Khoá Luận Xác Lập Quyền Đối Với Bất Động Sản Liền Kề Theo Quy Định Của Pháp Luật Việt Nam.pdf

bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản gọi là bất động sản chịu hưởng quyền nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người

ĐINH VŨ PHƯƠNG THẢO

XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO QUY ĐỊNH CỦA

PHÁP LUẬT VIỆT NAM

TP HỒ CHÍ MINH - THÁNG 7 - NĂM 2021

ĐINH VŨ PHƯƠNG THẢO

XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO QUY

ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS LÊ THỊ HỒNG VÂN

TP HỒ CHÍ MINH - THÁNG 7 - NĂM 2021

tình củaTh.S Lê Thị Hồng Vân Các thông tin, dữ liệu, bản án được trích dẫn đảm

bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về chú thích tài liệu tham khảo Nhữngphân tích, so sánh, bình luận và kiến nghị trong công trình là kết quả của quá trìnhtiếp cận, học hỏi, đầu tư nghiên cứu một cách nghiêm túc của tác giả Tôi xin hoàntoàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan này

Đinh Vũ Phương Thảo

BLDS Bộ luật Dân sự

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ VIỆC XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT

ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 7

1.1 Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề và xác lập quyền đối với bất động sản liền kề 7

1.1.1 Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề 7

1.1.2 Khái niệm xác lập quyền đối với bất động sản liền kề 15

1.2 Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề 16

1.2.1 Do địa thế tự nhiên 17

1.2.2 Do hành vi của con người: theo thỏa thuận và theo di chúc 18

1.2.3 Do quy định của luật 20

1.3 Hình thức xác lập quyền đối với bất động sản liền kề 24

1.4 Hệ quả của việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề 26

1.4.1 Nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền 26

1.4.2 Quyền của chủ thể có bất động sản hưởng quyền 28

1.5 Hiệu lực của quyền đối với bất động liền kề được xác lập 32

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 35

CHƯƠNG 2: BẤT CẬP TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ VIỆC XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 36

2.1 Một số bất cập trong thực tiễn áp dụng pháp luật về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề 36

2.1.1 Việc xác định bất động sản chịu hưởng quyền dựa theo địa thế tự nhiên còn chưa thống nhất 36

2.1.2 Một số quy định về xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo di chúc còn bỏ ngỏ 39

2.1.3 Pháp luật chưa có quy định về xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thời hiệu 42

2.1.4 Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trong trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 46

rõ ràng 53 2.4 Quy định về hiệu lực của việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề còn hạn chế 55 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 58 KẾT LUẬN 59 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC CÁC BẢN ÁN

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Bất động sản nói chung hay đất đai nói riêng có tính chất đặc biệt, nhất là đấtđai thì luôn cố định, không thể thay đổi vị trí của chúng trên thực tại, cùng tồn tạiliên kết với nhau bằng một thể thống nhất không thể tách rời Cũng chính vì lý do

đó, mà các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản có phần đặc biệt, trong đó

là quyền đối với bất động sản liền kề - loại quyền có bản chất thể hiện mối quan hệqua lại, gánh chịu phiền lụy của một bất động sản để nhằm mục đích sử dụng, khaithác một hay nhiều bất động sản khác

Quyền đối với bất động sản liền kề thuộc nhóm quyền khác đối với tài sảnđược quy định tại Mục 1 Chương XIV Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS) Quyềnđối với bất động sản liền kề trong BLDS năm 2015 đã được quy định tại một phầnriêng biệt điều này cho thấy tư duy lập pháp đã có những bước tiến bộ nhất địnhtrong việc nhìn nhận tầm quan trọng của quyền Quyền này là một loại vật quyềnđược pháp luật dân sự xây dựng dựa trên mối quan hệ pháp luật giữa bất động sảnhưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền Vì mục đích để chủ sở hữu bấtđộng sản hưởng quyền đạt được sự thỏa mãn các nhu cầu cần thiết nhất định khikhai thác công năng của bất động sản của mình như lối cấp thoát nước; lối đi qua;lối tưới tiêu; đường mắc dây tải điện, thông tin liên lạc;…Do đó quyền sở hữu củachủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền sẽ không còn được trọn vẹn tuyệt đối

Không chỉ riêng quyền đối với bất động sản liền kề mà bất kể quyền nào thìcác vấn đề xoay quanh việc xác lập quyền là quá trình vô cùng quan trọng để từ đóquyền mới được phát sinh Tuy nhiên các quy định liên quan đến việc xác lập quyềnđối với bất động sản liền kề lại bộc lộ nhiều hạn chế trong quá trình áp dụng phápluật và thực tiễn xét xử, ngoài ra cũng chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể

Vì vậy, tác giả lựa chọn đề tài khoá luận tốt nghiệp “Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu làm

rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn cũng như xem xét cụ thể các quy định phápluật Việt Nam về vấn đề này, từ đó có thể chỉ ra những bất cập của pháp luật và đềxuất kiến nghị mang tính hoàn thiện cho quá trình sửa đổi và bổ sung pháp luật hiệnnay

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Xuất phát từ lý do quyền đối với bất động sản liền kề hay còn gọi là địa dịch

ở một số quốc gia là một chế định đã có từ lâu nên cũng có rất nhiều tác giả quantâm, bình luận về các vấn đề liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề Dựavào góc độ tiếp cận và phạm vi nghiên cứu khác nhau thì mỗi tác giả lại có nhữnggóc nhìn khác nhau về đề tài Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu tiêu biểusau:

Sách tham khảo, chuyên khảo:

Đỗ Văn Đại (2017), Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án và Bình luận bản án,

Nxb Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam Trong sách chuyên khảo này tác giả đãbình luận, phân tích về quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định Bộ luậtDân sự 2015, và giải thích lý do của quy định như vậy Tác giả đã đưa ra cái nhìntổng thể về quyền đối với bất động sản liền kề, cũng như là các kiến nghị hoàn thiệnpháp luật

Trường Đại học Luật TP HCM (2017), Giáo trình pháp luật về tài sản,

quyền sở hữu và thừa kế, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam Giáo trình đã

khái quát một cách cơ bản về các quy định của BLDS năm 2015 về quyền đối vớibất động sản liền kề Ngoài ra, còn phân tích rất sâu sắc một số nội dung quan trọngliên quan đến việc xác lập quyền, có thể kể đến là hệ quả xác lập quyền

Hoàng Thế Liên (2008), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2005 – Tập I,

Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Từ việc xem xét các quy định Bộ luật Dân sự

2005 tác giả đưa ra quan điểm về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vàkiến nghị hoàn thiện Đây cũng là công trình có ý nghĩa trong việc nghiên cứu sosánh sự khác biệt quy định giữa quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề ởBLDS năm 2005 và quyền đối với bất động sản liền kề ở BLDS năm 2015

Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (2017), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự

2015, Nxb Công an Nhân dân Trong quyển sách này, hai tác giả Nguyễn Văn Cừ

và Trần Thị Huệ đã đặt vấn đề dưới góc độ thực tiễn, đưa ra ví dụ và bình luận tất

cả các quy định của BLDS năm 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề Tuynhiên, vì chỉ xem xét quy định một cách tổng quát chung nên các quy định về xáclập quyền chỉ được tiếp cận ở góc độ nhất định chưa cụ thể

Luận án, luận văn, khoá luận:

Lê Khả Luận (2019), Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy

định của pháp luật Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Thành

phố Hồ Chí Minh Đây là công trình nghiên cứu về xác lập quyền đối với bất độngsản liền kề Thông qua phân tích và lý luận về những quy định liên quan của BLDSnăm 2015, tác giả đã đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam và đưa ra kiến nghị.Tuy nhiên, những hạn chế của pháp luật mà tác giả đề cập đến mới tập trung vềquyền lối đi qua bao gồm căn cứ xác lập quyền theo địa thế tự nhiên và theo thờihiệu

Đặng Lê Phương Uyên (2020), Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản

liền kề theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học

Luật Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả đã phân tích, đánh giá và bình luận vấn đềxoay quanh căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề Từ đó phân tích, sosánh, đối chiếu các quy định pháp luật Việt Nam với thực tiễn xét xử và với phápluật nước ngoài

Ngoài các công trình tiêu biểu trên, còn tồn tại những luận văn, khoá luận đềcập liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề như luận án tiến sĩ của tác giảNguyễn Thị Hường, luận án thạc sĩ của tác giả Đặng Thị Thúy Thành

Các bài viết khác:

Nguyễn Thị Hạnh (2020), “Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề và

vướng mắc từ thực tiễn giải quyết tranh chấp quyền về lối đi qua”, Tạp chí Nghề

luật, số 4/2020 Bài viết vừa được khái quát các quy định liên quan đến quyền, liên

hệ thực tế giải quyết tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề trong đóchiếm phần lớn là quyền về lối đi qua Đề xuất các kiến nghị hoàn thiện cả về mặtquy định của pháp luật thực định và thực tiễn xét xử của Tòa án

Lê Văn Sua (2020), “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”, Tạp chí Luật

sư Việt Nam, số 10 Bài viết đề cập đến một trong các quyền cụ thể phổ biến của

quyền đối với bất động sản liền kề là quyền về lối đi, một quyền chiếm được sựquan tâm nhiều của các tác giả Tác giả Lê Văn Sua nhận định đây là một quyền đặcbiệt quan trọng nên bài viết chỉ xoay quanh đến vấn đề xác lập lối đi theo quy địnhcủa luật, các bất cập của các quy định, hạn chế xét xử để góp ý sửa đổi, bổ sung

Phạm Công Lạc (2003), “Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn

chế bất động sản liền kề”, Tạp chí nhà nước và Pháp luật, số 12 (188) Bài viết

nghiên cứu chuyên sâu về các căn cứ xác lập và chấm dứt quyền sử dụng hạn chếbất động sản liền kề, nhất là tác giả đã tập trung phân tích các căn cứ xác lập quyềntheo quy định của luật.

Lê Thị Giang (2018), “Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân

sự 2015”, Tạp chí Kiểm sát, số 16/2018 Với cách nhìn tổng thể tác giả Lê Thị

Giang nhận định ngoài quyền sở hữu thì quyền đối với bất động sản liền kề có ýnghĩa quan trọng đối với chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc Thông qua bìnhluận một số quy định của các quyền cụ thể như quyền về cấp thoát nước; quyền vềlối đi; quyền tiêu nước; quyền mắc dây tải điện;…tác giả phát hiện các điểm chưahợp lý, phù hợp với thực tế của các quy định này

Nguyễn Thị Hường (2017), “Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ

luật dân sự 2015”, Tạp chí Tòa án Nhân dân, số 7/2017 Sau khi phân tích tất cả các

quy định của quyền đối với bất động sản liền kề ở BLDS năm 2015, tác giả đã nhìnnhận BLDS năm 2015 có bảy điểm mới so với các BLDS trước Từ đó nhận thứcđúng bản chất của quyền, hiểu rõ căn cứ phát sinh, chấm dứt, nội dung phạm vi củaquyền nhằm hạn chế các tranh chấp xảy ra

Lê Đăng Khoa (2017), “Một số vấn đề liên quan đến quyền đối với bất động

sản liền kề trong Bộ luật dân sự năm 2015”, Tạp chí Khoa học Kiểm sát, số 02 (16).

