Đất đô thị khác biệt so với đất nông thôn ở tính đa dang, tinh

lệ thuộc, sự cần thiết có hạ tầng, sự cần thiết đầu tư lớn và lau đài, giá trị đất đai cao so với sức mua, đầu cơ đất đai quá mức, thị trường đất đai đao động

Có ba lý do để nhà nước cần có vai trò quan trọng với công cụ quy hoạch để can thiệp vào thị trường đất đô thị là: giảm thiểu những tính không hoàn thiện và sự bất lực của thị trường, loại bỏ tính ngoại vi,

và tái phân phối nguồn tài nguyên khan hiếm

Quy hoạch sử dụng đất nói chung và đất đô thị nói riêng nhằm

muc dich khai thác và bảo vệ nguồn tài nguyên quí hiếm, khai thác vị trí

để phục vụ cho các chức năng cần thiết của đô thị như ở, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và tạo ra các giá trị tài sản tư nhân và nhà nước,

làm giàu cho xã hội Hoạt động quy hoạch đó diễn ra trong bối cảnh thực tiễn của các đô thị với điều kiện tự nhiên như địa chất thuỷ văn, địa hình, khí hậu ., với các hoạt động sử dụng đa dạng phong phú của các

cá nhân tổ chức nhà nước và tư nhân, và với các hoạt động phát triển tạo

ta các cấu trúc sử dụng đất mới hiệu quả hơn, chất lượng cao hơn phù hợp với các nhu cầu đa dạng của cuộc sống đô thị (Hình 2.4)

Việc phát triển các đô thị chủ yếu mở rộng ra bên ngoài,

hướng tới các vùng ven đô Các khu đất với chức năng nông nghiệp

12

HINH 2.3: TONG HOP CAC YEU TO TAC ĐỘNG TỚI

GIA TRI DAT

fo F Tei chức năng sử dụng xung quanh Tới trung tâm thành phổ các cấp se

=e Địa chất thug van ZN Quan hệ xã hội =

Vi khí hậu Quy hoạch phân vùng Nguồn gốc lịch sử đất

Vị thể xã hội, mốt, định kiến Giao thông công cộng

trước đây được quy hoạch cho phát triển đô thị Nhà nước xây dựng các mạng lưới hạ tầng chính qua các khu quy hoạch mới để tạo diều kiện phát triển cho các khu đất đó Quï đất phất triển tăng lên, hấp dẫn các nhà đầu tư bất động sản từ khu vực nhà nước và tư nhân đến để phát

triển đất đai và công trình Thông qua các biện pháp kiểm soất phát

triển, nhà nước đảm bảo mặt bằng tổng thể và các tiêu chuẩn xây dựng

hạ tầng và công trình theo đúng các qui dịnh hiện hành Như vậy với phương châm đất đai, quy hoạch, tài chính và hạ tầng nhà nước có thể

có một sự phát triển đô thị một cách bền vững Phương châm này được

thực hiện ở hai cấp thành phố (vi m6) va cấp dự án (vi mô)

Quy hoạch pháp qui cần mang tính định hướng thị trường rõ ràng, tôn trọng những qui luật thị trường để tận dụng những thế lợi mà kinh tế thị trường mang lại Quy hoạch pháp qui sử dụng đất đê thị có 3 thành phần chính là hệ thống quy hoạch pháp qui, lập quy hoạch (cho

mỗi thành phố) và thực hiện quy hoạch (Hình 2.5)

Trong bối cảnh điểu kiện phát triển tại các khu đân cư vùng ven đô là các làng xóm được bao bọc bởi các khu đất sử dụng nông

nghiệp xung quanh, có nhiều mô hình quy hoạch và phát triển đất đai

cấp vĩ mô, tác động đến sự phát triển đô thị tại đây Các mô hình này đáp ứng linh hoạt cho các vị trí phát triển, cho mức độ phát triển, thời gian và cấp thực hiện Có ba mô hình chủ yếu cho các khu đất ven đô,

đó là định hướng phát triển đất đai, đự án phát triển đất đai và dự án

HINH 2.5: CAC THANH PHAN CUA QUY HOACII

PHÁP QUI SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ

HỆ THỐNG QUY

HOACH PHAP QUI

- Luật về quy hoạch

- Cơ quan quản lý Trung

- Kiểm soát phát triển

LẬP QUY HOẠCH THỰC HIỆN QUY

- Qui định nhân vùng

- Qui định nhân lô

- Quy hoạch chỉ tiết dự án - Điều phối các hoạt động

- Công khai hoá, tham gia phái triển cộng đồng