Bài tập nhóm dân sự thế chấp tài sản

MỤC LỤC A MỞ ĐẦU 6 B NỘI DUNG 7 I Cơ sở lý luận chung 7 Khoản 2 Điều 292 Bộ luật dân sự 2015 quy định thế chấp tài sản là một trong 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ 8 II Tóm tắt tình huống 9 III.

MỤC LỤC

A M Đ UỞ Ầ 6

B N I DUNGỘ 7

I C s lý lu n chungơ ở ậ 7

Kho n 2 Đi u 292 B lu t dân s 2015 quy đ nh th ch p tài s n là ả ề ộ ậ ự ị ế ấ ả m t trong 9 bi n pháp b o đ m th c hi n nghĩa v ộ ệ ả ả ự ệ ụ 8

II Tóm t t tình hu ngắ ố 9

III Gi i quy t tình hu ngả ế ố 11

1 Đ i t ng tranh ch p c a v ki nố ượ ấ ủ ụ ệ 11

2 Nh n xét phán quy t c a tòa án nhân dân s th m và phán quy t ậ ế ủ ơ ẩ ế c a tòa án nhân dân phúc th mủ ẩ 12

3 Quan đi m gi i quy t v vi c trên c a nhóm theo quy đ nh c a B ể ả ế ụ ệ ủ ị ủ ộ lu t dân s 2005 và B lu t dân s 2015?ậ ự ộ ậ ự 16

IV Th c ti n áp d ng và m t sô ki n ngh hoàn thi nự ễ ụ ộ ế ị ệ 22

1 M t s đi m m i quy đ nh v h p đ ng vay tài s n và th ch p tài ộ ố ể ớ ị ề ợ ồ ả ế ấ s n c a B lu t dân s 2005 so v i B lu t dân s 2015.ả ủ ộ ậ ự ớ ộ ậ ự 22

2 Th c tr ng áp d ng quy đ nh c a pháp lu t v th ch p tài s n hi nự ạ ụ ị ủ ậ ề ế ấ ả ệ nay 27 3 M t s ki n ngh hoàn thi nộ ố ế ị ệ 29

C K T LU NẾ Ậ 31

D TÀI LI U THAM KH OỆ Ả 32

A M Đ U Ở Ầ

Nhà nước ta đang trong quá trình đổi mới mọi lĩnh vực của nền kinh tế, chínhtrị, xã hội và các lĩnh vực khác góp phần tạo nên những bước tiến đáng kể vàocông cuộc cải tiến đất nước Các giao dịch trong xã hội diễn ra hàng ngày rất đadạng, pháp luật khó có thể điều chỉnh được toàn bộ các quan hệ trong cuộcsống Thông thường các bên lựa chọn hình thức giao dịch thông qua hợp đồng –hợp đồng ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên, là cơ sở để pháp luật bảo vệquyền lợi của các bên khi có tranh chấp Trong lĩnh vực ta nhận thấy hợp đồngtín dụng có nhiều trong các giao dịch với các đối tác cho nhu cầu vay vốn trongphát triển kinh doanh, sản xuất Hoạt động cho vay luôn luôn tiềm ẩn các rủi ro,bởi đây là yếu tố gắn liền với mọi hoạt động kinh doanh nói chung Nhằm đảmbảo an toàn, hiệu quả và hạn chế đến mức tối đa trong hoạt động cho vay, ở tất

cả các nước trên thế giới đều có các quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo an toàntrong hoạt động cho vay, trong đó đặc biệt chú trọng đến các vấn đề cho vay cóbảo đảm bằng việc thế chấp tài sản Tài sản dùng để thế chấp rất đa dạng, có thể

là động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, vô hình, tài sản hình thành trongtương lai… Trong thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì thế chấp nhà ởhình thành trong tương lai là điển hình và phổ biến hiện nay Đó cũng chính làtình huống mà chúng em nhận được khi làm bài tập nhóm Trong quá trình tìmhiểu và nghiên cứu không thể tránh xảy ra những thiếu sót, chúng em rất mongnhận được sự góp ý của thầy cô để chúng em có thể hiểu rõ hơn, hoàn thiện hơn

về kiến thức Chúng em xin chân thành cảm ơn

B N I DUNG Ộ

I C s lý lu n chung ơ ở ậ

1 Hợp đồng:

Theo Điều 385 Bộ luật dân sự 2015 thì khái niệm hợp đồng được quy định

như sau: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”