Thông qua bài viết tác giả làm rõ khái niệm về quyền địa dịch, giải thích lý do ủng

hộ sử dụng thuật ngữ địa dịch thay vì quyền đối với bất động sản liền kề Cũng như,cung cấp các kiến nghị hỗ trợ hoàn thiện pháp luật về việc xác lập quyền

Ngoài các công trình tiêu biểu trên, những nghiên cứu pháp lý được đăng tảitrên các trang thông tin điện tử cũng là nguồn tham khảo có giá trị cao để có thểđánh giá, phân tích và nghiên cứu ch ng hạn như: “Quyền đối với bất động sản liền

kề theo quy định của pháp luật dân sự” của Đoàn Ngọc Hải; “Bàn về quyền đối vớibất động sản liền kề theo quy định của BLDS 2015” của hai tác giả là Chu ThịTrinh, Đặng Thị Phương Linh

3 Mục đích nghiên cứu đề tài

Mục đích của đề tài là làm sáng rõ các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quanđến xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, song song với phân tích các quyđịnh của pháp luật Việt Nam là phân tích các quy định trong cổ luật và kinh nghiệmcủa một số nước trên thế giới Từ đó, thấy được những hạn chế, thiếu sót của quy

định pháp luật đối với thực tiễn và đưa ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luậttrong tương lai.

Để thực hiện mục tiêu đó, tác giả đặt ra những nhiệm vụ khi nghiên cứu đề

tài cụ thể là: Thứ nhất, nghiên cứu một cách có hệ thống, lý luận về các quy định xác lập quyền đối với bất động sản liền kề Thứ hai, nghiên cứu pháp luật về xác lập quyền này qua các thời kỳ ở Việt Nam và một số nước khác Thứ ba, phân tích thực

tiễn giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề của

Tòa án Cuối cùng, đề xuất những kiến nghị và giải pháp nhằm giải quyết các bất

cập còn tồn tại

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là vấn đề xác lập của quyền đối với bất độngsản liền kề dựa trên việc đánh giá các quy định của pháp luật dân sự hiện hành vàthực tiễn xét xử của Tòa án bao gồm: khái niệm; căn cứ xác lập; hình thức xác lập;

hệ quả của việc xác lập và hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề được xáclập

Về phạm vi nghiên cứu của đề tài, trong khuôn khổ khóa luận này tác giả tậptrung nghiên cứu đối tượng trên cơ sở các quy định cụ thể của Bộ luật Dân sự 2015

và các văn bản pháp luật liên quan ví dụ như Luật Đất đai 2013 Tuy nhiên, để khóaluận có cách nhìn hệ thống, toàn diện và khách quan hơn thì tác giả còn phân tích,

so sánh đối chiếu với các quy định pháp luật Việt Nam từ thời phong kiến cũng nhưcác BLDS trước của Việt Nam, bên cạnh đó tác giả cũng chắt lọc, tiếp thu các quyđịnh tiến bộ về vấn đề xác lập quyền đối với bất động sản liền kề của một số nướctrên thế giới như Pháp, Hoa Kỳ, Thái Lan,…

5 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin được tác giả sử dụng làphương pháp nghiên cứu đề tài nền tảng xuyên suốt của tác giả Kết hợp vớiphương pháp này là phương pháp tổng hợp, hệ thống hóa được sử dụng ở Chương 1

và phương pháp so sánh, liệt kê song song với phương pháp nghiên cứu thực tiễn ởChương 2 Việc kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu giúp tác giả có được tính hệthống, liền mạch trong việc lý luận và sự phân tích sâu sắc hơn đối với các quy địnhcủa pháp luật hiện hành, cổ luật, pháp luật nước ngoài cũng như thực tiễn xét xử

6 Bố cục tổng quát của đề tài

Ngoài Phần mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục thìnội dung nghiên cứu khoá luận chia làm hai chương:

Chương 1: Khái quát về việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.

Trong chương này, tác giả phân tích các quy định của quyền đối với bất độngsản liền kề trong BLDS năm 2015 và có những nhận xét cũng như so sánh, đốichiếu các quy định này với BLDS năm 1995, BLDS năm 2005, pháp luật phongkiến Việt Nam và quy định pháp luật nước ngoài

Chương 2: Bất cập trong thực tiễn áp dụng pháp luật về việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

Ở chương 2, tác giả tập trung phân tích các bất cập của pháp luật và thực tiễn

áp dụng pháp luật liên quan đến việc xác định bất động sản chịu hưởng quyền, căn

cứ xác lập, hình thức, hệ quả và hiệu lực của xác lập quyền đối với bất động sảnliền kề Nhìn nhận các vấn đề tồn đọng từ đó đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luậttrong tương lai

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ VIỆC XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT

ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 1.1 Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề và xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Từ xưa, Luật La Mã đã hình thành quyền đòi hỏi lợi ích của bất động sảnliền kề gọi là quyền dụng ích (servitutes).1 Kế thừa quy định quyền dụng ích, hầuhết BLDS sau này của các nước trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đềughi nhận, phát huy và đa số được gọi với tên “quyền địa dịch” Ngày nay, BLDS

2015 không sử dụng thuật ngữ địa dịch (từ Hán Việt) mà sử dụng khái niệm quyềnđối với bất động sản liền kề tại Mục 1 Chương XIV “Quyền đối với bất động sảnliền kề”

1.1.1 Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản liền kề

Nếu giữa lợi ích cá nhân của chủ sở hữu và lợi ích chung phát sinh mâuthuẫn trên cơ sở ưu tiên lợi ích công cộng thì khi đó, chủ sở hữu đó luôn bị giới hạnmột số quyền nhất định đối với bất động sản thuộc sở hữu của mình.2

Vì vậy, để xác định được quyền của các chủ thể khác tới đâu và giới hạnquyền của chủ sở hữu như thế nào trước tiên cần phải xác định được đâu là bất độngsản liền kề Bất động sản liền kề cũng được đề cập tại quy định về giới hạn quyền

sở hữu Tuy nhiên cho đến nay trong pháp luật La Mã và BLDS Việt Nam năm

1995, năm 2005, năm 2015 vẫn không ghi nhận cụ thể khái niệm bất động sản liềnkề

Trong khoa học pháp lý, “bất động sản liền kề được hiểu là bất động sản có

sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các bất động sản”.3Trong quá trình vận động tồntại và phát triển, có thể xuất phát từ nhiều lý do như vị trí tự nhiên hay do nhữngđiều kiện kinh tế - xã hội, do phong tục tập quán, tín ngưỡng nên các bất động sảnđều có sự tiếp giáp đối với các bất động sản xung quanh Xét ở góc độ từ điển Tiếng

1 Lê Nết (1999), Luật La Mã, Dịch từ nguyên bản giáo trình luật La Mã của Đại học Tổng hợp

Warszawa – Ba Lan do Witold Wolodkiewicz, Maria Zablocka, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh, tr 139.

2Nguyễn Ngọc Điện (2009), Giáo trình Luật La Mã, Nxb Chính trị Quốc gia, tr 18.

3Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr.

56.

Việt “liền” được hiểu là ở kề ngay nhau, sát ngay nhau không cách rời; “kề” ý chỉ

sự vật ở vào hoặc làm cho ở vào vị trí rất gần coi như không còn khoảng cách.4Tuynhiên với cách hiểu này chưa bao quát hết được nội dung của Quyền đối với bấtđộng sản liền kề Bởi vì nhằm khai thác một bất động sản thì việc “phiền lụy”không chỉ đối với những bất động sản có chung ranh giới mà còn có sự tác độngđến các bất động sản xung quanh khác Các bất động sản này có thể là các bất độngsản tiếp nối và không có ranh giới chung giữa chúng.5 Như vậy, có thể thấy ranhgiới là yếu tố tiền đề để khái quát nên khái niệm bất động sản liền kề.6

Dưới góc độ khoa học pháp lý ranh giới được định nghĩa, “ranh giới giữa

các bất động sản liền kề có thể hiểu là đường kết nối liên tục giữa các tọa độ xác định bao bọc toàn bộ chu vi của một bất động sản hoặc một cạnh của bất động sản làm cơ sở để xác định vị trí, diện tích của bất động sản hoặc để phân lập, giới hạn

về bề mặt, không gian, lòng đất của bất động sản đó với các bất động sản, khu vực khác liền kề”.7 Vậy ranh giới giữa các bất động sản liền kề có thể là: mốc giới docác bên thỏa thuận, theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc xácđịnh theo tập quán; hoặc theo ranh giới mà đã tồn tại từ 30 năm không có tranhchấp.8 Ranh giới này có thể là mốc giới hay một dải đất, kênh, mương, hào, rãnh, bờruộng, bờ ngăn, Trong đó, chế định về xây dựng mốc giới cũng không có gì đặcbiệt bởi chức năng của nó chỉ giúp xác định ranh giới của bất động sản.9

Ranh giới chính là sự phân định giữa bất động sản này với bất động sản khác.Việc phân định này là một hình thức đặc định hóa đối tượng quyền sở hữu, quyền

sử dụng đất đai cũng như đối tượng của nghĩa vụ Qua hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất hay thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất thì mảnh đất trở thànhđối tượng của giao dịch dân sự Đặc định hóa đã giúp đất đai trở thành đối tượng

4 Phạm Công Lạc, tlđd (3), tr 56.

5Nguyễn Thị Hường (2019), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay, luận án tiến sĩ luật học, Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, tr 31.

6 Phạm Công Lạc, tlđd (3), tr 276.

7Trường Đại học Luật TP HCM (2019), Pháp luật Tài sản, quyền sở hữu và thừa kế, Nxb Hồng

Đức - Hội Luật gia Việt Nam, tr 275.

