Cải tạo không gian kiến trúc - tái khai thác khu chung cư cũ tại Hà Nội đáp ứng điều kiện tạm cư và tái định cư tại chỗ

Cải tạo không gian kiến trúc - tái khai thác khu chung cư cũ tại Hà Nội đáp ứng điều kiện tạm cư và tái định cư tại chỗ

A Giới thiệu luận án

1 đặt vấn đề

Hà Nội có quỹ nhà ở (QNƠ) lớn tại 40 khu chung cư cũ (KCCC) với gần 5 triệu m2 được xây dựng từ năm 1960-1990 theo mô hình “tiểu khu nhà ở”(TKNƠ) của Liên Xô-1950 từ mô hình “đơn vị ở láng giềng” của Hoa Kỳ-1924, trong thời kỳ Nhà nước bao cấp về nhà ở, kinh tế kế hoạch hóa tập trung giai đoạn 1960-1986 Hiện nay tại các khu này có thực trạng xuống cấp trầm trọng, xuất hiện nhiều nhà nguy hiểm (chiếm 30%/70% nhà đã xuống cấp) và lạc hậu (căn hộ không khép kín, không độc lập) với mật độ xây dựng tăng tới 70-80%, cư trú tăng gấp 1,5 lần là rất cao nhưng tiêu chuẩn ở lại rất thấp (có hộ chỉ 3-5m2/người); Hiện tượng cơi nới, lấn chiếm tự phát để tự cải thiện nhu cầu diện tích và cơ cấu ở đã khiến quỹ nhà xuống cấp nhanh chóng Theo đó, đã làm mất

đi trạng thái cân bằng, biến dạng không gian kiến trúc (KGKT), tính bền vững bị phá huỷ và làm ảnh hưởng trực tiếp đến tổng thể KGKT đô thị

Giải pháp thực thi cải tạo KCCC còn nhiều hạn chế, cục bộ, triển khai bị động và mất định hướng, chưa xác lập được động lực để tái phát triển và bức bách về quỹ nhà-quỹ đất (QN-QĐ) tạm cư-tái định cư (TC-TĐC) ngày càng gia tăng Định hướng không gian tổng thể thành phố và quận đã thực hiện các năm 1998,

1999, 2000, 2001 thiếu khả năng dự báo về nguy cơ biến đổi không gian, không đánh giá đúng về sự tồn tại của QNƠ tại KCCC hiện đang bị biến dạng không gian nhưng lại có vị thế giá trị đất đai thuộc trung tâm đô thị rất lớn Các công trình nghiên cứu cải tạo KCCC hiện nay chủ yếu đều tập trung vào giải pháp quy hoạch kiến trúc (QHKT), quản lý đô thị (QLĐT) một cách cục bộ; Chưa tạo được yếu tố tài chính làm đòn bẩy thông qua khả năng tái khai thác, phát huy tiềm năng đất đai bằng vận hành giá trị quyền sử dụng đất (SDĐ), thị trường bất động sản (BĐS) để tạo động lực phục vụ cải tạo KCCC và đặc biệt là giải quyết vấn đề TC-TĐC đạt hiệu quả và khả thi Cho tới nay, chưa có công trình nào nghiên cứu về lĩnh vực khai thác động lực phục vụ cải tạo và giải quyết TC-TĐC tại chỗ nên việc thực hiện đề tài nhằm ứng dụng hiệu quả cho việc cải tạo KCCC để nâng cao chất lượng cuộc sống và cải thiện môi trường ở đô thị một cách đồng bộ, toàn diện, hiệu quả và khả thi là rất cần thiết và cấp bách

Chính vì vậy, tác giả nghiên cứu đề tài “Cải tạo không gian kiến trúc-tái khai thác khu chung cư cũ tại Hà Nội đáp ứng điều kiện tạm cư và tái định cư tại chỗ” với 3 mục tiêu gồm:

1 Xác định nguyên nhân có tính bản chất dẫn đến hệ quả tồn tại của thực trạng Từ đó, nghiên cứu phát huy ưu điểm và khắc phục nhược điểm để hình thành mô hình và giải pháp cải tạo KCCC

2 Xác định mô hình giải quyết, đáp ứng điều kiện đặc thù TC-TĐC tại chỗ và nguồn động lực chi phối cơ bản để phát huy tiềm năng tái khai thác, chuyển hoá cấu trúc không gian và chức năng phù hợp, phục vụ cho cải tạo KCCC

3 Xác định giải pháp từ mô hình để cải tạo KCCC một cách đồng bộ, toàn diện, hiệu quả và khả thi nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống, cải thiện môi trường ở và phát huy nội lực đô thị Nghiên cứu triển khai-thực nghiệm kỹ thuật trên KCCC tiêu biểu nhằm kiểm chứng và xác định hình mẫu khả thi kỹ thuật để ứng dụng

2 ý nghĩa Khoa học vμ thực tiễn

Khai thác tiềm năng và xác định động lực cơ bản làm đòn bẩy, tạo chuyển biến trong giải pháp cải tạo KGKT KCCC hiện có thực trạng hết sức bức xúc và cấp bách nhằm thiết lập chất lượng không gian ở toàn diện, nâng cao giá trị không gian TKNƠ Xác lập mô hình tổ chức không gian phù hợp với quy luật và thực tiễn Giải pháp tạo ra có tính hiện thực, giải quyết hiệu quả và khả thi vấn đề cốt lõi là tài chính-TC-TĐC tại chỗ bằng chuyển hoá cấu trúc không gian và chức năng, phát huy các nguồn động lực để tái khai thác từ tiềm năng đất

đai, phát triển thương mại dịch vụ (TMDV) trung tâm đô thị, tạo sự phát triển bền vững cho khu vực KCCC rất

có ý nghĩa khoa học và thực tiễn

3 Đóng góp mới của luận án

Xác định được nguyên nhân cốt lõi dẫn đến hệ quả tồn tại của thực trạng KCCC đã biến dạng, bị phá

huỷ không gian là do ứng dụng thiếu hoàn chỉnh về mô hình tổ chức không gian và thiếu tính dự báo; Vận hành tự phát kinh tế thị trường (KTTT), thị trường đất đai-BĐS, tái khai thác và bất cập về quy luật giá trị

