khóa luận tốt nghiệp vấn đề cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại việt nam giai đoạn 2005 - 2008 - thực trạng và giải pháp

Thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân háng thương mại Việt Nam trong giai đoạn thị trường bất động sản phớt... Đổng bộ hoa các chính sách pháp luật về hoạt đ

n í

T R Ư Ờ N G ĐẠI H Ọ C NGOAI T H Ư Ơ N G KHOA KINH TÊ V À KINH DOANH QUỐC T Ế

C H U Y Ê N N G À N H KINH T Ế ĐÔI NGOẠI

K)fflo3

KHOA LUẬN TỐT NGHIỆP

<ĩ>ềtài:

VẤN ĐỂ CHO VAY KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN CỦA

CÁC N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G MẠI VIỆT NAM GIAI Đ O Ạ N

Hà Nội - Tháng 06/2008

ạ

2.1 Chức năng trung gian tài chính 5

2.2 Chức năng trung gian thanh toán 5

2.3.1 Các chính sách quàn lý vĩ mô của Nhủ nước 18

2.3.2 Các yếu tố của thị trường 20

3 Tác động qua lại giữa các ngân hàng thương mại và thị trường bái động

sỳn 21

n i Tổng quan về hoạt động cho vay kinh doanh bát động sản 22

1 Khái niệm 22

2 Nguyên tắc cho vay kinh doanh bát đọng sản 23

3 Những yêu lố ảnh hường đến hoạt động cho vay kinh doanh bất động

sản cùa các ngân hàng thương mại Việt Nam 23

3.1 Rui ro tín dụng và rủi ro lãi suờt 23

3.2 Biến động của giá vàng và USD 24

3.3 Tính chờt của hoạt động kinh doanh bờt động sàn ">()

3.4 K h ả năng t h u h ồ i v ố n c ủ a các ngân hàng thương m ạ i t r o n g hoạt đ ộ n g

c h o v a y k i n h d o a n h bất đ ộ n g sản 26

3.5 T h ô n g t i n bất cân x ứ n g trên thị trường bất đ ộ n g sản 26

3.6 C á c chính sách điều tiết vĩ m ô c ủ a N h à nước 27

3.7 T i n h hình k i n h tê tài chính t r o n g và ngoài nước 28

C H Ư Ơ N G 2: T H Ự C T R Ạ N G CHO VAY KINH DOANH B Á T Đ Ộ N G S Á N

C Ủ A C Á C N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G MẠI VIỆT NAM GIAI Đ O Ạ N

2005-2008 30

ì Thực trạng thị trường bất động sàn Việt Nam giai đoạn 2005-2008 ĩũ

2 Giá bát động sản phát triển theo xu hướng ngày càng tăng Ì2

3 Nhu câu vốn vay bát động sản kháng ngừng tăng lẽn ?7

4 Một số hiện tượng có anh hưởng tiêu cực trong kinh doanh bất động

sản 37

li Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản c ủ a các Ngân hàng

thương mại Việt Nam giai đoạn 2005-2008 41

/ Thục trạng dư nợ tín dụng và tỳ lệ nợ xấu của các ngán hàng thương

mại trong hoạt động cho vay bát động sản giai đoạn 2005-2008 41

2 Thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân

hàng thương mại trong giai đoạn thị trường bất động sản dóng, băng 45

2.1 T h ự c trạng 45

2.2 N g u y ê n nhân 48

2.3 Á n h h ư ở n g t ừ hoạt đ ộ n g c h o v a y k i n h d o a n h bất đ ộ n g sản cùa các ngân

hàng thương m ạ i t r o n g thời k ỳ thị trường bất đ ộ n g sản đóng băng 50

2.3.2 Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất dộng sản 50

2.2.3 Đói với các ngân hàng thương mại 51

2.2.4 Đối với khách hàng 52

3 Thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân

háng thương mại Việt Nam trong giai đoạn thị trường bất động sản phớt

3.3.2 Đôi với các doanh nghiệp kình doanh bãi động sản 59

3.3.3 Đối với các ngán hàng thương mại ẻo

3.3.4 Dôi với các khách hàng 61

4 Thục trạng hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản trong giai đoạn

thị trường bất động sản phát triển quá nóng 62

4.1 Thực trạng 62 4.2 Nguyên nhân 63 4.3 Anh hường từ hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân

hàng thương mại trong thời kỳ thị trường bất động sản phát triển quá nóng

65

4.3.2 Đôi với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sàn 65

4.3.3 Đối với các ngân hàng thương mại 66

4.3.4 Đối với khách hàng 67

C H Ư Ơ N G 3: GIẢI P H Á P N Â N G C A O HIỆU Q U Ả H O Ạ T Đ Ộ N G CHO

VAY KINH DOANH B Ấ T Đ Ộ N G SẢN C Ủ A C Á C N G Â N H À N G

T H Ư Ơ N G MẠI VIỆT NAM 68

ì Định hướng về hoạt động cho vay kinh doanh bát động sàn của các ngủn

hàng thương mại Việt Nam đến năm 2015 68

l i Giải pháp 70

/ Giải pháp từ phía Chính phủ 70

1.1 Xây dựng chính sách điểu tiết thị trường 70

ì.2.1 Ban hành các văn bản luật, tạo hành lang pháp lí thuận lợi 73

ì.2.2 Chính sách thuê phí 73

1.2.3 Chính sách định giá bái động sản 74

1.2.4 Chinh sách tín dụng bối động sản 75

1.3 Nâng cao năng lực lãnh đạo và đồng bộ hóa các cấp quản lý 76

Ì 4 Đổng bộ hoa các chính sách pháp luật về hoạt động kinh doanh bất

động sản và hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân hàng

thương mại 78

2 Giải pháp từ phía các ngàn hàng 79

2.1 Giải pháp từ phía ngân hàng Nhà nước 79

2.1.2 Xây diữig và áp dụng chính sách tiền tệ hiệu quà SI

2.2 Giải pháp từ các ngân hàng thương mại 83

2.2-1 Núng cao chất lượng thẩm đinh các dự án bất động sản và đánh

giá khá năng chi trà của các dự án S i

2.2.2 Tạo lập và duy trì các nguồn vốn dài hạn ỉ 83

2.2.3 Xay dựng các loại hình cho vay hiệu quà mới 84

2.2.4 Thiết lập và nâng cao chất lượng kênh thông tín về thị trưỉmg bất

dộng sản Số

3 Giải pháp từ các nhà kinh doanh bất động sản 86

3 Ì Nâng cao tính khả thi cùa các dự án kinh doanh bất động sản 88

3.2 Nâng cao uy tín của doanh nghiệp 88

3.3 Đ à m bào khả năng hoàn trà vốn cho ngân hàng 89

3.4 Xây dựng kênh thông tin đầy đủ đối với các ngân hàng và các khách

hàng 89

K Ế T L U Ậ N 90 TÀI L I Ệ U T H A M K H Ả O 92

LỜI MỞ ĐẨU

1 Tính cáp thiết của đề tài

N h ữ n g n ă m gần đáy, sụ phát triển của nền k i n h tế thê giới đã đánh dấu sự đóng góp đáng kể của nền k i n h tế các quốc gia đang phát triển ờ Châu Á trong đó không thể không nhắc đến bước phát triển của nền k i n h tế V i ệ t Nam Bàng việc gia nhập tổ chức thương m ạ i t h ế giới WTO V i ệ t N a m đã khỉng định được vị t h ế cùa mình trên trường quốc tê Điều này không chỉ m ở ra m ộ t giai đoạn phát triển m ớ i khi V i ệ t N a m trớ thành đối tác t i n cậy cùa các quốc gia trên toàn t h ế g i ớ i , m à thêm một lần nữa khỉng định công cuộc hội nhập cùa nước ta với bạn bè trên khắp n ă m châu

T r o n g x u thế k i n h tế t h ế giới phát triển mạnh mẽ đó, n h u cầu n g u ồ n vốn để xây dựng và phát triển nền kinh tê trở thành nhu cẩu bức thiết N h u cầu đó càng trở nên bức thiết đổi với ngành k i n h doanh bất động sản (BĐS) k h i đây là m ộ t ngành cần m ộ t sô lượng v ố n vay khổng l ồ đáp ứng những nhu cầu khách quan về B Đ S có

xu hướng ngày m ộ t tăng lên cả về sô lượng và chất lượng T u y nhiên, k i n h doanh

B Đ S ngoài việc có thể mang lại l ợ i nhuận cao lại là m ộ t ngành t i ề m ẩn y ể u tố r ủ i ro rất lớn Điều này đã khiên ngành k i n h doanh B Đ S gặp nhiều khó khăn trong quá trình vay vốn đồng thời cũng gây cho các ngân hàng những rắc r ố i trong quá trình cho vay các d ự án B Đ S Tác động qua lại của ngành k i n h doanh B Đ S và hoạt động cho vay của các ngân hàng tạo ra m ộ t sức ảnh hưởng vô cùng lớn đối với các lĩnh vực khác nhau c ủ a nền k i n h tế cả về cường độ và phạm v i ảnh hưởng N ắ m được các

y ế u l ố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay k i n h doanh B Đ S sẽ giúp các nhà đẩu lư

B Đ S có những hướng đi đúng t h u hút được ngày càng nhiều v ố n đầu tư cùa các ngân hàng, giúp các ngân hàng xác định đúng d ự án đầu tư hiệu quả, đồng thời cũng giúp các nhà quản lí vĩ m õ đề ra được những chính sách quản lí phù hợp và đồng bộ đối với ngành k i n h doanh B Đ S cũng như ngành tài chính ngán hàng Chính vì vậy nghiên cứu về vấn đề cho vay k i n h doanh B Đ S trở thành m ộ t vấn đề cấp thiết, đặc biệt trong quá trình nước ta đang đẩy nhanh công cuộc h ộ i nhập k i n h t ế quốc tế

Đ â y cũng là lí do tác giả chọn đề tài: " V ấ n đề cho vay k i n h doanh B Đ S của các

NHTM Việt Nam giai đoạn 2005-2008 - Thực trạng và giải pháp" cho khóa luân cùa mình

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài

- Tim hiểu những đặc điểm, tính chất cùa kinh doanh BĐS và hoại động cho vay kinh doanh BĐS của các ngán hàng, đồng thời làm rõ mối liên hệ tác động qua lại của hai hoạt động này trong bối cảnh nền kinh tế biến động từ năm 2005 đến năm 2008

- Phân tích, đánh giá thực trạng kinh doanh BĐS cùa các chủ dự án và hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của các ngán hàng thương mại (NHTM) Việt Nam trong giai đoạn 2005-2008

- Trên cơ sậ nghiên cứu thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh BĐS cùa các NHTM Việt Nam, tác giả đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quà cho vay kinh doanh BĐS của các NHTM Việt nam, hạn chế những mặt tiêu cực tạo môi trường đẩu tư hiệu quả nhất trong hoạt động kinh doanh BĐS và cho vay k i n h doanh BĐS trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ và sâu rộng hiện nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận dựa trên các quan điểm của Đảng và nhà nước về sự phái triển kinh tế sự phân tích của các cơ quan hữu quan về những vấn đề có liên quan đến nội dung của để tài.Vì đề tài mang tính thực tiễn nên khóa luận cũng kết hợp sử dụng phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, phương pháp nghiên cứu tổng hợp so sánh, đối chiếu, thống kẽ để minh họa cho ý tưậng của tác già

5 Kết câu của khóa luận

Ngoài lời mậ đầu và phần kết luận, khóa luận được chia thành các chương với

bô cục như sau:

Chương í: Cơ sà lý thuyết về vấn đề cho vay kinh doanh bối độiiíỊ sàn của các

ngăn hàng thương mại Việt Nam

Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cùa cức ngân

hàng thương mại Việt Nam giai đoạn 2005-2008

Chương 3: Giải pháp nâng cao hoạt động cho vay kinh doanh bất động sàn của các

ngăn hàng thương mại Việt Nam

Em rất cảm ơn giảng viên Ths Lê Phương Lan đã tận tinh hướng dẫn em hoàn

thành khóa luận này

V ấ n để nghiên cứu rất rộng và m a n g tính chuyên m ô n nên trong quá trình

v i ế t khóa luận không thể tránh khái những sai sót Rất m o n g được sự góp ý cùa ihâv

cô và các bạn

C H Ư Ơ N G Ì

C ơ SỞ L Ý THUYẾT VỀ V Ấ N Đ Ể CHO VAY KINH DOANH B Á T

Đ Ộ N G SẢN C Ủ A C Á C N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G MẠI VIỆT NAM

GIAI Đ O Ạ N 2005-2008

ì TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1 Khái niệm

N g â n hàng trong nền k i n h tế g i ữ m ộ t vai trò vô cùng quan trọng Là m ộ i đơn vị

k i n h tế đặc biệt, ngân hàng đã góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của n ề n

k i n h tẽ, đồng (hời cũng là m ộ t cánh tay đắc lực cùa nhà nước để điều tiết nền k i n h tẽ

vĩ m ô , đảm bảo sự phát triển lành mợnh và ổ n định của thị trường T r o n g hộ thông ngân hàng, N H T M lợi có m ộ t vị trí đặc biệt V ậ y N H T M được hiểu như t h ế nào?

