Thực trạng hoạt động KD dịch vụ tổ chức sự kiện của Cty tnhh liên hiệp nguyễn lê

Luận văn : Thực trạng hoạt động KD dịch vụ tổ chức sự kiện của Cty tnhh liên hiệp nguyễn lê

DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

UBND : Uỷ ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG BIỂU.

Đồ thị 1 Đồ thị biểu hiện mối quan hệ giữa cung - cầu đất đai với giá

Bảng 1.1 Tổng mức đầu tư của dự án khu đất sân vận động Huyện Đoan Hùng.Bảng 2.2.Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn Đoan Hùng qua các năm

Bảng 2.3.Hiệu quả kinh tế của đấu giá QSDĐ qua một số dự án

Bảng 2.4.Chi quyết toán bằng tiền đất trong các năm qua

Bảng 3.5 Kế hoạch sử dụng đất năm 2009 và biến động đất đai

LỜI NÓI ĐẦU

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện bảo đảm cho sựsinh tồn và phát triển của quốc gia Đất đai có vai trò rất quan trọng trong tất cả cácngành sản xuất xã hội, và là tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho các ngành hoạt độnghiệu quả và phát triển, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất xã hội được diễn ra Nó cũng

là tài sản lớn của từng hộ gia đình cũng như của mỗi cá nhân Cùng với sự phát triểncủa nền sản xuất hàng hóa, đất đai cũng được trao đổi, mua bán trên thị trường và trởthành một loại hàng hoá đặc biệt Sự trao đổi, mua bán ấy đã góp phần hình thành nênthị trường BĐS

Ngày nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế,sự gia tăng dân số thì nhu cầu sửdụng đất cho các mục đích sản xuất, kinh doanh, chỗ ở, các công trình gia thông, hạtầng…càng gia tăng, nhưng đất đai là có giới hạn Vì vậy việc sử dụng đất đai hiệu quả

và tiết kiệm là yêu cầu cấp thiết của mỗi quốc gia

Ở Việt Nam, thị trường BĐS chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khiluật đất đai cho phép chuyển nhường QSDĐ ,đến năm 1996, lần đầu tiên khái niệm

“Thị trường BĐS” được chính thức đề cập trong Văn kiện Đại Hội Đảng toàn quốc lầnthứ VIII Cùng với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế khi chuyển sang nềnkinh tế thị trường, thị trường BĐS Việt Nam hình thành và phát triển Tuy nhiên,thịtrương BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn phát triểnvà vẫn còn rất nhiều vấn đề: giá

cả đất đai trên thị trường biến động phức tạp gây khó khăn cho các bên tham gia thịtrường; các quan hệ cung cầu và giao dịch đất đai chủ yếu diễn ra thông qua thị trườngngầm; những “cơn sốt đất đai” “đóng băng thị trường”chưa được khắc phục; tình trạngkhiếu kiện về đất đai, tranh chấp giữa Nhà nước và người dân trong việc xác định giáđất đền bù khi thu hồi đất; sự mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các vănbản pháp lý; các chính sách của Nhà nước chưa thực sự tạo điều kiện thuận lợi nhấtcho sự phát triển của thị trường

Để khắc phục tình trạng trên , nhà nước đã có nhiều công cụ,chính sách góp phầnbình ổn giá cả trên thị trường Đấu giá QSDĐ chính là một công cụ hữu hiệu của Nhànước được sử dụng phổ biến hiện nay Bán đấu giá QSDĐ là việc chuyển nhượngQSDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai, thực hiện bởi tổ chức có chức năng bánđấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao nhất sẽ được nhận QSDĐ đấu giá Đấu giáQSDĐ có ưu điểm là, nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự vàđảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tìnhtrạng đầu cơ đất đai, nhà nước có thể huy động tối đa nguồn thu từ đất, tạo vốn đầu tưxây dựng kết cấu hạ tầng, thực hiện các dự án phục vụ lợi ích công cộng, và do vậygóp phần phát triển kinh tế - xã hội và phân phối một cách công bằng hơn.

Hiện nay, công tác đấu giá QSDĐ vẫn còn nhiều vấn đề như tại nhiều phiên đấugiá có rất ít người tham gia, giá trúng đấu giá ở mức độ vừa phải, không cao Nguyênnhân có thể thấy ở đấy chính là ở công tác chuẩn bị các điều kiện để tổ chức đấu giácủa nhiều dự án chưa được làm tốt, đặc biệt là khâu giải phóng mặt bằng và xây dựng

hạ tầng kỹ thuật, việc quản lý tài chính và quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạchsau đấu giá không tốt, công tác tổ chức đấu giá chưa tốt Hiện nay, công tác đấu giámới chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn

Xuất phát từ lý do trên, em đã lựa chọn đề tài : “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở địa bàn huyện Đoan Hùng - Phú Thọ” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình.

Mục tiêu nghiên cứu.

Đề tài đi vào nghiên cứu các vấn đề lý luận, các quy định của Nhà nước về đấugiá QSDĐ, kinh nghiệm của một số địa phương về tổ chức đấu giá QSDĐ; tìm hiểu vàđánh giá thực trạng tình hình thực hiện công tác đấu giá QSDĐ để thấy được các kếtquả đã đạt được, những mặt còn hạn chế trong quy trình tổ chức đấu giá QSDĐ hiệnnay trên địa bàn huyện Đoan Hùng và nguyên nhân của những hạn chế này, từ đó đúcrút kinh nghiệm và đề xuất các giải pháp để có thể nâng cao hiệu quả công tác đấu giáQSDĐ đang áp dụng trên địa bàn huyện Đoan Hùng

Đối tượng nghiên cứu.

Đề tài nghiên cứu các vấn đề về công tác đấu giá ,quy trình đấu giá, quá trìnhthực hiện đấu giá tại địa bàn huyện Đoan Hùng - Phú Thọ trong những năm gần đây đối với các loại đất đưa vào kinh doanh

Phạm vi nghiên cứu.

Các dự án đấu giá QSDĐ mà đề tài nghiên cứu chủ yếu thuộc phạm vi địa bànhuyện Đoan Hùng , một số dự án thuộc các địa phương khác Thời gian nghiên cứu từnăm 2005 đến thời điểm hiện nay (quý I năm 2009)

Phương pháp nghiên cứu:

Phương pháp duy vật biện chứng, thống kê, phương pháp chuyên gia, phươngpháp so sánh, tổng hợp và phân tích, phương pháp điều tra…Ngoài ra, chuyên đề cótham khảo các công trình nghiên cứu đã được thực hiện trong lĩnh vực này Các số liệuđược sử dụng trong đề án được thu thập từ các nguồn thống kê của cơ quan Nhà nước,trên các tạp chí BĐS, các trang web chuyên ngành

Kết cấu đề tài:

Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài bao gồm 3 chương:

Chương 1 : Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Đoan Hùng – Phú Thọ

Chương 3: Một số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng – Phú Thọ

Em xin gửi lời chân thành cảm ơn tới Thạc sỹ Nguyễn Thị Hải Yến; Cô đã tậntình hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện chuyên đề này

Chương 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

1.1 Một số vấn đề về QSDĐ.

1.1.1 Vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường và đặc điểm của thị trường đất đai.

1.1.1.1 Vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường.

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia , là điều kiện tồn tại vàphát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Đất đai cho đến nay đã trảiqua nhiều thế hệ khai phá và bảo vệ Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên bantặng, nó không thuộc sở hữu của riêng ai mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làngười đại diện quản lý Tuy nhiên, để đưa ra một khái niệm đầy đủ về đất đai thì khôngphải là việc đơn giản, Luật đất đai năm 1993 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa ViệtNam có ghi:

"Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân

cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế

hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”

Đất là lớp bề mặt của trái đất ở mỗi quốc gia đất đai bao gồm đất liền, thềm lụcđịa, vùng biển, vùng trời và trong lòng đất Đất đai có thể sử dụng để sản xuất ra cácsản phẩm nông nghiệp, có thể sử dụng vào các hoạt động phi nông nghiệp như côngnghiệp, giao thông, xây dựng nhà cửa…

Quá trình hình thành quỹ đất đai với mỗi quốc gia,mỗi dân tộc là quá trình lịch sửlâu dài Ở thời kì xa xưa,ông cha ta khai phá, giành giữ đất đai để sinh tồn Quá trìnhhình thành và phát triển của xã hội và sử dụng khai thác đất đai là quá trình chuyển hóathay đổi các quan hệ đất đai Đặc biệt là sự thay đổi trong quan hệ sở hữu đất đai Đấtđai trở thành tài sản riêng Khi nghiên cứu nguồn gốc của gia đình, của chế độ tư hữu

và của Nhà nước Angghen đã chỉ ra rằng:” Bên cạnh của cải bằng hàng hóa, bằng nô

lệ và của cải bằng tiền, bây giờ còn xuất hiện của cải bằng ruộng đất nữa Ngày nayquyền sở hữu của những tư nhân về những mảnh ruộng đất do thị tộc hoặc bộ lạc đã

chia cho họ lúc ban đầu đã được củng cố đến mức những ruộng đất đó đã trở thành tàisản dựa trên quyền cha truyền con nối của họ…Quyền sở hữu tự do và hoàn toàn vềruộng đất không chỉ có nghĩa là khả năng sở hữu ruộng đất một cách không bị trở ngạihay không bị hạn chế,mà còn có nghĩa là khả năng đó đem nhượng nó đi Chừng nào

mà ruộng đất còn là tài sản của thị tộc thì khả năng đó có còn tồn tại…Từ nay ruộngđất trở thành một hàng hóa mà người ta đem bán hoặc cầm cố được” (Mác- Angghentoàn tập ,tập 21 trang 248 – NXB chính trị quốc gia Hà Nội- 1994)

Trong quá trình phát triển của xã hội,con người dựa vào đất đai và khai thác và sửdụng đất đai để sinh sống Xã hội ngày càng phát triển,của cải ngày càng dồi dào,kinh

tế hàng hóa ra đời và phát triển ngày càng mạnh mẽ Cơ chế thị trường xuất hiện.Trong điều kiện cơ chế thị trường,đất đai trở thành đối tượng của mua bán,chuyểnnhượng, cầm cố, thế chấp, thuê mướn Nói cách khác nó trở thành đối tượng trao đổimua bán như các sản phẩm khác Tuy nhiên nó là thị trường đầu vào, thị trường tư liệusản xuất, phụ thuộc vào sự phát triển của các ngành sản xuất, phụ thuộc vào sự pháttriển của các ngành sản xuất và những yêu cầu của phát triển xã hội Đất đai là nguồnnội lực quan trọng, là nguồn tài chính tiềm năng để phục vụ cho sự nghiệp xây dựng vàphát triển kinh tế, xã hội trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước thểhiện trên các vai trò chủ yếu sau:

Thứ nhất là vai trò của đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế.