Xác định được mô hình chuyển hoá hình thái cấu trúc không gian và chức năng, phát huy được động

lực trên cơ sở ứng dụng đúng mô hình tổ chức không gian TKNƠ kết hợp với mô hình tuyến tính đa chức năng được phát triển theo trục phố tại vành đai và trục xuyên TKNƠ Tăng cường chức năng TMDV của hạ tầng xã hội (HTXH) để vận hành đúng quy luật KTTT, thị trường đất đai-BĐS, tạo động lực cải tạo KCCC từ tái khai thác tiềm năng đất đai trung tâm đô thị, giải phóng được 20-25% quỹ đất của các KCCC để tạo nguồn lực và vận hành phù hợp với quy luật giá trị

Xác định được giải pháp TC-TĐC tại chỗ bằng hoán đổi tổ hợp nhà ở (THNƠ) với hiện trạng bằng mô

hình ở-chung cư cao tầng (CCCT) xây xen trên hệ thống quỹ đất trống được xác định với 9 dạng bố cục chủ yếu TC-TĐC tại chỗ cân bằng, đồng bộ và toàn diện được thực hiện đồng loạt mà không làm tăng chất tải hạ tầng kỹ thuật (HTKT)-HTXH Đề xuất các nguyên tắc và giải pháp mới từ mô hình, thiết kế triển khai-thực nghiệm kỹ thuật kiểm chứng trên các KCCC tiêu biểu làm hình mẫu khả thi kỹ thuật để ứng dụng thực tiễn

4 Kết cấu luận án

Luận án gồm 178 trang, ngoài phần đặt vấn đề gồm 4 trang, kết luận và khuyến nghị gồm 5 trang, nội dung chính có 3 chương: Chương 1- Tổng quan gồm 47 trang, chương 2- Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu gồm 34 trang, chương 3- Kết quả nghiên cứu và bàn luận gồm 87 trang cùng 142 tài liệu tham khảo (131 tài liệu tiếng Việt, 5 tiếng Anh, 3 tiếng Pháp, 3 tiếng Nga) và 17 phụ lục

b Nội dung luận án

Chương 1: Tổng quan 1.1 Lịch sử nghiên cứu và phát triển khu chung cư (KCC)

1.1.1 Xuất xứ và phát triển “đơn vị ở láng giềng” trên thế giới

Năm 1924, C.Perry-Hoa Kỳ đưa ra quan niệm về “đơn vị ở láng giềng” với nguyên tắc bố trí các công trình phục vụ, trường học đặt gần lõi cây xanh, cửa hàng tại vành ngoài gần giao thông công cộng Vào năm

1950, quan niệm TKNƠ của Liên Xô được hình thành (áp dụng tại Việt Nam-1960) Mô hình TKNƠ và đơn vị

ở (ĐVƠ) có hạn chế là sự phân chia mô đun cứng nhắc, không đáp ứng được sự vận động của đô thị Khắc phục những hạn chế này là mô hình quần thể đô thị với các quá trình tích hợp hoá và khu biệt hoá Quá trình hình thành và phát triển của đô thị từ mô hình “đơn vị ở láng giềng” đến “khu ở” là tập hợp của các đơn vị cơ sở đến quần thể đô thị, rồi đến tuyến tính phi tầng bậc Ngày nay, mô hình ĐVƠ láng giềng vẫn được ứng dụng cho công cuộc xây dựng đô thị nhiều nơi trên thế giới

1.1.2 Kinh nghiệm cải tạo khu ở đô thị tại nước ngoài

a Hình thái cải tạo KCCC: Bảo quản duy trì QNƠ; Nâng cao chất lượng QNƠ; Cải tạo nâng cấp thận

trọng, nâng cao giá trị sử dụng quỹ nhà, đất ở; Phát triển tái cấu trúc, khai thác tiềm năng quỹ đất; Hoạch định cơ chế chính sách phù hợp để tái phát triển

b Vấn đề đặt ra cần chú trọng đối với cải tạo KCCC: Quan hệ khả thi giữa thiết kế và cải tạo; Sự nhận

thức đầy đủ của việc cải tạo để phát triển toàn diện; Cải tạo nhà ở với quan điểm về phá huỷ và phục hồi; Giải quyết hậu quả xã hội và sự tham gia của cộng đồng; Hoạch định cơ chế chính sách phù hợp để hỗ trợ phát triển nhà ở

1.2 KGKT KCCC

1.2.1 Quá trình hình thành-phát triển KCCC trong nước

a KCC phát triển giai đoạn 1960-1970: Chủ yếu xây dựng nhà ở và chung cư thấp tầng (từ 1-3 tầng)

với cơ cấu tổ chức không gian căn hộ không khép kín, không độc lập

b KCC phát triển giai đoạn 1970-1980: Chủ yếu xây dựng nhà lắp ghép chung cư tập thể nhiều tầng (từ 4-6

tầng) với cơ cấu tổ chức không gian căn hộ khép kín nhưng chưa độc lập

c KCC phát triển giai đoạn 1980-1990: Chủ yếu xây dựng nhà lắp ghép và nhà xây chung cư tập thể

nhiều tầng (từ 4-6 tầng) với cơ cấu tổ chức không gian căn hộ khép kín, độc lập dạng đơn nguyên

d KCC phát triển giai đoạn từ 1990 đến nay: Chủ yếu phát triển các khu đô thị mới (ĐTM) với mô hình

hỗn hợp ở, chủ đạo là CCCT có giải pháp công nghệ kỹ thuật phong phú

1.2.2 Đặc điểm tổ chức KGKT KCCC

Mô hình cấu trúc quy hoạch có 3 dạng sau: Cấu trúc quy hoạch KCC tiền phát triển: Chưa hình thành quy mô TKNƠ; Cấu trúc quy hoạch KCC kiểu tầng bậc: Hình thành quy mô TKNƠ nhỏ, không gian công cộng (KGCC) đặt giữa tiểu khu; Cấu trúc quy hoạch KCC kiểu phi tầng bậc: Cơ bản như mô hình tầng bậc

nhưng đưa dịch vụ công cộng ra vành đai TKNƠ

1.2.3 Thực trạng KCCC tại Hà Nội

a QHKT và kỹ thuật

Quy hoạch: Không đáp ứng được sức chứa so với nhu cầu sử dụng thực tế trong khi nhu cầu về giá trị