8 Điều 175 BLDS 2015

9 Stewart E Sterk, Neighbors in american land law, Columbia Law Review, Vol 87, No 1 (Jan., 1987), page 76.

của giao dịch dân sự Qua phân tích này có thể hiểu ranh giới ngoài tồn tại về mặtđịa lý, trên thực tế mà còn về cả mặt pháp lý.10

Bên cạnh đó, theo BLDS 2015 thì bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, côngtrình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, côngtrình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật.11Có quan điểm cho rằng

“không phải giữa tất cả các bất động sản đều tồn tại ranh giới, mà chỉ các bất độngsản thuộc bản chất không di dời được mới tồn tại các ranh giới và chỉ khi giữachúng tồn tại ranh giới mới có thể tồn tại các bất động sản liền kề”.12Theo Điều 637BLDS Pháp thì địa dịch là quyền trên bất động sản và chỉ được thiết lập trên bấtđộng sản vì có bản chất là không thể di dời được.13Ví dụ cây lâu năm được coi làbất động sản nhưng không thể chịu dịch quyền trên cây cối Cùng với việc tiếp nhận

tư tưởng này BLDS năm 2015 (từ Điều 171 đến Điều 178) cũng quy định các bấtđộng sản liền kề chỉ áp dụng đối với đất đai và nhà, một số công trình xây dựng

Tóm lại, một bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và

có thể phải chịu sự hạn chế về quyền đối với bất động sản (chịu dịch quyền) khichúng thuộc bất động sản về bản chất do tính chất không di dời được cùng loại vàgiữa chúng tồn tại một ranh giới về địa lý cũng như về pháp lý.14Từ đó, có thể thấynội hàm của bất động sản liền kề chính là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về vị trí,giữa chúng tồn tại ranh giới về thực tế cũng như về pháp lý

1.1.1.2 Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền địa dịch (tiếng anh: Easement) là thuật ngữ được nhiều quốc gia trênthế giới sử dụng, tương tự vậy trong pháp luật dân sự Việt Nam cũng quy định vềquyền địa dịch nhưng với một cái tên mà bất kì ai, bất kì người dân nào cũng có thể

hiểu và dễ dàng tiếp cận là Quyền đối với bất động sản liền kề.15 Mặc dù đã đượcnhắc đến tản mác trong các BLDS trước đây nhưng đến BLDS năm 2015 quyền đối

với bất động sản liền kề mới được đưa ra khái niệm cụ thể như sau: “Quyền đối với

bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”.16

Điều luật này thể hiện khái niệm quyền sử dụng bất động sản liền kề trongđiều kiện cần thiết và hợp lý trên bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác.Quyền này tồn tại một cách khách quan, không phụ thuộc vào chủ sở hữu bất độngsản có những hạn chế nhất định (bị vây bọc) và chủ sở hữu bất động sản liền kề là ai.Chính vì thế, BLDS năm 2015 sử dụng thuật ngữ bất động sản chịu hưởng quyền vàbất động sản hưởng quyền mà không sử dụng thuật ngữ chủ thể hưởng quyền vàchủ thể chịu quyền

Các chủ sở hữu bất động sản liền kề vẫn sử dụng, khai lợi theo đúng côngdụng bất động sản của mình một cách bình thường Như vậy, có thể hiểu khái niệmnày một cách đơn giản hơn là quyền đối với bất động sản liền kề là việc một bấtđộng sản phải chịu sự khai thác của bất động sản khác trong điều kiện nhất địnhthuộc sở hữu của người khác.17

Qua quy định tại phần thứ hai: quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sảncủa BLDS Việt Nam năm 2015 có thể thấy quyền đối với bất động sản liền kề đượcxem là quyền phái sinh từ quyền sở hữu thuộc chế định quyền khác đối với tài sản.Quyền khác đối với tài sản được quy định tại khoản 1 Điều 159 BLDS 2015 như

sau: “Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối

tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác”.18 Mặt khác, trên cơ sở lý thuyết dịchquyền bao gồm dịch quyền thuộc người (personal servitude) và dịch quyền thuộcvật (real servitude hay praedial servitude).19 Như vậy, đối với chế định quyền sởhữu nói chung hay quy định quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam hiệnnay nói riêng thì đây là một lý thuyết vật quyền, hay một dịch quyền đối với đất đai.Vật quyền là quyền của một hay nhiều chủ thể có thể thực hiện, chi phối một cáchtrực tiếp, tức khắc lên một vật mà không phụ thuộc vào ý chí của chủ thể khác vàmọi chủ thể này đều phải tôn trọng chủ thể mang quyền Trong đó, quyền sở hữu

16 Điều 245 BLDS năm 2015.

17Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (2017), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự 2015, Nxb Công an

Nhân dân, tr 397-398.

18 Điều 159 BLDS năm 2015.

19 Lê Đăng Khoa (2017), “Một số vấn đề liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ

luật dân sự năm 2015”, Tạp chí Khoa học Kiểm sát, số 02 (16), tr 56.

được coi là vật quyền chính và quan trọng thiết lập, thể hiện chủ quyền đối với tàisản, là cơ sở cho tất cả các vật quyền khác.20Đồng thời, cũng giống như những chếđịnh pháp luật dân sự khác, quyền đối với bất động sản liền kề khi hiểu theo nghĩarộng là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinhtrong quá trình sử dụng một bất động sản liền kề thuộc sở hữu của một chủ thể khácnhằm khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình một cách hợp lý Theonghĩa hẹp, quyền đối với bất động sản liền kề lại là quyền của chủ sở hữu bất độngsản hưởng quyền dựa trên cơ sở các điều kiện nhất định mà pháp luật quy định sẽ cóquyền sử dụng bất động sản của người khác nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng hợp lýbất động sản thuộc sở hữu của mình.21

Địa dịch là chế định pháp luật được ghi nhận từ rất sớm ngay từ thời La Mã

cổ đại và đã có bước tiến dài trong quá trình áp dụng vào thực tiễn.22 Trong phápluật La Mã đã giải thích, quy định khá cụ thể Theo đó, quyền địa dịch là một loạiđặc biệt của quyền sở hữu hạn chế, là quyền được sử dụng hạn chế bất động sảnthuộc sở hữu của người khác, nhưng đặt trong sự tôn trọng quyền của chủ sở hữu.23Bằng cách định nghĩa này bất động sản được coi là một chủ thể đặc biệt và nó cũng

có nhu cầu giao tiếp với xã hội bên ngoài Với bản chất tồn tại cố định trong cộngđồng láng giềng nhằm thực hiện nhu cầu này, trong quá trình xây dựng con đườngthông thương với xã hội thì nó có thể cần phải “đi qua” bất động sản khác.24 Trênthực tế cho thấy các quyền này được pháp luật lúc bấy giờ xây dựng dựa trên cácquan hệ láng giềng nên con đường thông thương với xã hội bao gồm: Quyền đượcsang đất hàng xóm thu hoạch hoa trái của mình rơi sang; Quyền về lối đi cho người

và ngựa; Quyền đưa súc vật về nhà ngang qua nhà hàng xóm; Quyền về dẫn nướcqua bất động sản liền kề; Quyền về thoát nước qua bất động sản liền kề; Quyền thảtrâu bò uống nước, đào vôi, đào cát ở bất động sản liền kề; Quyền dựa tường nhàmình vào tường nhà bên cạnh; Quyền trổ kèo nhà mình sang nhà bên cạnh; Quyềnđòi hạn chế chiều cao nhà bên cạnh không cho trùm bóng sang nhà mình

23 Nguyễn Thị Hạnh (2020), “Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề và vướng mắc từ thực

tiễn giải quyết tranh chấp quyền về lối đi qua”, Tạp chí Nghề luật, số 4/2020, tr 16.

24 Nguyễn Ngọc Điện (2010), “Hoàn thiện chế độ pháp lý về sở hữu bất động sản trong khung cảnh

hội nhập”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 8/2010, tr 33.

Pháp luật của các quốc gia trên thế giới đa số đều ghi nhận chế định địa dịchbởi xuất phát từ tính quan trọng trong việc điều chỉnh quan hệ, cũng như giá trị củabất động sản là rất lớn chiếm phần lớn là đất đai.

Việc khai thác các bất động sản vừa đáp ứng nhu cầu của chủ sở hữu, vừamang lại giá trị cho bất động sản nói chung Tiêu biểu cho chế định này BLDS Pháp

quy định: “Dịch quyền là một nghĩa vụ đối với một bất động sản tạo điều kiện thuận

lợi cho việc sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người khác”.25

Còn đối với các BLDS được ban hành sau BLDS Pháp nhìn chung mặc dùkhông đưa ra khái niệm cụ thể nhưng vẫn khái quát lên được bản chất và nội dungcủa địa dịch26 Ch ng hạn như BLDS Liên bang Nga quy định trong trường hợp cầnthiết, chủ sở hữu một bất động sản (mảnh đất – các bất động sản khác) có quyền yêucầu chủ sở hữu bất động sản liền kề tạo cho họ quyền sử dụng hạn chế bất động sảnliền kề27; Điều 280 BLDS Nhật Bản lại khái quát theo một cách khác: “Người có

quyền địa dịch có thể sử dụng đất của người khác để làm thuận lợi cho việc sử dụng hoặc khai thác lợi ích của mình phù hợp với mục đích quy định trong văn bản xác lập địa dịch song không được vi phạm các quy định trong tại Chương 3 mục 1 nói

về trật tự công cộng”.

Tương tự như trên BLDS và Thương mại Thái Lan cũng đề cập tại Điều

1387 như sau: “Một bất động sản có thể bị đặt vào tình trạng lệ thuộc, bằng cách

đó chủ sở hữu tài sản đó bị buộc phải chịu đựng những hành vi nhất định tác động lên tài sản của mình hoặc, hạn chế việc thực hiện một số quyền nhất định vốn thuộc

cách thức quy định về khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề là khác nhaunhưng quan niệm của các quốc gia đều mang điểm cốt lõi chung nói lên bản chấtcủa quyền: i) luôn tồn tại từ hai bất động sản trở lên thuộc sở hữu của các chủ thểkhác nhau; ii) luôn có một bất động sản phải gánh chịu nghĩa vụ nhằm phục vụ lợiích cho bất động sản khác Vì trong địa dịch thì nghĩa vụ là mối quan hệ phiền lụy

25Bộ Tư pháp (1995), Bộ luật Dân sự Pháp - tài liệu tham khảo cho ban soạn thảo Bộ luật Dân sự,

Hà Nội, Điều 637.

26 Nguyễn Thị Hường, tlđd (5), tr 38.

27Bộ Tư pháp (2007), Bộ Dân luật dân sự Nga - Bản dịch dự án Jica Việt Nam, Hà Nội, Điều 274.

28 The Thailand Civil and commercial code 1925.

giữa các bất động sản nên việc thay đổi chủ sở hữu không làm thay đổi nghĩa vụphải gánh chịu của bất động sản.29

Nhìn từ lịch sử phong kiến Việt Nam, trong thời kỳ Pháp thuộc các chế định

về sở hữu nói chung hay địa dịch nói riêng được quy định một cách cụ thể trong cácvăn bản pháp luật: Dân luật Bắc Kỳ, Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật và Bộ luật giảnyếu được áp dụng tại Nam kỳ và 3 thành phố nhượng địa Về cơ bản tinh thần củaHoàng Việt hộ luật và Bộ dân luật Bắc kỳ được mô phỏng theo Bộ Dân luật Pháp,nhưng phần nào vẫn giữ lại những nét tập quán của người Việt.30 Điều thứ 629Hoàng Việt Hộ Luật quy định: Địa dịch là những sự mà một bất động sản phải gánh,bất động sản ấy gọi là bất động sản chịu địa dịch, để làm ích cho một bất động sảnkhác của người khác, bất động sản này là bất động sản hưởng địa dịch; Nếu khôngđược làm ích thì việc khai thác bất động sản hưởng địa dịch sẽ gặp khó khăn.31Theo

Bộ Dân luật Bắc kỳ năm 1931 và bộ Dân luật Sài Gòn (Bộ luật giản yếu) năm 1972:

“Địa dịch là sự phiền lụy buộc vào một sở nhà đất nào, để lợi dụng cho một sở nhà

đất của chủ khác”32 hay “Địa dịch là dịch lụy đặt trên một bất động sản để làm

thuận lợi hay tiện ích cho bất động sản khác, thuộc quyền sở hữu của người khác”.33 Nhìn chung có sự đồng bộ trong việc sử dụng thuật ngữ giữa các bộ dânluật này, cũng giống như nhiều nước trên thế giới Trong mối quan hệ láng giềng thìmảnh đất, mảnh ruộng liền kề sẽ phải chịu ràng buộc, phiền lụy nhất định từ mộtmảnh đất khác Phù hợp với lý thuyết về vật quyền thì địa dịch hay quyền đối vớibất động sản liền kề là nhu cầu tự thân của chính mảnh đất có những hạn chế nhấtđịnh cần sự tạo điều kiện của các bất động sản liền kề để sử dụng, khai lợi

Mặc dù vẫn tiếp nhận tinh thần cơ bản của pháp luật phong kiến nhưngBLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 không tiếp tục sử dụng thuật ngữ “địa dịch”

mà thay bằng thuật ngữ “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” Tuy việc sửdụng thuật ngữ là có khác biệt so với trước đây nhưng thuật ngữ này vẫn đảm bảo

29 Nguyễn Thị Hường, tlđd (5), tr 39.

30Nguyễn Văn Thao và các tác giả khác (2008), Một số vấn đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế

kỷ XV đến thời pháp thuộc, Nxb Chính trị Quốc gia Hà Nội, Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý,

Bộ Tư pháp, tr 46.

