ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ĐỀ TÀI TÌM HIỂU PHÁP LUẬT VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI I Sơ lược lịch sử hình thành và đánh giá chung chính sách tài chính về đất đai qua các giai đoạn 1 Giai đoạn.
Trang 1ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT
ĐỀ TÀI TÌM HIỂU: PHÁP LUẬT VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
I Sơ lược lịch sử hình thành và đánh giá chung chính sách tài chính về
đất đai qua các giai đoạn.
1 Giai đoạn 1987-1993.
a) Bối cảnh:
Đất nước ta bắt đầu công cuộc đổi mới, xoá bỏ bao cấp, chuyển từ kiểukinh tế kế hoạch sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủnghĩa
Quốc Hội ban hành Luật Đất đai 1987 gồm
57 Điều, chia thành 6 Chương.
Trang 2b) Đánh giá chính sách tài chính về đất đai:
- Việc tính thuế trong giao dịch đất đai rất khó khăn vì Nhà nước chưathừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị
- Chưa quy định rõ những cơ sở pháp lý cần thiết để điều chỉnh về quan
hệ đất đai trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường, trongquá trình tích tụ tập trung sản xuất trong nông nghiệp và phân công lạilao động trong nông thôn
- Chính sách tài chính đối với đất đai chưa rõ nét, đặc biệt là giá đất;chưa có những điều chỉnh thích đáng đối với những bất hợp lý trongnhững chính sách cũ, trong việc thay đổi quy hoạch
Vẫn mang nặng cơ chế cũ nên bộc lộ nhiều tồn tại.
2 Giai đoạn 1993-2003.
a) Bối cảnh:
Để phù hợp với giai đoạn mới và thực hiện đổi mới toàn diện nền kinh tế,
cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, khắc phục những hạn chế của Luật đấtđai năm 1987.1
Quốc hội khoá IX thông qua Luật đất đai năm 1993,gồm 89 Điều chia thành 7 Chương.
b) Đánh giá chính sách tài chính về đất đai:
- Vấn đề giá đất: Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên đề cập về vấn đềgiá đất nhằm điều chỉnh mối quan hệ tài chính giữa Nhà nước vàngười sử dụng đất
1 http://gdla.gov.vn/index.php/about/Lich-su-hinh-thanh.html
Trang 3- Về tiền sử dụng đất: Trong nền kinh tế thị trường khi quyền sử dụngđất được xác định là một loại quyền tài sản, thì khi người sử dụng đấtđược Nhà nước giao đất, người sử dụng phải thực hiện nghĩa vụ tàichính đối với Nhà nước.
- Vấn đề phí và lệ phí: Theo quy định của pháp luật, Nhà nước thựchiện áp dụng hai loại lệ phí trong lĩnh vực đất đai; đó là lệ phí trước
bạ và lệ phí địa chính
Vấn đề tài chính đất đai đã được quy định một cách tương đối cụ thể và chi tiết hơn so với trước đó, tuy nhiên vẫn chỉ dừng lại ở những quy định trong nghĩa vụ của người sử dụng đất được ghi nhận một cách
mơ hồ, chưa thể hiện một cách có hệ thống và thực sự có hiệu quả.
b) Đánh giá chính sách tài chính về đất đai:
- Đã tách riêng một mục quy định về tài chính về đất đai và giá đất,trong đó, nổi bật là quy định tại Điều 54 khi đã liệt kê rõ ràng nhữngnguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai
- Chính phủ, Bộ Tài chính đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn về xácđịnh giá, khung giá đất; các khoản thu tiền sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 đã phát huy tác dụng trong cuộc sống, góp phần kìm hãm sự tăng giá đất trên thị trường và làm giảm đáng kể tình trạng đầu cơ về đất đai nhằm mục đích kiếm lời Tuy nhiên vẫn còn tồn tại hạn chế như việc quy định tài chính về đất đai và giá đất
Trang 4trong cùng một mục cũng đã khiến các quy định về tài chính đất đai còn rải rác và chưa thể hiện đúng vị trí của vấn đề này hay việc định giá đất vẫn còn lệch khá lớn so với giá đất trên thị trường.