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tưliệu sản xuất đặc biệt Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân,đất đai cũng có vị trí vai trò khác nhau Trong nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuấtchủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được Ruộng đất vừa là đối tượng lao động vừa

là tư liệu lao động Mác đã khẳng định: Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọicủa cải vật chất" Với tư cách là tư liệu sản xuất, đất đai tham gia trực tiếp hoặc giántiếp vào quá trình sản xuất xã hội - một trong ba yếu tố cơ bản của sản xuất xã hội: tưliệu lao động, sức lao động và vốn Đối với sản xuất nông nghiệp đất đai là tư liệu trựctiếp tham gia vào quá trình sản xuất Đất đai là mặt bằng bảo đảm các ngành sản xuất

công nghiệp, xây dựng, vận tải, thương mại, du lịch v.v hoạt động - góp phần pháttriển các lĩnh vực kinh tế theo mục tiêu của từng thời kỳ.

Thứ hai:Đất đai đảm bảo nguồn thu bền vững ổn định cho ngân sách Nhà nước.

Trong những năm kháng chiến chống Mỹ cứu nước, lương thực động viên từthuế nông nghiệp giữ vai trò quan trọng vừa để nuôi quân đánh giặc vừa để xây dựngđất nước Những năm gần đây, nền kinh tế của nước ta đã có những bước phát triểnkhá, cơ cấu kinh tế được chuyển đổi theo hướng tỷ trọng công nghiệp, xây dựng,thương mại và dịch vụ… ngày một tăng kéo theo sự tăng trưởng không ngừng nguồnthu của ngân sách Nhà nước ở các lĩnh vực ngoài nông, lâm nghiệp Tuy nhiên nguồntài chính thu được từ đất vẫn là nguồn thu ổn định, bền vững của Ngân sách Nhà nước

Thứ ba:Đất đai - nguồn tài chính cho đầu tư phát triển.

Đất đai với khả năng sử dụng vào nhiều mục đích: sản xuất nông, lâm nghiệp,công nghiệp, thương mại, dịch vụ, làm nhà ở, sử dụng cho các công trình sự nghiệpkinh tế, văn hoá, giáo dục, y tế, quốc phòng… Những năm gần đây, đất đai được sửdụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nông thôn

Đất đai được làm tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn Với đặcđiểm riêng có của đất đai, khi là tài sản để thế chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữnhư các tài sản khác, mà người mang đất đai thế chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫnđược sử dụng đất đã thế chấp vào mục đích sản xuất kinh doanh của mình Như vậy,một mặt, là đất đai có giá trị sử dụng và được dùng với một mục đích nhất định; mộtmặt, đất đai được tính bằng giá trị đảm bảo cho việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân

để đầu tư cho sản xuất kinh doanh Đó là một giá trị đặc biệt của BĐS - đất đai mà conngười có thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu tư phát triển Ởnhững nước phát triển, việc sử dụng đất đai làm tài sản thế chấp để vay vốn là rất phổbiến và được coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy động vốn

Đất đai là tài sản có giá trị và giá trị đó được dùng làm vốn góp liên doanh Gópvốn mà tài sản không mất đi đó cũng là một đặc điểm của tài sản - đất đai: càng sửdụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó

Với những gì mà chúng ta đã dẫn chứng trên đây, đất đai thực sự là nguồn nội lựcquan trọng, nguồn tài chính tiềm năng để xây dựng và phát triển kinh tế, xã hội của đấtnước ta.

Ngày nay, hoạt động kinh tế chụi tác động của cơ chế thị trường Đất đai trở thànhđối tượng mua bán trao đổi, chuyển nhượng và thực sự hình thành thị trường đất đai.Tuy nhiên thị trường đất đai có những nét khác biệt với các thị trường khác Thị trườngđất đai với hàng hóa đất đai là một hàng hóa đặc biệt Tính đặc biệt của hàng hóa đấtđai thể hiện:

Thứ nhất Hàng hóa là sản phẩm của quá trình lao động, được dùng để trao đổi,

là biểu hiện thống nhất của giá trị sử dụng và giá trị; lao động cụ thể tạo ra giá trị sửdụng, lao động trừu tượng tạo ra giá trị Giá trị sử dụng thuộc lĩnh vực tự nhiên củahàng hóa; còn giá trị là thuộc tính xã hội – là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa.Xét về bản chất, khi hàng hóa được trao đổi, mua bán trên thị trường nghĩa là conngười trao đổi sức lao động của mình thông qua giá trị hàng hóa Còn đất đai có trướccon người, ban đầu đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm của laođộng nên bản thân đất đai không là hàng hóa Khi có lao động của con người tác độngtới đất đai, tạo nên giá trị sử dụng mới của đất đai Để thỏa mãn nhu cầu về đất đaingày càng tăng - đất đai được giao dịch trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường

Thứ hai là tính giới hạn và không thể tái tạo của đất đai làm cho tổng cung của

loại hàng hóa này không đổi…trong khi đó nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng tăng,làm cho thị trườngđất đai là thị trường cung độc quyền

Thứ ba đất đai có vị trí cố định, đây là một yếu tố quan trọng, vị trí quyết định đến

giá trị của đất đai

Thứ tư đất đai là loại hàng hóa không thể thay thế được trong sản xuất nông

nghiệp, trong xây dựng, công nghiệp…

Thứ năm hình thức giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trườnglà phong phú với

nhiều loại hàng hóa Bao gồm: đất nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ….Trên thịtrường các thông tin về hàng hóa đất đai cung cấp không đầy đủ, khó tiếp cận thôngtin, hàng hóa mang tính dị biệt

Từ những đặc điểm trên có thể thấy đất đai không phải là hàng hóa thông thường

mà là loại hàng hóa đặc biệt Vì vậy, thị trường đất đai cũng có các đặc trưng do tínhđặc biệt của hàng hóa đất đai quy định

 Thị trường đất đai là thị trường giao dịch các QSDĐ và lợi ích gắn liền với đất

Không như các hàng hóa thông thường khác, đất đai là một hàng hóa tiêu dùnglâu bền, không bị hao mòn hay mất đi trong quá trình sử dụng Người sử dụng đất luônmong muốn các quyền và lợi ích do đất đai mang lại Bởi vậy, các giao dịch về đất đaikhông phải là các giao dịch về bản thân đất đai đó mà chính là giao dịch các quyền lợiphát sinh khi sử dụng đất đai Do vậy, khi xem xét về giá cả đất đai phải xem xét khảnăng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đất đai

Thị trường QSDĐ được chia thành hai cấp : Thị trường sơ cấp và Thị trường thứcấp

 Trong thị trường sơ cấp, giao dịch diễn ra giữa một bên là Nhà nước với bên kia

là người sử dụng đất Hình thức giao dịch chủ yếu là: giao đất, cho thuê đất, đấu giáQSDĐ, thu hồi đất Trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước và các chủ sử dụng đất tồntại các loại hình giao dịch QSDĐ sau:

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất cho chủ

sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thường là các loại đất nôngnghiệp hoặc đất được sử dụng vào các mục đích công cộng không kinh doanh (đất làmbệnh viện, trụ sở cơ quan Nhà nước, các trường Đại học…) hoặc các dự án có ưu đãiđặc biệt Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng vào mục đíchkinh doanh Như đất làm văn phòng, làm trung tâm thương mại…

Nhà nước cho thuê đất đối với chủ sử dụng đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinhdoanh Trong quá trình cho thuê đất, Nhà nước tổ chức đấu thầu QSDĐ đối với các dự ánxây dựng các khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư, nhà ở, đấu giá QSDĐ đối vớicác cá nhân thuê đất của nhà nước

Khi Nhà nước cần sử dụng đất vào các mục đích chung của quốc gia, Nhà nước sẽthu hồi đất của các chủ thể sử dụng và kèm theo đó là quá trình đền bù thiệt hại chochủ sử dụng đất

 Trong thị trường thứ cấp, tổ chức, hộ gia đình, các nhân (chủ sử dụng đất) đượcnhà nước giao đất đem QSDĐ của mình để chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn vào sản xuất kinh doanh và thực các quyền năng cơ bảnkhác

Trên thị trường thứ cấp, dựa vào quyền năng của người sử dụng đất mà các giaodịch về đất đai được thực hiện Trong các quan hệ giao dịch trên, thường thì các quan

hệ về: chuyển nhượng, cho thuê – cho thuê lại, thế chấp là diễn ra khá phổ biển trên thịtrường đất đai Từ các giao dịch về đất đai mà hình thành nên các hình thức thị trườngđất đai như là:

- Thị trường chuyển nhượng QSDĐ đai: đây là thị trường được hình thành và pháttriển sớm nhất

- Thị trường cho thuê QSDĐ đai: là thị trường chuyển nhượng QSDĐ đai trongmột khoảng thời gian nhất định

- Thị trường thế chấp QSDĐ: thể hiện khi quan hệ tín dụng phát triển, được thựchiện giữa những chủ sử dụng đất và người cung cấp tín dụng

- Thị trường góp vốn liên doanh bằng QSDĐ: khi người sử dụng đất dùng QSDĐcủa mình góp vào quá trình sản xuất, kinh doanh

Như vậy, thị trường đất đai là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích gắn vớiđất đai Đây là đặc điểm đặc trưng nhất của thị trường đất đai Có thể nói sự phát triểncác quyền năng gắn liền với đất đai chi phối và ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường BĐS

 Thị trường đất đai là thị trường tư liệu sản xuất.