31Collet, Bùi Bằng Đoàn (2015), Hoàng Việt hộ luật, Nxb Hồng Đức.

32Bộ Tư pháp (1995), Bộ Dân luật Bắc Kỳ - tài liệu tham khảo cho ban soạn thảo Bộ luật Dân sự,

Hà Nội, Điều 602.

33Bộ Tư pháp (1995), Bộ Dân luật Sài Gòn - tài liệu tham khảo cho ban soạn thảo Bộ luật Dân

sự, Hà Nội, Điều 643.

tinh thần của lý thuyết vật quyền là tách biệt giữa bất động sản hưởng quyền và bấtđộng sản chịu hưởng quyền Có thể hiểu quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền

kề là quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong việc sử dụng bất độngliền kề hay bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác.34Nhưng việc sử dụng này là “hạn chế”, tức nếu có đủ điều kiện phát sinh quyền thìchủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chỉ được thực hiện việc sử dụng của mìnhtrong mức độ cho phép chứ không phải toàn bộ hay phần lớn bất động sản chịuquyền và phải đặt sự tôn trọng đối với chủ sở hữu bất động sản chịu quyền Ở cả haiBLDS này đều không quy định khái niệm bằng định nghĩa như BLDS năm 2015 chỉ

mô tả quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề bằng cách liệt kê nội dung quyềngồm các loại quyền về: lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc,cấp khí gas, 35 So với BLDS năm 1995 thì BLDS năm 2005 nhằm phù hợp vớiđiều kiện kinh tế - xã hội đã bổ sung quy định cấp khí gas là một trong các quyền sửdụng hạn chế bất động sản liền kề.36 Bằng cách quy định như trên thì nội hàm củaquyền sử dụng hạn chế bất động liền kề sẽ không được đầy đủ, cũng như chưa làm

rõ được bản chất của quyền

Qua những phân tích về khái niệm của Quyền đối với bất động sản liền kềcủa các nước trên thế giới cũng như pháp luật Việt Nam của từng thời kỳ có thểthấy quy định của BLDS năm 2015 đã có nhiều điểm mới và tiến bộ, làm sáng rõ vềquy định này

Thứ nhất, BLDS năm 2015 đã đưa ra khái niệm được coi là sự tiến bộ hơn sovới các BLDS trước, mặc dù các BLDS trước đều có nhắc đến cụm từ quyền đốivới bất động sản liền kề ví dụ như Điều 265 - 279 BLDS năm 2005 nhưng khôngquy định thế nào là quyền đối với bất động sản liền kề Và khái niệm tại điều 245BLDS 2015 cũng đã đủ rộng và không giới hạn các quyền chi tiết (có thể gọi là tiểuquyền trong quyền đối với bất động sản liền kề) nên có thể hiểu rằng các tiểu quyềnnày có thể xuất hiện khi có điều kiện quy định cụ thể hoặc do sự thỏa thuận của cácbên

34Hoàng Thế Liên (2008), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự 2005, Nxb Chính trị Quốc gia Hà

Nội, Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp, tr 409-410.

35 Điều 278 BLDS 1995; Điều 273 BLDS 2005.

36Phan Thông Anh (2008), So sánh những điểm mới Bộ luật dân sự 1995 và Bộ luật dân sự 2005,

Nxb Thống kê, tr 189.

Thứ hai, có sự đổi mới trong việc sử dụng thuật ngữ “quyền đối với bất độngsản liền kề” mà không sử dụng các thuật ngữ: địa dịch; dịch quyền; hay quyền sửdụng hạn chế bất động sản liền kề Thuật ngữ “địa dịch” bị thay thế do có một sốđiểm không phù hợp vì địa là đất mà có những thứ không liên quan đến đất nhưđường điện trong không trung; mặt khác “dịch” là một từ tối nghĩa và thuật ngữ

“quyền đối với bất động sản liền kề” dễ hiểu hơn, cũng đang được sử dụng tản máctrong BLDS cũ và còn tránh được tình trạng “bình mới, rượu cũ” gây khó hiểu chongười dân, lãng phí tốn kém xã hội Việc bỏ cụm từ “sử dụng hạn chế” bởi từ

“quyền” khi kết hợp với từ “sử dụng” sẽ dẫn đến việc gây hiểu nhầm với “quyền sửdụng” trong nội hàm của quyền sở hữu nên bỏ cụm từ “sử dụng” để không gâynhầm lẫn; yếu tố “hạn chế” không cần thể hiện ở việc định danh quyền mà nên đểcho chính nội hàm của quyền đó thể hiện.37

Thứ ba, tư duy lập pháp đã có sự khác biệt, nếu BLDS năm 2005 nhìn nhậnquyền này từ góc độ của chủ thể có bất động sản chịu hưởng quyền thì BLDS năm

2015 đã tiếp cận vấn đề theo góc độ của chủ thể có bất động sản hưởng quyền để từ

đó xác định việc thực hiện quyền trên bất động sản chịu quyền là đương nhiên, việcnày không gây thiệt hại gì cho chủ thể sở hữu bất động sản chịu quyền thì khôngcần đặt ra vấn đề bồi thường, còn ở BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 thì việc sửdụng bất động sản liền kề thì “phải bồi thường” (trừ trường hợp hai bên thỏa thuậnkhác) Với cách tiếp cận này, BLDS 2015 đã kế thừa và phát huy cách giải thíchthuật ngữ của các nhà làm luật La Mã để xây dựng định nghĩa, khái niệm quyền đốivới bất động sản liền kề một cách cụ thể, rõ ràng, dễ hiểu, hợp lý hơn.38

Như vậy, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền thực hiện một số hành

vi nhất định trên bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của người khác nhằmđáp ứng nhu cầu khai thác bất động sản hưởng quyền thuộc sở hữu của mình trên cơ

sở quy định của pháp luật

1.1.2 Khái niệm xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Hiện nay pháp luật chưa có quy định về khái niệm xác lập quyền đối với bấtđộng sản liền kề là như thế nào Tuy nhiên, theo từ điển Tiếng Việt “xác lập” - một

37Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học những điểm mới Bộ luật dân sự 2015, Nxb Hồng Đức

-Hội luật gia Việt Nam, tr 257-258.

38 Nguyễn Thị Hạnh, tlđd (23), tr 17.

động từ được hiểu là chứng minh có thật, trên cơ sở vững chắc.39 Theo cách địnhnghĩa này tức thuật ngữ “xác lập” là dựa trên cơ sở lập luận, chứng cứ có thật, vữngchắc để từ đó nhằm kh ng định sự làm chủ (quyền) của mình đối với một sự vậtbằng phương tiện, cách thức nhất định Mặt khác quyền đối với bất động sản liền kềcòn được xem như một loại quyền đặc biệt của quyền sở hữu nhưng đây là mộtquyền sở hữu hạn chế, vì quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được sử dụnghạn chế bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác như đã phân tích ở mục1.1.1.40Vậy cũng có thể dựa trên cơ sở khái niệm xác lập quyền sở hữu là gì để địnhnghĩa về “xác lập quyền đối với bất động sản liền kề” Xác lập quyền sở hữu là tạolập nên quyền sở hữu của một chủ thể nhất định đối với tài sản Việc xác lập quyền

sở hữu phải dựa trên những căn cứ do pháp luật quy định.41Như vậy, xác lập quyềnđối với bất động sản liền kề là tạo lập nên quyền đối với bất động sản liền kề chomột chủ thể nhất định có bất động sản hưởng quyền theo đúng những căn cứ do luậtquy định

1.2 Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền cần thiết cần được đảm bảo vìnhu cầu sử dụng bất động sản một cách có hiệu quả.42Việc khai thác có hiệu quả bấtđộng sản của mình được xem là quyền khách quan của mỗi chủ sở hữu Muốn mộtquyền khách quan trở thành quyền dân sự cụ thể phải có những điều kiện nhất định

và quyền đối với bất động sản liền kề cũng vậy Do đó, quyền đối với bất động sảnliền kề không phải mặc nhiên được xác lập cho bất kì chủ nào mà phải tuân theonhững điều kiện nhất định.43 Điều 246 BLDS 2015 quy định về căn cứ xác lập

quyền như sau: “Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự

nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc” Dựa vào “nguồn

gốc làm phát sinh” căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề có thể chiathành: do địa thế tự nhiên; do hành vi của con người; do quy định của luật

39Nguyễn Như Ý (2013), Đại từ điển Tiếng Việt, Nxb Đại học quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, tr.

1748.

40Nguyễn Thị Hạnh, tlđd (23), tr 16.

41 Lưu Thanh Sang (2021), “Xác lập quyền sở hữu là gì? Quy định về căn cứ xác lập quyền sở hữu”, https://luatminhkhue.vn/xac-lap-quyen-so-huu-la-gi -quy-dinh-ve-xac-lap-quyen-so-huu.aspx, truy cập ngày 05/06/2021.

42 Phạm Công Lạc (2003), “Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền

kề”, Tạp chí nhà nước và Pháp luật, số 12 (188), tr 45.

43 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr 399.