4 Giai đoạn 2013 – nay.
a) Bối cảnh:
Kế thừa các quy định của Luật đất đai năm 2003, tiếp cận và thể hiện đầy
đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội
Trang 5chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, phù hợp với quá trình thực hiện
sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước 2
b) Đánh giá chính sách tài chính về đất đai:
- Về tài chính đất đai: Luật đất đai năm 2013 về cơ bản giữ nguyên nhưquy định hiện hành của Luật đất đai năm 2003 Tuy nhiên bằng việcluật hóa các quy định trong các văn bản dưới luật, Luật đất đai năm
2013 có bổ sung một số nội dung quan trọng về tài chính để phù hợpvới gian đoạn trên
- Về giá đất: Luật đất đai năm 2013 đã có những quy định nhằm hoànthiện các quy định của Luật đất đai năm 2003 trong vấn đề giá đấtnhư: bổ sung, hoàn thiện các nguyên tắc định giá đất; bổ sung quyđịnh về khung giá đất và bảng giá đất cho phù hợp với thực tế; bổsung quy định về xác định giá đất cụ thể; bổ sung quy định về tư vấngiá đất
Có sự phù hợp và chặt chẽ hơn so với những giai đoạn trước
đó, tuy nhiên trước sự phát triển nhanh và mạnh của xã hội, nhất
là về vấn đê tài chính, Luật Đất đai 2013 đã và đang bộc lộ những điểm yếu và sẽ sớm có sự thay đổi.
II Khái niệm tài chính về đất đai, giá đất
1-Định nghĩa về giá đất
Khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trịcủa quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sửdụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tíchđất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”
2- Định nghĩa pháp luật về tài chính đất đai
Pháp luật tài chính đất đai bao gồm tổng thể các quy phạm pháp luật điều
Trang 6chỉnh các quan hệ xã hội về các nghĩa vụ vật chất hay còn gọi là các
2 hoan-thien
Trang 7https://vvfc.vn/suy-nghi-va-trao-doi/chinh-sach-tai-chinh-ve-dat-dai-ngay-mot-khoản thu tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất mà các nghĩa vụ này
sẽ do người sử dụng đất thực hiện đối với Nhà nước
III Nội dung điều chỉnh của pháp luật về tài chính đất đai.
Pháp luật tài chính về đất đai điều chỉnh mối quan hệ tài chính phát sinh trong quá trình sử dụng đất, thuê đất giữa người sử dụng đất và Nhà nước.Nội dung này được quy định cụ thể tại mục I: Tài chính về đất đai, chương VIII Luật đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2018.
- Pháp luật tài chính về đất đai quy định các khoản thu tài chính về đất đai đượcquy định tại khoản 1 Điều 107 - Luật đất đai 2013:
1 Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:
a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chophép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộptiền sử dụng đất;
b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;
c) Thuế sử dụng đất;
d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đấtđai;
g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai
Điều 108: Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Điều 109: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất,
Trang 8gia hạn sử dụng đất
Điều 110: Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.Điều 111: Qũy phát triển đất
Trang 91 Quỹ phát triển đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác choQuỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn choviệc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2 Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước
và huy động các nguồn khác theo quy định của pháp luật
3 Chính phủ quy định chi tiết điều này
Bản chất của PLVTCDD: có thể thấy rõ bản chất của pháp luật tài chính đất đai chính là một công cụ hiệu quả trong việc thực hiện khai thác các nguồn thu tài chính từ đất đai Trên thực tế, giá trị khai thác tài chính đất đai, đặc biệt là về mặt kinh tế được thể hiện qua việc sử dụng đất đai để tạo nguồn vốn góp, thế chấp để vay vốn cho đầu tư phát triển, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất thuộc sở hữu nhà nước, các chính sách thuế đối với đất đai và các chi phí, lệ phí.