đích thực lại rất lớn nên bị mất cân bằng không gian, hệ thống bị phá vỡ

Kiến trúc: Các mẫu nhà điển hình cơ bản đã lạc hậu, cơ cấu cứng nhắc, diện tích chật hẹp, tình trạng

chung là xuống cấp kỹ thuật trầm trọng (nhà lún nứt đến 70%, trong đó 30% nhà nguy hiểm)

Kỹ thuật: Các mối nối bị nứt vỡ, cốt thép trong mối nối bị ô xi hoá, mối hàn bị vỡ, các cấu kiện chịu nén

trung tâm trở thành nén lệch tâm, mất khả năng chịu lực và chiều hướng gia tăng

b HTCS: Hệ thống HTKT cơ bản đã bị quá tải và xuống cấp trầm trọng gây ô nhiễm, mất vệ sinh môi trường, nguy hiểm cho người sử dụng Hệ thống HTXH thiết yếu của KCCC cơ bản ổn định, tuy nhiên vẫn

thiếu hụt và đang bị quá tải

c Quản lý, khai thác và sử dụng: Công tác quản lý chưa chặt chẽ, thiếu đồng bộ trong việc duy tu, sửa

chữa, bảo trì Tiềm năng đất đai của khu vực KCCC chưa được khai thác và sử dụng hiệu quả gây ra hiện tượng lãng phí tài nguyên đô thị

1.2.4 Thực trạng QN-QĐ và nhà ở TC-TĐC

Nhu cầu nhà ở đô thị Hà Nội rất lớn trong khi quỹ nhà hiện trạng ít và chất lượng thấp Nguyên nhân tồn tại chủ yếu là: Hạn chế nguồn lực xã hội, khả năng phát triển không theo kịp thực tế, cơ chế chính sách chưa phù hợp nên kìm hãm sự phát triển Hiện nhu cầu QN-QĐ tái định cư (TĐC) là rất lớn nhưng thực tế chỉ đáp ứng được 50% để phục vụ cho đô thị hoá (ĐTH) Khả năng tạo quỹ là hạn chế, đặc biệt tại khu vực cải tạo đô

thị hầu như không có QN-QĐ trong khi đặc thù về nhu cầu TĐC tại chỗ của KCCC cơ bản là 100%

1.2.5 Định hướng phát triển và thực thi cải tạo KCCC

a Định hướng không gian và phát triển nhà ở đến 2020: Tập trung huy động các nguồn lực phát

triển quỹ nhà đạt chỉ tiêu 15 m2/người vào 2010 và 20 m2/người 2020; Phát triển CCCT để nâng cao chất lượng chỗ ở; Xây dựng lại quỹ nhà hiện đã hết niên hạn sử dụng; Tạo lập thị trường BĐS và xã hội hoá (XHH)

phát triển nhà ở

b Định hướng cải tạo KCCC Hà Nội: Cải tạo KCCC theo hướng XHH, gắn công tác cải tạo QNƠ với

việc khai thác dịch vụ đô thị, đặc biệt quan tâm tới bảo đảm mật độ dân cư phù hợp điều kiện cải tạo hệ thống

HTKT và HTXH Kế hoạch đến 2015 không còn các KCCC thiếu an toàn, không đủ điều kiện sống theo quy định

chữa chống xuống cấp nhà ở nguy hiểm; Cải tạo, nâng cấp bằng xây ốp nhà ở cục bộ; Tái phát triển nhà ở bằng phá dỡ nhà cũ, xây mới cục bộ; Quy hoạch xây dựng lại toàn bộ KCCC Tổng quan thực thi giải pháp cải tạo KCCC cho thấy còn nhiều hạn chế, chưa phát huy được tiềm năng đất đai, gia tăng chất tải HTKT và HTXH, bất khả thi trong giải quyết TC-TĐC

1.2.6 Tình hình nghiên cứu cải tạo KCCC

Các công trình nghiên cứu hiện nay chưa đáp ứng được tính đồng bộ, toàn diện và khả thi Nghiên cứu tập trung chủ yếu vào giải pháp QHKT, QLĐT thuần tuý để cải thiện điều kiện nhà ở cục bộ, chưa đánh giá

đúng về khả năng tồn tại của nhà ở hoặc nghiên cứu đồng bộ về "chỗ ở", chưa khai thác tiềm năng tạo động

lực hay giải quyết đặc thù công tác cải tạo nhà ở đô thị tại khu vực KCCC

1.3 Vấn đề nghiên cứu

1.3.1 Tồn tại bản chất của đối tượng cần giải quyết

a Xác định nguyên nhân tồn tại bản chất và phương thức cải tạo toàn diện: Nhằm xác định nhân tố

cốt lõi ảnh hưởng đến hệ thống KGKT Tập hợp các nguyên nhân là những nhân tố tác động đến khả năng hình thành giải pháp cải tạo Do vậy cần xác lập phương thức cải tạo toàn diện hệ thống KGKT KCCC trên cơ

sở giải quyết được nhân tố cơ bản tác động đến hệ thống và vì cơ cấu KGKT là cấu thành hữu cơ để tạo lập chất lượng ở

b Xác định mô hình cải tạo KGKT đáp ứng điều kiện TC-TĐC tối ưu và xác lập khả năng chuyển hoá hình thái tổ chức không gian tạo tính bền vững:KGKT KCCC là tổng thể các thành phần không gian ở

có cấu trúc hữu cơ nên tác động vào không gian cá thể (KGCT) nhà ở là phải tác động vào toàn bộ hệ thống KGKT TKNƠ mới hình thành được giải pháp cải tạo phù hợp.Việc cải tạo KCCC cần tạo ra hệ thống KGKT cân bằng mới, bền vững, giải quyết vấn đề mấu chốt là khả năng tạo QN-QĐ đáp ứng điều kiện TC-TĐC,

đảm bảo tính quy luật, phù hợp thực tiễn và ổn định dân cư

c Xác định giải pháp QHKT, kỹ thuật đồng bộ và toàn diện đáp ứng đặc thù KT-XH, văn hoá phát triển: Nâng cao khả năng QHKT; Hoàn thiện đồng bộ HTKT và nâng cao khả năng HTXH; Đáp ứng đặc thù

KT-XH, văn hoá phát triển; Phát huy khả năng tài chính, cơ chế chính sách với việc phát triển nguồn động lực

đầu tư tái khai thác tại chỗ; Xác định mô hình TC-TĐC, hình thái và biện pháp cải tạo khả thi cùng việc hoàn thiện QLĐT

1.3.2 Vấn đề nghiên cứu

Vấn đề nghiên cứu đặt ra với những câu hỏi: Đâu là nguyên nhân có tính bản chất dẫn đến tồn tại của

thực trạng KCCC, thông qua đó sẽ xác định được ưu nhược điểm nhằm kiến tạo giải pháp cải tạo KCCC? Bằng mô hình, giải pháp nào để cải tạo hệ thống các KCCC, phát huy động lực khai thác giá trị tiềm năng khu trung tâm đô thị, giải quyết được đặc thù công tác cải tạo nhà ở đô thị, đáp ứng điều kiện TC-TĐC?

