Một số giải pháp nhằm nâng cao đầu tư, kinh doanh phát triển nhà tại Công ty đầu tư phát triển nhà số 2 thuộc tổng Công ty đầu tư phát triển nhà đô thị- Bộ xây dựng

Tài liệu tham khảo kinh tế thương mại: Một số giải pháp nhằm nâng cao đầu tư, kinh doanh phát triển nhà tại Công ty đầu tư phát triển nhà số 2 thuộc tổng Công ty đầu tư phát triển nhà đô thị- Bộ

lời mở đầu

Trong thời kỳ đổi mới quá trình đô thị hoá ở nớc ta đã chuyển sang một bớcngoặt quan trọng với tốc độ tăng trởng khá nhanh và tơng đối ổn định, trong đó có

sự đóng góp to lớn từ khu vực đô thị Để đáp ứng quá trình đô thị hoá đó thì vấn

đề cung cấp nhà ở, cơ sở hạ tầng trở thành vấn đề bức xúc, cần thiết, nhu cầu nhà ởngày một tăng trong khi đó quỹ nhà ở lại hạn chế, dân số tăng nhanh, số nhà ở mới

đợc xây dựng chủ yếu phục vụ đối tợng có thu nhập cao Nhà dành cho cán bộcông nhân và những ngời có thu nhập thấp cha đợc quan tâm đúng mức Nhìnchung tổng thể quỹ nhà quốc gia còn trong tình trạng chất lợng kém nhà ở kiên cốchiếm khoảng 13,06%, nhà ở bán kiên cố chiếm 49,87%, nhà ở khung gỗ và nhàtạm chiếm tỷ lệ lớn 37,05%, trong đó bình quân diện tích nhà ở trên đầu ngời của

Hà nội thấp hơn mức bình quân của cả nớc Trong tổng quỹ nhà ở của thủ đô Hànội chỉ có 33% là loại tốt, còn lại đều bị xuống cấp thuộc diên phải sửa chữa lớnhoặc dỡ bỏ, có tới 30% quỹ nhà do nhà nớc quản lý là nhà chung c phần lớn là loạinhà 4 - 5 tầng và đợc xây dựng từ năm 1956 - 1985 đã có hiện tợng xuống cấp.Trong những năm gần đây nhà nớc đã có những chính sách đầu t phát triển nhà ở,riêng năm 2001 diện tích nhà ở dự kiến đợc đầu t xây dựng là 620000 m2, trong đó

đầu t xây dựng theo dự án 200000 m2, đầu t cải tạo từ quỹ nhà cũ 20000 m2 còn lại

t nhân tự đầu t , tổng cộng khoảng 10000 căn hộ phục vụ khoảng 50000 ngời dân,nhng trong thực tế còn rất nhiều vớng mắc, quỹ nhà cha đáp ứng đủ, trong khi đó

cầu nhà ở tăng Vì vậy từ những bức xúc thực trạng trên em xin chọn đề tài: “: Một

số giải pháp nhằm nâng cao đầu t, kinh doanh phát triển nhà tại Công ty Đầu

t phát triển nhà số 2 thuộc Tổng Công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây dựng , ”, làm đề tài luận văn tốt nghiệp cử nhân kinh tế chuyên ngành Kinh tế

và Quản lý Địa chính

Mục đích nghiên cứu đề tài là vận dụng những kiến thức đợc học ở trờng đểphân tích đa ra đợc thực trạng vấn đề nhà ở hiện nay, thực trạng đầu t, kinh doanhphát triển nhà tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2, trên cơ sở để mạnh dạn đề xuấtmột số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả đầu t, kinh doanh phát triểnnhà ở, nhằm nâng cao chất lợng, số lợng nhà ở để có thể đáp ứng nhu cầu hiện naycũng nh trong tơng lai

Đối tợng, phạm vi nghiên cứu đề tài này là những vấn đề về đầu t, định giá

để kinh doanh phát triển nhà tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 trên góc độ kinh

tế, tổ chức của Công ty kể từ khi thành lập đến nay

Để nghiên cứu đợc đề tài này em đã sử dụng một số phơng pháp trong đó cóphơng pháp thống kê, so sánh, khảo sát, toán kinh tế và một số phơng pháp khác đểnghiên cứu

Nội dung nghiên cứu đề tài đợc thể hiện ở 3 chơng sau:

Chơng I: Cơ sở lý luận và thực tiễn Đầu t kinh doanh phát triển nhà ở

Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Bộ môn Kinh tế & Quản

lý Địa chính, các Bác, Anh Chị công tác tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2, đặcbiệt là thầy giáo PGS.TS Ngô Đức Cát đã nhiệt tình giúp đỡ để em hoàn thành luậnvăn này

Nớc ta quá trình đô thị hoá diễn ra với 3 giai đoạn liên tục trong lịch sử : Đó

là giai đoạn đô thị hoá dới ảnh hởng của”, con đờng tơ lụa”, Hàng loạt đô thị hảicảng ra đời ở nớc ta là Phố Hiến, Hội An, Sài Gòn trở thành đầu mối trao đổibuôn bán qua đó kích thích thị trờng hàng hoá các sản phẩm truyền thống, gắn sảnphẩm này với thị trờng thế giới, với cuộc cách mạng công nghệ châu Âu mở đầucho sự ra đời của Chủ nghĩa T bản trên thế giới thì quá trình đô thị hoá mở ra mộtgiai đoạn mới “ Đô thị hoá phụ thuộc”, , từ năm 1859-:-1939 ( 80 năm ) thực dânpháp đã đầu t khoảng 3500 triệu frans trong đó tập trung nhất là công nghiệp vàkhai thác mỏ chiếm 51,9%, thơng nghiệp và hạ tầng 29,6% và nông nghiệp 18,5%,tiến trình đô thị hoá đã đặt nền móng các đô thị bắt đầu tách dần khỏi nông nghiệp,

có hoạt động kinh tế xã hội riêng, cơ chế quản lý riêng, mức sống vật chất tinh thần

ở đô thị dần đợc nâng cao hơn ở nông thôn, kiểu sống đô thị văn minh hơn đợchình thành

Sau 15 năm đổi mới và sau 7 năm thực hiện chiến lợc công nghiệp hoá hiện

đại hoá tỷ lệ dân số đô thị nớc ta tăng từ 20% lên 24% Phần tăng trởng dân số đôthị này chủ yếu tập trung vào Thành phố HCM, thủ đô Hà Nội nơi tập trung khoảng60% vốn đầu t của nớc ngoài và là cửa ngõ chính của bộ máy xuất nhập khẩu.Thành phố HCM với dân số 5 triệu đã và đang có sức hút rất lớn đối với lực lợnglao động trẻ từ các vùng nông thôn Thành phố cũng đang phải đối đầu với nạn tắcnghẽn giao thông, các khu nhà ổ chuột, xóm liều mọc ra rất nhanh, nhiều khu vựcmôi trờng đang bị xuống cấp Để khắc phục tình trạng đó Đảng ta đã có chủ trơng

“ Phát triển nhanh hiệu quả và bền vững, tăng trởng kinh tế đi đôi với việc thựchiện tiến độ, công bằng xã hội và bảo vệ môi trờng Phát triển mạng lới đô thịphân bố hợp lý trên các vùng, hiện đại hoá dần các thành phố lớn, thúc đẩy quátrình đô thị hoá nông thôn, không tập trung quá nhiều cơ sở công nghiệp và dân cvào các đô thị lớn Vì thế khu vực đô thị ngày càng trở thành khu kinh tế quantrọng trong toàn bộ nền kinh tế quốc dân chiếm (30% - 35%) dự báo đến năm 2020chiếm (60% - 65%) tổng sản phẩm xã hội

Quá trình đô thị hoá nớc ta diễn ra cả hai mặt bề rộng và theo chiều sâu: bềrộng thể hiện sự gia tăng dân số, còn chiều sâu hớng tới việc nâng cao chất lợngcuộc sống đô thị, cùng với sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động cũngkéo theo sự thay đổi về mặt kiến trúc, qui hoạch, giao thông và nhịp sống đô thị

Nhìn chung quá trình đô thị hoá ở nớc ta diễn ra trong thời gian dài , cho đếnhiện nay quá trình đô thị hoá đang diễn ra một cách mạnh mẽ và có sự thay đổi lớn

về bộ mặt đô thị

2.Vai trò của nhà ở đô thị.

a Khái niệm về nhà ở đô thị

Nhà ở đô thị là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong

có tổ chức đợc ngăn cách với môi trờng bên ngoài dùng để ở, làm việc, nghỉ ngơi.Nói cách khác nhà ở là môi trờng sống, môi trờng lao động sản xuất, môi trờng vănhoá, giáo dục Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình là tế bào của sự phồnvinh và tiến bộ khoa học xã hội, là bộ mặt của đô thị, tài sản lớn, thể hiện trình độphát triển đô thị

b Vai trò nhà ở đô thị

Nhà ở là vấn đề trọng yếu đối với đời sống con ngời, là một trong những yếu

tố u tiên hàng đầu của mọi quốc gia Đối với chế độ chính trị nớc ta , Đảng và nhànớc ta cũng đặc biệt quan tâm đến nhu cầu nhà ở cho mọi tầng lớp dân c, điều đó

