Mấy suy nghĩ về hiện tượng đóng băng của thị trường BĐS ở nước ta hiện nay

Báo cáo tốt nghiệp: Mấy suy nghĩ về hiện tượng đóng băng của thị trường BĐS ở nước ta hiện nay

Mở đầu

Thị trờng bất động sản ( BĐS ) ở nứơc ta mới hình thành Do đó, còn rấtnhiều điều phải làm Thị trờng phát triển cha ổn định, tỷ lệ giao dịch bất độngsản vẫn chiếm một phần lớn trên thị trờng ngầm

Những hoạt động kém hiệu quả do chính sách và pháp luật cha đầy đủ, dẫn

đến sự khó có thể kiểm soát đợc những kẻ “ đầu cơ ” đã tạo thành cơn sốt giá đất

Điều này đã đa thị trờng bất động sản ở nớc ta vào tình trạng “ đóng băng ” làmcho thị trờng hoạt động kém hiệu quả, ảnh hởng đến sự phát triển của nền kinh tếnói chung và thị trờng bất động sản nói riêng

Đề án Mấy suy nghĩ về hiện t“ ợng đóng băng của thị trờng bất động sản ở nớc ta hiện nay” nhằm phân tích và đa ra một số giải pháp khắc phục.

Do có một số hạn chế nên đề án này chỉ đa ra một số lý giải chủ yếu dẫn

đến thị trờng “đóng băng” và một số giải pháp khắc phục cơ bản

Kết cấu đề tài gồm:

A.Mở đầu

B.Nội dung

Chơng I: Những khái niệm cơ bản về thị trờng bất động sản

Chơng II: Thực trạng “đóng băng” của thị trờng bất động sản hiện nay.Chơng III: Một số giải pháp khắc phục hiện tợng “đóng băng” thị trờng bất

động sản hiện nay

C.Kết luận

Chơng I: Những khái niệm cơ bản về

thị trờng Bất động sản

I khái quát chung về thị trờng bất động sản

1 Khái niệm.

Thị trờng bất động sản là tổng hóa các giao dịch dân sự về bất động sảntrên những địa điểm nhất định trong một thời gian nhất định

2 Một số nội dung về thị trờng bất động sản.

Cùng với sự phát triển kinh tế, trải qua bao chế độ thì thị trờng đã hìnhthành và phát triển, trong đó có thị trờng đất đai đã đợc hình thành Đây là thị tr-ờng sơ khai của thị trờng bất động sản, khi xây dựng công trình gắn liền với đất

đai, kết tinh lao động vào đất đai hình thành nên bất động sản

Với mỗi cách phân chia dựa trên tiều thức khách nhau, thì sẽ có những thịtrờng bất động sản khác nhau Nh căn cứ vào loại hình giao dịch BĐS thì có thịtrờng mua bán BĐS , thị trờng BĐS cho thuê, thị trờng BĐS làm tài sản thế chấp,thị trờng BĐS dung để góp vốn liên doanh … Hoặc phân loại dựa vào loại hàng Hoặc phân loại dựa vào loại hànghóa BĐS trên thị trờng, thì có thị trờng đất đai, thị trờng nhà ở, thị trờng vănphòng R công sở … Hoặc phân loại dựa vào loại hàng

Thị trờng BĐS có vai trò to lớn trong nền kinh tế quốc dân do BĐS là tàisản có giá trị lớn đối với mỗi quốc gia Nó thúc đảy sản xuất phát triển, ghópphần huy động vốn cho đầu t, tăng thu nhập cho ngân sách, mở rộng thị trờngngoài nớc và quan hệ quốc tế, góp phần vào sự ổn định xã hội, nâng cao đời sốngcủa nhân dân Nh vậy, phát triển thị tròng BĐS góp phần đổi mới chính sách,trong đó có chính sách đất đai và chính sách về BĐS

