Luận văn thạc sĩ kinh tế hoàn thiện công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản ngân hàng tmcp công thương việt nam chi nhánh đống đa

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NGUYỄN KIỀU NGA HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA LUẬN VĂN THẠC SỸ KIN[.]

NGUYỄN KIỀU NGA

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH

ĐỐNG ĐA LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

HÀ NỘI, NĂM 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôicam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không viphạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật Tôi xin cam đoan đây là luận vănđược thực hiện độc lập của bản thân tôi với sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn.Những thông tin, số liệu, dữ liệu đưa ra trong luận văn được trích dẫn rõ ràng, đầy

đủ về nguồn gốc Quá trình thu thập và xử lý dữ liệu của cá nhân đảm bảo kháchquan và trung thực

TÁC GIẢ

Nguyễn Kiều Nga

LỜI CẢM ƠN

Luận văn này được thực hiện dưới sự hướng dẫn tận tình của TS Trần ThịMai Hương và sự chỉ dẫn của các thầy cô giáo trong Khoa Đầu tư, các anh chị đồngnghiệp, trên cơ sở kiến thức của các môn học trong khóa học và kinh nghiệm thực tếtại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa Tôi xin gửi lờichân thành cảm ơn tới các thầy cô giáo, các anh chị đồng nghiệp và đặc biệt là bày

tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đến TS Trần Thị Mai Hương đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡtôi hoàn thành luận văn này

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ viii

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 2

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 2

1.2 Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 4

1.3 Mục đích nghiên cứu 5

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 6

1.5 Phương pháp nghiên cứu 6

1.6 Kết cấu của luận văn 7

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 8

2.1 Những vấn đề chung về dự án đầu tư Bất động sản 8

2.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư Bất động sản 8

2.1.2 Đặc điểm của dự án đầu tư Bất động sản 9

2.1.3 Trình tự và thủ tục thực hiện dự án đầu tư Bất động sản 11

2.2 Những vấn đề chung về thẩm định dự án đầu tư Bất động sản để cho vay tại các Ngân hàng thương mại 13

2.2.1 Khái niệm và ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư Bất động sản 13

2.2.2 Các bước thẩm định dự án đầu tư Bất động sản 15

2.2.3 Căn cứ thẩm định dự án đầu tư Bất động sản 17

2.2.4 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư Bất động sản 19

2.2.5 Nội dung thẩm định dự án đầu tư Bất động sản 20

2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định dự án đầu tư Bất

động sản để cho vay tại các Ngân hàng thương mại 36

2.3.1 Nhóm các nhân tố chủ quan 36

2.3.2 Nhóm các nhân tố khách quan 37

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI 39

NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – 39

CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA 39

3.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa 39

3.1.1 Quá trình hình thành và phát triểncủa Vietinbank Đống Đa 39

3.1.2 Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý của Vietinbank Đống Đa 40

3.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của Vietinbank Đống Đa 41

3.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa 49

3.2.1 Đặc điểm của các dự án đầu tư bất động sản vay vốn ở chi nhánh 49

3.2.2 Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản 50

3.2.3 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản 52

3.2.4 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư BĐS 85

3.3 Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa 87

3.3.1 Những kết quả đạt được 87

3.3.2 Những hạn chế 89

3.3.3 Những nguyên nhân 92

CHƯƠNG 4 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ

ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH

ĐỐNG ĐA 94

4.1 Định hướng phát triển hoạt động của Vietinbank Đống Đa đến năm 2025 94

4.1.1 Định hướng hoạt động của Chi nhánh 94

4.1.2 Định hướng tài trợ cho các dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Chi nhánh 99

4.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Vietinbank Đống Đa 101

4.2.1 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ thẩm định 101

4.2.2 Giải pháp tăng cường công tác thu thập và xử lý thông tin 104

4.2.3 Đổi mới, hoàn thiện nội dung thẩm định dự án đầu tư 106

4.2.4 Đa dạng hóa các phương pháp thẩm định 109

4.2.5 Áp dụng hiệu quả công nghệ, kỹ thuật, phương tiện phục vụ công tác thẩm định 109

4.2.6 Một số giải pháp khác 110

4.3 Một số kiến nghị 111

4.3.1 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 111

4.3.2 Kiến nghị đối với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam 113 4.3.3 Kiến nghị khác 113

KẾT LUẬN 115

TÀI LIỆU THAM KHẢO 116

PHỤ LỤC 01 MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA KHẢO SÁT CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH CHO VAY DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS TẠI VIETINBANK ĐỐNG ĐA 117

PHỤ LỤC 02 KẾT QUẢ ĐIỀU TRA KHẢO SÁT CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH CHO VAY DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS TẠI VIETINBANK ĐỐNG ĐA 119

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Vietinbank Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam

Vietinbank Đống Đa Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Sơ đồ 3.1: Cơ cấu tổ chức Vietinbank Đống Đa 40

Sơ đồ 3.2: Quy trình cấp tín dụng cho vay dự án đầu tư 51

Bảng 3.1: Cơ cấu nhân lực Chi nhánh đến 30/06/2017 41

Bảng 3.2: Kết quả kinh doanh của Chi nhánh giai đoạn 2012 - 2016 42

Bảng 3.3: Cơ cấu huy động vốn của chi nhánh Đống Đa giai đoạn 2014-2016 44

Bảng 3.4: Dư nợ cho vay của chi nhánh Đống Đa giai đoạn 2014 – 2016 46

Bảng 3.5: Cơ cấu tín dụng của chi nhánh Đống Đa giai đoạn 2014 – 2016 46

Bảng 3.6: Thu phí dịch vụ giai đoạn 2014 – 2016 48

Bảng 3.7: Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trung dài hạn/Tổng dư nợ BĐS giai đoạn 2012 – 2016 50

Biều đồ 3.1 : Cơ cấu huy động vốn theo đồng tiền giai đoạn 2014 - 2016 45

Biểu đồ 3.2 : Cơ cấu dư nợ tín dụng theo đối tượng cho vay giai đoạn 2014 – 2016 47

NGUYỄN KIỀU NGA

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH

ĐỐNG ĐA

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ ĐẦU TƯ

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ

HÀ NỘI, NĂM 2017

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

Trên thị trường tài chính - ngân hàng Việt Nam hiện nay, hình thức cho vaybất động sản (BĐS) tại các Ngân Hàng rất đa dạng bao gồm: Cho vay chủ đầu tư dự

án BĐS, cho vay các đơn vị xây lắp, cho vay đối với các tổ chức, cá nhân có nhucầu mua, sử dụng các sản phẩm của dự án BĐS như căn hộ, văn phòng…

Trong đó, hình thức cho vay chủ đầu tư dự án thường có quy mô số tiền chovay lớn, mang lại nguồn thu thường xuyên và lâu dài cho Ngân Hàng nhưng yêucầu thẩm định khá phức tạp, tính rủi ro cũng cao hơn các hình thức cho vay BĐSkhác

Tuy nhiên, hoạt động này tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi thời gian thu nợ kéo dài,khả năng trả nợ của khách hàng cũng như khả năng sinh lời của dự án bị thử tháchnhiều hơn Do đó, để đầu tư có hiệu quả thì NHTM phải tiến hành thẩm định chovay dự án trong lĩnh vực BĐS một cách toàn diện, kỹ lưỡng trước khi quyết địnhcấp vốn Công tác thẩm định cho vay dự án BĐS là khâu quan trọng giúp cho ngânhàng nhận diện, sàng lọc những dự án tốt, vừa tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng, vừatạo ra lợi ích cho nền kinh tế

Với uy tín thương hiệu và lợi thế về chất lượng khách hàng, Vietinbank luôn

là một trong các ngân hàng dẫn đầu về hoạt động tín dụng trung – dài hạn nói chungcũng như trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư nói riêng, đặc biệt là đối vớinhững dự án trong lĩnh vực bất động sản, có nguồn vốn lớn, thời gian hoạt động lâudài, có ảnh hưởng sâu sắc đến kinh tế xã hội Việt Nam Hoạt động thẩm định chovay dự án BĐS tại Vietinbank cũng vì thế mà đóng vai trò quan trọng trong hoạtđộng tín dụng

Nhằm mục đích tìm hiểu và nghiên cứu về hoạt động thẩm định dự án vayvốn trong lĩnh vực BĐS tại Vietinbank, góp phần đưa hoạt động này ngày càng pháttriển cả về chiều rộng lẫn chiều sâu, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu: “Hoàn thiệncông tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP

Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa” làm luận văn bảo vệ học vị thạc sĩkinh tế.

Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 4 chương:

Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu.

Chương 2: Cơ sở lý luận về thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực

BĐS tại các ngân hàng thương mại

Chương 3: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh

vực BĐS tại Ngân Hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa

Chương 4: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn

trong lĩnh vực BĐS tại Ngân Hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánhĐống Đa

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI

2.1 Những vấn đề chung về dự án đầu tư Bất động sản

2.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư Bất động sản

Dự án kinh doanh BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập

mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS, bao gồm:

- Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng

- Dự án xây dựng căn hộ cho thuê

- Dự án trung tâm thương mại

- Dự án khách sạn, nhà hàng

- Dự án về dịch vụ nhà ở

- Dự án hạ tầng khu công nghiệp

2.1.2 Đặc điểm của dự án đầu tư Bất động sản

A.Dự án đầu tư BĐS có nhu cầu vốn lớn

B.Dự án đầu tư BĐS mang tính cố định và tính cá biệt

C.Sản phẩm của các dự án đầu tư BĐS chịu sự chi phối của yếu tố tập quán,thị hiếu và tâm lí xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường khác

D.Dự án đầu tư BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lí, điềukiện tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động

E Thực hiện dự án đầu tư BĐS gắn liền với hoạt động xây dựng

F Dự án đầu tư BĐS tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao

2.1.3 Trình tự và thủ tục thực hiện dự án đầu tư Bất động sản

A.Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư

B Giai đoạn 2: Chuẩn bị thực hiện dự án

C Giai đoạn 3: Tổ chức thực hiện dự án

D.Giai đoạn 4: Tiêu thụ sản phẩm

E Giai đoạn 5: Quản lý sử dụng

2.2 Những vấn đề chung về thẩm định dự án đầu tư Bất động sản để cho vay tại các Ngân hàng thương mại

2.2.1 Khái niệm và ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư Bất động sản

Khái niệm: Thẩm định dự án đầu tư BĐS là quá trình thẩm tra, xem xét,

đánh giá một cách khoa học, toàn diện những nội dung ảnh hưởng đến hiệu quảkinh tế, xã hội và tính khả thi của dự án, từ đó quyết định thực hiện đầu tư dự ánhay không

2.2.2 Các bước thẩm định dự án đầu tư Bất động sản

Bước 1: Đánh giá khái quát về dự án đầu tư Bất động sản

Trong giai đoạn này, Ngân Hàng tiến hành đánh giá khái quát những vấn đềmang tính hệ thống và cụ thể liên quan đến dự án BĐS

Bước 2: Thẩm định tính pháp lý của dự án đầu tư Bất động sản

Thẩm định tính pháp lý của dự án đầu tư BĐS bao gồm tính pháp lý về quyhoạch ngành; trình tự quyết định đầu tư; đất đai; tiêu chuẩn, chất lượng, điều kiệnhoạt động

Bước 3: Tìm hiểu, đánh giá và chọn lọc các thông tin liên quan đến dự án

Một số thông tin cơ bản Ngân Hàng cần tìm hiểu bao gồm: Chính sách Nhànước hiện hành đối với lĩnh vực BĐS, định hướng phát triển của ngành BĐS trongtổng thể nền kinh tế, tình hình phát triển của thị trường BĐS, nguồn cung và nhucầu đối với các sản phẩm BĐS mà dự án đầu tư sẽ cung cấp, vị trí thực hiện dự án,mức độ cạnh tranh

Bước 4: Tính toán, đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả dự án

Trong bước này, Ngân Hàng sẽ tiến hành thẩm định chi tiết một số khoảnmục, bao gồm: Chi phí đầu tư dự án, Thị trường đầu vào, Thị trường đầu ra, Chi phí

sử dụng vốn, Tính khả thi của nguồn vốn đầu tư, Đánh giá hiệu quả tài chính của dự

án, Thẩm định kế hoạch trả nợ của dự án…

Từ kết quả thẩm định, Ngân Hàng xác định được các yếu tố tác động trựctiếp đến hiệu quả của dự án, phân tích độ nhạy của dự án với từng yếu tố trên và xâydựng được các kịch bản cụ thể đối với hiệu quả dự án

2.2.3 Căn cứ thẩm định dự án đầu tư Bất động sản

- Hồ sơ đệ trình thẩm định của chủ đầu tư

- Căn cứ pháp lý

- Các tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực kinh tế,

kĩ thuật cụ thể

2.2.4 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư Bất động sản

- Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu

- Phương pháp phân tích độ nhạy

- Phương pháp dự báo

- Phương pháp triệt tiêu rủi ro

2.2.5 Nội dung thẩm định dự án đầu tư Bất động sản

2.2.5.1 Thẩm định tính pháp lý và mục tiêu của dự án.

Nội dung thẩm định gồm: Tư cách pháp nhân của chủ đầu tư, tính đầy đủ,hợp lệ của bộ hồ sơ trình duyệt theo quy định của Pháp luật

Bên cạnh đó, cần thẩm định mục tiêu của dự án để xem xét tính phù hợp của

dự án đối với các chương trình kinh tế địa phương, vùng, ngành, ngành nghề trong

dự án có thuộc nhóm ngành được Pháp luật cho phép hoạt động hay ưu tiên

2.2.5.2 Thẩm định tính thị trường của dự án: các chỉ số dự báo thị trường

và doanh thu.

Các thông số dự báo thị trường là những thông số dùng làm căn cứ để dự báotình hình thị trường và thị phần của doanh nghiệp chiếm lĩnh thị trường, qua đó, có

thể ước lượng được doanh thu của dự án Do vậy, mức độ chính xác của doanh thuước lượng phụ thuộc rất lớn vào những thông số này Các thông số thường gặptrong dự báo thị trường BĐS là Dự báo tăng trưởng của nền kinh tế; Dự báo tỷ lệlạm phát; Dự báo tỷ giá hối đoái; Dự báo tốc độ tăng giá; Dự báo nhu cầu nhà ở,văn phòng cho thuê; Ước lượng thị phần của doanh nghiệp.

