Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo quy định của bộ luật dân sự năm 2015 – những vấn đề lý luận và thực tiễn

Đề số 19 “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” A MỞ BÀI Từ xưa đến nay, đất đai luôn là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là t.

Đề số 19: “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo quy

định của Bộ luật dân sự năm 2015 – Những vấn đề lý luận và thực tiễn”.

A MỞ BÀI.

Từ xưa đến nay, đất đai luôn là nguồn tài nguyên vô cùngquý giá, là tư liệu sản xuất quan trọng Và cùng với sự phát triểncủa kinh tế - xã hội thì đất đai còn tham gia vào thị trường với

tư cách là một loại hàng hóa quan trọng nhất, là đối tượng củahợp đồng thuê QSDĐ Với thực tế nhu cầu sử dụng đất ngày mộttăng cao, thuê QSDĐ trong tình hình mới đã trở thành hiệntượng phổ biến và cũng không trách khỏi phát sinh vấn đề mâuthuẫn, tranh chấp và vi phạm pháp luật trong hoạt động này.Bên cạnh đó, kiến thức pháp luật của ngưuời dân về hợp đồngthuê QSDĐ vẫn còn rất hạn chế nên khi tham gia ký kết hợpđồng thuê QSDĐ họ thường không tuân thủ đúng các quy địnhcủa pháp luật, không biết tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp phápcủa mình khi có tranh chấp xảy ra Để làm rõ hơn vấn đề này,

em đã lựa chọn đề tài số 19: “Hợp đồng thuê quyền sử dụng

đất theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” để làm đề tài tiểu luận của

1.1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất.

Trong hệ thống pháp luật đất đai, thuật ngữ " QSDĐ " đượcnhắc rất nhiều, tuy nhiên pháp luật dân sự hay pháp luật đấtđai đều không đưa ra khái niệm thế nào là QSDĐ Chính vì vậy,dưới những góc độ, quan điểm khác nhau thì thuận ngữ QSDĐ

có những khái niệm khác nhau Nhưng trong phạm vi tìm hiểu

về hợp đồng thuê QSDĐ thì em xin được đưa ra khái niệm QSDĐnhư sau: Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, do Nhànước trao cho những chủ thế nhất định để khai thác công dụngcủa đất, hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư trênđất

Đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất là: Một là, quyền sử

dụng đất được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về

đất đai; Hai là, quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai; Ba là, các chủ thể có QSDĐ phải tuân thủ

theo các điều kiện, quy định của Nhà nước về đất đai

1.2 Khái niệm, đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất.

Từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản Đà Nẵng phát hành

năm 1995 đã đưa ra định nghĩa "Thuê là việc dùng người hay vật nào đó trong một thời gian nhất định với điều kiện trả một khoản tiền trong thời gian sử dụng " Liên quan đến vấn đề thuê quyền sử dụng đất, TS Nguyễn Ngọc Điện đã chỉ rõ: "Thuê đất

là người thuê tiếp nhận tài sản thuê là một thửa đất từ tay người cho thuê là nhà nước - người chỉ chủ sở hữu đối với đất và trở hành người có quyền sử dụng đất của mình trong thời gian thuê, còn thuê quyền dụng đất tức là người thuê tiếp nhận tài sản thuế là quyền su dung đất từ tay người cho thuê là người có

quyền sử dụng đất được nhà nước thừa nhận và trở thành người

có quyền sử dụng đất của người khác trong thời gian thuê ".

Tóm lại, có thể hiểu thuê quyền sử dụng đất là việc người thuêtiếp nhận tài sản thuê là quyền sử dụng đất từ người cho thuêtrong một thời hạn nhất định và người cho thuê được nhận lạimột khoản vật chất tương ứng Việc thuê quyền sử dụng đấtđược thực hiện bằng hợp đồng, khi đó bên thuê có quyền vànghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất là:

Một là, không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thành

đối tượng của quan hệ thuê quyền sử dụng đất, mà chỉ nhữngquyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận hoặc không bịcấm cho thuê mới trở thành đối tượng của cho thuê quyền sửdụng đất

Hai là, để có thể cho thuê quyền sử dụng đất của mình,

bên cho thuê cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định củapháp luật;

Ba là, thuê quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hình

thức hợp đồng, bằng văn bản và phải đăng ký tại cơ quan đăng

ký đất đai

2 Khái quát chung về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

2.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê quyền

sử dụng đất.