T h e o D a v i d B e g g và Standley Fisher, " N H T M là i r u n g g i a n tài chính có giấy phép k i n h doanh của chính phủ để cho v a y tiền và m ó các tài khoản tiền gửi kể cả các tài khoản tiền g ử i m à dựa vào đó có thể lưu thông các từ séc'"

Theo David Cox,' m ọ i N H T M đểu hoat đồng với bí! chức nâng cơ bản! nhân và

g i ữ các khoản tiền gửi; c h o phép rút tiền và vận hành hệ thống chuyển tiên: c h o vay các khoản tiền gửi dư thừa tới các khách hàng có nhu cẩu vay vốn"2

Theo pháp lệnh "ngân hàng, hợp tác xã tín dụng và công ty tài chính" ban hành ngày 24/5/1990 " N H T M là tổ chức k i n h doanh tiền tệ m à hoợt động chù yếu và thường xuyên là nhận tiền g ử i cùa khách hàng với trách n h i ệ m hoàn trả và sử dụng

số tiền đó để c h o vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh toán" T r o n g đó còn q u y định rõ N H T M quốc doanh là N H T M được thành lập bằng

1 0 0 % v ố n ngân sách nhà nước; N H T M c ổ phần là N H T M được thành lập dưới hình thức công ty c ổ phần trong đó m ộ t cá nhân hoặc m ộ t tổ chức không được sở hữu số

cổ phân của ngán hàng vượt quá tỷ lệ d o ngân hàng N h à nước ( N H N N ) q u y định

1 Kinh tế học tập ì, li, NXBGD Đ H K T Q D 1992 trang 335

2 David Cox nghiệp vụ ngân hàng hiện đợi NXB Thống kê trang 26

Từ những quan điểm trẽn có thể đưa ra một khái niệm ngắn gọn về N H T M đó

là một doanh nghiệp đặc biệt, kinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ với mục tiêu chính là thu lợi nhuận

2 Chức năng

NHTM có ba chức năng cơ bản:

2.1 Chức năng trung gian tài chính

Ngán hàng là mội tổ chức trung gian tài chính với hoỏt động chủ yếu là chuyên tiết kiệm thành đầu tư, đòi hỏi sự tiếp xúc với hai loỏi cá nhân và tổ chức trong nền kinh tế Thứ nhất là cá nhân và tổ chức tỏm thòi thâm hụt chi tiêu, tức là chi tiêu cho tiêu dùng và đầu lư vượt quá Ihu nhập và vì thê họ là những người cần bổ sung vốn Thứ hai là các cá nhân và tổ chức thăng dư trong chi tiêu tức là thu nhập cùa họ lớn hơn khoản chi tiêu cho hàng hóa và dịch vụ và do vậy họ có tiền để tiết kiệm Sự lổn tỏi của hai loỏi cá nhân và tổ chức trên hoàn toàn độc lập với ngân hàng Điều tất yêu là tiền sê chuyển từ nhóm (hữ hai sang nhóm thứ nhất nếu cả hai cùng có lợi Như vậy, thu nhập gia tăng là động lực tỏo ra mối quan hệ tài chính giữa hai nhóm Nêu dòng tiền di chuyển với điều kiện phải quay trỏ lỏi với mội lượng lớn hơn trong một khoảng thời gian nhất định thì đó là quan hệ tín dụng Trung gian tài chính đã làm tăng thu nhập cho cả hai nhóm cá nhân và tổ chức trên, vì thế ngân hàng khuyến khích cả tiết kiệm và đầu tư Một đóng góp khác cùa ngân hàng là họ sẵn sàng chấp nhận các khoản cho vay nhiều rủi ro trong khi lỏi phái hành các chứng khoán íl rủi

ro cho người gửi tiền Thực tế các ngân hàng tham gia vào kinh doanh rủi ro

2.2 Chức năng trung gian thanh toán

Ngân hàng trở thành trung gian thanh toán lớn nhất hiện nay ở hầu hết các quốc gia Thay mặt khách hàng, ngân hàng thực hiện thanh toán giá trị hàng hóa và dịch vụ Các hình thức mà ngân hàng sử dụng phục vụ cho việc thanh toán rất đa dỏng như thanh toán bằng séc, ủy nhiệm chi, nhờ thu các loỏi thẻ cung cấp mỏng lưới thanh toán điện tử, kết nối các quỹ và cung cấp tiền giấy khi khách hàng cán Các ngân hàng còn thực hiện thanh toán bù trừ với nhau thông qua ngân hàng Trung ương hoặc thông qua các trung tâm thanh toán Các trung tâm thanh toán quốc tế được thiết lập đã làm tăng hiệu quả của thanh toán qua ngân hàng, biến ngân hàng

trờ thành trung tâm thanh toán quan trọng và có hiệu quả, phục vụ đắc lực cho nền

k i n h tê loàn cẩu

2.3 Chức năng tạo tiến

T i ề n có m ộ t chức năng quan trọng là làm phương tiện thanh toán Thông q u a hoạt động cho vay, các ngân hàng cũng tạo phương tiện thanh toán k h i các khoản

l i ề n gửi được m ỏ rộng l ừ ngân hàng này sang ngán hàng khác K h i khách hàng tại một ngàn hàng sử dụng khoản tiền vay để chi trà thì sẽ tạo nên khoản thu (tức làm tăng sẻ dư tiền gửi) của m ộ t khách hàng khác tại m ộ t ngân hàng khác l ừ đó tạo r a các khoản cho vay mới Các ngân hàng riêng lẻ chì có thể cho vay trong giới hạn d ự trữ dư thừa cùa mình nhưng toàn bộ hệ thẻng ngân hàng lại có thể tạo ra m ộ i k h ẻ i lượng tiền g ử i (tạo phương tiên thanh toán) gấp bội thông qua hoại động cho vay (tạo tín dụng)

Trên t h ế g i ớ i , cho vay tiêu dùng và cho vay k i n h doanh B Đ S là dịch vụ tài chính phổ biến nhất của ngân hàng trong những n ă m gần đây M ờ rộng cho vay B Đ S

c ũ n g là cách các N H T M tránh sự cạnh tranh gay gắt l ừ các ngân hàng nước ngoài Tuy nhiên, thực tế ở các nước cho thấy chỉ có các ngân hàng có nguồn v ẻ n dài hạn lớn và có đ ộ i n g ũ nhân viên thông thạo trong việc đánh giá giá trị tài sán và trong luật pháp vé B Đ S m ớ i thu được thành công trong hoạt động cho vay B Đ S N h ữ n g

y ế u t ẻ này ở N H T M n ộ i địa còn rất kém C h o vay k i n h doanh B Đ S với kỳ hạn dài và

tỷ trọng l ớ n ờ m ộ t sẻ N H T M c ổ phần d ễ gặp r ủ i ro về thanh khoản vì 8 0 % - 9 0 % nguồn v ẻ n huy động cùa các N H T M V i ệ i N a m chỉ có kì hạn từ 12 tháng trở xuẻng Cho vay dài hạn chứa đựng nhữna nguy cơ r ủ i r o tín dụng đáng kể b ờ i nhiều vấn đề

có thể x ả y r a bao g ồ m cà những thay đ ổ i tiêu cực trong điểu k i ệ n k i n h tê, trong lãi suất, trong "sức k h ỏ e " của người đi vay trong suẻt kỳ hạn vay N g a y cả ngân hàng các nước có trình độ quản trị r ủ i ro cao như M ỹ cũng thường gặp r ủ i ro trong hoạt động cho vay k i n h doanh B Đ S và gần đây nhất là bài học về khủng hoảng thị trường nhà đất và cho vay B Đ S cùa M Ỹ n ă m 2007

m à còn là tất cả những gì được tạo ra d o sức lao động c ủ a con người trên m à n h đất

B Đ S bao g ồ m các công trình xây dựng, m ù a màng, cây trầng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trẽn m ậ t đất cùng v ớ i những bộ phần cấu thành lãnh thầ

Pháp luật nhiều nước đều thống nhất ở c h ỗ coi B Đ S g ồ m đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai T u y nhiên hệ thống pháp luật m ỗ i nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ờ quan điểm phân loại và tiêu chí phán loại, tao ra cái g ọ i là khu vực giáp ranh giữa động sàn và B Đ S

Háu hết các nước đều coi B Đ S là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai, không tách r ờ i v ớ i đất đai, được xác định với vị trí địa lý c ủ a đất (Điều 517, 518 Luật D á n Sự C ộ n g H ò a Pháp, Điểu 86 L u ậ t D â n Sự Nhạt Bản, Điều 130 Luật D â n Sự Cộng H ò a Liên Bang Nga, Điều 94, 96 L u ậ t D á n Sự Cộng H ò a Liên Bang Đức ) Tuy nhiên, N g a q u y định cụ t h ể B Đ S là "mảnh đất" c h ứ không phải đất đai nói chung V i ệ c g h i nhận này là hợp lí bởi đất đai nói c h u n g là b ộ phận của lãnh t h ầ không thể là đôi lượng cùa giao dịch dãn sự

T u y nhiên, m ỗ i nước lại có quan n i ệ m khác nhau về những tài sản "gắn l i ề n " với đất đai được coi là B Đ S Điều 5 2 0 Luật D â n Sự Pháp q u y định " m ù a m à n g chưa gặt, trái cây chưa bứt khái cây là B Đ S , nếu đã bứt khái cây thì c o i là động sản" Tương t ự q u y định này cũng được thể hiện ở Luật D á n Sự N h ạ t Bản, B ộ Luật D â n Sự Bắc K ỳ và Sài G ò n cũ T r o n g k h i đó, L u ậ t D â n Sự Thái L a n q u y định : " B Đ S là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao g ồ m cả những q u y ể n gắn liền v ớ i việc s ở hữu đất đai" L u ậ t D â n Sự Đ ứ c đưa ra khái niệm " B Đ S bao g ồ m đất đai và những tài sản gắn với đất."

N h ư vậy, có hai cách diễn đạt chính T h ứ nhất, miêu tả c ụ thể những gì được coi là "gắn l i ề n v ớ i đất đai", và d o vậy là B Đ S T h ứ hai, không g i ả thích rõ về khái

n i ệ m này và dẫn t ớ i các cách hiểu rất khác nhau vé những tài sản "gắn liền v ớ i đất

đai" Luật Dãn Sự N g a n ă m 1994 q u y định về B Đ S đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dán Sự truyền thống Điểu 130 c ủ a luật này m ộ t mặt, liệt kê tương t ụ theo cách của các Luật Dân Sự truyền thống, mặt khác, đưa ra khái n i ệ m chung về B Đ S là "những đối tượng m à dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị c ủ a chúng" Bẽn cạnh đó luật này còn liệt kê những vật không liên quan g i đến đất đai như "tàu biến, m á y bay, phương tiện vũ trụ " cũng là các B Đ S T h e o Bộ Luật Dân

Sự nước Cộng hòa X H C N V i ệ t N a m n ă m 2005 tại điều 174 có q u y định: " B Đ S là các tài sẩn bao g ồ m đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cà các tài sẩn gắn liền với nhà công trình xây dựng đó: các tài sẩn khác gắn liền với đất đai; các tài sẩn khác do pháp luật q u y định"

C ó thể thấy, khái niệm B Đ S rất rộng, đa dạng và cẩn được q u y định cụ t h ể bằng pháp luật cùa m ỗ i nước C ó những tài sẩn có quốc gia cho là động sẩn trong khi các quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục B Đ S H ơ n nữa, các q u y định về B Đ S của V i ệ t N a m là khái niệm m ờ m à cho đến nay chưa có các q u y định cụ thể ve danh mục các tài sẩn này

1.2 Đặc điểm bất động sản

Thứ nhất, B Đ S là hàng hóa có vị trí c ố định về vị trí địa lý, về địa điểm và

không có k h ẩ năng di dời được Đ ặ c điểm này là do B Đ S luôn gắn liền với đất đai,

m à đất đai có đặc điểm là có vị trí c ố định và có giới hạn về diện tích và không gian Đặc điếm này ẩnh hưởng lớn đến thị trường B Đ S , đến k i n h doanh B Đ S Do đó, vị trí của B Đ S như địa điểm cụ thể, môi trường k i n h tê, chính trị xã h ộ i , pháp lý cẩnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hóa B Đ S có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối v ớ i giá trị và giá cẩ B Đ S