đợc thể hiện rất cụ thể trong Hiến pháp, Nghị quyết, Chủ trong chính sách của

Đảng Từ đó thể hiện rằng vai trò nhà ở rất to lớn đối với đời sống con ngời và đốivới sự nghiệp phát triển đất nớc

* Nhà ở đô thị là nơi để ở và sinh sống: Từ khi sinh ra và lớn lên, chúng ta

đều sống trong ngôi nhà của mình, đều có một mái ấm gia đình Từ thời nguyênthuỷ con ngời đã phải tìm những hang động để ở, sinh hoạt, tránh thú dữ Dần dầnxã hội loài ngời phát triển con ngời ít phụ thuộc vào thiên nhiên, họ đã tự biết làmnhà để ở, để sinh sống và sinh hoạt, để ngăn cách với môi trờng bên ngoài, nơi đểchứa tài sản của họ Càng ngày sự phát triển của xã hội loài ngời càng phát triển thìnhu cầu nhà ở càng cao, không chỉ dừng lại ở mức đủ mà còn có nhu cầu sốngthoải mái, tiện nghi hơn đầy đủ hơn Nhà ở là nơi để ở để sinh sống, ngăn cách vớimôi trờng bên ngoài, là nhu cầu không thể thiếu đối với mỗi ngời, xã hội Xã hộicàng phát triển bao nhiêu thì vai trò nhà ở càng trở nên cần thiết và quan trọng bấynhiêu

* Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động đôthị: Nhà ở không chỉ là nơi để ở và sinh sống mà còn là điều kiện vật chất quantrọng để tái sản xuất sức lao động, mỗi khi đi làm về chúng ta đều phải trở về nhà

để ăn, uống, ngủ nghỉ, sinh hoạt trong căn nhà của mình để phục hồi sức lao động

đã bỏ ra trong ngày Nhà ở đô thị là điều kiện quan trọng, cần thiết đối với ngời dân

đô thị, là nơi để phục hồi sức lao động con ngời đô thị , tạo khả năng làm việc haytái sản xuất sức lao động đô thị

* Nhà ở đô thị thể hiện đợc bộ mặt đô thị: Nhà ở đô thị thể hiện đợc bộ mặtkiến trúc, thẩm mỹ của đô thị Nếu bố cục nhà ở hợp lý, thuận tiện cho sinh hoạttrong cuộc sống, đồng thời tạo đợc dáng vẻ về mặt kiến trúc phù hợp, hài hoà đemlại giá trị thẩm mỹ cao Trong vài năm trở lại đây Đảng và Nhà nớc ta đã đa ra

những chính sách, biện pháp về quản lý mặt kiến trúc cảnh quan đô thị, đã thựchiện qui hoạch tổng thể đô thị để tạo sự sắp xếp hài hoà, bố cục hợp lý, kiến trúcphù hợp với điều kiện tình hình đất nớc, tạo sự phát triển đồng bộ nâng cao bộ mặt

đô thị Nhng thực tế hiện nay vẫn còn rất nhiều nhà xuống cấp, nhà ổ chuột, nhàlán trại, xóm liều, nhà xây lố nhố không theo qui hoạch tạo mất cảnh quan và gây ônhiễm môi trờng đô thị Vì vậy nhà ở đô thị thể hiện bộ mặt đô thị, nhà ở đ ợc xâydựng một cách hài hoà, phù hợp đúng theo qui hoạch kiến trúc thể hiện đợc sự pháttriển của thành phố, bền vững của đô thị, mang lại nét đặc trng riêng phù hợp với

điều kiện phát triển của đô thị nói riêng và đất nớc nói chung

* Nhà ở còn là điều kiện phát triển đô thị:Trong hoàn cảnh hiện nay vấn đề

về nhà ở trở lên bức xúc, nhu cầu nhà ở ngày càng cao mà trong khi đó cung về nhà

ở không đáp ứng đủ nhu cầu, từ đó kéo theo hàng loạt những vấn đề có liên quan

đén nhà ở Để giải quyết vấn đề này còn có rất nhiều vớng mắc, Đảng và Nhà nớc

ta đã có những chính sách đầu t phát triển nhà ở tạo điều kiẹn cho ngời dân không

có nhà ở, từ đó mới có khả năng nâng cao tái sản xuất sức lao động Phát triển nhà

ở có xu hớng kích cầu đó chính là một trong những điều kiện để phát triển đô thị,nhằm mục đích cung cấp nhà ở cho ngời dân và nâng cao đợc bộ mặt đô thị Pháttriển nhà ở không chỉ giải quyết vấn đề về nhà ở mà còn kéo theo nó rất nhiều vấn

đề càn giải quyết trong đô thị nh công ăn việc làm, nâng cao thu nhập, từ đó tạo

động lực đẩy mạnh sự phát triển của đô thị

Vậy nhà ở có vai trò hết sức quan trọng đối với mỗi con ngời, mỗi quốc gia,

nó càng ngày càng trở lên hết sức quan trọng là yếu tố không thể thiếu trong cuộcsống sinh hoạt hàng ngày và còn là yếu tố không thể thiếu trong sự nghiệp pháttriển đất nớc, mỗi quốc gia trong đó có Việt nam

3 Đặc diểm và những nhân tố ảnh hởng đến đầu t phát triển nhà ở đô thị ở nớc ta.

a Đặc điểm.

- Thời kỳ trớc đổi mới: ( từ 1954 đến 1986)

Trong điều kiện kinh tế, chính trị của đất nớc trong thời kỳ này nhà ở đô thịchủ yếu do Nhà nớc bao cấp và một số nhà do ngời dân tự xây dựng Để phù hợpvới tình hình đất nớc về vấn đề nhà ở Nhà nớc đã ban hành nhiều chính sách về nhà

ở, chơng trình quốc gia về nhà ở đợc thực hiện nhằm cung cấp nhà ở cho những

ng-ời làm việc trong khu vực kinh tế Nhà nớc ở các đô thị Bằng nguồn vốn ngân sách,Nhà nớc đã xây dựng các khu nhà tập thể từ 2-5 tầng theo mô hình của Liên Xôthời đó để phân phối cho cán bộ công nhân viên làm việc trong các tổ chức kinh tế,chính trị, xã hội Nhà nớc Các chính sách có liên quan đến xây dựng nhà ở nh

chính sách về đầu t cơ sở hạ tầng chế độ phân phối, tiền thuế nhà đã góp phầngiải quyết đợc một bộ phận nhu cầu về nhà ở cấp bách đô thị Song cách thức giảiquyết sản xuất và phân phối nhà ở trong giai đoạn này cũng tạo ra nhiều vấn đề xãhội nan giải, đặc biệt là sự không công bằng giữa các nghành, các cơ quan xínghiệp, giữa các nhóm ngời lao động làm việc trog khu vực Nhà nớc Đồng thờithiếu kinh nghiệm trong qui hoạch, quản lý đô thị Nhà nớc mới chỉ chú ý đến việcxây dựng hơn là tổ chức qui hoạch không gian đô thị một cách tổng thể thiếu cơ sởhạ tầng kèm theo nh hệ thống thoát nớc, cấp diện, đờng sá, vệ sinh môi tròng.

Tính bao cấp tuyệt đối vấn đề nhà ở đô thị đợc thể hiện trong việc cấp nhàcho thuê với khoản tiền thuê rất thấp (1% tiền lơng), mang tính chất tợng trng điềunày dẫn đến không đủ kinh phí để duy tu, tôn tạo, khiến quỹ nhà ở xuống cấpnhanh chóng gây ra nhiều thiệt hại lãng phí

Theo tài liệu thống kê nhà ở năm 1989 tỷ lệ dân số sống trong những cănnhà đợc Nhà nớc xây dựng trong thời kỳ 1961- 1975 ở 4 thành phố lớn nh sau:

Việc cung cấp nhà theo lối bao cấp đã làm cho ngời dân đô thi không có cơhội và ý thức chăm lo nhà ở mà chỉ hoàn toàn thụ động phụ thuộc trông chờ vàoNhà nớc

Do mất cân đối giữa cung và cầu về nhà ở rất lớn, nhu cầu nhà ở cao nhngkinh phí lại hạn hẹp, việc phân phối nhà ở mặc dù đã có sự kiểm soát chặt chẽ nhngkhông thể đầy đủ và công bằng, tình trạng tranh chấp về nhà ở thờng xuyên xảy ra

Kết quả là đầu những năm 90 thế kỷ 20 chỉ có 30% cán bộ công nhân viênchức Nhà nớc đợc cấp nhà, 70% còn lại vẫn phải tự lo, ở nông thôn nhà ở 100% dodân tự xây dựng.

- Giai đoạn 1986 - đến nay.