Tuy hàng hoá BĐS có những đặc điểm giống với những hàng hoá khácnhng chúng lại có những đặc điểm mang tính đặc thù riêng vì thế thị trờng BĐS

có những đặc điểm khác biệt sau: thị trờng có sự cách biệt giữa hàng hoá giaodịch với địa điểm giao dịch, thị trờng BĐS thực chất là thị trờng giao dịch cácquyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS, là thị trờng không hoàn hảo cung BĐSphản ứng chậm hơn so với cầu của BĐS, giao dịch trên thị trờng BĐS cần phải có

t vấn chuyên nghiệp, chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và có mối quan hệmật thiết với thị truờng vốn

Hiện nay, ở nớc ta phát triển thị trờng ngầm, các giao dịch về bất động sảndiễn ra chủ yếu ở thị trơng này ( chiếm 70% ) Nguyờn nhõn là do một bộ phậnkhụng nhỏ người dõn vẫn quan niệm việc mua, bỏn là đơn giản, chưa cú thúi

quen và cũng chưa có nhu cầu ngay những thứ giấy tờ hợp pháp; những thủ tụchành chính của chúng ta còn quá phiền hà, phức tạp, nhũng nhiễu, gây khó khăn,tốn kém tiền bạc cho người dân khi muốn thực hiện đúng những quy định củapháp luật; vẫn tồn tại những dạng mua bán bất hợp pháp, thường xảy ra ở nhữngkhu đất nông nghiệp đang có quy hoạch chuyển thành đất phi nông nghiệp hoặcđất ven đô thị

Bộ Xây dựng đã đưa ra con số thèng kª, hiện nay có đến 80% trên tổng sốgiao dịch về BÐS thuộc thị trường “ngầm” Các giao dịch này phát triển tự phát,không cần quy hoạch, không công chứng và mọi thứ đều trao tay, việc chi trả lạibằng tiền mặt nên Nhà nước không kiểm soát được Ðồng thời so sánh tươngquan giữa thu nhập quốc dân và thu nhập cá nhân thì giá cả BÐS ở nước ta tronggiai đoạn từ những năm 90 trở lại đây vào loại cao nhất so với các nước trên thếgiới, một mét vuông đất có khi lên tới 55 cây vàng

Hà Nội Bangkok Manila Jakarta Kuala

Lumpur Thuờ văn phũng (US$/m2/ thỏng) 25 11 7 18 14

Nguồn: JETRO: "So sỏnh chi phớ đầu tư tại cỏc thành phố chõu Á”, thỏng 3 năm 2004

Tác động điều tiết và vai trũ quản lý của Nhà nước cũn rất yếu cú đến 70 80% nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà và quyền sử đất trongkhuụn viờn, thỡ làm sao cú sản phẩm đạt tiờu chuẩn để kinh doanh trờn thị trườngchớnh thức Tuy nhiờn, kinh tế bất động sản ở nước ta nhỡn chung đó phỏt triểnmột cỏch tự phỏt, phần lớn hoạt động ngoài sự kiểm soát của Nhà nước, mangnhiều yếu tố đầu cơ, đặc biệt là hoạt động khụng đỳng hướng

-II hiện tợng “đóng băng”

1.Khái niệm:

-Hiện tợng các giao dịch trên thị trờng bị ngng trệ, lợng giao dịch giảmhoặc rất ít đợc gọi là hiện tợng đóng băng

-Khi thị trường đóng băng cầu suy giảm dẫn đến cung dư thừa, thị trờng bị

ứ đọng vốn, ảnh hởng nghiêm trọmg đến nền kinh tế quốc dân

- Cầu về BĐS giảm, có hiện tợng d cung

- Thị trờng vốn bị ảnh hởng rất lớn Lợng vốn bị ứ đọng không luânchuyển đợc, không rút ra đợc tác động rất lớn đến nguồn tài chính của nền kinhtế

3 Nguyên nhân.

- Do sự thay đổi đột ngột của chính sách làm cho cung và cầu BĐS khôngthay đổi kịp Bên cạnh đó là sự “buông lỏng” quản lý của Nhà nớc, tạo cơ hội chonạn “đầu cơ” có cơ hội hoành hành.