Thứ hai B Đ S là loại hàng hóa có tính láu bền Tính lâu bển cùa hàng hóa B Đ S

gắn liền với sự trường t ồ n của đất đai, loại tài sẩn đo thiên nhiên ban tặng không thể

bị tiêu h ủ y (trừ m ộ t số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt lớ ) M ặ t khác, các công trình xây dựng công trình k i ế n trúc và vật k i ế n trúc thường có tuổi thọ cao có thể hàng trăm năm N g a y trong nông nghiệp, B Đ S là vườn cây láu n ă m

c ũ n g có thời gian t ồ n tại lâu dài T u y nhiên tính láu bền c ủ a hàng hóa B Đ S rất khác nhau, tùy theo từng loại B Đ S cụ thế Đ ạ c điểm này ẩnh hưởng l ớ n đến chiến lược

k i n h doanh, đến đầu t u B Đ S cũng như công tác quẩn lý sử dụng B Đ S

Thứ ba, hàng hóa B Đ S mang tính cá biệt và k h a n hiếm Sờ dì như vậy là do sự

khan h i ế m và tính có hạn của diện tích bể mặt trái đất cũng như của từng vùng từng địa phương, từng k h u vực từng thừa đất Tính phúc tạp c ủ a đất đai về địa hình chất đài, vị trí, cảnh quan đã lạo nén sự khan h i ế m và tính cá biệt cùa hàng hóa B Đ S

M ặ t khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng đến thiết k ế xây dựng c h ế tạo của chú đầu tư cũng như của các k i ế n trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kê cũng tạo nén tính cá biệt cùa hàng hóa B Đ S

Thứ tư, hàng hóa B Đ S mang nặng y ế u t ố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Nhìn chung hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng v ồ i hàng hóa B Đ S thì đặc điểm này n ổ i trội hơn sở dĩ như vậy là vì n h u cầu B Đ S ồ m ỗ i k h u vực, m ỗ i quốc gia, m ỗ i dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ b ở i y ế u tô tập quán, thị h i ế u và lãm lý xã h ộ i , thậm chí, còn bao g ồ m cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân c u ở đó

Thứ năm, hàng hóa B Đ S chịu ảnh hưởng lẳn nhau. G i ữ a các hàng hóa B Đ S có

sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện c ủ a hàng hóa B Đ S này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, đế tăng thêm hoặc g i ả m bồt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa B Đ S kia Thí dụ việc xây dựng các công trình

hạ tầng kĩ thuật và hạ láng xã h ộ i sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự t i ệ n l ợ i và giá trị c ủ a các công trình xây dựng trong k h u vực Sự ra đời của m ộ t con đường m ồ i sẽ dẫn đến sự

ra đời của những tụ điểm dân cư hay các k h u công nghiệp, du lịch, thương mại dịch vụ b á m theo trục đường đó

Thứ sáu, hàng hóa B Đ S có chịu sự chi phối mạnh m ẽ của pháp luật và chính

sách N h à nưồc B Đ S là loại tài sản quan trọng của m ỗ i quốc gia, m ỗ i dân tộc, m ỗ i

cơ quan đơn vị cũng như của m ỗ i người dân Các quan hệ giao dịch về B Đ S thường

có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động k i n h tế và xã h ộ i Đ ể tâng cường vai trò của mình nhà nưồc phải quan tám hơn đến B Đ S do đó buộc phải ban hành

n h i ề u vãn bản pháp luật, nhiều c h ủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng M ặ t khác B Đ S gắn Hển v ồ i đất đai m à đất đai ở bất cứ quốc g i a nào cũng có pháp luật về đất đai và do đó, nhìn chung B Đ S chịu sự c h i phối mạnh m ẽ của pháp luật và sự quàn lý của N h à nưồc

Thứ bảy, hàng hóa B Đ S phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì B Đ S thường

có giá trị l ồ n và lâu bền chịu hao m ò n q u a thời gian g ồ m nhiều chủng loại nên việc

quản lý chúng khá phức tạp, do đó đòi h ỏ i người quàn lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so v ớ i các hàng hóa thông thường Đ ặ c biệt vấn đề đẩu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp vấn đề k i n h doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, vãn phòng cũng đòi h ỏ i cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao

1.3 Khái niệm thị trường bát động sản

C ó nhiều cách hiểu khác nhau về thủ trường B Đ S , song dù là cách hiểu t h ế nào

đi nữa thì điều quan trọng là chúng ta cần hiểu được bản chất của khái n i ệ m này Tất cả các quan hệ giao dủch về B Đ S thông q u a quan hệ hàng hóa tiến tệ được coi là quan hệ thủ trường và tạo nên thủ trường B Đ S B Đ S khác với các loại hàng hóa khác ờ c h ỗ chúng không chỉ được mua bán m à còn là đ ố i tượng của nhiều giao dủch khác như cho thuê, t h ế chấp, chuyển dủch q u y ể n sử đụng D o đó thủ trường B Đ S hoàn chinh không thể chí là quan hệ giữa người mua và người bán vé B Đ S m à còn là nơi d i ễ n ra các giao dủch liên quan đến B Đ S như cho thuê, t h ế chấp, bảo h i ể m và chuyển dủch q u y ề n sử dụng B Đ S

N h ư vậy, thủ trường B Đ S có thể được hiểu như sau:

Thủ trường B Đ S là tổng thể các giao dủch về B Đ S dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra t r o n g m ộ t không gian và thời gian nhất đủnh

T r o n g cách diễn đạt thông thường, thủ trường B Đ S được nhắc đến là nơi diên ra các quan hệ giao dủch về B Đ S , tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác đủnh giá cả và số lượng hàng hóa, dủch vụ B Đ S được giao dủch

T r o n g cách d i ễ n đạt này, khái n i ệ m "nơi" không đơn thuần là chỉ đủa điểm m à

nó bao h à m các y ế u t ố không gian và thời gian k h i các quan hệ giao dủch về B Đ S diễn ra

1.4 Đặc điểm thị trường bất động sẩn

Hàng hóa B Đ S là loại hàng hóa đặc biệt, khác v ớ i các loại hàng hóa nên thủ trường B Đ S cũng có những đặc điểm riêng

Thứ nhất, tích cách biệt giữa hàng hóa v ớ i đủa điểm giao dủch Đ ố i v ớ i hàng

hóa thông thường, đủa điểm giao dủch thường là ớ nơi h i ệ n d i ệ n của hàng hóa giao dủch, còn đ ố i v ớ i hàng hóa B Đ S đủa điểm giao dủch lại cách biệt với hàng hóa B Đ S giao dủch Đ ó là do đặc điểm c ủ a hàng hóa B Đ S : có vủ trí c ố đủnh không thể d i d ờ i

được Hoạt động giao dịch B Đ S thường được giao dịch trên các c h ợ hàng hóa B Đ S

ảo Các c h ợ này rất đa dạng, có t h ế là các trung tâm giao dịch lớn ( c h ợ địa ốc), cũng

có t h ể là m ộ t địa điểm n h ỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ t ố i thiếu, cũng có t h ể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, q u a mạng internet đều tạo nên c h ợ giao dịch B Đ S Quan hệ giao dịch B Đ S không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay c h ợ giao dịch m à phải trải q u a các khâu như:

- Đ à m phán tại c h ợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thõng t i n về B Đ S giao dịch

- K i ể m tra thực địa đế xác nhận có thực và k i ế m tra độ chính xác cứa thông t i n

về B Đ S

- Đăng ký pháp lý

T ừ đặc điểm này cho thây:

- K i ể m soát thị trường B Đ S không thế như v ớ i thị trường các hàng hóa khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất x ứ nguồn gốc, chất lượng m à phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc

- Quan hệ giao dịch B Đ S không thể tiến hành trong m ộ t thời gian ngắn, do đó

dễ gặp các biên c ố cứa thực tiễn như biến động cứa giá cả, thay đổi cùa pháp luật hay sự thay đ ổ i cứa các điều k i ệ n môi trường Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong m ộ t thời điểm nhất định, thời gian d i ễ n ra các khâu cứa quá trình giao dịch càng kéo dài, tính r ứ i r o càng cao, do vậy m u ố n nâng cao tỷ lệ thành cóng cứa các giao dịch B Đ S thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu cứa quá trình giao dịch

- M ọ i đ ố i tượng tham g i a vào thị trường B Đ S đều phải trải q u a đầy đứ các khâu giao dịch trên Đ ó là điều có tích chất bắt buộc đ ố i v ớ i thị trường B Đ S chính thức,

có k i ể m soát cứa N h à nước

Thứ hai thị trường B Đ S thực chất là thị trường giao dịch các q u y ề n và l ợ i ích

chứa đựng trong B Đ S Đ ặ c điểm này do đặc điểm c ứ a đất đai q u y dinh Đ ặ c điếm cứa đất đai là không hao m ò n hay không mất đi ( t r ừ các trường hợp đặc biệt) và người có q u y ể n sờ hữu hay có q u y ề n sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác Điều m à h ọ m o n g m u ố n là các q u v ề n hay các l ợ i ích do đất đai

m a n g lại D o đó k h i x e m xét giá cả đất đai không thể xác định giá trị cứa nó như

xác định giá trị của hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai

Thứ ba, thị trường BĐS mang tính vùng và lính khu vực sâu sắc BĐS có đặc

điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của tạng vùng, tạng khu vực Do đó, cung và cẩu BĐS ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, tạ số lượng, kiểu cách, mẫu mã chất lượng đến quy m ô và trình độ phát triển Mạt khác, BĐS còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tàm lý tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cũng có những đặc trưng riêng về cung

và cẩu BĐS Người ta không thể di dời BĐS tạ nơi này sang nơi khác cũng như không thể di chuyển lãm lý, tập quán thị hiếu tạ vùng này, khu vực này sang vùng khác, khu vực khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, thị trường BĐS ở các đõ thị, ờ các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch thường có quv mô trình

đọ phát triển cao hơn so với các vùng khác

Tạ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường chì diễn ra ở tạng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong một vùng mội khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường BĐS các vùng, các khu vực khác Đổng thời, nghiên cứu thị trường BĐS phải đặt chúng trong tạng vùng, tạng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh

tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực Không thế lấy quan hệ cung cẩu hay giá

cả B Đ S của vùng này khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác

Thứ tư, thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo Mặc dù thị trường B Đ S

có nội dung rất phong phú nhưng là thị Irường không hoàn hảo Sớ dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa BĐS trong thị trường không đầy đủ và phố biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS không chính xác như đối với các loại hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý đểu được đo lường một cách tương đối khó chính xác) BĐS mang tính vùng và khu vực chúng không liền kể nhau và không phải bao giờ cũng tìm được BĐS cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đù Hơn nữa số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại B Đ S đểu có số lượng nhò không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo

Đặc điểm này dẫn đến nhưng vân đề sau:

- Giá cả B Đ S không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hão trong nhiều trường hợp là giá sàn phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có l ợ i t h ế độc quyền, n h ờ đó

có thể thu l ợ i cao Giá cả độc quyền luôn mang lại l ợ i ích cao cho người có q u y ề n đối v ớ i B Đ S

- K h i giá cả biến động tăng, tính độc quyền cùa người c u n g cũng làm tăng thêm làm giá cả B Đ S sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá Thị trường

B Đ S càng sôi động càng dễ tạo nên các cơn sốt của B Đ S

Thứ năm, cung về B Đ S phản ứng chằm hơn so với biến động về cẩu và giá cả

BĐS

Đ ố i với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cá thường diễn ra theo q u y luằt chung là: khi cầu tăng đầy giá lẽn sẽ kích thích tăng c u n " cân bằng với cầu và giá lại quay trử lại mức cân bằng T u y nhiên, đôi với hàng hóa B Đ S k h i cầu tăng, cung B Đ S không thế phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác Đ ó là

do đặc điếm cùa B Đ S là thời gian để lạo ra chúng thường là lâu vì để xây dựng các công trình xây dựng cần phải có thời gian đê tìm hiểu m ọ i thõng t i n về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, x i n phép xây dựng, thiết kế, thi công

Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biên động cùa giá cả theo hướng tăng lẽn, hình thành những cơn sốt giá B Đ S Do vằy N h à nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về B Đ S đạc biệt là có các giải pháp để bình ổ n thị trường B Đ S , hạn c h ế và k i ể m soát sự gia tâng của cầu vé B Đ S không chính đáng (như nạn đầu cơ sinh ra cẩu già tạo)

Thứ sáu, thị trường B Đ S là thị trường khó thâm nhằp sờ dĩ như vằy là vì hàng

hóa B Đ S không bầy bán trên thị trường như các loại hàng hóa khác người mua và bán B Đ S không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường với B Đ S cân giao dịch H ơ n nữa vì B Đ S thường có giá trị lớn người mua và bán B Đ S thường