Căn cứ theo Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 quy định hợp

đồng về QSDĐ: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp

vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” Như vậy, hợp

đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụngtrong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đúng mục đích,trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy địnhcủa bộ luận dân sự và pháp luật về đất đai

Đặc điểm của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất:

Hợp đồng thuê QSDĐ trước hết là sự thỏa thuận, thốngnhất về ý chí giữa các bên tham gia vào quan hệ hợp đồng Chủthể và đối tượng của hợp đồng cần đáp ứng đầy đủ các điềukiện theo quy định của pháp luật để hợp đồng có hiệu lực Vềbản chất, thuê quyền sử dụng đất là thuê tài sản nên hợp đồngthuê quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồng thuê tài sản,

do đó nó cũng mang các đặc điểm của một hợp đồng thuê tàisản thông thường đó là

Một là, hợp đồng cho thuê QSDĐ là hợp đồng song vụ Tính

chất song vụ của hợp đồng cho thuê QSDĐ được thể hiện thôngqua việc mỗi bên chủ thể trong hợp đồng là người vừa có quyềnlại vừa có nghĩa vụ Quyền của bên cho thuê tương ứng vớinghĩa vụ của bên thuê và ngược lại

Hai là, hợp đồng cho thuê QSDĐ là hợp đồng có đền bù.

Điều này được thể hiện thông qua việc các bên tham gia hợpđồng, khi bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng đất cho bênthuê thì bên thuê phải trả tiền theo thỏa thuận của hợp đồng đãgiao kết

Ba là, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là hợp đồng

ưng thuận Tính ưng thuận của hợp đồng được thể hiện ở chỗthời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là thời điểm giao kếthợp đồng

Bốn là, trong quan hệ hợp đồng cho thuê quyền sử dụng

đất chỉ chuyển giao QSDĐ Điều này có nghĩa là khi hợp đồng cóhiệu lực pháp luật thì bên cho thuê chỉ chuyển giao quyền sửdụng đất Bên thuê có QSDĐ đó theo đúng mục đích mà cácbên đã thỏa thuận trong hợp đồng trong một thời hạn nhấtđịnh

2.2 Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013:

“1  Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều

168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

2.3 Chủ thể cho thuê quyền sử dụng đất.

Các bên tham gia hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất làbên cho thuê và bên thuê Bên cho thuê quyền sử dụng đất phải

là người được Nhà nước giao đất hoặc được người khác chuyển

quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật về đấtđai và Bộ luật dân sự.

Căn cứ theo Điều 167 Luật đất đai năm 2013 và Điều 502

Bộ luật dân sự năm 2015 thì hình thức của hợp đồng cho thuêquyền sử dụng đất phải được thành lập thành văn bản và đăng

kí tại phòng đăng kí quyền sử dụng đất Bên cho thuê QSDĐphải nộp hồ sơ cho bên thuê quyền sử dung đất tại văn phòngđăng ký QSDĐ hoặc Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyểncho văn phòng đăng ký QSDĐ nếu hộ gia đình, cá nhân, cộngđồng dân cư có nhu cầu Sau khi đăng kí hợp đồng mới được coi

2 Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Nội dung của hợp đồng cho thuê QSDĐ là toàn bộ nhữngđiều khoản mà hai bên giao kết hợp đồng đã thỏa thuận, biểuhiện ý chí chung của các bên phù hợp với ý chí của Nhà nước,không trái với các quy định pháp luật về đất đai và bộ luật dân

sự Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất được quy định tươngđối chặt chẽ và rất cụ thể thông qua các nội dung sau:

 Tên, địa chỉ của các bên;

 Quyền nghĩa vụ của các bên;

 Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới vàtình trạng đất;

 Thời hạn thuê;

 Giá thuê;

 Phương thức thời gian thanh toán;

 Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển thuê;

 Trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng;

 Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đấthết hạn

Đây là những điều khoản không thể thiếu được đối với hợpđồng cho thuê QSDĐ nếu không thỏa thuận được những điềukhoản đó thì giữa các bên không có quan hệ hợp đồng chothuê QSDĐ