Chương 2: Cơ sở lý thuyết vμ phương pháp Nghiên cứu

2.1 Cơ sở lý thuyết của việc cải tạo KCCC

2.1.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

a Đối tượng: Các KCCC tại Hà Nội đã phát triển theo mô hình TKNƠ từ năm 1960-1990, tập trung

đối tượng khảo sát là nhà ở; Nguyên nhân cốt lõi làm hệ thống KGKT KCCC bị biến dạng và mối quan hệ

hữu cơ KGKT được tái lập

b Phạm vi nghiên cứu: Các KCCC tại Hà Nội tiêu biểu cho KGKT khu ở, TKNƠ, nhóm ở và nhà ở

theo 3 giai đoạn phát triển loại hình TKNƠ: 1960-1970; 1970-1980; 1980-1990 Quy mô của đối tượng là

toàn bộ KGKT nhà ở

2.1.2 Khái niệm, phạm trù và phạm vi lý thuyết

a Khái niệm và phạm trù: Hệ thống khái niệm và phạm trù về KCCC (căn hộ ở, chung cư, ĐVƠ,

TKNƠ, TKNƠ-KCC, nhóm ở, khu ở, khu ở bền vững, tổ hợp ở, chỗ ở); KGKT (KGKT đô thị, KGKT-KCCC, chuyển hoá hình thái KGKT, mất tính bền vững và mất cân bằng trạng thái không gian); Cải tạo (cải tạo đô thị, cải tạo KGKT, cải tạo KGKT KCCC); Khai thác (khai thác đô thị, khai thác mới và tái khai thác, tái khai thác KCCC, động lực tái khai thác KCCC, thị trường đất đai-BĐS) và TC-TĐC (tạm cư, TĐC, TC-TĐC tại chỗ)

b Phạm vi lý thuyết: Phạm vi lý thuyết của đề tài là hệ thống khoa học đô thị, đặc biệt là cải tạo đô thị

về hình thái học không gian đô thị (KGĐT), khai thác động lực phát triển KT-XH đô thị, phát triển và cải tạo với bản chất là TĐC

2.1.3 Tác động của KTTT và quy luật giá trị

KTTT là nền kinh tế được điều chỉnh chủ yếu bởi thị trường với quy luật sản xuất hàng hoá, trong đó thị trường đất đai-BĐS là thị trường trọng yếu và quy luật giá trị là quy luật khách quan cơ bản Thực trạng KCCC ngày nay là sự tác động của KTTT và sự “biến tướng” của thị trường ngầm đất đai-BĐS Khu vực KCCC thuộc trung tâm thành phố có giá trị đất đai rất cao, trong khi giá trị BĐS hiện hữu lại rất thấp Đây là mâu thuẫn đối nghịch quan hệ ngang giá mang tính chất phi quy luật giá trị

2.1.4 ảnh hưởng quá trình ĐTH và dự báo phát triển

a Quá trình ĐTH: ĐTH là hiện tượng xã hội liên quan tới dịch chuyển KT-XH-văn hoá-không gian-môi

trường gắn liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật Biểu hiện của ĐTH là: Thay đổi cấu trúc lao động xã hội; Sức

ép dân số; Sự tập trung các chức năng chuyên biệt của các KGĐT; Sự bành trướng của đô thị; Đời sống văn hoá xã hội thay đổi; ảnh hưởng đến môi trường đô thị Dưới tác động của quá trình ĐTH, khu vực KCCC cũng bị ảnh hưởng nặng nề

b Dự báo phát triển: Hình thái phát triển ĐTH có 5 giai đoạn: Tập trung tuyệt đối, tập trung tương

đối, tập trung và phân tán, phân tán tương đối và phân tán toàn phần Đô thị Hà Nội hiện đang ở giai đoạn

ĐTH có tính chất cụm đô thị là hình thái tập trung và phân tán, dự báo hướng phát triển sẽ vào thời kỳ ĐTH chùm đô thị và phân tán tương đối; Đô thị trung tâm ổn định và ĐTH toàn phần

2.1.5 Biện chứng tái khai thác và bảo tồn cải tạo đô thị

a Biện chứng tái khai thác: Tái khai thác là quá trình thay đổi vật chất của KGĐT và luôn luôn kéo

theo sự thay đổi của công năng sử dụng Tái khai thác có quan hệ hữu cơ với thị trường đất đai-BĐS là nguồn

động lực tái phát triển đô thị rất lớn Cải tạo tái khai thác KCCC là tất yếu khai thác tiềm năng giá trị SDĐ trung tâm đô thị, là động lực quy luật tạo cân bằng giá trị giữa đất và BĐS trên đất

b Biện chứng bảo tồn KGĐT: Đặc trưng của di sản kiến trúc không chỉ tồn tại trên các giá trị về lịch sử

và nghệ thuật mà còn được nhìn nhận bằng các giá trị về khoa học và xã hội Khu vực KCCC có giá trị bảo tồn nằm ở chỗ đánh dấu một giai đoạn KT-XH của Việt Nam với quan điểm hợp nhất về chính trị-KT-XH-văn hoá

là một phần không thể thiếu của bảo tồn KGĐT

2.1.6 Biện chứng vấn đề TĐC, các loại hình ở cải tạo đô thị và mô hình khu ở phát triển bền vững

a Biện chứng vấn đề TĐC trong quá trình phát triển đô thị: Quá trình cải tạo và tái phát triển các