ít có k i n h n g h i ệ m trong giao dịch đối với loại hàng hóa này, k h i giao dịch lại phải hoàn tất nhiều thủ tục, do đó đối với cả người mua cũng như người bán đều mất rất

n h i ề u công sức để tìm hiếu thị trường, tìm k i ế m thông t i n

Do vằy, k h i thực hiện các giao dịch trên thị (rường B Đ S cần phải có các nhà tư vấn, môi g i ớ i , đó là những người được đào tạo cơ bản có k i ế n thức k i n h doanh, am

h i ế u pháp luật, nhiều k i n h nghiệm V ớ i sự tham gia của họ các giao dịch B Đ S sẽ dẻ dàng hơn T h ự c tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn môi g i ớ i k é m phát triển (hì sự vận hành cùa thị trường B Đ S sẽ k é m hiệu quả, chi phí giao dịch B Đ S sẽ cao Do đó phải coi lư vấn, môi giới (rong giao dịch B Đ S là một nghề chuyên nghiệp, độc lập Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, mói giới thõng thường, cẩn phát h u v vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịch B Đ S vì chính các tổ chức này k h i thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm định pháp lí cẩn thiết

và định giá B Đ S

Thứ bảy, thị trường B Đ S chịu sự chi phối của y ế u tố pháp luật B Đ S là loại tài

sản có giá trị lớn, do đó việc quản lí của N h à nước đối với chúng bằng pháp luật là

cơ sở để đảm bảo an loàn cho các giao dịch B Đ S M ọ i B Đ S đều được N h à nước quàn

lí như đăng kí, cấp giấy chứng nhận q u y ề n sở hữu, quyền sử dụng cũng như các biên động của chúng M ọ i giao dịch B Đ S phải có sự giám sát của Nhà nước đặc biệt trong khâu đăng kí pháp lý Sự (ham gia của N h à nước vào thị trường B Đ S thông qua

y ế u tố pháp luật sẽ làm cho thị trường B Đ S ổn định và an toàn hơn B Đ S được đăng

kí pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cà các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, t h ế chấp, góp v ố n liên doanh, cổ phẩn H ơ n nữa, thống qua kiêm soát thị trường B Đ S N h à nước lăng được nguồn thu ngán sách từ t h u ế đôi với các giao dịch B Đ S

Thứ tám, thị trường B Đ S có m ố i liên hệ mật thiết với thị trường vốn Đ ặ c điểm

này bắt nguồn t ừ đặc điểm của B Đ S là có giá trị lớn, do đó m ọ i giao dịch đẩu tư

k i n h doanh B Đ S đòi hỏi m ộ t lượng v ố n lớn L ư ợ n g v ố n này, được huy động từ thị trường vốn Thực t ế cho thấy nếu không có m ộ t thị trường v ố n phát triển lành m ạ n h

và ổ n định thị trường B Đ S cũng không thể phát triển ổ n định và lành mạnh được

N h ữ n g khủng hoàng tài chính trên t h ế giới đều dẫn đến sự k h ủ n g hoảng của thị trường B Đ S K h i B Đ S sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sụ gia tăng các khoản n ợ khó đòi bởi thế, các tổ chức tài chính tín dụng có thể bị phá sản

Thứ chín thị trường B Đ S là thị trường m à việc t h a m gia hoặc rút r a khái thị

trường là vấn để k h ó khăn, phức tạp và cẩn phải có nhiều thời gian. s ở dĩ như vậy là

vì B Đ S thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đỏng, việc m u a bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối v ớ i các loại hàng hóa khác B Đ S là

những y ế u t ố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không

dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình B Đ S Đ ặ c điếm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường B Đ S phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đổng thời phải tính toán m ố i quan hệ giữa chu kì k i n h tế và tuổi thự vật lý để

q u y ế t định hướng đầu tư

2 Đ ạ c điểm k i n h d o a n h bất đ ộ n g sản

2.1 Lợi nhuận

K i n h doanh B Đ S là ngành mang lại m ộ t lợi nhuận k h ổ n g l ổ Đ ặ c biệt trong giai đoạn hiện nay, đầu tư xây dựng căn hộ chung cư ờ V i ệ t N a m đang là lĩnh vực m a n g lại "siêu l ợ i nhuận"

N h à ở càng cao cấp càng có cơ hội đặt giá cao và l ợ i nhuận do đó càng cao Không phải ngẫu nhiên m à hầu hết các c h ủ đầu tư đều quan lãm đến phân khúc thị trường nhà chung cư cao cấp K i n h doanh thì phải có lời nhưng trong trường hợp cụ thể này, lợi nhuận của các chủ đầu lư quá cao, lên t ớ i 100-200% gấp 5 lần lợi nhuận thông thường trong lĩnh vực xây lắp C ó thể lấy Công t y B Đ S Hoàng A n h G i a L a i làm ví dụ Báo cáo l ợ i nhuận trước thuế của công ty trong quý Ì n ă m 2006 là 780 tí

V N D (48,8 triệu USD) T r o n g cả năm, công ty đã đạt l ợ i nhuận 2,5 nghìn tỉ V N D (156,3 t r i ệ u USD)

Thị trường B Đ S tại các thành p h ố lớn luôn sôi động, chính vì t h ế m à lợi nhuận sinh ra ở các thành p h ố này là rất lớn N ă m 2007, cơn sốt B Đ S đã m a n g về c h o các chủ d ự án các khoản l ợ i nhuận rất cao Tại H à N ộ i nhà đất, giá (huê văn phòng và mạt bằng k i n h doanh trờ nên vô cùng nóng báng T h ố n g kê cùa công ty CB R i c h a r l Ellis V i ệ t N a m cho thấy, thị trường văn phòng ở H à N ộ i từ đầu quý 3 n ă m 2007 đến nay luôn trong tình trạng "cháy hàng" H ệ số sử dụng các vãn phòng hạng A và B vẫn ở mức cao, đạt 99,7% Riêng cao ốc hạng A m ớ i g ồ m Paciíic place và Opera Business Centre đã cho thuê 1 0 0 % Cẩu về vàn phòng hạng A vẫn tiếp tục tăng do nhu cầu thành lập vãn phòng m ớ i của các công t y đa quốc gia và sự m ở rộng vãn phòng cùa các công ty V i ệ t Nam T r o n g k h i đó, giá B Đ S cũng ở mức cao đến chóng mặt T ạ i k h u đô thị A n Khánh - V ã n Canh, những lô biệt thự được giao bán với giá trung bình 4 - 5 tỷ đổng D ã y căn h ộ chung cư cao cấp The maner ở trung tám H à

N ộ i , I m2 c ũ n g có giá khoảng 1900 đến 2200 USD Chỉ với vài ví d ụ như vậy chúng

ta cũng có thể thây, các chủ đất thu được l ợ i nhuận như t h ế nào khi đầu tư vào lĩnh vực B Đ S nhất là trong giai đoạn thị trường B Đ S đang phát triển sôi động

(Theo http://saga.vn/Cohoigiaothuongfrhitruongl/tthds/9863.saga)

C ó thể nói, B Đ S là m ộ t lĩnh vực t i ề m ẩn nhiều r ủ i ro T u y nhiên, rất nhiều người vẫn đang d ồ n sức vào thị trường này đó là do sự hấp dẫn của các khoản l ợ i nhuận m à B Đ S có thể mang l ạ i Không chi quan trống với các cá nhân B Đ S cũng đóng góp m ộ t phần không n h ỏ vào l ợ i ích c ủ a cả quốc gia Các khoản thu ngân sách

có liên quan đến nhà đất hàng n ă m đạt bình quân 2 0 0 0 0 tỉ đồng B Đ S là tài sản lớn cùa m ỗ i quốc gia Tỷ trống B Đ S trong tổng cùa cải c ủ a xã hội luôn đóng m ộ t vai trò quan trống, góp phần tăng trường nền k i n h tế, tạo sự phát triển cơ sớ vật chất cũng như nâng cao điều kiện sông cho m ố i người

2.2 Rủi ro

Thị trường B Đ S mang lại m ộ t l ợ i nhuận vô cùng lớn song tất yếu bản thân nó lại t i ề m ẩn m ộ t r ủ i ro rất cao N h ữ n g r ủ i r o này có thể đe dốa, kéo lùi sự phát triển, thậm chí có thế gây ra khủng hoảng cho thị Irường B Đ S V i ệ t Nam

M ộ t đặc điểm rất quan trống trong hoạt động k i n h doanh B Đ S đó là cái người

ta đầu tư vào không phải là giá trị thực tại m à là tính t i ề m năng trong giá trị tương lai nên nguy cơ r ủ i r o là rất lớn Chỉ trong m ộ t thời gian ngắn, giá B Đ S có thể tăng lên chóng mặt nhưng cũng có thể sụt giá rất nhanh tùy theo những biến động của thị trường và những yếu tô ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường B Đ S T r o n g k h i đó, các chủ đẩu lư thường vay m ộ t k h ố i lượng v ố n l ớ n từ các N H T M với kì hạn vay hàng chục năm N ế u thị trường B Đ S biên động không ngừng, các nhà đầu tư rất dễ lâm vào tình trạng phá sản, không thể trả được n ợ cho ngân hàng

Trước hết, các nhà k i n h d o a n h B Đ S phải đ ố i mặt v ớ i n h ó m r ủ i r o đến l ừ bên trong, đó là những r ủ i ro do chính nội t ạ i thị (rường B Đ S mang l ạ i Thị trường B Đ S vốn rất nhạy cảm Điều đó rất dễ gây ra m ộ t số hiện tượng thường gặp trong k i n h doanh B Đ S Trước hết phải nói đến là hiện lượng "đóng băng" c ủ a thị trường B Đ S Nguyên nhân của hiện tượng này trước hết là do giá B Đ S đã bị đẩy lên quá cao so với thu nhập và sức m u a có k h ả năng thanh toán của người dân cũng như các doanh nghiệp có n h u cầu về B Đ S Giá B Đ S tăng quá cao do nhiều nguyên nhân C ó nguyên nhân là do bản thân thu nhập và sức mua có k h ả nàng thanh toán của người dân và

doanh nghiệp có nhu cầu về B Đ S tăng lên C ó nguyên nhân là do trong dãn cư có một b ộ phận có thu nhập tăng đột biến do tham nhũng, buôn lậu, rửa tiền vì rửa tiền vào B Đ S là "kín đáo" nhất V à m ộ t nguyên nhãn quan trọng không thê không nhắc đến là tình trạng đẩu cơ diễn ra phổ biến trong hoạt động k i n h doanh B Đ S N ế u đầu

cơ chỉ là m u a không dùng m à bán lại t h i đó là q u y luật bình thường của thị trường Trưực k h i đầu cơ, nhà đầu cơ cũng là những người m u a thông thường N g ư ờ i bán rất cấn k i ể u người m u a này vì nhiều k h i chưa có người dùng nhưng đã có rất nhiều người mua Trên thực tế có chuyện nhiều nhà đầu tư lấy danh nghĩa vay tiền để xây dựng chung cư, làm d ự án nhà ờ nhưng sau k h i giải ngân lại lấy l i ề n đi m u a B Đ S để đầu cơ, sau đó lại lấy c ự làm d ự án để tiếp tục vay tiền của ngân hàng Hành v i này

có ảnh hưởng rất lựn đến giá c ủ a B Đ S vì nó nâng giá B Đ S lên m ộ t mức độ chóng mặt do hiện tượng B Đ S sốt "ảo", có nguy cơ sụt g i ả m bất cứ lúc nào trong tương lai Ngoài những hiện tượng xuất phái từ bẽn trong thị trường B Đ S k i n h doanh bất động sản còn phải đối mặt vựi những r ủ i ro đến từ bên ngoài Đ ó là các chính sách của nhà nưực về quản lý hoạt động k i n h doanh B Đ S , những ảnh hưởng tiêu cực t ừ nền k i n h t ế thê giựi Trên thực tế, các chính sách quản lý vĩ m õ nếu không b á m sát được tình hình thị trường cũng như những biến động không ngừng của hoạt động

k i n h doanh B Đ S thì sẽ ảnh hưởng rất lựn đến thị trường này M ộ t điều luật ban ra

c ũ n g có thể làm gián đoạn thị trường, khiến các nhà k i n h doanh B Đ S phái lao đao

T h ê m vào đó, ảnh hưởng của nền k i n h tế tài chính t h ế giựi đang là m ộ t vấn đề bức xúc không chỉ đối v ự i N h à nưực m à còn đối vựi các doanh nghiệp trong nưực, nhất

là các doanh nghiệp k i n h doanh B Đ S Các ngân hàng luôn có ảnh hưởng rất lựn đến hoạt động k i n h doanh B Đ S , trong k h i đó m ộ t động thái điều chỉnh c ủ a N H N N trưực những biến động c ủ a tình hình k i n h tế t h ế g i ự i có thể làm thị trường B Đ S phái đ ố i mặt v ự i những khó khăn như thiếu vốn, không tiếp tục triển khai được các d ụ án v ự i chi phí lên t ự i hàng ngàn tỉ đổng Các doanh nghiệp vì t h ế m à có thể phá sản trong chóp mắt, ảnh hưởng rất l ự n đến nền k i n h tế trong nưực C ó thể lấy m ộ t ví dụ, k h i