2.2.5.3 Thẩm định tính kỹ thuật của dự án.

Các giải pháp công nghệ, kỹ thuật áp dụng cho dự án được chủ đầu tư quantâm ngay từ khi lập dự án khi quyết định lựa chọn thiết bị máy móc cũng như dâychuyền công nghệ Khâu thẩm định này đòi hỏi sự chính xác trong khâu tính toánthông số kỹ thuật của dự án, kiểm tra sự phù hợp với điều kiện môi trường của cácdây chuyền sản xuất Thông tin về đời sống của dự án và tính phù hợp của côngnghệ đối với dự án là tiêu thức quan trọng trong công đoạn này

2.2.5.4 Thẩm định nhân lực và tổ chức quản lý.

Thẩm định nhân lực cần phải xác định được nguồn lao động cung ứng cho

dự án: Bao nhiêu lao động có trình độ, kỹ năng và lao động phổ thông? Giá cả laođộng cho từng loại? Nguồn lao động dự trữ có thể bổ sung? Lao động sử dụng cho

dự án là lao động sẵn có trên thị trường lao động hay lao động do dự án đào tạo?

2.2.5.5 Thẩm định tài chính của dự án.

Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án là khâu tối quan trọng của việcthẩm định dự án, đòi hỏi sự tính toán cùng khả năng tổng hợp và dự đoán chính xácnhững dòng tiền của dự án Đây cũng là khâu cung cấp những dữ liệu cho việc đánhgiá hiệu quả tài chính của dự án Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án bao gồm:

- Thẩm định vốn đầu tư của dự án

gian đầu tư được tính gộp vào).

- Nợ lãi: lãi tính trên số tiền gốc đã vay căn cứ theo lãi suất ngân hàng ápdụng cho khoản vay

Thông thường, ngân hàng sẽ yêu cầu chủ đầu tư bắt đầu trả nợ khi dự án đầu

tư BĐS có nguồn thu (hoặc có thể sớm hơn nếu chủ đầu tư chấp nhận sử dụngnguồn thu khác để trả nợ cho dự án đầu tư BĐS)

2.2.5.7 Phân tích và kiểm soát rủi ro của dự án.

Bên cạnh việc đánh giá các chỉ tiêu của dự án, Ngân Hàng cần dùng một số

kỹ thuật phân tích nhằm mục tiêu kiểm soát và quản lý rủi ro tín dụng sau khi chovay dự án Một số mô hình thường gặp:

- Phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis)

- Phân tích tình huống (Scenario Analysis)

- Phân tích mô phỏng (Simulation Analysis)

2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định dự án đầu tư Bất động sản để cho vay tại các Ngân hàng thương mại

2.3.1 Nhóm các nhân tố chủ quan

- Các nguồn thông tin phục vụ công tác thẩm định

- Trang thiết bị công nghệ

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI

3.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Vietinbank Đống Đa

3.1.2 Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý của Vietinbank Đống Đa

3.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của Vietinbank Đống Đa

3.1.3.1 Kết quả hoạt động chung

3.2.2 Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản

Các bước chính trong quy trình thẩm định dự án đầu tư được thực hiện như sau:1- Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ dự án xin vay vốn: khách hàng nộp hồ sơ tạiphòng khách hàng Nếu hồ sơ vay vốn chưa đủ cơ sở để thẩm định thì Cán bộ quan

hệ khách hàng hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh, bổ sung hồ sơ; nếu đã đủ cơ sởthẩm định thì cán bộ thẩm định sẽ tiến hành nhận hồ sơ vàkiểm tra hồ sơ dự án

2- Cán bộ thẩm định trên cơ sở đối chiếu các quy định, thông tin có liên quan

và các nội dung yêu cầu (hoặc tham khảo) được quy định tại các hướng dẫn thuộcQuy trình thẩm định của Vietinbank, sẽ tổ chức xem xét, thẩm định dự án đầu tư vàkhách hàng xin vay vốn Nếu trong trường hợp cần thiết, có thể đề nghị Cán bộQHKH hoặc khách hàng bổ sung hồ sơ hoặc giải trình rõ thêm

3- Khi hồ sơ đã đủ cơ sở để tiến hành thẩm định thì khi hoàn thành công việcthẩm định, Cán bộ thẩm định sẽ lập Tờ trình thẩm định và quyết định cấp Giới hạntín dụng để cho vay dự án đầu tư, trình Trưởng Phòng khách hàng xem xét

4- Trưởng Phòng khách hàng kiểm tra, kiểm soát về nghiệp vụ, thông quanếu kết quả thẩm định đã đạt yêu cầu hoặc yêu cầu Cán bộ thẩm định chỉnh sửa,làm rõ các nội dung trong trường hợp thấy kết quả thẩm định chưa đạt yêu cầu

5- Cán bộ thẩm định hoàn chỉnh nội dung Tờ trình thẩm định, trình TrưởngPhòng khách hàng ký thông qua, sau đó trình lên cấp có thẩm quyền xét duyệt (trìnhBan giám đốc chi nhánh – đối với giới hạn cho vay thuộc thẩm quyền quyết địnhcủa chi nhánh; hoặc trình Trụ sở chính – đối với giới hạn cho vay vượt thẩm quyềnquyết định của chi nhánh)

3.2.3 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản

tờ cần thiết khác như công chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm theoquy định của pháp luật.

3.2.3.2 Thẩm định về khách hàng vay vốn

- Tư cách và năng lực pháp lý, năng lực điều hành và quản lý SXKD củakhách hàng

- Đánh giá hoạt động kinh doanh của khách hàng:

- Phân tích hoạt động và triển vọng của khách hàng:

- Phân tích tình hình tài chính của khách hàng:

- Phân tích tình hình quan hệ với ngân hàng:

3.2.3.3 Thẩm định về dự án đầu tư

- Thẩm định các cơ sở pháp lý của dự án

- Xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án:

- Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của

dự án

- Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án

- Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật

- Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án

- Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn

- Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án

3.2.3.4 Thẩm định tài sản đảm bảo

Để đảm bảo tiền vay thực sự có hiệu quả đòi hỏi giá trị đảm bảo phải lớn hơnnghĩa vụ được bảo đảm, tài sản dùng làm bảo đảm nợ vay phải có giá trị và có thịtrường tiêu thụ, có đầy đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền xử lý tài sảndùng làm bảo đảm tiền vay Thẩm định tài sản tài sản đảm bảo nợ vay nhằm đánhgiá một cách chính xác và trung thực khả năng thanh lý các tài sản đảm bảo nợ vaykhi cần thiết, đảm bảo khả năng thu nợ Các cán bộ thẩm định sẽ tập trung chủ yếuvào thẩm định các khía cạnh pháp lý của tài sản và khả năng thanh lý tài sản đó theogiá trị thị trường

3.2.4 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư BĐS

3.2.4.1 Phương pháp đối chiếu, so sánh các chỉ tiêu

Nội dung của phương pháp là đối chiếu so sánh các chỉ tiêu hiệu quả, các chỉtiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu của dự án BĐS đang được thẩm định với các dự ánBĐS khác tương tự để kiểm tra tính hợp lý, tính thực tế của các giải pháp lựa chọn;

so sánh với các chuẩn mực luật pháp quy định cho các dự án đầu tư xây dựng, BĐS,các tiêu chuẩn (thiết kế, xây dựng, công nghệ, thiết bị…), các định mức kinh tế kỹthuật (sản xuất, nguyên liệu, nhân công, chi phí đầu tư…), thông lệ quốc tế và trongnước để phân tích lựa chọn phương án tối ưu (địa điểm xây dựng, giải pháp kỹ thuật

và tổ chức xây dựng…)

3.2.4.2 Phương pháp thẩm định theo trình tự

Dự án BĐS sẽ được tiến hành thẩm định theo một trình tự từ tổng quát đếnchi tiết, kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau

3.2.4.3 Phương pháp phân tích dựa trên độ nhạy của dự án đầu tư

Phương pháp này được dùng để kiểm tra tính vững chắc về hiệu quả tàichính của dự án BĐS Nó nhằm xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tàichính (lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ…) trong điều kiện biếnđộng của các yếu tố có liên quan đến các chỉ tiêu đó

3.2.4.4 Phương pháp triệt tiêu rủi ro

Dự án đầu tư BĐS thường có đặc điểm từ khi thực hiện dự án đến khi đi vàokhai thác, thời gian hoàn vốn thường rất dài, do đó có nhiều rủi ro trong quá trìnhthực hiện Để đảm bảo tính vững chắc về hiệu quả cũng như khả năng trả nợ của dự

án, Chi nhánh dự đoán một số rủi ro có thể xảy ra (rủi ro về chậm tiến độ thi công,vượt tổng mức đầu tư, thiếu vốn, quản lý điều hành…) để có biện pháp kinh tế hoặchành chính thích hợp, hạn chế thấp nhất các tác động rủi ro hoặc phân tán rủi ro chocác đối tác liên quan đến dự án

3.3 Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa

3.3

3.4.1 Những kết quả đạt được

Thứ nhất, chất lượng nguồn thông tin phục vụ cho công tác thẩm định tại Chi

nhánh ngày càng được nâng cao

Thứ hai, quy trình thẩm định rõ ràng, thống nhất, khoa học, luôn được tuân

thủ nghiêm ngặt

Thứ ba, về nội dung thẩm định: các dự án đầu tư mà Vietinbank Đống Đa tài

trợ đã được tiến hành thẩm định đầy đủ trên tất cả các nội dung đảm bảo tính chínhxác, nâng cao chất lượng thẩm định và hiệu quả cho vay

Thứ tư, về phương pháp thẩm định: đã áp dụng linh hoạt nhiều phương pháp

thẩm định khác nhau phù hợp với từng dự án cụ thể

Thứ năm, chất lượng công tác thẩm định tài chính các dự án đầu tư BĐS

ngày một nâng cao hơn Các chỉ tiêu phân tích tình hình tài chính không chỉ dừnglại ở mục đích phản ánh định lượng, mà đã phần nào phản ánh được bản chất hoạtđộng sản xuất kinh doanh của khách hàng vay vốn

3.4.2

Những hạn chế

Thứ nhất, Số lượng cán bộ thẩm định còn chưa nhiều và thiếu kinh nghiệm

thực tế ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định dự án

Thứ hai, Số liệu sử dụng để làm căn cứ thẩm định còn thiếu chính xác hoặc

không khách quan là nguy cơ đánh giá sai lệch về khách hàng vay vốn và hiệu quảcủa dự án

Thứ ba, Một số nội dung thẩm định dự án còn chưa chi tiết, chính xác:

Thứ tư, Phương pháp phân tích độ nhạy, triệt tiêu rủi ro đã được áp dụng

nhưng nhiều khi chưa đánh giá toàn diện về tính khả thi của dự án do mới chỉdừng lại ở mức độ đơn giản, chỉ xem xét ở các dự án lớn, có tính biến động thịtrường cao

Thứ năm, hiệu quả sử dụng công nghệ, kỹ thuật, phương tiện phục vụ công

tác thẩm định còn chưa cao, khả năng khai thác thông tin chưa đạt hiệu quả tối ưu

Thứ sáu, Kinh phí cho công tác thẩm định còn chưa được quan tâm đúng mức.

Thứ bảy, Cơ chế bảo đảm tiền vay và việc định giá Tài sản Bảo đảm (TSBĐ)

trong quá trình thẩm định hồ sơ vay đóng một vai trò hết sức quan trọng nhưng việcxem xét, đánh giá tài sản, quản lý TSBĐ với hiệu quả chưa cao Hơn nữa, Chinhánh không phải lúc nào cũng có thể tham vấn ý kiến của các tổ chức định giáchuyên nghiệp

3.4.3 Những nguyên nhân

3.4.3.1 Nguyên nhân khách quan

3.4.3.2 Nguyên nhân chủ quan

CHƯƠNG 4 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM –

4.1 Định hướng phát triển hoạt động của Vietinbank Đống Đa đến năm 2025

4.1.1 Định hướng hoạt động của Chi nhánh

- Mục tiêu hoạt động kinh doanh tại chi nhánh là lấy an toàn, chất lượng vàhiệu quả bền vững Đảm bảo hiệu quả kinh doanh của chi nhánh, tiếp tục đà tăngtrưởng lợi nhuận

- Không ngừng quảng bá rộng rãi hình ảnh, thương hiệu của chi nhánh Đống

Đa nói riêng và Vietinbank nói chung, thực hiện các chiến lược maketing để tiếp tụcduy trì nền vốn huy động và mở rộng mạng lưới phục vụ khách hàng

- Chủ động cơ cấu lại nguồn huy động, sử dụng vốn; đảm bảo cơ cấu tài sảnhợp lý…tiếp tục chuyển dịch theo hướng tích cực, tiệm cận với chuẩn quốc tế

- Tăng cường công tác dịch vụ truyền thống, tiến tới nâng cao tỷ trọng củahoạt động dịch vụ trong tổng lợi nhuận của chi nhánh trên cơ sở tiếp cận, triển khainhững dịch vụ mới, phù hợp với nhu cầu của khách hàng

- Hoạt động quản trị điều hành chuyên nghiệp, kiểm soát được hoạt động,đảm bảo thông tin minh bạch, an toàn, hiệu quả, chế độ thông tin báo cáo đảm bảochất lượng, tạo cơ sở cho các chỉ đạo được thông suốt kịp thời

- Đào tạo đội ngũ cán bộ chuyên nghiệp, năng động, nghiệp vụ vững vàng và

đặc biệt là có đạo đức nghề nghiệp, tác phong giao dịch chuẩn mực.

4.1.2 Định hướng tài trợ cho các dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Chi nhánh

- Xem xét, đánh giá năng lực quản lý, năng lực chuyên môn, kinh nghiệmquản lý của chủ đầu tư đối với lĩnh vực BĐS, uy tín của chủ đầu tư thông qua cácmối quan hệ tài chính – kinh tế tín dụng với ngân hàng và bạn hàng, hiệu quả khảnăng vận hành của dự án sau đầu tư

- Đánh giá kỹ lưỡng năng lực tài chính của chủ đầu tư, đảm bảo cho chủ đầu

tư có khả năng chịu đựng rủi ro của dự án xảy ra trong tương lai

- Quan tâm, nghiên cứu kỹ phương diện thị trường của dự án

- Tăng cường nhận thức, vai trò quan trọng của công tác thẩm định

- Thực hiện cho vay đồng tài trợ những dự án quy mô lớn

- Hoàn thiện quy trình thẩm định ngày càng chi tiết, hợp lý, khoa học, đảmbảo đầy đủ các nội dung cần thẩm định

- Trong quá trình tiến hành thẩm định các phương diện của dự án đầu tư phảiđảm bảo đánh giá khách quan, khoa học, toàn diện

- Xây dựng và đào tạo đội ngũ cán bộ thẩm định có kiến thức chuyên sâu,trình độ chuyên môn cao

- Rút ngắn thời gian thẩm định nhưng vẫn đảm bảo chất lượng thẩm định

- Tiến hành kiểm tra, theo dõi định kỳ quá trình sử dụng vốn của dự án, tiến dộtriển khai dự án đầu tư, đảm bảo vốn đầu tư được sử dụng đúng mục đích và hiệu quả