2 H p đ ng vay tài s nợ ồ ả

Điều 463 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau “Hợp đồng vay tài sản là sựthỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đếnhạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng sốlượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quyđịnh.” Như vậy, Hợp đồng vay tài sản có các đặc điểm sau:

- Là căn cứ chuyển quyền sở hữu tài sản (Bên vay trở thành chủ sở hữu tài sảnvay kể từ thời điểm nhận tài sản đó – Điều 464 BLDS 2015)

- Có thể là hợp đồng có đền bù hoặc không có đền bù: Hợp đồng vay tài sản làhợp đồng có đền bù nếu các bên có thỏa thuận về lãi, là hợp đồng không có đền

bù nếu vay không có lãi

- Là hợp đồng thực tế hoặc hợp đồng ưng thuận

- Là hợp đồng song vụ hoặc đơn vụ

3 H p đ ng tín d ngợ ồ ụ

Hợp đồng tín dụng là văn bản thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và các tổchức, cá nhân về việc chuyển giao một khoản tiền cho bên vay sử dụng trongmột thời gian nhất định dựa trên nguyên tắc hoàn trả

Hợp đồng tín dụng ngân hàng là Việc thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chứctín dụng (bên cho vay) với tổ chức, cá nhân vay vốn (bên vay), theo đó, tổ chứctín dụng cam kết cho bên vay vay khoản tiền với điều kiện hoàn trả gốc và lãitrong thời hạn nhất định

4 Th ch p tài s nế ấ ả

Khoản 2 Điều 292 Bộ luật dân sự 2015 quy định thế chấp tài sản là một trong

9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Theo Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“1 Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2 Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

5 Tài s n hình thành trong t ng laiả ươ

Bộ luật dân sự 2015 đã sử dụng thuật ngữ “tài sản hình thành trong tương lai”

và thay vì đưa ra khái niệm tài sản hình thành trong tương lai, BLDS 2015 quyđịnh theo hướng liệt kê Cụ thể, tại điều 108 BLDS 2015 quy định:

“1 Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.

2 Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

“2. Sửa đổi khoản 1 và khoản 2 Điều 4 như sau:

“1 Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai

mà pháp luật không cấm giao dịch”.

“2 Tài sản hình thành trong tương lai gồm:

a) Tài sản được hình thành từ vốn vay;

b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;

c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.

Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”.

6 Lãi su tấ

Lãi suất là tỉ lệ nhất định mà bên vay phải trả thêm vào số tài sản hoặc số tiền

đã vay tính theo đơn vị thời gian Luất suất thường được tính theo tuần, thánghoặc năm do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định Căn cứ vào lãisuất, số tiền vay hoặc thời gian vay mà bên vay phải trả một số tiền nhất định(tiền lãi) Số tiền này tỉ lệ thuận với lãi suất, số tiền đã vay và thời gian vay

7 Phát m i tài s nạ ả

Phát mại tàn sản là công bố và bán tài sản công khai theo thủ tục do pháp luậtquy định để thanh toán nợ