N H N N hạn c h ế cho vay k i n h doanh B Đ S , các doanh nghiệp đã phải chịu rất nhiều

r ủ i ro Thị trường B Đ S đóng băng giai đoạn 2005-2006 đã làm tê liệt gần 7000 doanh nghiệp k i n h doanh B Đ S trên cả nưực rất nhiều doanh nghiệp đã bị phá sản Không nhưng thế, thị trường B Đ S tê ịlĩệt!côn kéo theo hàng loạt các hoạt động về

dịch vụ, môi giới, xây dựng cũng như đời sống của rất nhiều người dân bị ánh hường Bản thân các ngân hàng khi cho vay cũng phải chịu hậu quả nếu thị trường BĐS biến động tiêu cực Hàng ngàn tỷ đồng bị chôn vào các dự án BĐS Nhiều ngân hàng không thu được nợ từ các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, tý lệ nợ xâu tăng len từng ngày Năm 2005, tỷ lệ nợ xấu đã tăng lên con số 17.500 tỷ đồng và con số ấy còn chưa dừng lỉi những năm sau đó (Theo http://vielbao.vn/Kinh-te)

Như vậy có thể thấy, những biến động trong thị trường BĐS có thể đem đến những rủi ro vô cùng lớn không chí với các doanh nghiệp mà còn với toàn bộ nền kinh tế Rất có thể chỉ một biến động tiêu cực trong lĩnh vực BĐS cũng có thể khiến nền kinh tế suy thoái nếu khống có những chính sách điều tiết hợp lý và kịp thời lừ các nhà quàn lý vĩ mô

2.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản

2.3.1 Các chính sách quản lý vĩ mô của Nhà nước

Như đã phân tích ở trên, thị trường BĐS có nhiều đặc điểm riêng nhưng đáng

kể nhất là các đặc điểm cơ bản như: thị trường không hoàn hảo, cung phàn ứng chậm hơn so với cầu, thiếu thông tin thị trường; chịu sự chi phối cùa pháp luật và nhà nước Chính những đặc điểm cơ bán đó đã gây ra những khuyết tật của thị trường BĐS và do đó gây ra những ảnh hường tiêu cực đôi với những người kinh doanh BĐS Những thông tin trên thị trường thường không công khai, không sẵn có thiếu đổng bộ, giữa người mua và người bán thường có những thông tin không giống nhau Những người tham gia trên thị trường thường thiếu cả những thông tin tầm vĩ

m ô như quy hoỉch, thông tin tác nghiệp, và đặc biệt là họ chưa thật đầy đủ thống tin

về pháp luật trong hoỉt động kinh doanh BĐS

Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy những khùng hoảng kinh té tài chính thường đi đôi với khủng hoảng của thị trường BĐS Thông thường khi xảy

ra khủng hoảng chính là lúc thị trường BĐS "đóng băng" Vốn đầu tư vào BĐS thường là rất lớn Khi cung vượt quá cầu, hàng hóa B Đ S không bán được gánh nặng lãi suất ngân hàng đè nặng lên các nhà kinh doanh Không thể cứ để BĐS nằm đó,

"đóng băng" như vậy trong khi vốn vay ngân hàng đã đến kì thanh toán hoặc tiền lãi ngân hàng từng ngày tăng lên các nhà kinh doanh thiếu vốn phải chấp nhận bán rẻ

để trả vốn vay, và không ít trường hợp bị ngân hàng phái mại Tinh hình đó dẫn đến tình trạng nền kinh tế tiêu điều, nhiều nhà kinh doanh BĐS bị phá sản

Những khuyết tật trên đối với thị trường BĐS không thể tự từng người khắc phục được Chúng đòi hỏi phải có sự quản lý, điều tiết cộa Nhà nước vì lợi ích chung cộa nền kinh tế Vai trò cộa Nhà nước trong việc điều tiết thị trường BĐS thế hiện trước hết trong các chộ trương, đường lối chính sách cộa Đàng và Nhà nước về phát triển thị trường BĐS Cũng nhờ sự cho phép xuất hiện các quan hệ giao dịch về BĐS các văn bản pháp luật cùa Nhà nước đã tạo ra một hành lang pháp lý đế các giao dịch về đất đai trở thành các quan hệ giao dịch công khai, trong khuôn khổ kiếm soát cộa Nhà nước trở thành thị trường BĐS chính Ihức Vai trò duy trì, điểu tiết cộa Nhà nước đối với thị Irường BĐS còn được thể hiện trong việc Nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất đai đúng mục đích, thực hiện duy trì bảo vệ, bồi bổ, cải tạo, sù dụng và khai thác hợp lý đất đai một cách có hiệu quả, tiết kiệm theo một định hướng ổn định lâu dài

Có những chính sách quản lí vĩ mô hiệu quà và hợp lý phù hợp với xu hướng phát triển cộa thị trường sẽ tạo một điều kiện vô cùng thuận lợi để thị trường BĐS khống ngừng phát triển Ngược lại, nếu hệ thống chính sách chưa phù hợp, chưa hiệu quả sẽ tạo ra những bước ngăn trở rất lớn đến sự phát triển cộa thị trường BĐS Trên thực tế, thị trường BĐS còn hoạt động mang nhiều tính (ự phát và dễ bị tổn thương do một sô yếu tố vĩ mô vân chưa thực sự có hiệu quà như: hệ thống pháp luật chưa đổng bộ; hệ thống ihuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng kí BĐS đang bị chia cắt; chưa độ điểu kiện để có hệ thông quản lý công khai minh bạch; chưa độ dễ dàng trong thực hiện quyền thê chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS tăng nguồn vốn đẩu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong BĐS; chưa huy động được tiền tiết kiệm cộa nhân dân vào đầu tư BĐS; quy hoạch sử dụng đất còn yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai

Trong tất cả các yếu tố trên, hệ thống pháp lý là một nhân tố đặc biệt quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến sự thành bại cộa các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Một hành lang pháp lý chưa đầy độ và chưa độ mạnh đã gây ra sự thiếu thống nhất tổng thể để điều chỉnh Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiêu hút và

hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng trong thực tế N h ữ n g vấn đề được x e m là gãy cản trở lớn nhất hiện nay là: thủ tục đầu tư, thù tục giao đất còn nhiều rắc r ố i không gắn với q u y ề n của người sử dụng và người sở hữu; việc đền bù giải phóng mẳt bằng và các vấn đề khác liên quan đến q u y hoạch Chẳng hạn, trước k h i có nghị định 17/2006/NĐ-CP ban hành ngày 27/01/2006 giải quyết gần như m ọ i vướng mắc gẳp phải trong quá trình t h i hành pháp luật m ớ i về đất đai, Nghị định 181 ban hành ngày 29/10/2004 đã ngăn cấm dường như m ọ i giao dịch địa ốc với q u y m ô lớn hoẳc d ự án

có tính chất chia n h ỏ để bán cho các nhà đầu tư riêng l ẻ Các c h ủ d ự án gẳp rất

n h i ề u bất l ợ i vì q u y định đó không chỉ hạn c h ế đầu ra cùa các d ự án m à còn chẳn dòng v ố n tiếp sức cho các d ự án, v ỏ n phần lớn được đầu tư l ừ các n g u ồ n v ố n vay ngân hàng hoẳc vốn chia sẻ lẫn nhau giữa các nhà đẩu lư Đ ầ u ra của d ự án bị hạn

c h ế và dòng vốn bị thu hẹp khiến cho thị trường B Đ S đóng băng và càng khốn đón hơn k h i các ngân hàng cùng nhau nói không v ớ i các d ự án đất đai

T i n h hình thị trường đất đai V i ệ t N a m rất phức tạp nguyên nhân do lịch sử để lại, do việc x ử lý q u ỹ đất hợp lý để phục vụ C N H - H Đ H đai nước phục vụ xây dựng một nền k i n h tế xã hội bền vững N h ữ n g khó khăn gẳp phải là rất nhiều, chính vì thế, chúng t a phải tháo g ỡ những bất cập trên m ộ t cách dần dần, phải có l ộ trinh bước đi cụ thể T r o n g đó, những chính sách hợp lý và đúng đắn đóng vai trò rất l ớ n trong việc phái triển m ộ t thị trường B Đ S vững mạnh, từ đó góp phần xây dựng m ộ i nền k i n h tê phát triển nhanh và bển vững

2.3.2 Các yếu tố của thị trường

2.3.2.1 Cung cẩu hàng hóa bất đông sàn

Cầu về hàng hóa B Đ S là k h ố i lượng hàng hóa B Đ S m à người tiêu dùng sẩn sàng chấp nhận và có k h ả năng thanh toán v ớ i m ộ t mức giá nhất định để nhận được

k h ố i lượng hàng hóa B Đ S đó trên thị trường

C u n g B Đ S trên thị trường là loàn bộ k h ố i lượng hàng hóa B Đ S sẵn sàng đưa ra trên thị trường để trao đổi tại m ộ t thời điểm nào đó v ớ i m ộ t mức giá xác định Quan hệ cung cầu B Đ S trên thị trường ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động k i n h doanh B Đ S của các nhà đầu tư K h i c u n g n h ỏ hơn cẩu có nghĩa là k h ố i lượng hàng hóa c u n g ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cà thị trường hàng hóa đó tăng lên K h i c u n g bằng cầu có nghĩa là k h ố i lượng hàng hóa đáp ứng

đủ nhu cầu sẽ dần đến giá cả cân bằng và không thay đổi K h i c u n g lớn hơn cầu tức

là k h ố i lượng hàng hóa cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường g i ả m xuống Cung cẩu B Đ S chịu ánh hưởng bởi nhiều nhân tố Sự Ihav đổi của bất cứ yếu tô nào đều có ảnh hường đến lượng c u n g hoặc lượng cầu làm c u n g hoặc cầu c h u y ử n dịch và giá cân bằng trên thị trường thay đổi M ặ c dù tổng c u n g và tổng cầu về B Đ S

là c ố định nhưng cung đất cho từng mục đích sử dụng cụ thử có thử thay đổi V i ệ c xây dựng nhà thường mất nhiều thời gian, bởi vậy c u n g nhà đất không thử phản ứng nhanh chóng đói với sự thay đổi cùa cẩu N h ư vậy m ỗ i khi cung cầu mất cân bằng, thị trường B Đ S sẽ có những biến động có k h i nâng giá lẽn mức cao chóng mặt

c ũ n g có k h i giá lại bị sụt giảm gây ra những tác động rãi lớn đen nhà đầu tư người mua nhà đất cũng như các c h ủ d ự án k i n h doanh B Đ S

2.3.2.2 Tính minh bách của thi trường BĐS

Tính m i n h bạch của thị trường B Đ S V i ệ t N a m là rất thấp Tiêu chí quan trọng

đử đánh giá tính m i n h bạch là sự cõng bằng (hông tin Chính quyền, nhà thầu xây dựng, người bán và người mua .đều phải được tiếp cận với nguồn thông tin đầy đù, đáng tin cậy về các sản phẩm B Đ S N ă m 2006 thị trường B Đ S V i ệ t N a m có điửm số

m i n h bạch thấp nhất t h ế giới M ộ i n ă m sau, thị trường nhà đất đã sôi động t r ờ lại nhưng theo nhiều chuyên gia, tính m i n h bạch vẫn chưa được cải thiện bời m ộ t nguyên nhãn gãy sốt giá căn h ộ là do thiếu tính thông tin, tạo điửu k i ệ n cho các nhà đầu cơ trục l ợ i , thao túng thị trường

Không phải doanh nghiệp nào cũng có những nghiên cứu thị trường m ộ t cách

cụ thử đế đưa ra chiến lược k i n h doanh thích hợp N h i ề u doanh nghiệp do không am hiửu thị trường đã dẫn đến đầu tư tràn lan lãng phí, t h ậ m chí đầu cơ gây tác động xấu đến thị trường Điửu này được cảnh báo là rất có thử gây tình trạng hỗn loạn cho thị irường B Đ S và có tác động x ấ u đến chính các doanh nghiệp đầu tư k i n h doanh BĐS

3 Tác động qua lại giữa các ngân hàng thương mại và thị trường bất động sản

Hệ thống N H T M V i ệ t N a m đã có những đóng eóp quan trọng cho sự ổ n định

và tăng trưởng k i n h t ế ở nước ta trong nhiều n ă m qua Đ ạ c biệt, sự quan tám c ủ a các ngân hàng trong lĩnh vực k i n h doanh B Đ S đã m a n g lại m ộ t diện mạo m ớ i c h o thị trường B Đ S những n ă m gần đây

Đ ố i VỚI các nhà k i n h doanh địa ốc, h ợ p tác cùng ngán hàng là điểu dương

nhiên và vô cùng cần thiết Doanh nghiệp không thể nào có đủ 1 0 0 % v ố n đê đầu tư cho d ự án m à cần có sự h ỗ trợ cho vay c ủ a các ngân hàng, có k h i tỉ l ệ v ố n vay l ẽ n đến 7 0 - 8 0 % tổng vốn đầu tư