4.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Vietinbank Đống Đa

4.2.1 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ thẩm định

4.2.2 Giải pháp tăng cường công tác thu thập và xử lý thông tin

4.2.3 Đa dạng hóa các phương pháp thẩm định

4.2.4 Áp dụng hiệu quả các phương pháp thẩm định

4.2.5 Hiện đại hoá công nghệ, kỹ thuật, phương tiện phục vụ công tác

thẩm định

4.2.6 Một số giải pháp khác

4.3 Một số kiến nghị

4.3.1 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

4.3.2 Kiến nghị đối với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam 4.3.3 Kiến nghị khác

NGUYỄN KIỀU NGA

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH

ĐỐNG ĐA

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ ĐẦU TƯ

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:

TS TRẦN THỊ MAI HƯƠNG

HÀ NỘI, NĂM 2017

LỜI MỞ ĐẦU

Đất nước ta đang từng bước tiến hành công nghiệp hóa, hiện đại hóa nhằm theokịp các nước trong khu vực và trên thế giới Để thực hiện thành công chiến lược đó,nhu cầu về vốn đầu tư là rất lớn và cần thiết Vốn là một trong những nguồn lực cơ bản

để phát triển nền kinh tế của một quốc gia, đây là điều kiện thuận lợi cho hoạt động tíndụng của các ngân hàng thương mại Tuy nhiên để đáp ứng tốt nhu cầu vốn cho kháchhàng và nền kinh tế không những đòi hỏi các Tổ chức tín dụng phải khai thác hiệu quảnguồn vốn huy động mà còn cần thực hiện tín dụng một cách hiệu quả và an toàn

Hoạt động tín dụng đầu tư là một trong những hoạt động chính của hệ thống Ngânhàng nói chung và của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam nói riêng Với bối cảnhkinh tế như hiện nay, việc huy động vốn ngày càng khó khăn và cạnh tranh khốc liệt giữacác ngân hàng thì việc sử dụng vốn cho vay hiệu quả đang là yêu cầu được đặt ra hàngđầu Để sử dụng vốn hiệu quả đối với hoạt động tín dụng đầu tư dự án đòi hỏi công tácthẩm định dự án đầu tư thận trọng, chất lượng, an toàn Tuy ngân hàng có đội ngũ cán bộthẩm định chuyên nghiệp nhưng rủi ro có thể xảy ra bất cứ lúc nào, khi môi trường kinh tế,

xã hội, văn hóa thay đổi, rủi ro có thể phát sinh khó lường trước Điều này ảnh hưởng trựctiếp đến hoạt động của ngân hàng nhất là đối với các dự án đầu tư dài hạn

Tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa(Vietinbank Đống Đa), qua thời gian thành lập và phát triển, chi nhánh đã thẩmđịnh rất nhiều dự án của khách hàng, đặc biệt là các dự án trong lĩnh vực bất độngsản Số lượng các dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại chi nhánh ngàycàng tăng về số lượng và quy mô Bên cạnh những dự án đầu tư thành công manglại lợi ích cho cả ngân hàng, khách hàng vay vốn và đóng góp cho nền kinh tế củađịa phương cũng còn không ít những dự án gặp nhiều khó khăn, tiềm ẩn nhiều rủi

ro Việc nghiên cứu hoàn thiện công tác thẩm định các dự án vay vốn trong lĩnh vựcbất động sản có ý nghĩa thiết thực không chỉ đối với Ngân hàng mà cả đối với kháchhàng vì mục tiêu sử dụng vốn hiệu quả Xuất phát từ ý nghĩa đó, đề tài “Hoàn thiệncông tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCPCông thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa” đã được chọn làm đề tài nghiên cứu

Do thời gian còn hạn chế, kinh nghiệm thực tế và kiến thức của người viết cóhạn nên bài viết không thể tránh khỏi thiếu sót Tôi kính mong ý kiến đóng góp củathầy cô và các bạn để có thể hoàn thiện đề tài này

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong điều kiện của nước ta, nguồn vốn trung và dài hạn từ các NHTM lànguồn vốn quan trọng để phát triển công nghệ, đầu tư các dự án lớn, đầu tư sản xuấtkinh doanh, đầu tư cơ sở hạ tầng, phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.Thông qua hoạt động cho vay dự án đầu tư, các NHTM đã thực hiện nhiệm vụ cungcấp nguồn vốn quan trọng này cho nền kinh tế Ngoài những đóng góp cho tăng trưởngkinh tế, hoạt động cho vay dự án đầu tư còn đem lại nguồn thu nhập chiếm tỷ trọng lớntrong lợi nhuận của các NHTM Các khoản cho vay thường chiếm trên 70% tài sảncủa ngân hàng và trên 60% lợi nhuận ngân hàng sinh ra từ các hoạt động cho vay

Trên thị trường tài chính - ngân hàng Việt Nam hiện nay, hình thức cho vaybất động sản (BĐS) tại các Ngân Hàng rất đa dạng bao gồm: Cho vay chủ đầu tư dự

án BĐS, cho vay các đơn vị xây lắp, cho vay đối với các tổ chức, cá nhân có nhucầu mua, sử dụng các sản phẩm của dự án BĐS như căn hộ, văn phòng…

Trong đó, hình thức cho vay chủ đầu tư dự án thường có quy mô số tiền chovay lớn, mang lại nguồn thu thường xuyên và lâu dài cho Ngân Hàng nhưng yêucầu thẩm định khá phức tạp, tính rủi ro cũng cao hơn các hình thức cho vay BĐSkhác Công việc thẩm định cho vay dự án không đơn giản chỉ là tính toán theo côngthức có sẵn mà đòi hỏi cán bộ thẩm định phải hội tụ được các yếu tố: Kiến thức,kinh nghiệm, năng lực và phẩm chất đạo đức Ngoài ba yếu tố trên, cán bộ thẩmđịnh phải có tính kỷ luật cao, phẩm chất đạo đức, lòng say mê và khả năng nhạycảm trong công việc

Tuy nhiên, hoạt động này tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi thời gian thu nợ kéo dài,khả năng trả nợ của khách hàng cũng như khả năng sinh lời của dự án bị thử tháchnhiều hơn Do đó, để đầu tư có hiệu quả thì NHTM phải tiến hành thẩm định chovay dự án trong lĩnh vực BĐS một cách toàn diện, kỹ lưỡng trước khi quyết địnhcấp vốn Công tác thẩm định cho vay dự án BĐS là khâu quan trọng giúp cho ngân

hàng nhận diện, sàng lọc những dự án tốt, vừa tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng, vừatạo ra lợi ích cho nền kinh tế.