1.2.1 Do địa thế tự nhiên

Căn cứ Điều 246 BLDS năm 2015: “Quyền đối với bất động sản liền kềđược xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo

di chúc”

Có thể thấy căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền của BLDS năm

2015 đã bổ sung điểm mới so với BLDS năm 2005 là căn cứ xác lập quyền với bấtđộng sản liền kề theo địa thế tự nhiên Địa thế tự nhiên là vị trí tọa lạc khách quancủa một bất động sản mà không có sự can thiệp của con người.44

Ở góc độ kinh tế, địa thế tự nhiên là một trong các yếu tố cấu thành nên bấtđộng sản, có ý nghĩa trong việc quyết định giá trị của bất động sản Một bất độngsản khi tham gia vào nền kinh tế thị trường thì yếu tố để đánh giá giá trị của bấtđộng sản không thể thiếu là dựa vào sự thuận tiện của bất động sản đó Sự thuậntiện đó có thể là sự giao thương cộng đồng, dẫn nước, thoát nước, vị trí tốt,…Trongbối cảnh hiện nay giá trị đất đai ngày càng được quan tâm và nâng cao

Các đặc điểm của địa thế tự nhiên bao gồm: vị trí trên/dưới/cao/thấp; tiếpgiáp xung quanh bất động sản, các điều kiện về cơ sở hạ tầng…Dễ thấy nhất về sựảnh hưởng của vị thế tự nhiên là vị trí dưới thấp, trên cao của bất động sản tác độngđến hướng chảy của dòng nước, ví dụ như một bất động sản ở dốc núi bị vây bọcbởi các bất động sản khác không có chỗ thoát nước vì theo lẽ thường “nước chảychỗ trũng”.45Hoặc tình trạng vây bọc làm cho chủ sở hữu không thể hoặc gặp nhiềukhó khăn trong việc khai thác, sử dụng bất động sản đúng mục đích hay tiếp cậncác dịch vụ công cộng Và các bất động sản vây bọc xung quanh có thể tồn tại ởnhiều hình thái, không gian, khoảng cách khác nhau, vây bọc hoàn toàn hoặc vâybọc chuyên biệt đối với một nhu cầu cụ thể của bất động sản bị vây bọc.46

Ch ng hạn như bản án số: 250/2020/DS-PT ngày 21 tháng 7 năm 2020 vềtranh chấp “Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác và cấp, thoát nước quabất động sản liền kề” của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang thì: trên cơ sở do địa thế

44Bộ Tư pháp (2017), Quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về một số quyền khác đối với tài sản, yêu cầu đặt ra đối với việc triển khai và hoàn thiện hệ thống pháp luật, tr 12.

45 Đoàn Ngọc Hải, “Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật dân sự”, https://tks.edu.vn/thong-tin-khoa-hoc/chi-tiet/81/806, truy cập ngày 05/06/2021.

46Lê Khả Luận (2019), Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr 19.

tự nhiên bị vây bọc hoàn toàn của bất động sản mà ông Th không có lối cấp thoátnước Tòa đã chấp nhận yêu cầu của ông Th là nguyên đơn buộc ông B, bà D, anhTrần Đ, chị S tiếp tục cho hộ ông Th sử dụng đường bọng ngầm bằng nhựa cóđường kính 315mm và mở ở bề mặt có chiều ngang 01m đi qua thửa đất 463 cóchiều dài 29,15m; và đi qua thửa đất 464 có chiều dài 13,28m Thực hiện ngay khi

án có hiệu lực pháp luật.47

Xét đến những nhu cầu cụ thể chính là phương diện để chủ sở hữu bất độngsản bị vây bọc có sự liên kết, thông thương với cộng đồng như sử dụng đường nướcsạch, dẫn nước từ ao hồ tưới tiêu, đường giao thông, kết nối dây tải điện,…Các nhucầu cụ thể này là vô cùng hợp lý và cần thiết Một vật thể sống phải giao tiếp vớicộng đồng và các nhu cầu cơ bản khác của cuộc sống ví dụ như nước uống và sinhhoạt

Chính vì các đặc điểm tự nhiên này nên bất động sản muốn khai thác, sửdụng được phải có “hỗ trợ” từ các bất động sản liền kề, thông qua việc bất động sảnliền kề sẽ phải dành cho bất động sản cần khai thác một lối cấp, thoát nước; lối điqua; lối tiêu nước, tưới nước; lối mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc…Nhưvậy, trên cơ sở do địa thế tự nhiên của bất động sản và tùy thuộc vào nhu cầu củachủ sở hữu thì quyền đối với bất động sản liền kề sẽ được xác lập

1.2.2 Do hành vi của con người: theo thỏa thuận và theo di chúc

Một trong các nguyên tắc của Luật Dân sự là tôn trọng sự thỏa thuận, thốngnhất ý chí của các bên Nguyên tắc này cho phép các chủ thể dựa vào ý chí, nguyệnvọng của mình để xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự

Tương tự, quyền đối với bất động sản liền kề cũng có thể được xác lập thôngqua thỏa thuận Thỏa thuận này cũng phải đáp ứng các điều kiện chung của BLDS

là tự do, tự nguyện, không vi phạm điều cấm và không trái với đạo đức xã hội Khi

đã đạt được thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề, thì người có quyền sửdụng đất mới có thể tiến hành các hoạt động cần thiết để thực hiện quyền đối vớibất động sản liền kề này nhằm mục đích thỏa mãn nhu cầu khai thác sử dụng bấtđộng sản của mình Ch ng hạn như một bất động sản bị vây bọc hoàn toàn bởi bốnbất động sản khác xung quanh thuộc sở hữu của bốn người khác Thì không thể

47 Bản án 250/2020/DS-PT về “V/v tranh chấp quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác và cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề” của Tòa án Nhân dân tỉnh Tiền Giang.

cứng nhắc trong việc bắt buộc cả bốn bất động sản vây bọc này đều phải mở một lối

đi qua cho bất động sản bị vây bọc Bởi vì chỉ cần một trong bốn chủ sở hữu chịudành một lối đi qua thì bất động sản này đã thoát khỏi tình trạng vây bọc Chủ sởhữu bất động sản bị vây bọc không có quyền yêu cầu ba chủ sở hữu còn lại phảidành cho mình một lối đi theo tính chất của quyền nữa Việc xác lập quyền trongtrường hợp này hoàn toàn có thể thông qua một thỏa thuận.48

Ngoài ra, theo quy định của pháp luật, B phải mở cho A chủ thể có bất độngsản bị vây bọc một lối đi qua A có quyền yêu cầu B về việc mở lối đi qua nhưngcòn lối đi được mở tại vị trí nào trên đất của B, kích thước ra sao, giá trị đền bù tàisản trên đất là bao nhiêu lại được xác lập trên cơ sở thỏa thuận của A và B để cânbằng về mặt lợi ích, nên B không cần phải đáp ứng mọi yêu cầu của A Hoặc ngay

cả khi bất động sản không bị vây bọc và đã có lối đi nhưng lối đi hiện nay xuốngcấp, sình lầy do trời mưa chủ sở hữu nếu có mong muốn thì có thể thỏa thuận vớichủ sở hữu các bất động sản liền kề để mở một lối đi khác trên đất của họ Sự thỏathuận này đều làm phát sinh quyền đối với bất động sản liền kề.49

Về xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận thực tiễn xét

xử cho thấy Tòa án cũng theo hướng thừa nhận sự thỏa thuận của các bên Ch nghạn như: Bản án số 368/2018/DS-PT ngày 12/11/2018 về yêu cầu sử dụng lối đi quabất động sản liền kề của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang Trong vụ án này, bà T đãđạt được sự đồng ý của anh S và chị M trong việc thỏa thuận mở cho bà T lối đi cóchiều rộng là 01 mét, chiều dài từ phần đất của bà T đi ra đến đường Tỉnh 871B;chiều dài lối đi được mở qua phần đất của anh S là 60 mét, qua phần đất của chị M

là 11.4 mét Tại phiên tòa phúc thẩm, xem xét sự thỏa thuận xuất phát từ ý chí tựnguyện Tòa án đã chấp nhận sự thỏa thuận này của các đương sự về việc giải quyết

vụ án

Bên cạnh đó, do hành vi ý chí của con người quyền đối với bất động sản liền

kề theo quy định của BLDS năm 2015 còn được xác lập theo di chúc Đây được coi

là điểm mới, quan trọng và tiến bộ khi đã ghi nhận căn cứ xác lập này Vì di chúc làvăn bản thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc Người lập di chúc khi làchủ sở hữu hợp pháp đối với di sản thừa kế thì họ có toàn quyền lập di chúc để địnhđoạt cho chủ thể khác được quyền đối với bất động sản của họ Ý chí của chủ thể đó

48 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr 400-401.

49 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr 400-401.

dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được hưởng quyền đối với bất độngsản (sử dụng hạn chế trên bất động sản) của mình Việc định đoạt của họ phải đượcthực hiện trong điều kiện tinh thần minh mẫn, sáng suốt và hoàn toàn tự nguyện.Theo đó di chúc sẽ phát sinh hiệu lực khi người lập di chúc chết và quyền đối vớibất động sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền sẽ được tôn trọng,công nhận và thực hiện trên thực tế.50

Hơn nữa, quyền đối với bất động sản liền kề cũng được xác lập theo di chúccủa một người khi họ có quyền đối với bất động sản liền kề thì hoàn toàn có thể

“chuyển” quyền đó cho người thừa kế bất động sản của mình Nhằm mục đích khingười lập di chúc chết thì trong việc sử dụng đất của người thừa kế vừa có thể diễn

ra thuận lợi, vừa có thể tránh những tranh chấp có thể xảy ra với chủ sở hữu bấtđộng sản chịu quyền Khi đó, thông qua sự định đoạt theo ý chí đơn phương củangười chết trong nội dung di chúc thì một chủ thể được dựa trên căn cứ này để xáclập quyền đối với bất động sản liền kề của mình Chủ thể được hưởng quyền nàyngoài người thừa kế, còn có thể là người không có tư cách là người thừa kế nhưngười thụ tặng.51

Như vậy, xuất phát do hành vi của con người là một trong những căn cứ xáclập quyền đối với bất động sản liền kề Quyền đối với bất động sản liền kề có thểxác lập theo thỏa thuận hoặc theo di chúc

1.2.3 Do quy định của luật

Trên thực tế, quyền đối với bất động sản liền kề cũng được xác lập theo quyđịnh của pháp luật Vì chỉ khi một quan hệ xã hội được pháp luật điều chỉnh thìquan hệ đó mới trở thành quan hệ pháp luật, các quyền và nghĩa vụ phát sinh từquan hệ đó mới trở thành một quyền dân sự, một nghĩa vụ dân sự và được pháp luậtbảo vệ Cho nên ngay cả “việc thỏa thuận” để xác lập quyền đối với bất động sảnliền kề cũng được coi là căn cứ do pháp luật quy định.52

Tuy nhiên, căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề được xác địnhtheo quy định của luật tại Điều 246 BLDS 2015 đặt ra khi bất động sản bị vây bọc

và người có bất động sản liền kề phải để ra một lối đi, một lối thoát nước,… để chủ

50Lê Thị Giang (2018), “Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân sự 2015”, Tạp chí Kiểm sát, số 16/2018, tr 16.

51 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr 401-402.