K h i thị trường B Đ S phát triển tốt, nhu cầu nhà ở c ủ a người dân lăng mạnh cũng

là lúc các ngân hàng đua nhau cho vay B Đ S M ộ t trong những lý do quan trậng nhất

đó là d o k i n h doanh B Đ S mang lại m ộ t n g u ồ n l ợ i nhuận k h ổ n g l ổ K h i thị trường thuận lợi thì các nhà đầu tư cùng thu được lợi nhuận cho riêng mình và trong trường hợp này, các ngân hàng mang lại cho các nhà đầu tư, các c h ủ d ự án k i n h doanh B Đ S

ra TỔNG QUAN VẾ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1 Khái niệm

Hoạt động c h o vay k i n h doanh B Đ S là hoạt động tín dụng của ngân hàng nhằm tài trự cho các d ự án B Đ S an toàn, có tính k h ả t h i và có k h ả năng trà n ợ c h o các ngân hàng

K h i đánh giá mức độ tham g i a của ngân hàng vào lĩnh vực B Đ S cần phán biệt

rõ hai trường hợp: c h o vay k i n h doanh B Đ S và c h o vay m u a B Đ S (để sử dụng c h o chính nhu cầu của người vay) V i ệ c cho vay k i n h doanh B Đ S chịu r ủ i ro trực tiếp k h i thị trường B Đ S có biến động giá hoặc bị đóng băng, do người vay không thể thu h ổ i hoặc thu h ồ i không đủ v ố n từ việc bán B Đ S đã đầu tư C ò n đ ố i v ớ i việc cho vay m u a

B Đ S để sử dụng cho nhu cầu của chính người vay, nêu người vay có nguồn thu nhập

ổn định, không phụ thuộc vào thị trường BĐS khi thị trường này biến động hoặc đóng băng thì họ vẫn có khả năng trả nợ ngân hàng

2 Nguyên tắc cho vay kinh doanh bất động sản

Hoạt động cho vay BĐS dựa trên các nguyên tắc của tín dụng ngân hàng nhảm đảm bảo tính an toàn và khả năng sinh lời Các nguyên tắc này được cụ thể hóa trong các quv định của NHNN và các NHTM

Thử nhất, khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn (gốc) và lãi vửi thời gian xác

định Các khoản tín dụng của ngân hàng chủ yếu có nguồn gốc từ các khoản tiền gửi của khách hàng và các khoản ngân hàng đi vay Ngân hàng phải có trách nhiệm hoàn trả cả vốn lẳn lãi nên ngân hàng luôn luôn yêu cầu người nhận tín dụng phải thực hiện đúng cam kết này Đây là điều kiện để ngân hàng tồn tại và phát triển

Thứ hai, khách hàng phải cam két sử dụng tín dụng theo đúng mục đích được tháa thuận vửi ngân hàng, không trái vửi quy định cùa pháp luật và các quy định khác của ngân hàng cấp trên Luật pháp quy định phạm vi hoạt động cho các ngân hàng, bên cạnh đó mỗi ngân hàng có thể có mục đích và phạm vi hoạt động riêng Mục đích tài trợ được ghi trong hợp đồng tín dụng đảm bão ngân hàng không tài trợ cho các hoại động trái pháp luật và việc tài trợ đó là phù hợp vửi cương lĩnh của ngán hàng

Thứ ba, ngân hàng tài trợ dựa trên dự án (phương án) có hiệu quả Thực hiện

nguyên tắc này là điểu kiện để thực hiện nguyên tắc thứ nhất Phương án hoạt động

có hiệu quả của người vay minh chứng cho khả năng thu hồi vốn đầu tư và có lãi dể trả nợ ngân hàng Các khoản tài trợ của ngân hàng phải gán liến vửi việc hình thành tài sản của người vay Trong trường hợp xét thấy kém an toàn, ngân hàng đòi hỏi người vay phải có tài sản đảm bảo khi vay

3 Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam

3.1 Rủi ro tín dụng và rủi ro lãi suất

Rủi ro tín dụng là khả năng xảy ra những tổn thất mà ngàn hàng phải chịu do khách hàng vay không trả đúng hạn không trả hoặc không trả đẩy đù vốn và lãi Khi thực hiện một hoạt động cho vay cụ thể ngân hàng không dự kiến là khoản cho vay đó sẽ mang lại tổn thất Song các khoản cho vay luôn hàm chứa một mức độ rủi

ro nhất định Đôi với cho vay k i n h doanh B Đ S , mức độ r ủ i ro hơn nữa lại rất lớn Chính vì vậy, trước k h i quyết định cho vay k i n h doanh B Đ S các ngán hàng phải

t h ẩ m định rõ tính an toàn và k h ả thi của d ự án B Đ S N ế u d ự án B Đ S nào không có tính k h ả thi cũng như không có k h ả nâng hoàn trả v ố n cho ngân hàng thì ngân hàng không thể tài trợ cho d ự án đó

R ủ i r o lãi suất là k h ả năng x ả y ra những tổn thất khi lãi suất thay đổi ngoài d ự tính K h i huy động v ố n của doanh nghiờp và dân cư, ngân hàng phải trả lãi K h i tài trợ ngân hàng thu lãi Lãi suất của các khoản cho vay tiền gửi luôn biến động, có

t h ế g i a tăng lợi nhuận cho ngân hàng và ngược lại có thể gây t ổ n thất cho ngân hàng Đ ặ c biờt là đ ố i với cho vay k i n h doanh B Đ S thời hạn cho vay thường là rất lâu, hàng chục n ă m bởi B Đ S là tài sản có giá trị lớn T r o n g thời hạn đó ngân hàng

đã tính toán các khoảng thời gian đặt lại lãi suất (heo sự biến động của thị trường

c ũ n g như có các chính sách lãi suất có lợi nhất Ngân hàng cũng luôn nghiên cứu và

d ự báo lãi suất T u y nhiên trong nhiều trường hợp ngân hàng không thế d ự báo chính xác mức độ thay đổi cùa lãi suất T r o n g k h i đó, khách hàng lại có x u hướng chọn lãi suất c ố định trong suốt hợp đồng để tính toán trước chi phí c ủ a d ự án N h ư vậy có thể nói, lãi suất thị trường ảnh hưởng đến chính sách tín dụng của các N H T M nhất là đối với hoạt động cho vay k i n h doanh B Đ S bới trong m ộ t thời hạn c h o vay dài như vậy, nếu ngân hàng không tính toán đúng chính sách lãi suất thì những biến động trong lãi suất thị trường sẽ gây ra những tổn thất rất đáng kể ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển bền vững của các ngân hàng, từ đó ảnh hường đến "sức k h ỏ e " cùa các nhà đẩu tư k i n h doanh B Đ S

3.2 Biên động của giá vàng và USD

Giá vàng và Đ ô l a M ỹ có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển c ủ a nền k i n h t ế nói c h u n g và của ngành tài chính ngân hàng nói riêng T h ờ i gian qua, thị trường vàng và giá cả đổng Đ ô la M Ỹ biến động không ngừng Giá vàng liên lục tăng lên trong k h i giá Đ ô l a M ỹ có x u hướng g i ả m x u ố n g làm cho n ề n k i n h t ế của nhiều quốc gia phải chao đảo Giá vàng bình quân trẽn thị trường t h ế g i ớ i n ă m 2007 đã tăng 3 1 % T r o n g 2 tháng đầu n ă m 2008 đã tăng 1 2 % và t r o n g 7 n ă m kể từ n ă m 2 0 0 0

đã tâng hơn gấp 3 lần Giá vàng biến động phức tạp làm cho các nhà đầu cơ đua nhau mua vàng bất chấp giá lên hay xuống V à n g t r ở thành m ộ t kênh đầu tư rất thu

hút không chí ở V i ệ t N a m m à còn trên t h ế giới Điều đó phần nào làm c h o các nguồn thu hút đầu tư trong nước như thị trường chứng khoán, thị trường B Đ S yêu thế M ặ t khác vàng tăng giá sẽ ảnh hướng rất lớn đến thị trường B Đ S nhất là k h i lâu nay chúng ta có thói quen giao dịch nhà đất bằng vàng Trước đây m ỗ i k h i giá vàng biên động lăng lên thì phần lớn khách hàng lại chuyển sang giao dịch bằng tiền

t h a y c h o vàng T u y lưổng giao dịch bằng vàng g i ả m nhưng t r o n g quá Hình giao dịch, bén bán và bên m u a vẫn áng chừng giá nhà bằng vàng để q u y đổi ra tiền đồng

Do đó giá vàng tăng thì giá nhà rao bán bằng tiền đồng cũng tăng V i ệ c giá vàng liên tục tăng sẽ làm cho thị trường chung hoảng loạn nhiễu thông t i n và không thể định hướng đưổc, người ta phải c h ờ đổi và t ạ m thời dừng lại các giao dịch B Đ S

T h ê m vào đó, sự biến độna của giá U S D càng làm c h o hoạt động cho vay k i n h doanh B Đ S phải đ ố i mặt với nhiều khó khăn G i a i đoạn 2005-2006 chứng k i ế n giá

U S D tăng lên và giai đoạn hiện nay giá USD lại có x u hướng g i ả m sút Thay đổi đột ngột tỷ giá giữa vàng và đồng USD sẽ tác động tới hệ thông ngán hàng tín dụng, cụ thể là chu trình vay - nổ Ở những nước có thị trường B Đ S quan hệ chặt chẽ với các thị trường tiền tệ, thị trường vốn thì tác động này rất mạnh và trực tiếp Giá USD

b i ế n động sẽ ảnh hưởng đến giá vàng do n h u cẩu tiết k i ệ m bằng vàng và U S D là p h ổ

b i ế n nhất USD g i ả m giá sẽ khiên vàng có x u hướng tăng giá do người dân sẽ chuyển sang tích t r ữ vàng T r o n g k h i đó, giá vàng biến động sẽ ảnh hưởng đến thị trường B Đ S như đã phàn tích ở trên C ó thể thấy, đồng Đôla mất giá là tổng h ổ p c ủ a

n h i ề u nguyên nhân suy thoái cùa nền k i n h t ế M ỹ t ừ thị trường tài chính, tín dụng, chỉ số nhà ở đến các chỉ tiêu sản xuất công nghiệp T r o n g k h i cục d ự t r ữ liên bang

M ỹ Fed đang n ỗ lực cứu vãn nền k i n h tế, càng hạ lãi suất thì càng làm c h o đổng Đ ỏ

la mất giá USD m ấ t giá sẽ làm ảnh hưởng đến nền k i n h t ế của nhiều quốc gia nhất

là lĩnh vực xuất nhập khẩu, và hơn nữa còn có tác động tiêu cực đến sự phát triển của các nền k i n h t ế châu Á trong đó có V i ệ t Nam " H i ệ u ứng cánh bướm" có ảnh hường rất lớn đến nền k i n h tế toàn cầu M ộ t k h i nền k i n h tế lớn nhất t h ế giới biến động nó sẽ kéo theo sự b i ế n động của nhiều nền k i n h t ế khác M ộ t chuỗi những chính sách điều chình sau đó để ổ n định lại nền k i n h t ế tất y ế u dẫn đến những tác động tiêu cực đến m ộ t số ngành k i n h tế cụ thế nhất là các ngành chịu sư chi phối của các chính sách tài chính tiền tệ

33 Tinh chát cua hoa! đõn° kinh doanh bát động sàn

N h u dã p h à n lích ỏ trẽn hoạt đ ộ n s k i n h d o a n h B Đ S là m ộ t hoạt đ ộ n g m a n g lại

lại n h u ầ n c a o s o n g c ũ n g t i ề m ẩ n n h ữ n s r ủ i r o rát lớn C á c n g â n h à n g sẽ đ á n h giá

m ứ c đ ộ rủi r o v à n h ữ n s lợi n h u ã n m à hoạt đ ộ n g kjnh d o a n h B Đ S sẽ m a n g lại đ è ra

n h ữ n s quyết đinh đ ẩ u tư đ ú n g đần K h a n ă n g sinh lời và tính rủi ro c ủ a hoạt đ ộ n g

k i n h doanh B Đ S sẽ là y ê u tó ảnh h ư ơ n s đ è n hoại đ ộ n g c h o v a y c ủ a n g â n hàng K h i thi trường B Đ S phát triển thuán lọi các n g â n hàng sẽ c h ạ y đ u a c h o v a y với n h ữ n g điều kiện u n d ụ n g ư u đãi nhái N g ư ợ c lại k h i thừ trướng B Đ S đ ô n g bâng lác đ ộ n g

c ủ a n ó đ è n các n g á n h à n g là rãi l ớ n K h i đ ó các n s ả n h à n g sẽ siết chặt tín d ụ n g

t h ậ m c h i là n g ừ n g c h o v a y đòi v ớ i các d ư án B Đ S

3.4 Kha nàng thu hói rón cua các ngàn hàng thương mai trong hoai đòng cho vai kinh doanh bã! động san

L ĩ n h v ự c k i n h doanh B Đ S chừu tác đ ộ n s c ủ a nhiều y ế u tô và đác biệt q u a n