khu dân cư đô thị cũ chính là quá trình TĐC Các hình thức cơ bản: TĐC tại chỗ, TĐC phụ cận, TĐC khu vực khác, TĐC phân tán, TĐC kết hợp Trong đó, TĐC tại chỗ là khó khăn nhất nhưng có nhiều ưu điểm nhất vì

là hình thức tối ưu do việc ổn định dân cư Qua thực tiễn triển khai cải tạo KCCC, cơ bản là 100% dân cư có nguyện vọng TĐC tại chỗ Vì vậy, định hướng phương thức cải tạo KCCC là cải thiện nhà ở trên nền tảng QNƠ cũ đáp ứng nhu cầu TC-TĐC tại chỗ

b Biện chứng các loại hình ở cải tạo đô thị: Để có sự phát triển cân bằng và trật tự, phát triển tập

trung vào việc làm tăng hiệu quả SDĐ, đồng thời tạo ra môi trường sống phù hợp và các tiện nghi dịch vụ cao Lựa chọn mô hình ở-CCCT là tất yếu của sự phát triển và bảo vệ môi trường cũng như khai thác tối đa hiệu quả SDĐ và giá trị BĐS KCCC có tiềm tăng đất đai lớn tại trung tâm đô thị, việc tái khai thác bằng CCCT là giải pháp phù hợp

c Mô hình khu ở phát triển bền vững: Khu ở bền vững khi đáp ứng được 5 tiêu chí của phát triển đô

thị bền vững: Chính sách, kinh tế, văn hoá, xã hội và môi trường Cải tạo KCCC hiện nay phải theo xu hướng phát tiển bền vững và đáp ứng 5 tiêu chí trên

2.1.7 Cấu trúc không gian TKNƠ

Hệ thống tổ chức không gian cơ bản gồm: KGCT nhà ở, không gian giao tiếp (KGGT) và KGCC Ba thành phần không gian liên kết hữu cơ tạo ra quần thể ở, xác lập chỗ ở có tổ chức không gian cân bằng Mô hình TKNƠ áp dụng cho các KCCC có ý nghĩa hết sức lớn, đặt vấn đề và giải quyết mối quan hệ: "Nhà ở-môi trường-xã hội" của mối quan hệ "con người-thiên nhiên-xã hội" Tuy nhiên, mô hình TKNƠ áp dụng cho các KCCC có cơ cấu quy hoạch khép kín, không có mối liên hệ trong và ngoài tiểu khu Việc đưa hệ thống TMDV vào tâm tiểu khu là không thích hợp Giao thông chồng chéo mâu thuẫn Ngoài ra, thiếu sách lược về đất đai, QLĐT, dự báo phát triển không được đề cập

2.1.8 Cấu trúc không gian tuyến tính đa chức năng

Khuynh hướng ĐTM nhấn mạnh cấu trúc không gian đường phố, khu phố và các công trình xây dựng

được sắp xếp có chủ ý đặc trưng “không gian mở”-đường phố để tương tác lẫn nhau tạo ra KGGT Đây là thực

tế khách quan của việc tổ chức KGKT đô thị theo đặc trưng KTTT Trên thực tế, Hà Nội đang phát triển tự phát theo mô hình này và hiện đang tác động đến thành phần không gian khu ở-KCCC

2.1.9 Mô hình phát triển trung tâm và kiểm soát vùng hạn chế phát triển đô thị Hà Nội

a Mô hình phát triển trung tâm đô thị: Mô hình phát triển trung tâm đô thị của Hà Nội được nghiên cứu

và xác định là phát triển tại Hà Nội một trung tâm giao dịch thương mại và dịch vụ quốc tế Mô hình phát triển trung tâm hiện đại với chức năng TMDV theo dạng tuyến- điểm tịnh tiến dần ra phía ngoài trung tâm cũ

b Kiểm soát vùng hạn chế phát triển: Quy tắc phân vùng nhằm mục tiêu bảo tồn KGKT Hà Nội, giữ gìn

bản sắc văn hoá đồng thời phát triển Thủ đô Khu vực KCCC thuộc vùng phát triển mới, định hướng phát triển cho phép xây dựng xen cấy các công trình cao tầng và xây dựng các trục cao tầng tập trung trên các tuyến vành

đai

2.2 Giả thuyết nghiên cứu

Xác định nguyên nhân cốt lõi của KGKT KCCC đã biến dạng, bị phá huỷ và mất tính bền vững để đề xuất mô hình ở mới trên cơ sở nâng cao mô hình cũ Chuyển hoá cấu trúc không gian và chức năng tạo tính bền vững, tạo mới kiến trúc cảnh quan (KTCQ), không làm tăng chất tải HTKT, HTXH, phát triển tuyến tính TMDV đa chức năng Tái khai thác phát huy tiềm năng giá trị đất đai trung tâm để giải phóng động lực phát triển và đáp ứng điều kiện đặc thù cải tạo đô thị khu vực KCCC là TC-TĐC tại chỗ

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp nghiên cứu tài liệu thu thập thông tin

Tổng quan lịch sử nghiên cứu và phát triển KCCC, tình hình nghiên cứu cải tạo KCCC nhằm xác định vấn đề nghiên cứu, phục vụ bàn luận kết quả nghiên cứu; Xác lập cơ sở lý thuyết, thành tựu lý thuyết đã đạt được, kết quả nghiên cứu của đồng nghiệp liên quan đến chủ đề nghiên cứu

2.3.2 Phương pháp tiếp cận thu thập thông tin

a Tiếp cận lịch sử và logic: Sử dụng hệ thống bản đồ quy hoạch các năm 1960, 1974, 1989, 1998 và

2020 nhằm xác định bối cảnh phát triển và vai trò không gian của các KCCC, mối quan hệ giữa các khu ở đô thị, ĐTH khai thác mới và tái khai thác

b Tiếp cận định tính và định lượng: Tiến hành khảo sát 40 KCCC tại Hà Nội, thu thập bản đồ hiện

trạng, thiết kế ban đầu Phân tích định lượng, định tính hiện tượng tồn tại của các thành phần KGKT KCCC,

so sánh đối chiếu theo tiến trình lịch sử nhằm xác định rõ các luận cứ thực tiễn

c Tiếp cận hệ thống: Tiếp cận hệ thống quản lý phát triển nhà ở, cải tạo đô thị khu vực KCCC để

nghiên cứu giải pháp gồm: QHKT-kỹ thuật-HTCS-tài chính-cơ chế chính sách-QLĐT Trên cơ sở đó, xác