II Tóm tắt tình huống

Nguyên đơn: Ngân hàng VCB

Bị đơn: Ông Trần Trọng T, sinh năm 1972

Ngày 26/6/2016, Ngân hàng VCB ký hợp đồng tín dụng cho ông Trần Trọng

T vay 2 tỷ đồng để mua nhà, đất số 38, lô H2, khu đô thị mới VP, thành phố H(do Công ty cổ phần X là chủ đầu tư), thời hạn vay là 24 tháng, lãi suất tronghạn là 1,6%, lãi suất quá hạn là 150% lãi suất trong hạn Cùng ngày các bên kýhợp đồng thế chấp chính nhà, đất số 38, lô H2, khu đô thị mới VP để bảo đảm

cho khoản vay Trong hợp đồng thế chấp, các bên đã thoả thuận: "khi có giấy chủ quyền nhà, đất, bên thế chấp sẽ làm thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm" Ngày 29/6/2016, ngân hàng VCB đã gửi thông báo bằng văn

bản đến Công ty cổ phần Xvề khoản vay và đề nghị Công ty cổ phần X hỗ trợquản lý tài sản bảo đảm

Ngày 16/3/2018, UBND thành phố H đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữunhà và quyền sử dụng đất cho ông T và giao cho Công ty cổ phần X Ngày

21/3/2018, Công ty cổ phần X đã giao lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà vàquyền sử dụng đất đó cho ngân hàng VCB quản lý Ngân hàng đã nhiều lần yêucầu ông T tiến hành việc công chứng và đăng ký hợp đồng thế chấp nhưng ông

T không thực hiện. Đến hạn thanh toán nợ, ông T không trả được nợ cho ngânhàng nên ngân hàng đề nghị ông T giao nhà đất tại số 38, lô H2 Khu đô thị mới

VP để ngân hàng xử lý thu hồi nợ nhưng ông T không đồng ý

Vì vậy, Ngân hàng VCB đã làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân quận

HĐ, thành phố H buộc ông T phải trả cho ngân hàng số tiền nợ gốc là 2 tỷ đồng,tiền lãi trong hạn là 768.000.000 đ và tiền lãi quá hạn theo lãi suất thỏa thuậnđến thời điểm xét xử sơ thẩm Nếu ông T không có khả năng trả nợ, đề nghị Tòa

án cho phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ

Bản án dân sự sơ thẩm số 343/2018/DS-ST ngày 26/10/2018 của TAND quận

HĐ, thành phố H đã tuyên hợp đồng thế chấp nhà, đất số 38, lô H2, Khu đô thị

VP, quận HĐ, thành phố H giữa ông T và ngân hàng VCB là vô hiệu do tại thờiđiểm ký kết hợp đồng tài sản trên chưa thuộc quyền sở hữu của ông T, đồngthời hợp đồng thế chấp cũng không được công chứng, đăng ký theo luật định.Bản án phúc thẩm số 329/2019/DS-PT ngày 24/01/2019 của TAND thànhphố H đã sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 343/2018/DS-ST ngày 26/10/2018 củaTAND quận HĐ theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ngân hàng VCB

và tuyên hợp đồng thế chấp nhà, đất số 38, lô H2, khu dân cư Phường An Bình,thành phố H giữa ông T và ngân hàng VCB là có hiệu lực

Câu hỏi:

1 Đối tượng tranh chấp của vụ kiện trên?

2 Nhận xét phán quyết của tòa án nhân dân cấp sơ thẩm và phán quyết củatòa án nhân dân cấp phúc thẩm? Nêu rõ căn cứ pháp lý?

3 Quan điểm giải quyết vụ việc trên của nhóm theo quy định của Bộ luậtdân sự 2005 và Bộ luật dân sự 2015?

III Giải quyết tình huống

Theo tình huống đề bài đưa ra thì hợp đồng giữa ngân hàng VBC và ông Tđược xác lập trước ngày 1/1/2017 khi BLDS 2015 có hiệu lực, sau đó thì cótranh chấp vì ông T không thực hiện nghĩa vụ, nghĩa là giao dịch dân sự chưathực hiện xong Bên cạnh đó, ta cũng có thể nhận thấy: Hợp đồng vay tài tài sản(hợp đồng tín dụng) được xác lập giữa ông T và ngân hàng VCB được ký kếttrước khi BLDS 2015 có hiệu lực, nhưng nghĩa vụ của hợp đồng vẫn kéo dàiđến khi BLDS 2015 có hiệu lực Do vậy, căn cứ điểm b khoản 1 Điều 688BLDS 2015, tình huống trên sẽ giải quyết theo quy định của BLDS 2015

