Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam Thực trạng và giải pháp

Tài liệu tham khảo kinh tế đầu tư: Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam Thực trạng và giải pháp

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VN 3

I Một số vấn đề lý luận liên quan đến đầu tư nước ngoài và bất động sản 3

1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại đầu tư trực tiếp nước ngòai 3

1.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài 3

1.2 Các đặc điểm của đầu tư trực tiếp nước ngòai 4

1.3 Phân loại đầu tư trực tiếp nước ngòai 6

1.3.1 Theo hình thức thâm nhập (quốc tế) 6

1.3.2 Theo quy định của pháp luật Việt Nam: 8

2 Tổng quan về bất động sản 13

2.1 Khái niệm bất động sản 13

2.2 Đặc điểm bất động sản 15

2.2.1 Tính cá biệt và khan hiếm 15

2.2.2 Tính bền lâu 15

2.2.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau 16

2.2.4 Các tính chất khác Error! Bookmark not defined. 2.3 Thị trường bất động sản: 17

2.3.1 Khái niệm thị trường BĐS: 17

2.3.2 Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS: 19

2.3.3 Đặc điểm của thị trường BĐS: 20

II Sự cần thiết và tác động của thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản 21

1 Sự cần thiết của thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất

động sản Error! Bookmark not defined.

1.1.Thu hút FDI là phù hợp và đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc

tế 22

1.2 Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn của mỗi quốc gia là hạn hẹp, trong khi nhu cầu lại rất lớn 22

1.3 FDI có ưu thế hơn các nguồn vốn đầu tư nước ngoài khác 24

2 Tác động của thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản đến nền kinh tế của một quốc gia Error! Bookmark not defined. 2.1 Bổ sung nguồn vốn trong nước Error! Bookmark not defined. 2.2 Chuyển giao công nghệ và bí quyết quản lý 22

2.3 Tạo việc làm và phát triển nguồn nhân lực 23

2.4 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo xu hướng tích cực 23

2.5 Tăng nguồn thu ngân sách 24

III Kinh nghiệm thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản của Australia và New Zealand 25

1 Giới thiệu chung về Australia và New Zealand 25

2 Vài nét về thị trường bất động sản 26

3 Hệ thống chính sách đầu tư vào thị trường BĐS ở Australia và NewZealand 27

3.1 Chính sách đất đai liên quan đến BĐS và đầu tư BĐS 28

3.2 Chính sách xây dựng 29

3.3 Chính sách tín dụng, ngân hàng 29

3.4 Chính sách tài chính 30

IV Một số bài học rút ra cho Việt Nam 30

1 Trình độ phát triển của thị trường Error! Bookmark not defined 2 Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS .Error! Bookmark not defined CHƯƠNG II THỰC TRẠNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 32

I Tổng quan thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam 32

1 Tóm tắt quá trình hình thành hệ thống pháp luật về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 32

2 Kết quả thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam từ năm 1988 đến nay 42

2.1 Cấp phép đầu tư từ 1988 đến 2007 42

2.2 Tình hình tăng vốn đầu tư từ năm 1998 đến nay 46

2.3 Quy mô dự án 47

II Những nhân tố tác động đến đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam Error! Bookmark not defined 1 Môi trường chính trị pháp luật Error! Bookmark not defined. 2 Môi trường kinh tế 37

3 Môi trường văn hoá 40

III Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam 48

1 Tình hình thị trường BĐS Việt Nam 48

2 Tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS 49

IV Đánh giá tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam 59

1 Những thành tự và nguyên nhân 59

1.1 Những thành tựu 59

1.2 Nguyên nhân 60

2 Những hạn chế và nguyên nhân 63

2.1 Những hạn chế 63

2.2 Nguyên nhân 66

CHƯƠNG III ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 67

I Dự báo xu hướng đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam 67

II Định hướng phát triển thị trường BĐS của Việt Nam 74

1 Mục tiêu phát triển thị trường BĐS 74

2 Các giải pháp phát triển thị trường BĐS 75

2.1 Giải pháp chung gồm 75

2.2 Các giải pháp cụ thể 75

III Giải pháp và kiến nghị nhằm tăng cường đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam 77

1 Các kiến nghị nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined. 1.1 Đối với chính sách, pháp luật đất đai 77

1.2 Đối với chính sách xây dựng 79

1.3 Đối với chính sách tài chính 79

2 Các giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam Error! Bookmark not defined. 2.1 Giữ vững ổn định về chính trị 84

2.2 Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến đầu tư và thị trường BĐS Error! Bookmark not defined. 2.3 Tiếp tục giữ vững tốc độ tăng trưởng kinh tế 84

2.4 Khắc phục và củng cố hệ thống tài chính ngân

hàng 80 2.5 Thu hút đầu tư trong nước và quốc tế nhằm cải tạo cơ sở hạ

tầng 85 2.6 Lập sàn giao dịch BĐS và các quỹ đầu tư tín thác bất động

sản 87

KẾT LUẬN 90

Danh mục các chữ viết tắtBĐS: Bất động sản

FDI: Foreign Direct Investment - Đầu tư trực tiếp nước ngoài

APEC: Asia-Pacific Economic Cooperation

Diễn đàn Hợp tác Kinh tế Châu Á Thái Bình Dương

EU: European Union - Liên minh Châu Âu

WTO: World Trade Organization - Tổ chức Thương mại Thế giới

ODA: Official Development Aid - Hỗ trợ phát triển chính thức

IMF: International Moneytary Fund - Quỹ tiền tệ quốc tế

GDP: Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

nước

Trong những năm gần đây, một trong những thay đổi mà bất cứ người

d ân n à o cũ ng c ó th ể n hậ n th ấy , đó l à sự xu ất h iệ n c ủa n hữ ng t òa n hà v ă n

phòng, khách sạn, căn hộ, trung tâm thương mại, do nước ngoài đầu tư xây

dựng và quản lý Những công trình này đã làm cho thành phố trở nên hiện

đại hơn, ngày càng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội Hơn nữa, khi

Việt Nam gia nhập WTO, nhu cầu về văn phòng, khách sạn, nhà ở và các

dịch vụ có liên quan sẽ tăng lên nhanh chóng Để có thể trở thành một quốc

cần có thêm nhiều dự án như vậy Vì vậy, tăng cường thu hút đầu tư nước

ngoài vào thị trường BĐS là một trong những yếu tố không thể thiếu trong

công cuộc phát triển của Việt Nam

Nhận thấy tầm quan trọng của việc thu hút đầu tư nước ngoài vào thị

t r ư ờ n g B Đ S t ạ i V i ệ t N a m , t á c g i ả q u y ế t đ ị n h c h ọ n đ ề t à i

“Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam:

Thực trạng và giải pháp” là đề tài cho khóa luận tốt nghiệp của mình.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài trong và ngoài nước:

Nghiên cứu về đầu tư BĐS trên thế giới khá phong phú Chẳng hạn

“Commercial r e a eal a state i ” c ủaGnalysis eltnerv Mnd n nvestmentsà iller ăm

2001, hay “Fundamentals of real estate investment” của Jaffe và Sirman là

yếu tố cần thiết để tạo dưng môi trường để nhà đầu tư xem xét, phân tích và

ra quyết định đầu tư

T ạ i V i ệ t N a m h i ệ n n a y c ũ n g c ó n h i ề u b à i b á o v à m ộ t s ố c ô n g t rì n h

n g h i ê n c ứu v ề B Đ S , t i ê u b i ể u n h ư : “Đ ề á n p h á t t ri ể n t h ị t r ư ờ n g b ấ t đ ộ n g

s ả n” ( Đ ề á n c ủ a B ộ X â y d ự n g t h á n g 2 / 2 0 0 4 ); “ C h í n h sá c h t h u h ú t đ ầ u t ư

trong v n à n goài v t t ước b đ ào s ” c ủaVhị rườngNiện c Qấtghiên ộng ứu ản uản

lý Kinh tế Trung ương do Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Australia tài

ngoài vào thị trường BĐS Vì vậy, đây sẽ khóa luận nghiên cứu một cách hệ

thống về việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt

Nam

3 Mục đích nghiên cứu

Đề tài có những mục đích sau:

trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS

thị trường BĐS Việt Nam

- Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước

ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

4.1 Đối tượng nghiên cứu

BĐS

- Tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS tại

Việt Nam

4.2 Phạm vi nghiên cứu:

số lý luận chung về BĐS, thị trường BĐS và thu hút đầu tư trực tiếp nước

ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam Trong phần thực trạng, đề tài tập trung

nghiên cứu thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS của Hà

Nội và thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2004 - 2007

5 Phương pháp nghiên cứu

tổng hợp tài liệu, so sánh, diễn giải và quy nạp để triển khai nghiên cứu đề

tài Đặc biệt, phương pháp phân tích thống kê sẽ được vận dụng chủ yếu để

phân tích tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS

Việt Nam

6 Kết cấu của khóa luận

Luận văn gồm có 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị

trường BĐS Việt Nam

C h ư ơ n g 2: Th ự c t r ạ n g t h u h ú t đ ầ u t ư t rự c t i ế p n ư ớ c n g o à i v à o t h ị tr ư ờ n g

BĐS Việt Nam

Chương 3: Đ ịnhh vướngg p n à t iảic hápt h đ hằmt t t ăng ường hu út ầu ư rực iếpnước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam

của bản thân, nội dung của khóa luận sẽ không tránh khỏi những hạn chế,

thiếu sót Tác giả mong muốn nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô,

các độc giả và những người quan tâm đến khóa luận này Xin trân trọng cảm

ơn

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP

NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VN

1.1 Một số vấn đề lý luận liên quan đến đầu tư nước ngoài và bất động

sản

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại đầu tư trực tiếp nước ngòai

1.1.1.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài

Theo quan điểm quốc tế:

a Khái niệm của IMF: FDI là một họat động đầu tư được thực hiện

nhằm đạt được những lợi ích lâu dài trong một doanh nghiệp hoạt động trên

lãnh thổ của một nền kinh tế khác nền kinh tế nước chủ đầu tư, mục đích của

chủ đầu tư là giành quyền quản lý thực sự doanh nghiệp.

b Khái niệm của OECD: Đầu tư trực tiếp là hoạt động đầu tư được

t h ự c h i ệ n n h ằ m t h i ế t l ậ p c á c m ố i q u a n h ệ k i n h t ế l â u d à i v ớ i m ộ t d o a n h

nghiệp dặc biệt là những khỏan đầu tư mang lại khả năng tạo ảnh hưởng đối

với việc quản lý doanh nghiệp nói trên bằng cách:

- Thành lập hoặc mở rộng một doanh nghiệp hoặc chỉ một chi nhánh

thuộc toàn quyền quản lý của chủ đầu tư

- Mua lại toàn bộ doanh nghiệp đã có

- Tham gia vào một doanh nghiệp mớ.i

- Cấp tín dụng dài hạn ( lớn hơn 5 năm)

- Q u y ề n k i ể m s o á t : n ắ m t ừ 1 0 % c ổ p h i ế u t h ư ờ n g h o ặ c q u y ề n b i ể u

quyết trở lên

Theo quan điểm Việt Nam:

Luật đầu tư 2005 đã được quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa

Việt Nam số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 thông qua, có các

nhưng không có khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài Tuy nhiên có thể gộp

các khái niệm trên lại và có thể hiểu “FDI là hình thức đầu tư do nhà đầu tư

nước ngoài bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lí hoạt động đầu tư ở Việt Nam

hoặc nhà đầu tư Việt Nam bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu

tư ở nước ngoài theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp

luật có liên quan”.

Theo giáo trình đầu tư nước ngoài:

tâm lâu dài và phản ánh lợi ích dài hạn và quyển kiểm soát của một chủ thể

cư trú ở một nền kinh tế (được gọi là chủ đầu tư trực tiếp nước ngoài hoặc

doanh nghiệp mẹ) trong một doanh nghiệp cư trú ở một nền kinh tế khác nền

kinh t c ế c ủa đ t n hủ n ầu ( ư g l ước d n goài F h được d ọi à oanh ghiệp DI ay oanh nghiệp chi nhánh hay chi nhánh nước ngoài)

với việc quản lý doanh nghiệp cư trú ở một nền kinh tế khác Tiếng nói hiệu

được coi là FDI

1.1.1.2 Các đặc điểm của đầu tư trực tiếp nước ngòai

 Tìm kiếm lợi nhuận:

- FDI chủ yếu là đầu tư tư nhân với mục đích hàng đầu là tìm kiếm lợi

FDI là đầu tư tư nhân Do chủ đầu tư là tư nhân nên FDI có mục đích ưu tiên

cần lưu ý điều này khi tiến hành thu hút FDI Phải xây dựng cho mình một

hành lang pháp lý đủ mạnh và các chính sách thu hút FDI hợp lý để hướng

FDI vào phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của nước mình,

đầu tư

giành quyền kiểm soát hoặc tham gia kiểm soát doanh nghiệp nhận đầu tư

Luật các nước thường quy định không giống nhau về vấn đề này Luật Mỹ

là 30% (điều 8 Luật Đầu tư nước ngòai 1996), trừ trường hợp do chính phủ

quy định thì nhà đầu tư nước ngoài có thể góp vốn với tỷ lệ thấp hơn nhưng

không dưới 20% (Điều 14 mục 2 Nghị định 24/2000 NĐCP), còn theo quy

định của OECD (1996) thì tỷ lệ này là 10% các cổ phiếu thường hoặc quyền

b i ể u q u y ế t c ủ a d o a n h n g h i ệ p – m ứ c đ ư ợ c c ô n g n h ậ n c h o p h é p n h à đ ầ u t ư

nước ngoài tham gia thực sự vào quản lí doanh nghiệp

 Thu nhập mà chủ đầu tư thu được phụ thuộc vào kết quả kinh doanh

c ủ a d o a n h n g h i ệ p m à h ọ b ỏ v ố n đ ầ u t ư , n ó m a n g t í n h c h ấ t t h u n h ậ p k i n h

doanh chứ không phải lợi tức

 Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư, quyết định sản xuất kinh doanh và tự

chịu trách nhiệm về lỗ lãi Nhà đầu tư nước ngoài được quyền tự lựa chọn

lĩnh vực đầu tư, hình thức đầu tư, thị trường đầu tư, quy mô đầu tư cũng như

công nghệ cho mình, do đó sẽ tự đưa ra những quyết định có lợi nhất cho họ

Vì thế, hình thức này mang tính khả thi và hiệu quả kinh tế cao, không có

những ràng buộc về chính trị, không để lại gánh nặng nợ nần cho nền kinh tế

nước nhận đầu tư

FDI thường kèm theo chuyển giao công nghệ cho các nước tiếp nhận

đầu tư Thông qua họat động FDI, nước chủ nhà có thể tiếp nhận được công

nghệ, kĩ thuật tiên tiến, học hỏi kinh nghiệm quản lý

1.1.1.3 Phân loại đầu tư trực tiếp nước ngòai

Theo hình thức thâm nhập (quốc tế)

Hai h tình c yhứcl “Đầu thủ m ư” ( GI- Gếu ới à reenfieldI v nvestment) à

“M u a l ạ i v à s á p n h ậ p q u a b i ê n g i ớ i” ( M & A - C r o s s - b o r d e r M e r g e r a n d

A c q u i s i t i o n ) N g o à i r a c ò n c ó h ì n h t h ứ c B r o w n f i e l d I n v e s t m e n t ( m u a l ạ i

chất chỉ là mua lại cái tên)

 Đầu tư mới (GI): là hoạt động đầu tư trực tiếp vào các cơ sở sản

xuất kinh doanh hoàn toàn mới ở nước ngoài, hoặc mở rộng một cơ sở sản

xuất kinh doanh đã tồn tại

 Mua lại và sáp nhập qua biên giới (M&A): là một hình thức FDI

liên quan đến việc mua lại hoặc hợp nhất với một doanh nghiệp nước ngòai

đang hoạt động

Theo Luật cạnh tranh 2004:

nghiệp khác, đồng thời chấm dứt dự tồn tại của doanh nghiệp bị sáp nhập

Hợp nhất doanh nghiệp là việc hai hoặc nhiều doanh nghiệp chuyển

toàn bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình để hình thành

một doanh nghiệp mới, đồng thời chấm dứt sự tồn tại của các doanh nghiệp

bị hợp nhất

Mua lại doanh nghiệp là việc một doanh nghiệp mua toàn bộ hoặc

một phần tài sản của doanh nghiệp khác đủ để kiểm soát, chi phối toàn bộ

hoặc một ngành nghề của doanh nghiệp bị mua lại

L i ê n d o a n h g i ữ a c á c d o a n h n g h i ệ p l à v i ệ c h a i h o ặ c n h i ề u d o a n h

nghiệp cùng nhau góp một phần tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp

của mình để hình thành một doanh nghiệp mới

Các hình thức của sáp nhập:

Sáp nhập theo chiều ngang: là hình thức sáp nhập diễn ra giữa các

công ty trong cùng một ngành nghề kinh doanh (hay có thể nói là giữa các

đối thủ cạnh tranh)

Sáp nhập theo chiều dọc: là hình thức sáp nhập của các công ty khác

dạng sáp nhập theo chiều dọc là Backward (liên kết giữa nhà cung cấp và

c ô n g t y s ả n x u ấ t ) v à F o rw a rd ( l i ê n k ế t g i ữ a c ô n g t y sả n x u ấ t v à n h à p h â n

phối)

trong các lĩnh vực khác nhau Mục tiêu của những vụ sáp nhập như vậy là đa

dạng hóa và chúng thường thu hút sự chú ý của những công ty có lượng tiền

mặt lớn

Hình thức đầu tư mới có ưu điểm tạo ra những năng lực sản xuất mới,

tạo công ăn việc làm mới cho người dân Đầu tư mới cũng không tạo ra hiệu

ứng cạnh tranh gây ra tình trạng độc quyền trong ngắn hạn đe dọa đến các

thành phần kinh tế nước nhận đầu tư, nhất là đối với các nước đang và kém

phát triển

Tro ng k hi đ ó, M& A lạ i ch ủ yế u m ạn h ở cá c n ướ c ph át t riể n vì m ôi

trường pháp lý tốt, thị trường vốn, tài chính được tự do hóa, doanh nghiệp ở

muốn vào những nước này để tận dụng tiếng sẵn có thông qua M&A M&A

tư nhanh hơn (không mất thời gian để điều tra thị trường, xây dựng nhà máy

mới, tiếp cận khách hàng…) Quan trọng hơn cả là chủ đầu tư tận dụng được

c á c l ợ i t h ế c ó s ẵ n c ủ a c á c đ ố i t á c n ư ớ c n h ậ n đ ầ u t ư n h ư h ì n h ả n h d o a n h

nghiệp, hình ảnh sản phẩm, mối quan hệ với khách hàng, với chính quyền sở

tại, với các đối tác kinh doanh…

Theo quy định của pháp luật Việt Nam:

Theo dự thảo nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành luật đầu tư năm

2005 của Việt Nam, có các hình thức FDI tại Việt Nam như sau:

Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn nước ngoài

ngày 9/06/2000, quy định tại điều 2, khoản 8:

“Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài” là doanh nghiệp do nhà

đầu tư nước ngoài đầu tư 100% vốn tại Việt Nam

Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài có tư cách pháp nhân, hoạt động

dưới sự điều hành quản lý của chủ đầu tư nước ngoài nhưng phải tuỳ thuộc

h o á …c ủ a n ư ớ c s ở t ạ i T ạ i V i ệ t N a m , h ì n h t h ứ c d o a n h n g h i ệ p 1 0 0 % v ố n

nước ngoài được thừa nhận với tư cách pháp nhân và dưới hình thức là công

ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần

Thành lập tổ chức quốc tế liên doanh trong nước và nước ngoài

Theo Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi bổ sung của Việt Nam ban hành

ngày 9/06/2000, quy định tại điều 2, khoản 7 có cho biết:

kí giữa Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Chính phủ

nước ngoài hoặc là doanh nghiệp do doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

với nhà đầu tư nước ngoài trên cơ sở hợp đồng liên doanh

Liên doanh là một hình thức tổ chức kinh doanh mang tính chất quốc

t ế h o ạ t đ ộ n g t r ê n c ơ s ở s ự đ ó n g g ó p c ủ a c á c b ê n v ề v ố n , q u ả n l ý l a o

động cũng như cùng chịu rủi ro có thể xảy ra FDI được sử dụng dưới hình

thức n mày l l angí c c ạin ợiđ t chc nhon ảt nướcđ t ầu ư ũng hư ước iếp hận ầu ư.Đối với nước tiếp nhận đầu tư thì các doanh nghiệp liên doanh ngoài việc

người lao động, giúp người lao động có cơ hội tiếp cận và học hỏi các công

nghệ, máy móc thiết bị tiên tiến trên thế giới Đối với chủ đầu tư, đây là một

hình thức kinh doanh giúp họ tận dụng được tối đa những cơ sở kĩ thuật, hệ

thống khách hàng, phân phối có sẵn của đối tác nước nhận đầu tư Hơn thế

nữa, việc hình thành doanh nghiệp liên doanh cũng tạo điều kiện thuận lợi

vực như đối với các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài Nhờ đầu tư vào

đối tác, không mất thêm chi phí nghiên cứu và khảo sát, thiết lập mối quan

hệ

Tuy nhiên, nó cũng tạo ra một số khó khăn cho cả hai phía Trước hết

nước ngoài, đôi khi còn bị lệ thuộc vào công ty mẹ

Hình thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh

Luật Đầu tư 2005, điều 3, khoản 16 định nghĩa:

không thành lập pháp nhân

L o ạ i h ì n h n à y k h á c v ớ i D o a n h n g h i ệ p l i ê n d o a n h b ở i c á c b ê n h ợ p

doanh phải chịu trách nhiệm vô hạn với các khoản nợ Các bên kí kết hợp

đồng hợp tác kinh doanh này trong quá trình hoạt động có thể thành lập ban

điều phối để theo dõi, giám sát việc thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh

Việc phân chia kết quả kinh doanh phụ thuộc vào tỷ lệ góp vốn hoặc theo

chính đối với nước sở tại một cách độc lập riêng rẽ

Hình thức này cũng được sử dụng phổ biến bởi nó giúp cho nước tiếp

nhận vốn giải quyết được tình trạng thiếu vốn và công nghệ, tạo thị trường

mới nhưng vẫn đảm bảo được an ninh quốc gia và nắm quyền điều hành dự

án Còn đối với chủ đầu tư thì nhận được sự thông thoáng trong việc đầu tư

vào các lĩnh vực truyền thống của nước chủ nhà, không bị tác động lớn do

khác biệt về văn hóa kinh doanh, chia sẻ được chi phí và rủi ro đầu tư Tuy

nhiên, việc không được trực tiếp quản lý điều hành dự án cũng là một e ngại

đối với các nhà đầu tư

Đầu tư theo hợp đồng B.O.T (hoặc B.T.O hoặc B.T)

định trong điều 3, khoản 17,18 và 19:

đ ồ n g B O T ) l à h ì n h t h ứ c đ ầ u t ư đ ư ợ c k ý g i ữ a c ơ q u a n n h à n ư ớ c c ó t h ẩ m

một thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư chuyển giao không bồi hoàn

công trình đó cho Nhà nước Việt Nam

đ ồ n g B T O ) l à h ì n h t h ứ c đ ầ u t ư đ ư ợ c k ý g i ữ a c ơ q u a n n h à n ư ớ c c ó t h ẩ m

xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính

phủ dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn

nhất định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận

Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BT) là

để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư

chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện

cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc

thanh toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng BT

Các doanh nghiệp được thành lập để thực hiện hợp đồng BOT, BTO,

BT mặc dù hợp đồng dưới hình thức doanh nghiệp liên doanh hoặc doanh

nghiệp 100% vốn nước ngoài nhưng đối tác cùng thực hiện hợp đồng là các

c ơ q u a n q u ả n l ý n h à n ư ớ c ở n ư ớ c s ở tạ i Lĩ n h v ự c h ợ p đ ồ n g h ẹ p h ơ n c á c

doanh nghiệp FDI khác Loại hình thức FDI này chủ yếu áp dụng cho các dự

án phát triển cơ sở hạ tầng; được hưởng các ưu đãi đầu tư cao hơn so với các

hình thức đầu tư khác và điểm đặc biệt là khi hết hạn hợp đồng, phải chuyển

giao không bồi hoàn công trình cơ sở hạ tầng đã được xây dựng và khai thác

cho nước sở tại

Hình thức góp vốn mua cổ phần:

C á c n hà đ ầu t ư nư ớc n go ài đ ượ c ph é p gó p vố n ki nh d oa nh , mu a cổ

p h ầ n c ủ a n h à đ ầ u t ư n ư ớ c n g o à i đ ố i v ớ i m ộ t s ố l ĩ n h v ự c , n g à n h , n g h ề d o

chính phủ quy định

Hình thức xác nhập và mua lại (M&As)

Trong Luật Đầu tư mới, chương IV, điều 25, khoản 2 có quy định nhà

đầu tư có quyền sáp nhập, mua lại công ty, chi nhánh Điều kiện sáp nhập,

mua lại công ty, chi nhánh theo quy định của Luật này, pháp luật về cạnh

t r a n h v à c á c q u y đ ị n h k h á c c ủ a p h á p l u ậ t c ó l i ê n q u a n P h ầ n l ớ n c á c v ụ

M&As được thực hiện giữa các công ty xuyên quốc gia lớn (TNCs) với mục

đích mở rộng nhanh chóng hoạt động kinh doanh ra thị trường nước ngoài

Với việc đầu tư theo loại hình này, các công ty có thể sáp nhập với nhau để

trở thành một công ty khổng lồ thống lĩnh thị trường hoạt động chung, đồng

thời việc mua lại và sáp nhập cũng giúp cho các nhà đầu tư tiết kiệm chi phí

nghiên cứu, khảo sát mở rộng thị trường, nhanh chóng tiếp cận thị trường,

phát triển hoạt động kinh doanh

1.1.2 Tổng quan về bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm bất động sản

Việc phân loại tài sản thành bất động sản và động sản có nguồn gốc từ

Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng

đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên

mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây

t r ồ n g … v à t ấ t c ả n h ữ n g g ì l i ê n q u a n đ ế n đ ấ t đ a i h a y g ắ n l i ề n v ớ i đ ấ t đ a i ,

những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất

động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ

phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai

khái niệm bất động sản và động sản”.