Trong giai đoạn này cùng với sự chuyển đổi cơ chế chính sách của Nhà nớc,chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang cơ chế phát triển nền kinh tế hànghoá nhiều thành phần thì lĩnh vực nhà ở cũng có sự chuyển biến Nhà nớc tuyên bốxoá bỏ chế độ cung cấp nhà ở cho phép khuyến khích và tạo điều kiện cho ngời dân

tự xây dựng nhà ở cho mình Năm 1990 tại đô thị đã có 1/3 khối l ợng nhà ở đợcxây dựng bằng tiền của ngời dân Năm 1992 vốn đầu t xây dựng nhà ở của các cơquan, xí nghiệp và nhân dân gấp 2 lần vốn của Nhà nớc

Hiện nay tổng quỹ nhà ở trong cả nớc có khoảng 500 triệu m2 sử dụng, trong

đó nhà ở tại các vùng nông thôn là 419 triệu m2, chiếm 84% quỹ nhà ở trong cả

n-ớc, ở đô thị 81 triệu m2, chiếm 16% Diện tích nhà ở bình quân đầu ngời trong cả

n-ớc ở vùng nông thôn xấp xỉ 7,5 m2/ ngời, đô thị xấp xỉ 5,8 m2/ ngời ( theo số liệuchơng trình phát triển và quản lý nhà ở đô thị 5 năm 1996-2000) Việc chuyển quĩnhà do Nhà nớc quản lý sang hình thức kinh doanh đã đợc triển khai, pháp lệnh nhà

ở đã đợc ban hành ngày 6/4/1991 và đang đợc thực hiện cùng với những văn bản

d-ới luật của Chính Phủ và các Bộ chủ quản

Trong thời kỳ này khối lợng nhà ở đợc sản xuất ra và cơ cấu đa dạng của cácchủ thể tham gia vào quá trình sản xuất nhà ở Sự chuyển đổi cơ cấu thành phần cácchủ thể xây dựng nhà ở cũng rất rõ rệt

1997 5921000 509000 2279000

Nguồn: theo số liệu Sở Nhà đất Hà nội từ 1991- 2000.

Nhìn chung lĩnh vực phát triển nhà có sự thay đổi mạnh mẽ dới sự tác độngcủa công cuộc đổi mới, với tổng diện tích nhà ở mới hiện nay đang đợc nâng dần cả

về số lợng lẫn chất lợng, nhng tình trạng nhà ở hiện nay vẫn còn là vấn đề cấp thiết

và phức tạp và cần giải quyết trong tơng lai, tỷ lệ nhà ở ổ chuột, nhà ở bị xuốngcấp, tỷ lệ ngời không có nhà ở và không có điều kiện nhà ở đảm bảo cho cuộc sốngcòn rất nhiều và cần phải giải quyết trong thời gian tới

Năm 1991 Nhà nớc ban hành pháp lệnh nhà ở với mục tiêu khuyến khích các

tổ chức cá nhân tham gia xây dựng nhà ở và khẳng định quyền sở hữu chính đáng

về nhà ở đợc tạo lập hợp pháp của mọi thành viên trong xã hội Từ việc xoá bỏ baocấp nhà, chuyển họat động cho thuê nhà sang phơng thức kinh doanh nhà, từchuyển biến này đã huy động rất nhiều tiềm lực về vốn, vật t, vật liệu xây dựng,trang thiết bị và lực lợng lao động vào phát triển nhà ở

Ngoài ra còn có rất nhiều văn bản, nghị định có liên quan đến nhà ở đềunhằm mục đích khuyến khích đầu t phát triển nhà ở, qui hoạch tổng thể thành phố,những kế hoạch phát triển Nhờ có những chính sách phát triển nhà ở đúng đắnnên bộ mặt đô thị đã có sự thay đổi rõ rệt, đợc thể hiện qua bảng sau:

Nhận xét: Từ bảng số liệu trên ta thấy diện tích nhà ở qua các năm tăng lên

t-ơng đối, tốc độ phát triển(%) tăng lên rất nhanh, đặc biệt từ năm 1999- 2001 Nhngtrong đó tốc độ tăng của phát triển nhà ở theo các dự án tăng nhanh hơn nhà ở dodân tự đầu t xây dựng

Về cơ cấu ta thấy: Tỷ lệ cơ cấu phát triển nhà ở theo dự án thấp hơn tỷ lệ cơcấu phát triển nhà ở do dân tự đầu t xây dựng, nhng ta thấy qua các năm tỷ lệ nàythay đổi cơ cấu xây dựng nhà ở do dân tự xây dựng lại giảm xuống, còn cơ cấu (%)phát triển nhà ở theo dự án tăng dần

Vậy ta thấy rằng diện tích nhà ở theo các dự án tăng lên so với phát triển nhà

ở do dân tự xây dựng điều này chứng tỏ rằng Nhà nớc quan tâm, và đã có nhữngchính sách khuyến khích đầu t phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho nhândân

Bên cạnh những thành tựu đạt đợc nh vậy lĩnh vực phát triển nhà ở còn tồntại những mặt yếu kém cần khắc phục, cha đáp ứng đợc nhu cầu nhà ở Vậy để giảiquyết vấn đề này thì Nhà nớc phải đa ra những chính sách tác động mạnh mẽ hơn,

đúng đắn hơn để thúc đẩy quá trình đô thị hoá đất nớc, thúc đẩy quá trình đầu tphát triển nhà ở đô thị

* Vấn đề giải phóng mặt bằng.

Đền bù giải phóng mặt bằng là một khâu rất quan trọng trong quá trình thựchiện dự án, nó tác động đến tiến độ của dự án đầu t phát triển nhà, trong điều kiệnnớc ta hiện nay Nhà nớc đã có những qui định về công tác giải phóng mặt bằng nh-

ng vẫn còn rất nhiều những vớng mắc khi tiến hành, những ngời dân có đất bị thuhồi đặc biệt là đất nông nghiệp cho rằng chính sách đền bù thấp gây cho họ nhữngvớng mắc khó khăn trong cuộc sống sau khi bị thu hồi đất, nhất là những hộ khôngcòn đất để canh tác, từ việc đền bù không thoả đáng dân cha chấp nhận, chây lỳ

ảnh hởng đến quá trình giải phóng mặt bằng để tiến hành xây dựng dự án làm tiến

độ dự án chậm lại tác động đến quá trình phát triển nhà ở đô thị

Công tác giải phóng mặt bằng là công tác khó khăn nhất trong các dự ánhiện nay Từ sự tác động đến dự án nh vậy Thành phố cần phải nghiên cứu bổ sungthêm chính sách đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ khi thu hồi đất cho các dự án,

đặc biệt là những hộ bị thu hồi 100% đất canh tác thì phải có dự án chuyển nghềriêng từ phơng án đền bù và có sự quan tâm từ các cấp Uỷ Đảng tuyên truyền, độngviên quần chúng nhân dân ủng hộ các dự án

* Vốn đầu t.

Vốn đầu t là một trong những yếu tố quyết định, quan trọng nhất tác độngmạnh mẽ nhất tới đầu t phát triển nhà, nếu nguồn vốn không đủ thì không thể thựchiện đợc dự án, nguồn vốn thiếu sẽ xây dựng rở dang thiếu đồng bộ, nguồn vốn dthừa thì việc thực hiện dự án thuận lợi hơn và có thể thực hiện đợc nhiều dự áncùng một lúc

Hiện nay Nhà nớc đã có những chính sách khuyến khích phát triển đầu t pháttriển nhà bằng việc cho nhiều hình thức đầu t , khuyến khích các thành phần kinh

tế cùng tham gia, hỗ trợ vốn đầu t bằng cách cho vay với lãi suất u đãi, từ đó tạo

điều kiện cho các nhà đầu t có đủ vốn để đầu t vào các dự án, tạo ra đợc sự cạnh

tranh lành mạnh để có đợc công trình chất lợng cao Nguồn vốn đầu t có thể huy

động từ rất nhiều nguồn nh vay, viện trợ, lên doanh liên kết, vốn tự có Nguồn vốn

có tác động mạnh mẽ đến quá trình đầu t phát triển nhà nó là yếu tố không thểthiếu, không có vốn thì không có dự án

* Những nhân tố khác nh điều kiện kinh tế xã hội của đất nớc.

Điều kiện kinh tế xã hội của đất nớc có ảnh hởng rất lớn đến việc đầu t pháttriển nhà đô thị Khi điều kiện kinh tế xã hội phát triển thì nhu cầu về nhà ở càngcao thì bắt buộc phải đầu t phát triển nhà ở, xây dựng và cải tạo Khi điều kiện kinh

tế xã hội phát triển thì điều kiện sống nâng cao, nhu cầu nhà ở không chỉ dừng lại ởnhu cầu đủ mà còn có nhu cầu nhà ở phải thoải mái, tiện nghi thuận tiện cho sinhhoạt

Ngoài ra do dân số ngày càng đông đòi hỏi nhà nớc phải giải quyết vấn đề vềnhà ở cho nhân dân, hỗ trợ cho nhân dân xây dựng nhà Nhng ngợc lại khi điềukiện kinh tế kém phát triển thì nhu cầu nhà ở thấp thì cũng dẫn đến cung nhà ởthấp Vì vậy điều kiện kinh tế xã hội của đất nớc là nền tảng cho quá trình đầu tphát triển nhà

* Tiến bộ khoa học công nghệ.