1 Đối tượng tranh chấp của vụ kiện

Theo tình huống thì ngân hàng VCB và ông T cùng ngày đã ký kết 2 hợpđồng đó là: hợp đồng vay tài sản (hợp đồng tín dụng) và hợp đồng thế chấp nhà,đất Trong mối quan hệ này, hợp đồng vay tài sản là hợp đồng chính, hợp đồngthế chấp là hợp đồng phụ Việc ông T thế chấp nhà, đất là để đảm bảo cho việcthực hiện nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi mà ông T đã vay từ ngân hàng VCB Trong

hợp đồng thế chấp thì 2 bên đã thỏa thuận “khi có giấy chủ quyền nhà, đất, bên thế chấp sẽ làm thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm” Nhưng đến

khi ngân hàng yêu cầu nhiều lần mà ông không thực hiện và khi đến hạn thanhtoán nợ ông không trả nợ cho ngân hàng nên ngân hàng đề nghị ông giao lại nhàđất để ngân hàng xử lý thu hồi nợ nhưng ông không đồng ý, vì thế mà xảy ratranh chấp Khi xảy ra tranh chấp thì mục đích của ngân hàng muốn ông T thựchiện nghĩa vụ trả nợ của mình cho ngân hàng.Vì vậy, ngân hàng VCB đã làmđơn khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông T phải trả cho ngân hàng số tiền nợ gốc

là 2 tỷ đồng, tiền lãi trong hạn và quá hạn theo lãi suất thỏa thuận đến thời điểmxét xử sơ thẩm, nếu ông khôngcó khả năng trả nợ, đề nghị Tòa án cho phát mãitài sản thế chấp để thu hồi nợ

Như vậy, từ các phân tích trên thì đối tượng tranh chấp của vụ kiện là nghĩa

vụ hoàn trả nợ gốc và lãi của ông T đối với ngân hàng VCB

2 Nhận xét phán quyết của tòa án nhân dân sơ thẩm và phán quyết của tòa án nhân dân phúc thẩm

2.1 Đối với Tòa án sơ thẩm

Phán quyết của Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm số 343/2018/DS-ST ngày26/10/2018 của TAND quận HĐ, thành phố H đã tuyên hợp đồng thế chấp nhà,đất số 38, lô H2, Khu đô thị VP, quận HĐ, thành phố H giữa ông T và ngânhàng VCB là vô hiệu vì:

- Thời điểm ký kết hợp đồng tài sản trên chưa thuộc quyền sở hữu của ông T

- Hợp đồng thế chấp không được công chứng và đăng ký theo luật định

Nhận xét: Phán quyết của Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm là sai

Thứ nhất, về đối tượng của hợp đồng thế chấp

Tại thời điểm ký kết hợp đồng, ông T thế chấp tài sản là nhà, đất số 38, lôH2, khu đô thị mới VP, thành phố H do công ty cổ phần X làm chủ đầu tư đểlàm tài sản bảo đảm thưc hiện nghĩa vụ trả nợ

Theo quy định tại khoản 2 Điều 108, Điều 318 BLDS năm 2015 và Khoản 2Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị Định 163 về giao dịch bảođảm thì tài sản mà ông T thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai

Tiếp thep căn cứ theo Điều 295 Bộ Luật dân sự 2015:

Điều 295 Tài sản bảo đảm

“1 Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.

2 Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.

3 Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

4 Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.”

Như vậy, theo các căn cứ trên có thể kết luận tại thời điểm mà ông T và ngânhàng ký kết hợp đồng thế chấp, tài sản mà ông T dùng để bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ là tài sản hình thành trong tương lai và thuộc quyền sở hữu của ông Tsau thời điểm xác lập nghĩa vụ hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.