IV Thực tiễn thi hành pháp luật tài chính đất đai và một số vụ án vi phạm
chính sách tài chính đất đai tiêu biểu.
Thực tiễn thi hành pháp luật tài chính đất đai:
Luật Đất đai năm 2013 (thay thế Luật Đất đai năm 2003) được ban hành cónhiều đổi mới trong quản lý đất đai, nhất là quản lý tài chính về đất đai Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điềucủa luật đất đai với nhiều đổi mới trong quản lý đất đai, nhất là quản lý tàichính về đất đai như: mở rộng phạm vi đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất,cho thuê đất; thu hẹp khoảng cách giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tưnước ngoài thông qua quy định cho nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước giaođất có thu tiền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2003 chỉ được thuê đất); thay đổi
Trang 10hình thức giao đất cho thuê đất và thời hạn sử dụng đất theo phân loại đất nôngnghiệp, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất ở; giá đất tính thu tiền
sử dụng đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; bổ sungphương pháp định giá đất là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất… Tiếp đó,Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chitiết thi hành Luật Đất đai đã sửa đổi, bổ sung một số quy định như sau: (i) Các
Trang 11tiêu chí để giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý; (ii) Quyđịnh giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất (chỉ đượcmiễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản của dự án;
sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ; sử dụng đất để thực hiện dự ánđầu tư xây dựng nhà ở thương mại); (iii) Công nhận cả giấy phép xây dựng nhà
ở có thời hạn trong điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhàở; (iv) Công nhận cả giấy phép xây dựng công trình có thời hạn trong điều kiệncấp Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở.3
Theo đó, chính sách về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất đã bao quát quátrình hình thành, sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng bất động sản và từng bướcđược hoàn thiện, góp phần khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đaitiết kiệm, hiệu quả, hạn chế dần tình hình đầu cơ về đất đai, sử dụng lãng phíđất đai, từ đó khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; đảmbảo huy động nguồn thu từ đất đai vào NSNN tại đô thị cao hơn so với nguồnthu đất đai tương tự tại nông thôn Cụ thể như sau:
Giá đất
Chính sách, pháp luật về giá đất trong thời gian qua đã có nhiều đổi mới, từngbước đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư,qua đó tăng thu NSNN từ đất đai Về giá đất, Chính phủ đã ban hành khung giáđất (Nghị định số 104/2014/NĐ-CP); 63 tỉnh, thành phố đã xây dựng, ban hành
và công bố công khai bảng giá đất theo quy định Bảng giá đất của các địaphương quy định giá đất ở tại đô thị, giá đất sản xuất, kinh doanh phi nôngnghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất thương mại, dịch
vụ tại đô thị và đất nông nghiệp trên địa bàn 4Một số địa phương đã xây dựngbảng giá đất cho từng thửa đất gắn với hồ sơ địa chính Công tác xác định giáđất cụ thể đã được các tỉnh, thành phố thực hiện theo quy trình chặt chẽ (thôngqua hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh thẩm định trước khi ủy ban nhân dânquyết định giá đất) Việc xác định giá đất đa số được thực hiện qua hình thức
Trang 12thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất nên đã tạo sự khách quantrong công tác định giá đất Bảng giá đất và giá đất cụ thể do ủy ban nhân dân
3 dat-dai-sua-doi
https://tapchitaichinh.vn/mot-so-van-de-ve-tai-chinh-dat-dai-trong-du-thao-luat-4 ban-329409.html
Trang 13https://baotainguyenmoitruong.vn/tai-chinh-ve-dat-dai-nhung-buoc-chuyen-co-cấp tỉnh quy định đã phù hợp hơn với giá đất phổ biến trên thị trường so vớitrước đây, tạo ra nguồn thu lớn cho NSNN; đồng thời bảo đảm tốt hơn quyềnlợi của người sử dụng đất, lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư.
Trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
Việc xác định giá khởi điểm để làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,thuê mặt nước; cũng như lựa chọn phương pháp xác định giá khởi điểm (theophương pháp hệ số điều chỉnh giá đất hay theo 4 phương pháp) đều căn cứ vàogiá trị thửa đất khu đất (10 tỷ đồng, 20 tỷ đồng, 30 tỷ đồng) 5Ngoài ra, phápluật hiện hành còn quy định trường hợp thửa đất hoặc khu đất đấu giá thuộc đôthị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung
có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằngsản xuất - kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ tình hình thực tế tại địaphương, sở tài chính báo cáo ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnhtăng hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ phần trăm để xác định giá khởi điểm
Quy trình xác định, thu, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Bộ Tài chính đã phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành 2 thông
tư liên tịch ( Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày22/7/2016 và Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày22/7/2016) nhằm quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan (tài nguyên môitrường, tài chính, thuế) trong quá trình thực hiện nhiệm vụ xác định giá đất,luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; cải cách,công khai thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xác định tiền sử dụng đất, tiềnthuê đất; góp phần thu đúng, đủ, kịp thời tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nóichung và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại đô thị nói riêng vào NSNN
Chính sách tài chính đất đai đã có những quy định cụ thể để thu tiền sử dụngđất, tiền thuê đất vào NSNN, đảm bảo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngânsách, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản và khuyến khích người sử
Trang 14dụng đất có hiệu quả, tránh lãng phí.
5 hoan-thien
Trang 15Ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất nhằm thu hút các thành phần kinh tế theo hướng trọng điểm
Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước đã có nhữngquy định hạn chế ưu đãi đối với đất đai tại đô thị so với các khu vực khác như:Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất theo pháp luật về ưu đãi đầu tư đốivới dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (là loại dự án chủ yếu thực hiệntại đô thị); việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo địa bàn ưu đãiđầu tư theo pháp luật về đầu tư được thực hiện chủ yếu tại những địa bàn kinh
tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn tại vùng nông thôn, vùng núi, hải đảo;không áp dụng tại đô thị; đối với các dự án xã hội hóa sử dụng đất tại nôngthôn thì được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê, tại đô thị thì chỉđược miễn tiền thuê đất trong một số năm, tùy thuộc vào điều kiện thực tế củađịa phương
Bên cạnh đó, thực hiện Luật Đầu tư năm 2014, Nghị định số 118/2015/NĐ-CPngày 12/11/2015 cũng bãi bỏ quy định về ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất theođịa bàn có địa giới hành chính cụ thể Theo đó, dự án khi đầu tư vào khu kinh
tế, khu công nghệ cao sẽ được miễn tiền thuê đất bằng với dự án đầu tư ở ngoàikhu vực thuộc địa bàn cấp huyện có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khókhăn, cụ thể: 11 năm đối với dự án đầu tư không thuộc Danh mục lĩnh vực ưuđãi đầu tư; 15 năm đối với dự án đầu tư thuộc Danh mục lĩnh vực ưu đãi đầutư; toàn bộ thời gian thuê đất đối với dự án đầu tư thuộc Danh mục lĩnh vựcđặc biệt ưu đãi đầu tư
Vụ án tiêu biểu vi phạm chính sách tài chính về đất đai:
Vụ án sai phạm đất đai của Sabeco được giao khu đất tại số 2-4-6 Hai Bà Trưng (diện tích 6.080m2) dùng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và nộp tiền thuê đất hằng năm 6 Bị cáo Vũ Huy Hoàng cùng các đồng phạm đã có ý kiến chỉ đạo về việc Sabeco góp vốn bằng quyền sử dụng khu đất 2-4-6 Hai Bà
Trang 16Trưng và tiền của Sabeco để thành lập liên doanh Sabeco Pearl đầu tư thực hiện dự án "Xây dựng khách sạn sáu sao, trung tâm thương mại, trung tâm hội nghị, hội thảo và văn phòng cho thuê" tại khu đất trên Sau khi Sabeco thực
6 https://tuoitre.vn/sai-pham-dat-dai-cua-sabeco-e275.htm