Trong tiến trình hội nhập của đất nớc thì công nghệ đóng vai trò rất lớn, tác

động mạnh mẽ vào trong nền kinh tế của đất nớc cũng nh trong cuộc sống con

ng-ời Khoa học công nghệ trong lĩnh vực xây dựng và phát triển nó có một vai trò hếtsức to lớn, tác động đến tiến độ, chất lợng công trình, giảm chi phí giá thành, sảnphẩm xây dựng giẻ hơn, dự án thực hiện có hiệu quả hơn, từ đó có thể đáp ứng đợcnhu cầu nhà ở cho ngời dân thúc đẩy quá trình đầu t phát triển nhà ỏ đô thị gópphần vào quá trình đô thị hoá đất nớc

II đầu t kinh doanh phát triển nhà ở đô thị, biện phápquan trọng giải quyết vấn đề nhà ở

1 Phát triển thị trờng nhà ở là một yếu tố khách quan.

Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt, là phơng tiện quan trọng để bảo vệcon ngời Nh ông cha ta đã từng nói “ An c mới lạc nghiệp “ con ngời phải đảm bảo

điều kiện ăn, ở, mặc, đi lại mới nói đến chuyện khác và Ph Angghen đã nhấn mạnh

“ con ngời trớc hết phải ăn, uống, chỗ ở, mặc đã rồi mới có thể làm chính trị, khoahọc, nghệ thuật, tôn giáo “ Từ sự nhấn mạnh đó nói nên rằng vai trò của nhà ở hếtsức quan trọng, nhất là trong điều kiện đất nớc hiện nay đang trên đà phát triển, thunhập của nhân dân ngày càng cao, nhu cầu nhà ở cần phải đợc cải thiện phải đầy đủtiện nghi hơn, thoải mái hơn Ngoài ra tình hình tăng dân số nớc ta tăng quá nhanh

dẫn đến vấn đề giải quyết nhà ở cho ngời dân hết sức bức xúc, trong đó số lợng nhà

ở lại hết sức hạn chế và chất lợng nhà xuống cấp không đáp ứng đủ nhu cầu

Từ thực trạng nhu cầu nhà ở tăng cao thì việc cung cấp nhà ở càng trở lêncần thiết Vì vậy phát triển thị trờng nhà ở là điều không thể thiếu Đất nuớc tachuyển từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị tròng có sự quản lý cuảNhà nớc thì phát triển thị trờng nhà ở sẽ là một nhân tố để đẩy nhanh quả trình pháttriểnt cuả đất nớc, mang lại bộ mặt cho đô thị và giải quyết đợc tình trạng thiếu nhàở

Theo quan điểm của Đảng ta phát triển nhà ở xu hớng kích cầu và ổn địnhnền kinh tế xã hội của đất nớc, nhận định thị trờng nhà ở là nơi thực hiện tái sảnxuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh xây dựng, các nhà kinh doanh bất

động sản, thị trờng nhà đất là cầu lối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng,mua bán nhà, mua bán quyền sử dụng đất và quyền sử hữu Ngoài ra còn thúc đẩy

áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở, bảo vệ vànâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất và góp phần thúc đẩy quá trình

đổi mới quản lý đất đai và nhà ở, công trình công cộng và các cơ sở kinh tế xã hộikhác, góp phần quan hệ hợp tác nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinhdoanh

Thực trạng hiện nay thành phố Hà Nội là thành phố có quỹ nhà lớn thứ haitrong cả nớc khoảng 12 triệu m2 trong tổng số 81 triệu m2 nhà ở toàn quốc Nhnghiện nay vẫn thiếu nhà nghiêm trọng nhất là đối với ngời nghèo ngời có thu nhậpthấp Cùng với quá trình đô thị hoá nhanh là việc dân c tự do ồ ạt kéo về thành phốtrong khi tỷ lệ tăng dân số ở Hà Nội còn cao nên bình quân nhà ở giảm từ 6,5 m2/ngời xuống chỉ còn 5 m2/ ngời ( 1996) Cho đến nay phần lớn các khu nhà ở không

đợc xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật quá tải, chắp vá chất lợng nhà ở bị xuốngcấp do không đợc duy tu, sửa chữa thờng xuyên Đồng thời mô hình phát triển nhàthực hiện riêng lẻ, tự phát không theo dự án dẫn đến tình trạng lộn xộn trong xâydựng, việc cải tạo nhà ở không theo qui hoạch, kiến trúc đô thị tạo nhiều khó khăntrong công tác quản lý

Từ nhận định và thực trạng trên thì phát triển thị trờng nhà ở là hết sức cầnthiết, tạo môi trờng cho các nhà đầu t hoạt động và cạnh tranh một cách lành mạnhtrong việc đầu t xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng để đảm bảo cung cấp nhà ở chonhân dân và cũng là tạo động lực, tạo nhân tố đóng góp, kích thích sự phát triểnnền kinh tế của đất nớc Vì vậy phát triển thị trờng nhà ở là một yếu tố khách quan

và rất cần thiết

2 Kinh nghiệm đầu t phát triển nhà ở Trung quốc.

Vấn đề đầu t kinh doanh phát triển nhà kể từ khi thành lập cùng với việc pháttriển, nhân dân Trung hoa tập trung để nâng cao mức ở và ra sức cải thiện môi tr-ờng sống của nhân dân, đặc biệt sau cải cách mở cửa, Chính phủ Trung quốc đãthực hiện một loạt cải cách trong lĩnh vực đầu t phân phối và xây dựng nhà ở Trungquốc, mức ở của dân c đô thị đợc nâng cao rõ rệt, làm thay đổi cơ bản tình trạngthiếu nhà ở nghiêm trọng Trên 90% dân số đô thị, nông thôn đợc sống trong nhữngngôi nhà mới xây trong vòng 20 năm qua.

Từ kết quả đạt đợc Trung quốc rút ra một số kinh nghiệm trong việc đầu tphát triển nhà ở:

* Đa vấn đề nhà ở trở thành điểm tăng trởng kinh tế và điểm nóng về tiêu

dùng, Nhà nớc ban hành các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở

* Cải cách thể chế phân phố nhà ở, cuối năm 1998 toàn quốc đình chỉ phân

phối nhà ở, các địa phơng đề ra phơng án tiền tệ hoá, việc phân phối nơi ở, phânphối tiền tệ nơi ở do một phần tiền lơng của cán bộ công nhân viên chức, quỹ tíchluỹ chung và phụ cấp nơi ở hợp thành sau khi đợc phụ cấp nơi ở, cán bộ công nhânviên nói chung đều có thể mua đợc nhà ở

* Thể chế cung cấp nơi ở hợp lý:

- Gia đình có thu nhâp cao thì mua hoặc thuê nhà thơng phẩm theo giá thị

tr-ờng

- Gia đình có thu nhập thấp, trung bình thì mua nhà thích dụng đợc chính

sách Nhà nớc u đãi

Gia đình có thu nhập thấp nhất thì đợc thuê nhà với giá rẻ.

* Tăng hoặc bán nhà cho thuê hiện có, thúc đẩy thể chế nhà ở cũ

- Mức bán nhà của Nhà nớc trong 35 năm thủ phủ thuộc các tỉnh và thành

phố độc lập đạt 70%

- Kết hợp giữa nâng cao tiền cho thuê nhà ở của Nhà nớc với việc tăng phụ

cấp thuê nhà

* Tăng xây dựng nhà thích dụng kinh tế

* Đẩy nhanh việc mở cửa thị trờng nhà ở cấp 2

Khuyến khích sử dụng nhà ở theo phân cấp.

- Khuyến khích cán bộ công nhân viên mua nhà ở hiện tại, bán nhà cũ, mua

nhà mới, bán nhà xấu mua nhà tốt, cải thiện điệu kiện sống

* Chính sách thuế khuyến khích tiêu thụ nhà ở phải có sự đột phá lớn

* Điều chỉnh chính sách tài chính nhà ở cho phù hợp với điều kiện tình hình

Gia tăng việc thu và sử dụng quỹ tích luỹ chung nhà ở.

- Điều chỉnh chính sách tín dụng (tín dụng nhà ở ), đa tín dụng nhà ở trở

III tình hình đầu t kinh doanh nhà ở nớc ta

1 Quan điểm của Đảng.

Nền kinh tế của đất nớc khi cha chuyển đổi ( tập trung bao cấp) Nhà nớcquyết định toàn bộ các hoạt động kinh tế bao gồm sản xuất , thu mua và tiêu thụsản phẩm theo chế độ phân phối Nhà ở đô thị cũng không nằm ngoài sự điều tiết

đó, vốn đầu t xây dựng nhà ở phần lớn lấy từ ngân sách Nhà nớc sang việc xâydựng và phân phối nhà ở lại giao cho các cán bộ ngành thuộc Trung ơng, hoặc địaphơng trên quan điểm “phục vụ “ và “phúc lợi”, , chứ không phải là kinh doanh lêngiá nhà rất thấp, không thu hồi đợc vốn , dẫn đến việc thiếu vốn đầu t cho nhà ở vàthiếu nhà ở trầm trọng Nhà ở đợc phân phối theo kiểu “ban phát”, làm bất bình

đẳng trong cơ quan, xí nghiệp Nhà nớc và giữa các cán bộ với nhau, ảnh hởng đếncông cuộc xây dựng phát triển nhà

Khi chuyển sang thời kỳ mới những đặc thù của nền kinh tế thị trờng theo

định hớng Xã Hội Chủ Nghĩa đã cho chúng ta cái nhìn tổng thể hơn về nhu cầu vềkhả năng xây dựng và phát triển nhà ở để đảm bảo cho xã hội đủ nhà ở và từng bớcnâng cao tiện nghi ở cho toàn xã hội Đổi mới điều chỉnh lợi ích của Nhà n ớc, củacác thành phần kinh tế và cá nhân, xây dựng chính sách phù hợp về mọi mặt, kíchthích sự tăng trởng nhanh chóng về thị trờng nhà ở , Đảng và Nhà nớc ta đã cónhững quan điểm đổi mới về những vấn đề này:

- Nhà nớc đa ra những chính sách khuyến khích đầu t phát triển nhà bằngcách ra hàng loạt các văn bản, nghị định, quyết định nhằm khuyến khích đầu t pháttriển nhà giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân Nhà nớc đóng vai trò điều tiết trong

cơ cấu giá thành công trình và tính hiệu quả (thu hồi vốn) của dự án nh tiền sửdụng đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuậttrong và ngoài hàng rào, chi phí hạ tầng xã hội, lãi xuất ngân hàng, kèm theo đó làcác loại thuế sản xuất, kinh doanh.