2.6 Đối tượng của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

Đối tượng của hợp đồng thuê QSDĐ là quyền sử dụng đất

và theo quy định của pháp luật đất đai, không phải mọi tổ chức,

cá nhân có QSDĐ là được cho thuê quyền này mà chỉ có nhữngchủ thể sử dụng các nhóm đất nhất định mới được cho thuêQSDĐ Theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất chỉ có

thể cho thuê QSDĐ đối với các loại đất sau: Một là, nhóm đất

nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp

để trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối trong

nhóm đất nông nghiệp; Hai là, nhóm đất phi nông nghiệp bao

gồm đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trongnhóm đất phi nông nghiệp

2.7 Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

a) Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê

Thứ nhất, nghĩa vụ của bên cho thuê.

Một là, đăng ký việc cho thuê QSDĐ Đất đai thuộc sở hữu

toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhấtquản lý, vì vậy, người sử dụng đất phải thông báo cho các cơquan quản lý đất đai việc mình cho thuê QSDĐ, để các cơ quannày nắm được việc chuyển dịch tài sản và thu thuế từ hoạt độngnày Việc đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất còn tạo cơ sởcăn cứ cho trường hợp xảy ra tranh chấp

Hai là, chuyển giao đất cho bên thuê theo đúng thỏa thuận.

Theo nguyên tắc bên cho thuê có trách nhiệm chuyên giao tàisản cho bên thuê theo đúng những gì các bên thỏa thuận nhưchuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí, sổ hiệu,hạng đất, loại đất và tình trạng đất

Ba là, kiểm tra bên thuê giữ gìn và sử dụng đất đúng mục

đích Về mặt pháp lý, khi cho thuê QSDĐ bên cho thuê vẫn làngười sử dụng đất hợp pháp và phải chịu trách nhiệm đối vớiNhà nước về việc sử dụng đất Vì vậy, cần kiểm tra, nhắc nhởbên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đíchtránh trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất vi phạm các quyđịnh của pháp luật đất đai hoặc làm giảm sút chất lượng đất đãcho thuê

Bốn là, nộp thuế sử dụng đất trừ trường hợp thỏa thuận khác.

Bên cho thuê có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất và còn phải nộpthuế thu nhập từ việc cho thuê QSDĐ Tuy nhiên, khi các bêntham gia hợp đồng có thỏa thuận khác thì sẽ thực hiện theothỏa thuận hợp đồng (ví dụ: bên thuê QSDĐ phải nộp một hoặcmột số loại thuế sử dụng đất này )

Năm là, báo với bên thuê về quyền của người thứ ba đối

với diện tích đất thuê Bên cho thuê phải công bố thông tin mộtcách rõ ràng, minh bạch để bên thuê nắm rõ mà dự liệu trướcvấn đề trong quá trình thuê đất Và nếu không thông báo đầy

đủ và kịp thời, trong trường hợp có tranh chấp xảy ra liên quantới người thứ ba, bên cho thuê phải hoàn toàn chịu trách nhiệm.(Ví dụ: quyền đi qua, quyền sử dụng ngõ đi chung, hoặcquyền sử dụng đất vẫn còn trong thời hạn thuế của một hợpđồng khác )

Ngoài ra, trong trường hợp hợp đồng thuê QSDĐ đang cóhiệu lực nhưng do nhu cầu về quốc phòng, an ninh, lợi ích quốcgia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế mà Nhà nước thu hồiđất thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trước thờihạn Trong trường hợp bên thuê đã trả tiền trước thì bên chothuê phải trả lại cho bên thuê khoản tiền còn lại tương ứng với

thời gian chưa sử dụng đất; nếu bên thuê chưa trả tiền thì chiphải trả tiền tương ứng với thời gian đã sử dụng đất Bên chothuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại do thu hồi đất theo quyđịnh của pháp luật, còn bên thuê được Nhà nước bồi thườngthiệt hại về hoa lợi có trên đất

Thứ hai, quyền của bên cho thuê.