Trong hợp đồng 2 bên có thỏa thuận:"khi có giấy chủ quyền nhà, đất, bên thế chấp sẽ làm thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm", thì việc có giấy

chủ quyền này chỉ để xác nhận quyền sở hữu của ông T với nhà và đất cũng như

có căn cứ pháp lý để đăng ký giao dịch bảo đảm và thực hiện việc công chứng,chứng thực

Thứ hai, hiệu lực của hợp đồng thế chấp

Căn cứ theo điều 319 BLDS 2015:

Điều 319 Hiệu lực của thế chấp tài sản

“1 Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2 Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.”

Vì thế chấp vừa là một biện pháp bảo đảm vừa là một giao dịch dân sự nên đểHợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực pháp luật khi nó đảm bảo các điều kiện cóhiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại các Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015

và không thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu quy định từ Điều 122đến Điều 129 của Bộ luật này

Có thể thấy trong hợp đồng thế chấp tài sản hai bên đã thỏa thuận: “khi có giấy chủ quyền nhà , đất, bên thế chấp sẽ làm thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm”.

Theo đó hợp đồng thế chấp nhà, đất phải được công chứng, chứng thựctheoquy định tại Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì mới có giá trị pháp lý:

“1 Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này

Đối với giao dịch quy định tại điều này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”

Căn cứ theo khoản 2 Điều 119 BLDS 2015; “Trường hợp giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”

Căn cứ vào Điều 298 BLDS 2015 về đăng ký biện pháp bảo đảm

“1 Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của

Như vậy, việc ông T không thực hiện công chứng và đăng ký theo quy địnhtại Luật Nhà ở 2014 đã làm cho hợp đồng thế chấp nhà, đất vi phạm quy địnhđiều kiện có hiệu lực về hình thức

Căn cứ Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015:

Điều 129 Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

2 Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc

các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Có thể thấy trên thực tế ngân hàng VCB đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mìnhtrong hợp đồng thế chấp đó là giữ giấy tờ liên quan đến thế chấp tài sản và yêucầu ông T công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm cụ thể là ngày21/03/2018 Nhưng việc ông T không thực hiện nghĩa vụ của mình là phải côngchứng và đăng ký trong thỏa thuận của hợp đồng thế chấp, đồng thời khi đếnhạn thanh toán nợ ông T cũng không có khả năng trả nợ, nên ngân hàng VCB cóquyền khởi kiện ông T ra Tòa án Theo khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 thì khi cóyêu cầu của một bên mà bên đó thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong trường hợpnày các bên không cần công chứng, chứng thực và tòa án quyết định công nhậnhiệu lực của hợp đồng nhằm bảo đảm quyền lợi của ngân hàng

Dựa vào các căn cứ ở trên, có thể thấy phán quyết của tòa án tại bản án dân

sự sơ thẩm số 343/2018/DS-ST ngày 26/10/2018 của TAND quận HĐ, thànhphố H khi chấp nhận bác đơn khởi kiện của ngân hàng VCB và tuyên hợp đồngthế chấp nhà giữa ông T và ngân hàng VCB vô hiệu vì lý do như trên là khôngchính xác và thiếu căn cứ Theo đó, ông T có quyền dùng chính nhà, đất là tàisản hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng của CTCP X để thếchấp cho khoản vay tại tổ chức tín dụng là ngân hàng VCB và theo điều 129BLDS thì khi hợp đồng không công chứng, chứng thực mà ngân hàng đã thựchiện 2/3 nghĩa vụ thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực hợp đồng thếchấp nhà, đất

2.2 Đối với Tòa án phúc thẩm

Bản án phúc thẩm số 329/2019/DS-PT ngày 24/01/2019 của TAND thànhphố H đã sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 343/2018/DS-ST ngày 26/10/2018 củaTAND quận HĐ theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ngân hàng VCB

và tuyên hợp đồng thế chấp nhà, đất số 38, lô H2, khu đô thị VP, thành phố Hgiữa ông T và ngân hàng VCB là có hiệu lực

Nhận xét của nhóm: Phán quyết của Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm hoàntoàn hợp lệ.