định nhân tố cơ bản điều khiển hệ thống để tập trung nghiên cứu mối quan hệ hữu cơ hình thành giải pháp cải tạo KCCC

d Tiếp cận phân tích và tổng hợp: Thu thập bản đồ hiện trạng và hồ sơ thiết kế quy hoạch ban đầu của hệ

thống KCCC Tổng hợp ranh giới, hình loại, bố cục quỹ đất trống theo điển hình quy hoạch TKNƠ Từ đó nhận dạng nhân tố ưu điểm về SDĐ làm tiền đề để tái phát triển

2.3.3 Phương pháp phi thực nghiệm

a Quan sát khách quan hình thái-công năng: Tiến hành trên thực trạng KCCC, thực thi giải pháp cải

tạo và tình hình nghiên cứu ứng dụng với mục đích nắm bắt bản chất của đối tượng quan sát

b Quan sát phân tích kiểm chứng giả thuyết: Thiết kế triển khai-thực nghiệm kỹ thuật ứng dụng các

kết quả lý thuyết để nghiên cứu triển khai Sử lý thông tin định lượng tạo kết quả nghiên cứu áp dụng có tính chất thực tiễn để kiểm chứng giả thuyết trực tiếp

c Chuyên gia (điều tra bằng bảng hỏi): Tiến hành điều tra bằng bảng hỏi để xác định diễn biến thực

trạng, tâm lý nguyện vọng dân cư tại các KCCC tiêu biểu

2.3.4 Phương pháp suy luận

Sử dụng để phán đoán đặt giả thuyết nghiên cứu; Thiết lập luận chứng logic bao gồm chuỗi suy luận: Diễn dịch-quy nạp-loại suy để chứng minh giả thuyết nghiên cứu Sử dụng mô hình hoá, so sánh đối chiếu, thiết

kế triển khai-thực nghiệm kỹ thuật để thực hiện phép suy luận liên kết các kết quả sử lý thông tin tạo ra kết quả nghiên cứu

Chương 3: Kết quả Nghiên cứu vμ bμn luận 3.1 Nguyên nhân tồn tại bản chất của hệ quả thực trạng

3.1.1 ứng dụng thiếu hoàn chỉnh mô hình tổ chức không gian, hạn chế về QHKT, kỹ thuật và thiếu

tính dự báo ĐTH

a ứng dụng thiếu hoàn chỉnh mô hình tổ chức không gian: ứng dụng thiếu hoàn chỉnh mô hình

TKNƠ, khu ở, đặc biệt là khu trung tâm động và hạn chế về mô hình nhà ở Xây dựng không đồng bộ và hoàn chỉnh cũng làm biến dạng mô hình ứng dụng

b Hạn chế về QHKT và kỹ thuật: Mật độ xây dựng trung bình thấp với 25%, khoảng cách giữa 2

nhà-trung bình 2H là lớn Các mẫu nhà xây dựng có tiêu chuẩn thấp, ít quan tâm đến hoạt động sống Thiết

kế, thi công và sử lý nền, móng không đảm bảo kỹ thuật; Sự biến đổi sơ đồ kết cấu do cơi nới, lấn chiếm dẫn

đến xuống cấp kỹ thuật HTKT xây dựng không đồng bộ, cộng thêm việc phát triển tự phát gây ra sự quá tải

và xuống cấp trầm trọng

c Thiếu tính dự báo ĐTH: Mô hình tổ chức không gian KCCC giai đoạn trước chỉ phù hợp điều kiện xã

hội hiện tại, chưa tính đến khả năng phát triển của đô thị Vì vậy không phù hợp trong nền KTTT và bị biến dạng, mất cân bằng không gian

3.1.2 Vận hành tự phát KTTT, biến đổi KT-XH và bất cập về giá trị BĐS

a KTTT vận hành tự phát: Quá trình phát triển KTTT, giao lưu tổng thể hàng hoá-thị trường cùng tất cả

các loại thị trường phát triển đã ảnh hưởng đến khu vực nhà ở đô thị,đặc biệt là hệ thống KCCC Biểu hiện là: Sự chuyển dịch cơ cấu lao động; Nhu cầu về việc làm tăng thu nhập; Nhu cầu dịch vụ đô thị tăng mạnh…

b Tác động đến hệ thống HTXH: Hệ thống HTXH biến đổi theo quy luật cung cầu Thành phần kinh

tế tư nhân vận động nhanh nhẹn nhất nên đã bùng nổ tự phát hệ thống TMDV công cộng có tính cá thể là tất yếu và HTXH thiết yếu cũng bị ảnh hưởng do bị thu hẹp, lấn át phát triển Do biến đổi KT-XH, văn hoá nên

ĐTH tăng nhanh và nhu cầu sử dụng HTXH tăng vọt

c Bất cập về giá trị BĐS: KCCC thuộc khu vực trung tâm đô thị có giá trị đất đai rất lớn Tuy nhiên, giá

đất và giá trị công trình trên đất không tương thích, những công trình tồn tại trên thực trạng không khai thác hết tiềm năng cũng như giá trị SDĐ nên phi quy luật giá trị

3.1.3 Gia tăng mạnh mật độ cư trú và xây dựng, tái khai thác tự phát cùng với hạn chế về tài chính, cơ chế chính sách và QLĐT đã biến dạng toàn bộ không gian, khu ở mất tính bền vững

a Gia tăng mạnh mật độ xây dựng cư trú và tái khai thác tự phát: Mật độ dân số tăng mạnh tại trung

tâm đô thị làm gia tăng nhu cầu về chỗ ở, trong khi QNƠ lại thiếu Điều kiện KT-XH thay đổi, phát triển