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, lànguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, QSDĐ là hàng hoá đặc biệt Thịtrường đất đai là thị trường tư liệu sản xuất gồm tư liệu sản xuất tái tạo được : đất nôngnghiệp (tái tạo sức sản xuất) Thị trường đất nông nghiệp có xu hướng cân bằng

Những đất đai có khả năng tái tạo được như đất phi nông nghiệp : đất công nghiệp,xây dựng nhà ở có xu hướng cung ngày càng giảm, cầu ngày càng tăng Thị trườngđất phi nông nghiệp có xu hướng biến động

 Thị trường đất đai là thị trường không tập trung, phân vùng.

Do xuất phát từ đặc điểm: đất đai không thể di dời được, cùng với những điềukiện tự nhiên, kinh tế xã hội của từng vùng, từng khu vực mà thị trườngđất đai ở mỗivùng mỗi địa phương lại có các đặc điểm riêng biệt của nó Thị trường đất đai còn phụthuộc vào tâm lý, tập quán và thị hiếu của người tiêu dùng

 Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo do tính không cân xứng về thông tin trên thị trường

Giữa người mua người bán không có các thông tin minh bạch về đất đai; các tiêuchí để so sánh đất đai giữa các khu vực là không chính xác; số lượng đối tượng thamgia thị trường là không nhiều, không đảm bảo các tiêu chí của cạnh trên hoàn hảo dẫnđến tình trạng độc quyền trong các giao dịch về đất đai

 Thị trường đất đai là thị trường chụi ảnh hưởng của nhiều yếu tố pháp luật.

Đất đai là một loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của nhà nước vớichúng bằng pháp luật là cơ sở cho các giao dịch trên thị trường Mọi BĐS đều đượcnhà nước đăng ký ,cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng cũng như các biến độngcủa nó Mọi giao dịch trên thị trường phải có sự giám sát của nhà nước đặc biệt trongkhâu đăng ký pháp lý Sự tham gia của của nhà nước vào thị trường đất đai thông quayếu tố pháp luật làm cho thị trường ổn định và an toàn hơn Đất đai được đăng ký theođúng luật pháp sẽ có giá trị hơn và được tham gia vào tất cả giao dịch trên thị trường

1.1.2 Bản chất của giá QSDĐ và những nhân tố ảnh hưởng giá QSDĐ.

1.1.2.1 Bản chất giá QSDĐ

Theo quan điểm cổ điển: giá trị hàng hóa là hao phí lao động kết tinh trong hànghóa Đối với đất đai sử dụng trong nông nghiệp: giá đất chính là chi phí để bỏ ra cải tạođất và đưa đất vào sản xuất Theo tiến trình phát triển của lịch sử, sự chuyển đổi mụcđích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp ngày càng tăng, đã làm mất mộtlượng tư liệu sản xuất trong nông nghiệp,vậy giá đất phi nông nghiệp chính là lượnggiá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất đai dochuyển sang mục đích phi nông nghiệp

Ở nước ta, pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống

nhất quản lý, các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất có QSDĐ với các quyềnnăng khác Như đã khẳng định ở trên, thị trường đất đai là thị trường giao dịch cácquyền sử dụng và lợi ích của đất đai, cho nên giá cả đất đai thực chất chính là giá cảQSDĐ Khi người sử dụng đất càng có nhiều quyền năng về đất đai thì càng có nhiều

cơ hội khai thác các công dụng, lợi ích của đất đai Do đó làm gia tăng giá trị của đấtđai, đồng thời làm cho giá cả QSDĐ tăng lên Nhận thức được vấn đề này, Nhà nước ta

đã thực hiện một loạt các chính sách cải cách về đất đai, trong đó có việc mở rộng cácquyền năng về đất đai cho người sử dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiệncác quan hệ về đất đai – phát triển thị trường đất đai

Trong thời kì nền kinh tế nước ta vận hành theo cơ chế tập trung, Pháp luật khôngthừa nhận các giao dịch về đất đai, do đó không tồn tại thị trường công khai, làm phátsinh các quan hệ giao dịch trái pháp luật, hình thành thị trường ngầm, hoạt động tự phát

và lén lút Chỉ đến khi Luật đất đai 1993 và sau là Luật đất đai 2003 đã thừa nhận đấtđai có giá đồng thời trên thị trường hình thành giá QSDĐ Xét bản chất, giá đất chính

là giá QSDĐ, tức là mức giá trao đổi trên thị trường để thể hiện các giao dịch vềQSDĐ Hiện nay, nước ta tồn tại cơ chế hai giá QSDĐ Một là khung giá đất do Nhànước quy định được sử dụng để hình thành nên các mức giá tại các địa phương Khunggiá này chỉ được áp dụng việc thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, dùng trongthu thuế đất đai và là căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Trong quá trình vậnđộng phát triển của thi trường đất đai, hình thành nên một cơ chế giá để thực hiện cácgiao dịch về QSDĐ gọi là giá thị trường Trên thị trường chuyển nhượng QSDĐ đai thìgiá QSDĐ được quyết định bởi quan hệ cung cầu và các yếu tố khác.Giá trên thị trườngtùy thuộc vào từng địa phương và thường chênh lệch rất nhiều với khung giá Nhà nước Tương ứng với mỗi hình thức giao dịch đất đai sẽ có một mức giá Mức giá này chính

là sự thể hiện giá trị của đất đai về mục đích sử dụng Trên thị trường bao gồm các loạigiá QSDĐ sau:

 Giá mua bán chuyển nhượng QSDĐ: mức giá thị trường được quy ước theo sựthỏa thuận giữa người mua và người bán Giá cả trên thị trường chính là giáchuyển nhượng QSDĐ

 Giá giá thuê đất: là giá cho thuê đất đai theo thời gian nhất định

 Giá thế chấp: là mức giá tối thiểu có thể bán đất đai khi bắt buộc phải bán

 Giá hạch toán: là mức giá xác định giá trị đất đai được tính vào giá trị doanhnghiệp

1.1.2.2 Những nhân tố ảnh hưởng giá QSDĐ

Ở nước ta, các giao dịch về đất đai và BĐS ngày càng sôi động, thị trường BĐSđang từng bước được hình thành Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tài sảnđất đai chính là tài sản “QSDĐ” Trong hoạt động thị trường, giá trị và giá cả là điềukiện cho mọi quan hệ giao dịch diễn ra Giá QSDĐ được hình thành khác với sự hìnhthành giá cả của các hàng hóa thông thường do sự tác động và chi phối của nhiều yếu

tố đặc thù

a Giá trị và khả năng sinh lời của đất đai

Trong thị trường, đất đai có nhiều giá trị khác nhau: giá trị trao đổi, giá trị sửdụng, giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị tín dụng…Để nghiên cứu ảnh hưởng củagiá trị tới giá QSDĐ đai, ta xem xét giá trị trao đổi và giá trị sử dụng của đất đai

 Giá trị trao đổi: được thực hiện thông qua chuyển QSDĐ Khi đó giá cả củaQSDĐ thể hiện giá trị trao đổi của mảnh đất Trong điều kiện thị trường trao đổithì giá cả thể hiện giá trị thị trường của mảnh đất

 Giá trị sử dụng: là khả năng của đất đai có thể thỏa mãn nhu cầu của con người.Mức độ thỏa mãn càng cao thì giá trị sử dụng của mảnh đất đó càng cao, điều đó

có nghĩa là giá QSDĐ càng cao Giá trị sử dụng của đất đai chính là giá trị kinh

tế mà mảnh đất đó có thể mang lại.Giá QSDĐ phụ thuộc vào khả năng sinh lờicủa đất đai Khi khả năng sinh lời của đất đai tăng sẽ làm tăng giá QSDĐ Khảnăng sinh lời của đất đai được thể hiện:

 Đất đai là một nguồn thu nhập cho nhà đầu tư Khi đầu tư vào đất đai, ta sẽ cócác nguồn thu từ: dòng tiền cho thuê, dòng tiền ngoài cho thuê, dòng tiền khibán - chuyển nhượng đất đai

 Đất đai là công cụ bảo vệ tối ưu nhất nguồn tài chính trước lạm phát

 Khi đầu tư vào đất đai nhận được nhiều ưu đãi từ phía Nhà nước: được miễn

giảm về thuế, ưu đãi về đầu tư, ưu đãi về tài chính…

 Đất đai là tài sản thế chấp giúp huy động được vốn vào quá trình kinh doanh Giá trị và sức sinh lời của từng loại thực chất đó là giá trị của luồng thu nhập từđất đai mang lại, nó phụ thuộc vào vị trí và mục đích sử dụng đất Giá trị luồng thunhập này khác nhau ở các mảnh đất khác nhau là do sự khác biệt về địa tô chênh lệch.Địa tô chênh lệch bao gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Địa tô chênhlệch I tạo nên do sự khác nhau về vị trí, điều kiện thuận lợi, sự hoàn thiện của các yếu

tố gắn liền với đất (cơ sở hạ tầng, giao thông thuận lợi…) Địa tô chênh lệch II có được

do mục đích, các hoạt động sử dụng đất đai khác nhau mang lại Thông thường giá đấtcao nhất tại các nơi có điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh, buôn bán Càng

ra xa , giá đất có xu hướng giảm

b Quan hệ cung – cầu về đất đai trên thị trường

Khi phân tích quan hệ cung – cầu trên thị trường, chúng ta thường coi cung và cầulàm hàm của giá Nếu giả định các yếu tố khác không đổi, mỗi sự biến động của cung –cầu đều gây lên sự biến động, thay đổi của giá Sự biến động của giá nhiều hay ít làphụ thuộc vào độ co giãn của cung – cầu

Cung về đất đai trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa đất đai sẵn sàngđưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm với một mức giá nhất định

Cầu về đất đai là khối lượng đất đai mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và cókhả năng thanh toán với một mức nhất định để nhận được khối lượng đất đai đó trên thịtrường

