Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố hà nội

Mục Lục Lời mở đầu 3 Chương I Cơ sở lý luận về quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội 4 1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm đất đô thị 4 1 1 Khái niệm về đất đai đô thị 4 1 2 Quả[.]

Mục Lục

Lời mở đầu 3

Chương I: Cơ sở lý luận về quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội 4

1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm đất đô thị 4

1.1 Khái niệm về đất đai đô thị 4

1.2 Quản lí NN về đất đai đô thị 4

1.3 Phân loại đất đô thị 5

1.4 Đặc điểm đất đô thị 5

2 Bộ máy QLNN về đất đai và những nguyên tắc, biện pháp và công cụ quản lý 5

2.1 Bộ máy QLNN về đất đai 5

2.2 Nguyên tắc, biện pháp và những công cụ quản lý đất đai 7

3 Nội dung quản lý đất đô thị 8

Chương II: Thực trạng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội 9

1 Thực trạng công tác điều tra đo đạc lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đai 9 2 Thực trạng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đô thị và những vấn đề bất cập… 11

3 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất 15

4 Thực trạng đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 19

5 Thực trạng về chuyển quyền sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội 23

6 Thực trạng tình hình thu hồi đất đô thị tại Hà Nội 24

7 Thực trạng công tác thanh tra, giải quyết các tranh chấp khiếu nại, tố cáo và xử lýcác vi phạm về đất đô thị ở Hà Nội 277.1 Thực trạng công tác thanh tra đất đai và xử lý vi phạm ở thành phố Hà Nội 277.2 Thực trạng giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai 30Chương III: Giải pháp và kiến nghị nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai đô thị trênđịa bàn thành phố Hà Nội 353.1.35

3.2 Giải pháp trong công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đô thị 363.3 Giải pháp trong công tác giao đất, cho thuê đất 373.4 Giải pháp trong công tác Đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đôthị 38

3.5 Giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất đô thị 393.6 Giải pháp trong công tác thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất 393.7 Giải pháp trong công tác thanh tra, giải quyết các tranh chấp khiếu nại, tố cáo và

xử lý các vi phạm về đất đô thị ở Hà Nội 40

Lời mở đầu

Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển củacon người, các sinh vật khác trên trái đất Đối với mỗi quốc gia, mỗi doanh nghiệp đất đai

là nguồn tài nguyên là nguồn lực và là yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất không thểthiếu được

Đất đai là nguồn tài nguyên, là nguồn lực có hạn Vì vậy việc sử dụng tài nguyên đấtđai và phát triền kinh tế đất nước cần sử dụng một cách tiết kiệm để đảm bảo hiệu quảcao là vấn đề vô cùng quan trọng và có ý nghĩa rất lớn

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn và quý giá đặc biệt với thủ đô Hà Nội

để trở thành phố hiện đại xanh, sạch, đẹp và sử dụng đất đai có hiệu quả trong tương lai,nhu cầu đất đai cho các ngành, mục đích phát triển đô thị , dân cư đô thị đặc biệt là cácloại đất của nội thành gồm 7 quận là : Cầu Giấy, Đống Đa, Tây Hồ, Ba Đình, ThanhXuân, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm Để chuyển đổi đất đai cho mục đích nào đó tăng lên thìmục đích khác sẽ giảm đi vì đất đai của thành phố là có hạn về diện tích Vì vậy việc bốtrí quản lí sử dụng đất đai cho nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng có hiệu quả hơn mộtcách hợp lí tạo điều kiện phát triển mọi mặt cho thành phố là một vấn đề lớn đòi hỏi cần

có kế hoạch sử dụng đất đai đô thị hợp lí

Xuất phát từ những yêu cầu đó để góp phần hoàn thiện hơn công tác quản lí đất đô thịở Hà Nội hợp lí là một sinh viên kinh tế và quản lý đô thị em chọn đề tài “Thực trạng vàgiải pháp tăng cường công tác quản lí nhà nước về đất đô thị trên địa bàn thành phố HàNội” để làm bài tập lớn lần này Qua đề tài nghiên cứu này cho thấy những thách thức đặt

ra trong việc quản lý đất đô thị đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần có biệnpháp gì để tăng cường vai trò quản lý của mình đối với đất đô thị ở Hà Nội nói riêng vàcủa cả nước nói chung

Kết cấu bài làm gồm 3 chương:

Chương I: Cơ sở lý luận về quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà NộiChương II: Thực trạng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố

1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm đất đô thị

1.1 Khái niệm về đất đai đô thị

Đất đô thị là đất đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt để xây dựng đô thị baogồm: đất nội thành, nội thị xã thị trấn, thị tứ, đã được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ(đường sá, cống thoát nước, hệ thống cấp nước sạch, cấp điện…) hoặc đã được quyhoạch đang xây dựng từng phần CSHT và dần dần hoàn chỉnh theo quy hoạch

Trên phương diện luật pháp: đất đô thị là đất đã được các cấp có thẩm quyền phêduyệt để xây dựng đô thị

Trên phương diện hành chính: đất đô thị bao gồm: đất nội thành, nội thị xã, thị trấn

1.2 Quản lí NN về đất đai đô thị

Tổng thể các biện pháp chính sách của NN tác động vào các mối quan hệ kinh tế xãhội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai ở đô thị nhằm sử dụng đất đai hợp lí, tiếtkiệm, hiệu quả

Các mối quan hệ phát sinh như: cấp giấy CN QSD đất, giao đất, cho thuê đất, chuyểnquyền sử dụng, chuyển mục đích sử dụng, thu hồi đất, đền bù GPMB, giá đất vànhững vấn đề cơ bản liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

Quản lý NN về đất đai đô thị có tầm quan trọng đặc biệt vì quản lý đất đai có liênquan đến vấn đề chủ quyền quốc gia, an ninh quốc phòng, hiệu quả nền kinh tế, đất

đai là tài sản đặc biệt

1.3 Phân loại đất đô thị

- Theo mục đích sử dụng đất đô thị được chia thành: đất nông nghiệp; đất phi nôngnghiệp; đất chưa sử dụng

- Theo khu vực hành chính đất đô thị gồm đất nội thành và đất ngoại thành

Đất nội thành được chia thành 2 khu vực theo chức năng: khu vực dân dụng và khuvực ngoài dân dụng

1.4 Đặc điểm đất đô thị

- Đất đô thị thuộc sở hữu Nhà nước

- Đất đô thị là tư liệu sản xuất đặc biệt

- Sử dụng đất đô thị phải tuân theo 3 nguyên tắc

+ Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan co thẩm quyền phêduyệt

+ Tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích chính đángcủa người sử dụng đất xung quanh

+ Người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ của mình trong thời gian sử dụng

- Đất đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng trước khi sử dụng

CSHT gồm: đường sá, bãi đỗ xe, hệ thống cấp nước, điện, nhà ở…cần được xâydựng đồng bộ nhằm nâng cao hiệu quả xây dựng, tránh phá đi làm lại

2 Bộ máy QLNN về đất đai và những nguyên tắc, biện pháp và công cụ quản lý 2.1 Bộ máy QLNN về đất đai

Bộ máy quản lý NN về đất đai là hệ thống cơ quan NN từ TW đến địa phương, tổ chức

và hoạt động theo những nguyên tắc thống nhất, tạo thành một cơ chế hoạt động đồng bộ

để thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai

CP và UBND các cấp: Quản lý toàn diện, trong đó quản lý đất đai là vấn đề quan trọng

CP và UBND các cấp có chức năng:

Chức năng định hướng: mục tiêu, giải pháp thực hiện

Chức năng điều tiết

Chức năng kiểm soát

Bộ TN& MTTổng cục QL đất đai

TrungươngBộ…

CP

ĐịaphươngSở QH

Sở TN&MTCục QL đất đai

Tỉnh,

TP

Phòng Quản lý nhàđất& đô thị

Tổng cục quản lý đất đai: Cơ quan chuyên môn của CP có nhiệm vụ giúp CP có nhiệm

vụ giúp CP quản lý đất đai trên phạm vi cả nước

- Xây dựng chiến lược quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

- Phối hợp cùng các cơ quan xây dựng các dự án luật, pháp lệnh, chính sách về đất đai, các phương án giao đất, cho thuê, thu hồi đất…

- Tham gia thẩm định các quy hoạch, KH sử dụng đất các UBND tỉnh, thành phố

- Nghiên cứu xây dựng và ban hành các văn bản quy định tiêu chuẩn, quy trình quy phạm và các định mức kinh tế- ky thuật của nhành địa chính