KTTT, dịch vụ bung ra và nảy sinh sự cơi nới, lấn chiếm tái khai thác tự phát Hệ quả là HTKT đô thị bị chất tải nên xuống cấp, môi trường ô nhiễm Hệ thống HTXH thiết yếu bị quá tải…gây ra sự mất cân bằng trong hoạt động của KCCC Kết quả là mật độ xây dựng ban đầu từ 25-30% tăng tới 70-80% triệt tiêu cảnh quan, tổng diện tích sàn tăng 1,2-1,5 lần do mật độ cư trú tăng 1,5 lần

b Hạn chế về tài chính đô thị: Điều kiện ngân sách xây dựng KCC trong các giai đoạn trước thiếu

thốn và trong giai đoạn hiện nay hạn chế cho đầu tư xây dựng và cải tạo quỹ nhà

c Hạn chế về cơ chế chính sách và QLĐT: Hệ thống QLĐT không đủ năng lực, quá trình quản lý đơn

sơ, khai thác sử dụng, duy tu bảo dưỡng rất hạn chế và thiếu định chế chính sách

d Trạng thái cân bằng KGKT cũ bị phá vỡ: Sự biến đổi mạnh mẽ các thành phần không gian, gia tăng

mạnh KGCT, giảm mạnh KGGT và phát triển bột phát không theo quy hoạch của KGCC-TMDV làm cho 3 thành phần không gian ban đầu của TKNƠ hoàn toàn bị phá vỡ tính cân bằng

3.1.4 Phân tích bàn luận kết quả

Nghiên cứu xác định nguyên nhân có tính bản chất của hệ quả tồn tại thực trạng bị biến dạng, phá huỷ không gian từ vấn đề KTTT là chính xác Từ đó nhận biết rõ ưu, nhược điểm của hệ thống các KCCC cũ để chuyển hoá hình thái không gian và khai thác các động lực từ quy luật mang lại để hình thành giải pháp cải tạo KCCC một cách toàn diện, đồng bộ, hiệu quả và khả thi

3.2 Mô hình tổ chức KGKT cải tạo KCCC

3.2.1 Chuyển hoá hình thái cấu trúc không gian và chức năng

Ưu điểm của mô hình TKNƠ là hệ thống HTXH thiết yếu và KGGT, nhược điểm của mô hình là sự khép kín Định hướng quy hoạch không gian chưa phù hợp, lãng phí đất đai trung tâm đô thị KTTT phát triển tác

động đến hệ thống KGCC KCCC và biến đổi tự phát theo mô hình tổ chức không gian tuyến tính đa chức năng Vì vậy mô hình cải tạo là ứng dụng đúng mô hình cũ, kết hợp với các mô hình cấu trúc tuyến tính tại vành đai tiểu khu và nhóm ở trong khu

3.2.2 Tái khai thác phát triển tiềm năng đất đai

Khu vực KCCC phân bố theo tuyến vành đai 1, 2, 3 và trục xuyên tâm đô thị có điều kiện thuận lợi cho tái khai thác tiềm năng đất đai, nguồn lực tài chính chủ yếu là vận hành giá trị quyền SDĐ Cải tạo KCCC đạt hiệu quả và khả thi phải xác lập mối quan hệ tài chính-TC-TĐC Mô hình tái khai thác được triển khai trên mô hình tổ chức không gian cũ, chuyển hoá hình thái theo yêu cầu cải tạo mới Mô hình ở thích hợp là CCCT

có diện tích chiếm đất thấp, công suất khai thác đất cao…Trên cơ sở quỹ đất được giải phóng, phát triển chức năng TMDV tuyến tính tạo động lực tài chính sẽ vận hành thị trường đất đai-BĐS, hàng hoá quyền SDĐ thông qua đấu thầu quyền SDĐ

3.2.3 Xác định loại hình ở thích hợp

Phân tích và tổng hợp xác định được 9 dạng bố cục điển hình quỹ đất trống có đầy đủ các điều kiện xây xen để phát triển mô hình ở mới về phương diện QHKT Xác định quy mô thích hợp cho THNƠ là tạo QNƠ TĐC-CCCT được cân bằng với QNƠ hiện trạng có tính đến điều kiện tăng diện tích theo quy chuẩn, tiêu chuẩn QLĐT Mô hình ở được xác định là CCCT xây xen

3.2.4 Hoán đổi tổ hợp ở TC-TĐC tại chỗ

Trên hệ thống bố cục điển hình quỹ đất trống cho phép triển khai 14 dạng CCCT tiêu biểu Xây xen tổ hợp CCCT vào hệ thống quỹ đất trống sẽ hoán đổi được nhà ở hiện trạng để TC-TĐC (quỹ nhà hiện trạng là quỹ tạm cư, sau đó TĐC), Đáp ứng điều kiện TC-TĐC tại chỗ với phương thức hoán đổi trên cơ sở tuân thủ mô hình tổ chức không gian cải tạo tái khai thác KCCC

3.2.5 Xác định mô hình tổ chức KGKT

a Tổ chức KGKT TKNƠ: ứng dụng đúng mô hình tổ chức không gian TKNƠ cũ, chuyển hoá hình thái

cấu trúc các thành phần không gian bằng việc thay đổi THNƠ mới, hoán đổi với THNƠ hiện trạng trên quỹ

đất trống nhằm nâng cao khả năng tổ chức không gian, đáp ứng điều kiện TC-TĐC tại chỗ

b Tổ chức KGKT nhóm ở: Theo mô hình tổ chức không gian TKNƠ được phát triển tầng bậc, phân

hoá cấu trúc không gian thống nhất trong nhóm ở, TKNƠ Tại các nhóm ở có trục tuyến tính vành đai và trục xuyên TKNƠ sẽ phát triển phi tầng bậc với đa chức năng TMDV và tuân thủ các điều kiện tổ chức không gian của TKNƠ

3.2.6 Phân tích bàn luận kết quả

Kết quả nghiên cứu đã xác lập được dẫn luận khoa học có luận cứ lý thuyết và thực tiễn, luận chứng phù hợp, chứng minh được luận đề với giả thuyết nghiên cứu là bằng giải pháp tổ chức KGKT-tái khai thác KCCC Cải tạo KCCC là cải tạo hệ thống KGKT cấu thành môi trường chỗ ở Đó là mô hình tổ chức không gian được hình thành từ 2 nhánh hợp nhất các mô hình gồm: Mô hình chuyển hoá hình thái cấu trúc không

gian và chức năng (đảm bảo tính biện chứng của KGKT); Mô hình tái khai thác phát triển tiềm năng đất đai

(giải pháp tạo động lực tái phát triển) và mô hình ở-CCCT (được hoán đổi THNƠ)