Trong thị trường đất đai, cung đất đai chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố: sự pháttriển của cơ sở hạ tầng, luật pháp và chính sách của Nhà nước (chính sách giao đất, chothuê đất, quy hoạch và phát triển của Nhà nước) ; Cầu đất đai chịu ảnh hưởng củanhiều nhân tố: sự tăng trưởng dân số, nhu cầu sự thay đổi về tính chất và mục đích sửdụng đất, sự thay đổi của việc làm thu nhập…Bất kì sự thay đổi của các yếu tố sẽ làmảnh hưởng tới lượng cung hoặc lượng cầu, làm cho cung cầu dịch chuyển và giá cânbằng trên thị trường thay đổi

Đối với thị trường đất đai tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích sử dụng là cố

định Tuy nhiên, cung về đất đai cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi –thông qua quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong tổng quỹ đất đai

Trên thị trường đất đai cung không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổicủa cầu Do đó, cung ít co giãn hơn so với cầu Vì vậy, giá cả trong thị trường đất đaiphụ thuộc rất lớn vào sự thay đổi của cầu

Đồ thị 1.1 Đồ thị biểu hiện mối quan hệ giữa cung - cầu đất đai với giá

Mối quan hệ giữa cung – cầu với giá đất còn phụ thuộc vào thời gian Trong ngắnhạn cung của một loại đất cho một đích cụ thể là không co giãn Nghĩa là: khi cầu thayđổi (tăng hoặc giảm) thì cung không đổi – làm cho giá thay đổi (tăng hoặc giảm).Trong dài hạn, đối với một loại cho một mục đích sử dụng cụ thể khi cầu thay đổi(tăng hoặc giảm), Nhà nước sẽ có các chính sách điều chỉnh: chuyển đổi đất dành chomục đích sử dụng đó một cách thích hợp; làm cho cung đất đai trong dài hạn thay đổi(tăng hoặc giảm)

Như vậy, bất cứ sự thay đổi của cung – cầu đều làm cho giá đất đai thay đổi (cóthể tăng lên hoặc giảm xuống)

c Những yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới giá đất

Bao gồm: tình trạng phát triển của nền kinh tế, thời điểm của chu kỳ kinh tế, mức

độ dự trữ và đầu tư, sự phát triển của nền kinh tế, trình độ thu nhập và tiêu dùng của

D 2 Giá

dân cư, sự phát triển của hệ thống tài chính, tín dụng, biến động về lãi suất, tỷ giá

d Những yếu tố pháp lý ảnh hưởng tới giá đất

Bao gồm khả năng trao đổi tự do trên thị trường; khả năng tham gia vào tham gia;thông tin thị trường; hệ thống chính sách thuế phí liên quan khi chuyển QSDĐ đai, đầu

tư vào đất đai; quy hoạch và khả năng thực hiện quy hoạch; các dạng quyền của đấtđai; những quy định khác có liên quan: bảo vệ môi trường, giao thông thủy lợi, xâydựng…Nếu những yếu tố này thuận lợi dễ dàng, sẽ tăng cầu về đất đai, làm cho giá đấtđai trên thị trường sẽ tăng…

e Một số yếu tố khác ảnh hưởng tới giá đất

 Yếu tố môi trường xung quanh: tình trạng dân số - xã hội, văn hóa trào lưu, thịhiếu, lối sống…

 Tình trạng an ninh, ổn định chính trị, mật độ nhân khẩu, kiểu gia đình…

 Tình trạng xu thế phát triển của kinh tế thế giới…

Tất cả các yếu tố trên đều ảnh hướng tới giá QSDĐ

1.1.3 Đấu giá QSDĐ.

1.1.3.1 Bản chất đấu giá QSDĐ

Điều 5- Luật dân sự Việt Nam 2005 có quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”; Nhà nước là người đại diện cho lợi ích toàn dânthực hiện quyền sở hữu đất đai, quyền này được thể hiện như sau:

 Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai

 Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chínhsách tài chính và thực hiện trao QSDĐ cho người sử dụng đất

Các hình thức trao QSDĐ của Nhà nước bao gồm: giao đất (thu hoặc không thutiền sử dụng đất ); cho thuê đất; công nhận QSDĐ đối với những người đang sử dụng đất

ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Trao QSDĐ cho các đốitượng có nhu cầu sử dụng đất cũng có nghĩa là Nhà nước đang thực hiện quyền điều tiếtcác nguồn lợi từ đất đai Để thực hiện tốt điều này, Nhà nước đã sử dụng một công cụ -

đó là Đấu giá QSDĐ.

Đấu giá QSDĐ là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư làcác tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao QSDĐ ( hoặc cho thuê đất )bằng hình thức đấu giá công khai.

1.1.3.2 Vai trò ý nghĩa công tác đấu giá QSDĐ

a Đấu giá QSDĐ mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào Ngân sách Nhà nước

Đấu giá quyền sử dụng đất theo nguyên tắc công khai dân chủ nhằm lựa chọn đượcđối tượng có đủ thẩm quyền và năng lực tài chính Vì vậy sẽ thu được giá đấu giá cao

và sát với giá thị trường; đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Đấu giá QSDĐ tạo kinh phí cho các quận, huyện thực hiện các chương trình pháttriển kinh tế, đầu tư nâng cấp hạ tầng, giúp các địa phương chủ động về tài chính, hạnchế tình trạng chỉ trông chờ vào NSNN Theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ:Tiền thu được từ việc đấu giá các dự án do UBND quận, huyện tổ chức thì 70% dànhcho các quận, huyện đầu tư cơ sở hạ tầng, 30% còn lại chuyển cho ngân sách tỉnh Tuynhiên, tùy theo điều kiện cụ thể của từng địa phương, tùy vào chiến lược phát triển củacác quận, huyện mà số tiền thu được từ đấu giá, địa phương có thể được giữ lại toàn bộhoặc một phần để đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng tại địa phương Nhờ những khoản thu

từ đấu giá mà các địa phương đã giải quyết được vấn đề vốn đầu tư xây dựng hạ tầng,góp phần giải quyết vấn đề việc làm và tăng thu nhập cho người dân

b Đấu giá QSDĐ góp phần bình ổn giá đất và lành mạnh hóa thị trường BĐS.

Trong đấu giá QSDĐ, giúp cho các nhà đầu tư tiếp cận khu vực thị trường chínhthức một cách dễ dàng hơn nên sẽ giảm thiểu được các giao dịch trên thị trường ngầmtất cả các nhà đầu tư đều bình đẳng miễn là họ có đủ tư cách pháp nhân và năng lực tàichính Họ được cung cấp các thông tin cần thiết về khu đất đấu giá trực tiếp hoặc thôngqua các kênh thông tin khác Vì vậy sẽ khắc phục tình trạng thông tin không hoàn hảotrên thị trường, góp phần làm cho thị trường BĐS phát triển một cách lành mạnh

Mục đích của công tác đấu giá QSDĐ là nhằm điều tiết được địa tô chênh lệch và

sử dụng toàn bộ kinh phí thu được để phục vụ lợi ích công cộng, phát triển nền kinh tế

và nâng cao chất lượng đời sống nhân dân, trong đó ưu tiên đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ

thuật cho địa phương nơi có đất bị thu hồi để đấu giá QSDĐ Đồng thời, đấu giá QSDĐcòn nhằm tăng số lượng nhà ở, góp phần giải quyết nhu cầu của nhân dân, hạn chế sựgia tăng giá cả, bình ổn thị trường nhà đất Đấu giá QSDĐ còn nhằm lựa chọn được cácchủ đầu tư có đủ năng lực, từng bước hiện thực hóa quy hoạch, thúc đẩy quá trình pháttriển kinh tế - xã hội

c Đấu giá QSDĐ góp phần vào quá trình cải cách hành chính, góp phần bình ổn chính trị và phát triển nền kinh tế một cách bền vững.

Quá trình đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra theo một trình tự nhất định trong mộtthời gian không dài Các thủ tục diễn ra công khai, minh bạch, chính xác góp phần vàoquá trình cải cách hành chính, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án

Đấu giá QSDĐ góp phần tích cực trong việc tăng cường công tác quản lý đất đai,giảm bớt thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất Việc sử dụng hình thức đấu giácông khai đã hạn chế tình trạng tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, tạo sự cạnh tranhlành mạnh giữa những người tham gia đấu giá – người trả giá cao nhất sẽ là người nhậnđược QSDĐ, qua đó tạo niềm tin cho các nhà đầu tư Không chỉ là một công cụ quản lýđất đai hiệu quả của Nhà nước, công tác đấu giá còn giúp Nhà nước khai thác hiệu quả,hợp lý quỹ đất đai

Đặc biệt, đấu giá QSDĐ là cơ sở quan trọng giúp Nhà nước hoàn chỉnh nhữngquy định về Luật đất đai mà cho đến nay vẫn còn nhiều bất cập, cụ thể là các quy định

về giá đất và các yếu tố liên quan đến giá đất

Việc sử dụng toàn bộ kinh phí thu được để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, cảithiện đời sống nhân dân góp phần tăng niềm tin của người dân vào chính quyền ,vàonhà nước