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan

đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lí của đất

(điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,

Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự

Cộng hòa liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh

đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch

Nhật Bản, Bộ luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100

Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với

đ ấ t đ a i , b a o g ồ m c ả n h ữ n g q u y ề n g ắ n l i ề n v ớ i v i ệ c s ở h ữ u đ ấ t

đai” Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản

gắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được

khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn

liền với đất”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác

biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này

một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống, mặt

khác đ r ưak n a c hái v B iệml “những đhungt ối mề d ượngĐSc sàà ịch huyển ẽ

làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, luật này còn liệt kê những

vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ

trụ…” cũng là các BĐS

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam,

tại điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà công

trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công

trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do

pháp luật quy định”.

bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS

sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản Hơn nữa, các

quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến

nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

1.1.2.2 Đặc điểm bất động sản

Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của

khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng

đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố

định và không di dời được của đất đai nên hoàng hóa BĐS có tính cá biệt

Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố

nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau

v à c ù n g x â y t h e o m ộ t t h i ế t k ế N g a y c ả t r o n g m ộ t t ò a c a o ố c t h ì c á c c ă n

phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau

Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính cá

biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá

nhân

Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được

các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau

một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm

tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng

thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi

ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì

nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình

x â y d ự n g b ị l ã o h ó a v à h ư h ỏ n g , k h ô n g t h ể t i ế p s ử d ụ n g a n t o à n T r o n g

lớn h lơnp đ àv x hád mi tà c tâyk dựngt t vớil v thì t ó hể éo ài uổi họ ật í à uổi họkinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của

tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, tuổi thọ kinh tế nhà xưởng

hàng hóa BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá

BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có

thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp nhà nước đầu tư

xây dựng các công trinh kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá

l à m t ô n t h ê m v ẻ đ ẹ p v à s ự h ấ p d ẫ n c ủ a B Đ S k h á c l à h i ệ n t ư ợ n g k h á p h ổ

biến

Tính thích ứng:

trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc

trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng

trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh họat, sản xuất kinh doanh và các hoạt động

khác

Tính phụ thuộc và năng lực quản lý

lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lí thích hợp và

tương xứng

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các

hàng hóa thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực,

sinh sống tại đó Yếu tố tâm lí xã hội, thậm chí cả vẫn đề tín ngưỡng, tôn

giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

1.1.2.3 Thị trường bất động sản:

a Khái niệm thị trường BĐS:

Thị trường là một khái niệm thường xuyên được nhắc đến trong kinh

d o a n h M ộ t t r o n g n h ữ n g k h á i n i ệ m c h u n g n h ấ t v ề t h ị t r ư ờ n g l à :

“Thị trường là một sự sắp đặt xã hội cho phép những người mua và người

bán tìm hiểu thông tin và thực hiện việc trao đổi tự nguyện các hàng hóa và

dịch vụ” Hiện nay cũng chưa có một khái niệm chính tắc nào được đưa ra

cho thị trường bất động sản Tuy nhiên, do những đặc điểm riêng của hàng

hóa BĐS, từ khái niệm tổng quát có thể có các cách hiểu về thị trường BĐS

như sau:

T h ị t rư ờ n g B Đ S l à th ị t r ư ờ n g c ủ a h o ạ t đ ộ n g m u a b á n , t r a o đ ổ i , c h o

thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị

trường và sự quản lý của nhà nước

định, trong một thời gian nhất định

Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho

chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia

thị trường Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất của BĐS Khái

liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập

Tuy nhiên, các cách hiểu trên đều có một điểm chung khái quát về thị

trường BĐS, đó là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện

thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ Cụ thể hơn, đó là tổng hòa các quan

hệ trao đổi hàng hóa BĐS (Các quan hệ giao dịch giữa người mua và người

b á n , g i ữ a c u n g v à c ầ u v ề B Đ S ) v à t h ự c h i ệ n c á c q u a n h ệ c h u y ể n d ị c h v ề

BĐS Như vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá

trình đất đai chuyển thành hàng hóa do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và

thị trường BĐS và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường

BĐS theo nghĩa hẹp, đó là thị trường nhà đất vì trong thị trường BĐS, thị

trường nhà đất được hình thành rõ rệt nhất và vận hành sôi động nhất Thị

trường nhà đất được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa

quyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng cũng như dịch vụ gắn liền với

làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác

nhau

BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ nó không chỉ được mua bán,

BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về

quy luật cạnh tranh,… như trên các thị trường hàng hóa khác

b Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS:

Dưới góc độ kinh tế thương mại, thị trường BĐS được nhìn nhận trên

cơ sở tổng thể các yếu tố cấu thành của thị trường này, bao gồm:

Hàng hóa BĐS: đất đai, công trình trên đất,…

Các lực lượng tham gia thị trường BĐS: Người mua, người bán, nhà

đầu tư, nhà quản lý, người trung gian, người thuê và cho thuê BĐS,…

Cơ sỏ vật chất hạ tầng của thị trường BĐS: Nơi diễn ra các hoạt động

tiện thông tin, cơ sở pháp lý,…

Cơ chế vận hành của thị trường: Sự quản lý của nhà nước và sự điều

tiết của các quy luật trên thị trường

Như vậy, phát triển thị trường BĐS chính là thúc đẩy sự phát triển của

các yếu tố nêu trên, mà cụ thể là:

Mở rộng quy mô và tốc độ trao đổi, mua bán, nâng cao chất lượng và

giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS

Phát triển năng lực các lực lượng tham gia thị trường, tạo điều kiện

đúng quy định của pháp luật

C ó c ơ c h ế đ ả m b ả o t h ị t r ư ờ n g v ậ n h à n h t h e o c á c q u y l u ậ t c ủ a t h ị

trường

…

bảo tính định hướng và sự ổn định của thị trường

c Đặc điểm của thị trường BĐS:

Những đặc điểm giống với thị trường các hàng hóa khác:

Thị trường BĐS cũng phải chịu tác động của các quy luật thị trường

luật c tạnh vranh,…c ả h cà c hịun t nnh c ưởngc v B ủa ác hân ố hư ung, ầu ề ĐS,

số lượng các giao dịch về BĐS, giá cả, cạnh tranh, các chính sách của nhà

nước và chính quyền địa phương…

dịch và kinh doanh BĐS luôn yêu cầu sự minh bạch, công khai

Những đặc điểm riêng của thị trường BĐS:

thông thường, quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS bị tách rời nhau nên khi

mua bá n, chuyển nhượng hàng hóa B ĐS, phả i có cơ chế để quyề n sở hữu

theo hợp đồng, chứng thư

Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng BĐS

gia tăng, thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí luật sư, phí hoa hồng cho

chi phí giao dịch, dịch vụ và thuế là do các cơ quan chức năng của nhà nước

thực hiện Thuế sử dụng đất là thuế trả hàng năm tính theo hoa lợi thu trên

đất Nhìn chung thuế sử dụng BĐS không ảnh hưởng nhiều đến thị trường

BĐS, nhưng trong việc định giá BĐS, thuế sử dụng đất cũng được xem là

một yếu tố giúp định giá BĐS chính xác hơn

Thị trường BĐS có liên quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS

Bởi vì muốn thị trường BĐS hình thành và phát triển, thì phải có cơ chế tín

lại càng cao và có xu hướng hình thành những ngân hàng chuyên nghiệp về

tín dụng BĐS trong nền kinh tế

1.2 Sự cần thiết của thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường

bất động sản

1.2.1.Thu hút FDI là phù hợp và đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế

Hiện nay, xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ và

tác động đến tất cả các quốc gia trên thế giới Dù muốn hay không, các quốc

gia cũng chịu tác động của nó và để có thể tồn tại và phát triển, họ buộc phải

tham gia vào quá trình toàn cầu hóa

Đóng va i trò như một điều kiện, một công cụ không thể thiếu trong

việc phát triển nền kinh tế, FDI là công cụ đắc lực trong việc thu hút nguồn

hội hợp tác và hội nhập cho tất cả các nền kinh tế, đảm bảo được nguồn lực

lâu dài và có hiệu quả cho tăng trưởng bền vững

nhu cầu lại rất lớn

dồi dào từ các nước đầu tư Không chỉ có các quốc gia đang phát triển cần

đến nguồn vốn này mà ngay cả Mỹ - một cường quốc kinh tế lại là nước thu

hút FDI lớn nhất thế giới Nhu cầu về vốn để phát triển kinh tế là không có

giới hạn, càng nhiều vốn đổ vào nền kinh tế, với cách sử dụng hiệu quả nhất

sẽ nâng cao chất lượng cuộc sống của quốc gia đó Dù vào lĩnh vực nào của

nền kinh tế, FDI cũng góp phần làm tăng tổng vốn lưu thông trên thị trường

Đặc b điệtv t ốit ớiB l hịt t rườngc t v ĐSp t à chị c rường ó riển ọng hát riển ao, ầnnguồn vốn lớn thì việc thu hút FDI vào lĩnh vực này càng được các quốc gia

chú trọng và giành nhiều ưu đãi Vì vậy, thu hút FDI là vấn đề tối quan trọng

trong chiến lược phát triển của tất cả các nước trên thế giới

1.2.3 Chuyển giao công nghệ và bí quyết quản lý

vốn trong nước Tuy nhiên công nghệ và bí quyết quản lý thì không thể có

được bằng cách ấy Nhờ có FDI từ các công ty nước ngoài dưới nhiều hình

tại không chỉ là vốn mà còn là lực lượng lao động có trình độ cao, các công

n g h ệ t i ê n t i ế n c ũ n g n h ư c á c b í q u y ế t h o ạ t đ ộ n g , t ổ c h ứ c đ i ề u h à n h k i n h

tại lợi ích đó Với việc đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở cũng như

thiết bị hiện đại, những nhà quản lý, nhà thầu giỏi; nhờ đó, lao động nước

nhận đầu tư có cơ hội học hỏi, nắm bắt, tiếp thu công nghệ tiên tiến ấy

1.2.4 Tạo việc làm và phát triển nguồn nhân lực

FDI giúp các nước đang phát triển tận dụng được lợi thế về nguồn lao

cho người lao động Bên cạnh đó, FDI còn góp phần vào việc đào tạo, nâng

c a o t r ì n h đ ộ c h o n g ư ờ i l a o đ ộ n g D ò n g F D I c h ả y v à o t h ị t r ư ờ n g B Đ S l à

nguồn lợi lớn để tạo việc làm trong nước do lĩnh vực này cần rất nhiều nhân

công

1.2.5 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo xu hướng tích cực

nghề, lĩnh vực mang lại lợi nhuận cao Nguồn vốn dồi dào cũng mang lại tác

dụng để thúc đẩy sự phát triển của ngành nghề, lĩnh vực được đầu tư, kích

thích nguồn vốn chảy vào lĩnh vực đó, làm thay đổi cơ cấu kinh tế của quốc

gia được nhận đầu tư theo một hướng tích cực Hiện nay, FDI vào lĩnh vực

đẩy thị trường phát triển

1.2.6 Tăng nguồn thu ngân sách

Một lợi ích quan trọng khác của FDI đó là nguồn thuế từ các doanh

nghiệp FDI đóng góp vào ngân sách quốc gia Đây cũng là một nguồn thu

quan trọng đặc biệt với các quốc gia đang phát triển Không thể tính riêng

đầu tư với quy mô lớn vào lĩnh vực này, thì đóng góp cho ngân sách cũng

chiếm một phần khá lớn trong tổng nguồn thu

1.2.7 FDI có ưu thế hơn các nguồn vốn đầu tư nước ngoài khác

trợ chính thức ODA, vốn vay nước ngoài…tuy nhiên các nguồn vốn này một

mặt gây sức ép về chính trị, kinh tế như ODA hoặc về khả năng chi trả như

các khoản vay từ nước ngoài FDI là một biện pháp thu hút vốn an toàn hơn

cả bởi FDI là do nhà đầu tư nước ngoài tự chịu trách nhiệm về các chi phí và

hiệu quả đầu tư, chịu trách nhiệm vay và trả, mang lại ít rủi ro hơn cho nước

sở tại

Hơn t n hếF tữa,c T DIc t ừđ áck t NCsc c tó k ác ộng ích hích ác ông y hác

tế và tăng thêm tỷ lệ huy động vốn trong nước

kinh tế trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay

Qua đó cho thấy, việc thu hút FDI nói chung và thu hút FDI vào lĩnh

vực BĐS nói riêng có những tác động to lớn đến nền kinh tế của mỗi quốc

gia, thúc đẩy sự phát triển và hội nhập hơn nữa vào nền kinh tế thế giới Thu

kinh tế quốc tế

1 3 K i n h n g h i ệ m t h u h ú t đ ầ u t ư v à o t h ị t r ư ờ n g b ấ t đ ộ n g s ả n c ủ a