- Nhà nớc có định hớng phát triển lâu dài bằng việc qui hoạch tổng thể thànhphố (dự án 2020) phát triển đô thị với qui mô lớn, xây dựng những tổ hợp có sứcchứa cao nhng vẫn đảm bảo đầy đủ cho con ngời, cũng nh tiết kiệm đất đai, tạo ranhững không gian hình khối có kích cỡ, thoả mãn thẩm mỹ đô thị Đồng thờikhuyến khích chuyển sang xây dựng nhà ở bằng phơng pháp công nghiệp với trình

độ công nghệ và chất lợng cao

- Phát triển mạnh nhà ở là hớng kích cầu hiệu quả để ổn định và phát triểnkinh tế xã hội thủ đô Với thực trạng và nhu cầu nhà ở hiện nay cung về nhà ở rấthạn chế, cầu nhà ở rất lớn đây là một vấn đề nóng bỏng mà Nhà nớc ta phải cầnthiết quan tâm giải quyết vấn đề này, kết quả của nó đem lại hiệu quả vô cùng lớn

- Đầu t phát triển nhà phải theo dự án và qui hoạch đợc duyệt, thực hiện phân

đoạn và chia nhỏ dự án đầu t ở giai đoạn khả thi nhằm huy động nguồn lực của cácchủ đầu t vừa và nhỏ, đầu t xây dựng theo qui hoạch

- Đầu t phát triển nhà đi đôi với đầu t phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạtầng xã hội khác và dịch vụ đô thị, môi trờng kiến trúc phát triển đồng bộ cân đốigiữa xây dựng mới với cải tạo chống xuống cấp nhà ở, nâng cao chất lợng cuộcsống cho ngời dân đô thị, đảm bảo ở đi lại thuận tiện và thoải mái

Vậy với các quan điểm chỉ đạo trên những mục tiêu cơ bản của chơng trìnhnhằm thực hiện dần sự công bằng xã hội, các quyền lợi về nhà ở trong mọi tầng lớpdân c, nâng cao chất lợng cuộc sống dân c đô thị

2 Các loại hình kinh doanh

a Cho thuê.

Cho thuê là hình thức ngời cho thuê (chủ sở hữu) trao cho ngời đi thuê quyền

sử dụng nhà hay quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định đã ký kết

trong hợp đồng thuê nhà, thuê đất do hai bên đã thoả thuận Nhà nớc đã có một sốvăn bản nghị định về vấn đề này nh: pháp lệnh nhà ở năm 1991 qui định việc thuênhà dới mọi hình thức sở hữu phải thông qua hợp đồng thuê nhà, còn đối với ngờinớc ngoài thuê nhà ( Nghị định 56/CP ngày 18/9/1995) các hợp đồng đợc ký kếtbằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê và phải đợc công chứng Nhà nớc xácnhận, Uỷ Ban Nhân Dân chứng thực Qui định về quyền bên cho thuê và bên thuênhà đợc cụ thể hoá bằng pháp lệnh về nhà ở 1991, còn hợp đồng thuê nhà ở đ ợc cụthể hoá theo điều 489 đến 502 của Bộ Luật Dân sự năm 1995 Nhng trong thực tếhiện nay việc thuê nhà ở diễn ra rất lộn xộn, không cần đến sự xác nhận của cơquan có thẩm quyền, chứng nhận của địa phơng mà chỉ là những hợp đồng đơngiản giữa ngời cho thuê và ngời thuê Một số hiện tợng phổ biến nhất hiện nay làhiện tợng xây dựng nhà ở cho sinh viên thuê và cho ngời nớc ngoài thuê trong thờigian dài, còn đối với những tổ chức, nhà đầu t kinh doanh xây dựng nhà ở cho thuêthì vẫn còn ít và hạn chế, có chăng có cho thuê cũng phải có giấy phép kinh doanh.Vấn đề thuê nhà ở hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, ngoài vòng kiểm soát của Nhànớc dẫn đến nhiều hiện tợng tranh chấp, tranh cãi xảy ra, vậy Nhà nớc cần phải cónhững biện pháp quản lý về vấn đề này nhằm ổn định xã hội.

Hiện nay có 2 hình thức cho thuê nhà:

* Thuê ngắn hạn: Đợc thực hiện qua các hợp đồng ngắn hạn hay hợp đồngbằng miệng giữa ngời đi thuê và ngời cho thuê Trong thực tế hiện nay các chủ chothuê thờng xây dựng nhà ở theo dãy rồi cho các đối tợng nh Sinh viên, ngời lao

động thuê hay một số nhà xây dựng song không ở cũng dùng để cho các đối tợngnày thuê với giá phù hợp với các đối tợng này Ngoài ra còn có các hình thức kinhdoanh phòng đối với các chủ nhà hàng khách sạn, thờng cho các đối tợng là khách

du lịch thuê với giá cao

* Thuê dài hạn: Đợc thực hiện thông qua văn bản hợp đồng dài hạn giữa haibên chủ cho thuê và khách đi thuê Các chủ cho thuê này thờng xây dựng nhà mangtính chất kinh doanh, thờng đối tợng phục vụ là khách nớc ngoài định c lâu dài tạiViệt Nam hay làm việc trong khoảng thời gian dài tại Việt Nam Trong trờng hợpnày thì giá nhà cho thuê thờng cao hơn với mức cho thuê khác

b Mua bán nhà.

Mua bán nhà là hình thức chuyển quyền sử hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

từ bên bán sang bên mua, thông qua hợp đồng mua bán nhà ở đợc ký kết bằng vănbản giữa bên mua và bên bán theo qui định của pháp luật Việc qui định những thủtục điều kiện quyền và nghĩa vụ trong mua bán nhà đợc qui định ở pháp lệnh nhà ởnăm 1991, nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 và phần 2 chơng II của bộ luật dân sự,

Thông t số 13/LB- TT 18/8/1994, Nghị định 81/CP 5/11/2001 về ngời Việt Nam

định c ở nớc ngoài mua nhà ở tại Việt Nam

Hiện nay có hai hình thức mua bán nhà:

Mua bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc đây là khu vực nhà thuộc sự quản lý

của Nhà nớc, giá bán nhà thờng căn cứ vào khung giá và hệ số Nhà nớc qui định,giá nhà ở khu vực này thờng thấp hơn ở các khu vực khác, ở khu vực này thờng domột số công ty xây dựng và kinh doanh nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc xây dựng vàcải tạo nhà ở, cho nên quĩ nhà ở Nhà nớc lắm rất rõ và có thể kiểm soát đợc

Mua bán nhà không thuộc sở hữu của Nhà nớc: ở khu vực này thờng xảy ra

hiện tợng mua bán nhà trao tay giữa ngời mua và ngời bán là chủ yếu, không thôngqua sự kiểm soát của Nhà nớc, khu vực này hiện tợng mua bán diễn ra rất sôi động,giá nhà theo giá thị trờng cao hơn khu vực Nhà nớc và không ổn định

Qua vài năm trở lại đây Nhà nớc có nhiều chính sách nhằm khuyến khíchphát triển nhà thì việc cung cấp nhà có nhiều cải thiện đã nâng tổng quĩ nhà cả nớctăng, riêng đô thị tăng 50 triệu m2 nhng thực tế vẫn cha đáp ứng đủ nhu cầu về nhà

ở, cũng trong tình hình này Nhà nớc cần phải tăng cờng công tác quản lý nhà ở chochặt chẽ để trạng tình trạng lộn xộn, giá cả mất ổn định dẫn đến những cơn sốt nhà

và đất ảnh hởng tới nền kinh tế của đất nớc nói chung và đô thị nói riêng

3 Các loại nhà ở.

3.1.Phân loại theo hình thức sở hữu:

* Nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc : Là nhà ở do nhà nớc xây dựng, vốn đầu t xâydựng lấy từ ngân sách,Nhà nớc quản lý và bán thờng căn cứ vào khung giá và hệ

số do Nhà nớc quy định ,nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc thờng đợc xây dựng theo các

dự án thờng do các công ty xây dựng thuộc sở hữu nhà nớc xây dựng Giá nhà ởthuộc sở hữu Nhà nớc thờng thấp hơn so với giá nhà ở thuộc hình thức sở hữukhác

* Nhà ở thuộc sở hữu t nhân: Là nhà ở do t nhân tự xây dựng trên mảnh đấtcủa họ, loại nhà ở thờng là biệt thự, nhà phân lô, vì vậy kiểu dáng và giá cả rất đadạng, giá thờng theo giá cả thị trờng, giá cao hơn sơ với giá nhà thuộc sở hữu Nhànớc Khối lợng nhà thuộc sở hữu t nhân nhiều hơn khối lợng nhà thuộc sở hữu Nhànớc, do vậy nhà ở thuộc sở hữu t nhân đã đóng góp phần lớn cho nhu cầu nhà ởhiện nay