1.1.3.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá QSDĐ

Có nhiều các nhân tố ảnh hưởng công tác đấu giá QSDĐ Gồm các yếu tố

Thứ nhất là các yếu tố về chính sách, pháp luật Việc quan tâm chỉ đạo của các

cấp có thẩm quyền có ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai các khâu trong quytrình đấu giá Năng lực, trình độ chuyên môn của Hội đồng đấu giá trong việc xâydựng quy chế đấu giá, đặc biệt là việc xác định giá khởi điểm, tiền bảo lãnh và bước

giá có chính xác và hợp lý hay không cũng có ảnh hưởng lớn tới số lượng người thamgia đấu giá cũng như trong quá trình phát giá của người tham gia đấu giá, qua đó tácđộng tới hiệu quả của phiên đấu giá Ngoài ra, các quy định về ưu đãi đối với các nhàđầu tư cũng ảnh hưởng không nhỏ đến sự thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Thứ hai là các yếu tố về những đặc điểm vật lý của khu đất: quy mô, hình thể, bề

mặt, vị trí, cảnh quan… Một khu đất có vị trí thuận lợi, có hạ tầng kỹ thuật đầy đủ sẽthu hút được nhiều nhà đầu tư hơn, giá trúng cũng cao hơn Mặt khác, Nhà nước sẽ tiếtkiệm được thời gian và vốn nếu không phải đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho khuđất, và dự án sẽ được triển khai nhanh hơn.Cùng với đó là tiến độ xây dựng hạ tầng kỹthuật cho khu đất đấu giá Đây là một công đoạn trong quy trình tổ chức đấu giáQSDĐ, do đó nó ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ triển khai đấu giá Công tác giải phóngmặt bằng cũng như xây dựng hạ tầng kĩ thuật của dự án thường chiếm một thời giandài và vướng mắc các thủ tục hành chính, không nhận được sự đồng tình nhất trí củangười dân trong diện giải phóng Đồng thời, nó còn ảnh hưởng đến công tác thu tiền

sử dụng đất của người trúng đấu giá, bởi vì chỉ khi hạ tầng kỹ thuật đã xây dựng hoànchỉnh thì người trúng đấu giá dễ dàng chấp nhận nộp tiền sử dụng đất

Ngoài ra các yếu tố dịch vụ sẵn có như nước, điện, gas, bưu chính viễn thông, cácdịch vụ đời sóng bên ngoài hoặc ngay trên địa điểm khu đất… cũng ảnh hưởng tớicông tác đấu giá QSDĐ

Thứ ba là yếu tố thị trường Trạng thái của thị trường BĐS nói chung và thị

trường đất đai nói riêng có tác động tới tâm lý của các nhà đầu tư Nếu thị trường BĐSđang ở trong giai đoạn sôi động, nhà đầu tư kỳ vọng vào hiệu quả đầu tư của các dự ánthì sẽ có nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá hơn, đồng thời mức giá trúng cũng cao hơn

Và ngược lại, khi thị trường BĐS trong giai đoạn đóng băng, đi xuống thì số lượng nhàđầu tư tham gia đấu giá cũng không nhiều và giá trúng giá cũng không cao

Thị trường tài chính cũng có ảnh hưởng đến đấu giá QSDĐ, đặc biệt là các chínhsách tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS Hiệu quả của công tác đấu giá sẽ đượcđảm bảo hơn nếu như thị trường tài chính khu vực phát triển lành mạnh và có sự hỗ trợ,gắn kết chặt chẽ với thị trường BĐS

Ngoài ra thị trường vốn cũng ảnh hưởng nhiều tới công tác đấu giá Do giá trị đấtđai là rất lớn, mọi hoạt động tham gia đấu giá QSDĐ đòi hỏi một lượng vốn lớn.Lượng vốn này được huy động từ thị trường vốn Nếu không có một thị trường vốn ổnđịnh vững mạnh thì công tác đấu giá QSDĐ cũng không thể phát triển được.

Thứ tư là yếu tố con người Đầu tiên là yếu tố tâm lý của người tham gia đấu giá

với từng vùng khu vực Mỗi vùng hay khu vực đều có những đặc điểm,nét văn hóa đặctrưng thể hiện rõ nhất trong tập quán lối sống của người dân khu vực đó Như nhữngkhu dân cư gắn liền kinh doanh buôn bán thì họ sẽ muốn những lô đất gần đường giaothông, chợ, trung tâm kinh tế … Nếu như số lượng người tham gia đấu giá đông thì sẽđảm bảo yếu tố cạnh tranh bình đẳng hơn, mức giá trúng cũng sẽ cao hơn và tương đốisát với giá thị trường Các tiêu cực trong đấu giá QSDĐ cũng sẽ được hạn chế Ngoài

ra còn yếu tố năng lực, trách nhiệm của đội ngũ cán bộ chuyên môn thực hiện công tácđấu giá Năng lực, trình độ trách nhiệm của đội ngũ cán bộ sẽ quyết định công tác tổchức đấu giá, xử lý các tình huống trong các cuộc đấu giá một cách hợp lý tránh cáctrường hợp tác trách do nămg lực yếu cũng như tư lợi

1.1.3.4 Yêu cầu và nguyên tắc công tác đấu giá QSDĐ

a Yêu cầu

Đấu giá quyền sử dụng đất là việc lựa chọn các chủ đầu tư có đủ năng lực, hoặccác tổ chức, cá nhân thực sự có nhu cầu nhận quyền sử dụng đất để giao quyền sử dụngđất bằng hình thức đấu giá công khai

Phải được thông báo công khai về sơ đồ, vị trí từng lô đất tại văn phòng các Ban Quản lý dự án và các Công ty được giao nhiệm vụ khai thác quỹ đất (gọi tắt là các đơn

vị khai thác quỹ đất); đồng thời thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng

Diện tích đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng phải đảm bảo phù hợp với quy hoạchtổng thể kinh tế xã hội của dịa phương, kế hoạch sử dụng đất và phải được cấp có thẩmquyền phê duyệt

b Nguyên tắc

Việc đấu giá được thực hiện công khai, bình đẳng giữa các nhà thầu tham gia đấugiá

Các hoạt động đấu giá do những người có thẩm quyền tiến hành và tuân thủ đầy

đủ các trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật

Hoạt động đấu giá công khai và liên tục Tất cả các khâu của quá trình đấu giá từgiai đoạn chuẩn bị cơ sở hạ tầng tới quy trình tổ chức đấu giá, công tác sau đấu giá đềucông khai với mọi người dân

Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước cũng như của người tham gia đấugiá: bỏ giá đấu giá, ký các giấy tờ tài liệu liên quan, được cung cấp đầy đủ các thôngtin liên quan đến ô đất tham gia đấu giá Trường hợp trúng đấu giá được hưởng đầy đủcác quyền lợi hợp pháp có liên quan tới ô đất trúng đấu giá theo quy định của pháp luật

và quy chế đấu giá : được giao đất ổn định lâu dài, không phải làm thủ tục nộp lệ phítrước bạ

1.2 Các quy định về đấu giá QSDĐ của Nhà nước.

Hiện nay, quy trình đấu giá QSDĐ ở nước ta được quy định tại Quyết định số216/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chếđấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, trong đó quy định

rõ về các vấn đề liên quan đến đấu giá QSDĐ gồm:

1.2.1.Các thuật ngữ cơ bản.

Đấu giá: Là một việc thực hiện bán đất cho người sử dụng do những người có

thẩm quyền tiến hành, tuân theo các trình tự, thủ tục, quy định của pháp luật Việc đấugiá được tiến hành công khai, bình đẳng giữa những người tham gia đấu giá

Nhà thầu: Là tổ chức, cá nhân có đăng ký hoạt động kinh doanh BĐS, có đủ điều

kiện về vốn và kỹ thuật theo quy định của pháp luật để thực hiện dự án đầu tư

Người tham gia đấu giá: Là đại diện hợp pháp cho Nhà thầu tham dự đấu giá.

Ô đất: Là một diện tích đất nhất định được quy hoạch để chia thành nhiều thửa

đất nhỏ hơn, được bao bọc bởi đường đi xung quanh, hoặc ít nhất là một mặt đường

Lô đất: Là một diện tích đất nhỏ có diện tích dưới 500m2 nằm trong ô đất đượcbán đến người có nhu cầu sử dụng.

Giá sàn: Là mức giá tối thiểu chặn dưới quy định cho 1m2 đất đấu giá

Bước giá: Là khoảng chênh lệch giữa các lần (Vòng) bỏ giá, hoặc giữa gái trúng

và không trúng thấp hơn liền kề cho 1m2 đất do bên tổ chức đấu giá quy định

Giá trúng: Là giá cao nhất khi đấu giá Người tham gia đấu giá trả cho 1m2 đất

Bảo lãnh tham dự đấu giá: Là một khoản tiền nhất định Người tham gia đấu giá

phải nộp để xác định trách nhiệm tham gia đấu giá của mình

1.2.2 Các quy định liên quan đến đấu giá QSDĐ của nhà nước.

1.2.2.1 Các trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá

Thứ nhất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, bao gồm các trường hợp:

 Đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

 Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng nhàchung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp

 Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

 Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

 Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh

 Sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làmmuối

Thứ hai, giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử

dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; trừ trường hợp không thay đổi chủ sửdụng đất

Thứ ba, cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng

vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thuỷ sản, làm muối

Thứ tư, các trường hợp khác do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

(gọi chung là UBND cấp tỉnh) quyết định

Không đấu giá QSDĐ được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụngđất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến QSDĐ trong cáctrường hợp sau:

 Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật đất đai:

- Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưuđãi đầu tư

- Sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh

- Thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộgia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế-xã hội đặcbiệt khó khăn

- Sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu côngnghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai

 Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụngđất

 Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phépchuyển mục đích sử dụng đất

 Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá khôngthành

1.2.2.2 Quy định về thẩm quyền và đối tượng tham gia đấu giá

a Thẩm quyền quyết định giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của phápluật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định giao đất,cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó, dự án đó

b Điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá và số lượng người được tham gia đấu giá

Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được tham gia đấu giá

sẽ được phép đăng ký tham gia đấu giá khi có đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do Hội đồng đấu giá

hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá QSDĐ phát hành, trong đó có nộidung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá

Thứ hai, điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính Điều kiện này còn

tuỳ thuộc vào đối tượng tham gia đấu giá

Đối với tổ chức phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự án hoặcphương án đầu tư theo quy định của pháp luật

Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thựchiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật Trường hợp đấu giá đất

đã chia lô làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giákhông cần điều kiện này

Về số lượng người tham gia đấu giá, một hộ gia đình chỉ được một cá nhân thamgia đấu giá; một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trởlên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá;Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liêndoanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham giađấu giá

c Quyền và nghĩa vụ người tham gia đấu giá.