Một là, yêu cầu bên thuê phải trả đủ tiền thuê Đây là điều

khoản cơ bản của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, bên chothuê có quyền áp dụng các chế tài mà pháp luật đã quy địnhnhư yêu cầu thực hiện nghĩa vụ, yêu cầu bồi thường thiệt hại,yêu cầu trả lãi chậm thanh toán hoặc có thể áp dụng phươngthức yêu cầu bên thuê đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo thựchiện hợp đồng ) khi bên thuê không thực hiện trả tiền đủ, đúngthời hạn và phương thức thanh toán theo thỏa thuận từ trước.Trong người hợp bên thuê vẫn không chấm dứt ngay hành vi viphạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thựchiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồithường thiệt hại

Hai là, yêu cầu bên thuê phải chấm dứt ngay việc sử dụng

đất không đúng mục đích Bên cho thuê có quyền yêu cầu bênthuê phải sử dụng đất đúng mục đích, sử dụng đất thuê nhưchính tài sản của mình, không được huỷ hoại, làm giảm sút giátrị sử dụng của đất Bên cho thuê sẽ có quyền yêu cầu bên thuêchấm dứt việc sử dụng đất không đúng mục đích vì việc sửdụng không đúng mục đích là vi phạm nghĩa vụ đối với hợpđồng, vi phạm pháp luật đất đai về các nguyên tắc sử dụng đất(thậm chí dẫn đến việc nhà nước thu hồi đất)

Ba là, yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn thuê đã hết.

Khi hết thời hạn thuê của hợp đồng, các bên phải hoàn thànhmọi nghĩa vụ và chấm dứt các quyền lợi, bên cho thuê có quyềnyêu cầu trả lại tài sản thuê, nếu bên thuê cố tình chiếm giữkhông trả lại đất thì thời hạn thuê chính là căn cứ để giải quyết

sự việc

Bốn là, được chuyển nhượng QSDĐ khi thời hạn thuê chưa hết

theo quy định của pháp luật Khi thời hạn cho thuê QSDĐ đangcòn, bên cho thuê vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụngđất cho người khác nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyềncho phép, nhưng phải báo cho bên thuê biết để bên thuê thựchiện nghĩa vụ với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Bên thuê vẫn được tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn thuêquyền sử dụng đất theo hợp đồng

Ngoài ra, trong trường hợp bên thuê chậm trả tiền thuếquyền sử dụng đất theo thoả thuận thì bên cho thuê có thể giahạn; nếu hết thời hạn đó mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụthì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợpđồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất Bên cho thuê có quyền yêucầu bên thuê trả đủ tiền trong thời gian đã thuê kể cả lãi đối vớikhoản tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhànước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểmthanh toán

b) Quyền và nghĩa vụ của bên thuê

Thứ nhất, nghĩa vụ của bên thuê.

Một là, sử dụng đất đúng mục đích Mỗi một loại đất đều

được Nhà nước quy định mục đích sử dụng khác nhau, chính vìvậy, bên thuê QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích Bên cạnh đó,

bên thuê chỉ được sử dụng đất trong ranh giới mảnh đất đãthuê, trong thời hạn thuê theo quy định của hợp đồng.

Hai là, không được hủy hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng

của đất và các yêu cầu khác thỏa thuận trong hợp đồng Nếubên thuê hủy hoại hay làm giảm sút giá trị sử dụng của đất là viphạm nghĩa vụ đối với hợp đồng, vi phạm pháp luật đất đai về

các nguyên tắc sử dụng đất Do đó, bên thuê QSDĐ cần phải

thực hiện nghĩa vụ giữ gìn, bảo vệ, khai thác đi đôi với bảo tồnđất thuê

Ba là, trả đủ tiền thuê đất theo đúng thỏa thuận Bên thuê

QSDĐ phải trả đúng, đủ tiền thuê theo thỏa thuận, đồng thời,nếu việc sử dụng đất không sinh lời thì bên thuê vẫn phải trả đủtiền thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Bốn là, tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không

được làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sửdụng đất xung quanh Đất đai là một thành tố của môi trườngsống, nó không đứng một mình giữa môi trường sống mà nó cóquan hệ mật thiết với các thành tố trong môi trường xungquanh, các thành tố tác động lẫn nhau, vì vậy, cần sử dụngphương pháp khai thác đất hợp lý tránh việc hay ô nhiễm môitrường