- Do giá cả tăng cao, lợng cầu “ảo” tăng nhanh gấp nhiều lần trong mộtthời gian ngắn tạo nên cơn “sốt” giá nhà đất

- Do có sự biến động của nền kinh tế thế giới nh: sự tăng giá dầu mỏ,tănggía vàng liên tục trong suốt thời gian khá dài

Chơng II: Thực trạng đóng băng của thị trờng bất động sản hiện nay.

I Thực trạng thị trờng bất động sản nớc ta hiện nay.

- Từ khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực, đất đai là yếu tố cơ bản của BĐS

đều thuộc sở hữu toàn dân Luật đất đai năm 1987 lại một lần nữa khẳng định đất

đai thuộc sở hữu toàn dân, nghiêm cấm việc mua bán đất Nh vậy, về cơ sở pháp

lý, thời kỳ nhà nớc không thừa nhận sự tham gia của BĐS vào thị trờng

- Trong thực tế, ngời bán tài sản trên đất cho ngời mua đêù tính cả tiền đất

và ngời mua tài sản cũng chấp nhận trả tiền đất cho ngời bán tài sản Từ đây, đãhình thành “ thị trờng ngầm ” về đất đai R BĐS và không ít các tổ chức, cá nhân

đã lợi dụng việc Nhà nớc cho phép bán tài sản trên đất kiếm lời bất chính và Nhànớc không kiểm soát đợc

2 Thị trờng BĐS từ năm 1993 đến nay.

a Thị trờng BĐS đã hình thành và chính thức đi vào hoạt động.

- Chuyển đổi quyền sủ dụng đất diễn ra chủ yếu với đất nông nghiệp nhằmkhắc phục hiện tợng sử dụng ruộng đất manh mún Phần lớn, nông dân tự chuyển

đổi ruộng đất với nhau, không đăng ký cơ quan địa chính

- Mua bán nhà ở, các công trình khác, chuyển nhợng quyền sử dụng đất,chuyển nhợng quỳên sở hữu nhà ở cùng với chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở,bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc cùng chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời

đang thuê, các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, bán nhà cùng chuỷên

nh-ợng quyền sử dụng đất; cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nớc, đấu thầu quyền sửdụng đất cho các dự án có sử dụng đất.

- Cho thuê đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xởng sản xuất kinhdoanh; trong đó có cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp Nhà nớc đangchiếm giữ nhiều nhà đất nhng không có nhu cầu sử dụng, đem cho thuê để kiếmlời Hoạt động thế chấp BĐS để vay vốn sản xuất kinh doanh, dùng BĐS góp vốnsản xuất kinh doanh đã và đang phát triển Các tổ chức hoạt động, sản xuất kinhdoanh, dịch vụ, môi giới BĐS đợc hình thành và phát triển

- Từ các hoạt động chuyển dịch BĐS, chúng ta có thể khẳng định rằng: thịtrờng BĐS ở Việt Nam đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trờng chínhthức và thị trờng không chính thức

Thứ nhất, thị trờng BĐS không chính thức nổi lên nh là một vấn đề quan

tâm hàng đầu của Nhà nớc và bộc lộ nhiều yếu kém của quản lý Nhà nớc

Thị truờng BĐS không chính thức ( Nhà nứơc không kiểm soát đợc ) vẫnhoạt động mạnh là mặt yếu kém của quản lý Nhà nớc, nguyên nhân chủ yếu docác quyền chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trịquyền sử dụng đất còn rất hạn chế đã dẫn đến hạn chế đối tợng tham gia thị tr-ờng, cụ thể là:

+ Chuyển nhợng quyền sử dụng đất không chính thức vẫn diễn ra ngoài sựquản lý của Nhà nớc do pháp luật quy định chỉ có hộ gia đình cá nhân đợc Nhànớc giao đất và tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc

đã nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngời ngời khác mới cóquyền chuyển nhợng quỳên sử dụng đất Do đó, có nhiều tổ chức cá nhân có nhu

cầu chuyển nhợng quyền sử dụng đất nhng không đợc chuyển nhợng và nhiều tổ

chức, cá nhân có nhu cầu về quyền sử dụng đất vẫn phải chuyển nhợng quyền sửdụng đất cho nhau

+ Điều kiện để đợc chuyển nhợng đất đai là rất khó khăn Ngời có quyền

sử dụng đất muốn chuyển nhợng hoặc thế chấp phải thực hiện các thủ tục khaibáo, xác nhận từ cơ sở lên đến cấp huyện hoặc tỉnh, phải thoả mãn các điều kiện

do pháp luật quy định

+ Ngời mua ( nhận chuyển nhợng ), ngời bán ( chuyển nhợng ) phải nộpthuế và nhiều khoản lệ phí cao nên họ tìm cách trốn tránh Thuế chuyển quỳên sửdụng đất và lệ phí trớc bạ trứơc đây là rất cao ( cá biệt tới 40% ) Nay mặc dù đã

sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai đã quy định thuế suất còn 2% đốivới đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản, đất làmmuối; 4% đối với các loại đất khác Đồng thời, lệ phí trớc bạ đã hạ mức thu từ2% trớc đây xuống còn 1%, nhng mức thu vẫn còn cao vì cộng cả thúê chuyểnquyền sử dụng đất và lệ phí trớc bạ, ngời có đất chuyển quyền và ngời nhậnchuyển quyền phải nộp ít nhất là 3%, cao nhất là 5% trên giá trị đất chuyểnquyền Trong điều kiện hiện nay những ngời chuyển và nhận quyền sử dụng đấtvẫn còn cha có đủ khả năng tài chính để nộp các khoản nghĩa vụ tài chính này vìthế họ không khai báo với cơ quan Nhà nớc.

+ Việc mua bán nhà và công trình khác trên đất và chuyển nhợng quỳên sửdụng đất phải đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép Quy định này đãdẫn đến nhiều trờng hợp ngời bán và ngời mua đàm phán với nhau và tự chuyểnnhợng không cần xin phép cơ quan Nhà nớc

Thứ hai, tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển

tự phát, phân tán, cha có cơ chế tổ chức và hoạt động thống nhất trong cả nớc.Trong các năm từ 1993 đến 1995 thị trờng mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng

đất ngày một phát triển và sôi nổi, số lợng các vụ giao dịch tăng nhanh, yêu cầucung cấp thông tin và môi giới ngày càng gia tăng đã xuất hiện các trung tâmmôi giới nhà đất, trung tâm thông tin nhà đất, công ty trách nhiệm hữu hạn, nhngNhà nớc cha quản lý đợc các tổ chức này Cuối năm 1998, trên địa bàn thành phố

Hà Nội có nhiều tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới mua bán BĐS, nhng chỉ có

19 tổ chức môi giới nhà đất đăng ký hành nghề Hoạt động môi giới nhà đất hiệnnay chủ yếu chỉ là môi giới giữa ngời mua và ngời bán, cha cung cấp đợc cho ng-

ời mua những thông tin cần thiết về BĐS Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thamgia môi giới t vấn, giao dịch nhà đất đã và đang hoạt động nh một nghề kinhdoanh nhng Nhà nớc cha kiểm soát đợc

Thứ ba, kinh doanh BĐS cha mạnh và cha huy động mọi thành phần kinh

tế tham gia vào hoạt động này

+ ở nhiều địa phơng đã hình thành các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nh:doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh doanh thơng mại Rxây dựng và đầu t kinh doanh nhà, doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà,doanh nghiệp kinh doanh nhà… Hoặc phân loại dựa vào loại hàng Tuy nhiên tổ chức, cá nhân nớc ngoài đầu t vàoViệt Nam tham gia vào thị trờng BĐS cha xuất hiện nhiều ở câc địa phơng

Doanh nghiệp quốc doanh đợc u đãi về giao đất, giá đất, hỗ trợ vốn, kỹ thuật hơndoanh nghiệp ngoài quốc doanh dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các thành phầnkinh tế, không phát huy đợc sức mạnh của các thành phần kinh tế đầu t kinhdoanh phát triển BĐS.