 Quyền lợi:

 Được tham dự phiên đấu giá (bỏ giá đấu giá, ký các giấy tờ tài liệu liên quan)

 Được cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến ô đất tham gia đấu giá

Trường hợp trúng đấu giá được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan tới

ô đất trúng đấu giá theo quy định của pháp luật và quy chế đấu giá (được giao đất ổnđịnh lâu dài, không phải làm thủ tục nộp lệ phí trước bạ)

 Nghĩa vụ: Chấp hành đầy đủ các quy định của Quy chế đấu giá và quy định củapháp luật có liên quan

 Nộp hồ sơ để tham gia đấu giá và tiền bảo hành đấu giá theo quy định

 Có mặt đầy đủ, đúng giờ để tham gia phiên đấu giá của Hội đồng đấu giá.Trường hợp vì lý do bất khả kháng không thể có mặt tham dự phiên đấu giá

được phải bỏ cuộc (do thiên tai hoặc do tai nạn bất ngờ trong quá trình dichuyển đến địa điểm tham dự phiên đấu giá) thì phải báo ngay cho Hội đồngđấu giá biết để xử lý và phải có xác nhận của chính quyền nơi xảy ra sự việc.

 Khi đến tham gia phiên đấu giá phải xuất trình chứng minh thư nhân dân và giấy

ủy quyền (nếu có) Không được sử dụng các chất kích thích; không mang theo

vũ khí, chất cháy, chất nổ đến khu vực tổ chức phiên đấu giá

 Trường hợp trúng đấu giá phải nộp tiền sử dụng đất theo kết quả đấu giá đượcphê duyệt theo đúng thời gian quy định

 Khi tiến hành xây dựng nhà ở phải thực hiện đúng quy hoạch, tiến độ và nộidung giấy phép xây dựng do cấp có thẩm quyền phê duyệt

d Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng giá

 Trường hợp đấu giá đất để xây dựng nhà ở hoặc nhà hỗn hợp gồm nhà ở, vănphòng, dịch vụ thì tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân được giao đất ổn định lâudài, được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở và được cấp phép xây dựng theo quyhoạch

 Được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan đến thửa đất trúng giáQSDĐ và các quyền lợi hợp pháp khác theo các quy định của pháp luật về đấtđai, dân sự

 Được quyền sử dụng hạ tầng kỹ thuật trong khu đất và kết nối hạ tầng kỹ thuậtngoài khu đất để phục vụ cho việc sử dụng đất

 Trách nhiệm:

 Chấp hành nghiêm chỉnh quy chế đấu giá.

 Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo kết quả trúng giá được cấp có thẩmquyền phê duyệt và theo thời gian quy định trong hồ sơ dự đấu giá

 Người trúng đấu giá QSDĐ có trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ đất theo quy địnhcủa Bộ Tài chính khi được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ( kể cả các trường hợpxây dựng nhà để ở, để kinh doanh nhà nghỉ, khách sạn, cho thuê nhà hoặc hoạtđộng kinh doanh khác).Riêng các trường hợp người trúng đấu giá QSDĐ đượcphép kinh doanh nhà mà dùng đất trúng đấu giá để xây dựng nhà ở để bán thìkhông phải nộp lệ phí trước bạ đất Người nhận chuyển nhượng đất và nhà củacác tổ chức, cá nhân được phép kinh doanh nhà thì phải nộp lệ phí trước bạ nhàđất theo quy định của Bộ Tài chính

 Đối với các tổ chức kinh tế trúng giá đất xây dựng nhà ở chung cư cao tầng,công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khi xây dựng phải lập dự án đầu tư vàphải xin cấp phép xây dựng theo quy định

 Chịu sự quản lý của Nhà nước về đất đai, môi trường, quản lý quy hoạch, đầu

tư, kiến trúc, xây dựng và chịu sự kiểm tra giám sát của Nhà nước trong quátrình đầu tư, xây dựng

 Khi có nhu cầu điều chỉnh quy hoạch, kết cấu, kiến trúc phải báo cáo cho cơquan Nhà nước có thẩm quyền và phải được cấp quyết định tổ chức đấu giá chophép

1.2.2.3 Quy định về thửa đất tham gia đấu giá

Điều kiện về các thửa đất được tổ chức đấu giá

Thứ nhất, đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết;

quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiệnhành của pháp luật về đất đai, xây dựng

Thứ hai, đã được bồi thường giải phóng mặt bằng.

Thứ ba, có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt

1.2.2.4 Quy định về tổ chức đấu giá.

a Tổ chức đấu giá.

Thứ nhất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm

 Quyết định hoặc phân cấp cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định phương

án bồi thường giải phóng mặt bằng và phương án xây dựng kết cấu hạ tầng (nếucó) để thực hiện đấu giá

 Quyết định hoặc phân cấp cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện thành lập Hội đồngđấu giá hoặc quyết định giao việc tổ chức đấu giá cho tổ chức của nhà nước cóchức năng đấu giá QSDĐ, chỉ đạo tổ chức đấu giá

 Ban hành Quy chế đấu giá tại địa phương theo quy định của Quy chế này

 Phê duyệt hoặc phân cấp, ủy quyền phê duyệt phương án đấu giá từng phiên đấugiá

 Phê duyệt kết quả đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theoquy định

 Chỉ đạo việc giao đất, cho thuê đất, hoàn thành hồ sơ về đất đai cho người trúngđấu giá

 Kiểm tra, giám sát việc thực hiện dự án của tổ chức, cá nhân trúng đấu giá đảmbảo đúng quy hoạch đã được duyệt

 Báo cáo kết quả thực hiện đấu giá để giao đất, cho thuê đất về Bộ Tài chính đểtổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ theo định kỳ

Thứ hai Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên

quan kiểm tra hướng dẫn việc thực hiện Quy chế này; trong quá trình thực hiện nếu cóvướng mắc thì hướng dẫn để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật

b Quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá.

 Quyền lợi: Được quyền xét giá, thu tiền theo kết quả trúng giá và quản lý, sửdụng số tiền thu được theo quy định của Luật Ngân sách Nhà nước, thực hiệnquyền quản lý theo Quy chế quản lý đầu tư, xây dựng và Quy chế đấu giá QSDĐcủa thửa đất, lô đất đấu giá

 Trách nhiệm:

 Thông báo công khai hồ sơ mời đấu giá, gồm cả những nội dung có liên quanđến thửa đất, phiên đấu giá (trừ những yếu tố phải bảo mật theo quy định).

 Xây dựng và ban hành quy chế đấu giá QSDĐ làm căn cứ tổ chức đấu giá

 Kiểm tra, xác định tư cách người tham gia đấu giá và xét giá

 Xác nhận kết quả trúng giá làm căn cứ để cấp có thẩm quyền giao hoặc cho thuêđất

 Giải quyết, hoàn thiện giấy tờ pháp lý về QSDĐ và bàn giao đất cho người trúnggiá

c Thông báo tổ chức đấu giá.

Trước khi tiến hành đấu giá 30 ngày, Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của nhà nước

có chức năng đấu giá QSDĐ thông báo công khai thửa đất tổ chức đấu giá ít nhất 2 lầntrong thời gian 2 tuần trên phương tiện thông tin đại chúng như đài phát thanh, truyềnhình địa phương, báo địa phương, các phương tiện thông tin đại chúng khác và đượcniêm yết công khai tại địa điểm tổ chức đấu giá và trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp huyệnnơi có thửa đất đấu giá

Nội dung thông báo công khai gồm: địa điểm, diện tích, kích thước, mốc giới thửađất, mục đích sử dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, mục đích sử dụng đấttheo quy hoạch, quy hoạch xây dựng chi tiết, thời hạn sử dụng đất; thời gian, địa điểmđăng ký, thời điểm tiến hành đấu giá và các thông tin khác có liên quan đến thửa đất.Căn cứ yêu cầu, đặc điểm, quy mô của thửa đất đưa ra đấu giá, Uỷ ban nhân dân cấptỉnh quyết định việc công bố công khai hoặc không công bố công khai giá khởi điểm

d Quy định về hình thức đấu giá.

Hiện nay,chúng ta đã có khá nhiều hình thức đấu giá QSDĐ nhằm đáp ứng cácyêu cầu đặt ra của từng phiên đấu giá Mỗi phiên đấu giá khác nhau có thể áp dụngtừng hình thức đấu giá khác nhau sao cho phù hợp với các điều kiện riêng biệt củaphiên đấu giá đó và đưa lại hiệu quả tối ưu cho cuộc đấu giá QSDĐ Dưới đây là một

số hình thức đấu giá QSDĐ khá phổ biến

 Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá.

Đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm thì Hội đồng chỉ đượccông bố giá khởi điểm sau vòng đấu thứ nhất và mức giá trả cao nhất của vòng đấunày; tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá,công bố giá khởi điểm của vòng đấu này Cuộc đấu giá kết thúc khi xác định được mứcgiá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá

Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều bỏ mứcgiá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hội đồng tuyên bố cuộc đấu giá không thành Hộiđồng sẽ xem xét điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù hợp và tiến hành tổ chứcđấu giá lại vào một thời điểm khác do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyết định

 Đấu giá công khai bằng lời:

Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá.Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn ngườiyêu cầu đấu giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá

Chú ý

 Trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận QSDĐ hoặc rút lại giá đãtrả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giá xem xét phê duyệttrúng giá bổ sung, nếu giá trả của người liền kề không thấp hơn giá khởi điểmcủa vòng đấu cuối cùng Nếu người trúng giá bổ sung từ chối không nhậnQSDĐ thì Hội đồng đấu giá ra văn bản huỷ bỏ kết quả trúng đấu giá Hội đồng

sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác

 Trường hợp đấu giá đối với khu đất đã được chia thành nhiều thửa nhỏ (lô) đểlàm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định hìnhthức, thủ tục và trình tự đấu giá cho phù hợp với thực tế địa phương Ngườitham gia đấu giá được quyền đăng ký đấu giá nhiều thửa đất khác nhau Trườnghợp người tham gia đấu giá, nhưng không trúng đấu giá thửa đất trước, nếukhông vi phạm quy chế đấu giá thì được quyền tham gia đấu giá thửa đất sau,

nhưng phải nộp thêm phí đấu giá, mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnhquy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương

 Nội dung biên bản của mỗi vòng đấu giá

Ngoài những nội dung cần thiết của một biên bản thông thường, biên bản của mỗivòng đấu giá còn gồm những nội dung chủ yếu sau:

- Địa điểm tổ chức đấu giá

- Thành phần Hội đồng đấu giá

- Số người tham gia đấu giá

- Mức giá khởi điểm

 Ngày ký hợp đồng và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

 Ngày hoàn thiện hồ sơ đất đai

1.2.2.5 Giá khởi điểm và bước giá và tiêu chuẩn trúng giá

a Giá khởi điểm đấu giá

 Nguyên tắc xác định giá khởi điểm

Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đượcxác định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bìnhthường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa đấtđấu giá Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê đất do Uỷ ban nhân dâncấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ

Trường hợp không xác định được giá khởi điểm theo nguyên tắc trên thì giá khởiđiểm được xác định như sau:

Giá Chi phí bồi Chi phí đầu tư

khởi = thường giải phóng + xây dựng hạ tầng + Chênh lệch

điểm mặt bằng kỹ thuật(nếu có)

( Chênh lệch = tính thu tiền sử dụng đất – Giá đất tính bồi thường )

theo mục đích mới giá đất

 Thẩm quyền quyết định giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất

Việc xác định giá khởi điểm của lô đất chuẩn bị đưa ra đấu giá do UBND cấp tỉnhquyết định hoặc phân cấp việc quyết định theo thẩm quyền của UBND cấp tỉnh

b Bước giá đấu giá

Bước giá đấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòng đấu trướctrực tiếp với mức giá do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năngđấu giá QSDĐ công bố cho vòng đấu tiếp theo Căn cứ vào thực tế của địa phương, Uỷban nhân dân cấp tỉnh quy định việc xác định bước giá hoặc không cần quy định việcxác định bước giá cho phù hợp

c Tiêu chuẩn đánh giá và trúng giá

 Tiêu chuẩn đánh giá:việc đánh giá người tham gia đấu giá được dựa trên 2 tiêuchí:

- Có phiếu dự đấu giá hợp lệ (ghi đầy đủ thông tin cần thiết và ghi đúng quy cách)

- Bỏ giá hợp lệ ( là giá do người tham gia đấu giá trả cho 01 m2 đất ghi trong phiếu

dự đấu giá không thấp hơn giá sàn quy định của vòng đấu)

 Giá trúng và tổng số tiền trúng đấu giá do Hội đồng đấu giá QSDĐ xác định, ghitrong biên bản trúng đấu giá và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phêduyệt

- Đối với trường hợp đấu giá từng lô đất thì giá trúng là giá cao nhất trả trên 1 m2

đất, lớn hơn giá không trúng liền kề tối thiểu một bước giá và không thấp hơn giákhởi điểm

- Đối với trường hợp đấu giá theo hình thức bỏ phiếu kín một vòng trực tiếp cho tất

cả các thửa đất thì giá trúng là giá trả hợp lệ cao hơn theo thứ tự từ cao xuốngthấp, được xắp xếp cho đến hết các thửa đất tương ứng do người trúng giá lựachọn

- Tổng số tiền mà người trúng giá phải trả được xác định bằng giá trúng nhân vớidiện tích thửa đất, lô đất trúng đấu giá

1.2.2.6 Quy định về tài chính trong công tác đấu giá

a Các khoản phải nộp khi đăng ký tham gia đấu giá

Tổ chức, cá nhân đăng ký và nộp hồ sơ tham gia đấu giá phải nộp các khoản tiềnsau đây:

Thứ nhất là tiền đặt cọc (tiền bảo lãnh - tiền đặt trước) do UBND cấp tỉnh quyết

định cho từng cuộc đấu giá nhưng tối đa không quá 5% giá khởi điểm của thửa đất đấugiá Người trúng đấu giá được trừ tiền đặt cọc vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đấtphải nộp

Tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia đấu giá được lấy lại khoản tiền đặt cọc trongcác trường hợp sau:

 Người không trúng đấu giá được trả lại ngay sau khi cuộc đấu giá kết thúc

 Người đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng rút lại đăng ký trong thời hạn hoàn tấtthủ tục đăng ký tham gia đấu giá

 Người trúng giá bổ sung từ chối không nhận QSDĐ

Không được lấy lại khoản tiền đặt cọc và phải nộp toàn bộ vào Ngân sách Nhànước trong các trường hợp sau:

 Người đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng không tham gia đấu giá

 Người tham gia đấu giá từ vòng thứ hai trở đi nhưng trả giá vòng sau thấp hơngiá cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp

 Người trúng đấu giá nhưng từ chối nhận QSDĐ hoặc rút lại giá đã trả

 Người vi phạm quy chế đấu giá của cuộc đấu giá đó.

Thứ hai là phí đấu giá (hay lệ phí mua hồ sơ) Khoản phí này người tham gia đấu

giá phải nộp khi đăng ký tham gia đấu giá, được sử dụng chi phí cho việc tổ chức thựchiện đấu giá và không hoàn trả cho tổ chức, cá nhân đã đăng ký tham gia và nộp phíđấu giá Mức phí cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với thực tế

ở địa phương theo quy định của pháp luật hiện hành về phí, lệ phí

Theo Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài chính hướngdẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, mức thu phí đấu giáđối với người tham gia đấu giá QSDĐ được quy định tương ứng với giá khởi điểm củaQSDĐ hoặc diện tích đất bán đấu giá, cụ thể là:

 Mức thu phí đấu giá đối với người tham gia đấu giá được quy định tương ứngvới giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá như sau:

 Từ 20 triệu đồng trở xuống: 20.000 đồng /hồ sơ

 Từ trên 20 triệu đồng đến 50 triệu đồng: 50.000 đồng /hồ sơ

 Từ trên 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng: 100.000 đồng /hồ sơ

 Từ trên 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng: 200.000 đồng /hồ sơ

 Từ trên 500 triệu đồng: 500.000đồng / hồ sơ

Trường hợp cuộc đấu giá tài sản không được tổ chức thì người tham gia đấu giátài sản được hoàn lại toàn bộ số tiền phí đấu giá tài sản đã nộp

 Trường hợp bán đấu giá QSDĐ để đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cánhân

 Từ 200 triệu đồng trở xuống: 100.000 đồng /hồ sơ

 Từ trên 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng: 200.000 đồng /hồ sơ

 Trên 500 triệu đồng: 500.000 đồng /hồ sơ

 Trường hợp bán đấu giá QSDĐ khác

 Từ 0,5ha trở xuống: 1.000.000 đồng /hồ sơ

 Từ trên 0,5ha đến 2ha: 3.000.000 đồng /hồ sơ

 Từ trên 2ha đến 5ha: 4.000.000 đồng /hồ sơ

 Từ trên 5ha: 5.000.000 đồng /hồ sơ

b Thanh toán, hạch toán và quản lý tiền thu được từ đấu giá QSDĐ

Việc thanh toán, hạch toán và quản lý tiền thu được từ đấu giá QSDĐ được quyđịnh như sau:

Trường hợp đấu giá khu đất thuộc dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng Trong trường hợp này, số tiền còn lại sau khi thanh toán giá trị công trình xây dựng kết cấu hạ tầng cho nhà đầu tư và khoản tiền ứng trước để bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi được nộp vào tài khoản riêng do Sở Tài chính mở tại Kho bạc Nhà nước và được sử dụng để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chung theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Trường hợp đấu giá của những thửa đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ để tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng chung của địa phương.Trường hợp này, số tiền thu được sau khi thanh toán khoản tiền ứng trước để bồi thường thiệt hại vềđất cho người có đất bị thu hồi, chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật (nếu có) được đưa vào thu nộp Ngân sách Nhà nước hàng năm và được sử dụng để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chung theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt Việc phân chia khoản thu này giữa các cấp Ngân sách do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định

Trường hợp đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất không thuộc phạm vi hai trường hợp trên.Trong trường hợp này thì số tiền thu được sau khi thanh toán khoản tiền ứng trước để bồi thường thiệt hại về đất cho người có đất bị thu hồi, chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật (nếu có) được đưa vào thu nộp Ngân sách Nhà nước hàng năm Việc phân chia khoản thu này giữa các cấp ngân sách

do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định

Việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơ

sở hạ tầng và các dự án đầu tư khác được thực hiện theo quy định hiện hành về quản lýđầu tư, xây dựng và Luật Ngân sách Nhà nước

1.2.2.7.Xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo

Nếu thành viên Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấugiá QSDĐ được giao thực hiện đấu giá và các cá nhân khác có liên quan đến cuộc đấu

giá cố ý làm trái quy định của Quy chế này và Quy chế đấu giá do Uỷ ban nhân dâncấp tỉnh ban hành, có hành vi làm lộ bí mật, tiếp tay, môi giới cho người tham gia đấugiá mà gây thiệt hại cho Nhà nước hoặc làm cho cuộc đấu giá không thành thì tuỳ theomức độ và tính chất vi phạm sẽ bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình

sự theo quy định của pháp luật

Các khiếu nại, tố cáo có liên quan đến quá trình tổ chức thực hiện đấu giá đượcgiải quyết theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo, pháp luật về đất đai, phápluật về đấu giá

1.3 Kinh nghiệm tổ chức đấu giá tại một số địa phương ở nước ta.

1.3.1 Thành phố Hà Nội.

Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đi đầu trong cả nước về côngtác đấu giá QSDĐ Chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ tầng cũng đã được Thành phố bànđến và đã được Thủ tướng Chính phủ cho phép triển khai từ năm 1997, đến năm 1998