52 Phạm Công Lạc, tlđd (42), tr 46.

sở hữu bất động sản bên cạnh có thể sử dụng bất động sản của mình một cách bìnhthường Có thể hiểu quyền đối với bất động sản liền kề sẽ trực tiếp phát sinh trựctiếp từ quy định được pháp luật thiết kế sẵn.53Đây là căn cứ không phụ thuộc vào ýchí hay thỏa thuận của các chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản liền kề mà hoàntoàn được xác lập trên các quy định trực tiếp của pháp luật.54Những trường hợp xáclập quyền do quy định của luật có thể kể đến là trường hợp xác lập quyền tưới nước,tiêu nước Điều 253; quyền về lối đi qua Điều 254; quyền mắc dây tải điện, thông tinliên lạc Điều 255;…

Trong đó, đối với quyền về lối đi qua khi có sự phân chia bất động sản thì cóthể dựa trên căn cứ này để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề Trên thực tế,

do nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế,… mà một bất động sản có thể bịchia thành nhiều phần bất động sản nhỏ hơn cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khácnhau Vấn đề gặp phải sẽ có một hoặc nhiều bất động sản thuộc các chủ sỡ hữukhác không có lối đi ra đường công cộng mặc dù bất động sản bị phân chia ban đầu

có lối đi thông thương với đường công cộng Vì vậy, pháp luật đã dự liệu trườnghợp này được coi là căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề như sau:

“Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sửdụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quyđịnh tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”55

Để đảm bảo cho nhu cầu sử dụng, khai thác bất động sản bình thường đòi hỏiphải có một lối đi, thì theo điều luật này bất động sản ở trong sẽ được dành cho mộtlối đi cần thiết Việc tạo lập lối đi trong trường hợp này phải được thiết lập trênchính bất động sản bị phân chia, mà không phải thông qua việc yêu cầu chủ sở hữubất động sản liền kề khác tạo lối đi trên bất động sản của họ Tuy nhiên, nhằm cânbằng lợi ích giữa các chủ sở hữu bất động sản được phân chia và để việc thực thiđược dễ dàng thì việc tạo lập lối đi như thế nào, ở đâu dựa trên thỏa thuận giữa cácchủ sở hữu tài sản là phương thức hữu hiệu nhất Nếu không đạt được thỏa thuận thìcác tranh chấp xảy ra được giải quyết theo nguyên tắc chung về xác lập lối đi.56

53 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr 400.

54Đặng Thị Thúy Thành (2014), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, tr 37.

55 Khoản 3 Điều 254 BLDS 2015

56 Nguyễn Thị Hường (2018), “Về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định

của Bộ luật dân sự 2015”, Tạp chí Tòa án Nhân dân, số 14/2018, tr 38.

Trong trường hợp này, lối đi cần thiết được xác lập cho người phía trong sẽ không

có đền bù như việc xác lập lối đi dựa trên căn cứ về địa thế tự nhiên

Theo quy định của pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề còn có thểchuyển giao khi bất động sản được chuyển giao:

Căn cứ vào quy định tại Điều 247 BLDS 2015, “Quyền đối với bất động sản

liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao” Theo điều này, khi một bất động sản được chuyển

giao quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho người khác thì đương nhiên quyềnđối với bất động sản liền kề cũng được chuyển giao mà không cần có sự thoả thuậnđặc biệt nào khác Người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất không cần thoảthuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề; chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa

vụ không ngăn cản chủ sở hữu mới được chuyển nhượng thực hiện quyền đối vớibất động sản liền kề của họ.57

Ngay cả trường hợp chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền được chuyểngiao cho người khác thì chủ sở hữu mới của bất động sản này vẫn tiếp tục phải chịunghĩa vụ cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng một cách hạn chế đốivới bất động sản đã được chuyển giao cho mình

Ngoài ra, về căn cứ xác lập quyền do luật định, một trong những căn cứ có ýnghĩa thực tiễn là xác lập quyền theo thời hiệu chưa được BLDS 2015 ghi nhận Cónhiều quan điểm cho rằng nên áp dụng các quy định xác lập quyền sở hữu do thờihiệu cho việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề Vì xét đến cùng quyền đốivới bất động sản liền kề cũng được coi như một loại đặc biệt của quyền sở hữu Ví

dụ như khi sử dụng một lối đi qua trên bất động sản của người khác từ trên 30 năm,

sử dụng một cách công khai, liên tục và chủ sở hữu bất động sản này biết sự tồn tạicủa lối đi và không có ý kiến Vậy trong 30 năm đó đối với lối đi này mặc dù khôngphải chủ sở hữu nhưng người này vẫn có được một quyền năng của sở hữu là quyền

sử dụng Từ lý do như trên, một khi pháp luật đã công nhận quyền sở hữu được xáclập theo thời hiệu thì cũng nên công nhận quyền đối với bất động sản liền kề cũngđược xác lập theo thời hiệu mới đảm bảo được tính khách quan

57 Chu Thị Trinh, Đặng Thị Phương Linh (2016), “Bàn về quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của BLDS 2015”, http://khoaluat.vinhuni.edu.vn/nghien-cuu-khoa-hoc/seo/ban-ve-quyen- doi-voi-bat-dong-san-lien-ke-theo-quy-dinh-cua-bo-luat-dan-su-nam-2015-76555, truy cập ngày 10/05/2021.

Vì vậy, xem xét theo tinh thần chung của BLDS thì quyền đối với bất độngsản liền kề được coi là một quyền trên bất động sản, cho nên khi một người sử dụngbất động sản liền kề công khai, liên tục trong vòng ba mươi năm thì pháp luật cũngđương nhiên thừa nhận quyền đối với bất động sản liền kề của họ Họ sẽ có quyềnđối với bất động sản liền kề trong suốt thời gian đó và chỉ chấm dứt quyền khi cócăn cứ chấm dứt theo quy định của pháp luật.

Theo chế định sở hữu thời Pháp thuộc, nhìn chung căn cứ xác lập đã cơ bảnđầy đủ đối với tình hình lúc bấy giờ Địa dịch là do địa thế tự nhiên; do luật quyđịnh; hoặc do các chủ thể ước định với nhau Ch ng hạn như, địa dịch sẽ được xáclập theo sự lên xuống của thủy triều, các chủ sở hữu đất đai mà nước tự nhiên chảy

ra thì phải lần lượt phải chịu địa dịch phóng thủy (Điều 607 Dân luật Bắc Kỳ vàĐiều 634 Hoàng Việt hộ luật) Căn cứ xác định địa dịch là dựa trên quy định củanhà nước hoặc do lệ riêng trong xứ định ra ví dụ một người khi xây nhà phải làmmái sao cho nước mưa chảy xuống đất mình hoặc đường công, chứ không đượcchảy vào đất láng giềng …(Điều 616 Dân luật Bắc Kỳ và Điều 641 Hoàng Việt hộluật).58

Về căn cứ xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, BLDS năm

1995, BLDS năm 2005 có quy định tương đồng là: “Quyền sử dụng hạn chế bấtđộng sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.59Chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận cho phép chủ sở hữu khác sửdụng hạn chế bất động sản của mình và chủ thể được sử dụng hạn chế phải có tráchnhiệm đền bù lợi ích cho chủ sở hữu bất động sản Nếu trong trường hợp, một bấtđộng sản khi bắt buộc phải thực hiện một số hành vi trên bất động sản khác mới cóthể khai thác sử dụng được thì chủ sở hữu bất động sản này có thể thỏa thuận để cóđược quyền sử dụng hạn chế này.60BLDS trước đây đã bỏ qua các căn cứ được coi

là quan trọng khi xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề ví dụ như xáclập do địa thế tự nhiên

So với căn cứ xác lập của cổ luật và các BLDS trước đây thì BLDS hiện nay

đã có những điểm tiến bộ đáng kể trong việc bổ sung thêm các căn cứ xác lập mớiphù hợp với tình hình phát triển xã hội; vừa giúp các quy định thô sơ trước đây trở

58 Nguyễn Văn Thao và các tác giả khác, tlđd (30), tr 56-57.

59 Điều 279 BLDS 1995; Điều 274 BLDS 2005.

60Nguyễn Minh Tuân (2015), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự 2015, Nxb Tư pháp, tr 358-359.

nên hoàn thiện hơn Tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả, BLDS năm 2015 nên bổsung, cũng như quy định chi tiết rõ ràng hơn về căn cứ xác lập quyền đối với bấtđộng sản liền kề theo thời hiệu.

1.3 Hình thức xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Trong các căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, thì đối với cáccăn cứ thuộc nhóm do hành vi của con người cần có những tiêu chuẩn nhất định vềhình thức xác lập Nhằm đảm bảo việc xác lập là hợp pháp, có giá trị pháp lý, hạnchế các tranh chấp xảy ra Tuy nhiên, các quy định của BLDS năm 2015 chỉ đưa racăn cứ xác lập có thể là theo di chúc hoặc theo thỏa thuận, còn về điều kiện hìnhthức xác lập quyền đối với bất động sản liền kề của giao dịch dân sự này ra sao thì

bộ luật không có quy định cụ thể Vì vậy, để đúc kết được hình thức của xác lậpquyền đối với bất động sản liền kề chỉ có thể căn cứ vào điều kiện của giao dịch dân

sự nói chung và hợp đồng, di chúc nói riêng.61

Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề do hành vi của con người baogồm xác lập theo ý chí song phương và xác lập theo ý chí đơn phương Xác lập theo

ý chí song phương là việc dựa trên ý chí, sự thỏa thuận của các bên đi đến một thỏathuận về quyền đối với bất động sản liền kề Di chúc là việc xác lập quyền do ý chíđơn phương của một chủ thể, chủ thể có thể là chủ sở hữu bất động sản hưởngquyền “chuyển” quyền đối với bất động sản liền kề của mình cho người khác, hoặc

có thể là chủ sở hữu bất động sản chịu quyền xác lập quyền được sử dụng một cáchhạn chế bất động sản của mình cho người khác

Hình thức của di chúc chính là phương thức giúp biểu đạt ý chí của người lập

di chúc; là căn cứ pháp lý làm phát sinh quan hệ thừa kế theo di chúc; là chứng cứ

để bảo vệ quyền lợi cho người được chỉ định trong di chúc.62 Trong trường hợpquyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc thì hình thức của giaodịch này được xác định đơn giản vì đã được BLDS năm 2015 quy định Không nhưcác giao dịch khác, di chúc chỉ có hai hình thức là di chúc viết và di chúc miệng,hơn nữa văn bản điện tử cũng không được chấp nhận.63 Di chúc miệng chỉ được

61Đặng Lê Phương Uyên (2020), Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr 29.

62 Nguyễn Văn Điền, “Điều kiện có hiệu lực của di chúc theo pháp luật dân sự hiện hành”, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/cong-dan-va-phap-luat-2/dieu-kien-co-hieu-luc-cua-di-chuc-theo- phap-luat-dan-su-hien-hanh, truy cập ngày 13/05/2021.

63 Điều 627 đến Điều 630 BLDS 2015.

công nhận là hợp pháp khi người lập di chúc ở trong tình trạng tính mạng bị đe dọanghiêm trọng mà không thể lập di chúc viết được.64Di chúc bằng văn bản có các thểthức sau: di chúc bằng văn bản không có người làm chứng; di chúc bằng văn bản cóngười làm chứng; di chúc bằng văn bản có công chứng; di chúc bằng văn bản cóchứng thực Khi lập di chúc ngoài việc cần lưu ý vấn đề kỹ thuật như không đượcviết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, nếu di chúc gồm nhiều trang thì mỗi trang phải đượcghi số thứ tự và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc, nếu có sự tẩy xóa,sửa chữa thì người tự viết di chúc hoặc người làm chứng di chúc phải ký tên bêncạnh chỗ tẩy xóa, sửa chữa Di chúc đó còn phải đáp ứng các điều kiện chủ thể,hoàn cảnh lập di chúc nhằm đảm bảo đây là một di chúc hợp pháp tại Điều 631BLDS năm 2015.