3.2.Phân loại theo tiện nghi sử dụng và chất lợng xây dựng công trình

Theo qui định của Bộ Xây Dựng đã đa ra phân loại nhà ở nh sau:

a Nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng, đối với nhà

ở này thông thờng chia ra làm 4 cấp ( cấp 1 cao nhất - cấp 4 thấp nhất) theo nhbảng 3

dụng cao BậcI: niên hạn sửdụng trên 100 năm BậcI hoặc Bậc IICấp II Bậc II: Chất lợng

sử dụng khá

Bậc II: Niên hạn sửdung 50 năm

Bậc III

Cấp III Bậc III: Chất lợng

sử dụng trung bình Bậc III: niên hạntrên 20 năm Bậc IVCấp IV Bậc IV: Chất lợng

sử dụng thấp Bậc IV: Niên hạnsử dụng dới 20

năm

Bậc V

Nguồn: Thông t số 05/ BXD/TT ( 9/2/1993).

b Đối với biệt thự chia ra làm 4 hạng:

Hạng 1: Biệt thự giáp tờng

Hạng 2: Biệt thự song đôi

Hạng 3: Biệt thự riêng biệt

Hạng 4: Biệt thự sạng trọng riêng biệt

Phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sânvờn rộng hay hẹp, mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí phòng tắm rửa

và vệ sinh; hạng 1 có thể mỗi phòng có một phòng tắm rửa vệ sinh và hạnh 4 cứmỗi phòng có một phòng tắm rửa vệ sinh riêng Giải pháp kiến trúc, mỹ thuật trangtrí hoàn thiện bên trong, bên ngoài ngôi nhà chất lợng cao hoặc tơng đối cao Ngôinhà có kết cấu chịu lực: khung cốt bê tông hoặc tờng gạch chịu lực, sàn gỗ hoặc bêtông có lát vật liệu chất lợng cao, mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói có trần,

đảm bảo cách âm chống nhiệt chống nóng

Ngoài cách phân biệt trên ngoài ra còn phải căn cứ vào tiêu chuẩn sau đểphân loại ( Theo thông t số 01/LB- TT ngày 19/1/1993) của liên Bộ Xây dựng và

Bộ Tài chính hớng dẫn định giá cho thuê nhà ở đó là:

+ Diện tích nhà ở (m2)

+ Hệ số cấp đô thị (K1)

+ Hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị (K2)

+ Hệ số tầng cao (K3)

+ Hệ số điều kiện giao thông (k4)

Việc phân loại nhà ở nh trên là điều kiện để căn cứ tính giá cho thuê bán nhà

ở của các tổ chức, cá nhân đồng thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa vụ đối vớiNhà nớc của các tổ chức quản lý và kinh doanh phát triển nhà thuộc sở hữu Nhà n-ớc

4 Hình thức tổ chức ( khu vực sản xuất nhà ).

- Khu vực nhà nớc:

Căn cứ vào nguồn vốn xây dựng: khu vực Nhà nớc lấy nguồn vốn xây dựng

từ ngân sách Nhà nớc hoặc nguồn vốn sở hữu khác chuyển thành sở hữu Nhà nớctheo qui định của pháp luật Khu vực này dợc xem nh là tiêu điểm chính của chínhsách nhà ở, vì nó là khu vực Chính phủ có thể kiểm soát đợc Nhà ở khu này chiếm

tỷ lệ không lớn và phân bố không đều ở các đô thị có qui mô và vị trí địa lý khácnhau ( 22,1% cho khu vực đô thị, 48,1% cho Hà Nội và 18,7% cho TPHCM năm1997) Chỉ tiêu chất lợng, số lợng nhà ở thấp hơn nhiều nớc khác, đơn vị thờngdùng là diện tích sàn hoặc diện tích bình quân đầu ngời ( m2/ ng ) Nhà ở do Nhà n-

ớc cấp thờng là đợc bao cấp, với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầu rất lớn dẫn đếnmất cân bằng trong việc phân phối nhà

- Khu vực t nhân

Nhà ở đợc xây dựng bởi nguồn vốn của cá nhân hoặc doanh nghiệp khôngphải nguồn vốn lấy từ ngân sách Nhà nớc, nhng phải theo qui định của Nhà nớc,Chính phủ ít kiểm soát đợc khu vực này mặc dù Nhà nớc cũng đa ra những qui tắc

để điều tiết để đảm bảo an ninh công cộng và bảo đảm các tiêu chuẩn của ngời tiêudùng do thiếu thông tin về thị trờng nhà đất Khu vực này không đáp ứng sự cầnnhà ở mà chỉ đáp ứng nhu cầu có khả năng thanh toán Nhu cầu này biểu hiện khảnăng của ngời mua và sự sẵn sàng trả nó Trong thực tế hiện nay xây dựng nhà ở

khu vực t nhân hoạt động có hiệu quả hơn khu vực Nhà nớc Nhng nếu Nhà nớcbuông lỏng không quản lý sẽ dẫn đến khoảng cách giữa ngời giầu và ngời nghèocàng lớn, dẫn đến bất bình đẳng trong xã hội cơ bản về nhà ở.

Từ việc phân ra 3 khu vực trên, nhng trong thực tế 3 khu vực đó có mối liên

hệ chặt chẽ có sự chuyển hoá liên tục, bổ sung, hỗ trợ nhau dới sự quản lý điều tiếtcủa Nhà nớc và sự phân chia làm cơ sở cho công tác quản lý Nhà nớc về nhà ở đợctiếp cận đúng và phù hợp với từng khu vực

5 Kinh doanh phát triển nhà ở sự nghiệp to lớn nhng còn nhiều khó khăn.

Từ vai trò của nhà ở, sự cần thiết phải phát triển thị trờng nhà ở thì ta thấy sựnghiệp kinh doanh phát triển nhà ở là không thể thiếu trong nền kinh tế nớc ta hiệnnay Nhng trong thực tế sự nghiệp này gặp vô vàn khó khăn Những nhà kinhdoanh, những ngời hăng hái nhất muốn lao vào cuộc và góp phần giải quyết nhucầu rất chính đáng, rất to lớn của nhân dân đô thị, đang bị lúng túng bị tắc nghẽn vì

- Thủ tục đầu t xây dựng còn rờm rà, phiền hà không phù hợp với cơ chế thịtrờng, cần nhanh nhạy lắm bắt thời cơ đúng chỗ đúng lúc: trung bình thì thời gian

để xin một giấy phép xây dựng phải mất 3 - 6 tháng, xin một chứng chỉ qui hoạchcũng phải mất hàng tháng thủ tục giao đất, cho thuê đất, thủ tục lên phơng án giảitoả mặt bằng, phải thoả thuận từ tổ dân phố đến phờng quận lên thành phố gây khókhăn cho các chủ đầu t ảnh hởng đến tính toán lời lỗ, tiếp thị thông tin, thị trờng,tiếp cận chuyển giao công nghệ tiên tiến và tiêu thụ sản phẩm

- Chế độ thu quá cao, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế doanh thu, thuếlợi tức, lệ phí trớc bạ, kinh phí đền bù, kinh phí hỗ trợ địa phơng, kinh phí hạ tầng làm cho giá thành sản phẩm cao không thể tiêu thụ đợc Vì vậy cần giảm mức thucủa từng khoản thu cho thoả đáng, đúng mức sao cho thu để khuyến khích, thực sựdùng thu làm đòn bẩy kinh tế chứ không phải quan điểm tận thu cực đoan

- Chính sách giải quyết nhà ở cho từng đối tợng dân c ở đô thị cha đợc rõràng, phù hợp với nền kinh tế thị trờng nền kinh tế mở Từ sau Nghị quyết 118/TTgchúng ta không giải quyết phân phối nhà ở cho CBCNV theo cơ chế bao cấp nh tr-

ớc đây Nhng chúng ta cha đề ra biện pháp giải quyết nó nh thế nào Trong thờigian qua chúng ta chỉ xây dựng bán cho ngời giàu và một phần cho đối tợng chínhsách xã hội đợc u tiên, u đãi Còn CBNVC Nhà nớc, làm công ăn lơng, lực lợng vũtrang, nhân dân lao động ở đô thị thì cha có lời giải rõ ràng, cha có chính sách giảiquyết vấn đề này

- Thông tin yếu, hiện chúng ta đang thực hiện đờng lối kinh tế mở cho nênnền kinh tế chịu sự tác động của các yếu tố mang tính quy luật, hoà nhập với nềnkinh tế trong khu vực, thế giới nhng doanh nghiệp của ta rất thiếu điều kiện nắmbắt thu thập thông tin thị trờng, cho nên kinh doanh bất động sản, kinh doanh pháttriển nhà ở gặp nhiều khó khăn rủi ro thất bại đó là điều khó tránh khỏi Vì vậy Nhànớc sớm ban hành hệ thống pháp luật đồng bộ đủ chi phối cả đầu vào lẫn đầu racủa kinh doanh nhà trên tinh thần giảm thu, thu đúng mức thu đủ để khuyến khíchnuôi dỡng nguồn thu, tăng nguồn thu chứ không phải tăng mức thu, Nhà nớc sớmcải tiến hơn nữa các thủ tục về quản lý, thẩm duyệt cấp phép cho đầu t xây dựng vềgiao đát cho thuê đất, về cấp phép xây dựng chứng chỉ qui hoạch thẩm định thiết kế sao cho giảm đầu mối không phiền hà, phân cấp rõ ràng làm đúng thẩm quyền tạo thuận lợi cho dân Nhà nớc cần phải có chính sách về vốn và huy động vốn phùhợp để khuyến khích đầu t và phát triển

Chơng II

Tình hình đầu t kinh doanh phát triển

nhà tại công ty đầu t phát triển nhà số 2

I Giới thiệu về Công ty Đầu t phát triển nhà số 2.