Thực tế tại một số ngân hàng trong thời gian gần đây cho thấy, việc cán bộ,nhân viên ngân hàng cố tình “nới tay” trong quá trình thẩm định tài sản thế chấpvay vốn để hưởng lợi riêng và làm thất thoát vốn của ngân hàng là có thật Thực tếnày liên quan đến các doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, còn có cán bộ ngân hàng cố tìnhlàm sai, tạo ra những khe hở và hưởng lợi từ đó Nói một cách khác là người trong

và người ngoài đều "xâu xé" vào đồng vốn của ngân hàng Các doanh nghiệp đivay, bản thân nhận thấy dự án đầu tư không có hiệu quả, chắc chắn việc đi vay vềcũng không đầu tư thật sự để sinh lời nhưng vẫn cố tình đi vay, chấp nhận chia chácvới một số cán bộ ngân hàng thoái hóa biến chất, để chiếm dụng vốn

Mặt khác, công tác giám sát của các ngân hàng thương mại do không đượcchú trọng hoặc chưa được triển khai hiệu quả nên hiện tượng nợ xấu, mất vốn vẫnxảy ra tại một số NHTM

Với uy tín thương hiệu và lợi thế về chất lượng khách hàng, Vietinbank luôn

là một trong các ngân hàng dẫn đầu về hoạt động tín dụng trung – dài hạn nói chungcũng như trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư nói riêng, đặc biệt là đối vớinhững dự án trong lĩnh vực bất động sản, có nguồn vốn lớn, thời gian hoạt động lâudài, có ảnh hưởng sâu sắc đến kinh tế xã hội Việt Nam Hoạt động thẩm định cho vay

dự án BĐS tại Vietinbank cũng vì thế mà đóng vai trò quan trọng trong hoạt động tíndụng Tuy nhiên, bối cảnh kinh tế - xã hội đã có những biến động khó lường thời gianqua và những năm tới vẫn còn tồn tại nhiều bất cập trong công tác thẩm định cho vay

dự án đầu tư BĐS nên rất cần được nghiên cứu và hoàn thiện Là một cán bộ công táctại Vietinbank Chi nhánh Đống Đa, với mục đích tìm hiểu và nghiên cứu về hoạtđộng thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại Vietinbank để góp phần đưahoạt động này ngày càng phát triển cả về chiều rộng lẫn chiều sâu, tôi đã chọn đề tàinghiên cứu: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất độngsản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa” làm luậnvăn bảo vệ học vị thạc sĩ kinh tế

1.2 Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Đề tài hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn tại các NHTM làmột đề tài không mới Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển mạnh mẽcủa nền kinh tế, nhu cầu vay vốn phát triển kinh tế ngày càng lớn Nhưng bên cạnh

đó, hoạt động kinh doanh ở một số ngân hàng vẫn còn nhiều tồn tại, thể hiện ở tìnhtrạng nợ xấu trong các ngân hàng vẫn còn gia tăng, kinh doanh kém hiệu quả, một

số ngân hàng đã phải chịu sáp nhập hay bán lại Do đó, buộc các ngân hàng ngàycàng phải chú trọng đến công tác thẩm định dự án đầu tư nhằm đảm bảo cho hoạtđộng kinh doanh của ngân hàng Vì thế, đề tài hoàn thiện công tác thẩm định dự ánđầu tư vay vốn tại các NHTM càng được quan tâm, phân tích và lựa chọn làm đề tàinghiên cứu cho các luận văn thạc sĩ của các tác giả thuộc chuyên ngành Kinh tế đầu

tư hay Tài chính ngân hàng Trong đó có nhiều công trình nghiên cứu công tác thẩmđịnh dự án vay vốn chung hay từng lĩnh vực cụ thể như:

- Đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án của doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Quang Trung” Tác giả: Nguyễn Thị Minh (Năm 2016).

Luận văn đã đưa ra được một số vấn đề lý luận về: dự án đầu tư của doanhnghiệp vừa và nhỏ, thẩm định dự án đầu tư của doanh nghiệp vừa và nhỏ tại ngânhàng, các phương pháp, nội dung thẩm định dự án của doanh nghiệp vừa và nhỏ…,phân tích được thực trạng, hạn chế và một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩmđịnh dự án đầu tư của doanh nghiệp vừa và nhỏ

Bài viết đã đề cập đươc đầy đủ tính chất đặc thù trong hoạt động thẩm định

dự án đầu tư của doanh nghiệp vừa và nhỏ,

- Đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Hoàn Kiếm” Tác giả: Phạm

Quang Chính (Năm 2016)

Luận văn đã đưa ra được một số vấn đề lý luận về: dự án đầu tư bất độngsản, thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng, các phương pháp, nội dungthẩm định dự án bất động sản…, phân tích được thực trạng, hạn chế và một số giải

pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản.

Bài viết đã đề cập được đầy đủ tính chất đặc thù trong hoạt động thẩm định

dự án đầu tư bất động sản Các nội dung phân tích đều được gắn với những số liệuthực tiễn liên quan đến hoạt động đầu tư bất động sản tại ngân hàng

- Đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định cho vay theo dự án đầu tư tại Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng – Chi nhánh Ngô Quyền” Tác giả: Đào Tuấn Tú

(Năm 2015)

Luận văn đã đưa ra được một số vấn đề lý luận về: dự án đầu tư, thẩm định

dự án đầu tư tại các NHTM, các phương pháp, nội dung thẩm định chung…, phântích được thực trạng và đánh giá được các nguyên nhân hạn chế đến công tác thẩmđịnh dự án đầu tư

Tuy nhiên, luận văn mới đề cập đến công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốnchung nhất, một số phân tích chỉ mang tính chất chung chung, chưa đề cập đến côngtác thẩm định dự án đầu tư ở một số lĩnh vực đặc thù

Mặc dù có khá nhiều các công trình nghiên cứu về thẩm định dự án đầu tưnói chung và dự án đầu tư bất động sản nói riêng, tuy nhiên hiện tại chưa có đề tàinghiên cứu thực trạng trên đối với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chinhánh Đống Đa Do đó, tác giả muốn tiếp tục gắn các thực trạng cũng như tìm cácgiải pháp khắc phục để có thể áp dụng vào thực tiễn tại Ngân hàng TMCP Côngthương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu công tác thẩm định dự án vay vốntrong lĩnh vực BĐS tại Ngân Hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánhĐống Đa

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về lĩnh vực nghiên cứu: Công tác thẩm định cho vay dự án vay vốntrong lĩnh vực BĐS tại Ngân Hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánhĐống Đa

+ Về không gian nghiên cứu: Nghiệp vụ thẩm định dự án vay vốn tronglĩnh vực BĐS đang được triển khai tại các Phòng khách hàng của Ngân HàngTMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa

+ Về thời gian nghiên cứu: Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự

án vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại Ngân Hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chinhánh Đống Đa từ năm 2012 – 2016; Định hướng và giải pháp đến năm 2025

1.5 Phương pháp nghiên cứu

Sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học kết hợp với cácphương pháp thống kê, so sánh, phân tích…đi từ cơ sở lý thuyết đến thực tiễn nhằmgiải quyết và làm sáng tỏ mục tiêu nghiên cứu của luận văn Đồng thời tiếp thu ýkiến phản biện của nhiều chuyên gia, cán bộ quản lý, điều hành có liên quan đểhoàn thiện giải pháp Cụ thể:

- Phương pháp thu thập số liệu từ tham khảo tài liệu: Phương pháp này dựatrên nguồn thông tin sơ cấp và thứ cấp thu thập được từ những tài liệu nghiên cứutrước đây như sách, tạp chí, báo cáo nghiên cứu có trước, từ các báo cáo kết quảhoạt động kinh doanh, báo cáo tổng kết của chi nhánh qua các năm … Đây là cáckết quả được Phòng tổng hợp của chi nhánh thu thập, tổng kết hàng tháng/quý/năm,

là các số liệu về kết quả hoạt động thực tế của chi nhánh, là căn cứ để người viếtphân tích, so sánh và giải quyết vấn đề

- Phương pháp phân tích số liệu: làm rõ một số nội dung nghiên cứu Phươngpháp này sử dụng bảng biểu, các công cụ tính toán, phân tích biểu đồ…

- Ngoài ra, luận văn còn sử dụng phương pháp phỏng vấn: phỏng vấn, thuthập thông tin từ những cán bộ thẩm định dự án trong chi nhánh, thông qua việc lấy

ý kiến theo phiếu điều tra khảo sát và căn cứ trên kết quả điều tra để nghiên cứu

1.6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 4 chương:

- Chương 1:Tổng quan về đề tài nghiên cứu.