Từ các phân tích trên, có thể thấy rằng, hợp đồng thế chấp tài sản của ôngTrần Trọng T và ngân hàng VCB không được công chứng, chứng thực và đăng

ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật Nhưng phía bên ngân hàng

đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của mình trong hợp đồng, cụ thể ngày21/03/2018 công ty cổ phần X đã giao lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà vàgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngân hàng VCB quản lý

Ngân hàng VCB đã nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giấychứng nhận quyền sử dụng đất, tức là bên thế chấp giao các giấy tờ có giá trịpháp lý liên quan đến tài sản thế chấp (thông qua công ty cổ phần X) và bênnhận thế chấp nhận được các loại giấy tờ đấy, nên về thực tế cho thấy hợp đồngthế chấp của các bên đã được xác lập và một bên đã thực hiện nghĩa vụ củamình, nên căn cứ theo khoản 2 Điều 129 BLDS 2015, mặc dù ông T vẫn chưathực hiện việc công chứng và đăng ký giao dịch nhưng theo yêu cầu của ngânhàng thì Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp của ông T với ngân hàng VCB là cóhiệu lực là hợp lý

3 Quan điểm giải quyết vụ việc trên của nhóm theo quy định của Bộ luật dân sự

2005 và Bộ luật dân sự 2015?

3.1 Quan điểm giải quyết vụ việc trên theo quy định của Bộ luật dân sự 2005

Thứ nhất, về hiệu lực của hợp đồng tín dụng

Theo quy định tại Điều 401 về hình thức hợp đồng dân sự:

“1 Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định 2 Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Vì vậy hợp đồng tín dụng mà 2 bên ký kết có hiệu lực bởi vìđáp ứng đầy đủđiều kiện theo Điều 122 trong Bộ luật dân sự 2005.

Thứ hai, về vấn đề hiệu lực của hợp đồng thế chấp

Theo Điều 342 BLDS 2005 quy định:

“1 Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.

2 Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

3 Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều

từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật

có liên quan.”

Căn cứ theo Điều 342 BLDS 2005 và Khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012 thìtài sản mà ông T đem thế chấp là nhà, đất là tài sản hình thành trong tương lai

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình

Trong hợp đồng thế chấp hai bên đã thỏa thuận: “khi có giấy chủ quyền nhà, đất, bên thế chấp sẽ làm thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm”.

Đây là loại hợp đồng thế chấp phải công chứng, chứng thực theo Điều 124BLDS 2005về hình thức giao dịch dân sự:

“1 Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp

dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.

2 Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.”

Và phải đăng ký biện pháp bảo đảm theo Điều 323 về đăng ký giao dịch bảođảm:

“1 Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm được quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này.

2 Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định.

3 Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký.”

Việc ông T không thực hiện việc công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảmdẫn đến bản hợp đồng thế chấp nhà, đất vô hiệu do không tuân thủ quy định vềhình thức theo Điều 134 BLDS 2005

Như vậy,việc ông T đã không thực hiện đúng nghĩa vụ nên hợp đồng thế chấp

vô hiệu do vi phạm các quy định có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 122BLDS 2005

Trong mối quan hệ giữa 2 bản hợp đồng này, thì khi hợp đồng thế chấp vôhiệu sẽ không dẫn đến hợp đồng vay (hợp đồng tín dụng) vô hiệu vì hai bên đã

có thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của mình theo Khoản 3 Điều 410 BLDS2005

Khi đến hạn thanh toán nợ, ông T đã không thực hiện nghĩa vụ của mình, nênông đã vi phạm nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng vay Do đó, ông T phải hoàn trảlại cho ngân hàng số tiền gốc cộng với số tiền lãi trong hạn cũng như lãi quá hạnchưa trả cho ngân hàng VCB