+ Tuy nhiên ở nớc ta vẫn còn thiếu loại hình doanh nghiệp Nhà nứơc kinhdoanh phát triển đất với nhiệm vụ khai phá các vùng đất mới vốn đang là đấthoàng, đầm lầy, đồi trọc, đất xấu không canh tác đợc, những thửa đất xấu xen kẽtrong vùng đất đang sử dụng hoặc nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cánhân đang sử dụng đất… Hoặc phân loại dựa vào loại hàng a vào sử dụng phù hợp với quy hoạch, đáp ứng nhu đcầu sử dụng đất của sản xuất kinh doanh và đời sống xã hội và thực hiện cácchính sách u đãi của Nhà nớc đôí với ngời sử dụng đất và sản xuất kinh doanh

Thứ t, chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nớc cha đủ mạnh để thúc

đẩy phát triển thị trờng BĐS

Thời gian qua, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính cho thị trờngBĐS đã từng bớc đợc xây dựng, bao gồm: chính sách thu tiền sử dụng đất, tiềnthuê đất; trong đó có thực hiện các biện pháp hỗ trợ quyền sử dụng đất, khôngthu tiền sử dụng đất, hoặc chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất… Hoặc phân loại dựa vào loại hàng;luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trớc bạ đất; cơ chế sử dụng quỹ đấtvốn xây dựng cơ sở hạ tầng ( tạo vốn đất cho phát triển BĐS ); lập quỹ đầu t pháttrển đô thị, quỹ phát triển nhà ở; hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thê nhà cho các đốitợng chính sách, đối tợng xã hội, v.v… Hoặc phân loại dựa vào loại hàng

c Một vài số liệu.

- Năm 2000, sau một thời gian dài bỡnh lặng, giỏ nhà đất lại cú nhiều biếnđộng, giỏ cả tăng nhanh và liờn tục Đỉnh cao của sự biến động ấy diễn ra trongkhoảng quớ II năm 2001 Giỏ nhà đất ở cỏc thành phố lớn là Hà Nội và TP.HồChớ Minh tăng đột biến và ở mức cao trong suốt thời gian gần một năm: từ thỏng4/2001 đến thỏng 3/2002 Sốt giỏ tạo nờn cuộc đua nước rỳt mua vào, mua nhàkhụng cần mặc cả So với giỏ quy định của thành phú, giỏ giao dịch bỡnh quõntrờn thị trường tăng 6 – 7 lần, cú nơi tăng hơn 11 lần Việc mua bỏn cũng khụngcõu nệ cú hay khụng cú giấy tờ hợp phỏp

- Theo Hiệp hội Kinh doanh Bất động sản TP HCM, tớnh đến nay, trờn địabàn thành phố cú khoảng hơn 50% cụng ty, văn phũng kinh doanh địa ốc - phầnlớn là làm mụi giới - đó "chết" hẳn kể từ đầu năm đến nay, 20% trong số cũn lạiđang thoi thúp sống Chỉ cũn khoảng 30% cụng ty kinh doanh địa ốc là cú đủtiềm lực cũng như tài lực để chuyển hướng đầu tư kinh doanh bất động sản quacỏc dự ỏn căn hộ cao cấp hoặc khu dõn cư

- Hiện cú khoảng 13,5% vốn ngõn hàng đang được đầu tư vào bất độngsản Tại Tp.HCM, dư nợ cho vay bất động sản hiện đó lờn đến trờn 25.000 tỷđồng, chiếm 13,7% tổng dư nợ cho vay chung Tại Hà Nội, con số trờn là gần9.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng khoảng gần 10% tổng dư nợ

II Hiện tợng đóng băng của thị trờng BĐS nớc ta hiện nay.