3.3 Nguyên tắc định hướng giải pháp cải tạo KCCC tại Hà Nội

3.3.1 Nguyên tắc tổ chức KGKT

Chuyển hoá hình thái cấu trúc không gian để phát huy ưu điểm mô hình TKNƠ cũ, thiết lập trạng thái cân bằng không gian mới Tái khai thác phát triển tiềm năng quỹ đất để tạo động lực tài chính giải quyết TC-TĐC bằng mô hình ở mới và phát triển tuyến tính với chức năng TMDV tại vành đai và trục xuyên TKNƠ Xác định loại hình ở là CCCT triển khai trên quỹ đất trống, hoán đổi THNƠ để TC-TĐC tại chỗ với quy mô

TĐC được cân bằng với QNƠ hiện trạng, tránh gia tăng chất tải HTKT-HTXH

3.3.2 Nguyên tắc xác định hình thái cải tạo KCCC

a Nguyên tắc xác định hình thái cải tạo: Cải tạo KGKT KCCC đáp ứng các nhân tố thuộc hệ thống

quản lý phát triển nhà ở gồm: QHKT, kỹ thuật, HTCS, tiềm năng đô thị, môi trường ở, KT-XH, tài chính, cơ

chế chính sách, QLĐT và tổ chức thực hiện KCCC giai đoạn 1960-1970 sẽ phá bỏ hoàn toàn để cải tạo theo nguyên tắc tổ chức không gian đã xác định KCCC giai đoạn 1970-1980 và 1980-1990 phá bỏ cơ bản để cải tạo theo nguyên tắc tổ chức không gian đã xác định Trong trường hợp QNƠ ổn định về kỹ thuật, vị trí đất đai

có giá trị không cao sẽ cải tạo nâng cấp, tăng niên hạn sử dụng, phân kỳ tổ chức thực và giai đoạn sau sẽ hoán

đổi TC-TĐC hoàn toàn

b Nguyên tắc cải tạo THNƠ: Xây xen CCCT vào hệ thống quỹ đất trống, hoán đổi THNƠ để

TC-TĐC tại chỗ ứng với từng điều kiện tồn tại thực trạng các KCCC, triển khai cải tạo theo các giai đoạn sẽ xác

định các nguyên tắc cải tạo THNƠ như: Xen-giữ; Xen-giữ-phá; Xen-phá; Phá-xen-phá; Phá-xen-giữ

3.3.3 Nguyên tắc bảo tồn KCCC

Tại một số KCCC có các công trình dịch vụ công cộng như Khách sạn Kim Liên, Khách sạn đoàn ngoại giao, Khách sạn Giảng Võ…Các công trình này vẫn được khai thác vận hành sử dụng theo công năng như thực tế nhưng

được xác định là những điểm bảo tồn, có thể thay đổi mô hình công năng nhưng phải được giữ nguyên hình thái QHKT

3.3.4 Nguyên tắc tái khai thác KCCC tạo cơ chế tài chính giải quyết TC-TĐC tại chỗ

Vận hành thị trường đất đai-BĐS thông qua đấu thầu quyền SDĐ, kinh doanh BĐS tạo nguồn thu tài chính từ đất và khai thác chức năng TMDV Nhân tố và đối tượng chủ yếu: Quản lý Nhà nước, dân cư, tổ chức đầu tư và hệ thống cơ chế chính sách Tổ chức kinh tế thực hiện XHH sử dụng vốn ứng, sau được hoàn trả bằng nguồn thu tài chính từ quyền SDĐ và kinh doanh BĐS Hiệu quả lợi nhuận là hiệu số giữa kinh

doanh thị trường BĐS và đầu tư tạo quỹ TC-TĐC

3.3.5 Nguyên tắc tạo ngưỡng hiệu quả đầu tư cải tạo KCCC

Trên cơ sở giá trị quyền SDĐ của Nhà nước quy định và giao dịch thị trường, ngưỡng hiệu qủa đầu tư được cân

đối là diện tích đất tái khai thác để phát triển hệ thống TMDV công cộng tổng hợp :

DT TM-DV tính toá = VĐT / ĐG ĐTQSD

DTTM-DV thực tế < DTTM-DV tính toán DA có khả năng cân đối tài chính

DTTM-DV thực tế > DTTM-DV tính toán DA không có khả năng cân đối tài chính

3.3.6 Phân tích bàn luận kết quả

Nguyên tắc định hướng giải pháp được tạo lập từ mô hình tổ chức không gian gồm chuyển hoá hình thái

cấu trúc và chức năng, tái khai thác KCCC và hoán đổi CCCT tạo THNƠ để TC-TĐC tại chỗ Hệ thống các nguyên tắc được xác lập từ mô hình hoá đảm bảo tính chính xác từ nguyên lý tổ chức không gian là kết quả cần thiết được so sánh đối chiếu về nguyên tắc cải tạo KCCC đối với các công trình nghiên cứu khoa học khác và giải pháp thực thi

3.4 Giải pháp triển khai-thực nghiệm kỹ thuật kiểm chứng giả thuyết: Triển khai trên 3 KCCC tiêu

biểu: KCCC Kim Liên-Nhóm ở B (1960-1970), KCCC Thành Công-Nhóm ở H+K (1970-1980) và KCCC

Thanh Xuân-Nhóm ở C (1980-1990)

3.4.1 Giải pháp QHKT và kỹ thuật

a Quy hoạch: Phát triển CCCT vào “lõi” TKNƠ, mật độ xây dựng đạt 25-30% Tổ hợp KGCT mới đan

xen KGCT cũ và hoán đổi tổ hợp tại các quỹ đất trống 2H Tạo QNƠ TĐC tại chỗ cân bằng với QNƠ cũ, KTCQ đạt 70%, tái tạo được quỹ đất vành đai 20-25% để phát triển HTXH với chức năng TMDV

b Kiến trúc: Phát triển 3 dạng KGCT: Cao tầng-trung tầng và thấp tầng Hệ thống hiện trạng các chung cư

cũ nhiều tầng xuống cấp sẽ phá bỏ để hoán đổi CCCT với khả năng áp dụng thực tiễn 14 mẫu thiết kế tiêu biểu triển khai trên 9 dạng quỹ đất trống chủ yếu Quỹ nhà được đánh giá còn đảm bảo kỹ thuật, có giá trị SDĐ không cao sẽ cải tạo, nâng cấp kết hợp với giảm mật độ cư trú