- Chương 2: Cơ sở lý luận về thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực

BĐS tại các ngân hàng thương mại

- Chương 3: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh

vực BĐS tại Ngân Hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa

- Chương 4:Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn

trong lĩnh vực BĐS tại Ngân Hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánhĐống Đa

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VAY VỐN TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN

HÀNG THƯƠNG MẠI

2.1 Những vấn đề chung về dự án đầu tư Bất động sản

2.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư Bất động sản

Bất động sản là một thuật ngữ rộng để chỉ các tài sản như đất trống vàcông trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, côngnghiệp, kinh doanh và thương mại… Nói vắn tắt, BĐS bao gồm đất đai và tất

cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với nó

Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam

đã xác định khái niệm BĐS như sau: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,công trình xây đựng gắn nền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, côngtrình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do phápluật quy định.”

Kinh doanh Bất động sản (BĐS) là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê,nhận chuyển nhượng BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê nhằm mục đíchsinh lời

Dự án kinh doanh BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập

mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS, bao gồm:

- Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng

- Dự án xây dựng căn hộ cho thuê

- Dự án trung tâm thương mại

- Dự án khách sạn, nhà hàng

- Dự án về dịch vụ nhà ở

- Dự án hạ tầng khu công nghiệp

2.1.2 Đặc điểm của dự án đầu tư Bất động sản

So với các dự án trong các lĩnh vực khác, dự án BĐS có những đặc điểmriêng biệt và có ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định của các Ngân Hàngthương mại Cụ thể như sau:

 Dự án đầu tư BĐS có nhu cầu vốn lớn.

Trong thời gian thực hiện dự án đầu tư BĐS, phần lớn vốn đầu tư được tồntại dưới hình thức chi phí xây dựng dở dang (là phần khối lượng công việc đã thicông, thực hiện nhưng chưa được nghiệm thu thanh toán) nên kém linh hoạt vàkhông có khả năng sinh lời Vì thế, Ngân Hàng thường rất thận trọng trong quátrình thẩm định mức độ hợp lí của tổng vốn đầu tư và tiến độ giải ngân

Việc xác định quy mô vốn đầu tư của một dự án là rất cần thiết vì nó ảnhhưởng trực tiếp đến hiệu suất sinh lời của dự án và kế hoạch huy động vốn của chủđầu tư Trong quá trình thẩm định, Ngân Hàng cần nắm được đặc điểm này để xemxét kỹ các yếu tố chi phí cấu thành nên tổng mức đầu tư của dự án, tránh tình trạngthừa vốn hoặc thiếu vốn, qua đó ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện và hiệu quả tàichính của dự án

 Dự án đầu tư BĐS mang tính cố định và tính cá biệt.

Sản phẩm của dự án BĐS không thể di dời được, cũng không thể đem trưngbày như các loại sản phẩm khác Tính cố định còn tạo ra cho sản phẩm của các dự

án BĐS có tính địa điểm rất cao Cùng một loại dự án BĐS nhưng ở những địađiểm khác nhau thì sản phẩm lại có giá trị rất khác nhau hay nói cách khác địađiểm thực hiện dự án có quyết định trực tiếp đến hiệu quả của dự án Do đó, NgânHàng cần chú ý đến đặc điểm này để thẩm định giá bán các sản phẩm của dự ánBĐS, dự báo nhu cầu tiêu thụ sản phẩm của dự án BĐS tại khu vực đó và dòngtiền thu của dự án

 Sản phẩm của các dự án đầu tư BĐS chịu sự chi phối của yếu tố tập

quán, thị hiếu và tâm lí xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường khác.

Nhu cầu về sản phẩm dự án BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia

là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của cư dân sinh sống tại đó Yếu

tố tâm lí xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… cũng đều chiphối đến nhu cầu sử dụng các sản phẩm của dự án BĐS.

 Dự án đầu tư BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lí, điều

kiện tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động.

Các công trình xây dựng được hình thành phải đảm bảo phù hợp với môitrường, cảnh quan, quy hoạch chung của địa phương Hơn nữa, các điều kiện vĩ

mô như: luật pháp, chính sách, các quy hoạch đất đai của nhà nước cũng có ảnhhưởng lớn đến lĩnh vực BĐS Bất kì một sự thay đổi nhỏ trong chính sách về đấtđai của các cơ quan quản lý cũng gây ảnh hưởng sâu sắc tới các dự án BĐS Nhất

là trong giai đoạn hiện nay, khi mà thị trường BĐS Việt Nam mới hình thành vàđang trong quá trình hoàn thiện phát triển, các chính sách, quy hoạch đất đai chưa

ổn định và đồng nhất nên các dự án BĐS phải chịu ảnh hưởng sâu sắc từ các điềukiện kinh tế vĩ mô

Chính vì thế, Ngân Hàng cần thẩm định kĩ lưỡng về mặt pháp lí của dự ánBĐS ví dụ như: Xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xãhội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng; xem xét tư cách pháp nhân vànăng lực của chủ đầu tư; thẩm định sự phù hợp của dự án với các văn bản pháp quycủa Nhà nước, các quy định, chế độ khuyến khích ưu đãi; thẩm định nhu cầu sửdụng đất, tài nguyên, khả năng giải phóng mặt bằng…

 Thực hiện dự án đầu tư BĐS gắn liền với hoạt động xây dựng.

Mọi dự án đầu tư BĐS đều gắn liền với hoạt động xây dựng nên bắt buộcphải tuân thủ đầy đủ các quy định và yêu cầu về tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế kiếntrúc của Nhà nước và của Bộ xây dựng Chính vì thế, chủ đầu tư phải có năng lựcchuyên môn và kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng

Về phía Ngân Hàng, trong quá trình thẩm định cần đặc biệt chú ý đánh giánăng lực chủ đầu tư có đủ kinh nghiệm, năng lực tài chính, khả năng thực hiện dự

án hay các giải pháp về xây dựng, kiến trúc, kĩ thuật của dự án cũng cần phải đượcthẩm định kĩ lưỡng theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với các quyhoạch kiến trúc của địa phương

 Dự án đầu tư BĐS tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao.