1 Những biểu hiện của đóng băng “ ”

Thị trờng BĐS “đóng băng” có một số biểu hiện chủ yếu sau đây:

- Các giao về BĐS trên thị trờng giảm sút nghiêm trọng, tỷ lệ thành côngcủa các giao dịch rất thấp

Theo ước tớnh của cỏc chuyờn gia, giao dịch trờn thị trường này so vớicựng kỳ năm trước ở TP.HCM giảm đến 68%; ở Hà Nội cũng bị sỳt giảm vớimức khụng kộm Cỏc thành phố, thị xó khỏc trờn cả nước cũng cú tỡnh hỡnhtương tự

- Các ngân hàng bị “điêu đứng” bởi lợng vốn bị ứ đọng trong thị trờngBĐS

- Lợng cầu BĐS giảm rõ rệt

- Giá BĐS có xu hớng giảm xuống

2 Nguyên nhân hiện tợng đóng băng “ ”

a Đóng băng do nạn đầu cơ “ ” “ ”

- Hoạt động đầu cơ BĐS là hoạt động trao đổi BĐS nhằm mục đích “kiếmlời” bằng cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo thời gian hoặc theo đối tợngmua Đặc trng nổi bật của hoạt động đầu cơ BĐS là xuất hiện sự “mua đi bán lại”

và đất đai không đợc dùng vào việc thoả mãn nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc phục

vụ sản xuất kinh doanh của chính ngời mua

- Hoạt động đầu cơ thờng xảy ở các thành phố thị xã, các đặc khu kinh tế

và ven đờng quốc lộ Tuỳ theo khu vực mà đối tợng của hoạt động đầu cơ là cácloại BĐS nh: đất ở, nhà xởng, đất công, đất nông nghiệp, đất lu không của nhữngcon đờng bị lấn chiếm

- Căn cứ vào mục đích, đối tợng, phơng thức và phạm vi hoạt động, có thểchia hoạt động đầu cơ BĐS ra làm ba loại:

Một là: Mua BĐS dự trữ khi có lợi thì bán.

Hai là: Lấn chiếm đất công đem bán trao tay kiếm lời.

Ba là: Mua đất đã bị lấn chiếm, chia lô, cắt thửa, thay đổi diện mạo của

thửa đất và “chờ thời thu lợi” Lãi suất cao trong thời cơ đất đai và sự buông lỏngquản lý của Nhà nớc đối với thị trờng đất đai đã thúc đảy các loại đầu cơ cấu kếtvới nhau làm cho hoạt động đầu cơ BĐS hiện nay đã gia tăng đến cả nớc và lansang các khu vực khác

- Thực tế cho thấy bất kể là sản phẩm bất động sản nào, từ nền đất dự ỏn,nhà xõy sẵn hoặc căn hộ chung cư, cũng bị đầu cơ ngay từ giai đoạn dự ỏn cũntrờn bản vẽ Người tham gia đầu cơ, trước hết, nếu sản phẩm nhà đất là của đơn

vị quốc doanh/cổ phần cú liờn quan đến quốc doanh, thỡ đú là cỏ nhõn/bà con/bạn

bố thõn của cỏc quan chức cú liờn quan đến việc lập dự ỏn; Nếu sản phẩm nhàđất là của doanh nghiệp tư nhõn, thỡ đú là cỏ nhõn/bà con/bạn bố của cỏc thànhviờn ban quản trị của doanh nghiệp đú

- Nhưng nguy hiểm nhất, tỡnh trạng đầu cơ xảy ra từ chớnh cỏc đơn vị thamgia đầu tư kinh doanh, phỏt triển sản phẩm bất động sản Đa phần cỏc dự ỏn bấtđộng sản của doanh nghiệp trong nước đều cú tỡnh trạng ngõm đất và làm cầmchừng với mục đớch chiếm dụng vốn của người mua, đồng thời buụn qua bỏn lạiđất nền trong nội bộ với nhau trong một thời gian dài nhằm hưởng chờnh lệchgiỏ