Năm là, trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi kết

thúc thời hạn thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Các bên

có thể thỏa thuận khi trả lại đất, bên thuê sẽ tháo dỡ toàn bộthiết bị, công trình trên đất hoặc cũng có thể thỏa thuận trả lạiđất cùng toàn bộ thiết bị, công trình xây dựng trên đất, hoặc khinhận đất là một mảnh đất trống, không cỏ, cây thì khi trả đấtphải trả đúng theo tình trạng bạn đầu,

Thứ hai, quyền của bên thuê.

Một là, yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất theo đúng thỏa

thuận Nếu bên cho thuê giao đất không giống như thỏa thuậnthì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê giao đúng tài sảnhoặc bên thuê có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng do giao khôngđúng tài sản

Hai là, được sử dụng đất thuê theo thời hạn như đã thỏa

thuận Trong thời hạn thuê, bên thuê có QSDĐ ổn định tức làbên cho thuê phải đảm bảo cho bên thuê được sử dụng đất mộtcách liên tục, thường xuyên không bị ngắt quãng hay xâmphạm

Ba là, được hưởng hoa lợi, lợi tức sử dụng đất Sau khi thuê

QSDĐ, bên thuê được hưởng tất cả các hoa lợi tự nhiên từ đất

và các hoa lợi thu được từ quá trình đầu tư, khai thác và sửdụng đất

Bốn là, yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuế trongtrường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bịgiảm sút Việc sử dụng, khai thác đất để thu hoa lợi, lợi túc làmục đích của người thuê QSDDĐ, nhưng do điều kiện bất khảkháng trong một số trường hợp (thay đổi khí hậu ) làm giảmsút hoặc mất đi hoa lợi, lợi tức thì bên cho thuê có thể chia sẻmột phần rủi ro cho bên thuê

Ngoài ra, trong trường hợp bên cho thuê quyền sử dụng đất

là cá nhân chết thì bên thuê vẫn được tiếp tục thuế QSDĐ chođến hết thời hạn thuê Trong trường hợp bên thuê QSDĐ là cánhân, chết thì thành viên trong hộ gia đình của người đó đượctiếp tục thuê QSDĐ cho đến hết thời hạn thuê nhưng phải báovới cơ quan nhà nước có thẩm quyền

2.8 Thời hạn chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

Chấm dứt hợp đồng thuê QSDĐ trong các trường hợp:

 Hết thời hạn thuê mà không được gia hạn thuê;

 Theo thảo thuận; nhà nước thu hồi đất;

 Bên thuê là cá nhân chết mà trong hộ gia đình không cóthành viên nào khác hoặc không còn nhu cầu thuê;

 Diện tích đất thuê không còn do thiên tai;

 Một trong các bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợpđồng hoặc hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận hoặc theoquy định của pháp luật;

 Các trường hợp khác do pháp luật quy định

2.9 Trình tự thực hiện việc cho thuê

Căn cứ theo Điều 60, 61, 79 Nghị định số 43 /2014 /NĐ - CP

và Điều 9 Thông tư 24/2014/ TT – BTNMI

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cho thuê quyền sử dụng đấtgồm có:

 Hợp đồng, văn bản về việc cho thuê QSDĐ

 Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp

 Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩmquyền đối với tổ chức kinh tế thuê QSDĐ nông nghiệp

để thực hiện dự án đầu tư

 Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữutài sản gắn liền với đất được cho thuê đối với trườnghợp chuyển nhượng bằng tài sản gắn liền với đất màchủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời làngười sử dụng đất