D ọ n g là các v ẽ u tó c u n g c ẩ u c ù a thừ trườn" TUN nhiên, m ỗ i m ộ t d ư án m u ô n v a y

đ ư ợ c tiền thì phái c h ú n g m i n h đ ư ợ c tính h i ệ u q u a cùa d ư á n đó Đ ả v c ũ n e là m ộ t

t r o n : nhũn!; n s u v ẽ n tắc c h o v a v c ù a các n g à n h à n s n h â m đ à m b ả o sự an loàn trong thu h ổ i vỏn D ự á n n à o càns k h á thi càng c ó nhiều điểu k i ệ n thu lợi n h u i n và c ó

k h á n à n g hoàn v ó n c h o n g â n h à n s thì d ự á n đ ó sẽ đ ư ợ c các ngần h à n g x e m xét lới tải nhiên là d u á n đ ó sẽ phải đ ư ợ c thông q u a sự t h á m đinh khát k h e c ù a ngán hàng

N g ư ợ c lại d ư a n n à o k h ô n g c h ư n 2 m i n h đ ư ợ c tính k h a thi và k h ả n ă n s Ihu hói v ở n tháp thi k h ô n g thè n h ã n đ ư ợ c s ự h ỗ trọ từ phía n s à n hàng N ế u chát lượng thầm đinh các d ư án c ù a n s ã n h à n s k h ỏ n s hiệu q u a h o ặ c n g à n h à n g k h ố n g lườna trước đ ư ợ c

n h ữ n ỉ biên đ ộ n s cùa thừ trườns [hi n a à n h à n s sẽ phái s á n h chừu hậu quà Đ ó là tình

n ạ n g d ư BỢ tín d ụ n a và n ợ x i u tảna cao

.í 5 Thõn° rin bã: cán xưng trên thị trưởng ba: động san

Sự c ả n b ằ n s v ế thòns tin là m ộ t tiêu c h i quan trọng đ a n h 2iá s ự m i n h hạch trong hoại đ ộ n g k i n h d o a n h B Đ S T r o n a k h i đó thừ trường B Đ S V i ệ t N a m có điểm

số m i n h bách tháp nhát thể n ớ i n ă m 2 0 0 6 v à chưa đ ư ợ c c ả i thiện n h ữ n í n ă m sau đó

T h e o n h i ề u c h u y ê n ria tính m i n h b ạ c h chui đ ư ợ c c ả i thiện d o m ộ t n s u v ẻ n nhản s ả y sót giá c ả n h ộ là tình tran ỉ thiêu thôn 2 tin tạo điểu k i ệ n c h o các n h à đ ẩ u c o trục lợi thao túng thừ D ư ờ n g Đ ể c ó m ộ t thừ trường B Đ S phát triển "khoe m a n h " và ô n đinh

chính quyền, nhà thầu xây dựng, người bán và người mua đều phải được tiếp cận với nguồn thông tin đầy đủ, đáng tin cậy về các sản phẩm BĐS Nếu một trong số các đối tượng nêu trẽn không nắm bắt được thông tin một cách đầy đủ và chính xác thì những rủi ro trong hoạt động kinh doanh BĐS sẽ gia tăng Trong khi đó các ngân hàng lại dựa vào khả năng sinh lời và mức độ rủi ro đọ ra các quvết định cho vay đối với BĐS Như vậy có thọ nói, thông tin là rất quan trọng, ảnh hường lớn đến hoạt động kinh doanh BĐS của các nhà đầu lư đồng thời cũng ảnh hường đến hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của các ngân hàng cả về quy mô và tốc độ

3.6 Các chính sách điêu tiết vĩ mô của Nhà nước

Đọ nền kinh tế phát triọn ổn định và bền vững Nhà nước phải tiến hành điều chỉnh đồng thời rất nhiều chỉ tiêu Và nhiều khi đọ thực hiên nhũn" mục liêu cụ thọ trong những giai đoạn cụ thê, những ảnh hường bất lợi mà những chính sách của Nhà nước mang lại là không thọ tránh khái Chẳng hạn, đọ thực hiện mục liêu kiềm chế lạm phát, nhà nước phải thực hiện một loại các chính sách tài chính liền tệ thông qua hệ thông ngân hàng như nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, thắt chật cho vay chứng khoán, cảnh báo cho vay BĐS, tàng lãi suất tỏi cấp vốn, tăng lãi suất cơ bán Và những điọu chỉnh đó làm cho thị trường BĐS gập phải những khó khăn bời nó ánh hưởng trực liếp đến hoạt dộng cho vay của các ngân hàng Các ngân hàng hoạt động trong khuôn khổ pháp luật, mà pháp luật là công cụ quản lý của Nhà nước cho nên hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của các NHTM chịu ảnh hướng từ những chính sách vĩ mô của Nhà nước cũng là điều tất nhiên

Đối với Việt Nam, nhà nước có vai trò quan trọng (rong việc điều tiết vĩ mô nền kinh tê Đọ ổn định thị trường BĐS, chính phủ đã ban hành rất nhiều chính sách tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triọn Việc ban hành các chính sách quản lí về đất đai có thế làm cho giao dịch trong thị trường BĐS tăng lên do có nhiều điọu kiện phù hợp, tạo cơ hội cho các nhà đầu tư Luật đất đai năm 1993, được bổ sung năm

1998 và 2001 đã tạo điều kiện cho những người sở hữu tài sản trên đất bao gồm nhà

ờ, nhà xưởng, công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất có thọ chuyọn nhượng chuyọn đổi cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất cho các đối tượng trong nước người có nhà ở được cho người nước ngoài thuê Trên thực tế,

có rất nhiều các vãn bản pháp luật ra đời liên quan trực tiếp đến hoại động kinh

doanh và cho vay B Đ S Pháp lệnh nhà ở n á m 1991 nghị định 61/CP ngày 5/7/1994

về m u a bán và k i n h d o a n h nhà ở; nghị định 56/CP ngày 18/9/995 ban hành q u y c h ế

c h o người nước ngoài, người V i ệ t N a m ở nước ngoài thuê; luật tín dụng 1997 nghị định 178/1999/NĐ-CP về đ à m bảo tiền vay cùa các tổ chức tín dụng; nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bào đảm đã cho phép tổ chức hộ gia đình, cá nhân sử dụng B Đ S để thê chấp tại các tổ chức tín dụng để vay v ố n sàn xuất k i n h doanh: luật đất đai 2003 và hàng loạt các văn bản dưới luật hướng dữn t h i hành luật đất đai 2003 như nghị định 181/2004/NĐ-CP nghị định 188/2004/NĐ-CP đã ra đời và đi vào thực liên của thị trường B Đ S tạo những điều kiện thuận l ợ i cho thị trường B Đ S phát triển không ngừng

3.7 Tình hình kinh tế lài chính trong rà ngoài nước

C ó thể nói, trong x u thê hợp tác phát triển toàn diện ngày nay đặc biệt trong lĩnh vực k i n h tế sự ảnh hường, tác động qua lại lẳn nhau giữa các nền k i n h tế đã mang lại cho các quốc gia những tiềm lực phát triển vững mạnh đổng thời cũng

m a n g lại những thách thức lớn m à không phải lúc nào cũng dễ vượt qua Chính vì vậy, các nước luôn phái đại mình trong t h ế c h ủ động, sẵn sàng đối mạt vói những khó khăn không chỉ do nội tại nước đó mang lại m à sẵn sàng đối mặt với cà những tác động đến từ bén ngoài Các chính sách tài chính tiền tệ chính là những công cụ đắc lực phục vụ cho quá trình ổ n định cũng như phái triển bền vững nền k i n h tế V à

c ũ n g vì lí d o đó m à các hoạt động về tài chính, bao g ồ m hoạt động cho vay cùa ngân hàng, luôn luôn chịu những ảnh hưởng rất lớn có những ảnh hưởng là lích cực nhưng cũng không có lì ảnh hướng là tiêu cực đôi k h i đ e m đến những thiệt hại không chỉ là vật chất đối với nền k i n h tế nói chung và ngành tài chính ngân hàng nói riêng

N h ữ n g n ă m vừa qua tình hình k i n h tế tài chính trong và ngoài nước có nhiều hiên động, ảnh hường lớn đến hoạt động cho vay của các N H T M N ă m 2007 nước ta

đã chứng kiên những con sô đáng m ừ n g trong tốc độ tăng trường k i n h tế, tổng t h u nhập quốc dân, cam kết đầu tư trực tiếp nước ngoài và sự tiến bộ vượt bậc trong việc cải thiện môi trường k i n h doanh của các doanh nghiệp T u y nhiên, nền k i n h tế đã bộc l ộ những dấu hiệu tăng trường quá nóng Tỷ l ệ l ạ m phát tâng mạnh, sự biến động về giá cả của t h ế giới đã được phản ánh nhanh chóng trong mặt bằng giá t r o n g

nước; cán cân vãng lai thâm hụt ở mức đáng ngại; giá tài sàn tăne lên rất cao; thị trường B Đ S lên cơn sốt tạo ra tình trạng bong bóng vô cùng nguv hiểm M ặ t khác tín dụng ngân hàng tăng ở mức rất cao gây r a nhữna lo ngại về chất lượng các hạng

m ụ c đẩu tư của ngân hàng Tăng trường trong tín dụng cao c h ủ yếu xuất phát từ tăng

dả trữ ngoại hối ở mức cao và cao kỉ lục trong n ă m 2007 N h ữ n g biện pháp quản lí

vĩ m ô của N h à nước đã nhiều khi dẫn tới tình trạng thiếu k h ả năng thanh toán của hệ thống N H T M T h ê m vào đó, trong ngắn hạn, V i ệ t N a m cũng như các nước Châu Á

ít nhiều sẽ bị lác động bởi sả suy g i ả m nền k i n h té toàn cầu m à khơi nguồn từ nền

k i n h t ế Mỹ N h ư đã phán tích ở trên, nền k i n h lê M ỹ đang trong tình trạng suy thoái

Đ ổ n g Đ ô la mất giá ảnh hường trảc tiếp đến nền kinh tế của nhiều quốc gia và t h ậ m chí ảnh hướng lớn đến tốc độ lãng trưởng k i n h tế loàn cầu, trong đó đáng phái quan tâm nhất là tình trạng hỗn loạn cùa thị trường lài chính

N ắ m được những nhân tỏ ảnh hưởng đến hoại động cho vay k i n h doanh B Đ S , các nhà quàn lý vĩ m ô cũng như các N H T M sẽ có những biện pháp phù hợp và kịp thời nhằm hạn c h ế những ánh hưởng tiêu cảc từ bên ngoài, đổng thời phát h u y những tác động tích cảc, lạo điểu k i ệ n cho sả phái triển lành mạnh và bển vững c ủ a các N H T M trong hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động cho vay k i n h doanh

B Đ S nói riêng, đặc biệt trong giai đoạn nước ta đang trong t i ế n trình hội nhập k i n h

tê quốc tê m ộ t cách toàn diện

1 Tốc dò đõ (hi hóa và nhu cầu về nhà ở tăng mạnh

Trước khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, quá trình đô thị hóa ờ Việt Nam diễn ra rất chậm chạp, nén kinh tế nóng nghiệp lạc hậu, mang nặng tính bao cấp Sau khi chuyển đổi cơ chế từ cơ chế bao cấp sang nền kinh tế thị trường, quá trình

đô thị hóa đã có những chuyển biến nhanh hơn, đặc biệt trong những năm gân đây khi tình hình công nghiệp hóa trên đất nước đang diễn ra mạnh mẽ Tốc độ đô thị

hóa so với số dân ở Việt Nam lãng khá nhanh: 18.5% năm 1989 20,5% năm 1997,

23,6% nám 1999, 25,8% năm 2004, dụ báo năm 2010 sẽ tăng lên 3 3 % và đến năm

2025 sẽ đạt con số 45% (Theo http://diaoconline.vn/web/tintuc/tintucdiaoc) Theo cuốn "Phân tích niên giám của Châu Á-Thái Bình Dương", tốc độ đô thị hóa của châu Á-Thái Bình Dương diên ra nhanh nhất thê giới trong vòng 15 năm qua Quá trình di cư từ nông thôn ra thành thị diễn ra nhanh nhất là ừ khu vục các nước thành viên hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á Đ ô thị hóa là xu thế chung của toàn thế giới Việt Nam cũng không nằm ngoài sụ phát triển tất yếu ấy Với xu thế