Đối với trường hợp xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo ý chísong phương thì hiện nay vẫn chưa có sự rõ ràng về hình thức xác lập theo phápluật hiện hành Tuy vậy, các bộ luật dưới thời Pháp thuộc đã có sự minh bạch vềhình thức đối với địa dịch do các chủ sở hữu lập ra là phải làm thành văn bản cóchứng thực của viên chứng thị thực.65 Bên cạnh đó, ở BLDS Pháp cũng đặt ra yêucầu cụ thể về hình thức xác lập cho loại dịch quyền liên tục nhưng biểu thị ra bênngoài và dịch quyền không liên tục, dù có biểu hiện ra ngoài hoặc không biểu hiện

ra ngoài chỉ có thể được xác lập bằng văn bản xác lập dịch quyền.66Mặc dù chưa có

sự rõ ràng về hình thức xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo BLDS năm

2015 nhưng nhìn chung thỏa thuận này là một loại hợp đồng nhằm khai thác sửdụng bất động sản, vì vậy hợp đồng có đối tượng là bất động sản Thông thường,các hợp đồng có đối tượng là bất động sản đều có yêu cầu là phải lập thành văn bản,một số khác còn bắt buộc phải công chứng, chứng thực Mặt khác nhằm quản lýtình trạng bất động sản, pháp luật đất đai quy định khi đăng ký đất đai lần đầu hoặcđăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà có xác lập quyền đốivới bất động sản liền kề thì việc xác lập này phải được thể hiện trong hồ sơ đăng ký

và các bên cần nộp giấy tờ chứng minh việc xác lập như: hợp đồng; văn bản thỏathuận; quyết định của Tòa án về việc xác lập quyền.67

64 Điều 629 BLDS 2015.

65 Nguyễn Văn Thao và các tác giả khác, tlđd (30), tr 57.

66 Bộ Tư pháp, tlđd (25), Điều 691.

67 Đặng Lê Phương Uyên, tlđd (61), tr 30.

Điểm 1 khoản 4 điều 95 Luật Đất đai 2013

Như vậy, có thể thấy một thỏa thuận để xác lập quyền đối với bất động sảnliền kề phải được thể hiện dưới dạng vật chất Tuy nhiên, văn bản thỏa thuận khôngphải là điều kiện để giao dịch có hiệu lực mà chỉ mang tính chất của một thủ tụchành chính Bên cạnh đó, tại Điều 117 BLDS 2015 cũng kh ng định hình thức đượcxem là điều kiện bắt buộc của giao dịch dân sự khi luật có quy định Vì vậy, hìnhthức khi xác lập quyền đối với bất động sản liền kề không chỉ bị bó buộc bởi bằngvăn bản mà còn có thể xác lập bằng lời nói, bằng hành vi cụ thể hay cả bằng thôngđiệp dữ liệu.68

1.4 Hệ quả của việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Vì quyền đối với bất động sản liền kề được xem là một loại vật quyền tứcloại quyền phát sinh gắn liền với bất động sản không phụ thuộc vào chủ thể sở hữubất động sản hưởng quyền hay chủ thể sở hữu bất động sản chịu quyền là ai, là chủthể nào… Quyền đối với quyền bất động sản liền kề được xác lập có thể làm phátsinh quyền và nghĩa vụ cho các chủ thể có liên quan đến việc thực hiện quyền này,

đó là chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởngquyền

1.4.1 Nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền

BLDS năm 2015 tổng hợp các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể liên quanđến việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề từ Điều 250 đến Điều 256.Trong đó, Điều 250, Điều 251 quy định nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản chịuhưởng quyền nhằm đảm bảo cho việc thực hiện quyền của chủ sở hữu bất động sảnhưởng quyền Nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản chịu quyền trong việc thoátnước mưa, nước thải như sau:

“Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước saocho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuốngbất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề.”

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2014/TT-BTTMT ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về hồ sơ địa chính do bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

68 Đặng Lê Phương Uyên, tlđd (61), tr 31.

“Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm hoặc rãnhthoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy trànsang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặcnơi sinh hoạt công cộng.”

Tầm quan trọng và tính hợp lý trong việc điều chỉnh của quy định này là rấtlớn vì đối với một tập hợp các bất động sản liền kề thì đương nhiên việc thoát nướcmưa, nước thải nếu không tuân theo một quy chuẩn nhất định thì sẽ dẫn đến ảnhhưởng các bất động sản liền kề xung quanh Ví dụ, nếu anh A và chị B là hai chủ sởhữu bất động sản liền kề nhau tuy nhiên do chị B xây nhà sát cạnh nhà của anh A

mà không xây dựng hệ thống thoát nước mưa nên nước mưa từ nhà chị B xối th ngxuống tường nhà anh A lâu ngày làm cho tường nhà anh A bị ẩm mốc, xuống cấp

Do đó quy định này đặt ra để việc thoát nước mưa, nước thải của chủ sở hữu khôngảnh hưởng đến bất kì bất động sản nào, thậm chí là cả môi trường công cộng

Vì các quy định này là nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản chịu quyền nênbắt buộc các chủ thể có nghĩa vụ phải thực hiện nghiêm chỉnh Nếu các chủ thể nàykhông thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình.Thì các chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền bị ảnh hưởng bởi việc thực hiệnnghĩa vụ này hoàn toàn có thể yêu cầu các chủ thể đó chấm dứt hành vi vi phạmnghĩa vụ hay yêu cầu thực hiện đúng nghĩa vụ Nếu có thiệt hại xảy ra khi nghĩa vụkhông được thực hiện đúng, đủ thì các chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền cũngđược yêu cầu bồi thường thiệt hại

Các vấn đề về nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền ngoàiđược quy định tại Điều 250, Điều 251 còn được quy định ở các văn bản quy phạmpháp luật có liên quan như pháp luật về xây dựng, về quy chuẩn kỹ thuật trong việcxây dựng hệ thống thoát nước mưa, nước thải,…

Tóm lại, pháp luật có những quy định rõ ràng về trách nhiệm thực hiện nghĩa

vụ của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền nhằm mục đích kh ng định tuycác chủ thể này có toàn quyền định đoạt, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu củamình Nhưng song song với đó vẫn có nghĩa vụ với người khác và xã hội, cộngđồng, không để cho việc thực hiện quyền của mình ảnh hưởng đến lợi ích hợp phápcủa chủ thể khác.69

69 Trường Đại học Luật TP HCM, tlđd (7), tr 300.

1.4.2 Quyền của chủ thể có bất động sản hưởng quyền

Pháp luật quy định quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trongviệc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề là khoảng giới hạn cho phép thựchiện một số hành vi nào đó của một chủ thể Quyền xác lập bao gồm hai tính chấtcốt lõi: Thứ nhất, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập là xử sự pháp luậtcho phép chủ thể thực hiện trên bất động sản khác thuộc sở hữu của người khác.Thứ hai, mục đích của việc xác lập quyền này là nhằm cho việc phục vụ khai thácmột hay nhiều bất động sản nhất định và không tạo ra sự có ưu thế hơn cho bất kìbất động sản nào Phạm vi quyền được xác lập nằm trong giới hạn một số quyền cụthể do pháp luật quy định Từ Điều 252 – Điều 255 là một số quyền phổ biến, thiếtyếu, cần thiết cho cuộc sống của mỗi người như: quyền cấp, thoát nước; quyền lối

đi qua; quyền mắc dây tải điện, thông tin liên lạc,…70Có nghĩa các quyền này chỉ làquyền phổ biến không phải đã bao hàm tất cả các quyền của chủ sở hữu bất độngsản hưởng quyền

Thứ nhất, quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề: là một quyền quan

trọng được BLDS năm 2015 quy định tại điều 252: “Trường hợp do vị trí tự nhiên

của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy; Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản

có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại” Điều luật này đã có sự tích hợp cả hai quyền:

quyền cấp nước qua bất động sản liền kề và quyền thoát nước qua bất động sản liền

kề.71

Đây là quyền đối với bất động sản liền kề được xác định theo địa thế, do đóquyền này không được xác lập theo cơ sở có một sự yêu cầu từ chủ sở hữu bất độngsản hưởng quyền Nếu vì vị trí tự nhiên của bất động sản mà nước thải hay đườngcấp nước của bất động sản này sẽ bắt buộc hay đương nhiên phải đi qua các bấtđộng sản khác, thì khi đó chủ sở hữu của các bất động sản có dòng nước chảy qua

70 Nguyễn Thị Hường, tlđd (5), tr 47.

71 Lê Thị Giang, tlđd (50), tr 13.

phải có nghĩa vụ dành ra một lối cho việc cấp, thoát nước Chủ sở hữu bất động sảnchịu quyền không được có hành vi cản trở hoặc ngăn chặn dòng chảy qua bất độngsản của mình Đồng thời quyền được xác lập cũng đặt ra yêu cầu đối với chủ sở hữubất động sản hưởng quyền là phải có trách nhiệm hạn chế đến mức thấp nhất thiệthại cho chủ sở hữu bất động sản chịu quyền Chỉ trong trường hợp thiệt hại xảy ra

do lối cấp thoát nước tự nhiên, hay dòng chảy tự nhiên của nước mà không có sựcan thiệp của con người thì thiệt hại đó không phải bồi thường.72

Thứ hai, quyền tưới nước, tiêu nước trong canh tác được quy định tại Điều

253 BLDS năm 2015 Nước ta là một nước sản xuất nông nghiệp lớn trên thế giớinên có thể thấy quyền tưới nước, tiêu nước trong canh tác là một quyền gắn liền vớinền sản xuất nông nghiệp Vì nước vô cùng quan trọng đối với việc sản xuất canhtác nên việc có lối dẫn để tưới nước, tiêu nước là quyền cần thiết nhất định phải cóđối với người sử dụng đất canh tác Chính vì lẽ đó, BLDS năm 2015 đã giữ nguyênquy định của BLDS 2005, quyền này là một trong số những quyền đối với bất độngsản liền kề Theo điều 253, khi được yêu cầu mở một lối dẫn nước thì chủ sở hữubất động sản chịu quyền phải đáp ứng nhu cầu đó Tuy nhiên, về đặt lối dẫn nước ởđâu, đặt như thế nào, kích thước hạ tầng lối dẫn ra sao là dựa trên sự thống nhất củacác bên sao cho hợp lí, chứ không phải đáp ứng mọi yêu cầu của người sử dụng đấtcanh tác Hơn nữa chủ sở hữu bất động sản chịu quyền có quyền yêu cầu bồi thườngnếu có thiệt hại xảy ra

Thuật ngữ điều luật này sử dụng “người có quyền sử dụng đất canh tác” có ýnghĩa: i) đất phải có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp Vì thuật ngữ “đất canhtác” không được Luật đất đai sử dụng trong việc phân loại đất,73 nên có thể hiểutheo cách thông thường của Tiếng Việt đó là đất này có thể là đất đã được đăng kývới mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đất chưa được xác định mục đích

sử dụng nhưng trên thực tế đang được sử dụng vào mục đích trồng cấy, trồng trọt; ii)

đã mở rộng phạm vi chủ thể xác lập là “người có quyền sử dụng đất” chứ khôngphải “người sử dụng đất” Vì người sử dụng đất chỉ được hiểu theo nghĩa hẹp củaLuật Đất đai 2013 là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cònngười có quyền sử dụng đất ngoài người sử dụng đất còn bao gồm người chưa được

72 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr 408-409.