1 Lịch sử hình thành công ty.

Trớc ngày 19/6/2000 công ty là một trong những xí nghiệp của công ty đầu tphát triển nhà và đô thị -BXD Công ty hoạt động mang tính chất là một xí nghiệpvới sự quản lý chặt chẽ và chịu sự phân công của công ty đầu t phát triển nhà và đôthị- BXD, không hoạt động một cách độc lập, không có con dấu riêng, cha có tàisản riêng, cha hạch toán độc lập, cha có phòng ban nh hiện nay

Đến ngày 19/6/2000 Theo quyết định số 821/QĐ-BXD (19/6/2000) của Bộ ởng Bộ xây dựng về việc thành lập công ty đầu t phát triển nhà số 2 trực thuộcTổng Công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị -BXD

tr-Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 trên cơ sở sắp xếp, tổ chức lại xí nghiệp kinhdoanh phát triển nhà của công ty đầu t phát triển nhà và đô thị, trụ sở chính tại 168

đờng Giải phóng - Phơng Liệt - Quận Thanh xuân - Thành phố Hà nội, có tên giaodịch quốc tế là:

Housing development and Investment company N*2 (HUDI2).

Công ty đầu t phát triển nhà số 2 là doanh nghiệp nhà nớc, là thành viên hạchtoán độc lập, Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị có t cách pháp nhân, cóquyền và nghĩa vụ cần theo luật định, có con dấu và có tài sản riêng, có tài khoản

mở tại các ngân hàng theo quy định của nhà nớc, tổ chức và hoạt động theo điều lệ

tổ chứcvà hoạt động của Công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị do BXD phê duyệt

và điều lệ riêng của công ty do hội đồng quản trị Tổng công ty đầu t phát triển nhà

và đô thị phê duyệt

Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 có vốn kinh doanh tại thời điểm thành lập là:

đợc đầy đủ,tốt.

- Báo cáo những yêu cầu mà tổng công ty đặt ra

- Quản lý và đào tạo cán bộ công nhân viên trong công ty, bố trí hợp lý sửdụng đúng năng lực phù hợp với từng vị trí là

3 Mô hình cơ cấu tổ chức bộ máy của Công ty.

- Phòng Kế toán gồm: 1 Trởng phòng, 3 nhân viên.

4 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty.

Bảng 4: Một số chỉ tiêu kinh tế chủ yếu về thực hiện kế hoạch sản xuất kinh

5.Thu nhấp bình quân đầu

Nguồn: Số liệu báo cáo năm 2001 tại Công ty.

Năm 2001 các chỉ tiêu về giá trị sản lợng doanh thu của Công ty không cao,

do điều kiện Công ty chỉ thực hiện đợc một dự án và công tác thu hồi đất giảiphóng mặt bằng để triển khai dự án gặp nhiều khó khăn và đây cũng là năm công

ty triển khai dự án mới

II Thực trạng đầu t kinh doanh phát triển nhà ở củacông ty đầu t phát triển nhà số 2

1 Công tác triển khai thực hiện dự án năm 2000.

a Dự án khu nhà ở số 2 Giảng võ.

Đây là dự án di chuyển cơ sở sản xuất từ nội thành ra ngoại thành, nên đồngphải thực hiện 2 dự án cùng một lúc đó là xây dựng cơ sở sản xuất mới cho Công tythiết bị lạnh Long Biên tại xã Minh Khai, huyện Từ Liêm, Công ty đã phối hợp vớicác phòng chức năng của Tổng Công ty, Công ty thiết bị lạnh Long Biên và các banngành TP, UBND huyện Từ Liêm triển khai phơng án đền bù hỗ trợ cho các gia

đình bị thu hồi đất Dự án đầu t trên địa bàn có rất nhiều khó khăn, sau gần 9 thángkiên trì vận động thuyết phục, hầu hết các hộ dân thực hiện chấp hành theo chínhsách, đã nhận tiền đền bù hỗ trợ, bàn giao mặt bằng tuy nhiên còn một số hộ ( 7hộ) cố tình không chấp hành và đã phải thực hiện cỡng chếvà đã thu hồi toàn bộgần 20000 m2 đất giao cho Công ty thiết bị lạnh Long Biên và đang thực hiện triểnkhai xây dựng nhà máy Đến nay đang chuẩn bị gấp rút cơ sở hạ tầng nhà xởng, trụ

sở làm việc để nhanh chóng bàn giao mặt bằng tại Giảng võ cho Công ty để triểnkhai dự án, với Tổng diện tích là 9960 m2, trong đó:

Xây dựng nhà ở mới là 5000 m2 , chiếm 50,2008% dự án, xây dựng với 12dãy nhà ở kiểu chia lô bao gồm 73 căn hộ, tổng diện tích sàn là 19032,014 m2

Xây dựng cơ sở hạ tầng là 4960 m2 , chiếm 49,79% dự án

b.Dự án khu nhà ở bắc Linh Đàm mở rộng.

Trong năm 2001 đợc Tổng Công ty quan tâm giao nhiệm vụ thực hiện dự ánbắc Linh Đàm mở rộng, Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 đã nhanh chóng triểnkhai các thủ tục chuẩn bị đầu t Phối hợp với Viện Quy Hoạch Hà Nội lập quy

hoạch mặt bằng, Văn phòng Kiến trúc s trởng trình UBND Thành phố phê duyệtquy hoạch chi tiết, với tinh thần khẩn trơng Công ty đã kết hợp với Sở Địa chínhnhà đất, các ban ngành chức năng lập hồ sơ trình UBND Thành phố xin giao đất vàngày 24/1/2002 đã đợc UBNDThành phố giao đất gần 16 ha để triển khai dự án nhà

ở bắc Linh Đàm mở rộng Ngày 27/2/2002 UBNDTP ra quyết định thành lập Hội

đồng đền bù, ngày 28/2/2002 ra quyết định thành lập Tổ công tác GPMB, tổ chứccuộc họp để triển khai điều tra và lập phơng án đền bù giải phóng mặt bằng

Tổng diện tích đất đợc Nhà nớc giao gần 16 ha, trong đó:

Vị trí X1: Tổng diện tích đất xây dựng là hơn 5 ha, trong đó: 36653 m2 xâydựng cơ sở hạ tầng, còn lại là xây dựng nhà ở mới

Vị trí X2: Tổng diện tích đất xây dựng là hơn 10 ha trong đó: 69389 m2 xâydựng cơ sở hạ tầng, còn lại xây dựng nhà ở mới

c Dự án chỉnh trang quy hoạch khu nhà ở Vờn chuối.

Thực hiện nhiệm vụ của Tổng công ty giao, Công ty đã phối hợp với vănphòng BXD, Vụ Kế hoạch, Vụ Quản lý Quy hoạch kiến trúc, Viện Quy hoạch đôthị và thành lập quy hoạch tổng thể mặt bằng Kiến trúc S trởng phê duyệt và đangtriển khai lập dự án trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, với tổng diện tích của dự án

Ngoài các dự án nêu trên công ty còn đang nghiên cứu các dự án khác trên

địa bàn huyện, TP và các địa phơng khác

2 Các loại hình đầu t.

Với nhiệm vụ và mục đích của Công ty là đầu t xây dựng nhà ở mới, xâydựng cơ sở hạ tầng và di chuyển cơ sở công nghiệp ra ngoại thành góp phần giảiquyết vấn đề về nhu cầu nhà ở hiện nay và nâng cao điều kiện sống và bộ mặt đôthị

+ Dự án chỉnh trang quy hoạch khu nhà ở vờn chuối, xây dựng sàn và đờng

bộ với tổng diện tích 1770 m2 trên tổng diện tích đợc giao là 4500 m2

b) Di chuyển cơ sở sản xuất ra ngoại thành.