Australia và New Zealand

1.3.1 Giới thiệu chung về Australia và New Zealand

Australia là đảo lục địa lớn nhất trên thế giới, với tổng diện tích gần 8

triệu km², nằm ở phía nam đường xích đạo giữa Ấn Độ Dương và Thái Bình

Dương Australia là nơi sinh sống của các bộ tộc thổ dân trong vòng 40.000

năm trước khi đất nước này bị xâm chiếm bởi Vương quốc ANh Hiện nay,

Australia là một nước liên bang với dân số xấp xỉ 20 triệu người Đa số dân

cư sinh sống ở các vùng thành thị dọc theo các bờ biển phía đông và phía

nam

New Zealand là một đất nước gồm 3 hòn đảo ở nam Thái Bình Dương

với đất đai trù phú và mật độ dân số thấp Tổng dân số chỉ khoảng 3,8 triệu

nhiên

Australia và New Zealand là hai nước thuộc Khối thịnh vượng chung,

quyền lực nhà nước Nhìn chung, hệ thống quản lý đất đai và thị trường bất

động sản ở hai nước khá giống nhau và đạt tới trình độ phát triển rất cao Hệ

hệ thống quản lý bất động sản hữu hiệu và hiệu quả nhất thế giới

1.3.2 Vài nét về thị trường bất động sản

Về nguyên tắc, ở Australia và New Zealand, đất đai thuộc quyền sở

hữu của chính phủ Trên cơ sở đó, nhà nước cấp quyền sử dụng có điều kiện

tiêu sử dụng công cộng Tất nhiên, khi đó nhà nước phải đền bù thích đáng

Gắn với mỗi mảnh đất chỉ có một chủ đất duy nhất Chủ đất đó có thể là tư

nhân, cộng đồng hoặc nhà nước Mỗi chủ đất có các quyền, lợi ích và nghĩa

vụ cụ thể đối với mỗi mảnh đất

Một số quyền và lợi ích liên quan đến BĐS có thể được buôn bán trao

đổi trên thị trường Ở cả 2 nước, thị trường đất đai và bất động sản được tạo

dựng vững vàng, xét c ả về khung pháp lý, thể chế và vận hành Hai nước

đánh giá rất cao vai trò của thị trường BĐS đối với nền kinh tế nói chung

Theo họ, sự khác biệt quan trọng nhất giữa các nền kinh tế phát triển và kém

phát triển là sự tồn tại hay không tồn tại của một thị trường BĐS hữu hiệu và

hiệu quả

Theo cách hiểu thông thường ở hai nước, đầu tư BĐS có nghĩa là nắm

giữ, trực tiếp hoặc gián tiếp một BĐS với mục đích kiếm lợi nhuận Theo

hình thức đầu tư, có hai loại đầu tư BĐS: đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp

Đầu tư trực tiếp nghĩa là việc nắm giữ thực sự một hoặc một số tài sản

tài chính liên quan tới một hoặc một số BĐS Đầu tư gián tiếp nghĩa là nắm

giữ một tài sản tài chính liên quan tới một hoặc một số BĐS Đầu tư BĐS

gián tiếp thường đượng định nghĩa là các hoạt động đầu tư tập thể thông qua

các quỹ tín thác bất động sản có niêm yết, các tập đoàn đầu tư BĐS không

niêm yết và các quỹ BĐS không niêm yết

và tổng giá trị quỹ thuộc quản lý của ngành quỹ BĐS là 163 tỷ USD Trong

giai đoạn 2001 - 2003, ngành quỹ BĐS đã tăng 15,3%

Biểu 1: So sánh tổng tài sản của các quỹ BĐS theo ngành tại

Australia (2001-2003)

(Đơn vị: triệu AUD)

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

Quỹ chứng khoán BĐS

Quỹ thế chấp BĐS

Quỹ bán buôn BĐS không niêm yết

Quỹ kinh doanh BĐS không niêm yết

Quỹ tín thác BĐS có niêm yết

năm 2001 năm 2003

(Nguồn: PIR 2003)

1 3 3 H ệ t h ố n g c h í n h s á c h đ ầ u t ư v à o t h ị t r ư ờ n g B Đ S ở A u s t r a l i a v à

NewZealand

kì phức tạp Ở Australia có khoảng 20 luật chung của liên bang có các điển

ký đất đai Torrens là Luật bất động sản và Luật giao dịch đất đai Các luật lệ

l iê n tụ c đư ợc t ha y đ ổi để ph ản á nh c á c yê u c ầu m ới c ủa xã h ội v à c ác k ỹ

thuật xây dựng mới Ngoài ra, các văn bản pháp luật khác cung cấp quy định

chiếm giữ và phát triển đất đai

lĩnh vực này Riêng bang Queensland có tới 188 đoạn văn bản pháp lý ở các

bộ luật khác nhau quản lý bất động sản và các hoạt động liên qua đến BĐS

1.3.3.1 Chính sách đất đai liên quan đến BĐS và đầu tư BĐS

Ở Australia và NewZealand, nòng cốt của hệ thống quản lý BĐS và

thúc đẩy đầu tư trên thị trường BĐS là hệ thống Torrens Hệ thống Torrens

được thiết lập từ năm 1858 bởi thủ tường Nam Australia lúc đó là Sir Robert

Torrens, đã nhanh chóng lan truyền ra toàn Australia, NewZealand và nhiều

nước khác trên thế giới

Ba nguyên tắc chính của hệ thống Torrens là:

Nguyên tắc cái gương: đảm bảo rằng cơ quan đăng ký phản ánh đầy

đủ các lợi ích hợp pháp trên mảnh đất

trước bạ” để xác định các lợi ích đó với mảnh đất

Nguyên t b đắc c ảot t ảm:t t t ác b đhôngđ b inb rên ờ rước ạ ược ảm ảo ởi

nhà nước

Hệ thống Torrens cần phải có 4 tính chất: nhanh chóng, đơn giản, chi

phí thấp và phù hợp với đòi hỏi của cộng đồng

Ngoài hệ thống Torrens, các hệ thống về quản lý đất đai, các cơ quan

phát triển đất đai, hoạt động phát triển đất đai, địa chính, quy hoạch của

của thị trường BĐS

1.3.3.2 Chính sách xây dựng

M ụ c t i ê u q u y h o ạ c h đ ô t h ị t r o n g n h ữ n g n ă m c u ố i t h ậ p k ỷ 7 0 c ủ a