đó, quá trình đô thị hóa ở Việt Nam phát triển theo hướng mở rộng rất nhanh ví diện tích và tăng theo cấp số nhân về mặt dân số Ví dụ ờ thành phố Hà Nội, 20 năm trở lại đây đã mở rộng diện tích lên đến 1000 k n r với dân số lên đến 3 triệu người Ó thành phô Hổ Chí Minh tốc độ đô thị hóa còn diễn ra nhanh hơn và dân số ở đó đã vượt quá 5 triệu người Ớ các đô thị khác như Hải Phòng Hạ Long, Huế Đà Nang, Nha Trang, Cẩn Thơ tốc độ đô thị hóa cũng diên ra ngày một nhanh hơn Bộ xây dụng dụ báo tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam vào năm 2020 sẽ đại khoảng 40%, tương đương với số dân cư sinh sống tại đô thị chiếm trên 45 triệu dãn Dãn số Việt Nam

đã vượt q u a m ố c 85 triệu người, hằng nam vẫn còn lăng thêm trên Ì triệu người Diện tích đất ờ bình quán đẩu người còn thấp nay thu nhập tăng m u ố n cải thiện m ở rộng N h i ề u gia đình sống nhiều t h ế hệ (lam đại đồng đường, tứ đại đồng đường)

m u ố n tách hộ, tách nhà T ỷ lệ dán số thành thổ của V i ệ t N a m n ă m 2007 m ớ i đạt

2 7 , 4 % , thuộc loại thấp (chung toàn t h ế giới là 4 8 % , châu Phi là 3 7 % , châu Á và

Đ ô n g N a m Á là 3 8 % ) , đứng thứ 7 trong 11 nước ớ Đ ô n g N a m Á , đứng thứ 41 trong

51 nước và vùng lãnh thổ ở châu Á , đứng thứ 179 trong số 208 nước và vùng lãnh thổ trên t h ế giới, nhưng đang có x u hướng tăng nhanh, kéo theo việc m ở rộng các khu đô thổ sẩn có, cùng với việc nâng cấp, hình (hành các thành phô thổ xã thổ trấn mới (Theo http://vietbao.vn/Xa-hoi) N h u cầu đầu tư xây dựng đang ớ giai đoạn cao trào, biến V i ệ t N a m nói chung và nhiều đổa phương trở thành đại công trường Số đất trống còn không nhiều, sẽ có vài trăm nghìn ha đất nóng nghiệp chì trong mấy

n ă m nữa sẽ trở thành đất xây dựng k h u công nghiệp, đất xây dựng công trình giao thông, đất nhà ở N h à nước đã có chù trương bán nhà cho V i ệ t kiều, cho người nước ngoài làm việc lâu dài ớ V i ệ t Nam, Đ ầ u lư nước ngoài vào V i ệ t N a m tính đến nay đã có trên 7.000 doanh nghiệp và chí trong thời gian ngắn tới đây sẽ có

I h ẽ m hàng nghìn d o a n h nghiệp nữa cần đất để triển khai d ự án

Đ ô thổ hóa đang tiếp sức cho quá trình phát triển k i n h tế, xã hội và vãn hóa ờ

V i ệ t Nam T u y nhiên, quá trình đô thổ hóa cũng tạo ra rất n h i ề u vấn đề phát sinh m à các thành p h ố phải giải quyết, trong đó, nhà ờ là m ộ t vấn để nan giải Trên thực tế, nhu cầu về nhà ờ đổ thổ ngày càng tăng N ế u tính theo diện tích nhà ở bình quân ở

đô thổ là Ì I m2/ người thì nhu cầu nhà ở đô thổ hàng n ă m đòi hòi tâng thêm khoảng trên 21 triệu m2 T h ê m vào đó, m ộ t số chính sách cởi m ở c ủ a nhà nước như người dân được mua nhà ớ các đõ thổ m à không cần h ộ khẩu; d ự k i ế n m ở rộng đối tượng

V i ệ t k i ề u được m u a nhà và cho phép thực hiện thí điểm người nước ngoài được m u a nhà tại V i ệ t Nam cũng làm tăng cầu vẻ nhà ờ tại m ộ t số đô thổ lớn Sự tăng trường

k i n h t ế mạnh m ẽ trong thời gian q u a và đặc biệt là việc V i ệ t N a m chính thức trờ thành thành viên của W T O đã dẫn tới sự " n ở r ộ " của các công ty đa quốc gia, đổng thời cũng thúc đẩy sự m ở rộng cùa các "đại g i a " t r o n g nước Chính vì vậy, n h u cầu

về diện tích văn phòng tiếp tục tăng cao trong k h i nguồn cung cho những nhu cầu đó

là chưa đáng kể

2 Giá bất động sản phát triển theo xu hướng ngày càng tảng

V i ệ t N a m là m ộ t nước nghèo, thu nhập bình quân đầu người còn thấp nhưng giá nhà đất lại không hề thua k é m các nước giàu nhất t h ế giới T r o n g khoảng thời gian từ n ă m 2005 đến 2008, giá B Đ S biến động theo x u hướng tăng dần Chúng ta sẽ

x e m xét sự biến động giá cà nhà đất theo các phân khúc cùa thị trường B Đ S Thị trường B Đ S không như những thị trường khác, nó có phán khúc rõ ràng:

- B Đ S để tiên hành sản xuất công nghiệp

- B Đ S để tiến hành sản xuất nông nghiệp

lé nước ngoài m ớ i thâm nhập thị trường trong nước; mặt khác trong thời gian t ớ i m ộ t

số thương hiệu quốc tế m ớ i cũng x â m nhập thị trường V i ệ t N a m cũng như sự m ớ rộng các công t y đang hoạt động t ạ i V i ệ t N a m làm g i a tăng số lượng người nước ngoài, dẫn đến thị trường địa ốc cho thuê cả trong nước phải tăng lên khoảng l ũ -

1 5 % m ớ i đủ phục vụ n h u cầu cho các doanh nghiệp, các tập đoàn đa quốc gia, các tổ chức phi chính phủ và các cơ quan ngoại giao T h ê m vào đó, mức sống ngày m ộ t cao lên đã làm thay đổi thói quen tiêu dùng của người dân T r o n g thời gian t ớ i sẽ có khá n h i ề u k h u t r u n g tâm thương m ạ i được xây dựng ờ các thành p h ố c ủ a V i ệ t Nam đặc biệt tại các thành p h ố lớn như H à N ộ i và thành p h ố H ồ Chí M i n h , m ộ t số d ự án quy m ô hiện đại sẽ được triển khai trong khoảng n ă m 2006-2009 T r i ể n vọng k i n h doanh c ủ a các k h u thương m ạ i đang và sẽ được triển khai trong thời gian t ớ i là khá

tốt Tuy nhiên nếu các nhà đầu tư cùng dồn vốn vào cao ốc và vãn phòng cho thuê chưa hẳn là một tín hiệu vui vì khi đó cung lại lớn hơn cầu và thị trường này lại tiềm

ẩn những rủi ro khó lường Rủi ro đó càng được biểu hiện rõ khi các chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê đang có mễc giá cao ngất ngưởng Sau một thời gian dài đóng băng, năm 2007 là năm đỉnh điểm thị trường BĐS có dấu hiệu của một cơn sốt thễ 3 sau hai cơn sốt diễn ra vào năm 1993-1994 và 2001-2002 Trong năm 2007 xuất hiện xu hướng bỏ căn hộ chuyển sang làm văn phòng cho thuê với lợi nhuận thu được từ đây hấp dẫn hơn Công suất cho thuê đạt gần 100% Theo thống kẽ, hiện nay Hà Nội là một trong những thành phố có mễc giá thuê văn phòng cao nhất châu

Á, trung bình từ 30 - 40 USD/m2

/tháng giá thuê cao nhất đạt 55 USD/nr/tháng Trong Quý 3 năm 2007, giá thuê các văn phòng hạng A tăng nhẹ, xấp xì 1 % , văn phòng hạng B tăng 5 % so với quý trước Tuy vậy, hệ sô sử dụng cùa các tòa nhà vãn phòng hạng A và B hiện vẫn ở mễc rất cao đạt gần 100%, chì cần có chỗ trống là lập tễc sẽ được lấp đầy

Tại thành phố Hổ Chí Minh, giá thuê văn phòng được đánh giá là đắt thễ 45 trên thố giới với nguồn cung hạn chế m à nhu cầu gia tăng quá mạnh Tính đến quý 4/2007 có khoảng 50 cao ốc văn phòng hạng A, B và c Tổng diện tích văn phòng các hạng vào khoảng 450.000 m2

Thành phố đang có hàng chục dự án chuẩn bị khởi công hoặc đang hoàn tất Cũng trong nam 2007, hầu hết thị trường BĐS ở nhiều (hành phố lớn của Việt Nam phát triển khá nhanh và mạnh Lượng BĐS được đầu tư xây dựng và giao dịch tăng lên nhiều, đồng thời giá bán và thuê BĐS theo đó cũng tăng so với năm 2006 Theo thống kê cùa Bộ Xây dựng, cuối năm 2007 và đầu năm 2008 thị trường BĐS Thành phố Hổ Chí Minh, Hà Nội và một số tỉnh lân cận

có những biến động phễc tạp, giá một số chủng loại nhà, đất nằm trong khu vực đắc địa tăng mạnh Theo thống kê, giá căn hộ chung cư cao tầng ở thành phố Hổ Chí Minh và Hà Nội đến tháng 10/2007 tăng khoảng 3 0 % so với năm 2006, cuối tháng

Ì, đẩu tháng 2/2008 tăng khoảng 5 0 % so với năm 2006 Chính vì thế giá vãn phòng cho thuê ở Việt Nam cao đễng hàng thễ 17, còn giá căn hộ đễng hàng thễ 30 trên thế giới (Theo http://www.mof.gov.vn/Default.aspx?tabid=612&ItemID=33318) Đối với thị trường nhà ờ: Trước khi có sự biến động đột biến từ đẩu năm 2007 thị trường B Đ S Việt Nam đã bị đóng băng trong một thời gian khá dài Nguyên nhân

theo đánh giá của các doanh nghiệp là hệ quả tất yếu của việc thị trường BĐS bùng

nổ một thời gian dài mà thực chất là việc đầu cơ đã đẩv giá BĐS lên quá cao so với thu nhập của đại đa số những người có nhu cẩu thực sự về nhà ằ Tuv nhiên, [hực tế hiện nay cho thấy, trên thị trường này nhu cầu về nhà ằ tại các thành phố vẫn rất lớn (riêng Hà Nội cần khoảng 1.000.000 càn hộ trong 5 năm 2006-2010) Như vậy cung vẫn thấp hơn cầu nhiều nhưng giá cà hai đáu không gặp nhau người dân có nhu cẩu thực lại không có khả năng thanh toán Trong thời gian trước năm 2007 một số nhà đầu tư đã phải thực hiện biện pháp giảm giá nhằm kích cẩu để nhiều người có nhu cầu mua nhà có khả năng thanh toán, tuy nhiên biện pháp này cũng không duy trì được lâu Biến động giá tăng đột biến từ đầu nám 2007 đã đặt thị trường B Đ S vào nguy cơ xảy ra cơn sốt lần thứ 3, ảnh hưằng bất lợi đến thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung Cũng phải nói, giá BĐS bị đẩy lẽn quá cao nhưng chí nằm trong phân khúc căn hộ, khu biệt thự cao cấp Các phân khúc khác không có nhiều biến động Những nhà đầu tư vào thị trường này là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng Tinh trạng cung "ào" trẽn thị trường BĐS những năm qua là do tình trạng này Rất nhiều doanh nghiệp dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng, họ nhận các dự án, mua các căn hộ cao cấp rồi đẩu cơ sinh lợi Theo đánh giá tổng quan về thị trường BĐS trong nước năm 2007 của công IV nghiên cứu, tư vấn và quản lý BĐS Vietrees, BĐS ằ Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nang, Bình Dương Bà Rịa - Vũng Tàu, Cần Thơ phát triển mạnh nhất riêng Thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá là Ì trong Tóp 10 thị trường BĐS triển vọng của thê giới (Theo Pricewaterhou.se Coopcrs và Urban Lanđ Institute) Tuy có tăng nhiều nhưna nguồn cung BĐS trong nam 2007 và 2008 (ước tính) vẫn còn hạn chế nên giá BĐS có thể sẽ vẫn tiếp tục tăng Trong năm 2007, giá nhà đất tăng mạnh

và có khuynh hướng đột hiến vào những tháng cuối năm chù yếu là do lâm lý mua theo phong trào ngày càng tăng, các dự án B Đ S ỏ giai đoạn hoàn thiện vào dịp cuối năm, tỷ lệ trượt giá vật liệu xây dựng nhất là giá thép, chính sách mua nhà thông thoáng hơn cho Việt kiểu và người nước ngoài tác động mạnh đến tâm lý đẩu tư Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá đất tăng liên tục, đặc biệt tại Quận 2 7 9 Thủ Đức và Nhà Bè Tại Quận 2, giá đất cao nhất đạt 45 đến 50 triệu/m2

vào tháng