Hiện nay Công ty đang thực hiện dự án di chuyển cơ sở thiết bị lạnh LongBiên ra Minh Khai huyện Từ liêm, với phơng châm Nhà nớc giao đất tại Minh Khaihuyện Từ Liêm xây dựng nhà máy ở đó sau đó di chuyển cơ sở cũ ra đó, còn tại vịtrí cũ sẽ xây dựng nhà ở

c) Xây dựng nhà ở mới.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở và thực hiện theo chính sách của Nhà nớc Công

ty với mục đích và nhiệm vụ chính là xây dựng nhà ở mới Trong những năm vừaqua Công ty đã xây dựng đợc 12 dãy nhà ở dự án nhà ở số 2 Giảng võ để cung cấpcho nhu cầu của nhân dân

Tổng diện tích là 9960 m2, trong đó:

Xây dựng nhà ở mới là 5000 m2

Hiện nay Công ty đang triển khai thực hiện dự án bắc Linh Đàm mở rộng với

vị trí X1 có 6 nhà ở chung c ( 9 - 12 tầng ) còn lại là nhà ở biệt thự và xây dựng cơ

sở hạ tầng

Khu nhà ở số 2 Giảng Võ với 12 dãy nhà kiểu dạng chia lô, xây thô sau đóbán cho khách hàng tự hoàn thiện theo nh mong muốn của khách hàng, với diệntích phù hợp với nhiều đối tợng từ 70 m2 đến 100 m2, giá cả hợp lý đáp ứng đợcnhu cầu của khách hàng

Khu nhà ở bắc Linh Đàm mở rộng vị trí X2 và quy hoạch khu nhà ở Vờnchuối cũng xây dựng theo kiểu xây dựng biệt thự và xây dựng khu nhà ở chung c vàxây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Công tác xây dựng nhà ở mới, Công ty đã một phần đóng góp cho quỹ nhà ở

đô thị đợc nâng lên, nâng cao điều kiện sống cho ngời dân đô thị và cũng là thựchiện chính về nhà ở của Nhà nớc đề ra

3 Hình thức kinh doanh.

a Phơng thức kinh doanh

- Đối với đất xây dựng biệt thự, sau khi xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹthuật, chủ đầu t dự án thực hiện kinh doanh mặt bằng hạ tầng cho khách hàng tự tổchức xây dựng nhà ở theo kiến trúc, các chỉ tiêu tiến độ, quy hoạch chung của dự

án

- Đối với đất xây dựng chung c cao tầng, có 2 hình thức thực hiện: chủ đầu t

tự dùng vốn tự có và vốn huy động để đầu t Xây dựng công trình để kinh doanhcác căn hộ hoặc chuyển nhợng mặt bằng cho các chủ đầu t thứ phát khác

b Cơ sở xác định giá kinh doanh.

- Phân cấp nhà ở ( theo thông t số 05 /BXD 9/2/1993 )

* Nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt, thấp tầng hoặc cao tầng đợc chia làm

4 cấp (cấp I - IV)

Bảng phân cấp nhà:

*Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt có sân vờn, có hàng rào, xây dựng bằnggạch, ngói hoặc bê tông cốt thép, kiến trúc, mỹ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ,mỗi tầng có ít nhất 2 phòng để ở quay mặt ra sân hay ra vờn( không kể phòng tiếpkhách và phòng ăn riêng: biệt thự phân ra làm 4 hạng:

+ Biệt thự giáo tờng

+ Biệt thự song đôi

+ Biệt thự riêng biệt

+ Biệt thự sang trọng riêng biệt

Phân loại các biệt thự là căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sânvờn rộng hay hẹp, mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí phòng tắm rửa

vệ sinh và hạng 4 căn cứ vào mỗi phòng ở có một phòng tẳm rửa vệ sinh riêng

dụng cao BậcI: niên hạn sửdụng trên 100 năm BậcI hoặc Bậc IICấp II Bậc II: Chất lợng

sử dụng khá Bậc II: Niên hạn sửdung 50 năm Bậc III

Cấp III Bậc III: Chất lợng

sử dụng trung bình Bậc III: niên hạntrên 20 năm Bậc IVCấp IV Bậc IV: Chất lợng

sử dụng thấp Bậc IV: Niên hạnsử dụng dới 20

năm

Bậc V

Nguồn: Thông t số 05/ BXD/TT ( 9/2/1993)

- Phân loại đô thị

Thành phố (tỉnh), quận (huyện), thị trấn, xã chia làm 4 loại (loại 1-4)

- Xây dựng bảng giá chuẩn nhà ở xây dựng mới:

Theo quy định 3892 / QĐ- UBND Thành phố Hà nội (10/10/1997) Ta

Trong quá trình giải phóng mặt bằng thờng phải có khoản chi phí hỗ trợ dân

nh hỗ trợ di chuyển đi vị trí khác, hỗ trợ chuyển nghề, hỗ trợ đặc biệt, hỗ trợ nângcao độ phì của đất khi xác định giá kinh doanh cũng phải căn cứ vào

- Tiền sử dụng đất:

Là một trong những khoản tiền mà chủ đầu t phải bỏ ra trong quá trình giảiphóng mặt bằng và khoản thu thuế tiền sử dụng đất của Nhà nớc đối với chủ đầu t,nhng đối với việc xây dựng nhà ở chung c thì Nhà nớc khuyến khích nên khôngphải đóng tiền sử dụng đất Vì vậy khi xác định giá nhà biệt thự hay giá nhà dạngchia lô cần phải căn cứ vào chi phí này để tính giá

- Chi phí đầu t xây lắp:

Đây là khoản chi phí đầu t xây dựng lên công trình để tạo lên sản phẩm xâydựng, đây là một khoản chi phí chủ yếu có giá trị tơng đối lớn để hình thành lênsản phẩm xây dựng

- Chi phí khác bao gồm các khoản chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện

dự án

- Căn cứ vào giá cả thị trờng và nhu cầu về nhà ở

4 Xác định giá bán nhà ở ( thuộc sở hữu Nhà nớc)

Giá bán nhà ở bao gồm 2 phần:

Giá bán nhà = Giá nhà + giá đất khi chuyển quyền sử dụng

Vì Công ty là đơn vị đầu t kinh doanh thuộc sở hữu Nhà nớc nên giá nhà, giámỗi căn hộ đợc tính theo các công thức sau:

* Đối với nhà ở kiểu chia lô, biệt thự:

Giá 1 căn hộ = Giá 1m2 sàn * Tổng diện tích sàn căn hộ

* Đối với nhà ở chung c :

Tổng các chi phí + 5,5% lợi nhuậnDoanh thu bình quân mỗi tầng =

+ Đối với các căn hộ đầu hồi:

Giá mỗi căn = Giá 1m2 sàn * Diện tích sàn + Giá 1m2 sàn * Diện tích sàn H/S

hộ đầu hồi của tầng căn hộ của tầng căn hộ Đ/h

Hệ số đầu hồi có thể dịch chuyển trong khoảng từ ( 0,1 - 0,2)

+ Đối với các căn hộ còn lại:

Doanh thu mỗi = Doanh thu mỗi - Doanh thu của

tầng có hệ số tầng có hệ số các căn hộ đầu

còn lại hồi của tầng

Diện tích sàn còn = Tổng diện tích sàn - Diện tích sàn của các

lại của tầng của tầng căn hộ đầu hồi

Doanh thu mỗi tầng có hệ số còn lại

Giá 1m2 sàn còn =

lại của tầng Diện tích sàn còn lại của tầng

Giá mỗi căn hộ = Giá 1m2 sàn còn * Diện tích căn hộ

còn lại lại của tầng

Nhà ở Công ty xây dựng đợc xây dựng dới 3 dạng nhà ở chia lô, biệt thự, nhà

ở chung c, khi tính giá thành các dạng nhà trên thì cách tính khác nhau Để minhchứng cho điều đó ta đi vào phân tích các dãy nhà đặc trng sau và 2 toà nhà chung

* Dãy A1 có 5 căn với diện tích sàn mỗi căn là ( 232,77 m2; 229,2 m2;238,9 m2; 238,5 m2; 232,77 m2).

Bảng 7: Các khoản chi phí và lợi nhuận dãy nhà A1:

E 1023994935III.Thu nhập chịu thuế tính trớc

Giá 1 căn hộ = Giá 1m2 sàn * Tổng diện tích sàn căn hộ

Dãy A3 có 2 căn hộ diện tích mỗi căn đều là(15285,4885), với các chi phí nh sau:

E 417030439III.Thu nhập chịu thuế tính trớc

Tổng chi phí cho cả dãy + 5,5%lợi nhuận

* Dãy A4 có 15 căn có tổng diện tích đất xây dựng là 1537,312 m2

Các khoản chi phí và doanh thu nh sau:

E 1573659930III.Thu nhập chịu thuế tính trớc

Giá trị DXL sau thuế G 1660211226

15 306,33 2052552,3 628758333

* D·y A5 cã 8 c¨n víi tæng diÖn tÝch sµn 2170,5 m2

C¸c chi phÝ vµ lîi nhuËn nh sau:

E 1027323922III.Thu nhËp chÞu thuÕ tÝnh tríc

Gi¸ trÞ DXL sau thuÕ G 1083826737

Tæng chi phÝ cho c¶ d·y + 5,5%lîi nhuËn

Gi¸ 1m2 sµn =

Tæng diÖn tÝch sµn d·y

Gi¸ 1 c¨n hé = Gi¸ 1m2 sµn * Tæng diÖn tÝch sµn c¨n hé

Giá 1m2 sàn của dãy 3571255028 2170,5 1645360,53 (đ)

* Xác định giá nhà ở chung c cao tầng (9 tầng):

- Tiền sử dụng đất: do khuyến khích xây dựng nhà ở chung c Nhà nớc miễnkhoản đóng tiền sử dụng đất cho các nhà đầu t

Vì vậy việc xác định giá không còn khoản chi phí về tiền sử dụng đất chỉ còncác chi phí sau:

Doanh thu mỗi tầng có hệ số

Giá mỗi căn = Giá 1m2 sàn * Diện tích sàn + Giá 1m2 sàn * Diện tích sàn * H/S

hộ đầu hồi của tầng căn hộ của tầng căn hộ Đ/h

Hệ số đầu hồi có thể dịch chuyển trong khoảng từ ( 0,1 - 0,2)

Bảng 15 : Bảng giá tính mỗi căn hộ mỗi tầng

mỗi căn(m2) sàn tầng(đồng) hồi(đồng)hệ số đầu đầu hồi hộ đầu hồi(đồng)