Uỷ Ban nhân dân thành phố đã cử một đoàn cán bộ vào nghiên cứu tình hình thực hiệntại Bà Rịa-Vũng Tàu Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau, cơ chế đổi đất lấy

cơ sở hạ tầng đã không được triển khai thực hiện Đến năm 2002, đấu giá QSDĐ trênđịa bàn thành phố Hà Nội mới bắt đầu được triển khai trên địa bàn xã Uy Nỗ huyệnĐông Anh Từ đó đến nay, công tác đấu giá QSDĐ đã được Thành phố quan tâm như

là một trong các giải pháp tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệpcông nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô với mục tiêu đạt 2000 tỷ mỗi năm Thực tế côngtác đấu giá QSDĐ đã đi vào cuộc sống và mang lại nhiều kết quả đáng ghi nhận.Trongnăm 2004,2005 Thành phố đã không hoàn thành chỉ tiêu về diện tích đất đấu giá dotiến độ thực hiện đấu giá quá chậm so với kế hoạch Có nhiều nguyên nhân dẫn đếntình trạng này như các quy định về đấu giá QSDĐ còn nhiều hạn chế và kẽ hở Như vềphương thức đấu giá theo thửa đất còn nhiều bất cập do nó chỉ cho phép người đấu giátheo lô đã đăng ký, không được tham gia các vòng tiếp theo nếu không thuộc lô đất đãđăng ký trước Còn đối với phương thức đấu giá cả lô lớn thì số tiền bảo lãnh dự đấugiá lại khá lớn nên sẽ hạn chế số lượng người tham giá đấu giá, đặc biệt là các cá nhân

Vì thế giá trúng các lô đất thường không cao, thu ngân sách không hiệu quả Phương

thức đấu giá này còn làm cho đất không đến được với người dân có nhu cầu sử dụngthực sự mà chủ yếu dành cho những người có tiền của và có điều kiện dự phiên đấugiá Ngoài ra còn một số nguyên nhân như quy hoạch bị điều chỉnh,nguồn kinh phí đểgiải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật còn hạn hẹp …Trong nămcác năm 2006, 2007,2008 Thành phố đã chấn chỉnh lại các hiện tượng bất cập trongcác năm trước như hạ tầng không hoàn chỉnh đã mang ra đấu giá, quy hoạch bị điềuchỉnh, thi công lộn xộn… UBND Thành phố cũng kiểm tra công tác “hậu đấu giá” ởmột số địa bàn như quận Tây Hồ, Long Biên… Các phiên đấu giá QSDĐ trong có giátrúng cao

Các dự án đấu giá QSDĐ đang đóng góp một phần quan trọng trong nguồn thungân sách để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bànThành phố, khẳng định tính đúng đắn trong chủ trương phát huy nội lực từ đấu giáQSDĐ của UBND Thành phố

1.3.2 Thành phố Vũng Tàu.

Đến những năm 1997-1998, quan hệ hàng hoá lần đầu tiên được đưa vào trongquan hệ chuyển giao đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng bắt đầu được hình thànhthông qua cơ chế đổi đất lấy cơ sở hạ tầng Một số dịa phương đã thực hiện cơ chế này,trong đó điển hình là Bà Rịa-Vũng Tàu

Với phương châm “lấy đất nuôi đất”, UBND tỉnh giao cho Trung tâm Phát triểnquỹ đất, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức đấu giá QSDĐ cho nhà đầu tư, hạn chếhình thức cho thuê, giao đất dài hạn Trong bước đầu thực hiện, việc đấu giá QSDĐcòn gặp nhiều khó khăn do thủ tục chưa hoàn thiện.Toàn bộ số tiền thu được từ việcđấu giá QSDĐ sẽ được sử dụng phục vụ cho việc khai thác các lô đất khác và đầu tư hạtầng kỹ thuật ngoài hàng rào cho các dự án Như vậy, trong một thời gian ngắn, tỉnh sẽhuy động được nguồn kinh phí từ việc khai thác quỹ đất phục vụ cho việc đầu tư pháttriển, thay vì áp dụng hình thức cho thuê đất dài hạn như trước đây phải kéo dài từ 30 –

50 năm Việc đấu giá QSDĐ không chỉ có lợi cho nhà nước mà còn phù hợp vớinguyện vọng của đa số các nhà đầu tư Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đã quá mệt mỏivới việc bồi thường giải phóng mặt bằng sau khi được giao đất dự án Bằng hình thức

đấu giá, nhà đầu tư được giao “đất sạch”, triển khai dự án nhanh, không phải lo chuyệngiải quyết khiếu nại của dân

Theo quy định, đối với những lô đất có giá trị lớn phải tổ chức đấu thầu chọn đơn

vị thẩm định giá Tuy nhiên, để đơn giản hóa các bước thủ tục, Trung tâm Phát triểnquỹ đất đề nghị UBND tỉnh chọn một đơn vị thẩm định giá đủ năng lực để xác định giákhởi điểm cho tất cả các lô đất mà không cần tổ chức đấu thầu

1.3.3 Nhận xét chung.

Từ kết quả của những dự án đấu giá QSDĐ tại các địa phương trên cho thấy chủtrương đấu giá QSDĐ nhằm phát huy nội lực từ đất đai, tạo nguồn vốn bổ sung đầu tưxây dựng hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội của địa phương là hoàn toàn đúng đắn.Việc đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng đểtạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng vừa đảm bảo cho công tác quản lý sử dụng đất,khai thác có hiệu quả, phát huy hết tiềm năng đất đai, đồng thời việc sử dụng quỹ đất

để tạo vốn xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng.Đấu giá QSDĐ là việc làm khá mới

mẻ nên trong quá trình thực hiện còn nhiều khó khăn cần được tháo gỡ

Thứ nhất là hầu hết các bước thủ tục quy định rất chặt chẽ liên quan đến nhiều cơquan chức năng, trong khi đơn vị thực hiện chưa có cơ chế tài chính, nên chưa thể chủđộng trong hoạt động Việc lựa chọn đơn vị thẩm định giá cũng chưa có sự thống nhất Thứ hai phải thống nhất trong chỉ đạo, trong tổ chức thực hiện từ UBND tỉnh đếncác Sở, ngành, và các quận, huyện, thường xuyên kiểm tra đôn đốc các chủ đầu tư thựchiện

Thứ ba là thực hiện công khai, có quy chế đấu giá phù hợp để tạo điều kiện chocác tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện được tham gia đấu giá

Thứ tư là chuẩn bị các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹthuật, tổ chức đấu giá, trong đó: công tác quy hoạch phải chủ động đi trước một bước.Thứ năm là cải cách thủ tục hành chính, uỷ quyền, phân cấp mạnh hơn choUBND huyện trong quản lý, đầu tư tạo điều kiện cho dự án được triển khai nhanh Cầncải tiến thủ tục về thu hồi đất, thủ tục về quản lý đầu tư, xây dựng; thủ tục về cung ứngvốn đầu tư, uỷ quyền, phân cấp cho UBND các huyện, trong việc giải phóng mặt bằng,

ban hành quy chế đấu giá và tổ chức đấu giá, tiến độ thực hiện dự án đã được đẩymạnh đáng kể.

Thứ sáu là việc sử dụng toàn bộ tiền thu được từ đấu giá QSDĐ để phục vụ lợi íchcông cộng và dân sinh là yếu tố quan trọng để nhân dân, nhất là nhân dân nơi thu hồiđất đồng tình ủng hộ cho các dự án đấu giá QSDĐ

Chương II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐOAN HÙNG- PHÚ THỌ.

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên ,kinh tế xã hội huyện Đoan Hùng.

2.1.1 Điều kiện tự nhiên:

Đoan hùng là huyện miền núi nằm phía bắc tỉnh Phú thọ, cách thành phố Việttrì ( Trung tâm tỉnh lỵ Phú thọ) 50 km và có diện tích tự nhiên là 30.261,34 ha Trênđịa bàn có 2 sông lớn chảy qua là sông Lô và sông Chảy, ngoài ra còn có hệ thống

kênh mương, suối nên rất thuận tiện cho lưu thông hàng hoá , tưới tiêu phục vụ sảnxuất nhưng hàng năm thường gây lũ lụt ảnh hưởng đến đời sống của nhân dân.

2.1.2 Thực trạng phát triển KT-XH

Về hệ thống giao thông, cơ sở hạ tầng, điện nước : Các tuyến đường liên xã, liên

thôn, đường làng ngõ xóm thường xuyên được tu sửa và nâng cấp,100% số xã đã cóđường ô tô đến trung tâm xã Các công trình xây dựng điện có nhiều chuyển biến đáng

kể Đến nay, 28/28 xã, thị trấn trong huyện đã có lưới điện quốc gia Hệ thống mươngmáng thuỷ lợi nội đồng, đê điều được thường xuyên tu sửa, cải tạo nâng cấp Chươngtrình kiên cố hoá kênh mương đang được tiến hành tại 10 xã Dịch vụ bưu chính viễnthông phát triển khá, toàn huyện có 24 điểm bưu điện văn hoá xã Tỷ lệ máy điện thoạiđạt 2,8 máy / 100 dân

Nguồn nhân lực :Năm 2006, dân số toàn huyện là 115.113 người, trong đó dân số

trong độ tuổi lao động là 57.000 người Toàn huyện có 54 trường phổ thông, trong đó

có 16 trường đạt chuẩn quốc gia, tỷ lệ học sinh tốt nghiệp các cấp hàng năm đạt từ 97%trở lên Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên giảm xuống còn 0,81%, các hoạt động chăm sóc sứckhoẻ nhân dân, đền ơn đáp nghĩa tiếp tục được thực hiện có hiệu quả

Đánh giá tổng quát việc thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội

Năm 2008 tổng sản lượng lương thực là 43537,3 tấn, bình quân lương thực450/kg/người/năm

Năm 2008, cơ cấu kinh tế toàn huyện đạt: nông – lâm nghiệp 56,9%, CN-TTCN22,2%, thương mại dịch vụ 20,9% Tổng sản lượng lương thực có hạt đạt 44.056 tấn,vượt 20,3% so với chỉ tiêu Đại hội Đảng bộ huyện đề ra Lương thực bình quân đầungười đạt 400 kg/năm Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân toàn huyện đạt 8- 9,5%/năm, trong đó nông- lâm nghiệp tăng 5 – 6 %, CN – TTCN 13%, thương mại - dịch vụ10%

Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

 Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

Những năm qua, sản xuất CN-TTCN trên địa bàn huyện phát triển tương đối đồng

bộ Giá trị sản xuất toàn ngành năm 2006 đạt 102 tỷ đồng, trong đó khu vực ngoài quốc