Nghị định 43 / 2014 / NĐ - CP quy định về thủ tục đăng kýviệc cho thuê quyền sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, về trình tự đăng ký việc cho thuê QSDĐ Trước

hết, người sử dụng đất cần nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền củangười sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Trườnghợp người sử dụng đất chỉ muốn cho thuê một phần diện tích

mà mình có quyền sử dụng thì người sử dụng đất cần đề nghịVăn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối vớiphần diện tích cần cho thuê trước khi nộp hồ sơ nói trên Cơquan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng kíđất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại giấychứng nhận là văn phòng đăng kí đất đai Nơi chưa thành lậpvăn phòng đăng ký đất đai thì văn phòng đăng kí quyền sửdụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôngiáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu

tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngoài; văn phòng đăng kí quyền sử dụng đấtcấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộngđồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữunhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhucầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dâncấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả Trường hợpđăng kí biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấplại giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từngày nhận đủ hồ sơ, ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơđến văn phòng đăng kí đất đai Thời gian thực hiện đăng kí chothuê quyền sử dụng đất là không quá 3 ngày làm việc

Thứ hai, về trình tự xóa đăng ký cho thuê QSDĐ Sau khi hợp

đồng thuê QSDĐ hết thời hạn hoặc các bên thống nhất chấmdứt hợp đồng trước hạn, một trong các bên hoặc bên ký hợpđồng thuê QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01

bộ hồ sơ xóa đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sởhữu tài sản gắn liền với đất đến Văn phòng đăng ký đất đai Nếu

hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận việc xóa chothuê vào Giấy chứng nhận theo quy định và trao cho bên chothuê Trường hợp cho thuê, cho thuê lại đất trong khu côngnghiệp mà đã cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê, thuê lại đấtthì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp Trường hợp thời hạn sửdụng đất kết thúc cùng với thời điềm xóa cho thuê, cho thuê lạiđất mà người sử dụng đất không có nhu cầu tiếp tục sử dụngđất hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn

sử dụng đất thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp Đồng thời, thựchiện việc xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại vào hồ sơ địachính, cơ sở dữ liệu đất đai

2.10 Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005.

II THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

Để làm rõ hơn thực trạng áp dụng pháp luật đối với hợpđồng thuê QSDĐ, em xin đưa ra hai tình huống thực tế như sau:

thuê Do Công ty TNHH Thành Đông làm ăn thua lỗ nên ngày01/05/2012 đã nhượng vốn cho người khác và tiếp tục thuê đất,nhà xưởng của ông Minh Việc này, sau này ông Minh mới biết.Ông Minh không đồng ý cho Công ty TNHH Thành Đông tiếp tụcthuê, yêu cầu Công ty TNHH Thành Đông trả tiền thuế năm

2011 nợ lại do làm ăn thua lỗ và muốn chấm dứt hợp đồng NếuCông ty TNHH Thành Đông muốn thuê thì ký lại hợp đồng thuêQSDĐ khác, đồng thời tăng giá tiền thuê Phía Công ty TNHHThành Đông không đồng ý chấm dứt hợp đồng và đồng ý tănggiá tiền thuê từ tháng 6/2012 Số tiền nợ thanh toán trước đâycông ty không trả và viện dẫn hợp đồng chỉ phát sinh hiệu lực

kể từ ngày ông Hòa đăng ký hợp đồng cho thuê QSDĐ, nêncông ty chỉ thực hiện nghĩa vụ phát sinh sau khi hợp đồng cóhiệu lực Hơn nữa, số tiền nợ là do chủ sở hữu Công ty cũ chứkhông phải của các thành viên hiện tại Ông Minh tuyên bố đơnphương chấm dứt hợp đồng do bên thuê chậm thanh toán tiềnthuê và đã khởi kiện vụ án ra Tòa án yêu cầu Công ty TNHHThành Đông trả lại QSDĐ và nhà xưởng cho ông và thanh toántiền thuê QSDĐ và lãi suất do chậm thanh toán Có thể nhậnthấy việc áp dụng pháp luật thuê QSDĐ có những bất cập gâykhó khăn, trở ngại cho chính người dân trong quá trình thựchiện quyền và nghĩa vụ của mình đồng thời cũng gây khó khăncho cả những cán bộ chuyên trách thực hiện công việc liênquan đến hoạt động cho thuê QSDĐ

Tình huống 2:

Tháng 11/2005, bà Chu Thị Tâm được Ông Chu Văn Tám và

bà Hoàng Thị Mai (bố mẹ bà Tâm) tặng cho 500m2 đất vườn tạithôn Dị Sử, huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên Việc tặng cho nàyđược làm thành hợp đồng, có công chứng, tuy nhiên bà Tâm

chưa làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ Ngày 25/01/2006, bà Tâmcho ông Hoàng Văn Quang, là người cùng xóm thuê diện tíchđất trên với giá 1.200.000 đồng/tháng, trong thời hạn 02 năm.Các bên đã thực hiện lập hợp đồng thuê viết tay, mỗi bên giữmột bản, được Ủy ban nhân dân xã xác nhận Ông Quang đãnhận đất và trồng cây, sản xuất trên mảnh đất này và trả tiềnthuê đất, tuy nhiên đến tháng thứ 11 thì không trả nữa với lý dođất này chưa có giấy chứng nhận QSDĐ Bà Tâm đã nhiều lầnyêu cầu ông Quang thực hiện nghĩa vụ nhưng ông Quang khôngchịu thanh toán khoản tiền thuê

Sau nhiều lần hòa giải không thành, bà Tâm khởi kiện lênTòa án nhân dân huyện Mỹ Hào, yêu cầu ông Quang trả lại500m2 đất nói trên Tại phiên tòa sơ thẩm, Tòa án nhân dânhuyện Mỹ Hào tuyên hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa bàChu Thị Tâm và ông Hoàng Văn Quang vô hiệu do bà Tâm chưa

có giấy chứng nhận QSDĐ mà đã tiến hành cho thuê đất làkhông đủ điều kiện theo quy định Ông Quang phải trả lại đấtcho bà Tâm và bà Tâm trả lại tiền thuê đất cho ông Quang.Không đồng ý với quyết định của Tòa án về bản án sơ thẩm, bàTâm kháng cáo Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng tuy bà Tâmchưa có giấy chứng nhận QSDĐ nhưng diện tích đất 500m2

thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà Tâm Hợp đồng tặng choQSDĐ giữa bà Tâm và bố mẹ bà Tâm là hoàn toàn hợp pháp (cócông chứng) Gia đình ông Tám, bà Mai đã sử dụng đất ổn định

từ năm 1980 đến nay, không hề có tranh chấp nên bà Tâm cóquyền cho thuê Vì vậy, quan điểm của Tòa cấp phúc thẩm làmặc dù chưa có giấy chứng nhận QSDĐ nhưng người sử dụngđất có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ thì vẫn được quyền

cho thuê QSDĐ Thời điểm xét xử vụ án nói trên khi Luật Đất đainăm 2003 vẫn còn hiệu lực, cho đến nay Luật Đất đai năm 2013

đã ra đời, tuy nhiên các quy định về điều kiện cho thuê QSDĐvẫn giống như luật cũ Như vậy, vẫn có thể dẫn tới tình trạnggiao dịch mà người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất củamình nhưng khi chưa có giấy chứng nhận QSDĐ bị tuyên bố vôhiệu hoặc không được chấp nhận cho đăng ký tại văn phòngđăng ký đất đai Quy định này rõ ràng là một hạn chế rất lớncho quyền của người sử dụng đất

III NHỮNG BẤT CẬP, KHÓ KHĂN TRONG VIỆC ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

Từ khi hình thức thuê QSDĐ được thừa nhận tại Luật Đấtđai năm 1993 cho đến nay, các giao dịch thuê QSDĐ được thựchiện ngày một nhiều hơn, góp phần đáp ứng nhu cầu sản xuất,kinh doanh cùng thỏa mãn những nhu cầu của con người trongsinh hoạt hàng ngày, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của nhữngngười tham gia hợp đồng thuê QSDĐ, được pháp luật bảo vệ lợiích, quyền lợi khi tham gia hợp đồng

Song, trong thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thuêQSDĐ đã phát sinh nhiều dạng tranh chấp, tồn tại những bấtcập, khó khăn trong việc áp dụng pháp luật về hợp đồng thuêquyền sử dụng đất, có thể kể đến một số khó khăn, bất cậpnhư:

Thứ nhất, trong việc áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê

QSDĐ tại các tổ chức hành nghề công chứng Thực tế khi thựchiện công chứng hợp đồng thuê QSDĐ, các tổ chức hành nghề

công chứng gặp phải những khó khăn, vướng mắc sau: Một là,

khó khăn trong việc xác định số lượng và tư cách tham gia ý