Đầu tư kinh doanh BĐS là hoạt động kinh doanh mang lại lợi nhuận lớnnhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro Bên cạnh những rủi ro có thể dự báo trước và cócách phòng ngừa thì có những rủi ro không thể dự báo được trước như: rủi ro vềluật pháp, chính sách, rủi ro về lạm phát, tỉ giá, rủi ro về thiên tai, chiến tranh…

Vì vậy, khi thẩm định các dự án BĐS cần nhận thức rủi ro là một đặc trưngthường thấy mỗi khi thực hiện một dự án đầu tư Với mỗi loại rủi ro thì yêu cầu đặt

ra cho công tác thẩm định là khác nhau để đưa ra các biện pháp phòng ngừa, giảmthiểu rủi ro thích hợp

Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm thiểu là phải xem xét tính đầy đủ,tính chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầu thị trường về sản phẩm của

dự án, cách dự báo khả năng tiêu thụ của sản phẩm trong tương lai

Với rủi ro về mặt kĩ thuật, giải pháp giảm thiểu là thẩm định về nguồn cungcấp đầu vào của dự án: xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án,phương thức vận chuyển, khả năng tiếp nhận, giá cả, quy luật biến động của giá cảnguyên vật liệu, yêu cầu về dự trữ nguyên vật liệu…Ngoài ra, để hạn chế rủi ro vềmặt kỹ thuật, cần phải xem xét thẩm định hồ sơ thiết kế kỹ thuật đi kèm là biệnpháp thi công của chủ đầu tư

Bên cạnh những khía cạnh cần xem xét ở trên, để quyết định cho vay đốivới một dự án, Ngân Hàng còn đặc biệt quan tâm đến rủi ro tài chính thông quaviệc thẩm định hiệu quả tài chính của dự án, thời gian thu hồi vốn, khả năng trả

nợ của dự án

2.1.3 Trình tự và thủ tục thực hiện dự án đầu tư Bất động sản

Trình tự, thủ tục thực hiện một dự án đầu tư BĐS bao gồm 5 giai đoạn, cụthể như sau:

 Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư gồm 8 bước, bắt đầu từ ý tưởng cho đến khi dựánđược phê duyệt:

- Xin giới thiệu địa điểm đầu tư

- Xin chỉ giới đường đỏ và số liệu kỹ thuật.

- Lập quy hoạch chi tiết và xin phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500

- Lập dự án đầu tư

- Xin thỏa thuận các ngành (cấp nước, thoát nước, PCCC, cấp điện, môitrường…)

- Trình thẩm định dự án bao gồm cả thẩm định thiết kế cơ sở

- Ra quyết định đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư (Theo thẩm quyền phêduyệt đối với từng loại dự án)

 Giai đoạn 2: Chuẩn bị thực hiện dự án

Giai đoạn chuẩn bị thực hiện dự án gồm 12 bước bắt đầu từ xin giao đấtđến khi hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng và xong thiết kế kỹ thuật vàtổng dự toán:

- Xin giao đất

- Trình thẩm định nhu cầu sử dụng đất (bao gồm cả việc ra Hội đồng định giá)

- Trình UBND ký quyết định giao đất

- Cắm mốc tạm thời tại hiện trường

- Thành lập hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng

- Điều tra và lập phương án đền bù giải phóng mặt bằng

- Trình thẩm định, phê duyệt phương án đền bù giải phóng mặt bằng

- Triển khai thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng

- Cắm mốc giao đất chính thức

- Lập trích lục bản đồ

- Quyết định giao đất chính thức

- Lập và thẩm định thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán

 Giai đoạn 3: Tổ chức thực hiện dự án

Giai đoạn tổ chức thực hiện dự án gốm có công đoạn lựa chọn nhà thầu, triểnkhai thi công và giám sát thực hiện dự án

- Đấu thầu lựa chọn nhà thầu thi công

- Tổ chức thi công

 Giai đoạn 4: Tiêu thụ sản phẩm

Giai đoạn tiêu thụ sản phẩm thường được thực hiện ngay từ khi khởi công vìLuật kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 01/01/2007 cho phép các đơn vị kinh doanhBĐS được bán BĐS hình thành trong tương lai Riêng nhà ở thì được huy động vốnsau khi hoàn thành xong phần móng.

- Phân tích thị trường quyết định bán

- Quảng cáo bán sản phẩm

- Thực hiện hợp đồng bán

- Làm thủ tục sở hữu

 Giai đoạn 5: Quản lý sử dụng

Giai đoạn quản lý sử dụng bắt đầu từ khi công trình được nghiệm thu bàngiao cho mọi người sử dụng bao gồm các bước:

2.2.1 Khái niệm và ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư Bất động sản

Thẩm định dự án đầu tư BĐS là quá trình xem xét, đánh giá một cách khoahọc, toàn diện những nội dung ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế, xã hội và tính khảthi của dự án, từ đó quyết định thực hiện đầu tư dự án hay không

Đầu tư dự án BĐS thường là một khoản đầu tư tài chính dài hạn, đòi hỏi quy

mô vốn lớn, thời gian hoàn vốn kéo dài, hiệu quả đầu tư chịu ảnh hưởng của nhữngbiến động trên thị trường trong thời gian triển khai dự án

Vì những lý do trên, có thể khẳng định thẩm định dự án đầu tư BĐS là mộtcông tác cực kỳ quan trọng, giúp lượng hóa, giảm thiểu các rủi ro và ảnh hưởng tiêucực đến hiệu quả dự án cho chủ đầu tư

Về phía Ngân Hàng, đứng trên quan điểm của nhà tài trợ cho dự án đầu tưBĐS, kết quả của công tác thẩm định sẽ giúp Ngân Hàng đưa ra được quyết địnhcấp tín dụng an toàn, hiệu quả

 Kết quả thẩm định giúp Ngân Hàng loại bỏ các dự án kém hiệu quả,

lựa chọn được các dự án tốt, hiệu quả cao

Đầu tư tín dụng là hoạt động đầu tư phức tạp, chứa đựng nhiều rủi ro đặc biệtđối với hoạt động đầu tư dự án BĐS có quy mô đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốnkéo dài Hiệu quả của hoạt động đầu tư tín dụng gắn liền với hiệu quả của các dự ánBĐS cho vay Vì vậy, trước khi ra quyết định tài trợ, Ngân Hàng đều tiến hànhthẩm định kỹ lưỡng dự án Căn cứ trên kết quả thẩm định, Ngân Hàng sẽ lựa chọnđược dự án hiệu quả, loại bỏ những dự án rủi ro

 Kết quả thẩm định giúp Ngân Hàng đánh giá khả năng triển khai dự

án của chủ đầu tư

Năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư bao gồm năng lực tài chính, kinhnghiệm, uy tín của chủ đầu tư trên thị trường BĐS, năng lực về máy móc, nhân sự

để thực hiện dự án đầu tư, lịch sử quan hệ của chủ đầu tư với các tổ chức tín dụng

Đối với việc cấp tín dụng cho chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư BĐS, rủi rotrong quyết định tài trợ vốn của Ngân Hàng không chỉ nằm ở hiệu quả tài chính của

dự án cao hay thấp mà còn gắn liền với năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư.Nếu dự án có hiệu quả cao nhưng kết quả thẩm định cho thấy chủ đầu tư không cónăng lực triển khai dự án, rõ ràng Ngân Hàng sẽ từ chối cấp tín dụng khi dự báo tiềnvốn vay sẽ không được sử dụng hiệu quả, dẫn đến rủi ro thất thoát vốn

 Kết quả thẩm định là cơ sở để các Ngân Hàng đưa ra các nội dung và

điều kiện khi cấp tín dụng

Căn cứ trên kết quả thẩm định dự án đầu tư BĐS, Ngân Hàng sẽ quyếtđịnh tài trợ vốn cho dự án, kèm theo các điều kiện tín dụng để đảm bảo tiền vốnđược chủ đầu tư quản lý, sử dụng đúng mục đích, hiệu quả cao đồng thời giúpNgân Hàng giám sát tiến độ, triển khai thực hiện dự án, kiểm soát nguồn thu,phòng ngừa rủi ro…

2.2.2 Các bước thẩm định dự án đầu tư Bất động sản

Thẩm định dự án BĐS là một hoạt động phức tạp, yêu cầu hội tụ rất nhiềukiến thức liên quan, trải qua nhiều công đoạn khác nhau Có thể khái quát quy trình