Australia là củng cố phát triển đô thị Việc đặt trọng tâm vào nội dung củng

cố khu vực đô thị đã khuyến khích các cơ quan nhà nước thực hiện vai trò

trong tái phát triển đất đai Ưu tiên của hầu hết các cơ quan nhà nước là thực

hầu hết tất cả các cơ quan phát triển đất đai nhà nước đều tham gia vào việc

quản lý và triển khai các dự án quy hoạch chiến lược và tổng hợp

1.3.3.3 Chính sách tín dụng, ngân hàng

trường BĐS Tuy nhiên, hầu hết các dự án BĐS đều vay vốn ngân hàng Do

yếu để ngân hàng tham gia cho vay vốn đối với đầu tư BĐS là thông qua thế

chấp

Có rất nhiều các sản phẩm tín dụng để hỗ trợ các nhà đầu tư tư nhân

trên thị trường BĐS Có thể kể tới 2 dạng chính sau:

Home equity loans: cho phép các hộ gia đinh vay mượn với vật thế

chấp là ngôi nhà mà gia đình đang sử dụng để mua bất động sản thứ 2 với

mục đích kinh doanh

Split purpose loan: cho phép người đi vay chia khoản vay nợ thanh

một khoản vay nợ gia đình và một khoản vay nợ đầu tư Người đi vay tập

trung trả khoản vay nợ gia đinh và thu nhập từ BĐS sẽ được dùng để trả nợ

đầu tư

1.3.3.4 Chính sách tài chính

Chứng chỉ tiền gửi giúp người mua không cần phải đặt cọc khi thực

hiện giao dịch mua Bên phát hành chứng chỉ bảo đảm thanh toán khoản tiền

gửi/tiền đặt cọc vào thời điểm thanh toán và chỉ thu về một khoản phí Theo

ước tính của RBA, chứng chỉ tiền gửi được sử dụng trong 20% các giao dịch

về nhà ở tại Sydney

Một yếu tố ảnh hưởng khác trong lĩnh vực vay vốn đầu tư BĐS là sự

xuất hiện của các bên phát sinh thế chấp và các bên môi giới tài sản cầm cố

trong thị trương cho vay trong nước từ giữa thập kỷ 1990 Ước tính các bên

môi giới tài sản thế chấp hiện đóng vai trò tổ chức cho trên 30% lượng giao

dịch thế chấp về nhà ở tại Australia

Các nhà đầu tư cũng có thể thông qua các công cụ gián tiếp để cùng

góp vốn đầu tư vào BĐS Trong năm 1999, trên 47% người Australia tham

5 1 % s ố t i ề n n à y đ ầ u t ư v à o c a c q u ỹ b ấ t đ ộ n g s ả n t r ê n t h ị t r ư ờ n g c h ứ n g

khoán

1.4 Một số bài học rút ra cho Việt Nam

Bài học thứ nhất, thị trường BĐS nói chung và đầu tư vào thị trường

BĐS được các cơ quan quản lý nhà nước và ngoài nhà nước phân công, phối

hợp quản lý và đầu tư

L à n h ữ n g n ề n k i n h t ế p h á t t r i ể n , A u s t r a l i a v à N e w Z e a l a n d r ấ t c h ú

trọng vào thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS Các cơ quan nhà

nước và ngoài nhà nước có sự phối hợp phủ trùm hết các hoạt động đầu tư

BĐS và thị trường BĐS Tuy không có một cơ quan chịu trách nhiệm chung

nhưng vấn để của đầu tư BĐS và thị trường BĐS đều có cơ quan chịu trách

nhiệm, không chồng lấn Vì vậy việt thu hút đầu tư vào thị trường BĐS và

q u ả n l ý t h ị t r ư ờ n g B Đ S h o ạ t đ ộ n g r ấ t t h u ậ n l ợ i C á c b ê n t h a m g i a c ó c á c

quyền tương đối ngang nhau, không có các chủ thể nào chiếm ưu thế hơn so

đầu tư vào thị trường BĐS

Bài học thứ hai, chính sách quản lý đất đai, xây dựng, ngân hàng và

tài chính phối hợp với nhau một cách đồng bộ, tạo mọi điều kiện để thu hút

vốn đầu tư vào thị trường BĐS

vào thị trường BĐS Các tác động của nhà nước chủ yếu trên bình diện vĩ

mô, ít tác động vào hoạt động sản xuất kinh doanh

Bài học thứ ba, đầu tư vào bất động sản là một ngành đem lại nhiều

lợi ích, không chỉ là lợi nhuận cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư, mà còn là

tiềm lực của nền kinh tế và ổn định xã hội

Trong n nhữngg đ kăm t B ầnv đ ây,t B đinhđ l ếc ĐS à ầu ư ĐS ã em ại ho

n ề n k i n h t ế A u s t r a l i a v à N e w Z e a l a n d n h i ề u l ợ i í c h k i n h t ế K i n h t ế t ă n g

trưởng tốt, vấn đề nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp được quan tâm, các

nhà đầu tư tăng cường đầu tư vào BĐS

Bài học thứ tư, là nền kinh tế theo cơ chế thị trường, về cơ bản, thị

tố nước ngoài chủ yếu được định hướng đến đầu tư các dự án phát triển bất

động sản Thị trường bán lẻ BĐS cũng như đầu tư nhỏ không khuyến khích

các nhà đầu tư có yếu tố nước ngoài Luận điểm cơ bản của sự định hướng

này là đầu tư nước ngoài cần được hướng đến để mở rộng thị trường, tăng

cường thu hút lao động chứ không hướng đến việc kinh doanh mua đi bán

lại

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI

VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

2.1 Tổng quan thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam

2.1.1 Môi trường đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

2.1.1.1.Hệ thống pháp luật

một đất nước có tình hình chính trị ổn định nhất trong khu vực, không xảy ra

đường lối đổi mới nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài

Biểu 2: Tầm quan trọng của các chính sách thu hút đầu tư vào thị

trường BĐS theo đánh giá chung

(Nguồn: viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương năm 2005)

Xét trên bình diện toàn nền kinh tế, kết quả điều tra cho thấy các chínhsách trên là quan trọng (chính sách đất đai) hoặc tương đối quan trọng (chínhsách xây dựng, chính sách tài chính và tín dụng) đối với hoạt động kinh doanhBĐS (mức độ hay tầm quan trọng lớn nhất của chính sách được đánh giá là 5điểm trong thang điểm 5) Theo thứ tự tầm quan trọng, chính sách đất đai có