73 Điều 10 Luật Đất đai 2013.

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nhưng vẫn đủ điều kiện cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất) và người thuê đất để canh tác từ chủ sử dụng đất.74

Thứ ba, quyền về lối đi qua: Mọi bất động sản đều có giới hạn và chủ sở hữu

không thể chỉ luôn ở bên trong ranh giới bất động sản của mình cả đời Con người

là động vật bậc cao đòi hỏi phải luôn có các nhu cầu không chỉ về mặt vật chất mà

cả về mặt tinh thần, là thành viên của cộng đồng xã hội nên chủ sở hữu phải thườngxuyên ra vào bất động sản của mình để thiết lập các mối quan hệ và xác lập các giaodịch Vậy mọi bất động sản đều đặt ra yêu cầu lợi ích đáng có này, đó là phải thôngthương với đường công cộng và tương tác với xã hội.75

Vấn đề là có những bất động sản mà ranh giới của nó không có bất kì tiếpxúc nào với đường công cộng, và để đi ra đường công cộng buộc phải qua một haynhiều bất động sản khác, như vậy bất động sản này được luật gọi là bất động sản bịvây bọc Do đó, dựa trên sự đánh giá này mà pháp luật đã quy định cho chủ sở hữubất động sản bị vây bọc có quyền năng đặc biệt quan trọng này Quyền về lối đi qua

có thể xác lập dựa trên các căn cứ: do địa thế tự nhiên, do thỏa thuận, do di chúc và

do quy định pháp luật BLDS năm 2015 đã mở rộng phạm vi cho chủ sở hữu bấtđộng sản bị vây bọc hơn so với BLDS năm 2005 Thứ nhất, nếu BLDS năm 2005quy định chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu một trong các chủ sởhữu bất động sản liền kề để mở lối đi qua thì theo quy định của BLDS năm 2015 đãcho phép yêu cầu không chỉ một mà nhiều chủ sở hữu bất động sản vây bọc hoặc tất

cả chủ sở hữu bất động sản vây bọc Điểm mới thứ hai là trong BLDS năm 2005 chỉquy định chủ thể có quyền khi “không có lối đi ra”, còn BLDS năm 2015 quy định

“không có hoặc không đủ lối đi ra” Như vậy, có thể thấy BLDS năm 2015 đã cónhững điểm mới bổ sung theo hướng có lợi hơn cho bất động sản hưởng quyền

Thứ tư, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc quy định tại Điều

255 BLDS năm 2015 như sau: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dâytải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp

lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệthại thì phải bồi thường” Theo quy định của pháp luật thì phạm vi quyền đối với bấtđộng sản liền kề không chỉ tác động vào bề mặt của bất động sản chịu quyền, mà

74 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr 409-410.

75Trường Đại học Mở TP Hồ Chí Minh (2020), Giáo trình Luật dân sự tập 1, Nxb Đại học quốc

gia thành phố Hồ Chí Minh, tr 266.

còn tác động vào phần không gian của bất động sản này Thực tiễn và yêu cầu củaviệc mắc đường dây tải điện xuất phát có thể từ vị trí tự nhiên bị vây bọc hoặc domột bất động sản chịu hạn chế là không tiếp giáp nơi cung cấp nguồn điện, nguồnthông tin liên lạc ví dụ như trụ điện Vì vậy, chủ sở hữu bất động sản này bắt buộcphải mắc đường dây qua phần không gian phía trên của một hay nhiều bất động sảncủa chủ sở hữu khác mà không chỉ có qua các bất động sản có chung ranh giới địa

lý Quy định được bắt nguồn từ điều 175 BLDS năm 2015 như sau: “Người sử dụngđất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều th ng đứng từ ranh giới củathửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc

sử dụng đất của người khác”, tức là đường dây tải điện và thông tin liên lạc sẽ đượcmắc ở phần không gian của người sử dụng bất động sản Vì vậy, mức độ ảnh hưởngđến bất động sản chịu quyền sẽ ít hơn so với quyền về lối đi qua Tuy nhiên đườngdây tải điện được xem là nguồn nguy hiểm cao độ, nên khi thực hiện quyền này chủ

sở hữu bất động sản hưởng quyền còn cần phải đảm bảo an toàn và thuận tiện chocác chủ sở hữu bất động sản đã đi qua, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường

Như vậy, có một số quyền đối với bất động sản liền kề phổ biến được BLDSnăm 2015 quy định Nhưng đó không phải là tất cả các quyền được xác lập mà trênthực tế có thể nhiều hơn, điều đó phụ thuộc vào nhu cầu cũng như thỏa thuận giữacác chủ thể.76Ví dụ như Luật Đất đai 2013 còn quy định quyền cấp khí gas là mộttrong số các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (thuật ngữ sử dụng theoBLDS năm 2005), và quyền phục vụ cho những nhu cầu cần thiết khác mà BLDSnăm 2015 chưa có quy định rõ ràng.77Cho nên các chủ sở hữu bất động sản hưởngquyền có thể thoải mái thỏa thuận với chủ sở hữu khác nhằm xác lập quyền củamình trên bất động sản của họ, và có khoản đền bù cân xứng lợi ích theo sự thỏathuận giữa các chủ thể

Tóm lại, trên cơ sở được tận dụng bất động sản của người khác, chủ sở hữubất động sản hưởng quyền chỉ được phép thụ hưởng “địa dịch” trong giới hạn nhucầu chính đáng và nhất là trong giới hạn của quyền thụ hưởng địa dịch của mình.Tuy nhiên, trong quyền của chủ sở hữu hưởng quyền đối với bất động sản liền kề,

họ có nghĩa vụ: phải tuân thủ các nguyên tắc khai thác quyền; đền bù trong trườnghợp cần thiết; không vi phạm quyền của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền

76 Đoàn Ngọc Hải, tlđd (45).

77 Điều 171 Luật Đất đai 2013.

(quyền này ở đây là quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) Nếu sử dụng quyền màgây ra thiệt hại thì phải bồi thường tùy từng trường hợp cụ thể.

1.5 Hiệu lực của quyền đối với bất động liền kề được xác lập

Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề là một quy định chưa từngxuất hiện trước đây Điều 247 BLDS 2015 quy định như sau: “Quyền đối với bấtđộng sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giaokhi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”.Đây được xem là một quy định mới bổ sung và mang tính hoàn thiện hơn các vấn

đề liên quan đến việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Theo như phân tích ở trên, quyền đối với bất động sản liền kề có nguồn gốcphát sinh quan trọng là do đặc tính của chính bất động sản hay mảnh đất đó, khôngphụ thuộc chủ sở hữu Tức là quyền gắn liền với bất động sản đó, tồn tại song songcùng bất động sản không bị tách rời Vì vậy, đối với mọi cá nhân, pháp nhân với tưcách là người sử dụng đất, dù đó là bất động sản chịu quyền hay bất động sảnhưởng quyền đều phải tôn trọng quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập

Có thể hiểu họ đều có tư cách yêu cầu đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặcđược yêu cầu về việc phải tạo điều kiện cho chủ sở hữu bất động sản liền kề nhữngđiều kiện thuận lợi để họ thực hiện hoạt động nào đó trên bất động sản thuộc sở hữucủa người khác để khai thác công năng của bất động sản của mình một cách bìnhthường.78

Trong xã hội ngày nay, đất đai nói riêng hay bất động sản nói chung đượccoi là một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị đem vào lưu thông trên thị trường, nênviệc chuyển quyền sử dụng đất hay chuyển giao bất động sản là điều tất yếu vàngày càng phổ biến Ở đây vì quyền đối với bất động sản liền kề còn tồn tại cho đếnkhi bất động sản liền kề còn tồn tại Chỉ khi bất động sản liền kề không còn nữa;hoặc khi các bất động sản nhập lại làm một; hoặc việc sử dụng, khai thác bất độngsản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền thì quyền này mới mất đi.79Do

đó nếu bất động sản liền kề được chuyển giao thì quyền đối với bất động sản liền kềcũng có hiệu lực đối với người được chuyển giao

78 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr 402.

79 Điều 256 BLDS 2015.

Ví dụ: A là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, có quyền về lối đi qua bấtđộng sản của B Sau đó, A chuyển nhượng bất động sản của mình cho C, đồng thời

sẽ phải chuyển giao luôn quyền về lối đi cho C Và B có nghĩa vụ phải tôn trọngquyền về lối đi của C.80

Có nhiều quan điểm khác nhau trong việc xác định hiệu lực của quyền đốivới bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận thì đối với người được chuyểngiao (bên thứ ba) có phát sinh hiệu lực hay không Tuy nhiên, theo tác giả ủng hộquan điểm quyền đối với bất động sản liền kề vẫn phát sinh hiệu lực đối với bên thứ

ba Vì thỏa thuận xác lập quyền đối với bất động sản liền kề được coi là hợp đồnglàm phát sinh việc một bất động sản phải gánh chịu ảnh hưởng nhằm mục tiêu khaithác một bất động sản khác của người khác hay nói cách khác được xem là hợpđồng khai thác bất động sản Cho nên dù bất động sản có được chuyển giao do thỏathuận thì việc khai thác công năng của bất động sản luôn tồn tại nên việc gánh chịuđịa dịch vẫn có hiệu lực

Mặt khác, phạm vi thực hiện hành vi trên bất động sản chịu quyền cũng đượcxây dựng trên cơ sở ý chí của cả chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chịuquyền nên bắt buộc các bên tôn trọng và thực hiện Bởi vì xét đến góc độ chung thìtheo nguyên tắc của BLDS năm 2015 mọi thỏa thuận không vi phạm điều cấm củaluật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải đượcchủ thể khác tôn trọng Đối với bên thứ ba nếu họ biết về sự tồn tại của thỏa thuậnxác lập quyền này thì buộc phải tôn trọng việc xác lập giữa hai chủ sở hữu bất độngsản liền kề Việc biết không nhất thiết phải do đăng ký thì mới có thể nhận thứcđược vì việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề được biểu hiện ra bênngoài (đi đường cấp thoát nước qua nhà người khác, lối đi qua nhà người khác, haymắc dây tải điện qua nhà người khác,…) nên người được chuyển giao phải biết về

sự tồn tại của quyền đối với bất động liền kề đã xác lập từ trước.81

Như vậy, Điều 247 BLDS năm 2015 là các quy định mới nhằm kh ng địnhhiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề khi đã được xác lập, có hiệu lực đốivới mọi cá nhân, pháp nhân và ngay cả khi bất động sản được chuyển giao thì

80 Lý Văn Toán (2019), “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015”, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/quyen-ve-loi-di-qua-bat-dong-san-lien-ke-theo- quy-dinh-cua-bo-luat-dan-su-2015, truy cập ngày 05/06/2021.

81 Đỗ Văn Đại, tlđd (37), tr 261.

quyền đối với bất động sản liền kề cũng được chuyển giao các chủ thể liên quanphải tôn trọng hiệu lực của quyền.