- Hướng dẫn thực hiện các quy định, chính sách chủ trương của Chính phủ

- Thanh tra, kiểm tra

Cục quản lý đất đai các tỉnh thành phố: là cơ quan chuyên môn UBND có nhiệm

vụ giúp UBND quản lý đất đai trên phạm vi tỉnh thành phố, chịu sự chỉ đạo chuyên môn của Bộ, Tổng cục.Nhiệm vụ:

- Tổ chức, triển khai thực hiện các công tác chuyên môn theo hướng dẫn của Tổng cụ: tổ chức điều tra khảo sát đo đạc lập bản đồ, thống kê, xử lí thông tin, lưu trữ,…

- Xây dựng các kế QH, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và trình UBND, xây dựng các phương án giao đất, cho thuê đất, thu hồi, chuyển nhượng…của địa phương

- Thẩm định các QH, kế hoạch sử dụng đất của các đơn vị thuộc địa bàn

- Thanh tra, kiểm tr, hướng dẫn chuyên môn cho cấp dưới

2.2 Nguyên tắc, biện pháp và những công cụ quản lý đất đai

2.2.1 Những nguyên tắc trong quản lý

- Đảm bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước

- Kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng

- Kết hợp hài hòa các lợi ích các bên, đảm bảo sự công bằng xã hội

- Tiết kiệm và hiệu quả

2.2.2 Những biện pháp quản lý

- Biện pháp hành chính: Luật, chính sách

- Biện pháp kinh tế: định giá cho thuê, đấu giá, đấu thầu

- Tuyên truyền giáo dục

2.2.3 Những công cụ quản lý

- Công cụ Luật pháp

- Công cụ quy hoạch

- Công cụ thống kê: đăng ký thống kê, điều tra xã hội học, tin học

- Công cụ tài chính: Thuế, giá cả, ngân hàng, bảo hiểm

3 Nội dung quản lý đất đô thị

Căn cứ theo Điều 22 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 nội dung quản lý Nhà nước vềđất đai gồm

3.1 Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính

3.2 Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đô thị

3.3 Giao đất, cho thuê đất

3.4 Đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị

3.5 Chuyển quyền sử dụng đất đô thị

3.6 Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị

3.7 Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lí các vi

phạm về đất đô thị

Chương II: Thực trạng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai

trên địa bàn thành phố Hà Nội

1 Thực trạng công tác điều tra đo đạc lập bản đồ địa chính

1.1 Đánh giá những thành công:

Công tác điều tra đo đạc lập bản đồ địa chính đã được tiến hành theo tài liệu gốc sẵn có của cục bản đồ

Các tổ chức hoạt động đo đạc và bản đồ đã góp phần thực hiện tốt các nhiệm vụ

đo đạc bản đồ địa chính, đo đạc thành lập bản đồ địa hình, bản đồ chuyên ngành, đảm bảo cung cấp kịp thời các sản phẩm đo đạc và bản đồ với chất lượng ngày càng tốt phục vụ công tác quản lý đất đai, công tác quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch ngành, thiết kế các công trình xây dựng, cũng như các nhu cầu của người dân trên địa bàn Hiện nay công tác đo đạc độc lập bản đồ địa chính cho 126 xã, thi trấn khu vực ngoại thành đang triển khai ở khu vực II ngoại thành Toàn bộ bản đồ đó địa chính khu vực ngoại thành có tỷ lệ 1:1000, khu vực thổ cư là 1:1200 Các khu vực cònlại và của 108 phường khu vực thành tỷ lệ 1:200 đã được bàn giao cho UBND các phường, xã hội, thị trấn bước đầu ngành địa chính của thành phố đã tiến hành áp dụng công nghệ thông tin vào lĩnh vực lập và vẽ bản đồ địa chính như việc cập nhập sự thayđổi, biến động đất đai vao bản đồ địa chính, bàn giao mốc giới Xây dựng hồ sơ ngànhđịa chính tích cực trích lục bản đồ gắn việc quản lý đất đai với việc quản lý nhà nước

và tiến hành nhiều công trình thí điểm về đo đạc lập bản đồ dịa chính theo phương pháp quản lý ở 1 số phường Việc cắm mốc giới đã được mã số hóa bằng máy tính và quan sát từ vệ tinh để quản lý đất đai

1.2 Những bất cập:

1.2.1 Công tác cập nhật, chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính tại Văn phòng đăng ký đất đai còn nhiều hạn chế:

- Không đồng bộ trong hệ thống, chưa có sự đồng bộ dữ liệu giữa các cấp theo quy định;

- Không được thực hiện thường xuyên, liên tục, có địa phương gần như không thực hiện cập nhật, chỉnh lý bản đồ, hồ sơ địa chính;

- Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ còn nhiều hạn chế; trang thiết bị thiếu và không đồng bộ; thực hiện cập nhật, chỉnh lý chưa tuân thủ theo đúng quy trình, quy định.1.2.2 Bản vẽ thu hồi và giao đất, sơ đồ thửa đất lưu trữ, bản đồ QH chi tiết được duyệt không đủ cơ sở thực hiện cập nhật, chỉnh lý do không có tọa độ hoặc hệ tọa độ giả định; tồn tại nhiều sai số về kính thước cạnh, diện tích thu hồi, giao đất… Nguồn tài liệu sử dụng (bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính) dùng để cập nhật, chỉnh lýchưa thống nhất trong toàn hệ thống (do thực hiện ở giai đoạn trước)

1.2.3 Trong quá trình giới thiệu địa điểm phê duyệt đầu tư, các đơn vị tư vấn thực hiện lập mảnh trích đo thu hồi, giao đất không sử dụng bản đồ địa chính đã được đo

vẽ, hoặc sử dụng nguồn tài liệu không do cơ quan có thẩm quyền cung cấp, dẫn đến sai khác tọa độ chỉ giới được giao đất, sai lệch về vị trí so với bản đồ được dùng để cập nhật, chỉnh lý và xảy ra chồng chéo về ranh giới được giao đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.4 Chỉ giới giao đất cho các cơ quan, đơn vị và chỉ giới xây dựng (Bản vẽ hoàn công) có sự sai khác về ranh giới, dẫn đến tình trạng thực địa không chồng lấn nhưng chồng chéo về hồ sơ pháp lý được lập, lưu trữ

1.2.5 Thông tin về quy hoạch, chỉ giới giao đất… chưa được quan tâm chia sẻ giữa các cấp, các ngành, các đơn vị, dẫn đến thu hồi, giao đất có sự chồng chéo, sai lệch

Việc thông báo thông tin các biến động về đất đai giữa Văn phòng đăng ký đất đai vớicấp xã không được thực hiện thường xuyên, mặc dù đã có quy trình, thủ tục thực hiện

và trách nhiệm thực hiện cập nhật, chỉnh lý các cấp nhà nước quy định (Thông tư 24/2014/TT-BNTMT ngày 19/5/2014)

1.2.6 Ý thức chấp hành pháp luật của người sử dụng đất chưa cao, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, chưa chủ động thực hiện khai báo khi có biến động đất đai như: Chuyển nhượng trái quy định, không đúng trình tự, thủ tục; làm thay đổi hiện trạng (đào ao, hạ mặt bằng…); lấn chiếm đất đai…, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác cập nhật, chỉnh lý bản đồ, hồ sơ địa chính Các tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng khi thực hiện thu hồi đất không thu hồi Giấy chứng nhận, hoặc không chuyển Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện chỉnh lý theo quy định đối với các thửa đất bị thu hồi toàn bộ hoặc một phần thửa đất

1.2.7 Công tác thanh, kiểm tra của các cấp đối với việc sử dụng đất đai không thường xuyên nên việc các cơ quan, tổ chức, người sử dụng đất sử dụng đất đai sai mục đích, thay đổi hiện trạng sử dụng đất… vẫn diễn ra khá phổ biến, trong khi không thực hiện đăng ký biến động, dẫn đến tài liệu bản đồ không phản ánh theo thực tế

2 Thực trạng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đô thị và những vấn đề bất cập

2.1 Đánh giá những thành công:

Ngay từ khi Chương trình 06 ban hành, UBND thành phố đã xây dựng, ban hành

Kế hoạch số 87/KH-UBND để triển khai Chương trình số 06 gắn việc triển khai thựchiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố khóa XV Ban chỉ đạo đã chỉ đạo các cấp,các ngành, địa phương đẩy nhanh, hoàn thành công tác lập các loại quy hoạch đô thị,quy hoạch nông thôn mới, quy hoạch chuyên ngành; tập trung chỉ đạo, kiểm tra tiến

độ các đồ án quy hoạch theo kế hoạch, các dự án công trình trọng điểm, các dự án giảiquyết dân sinh bức xúc Trong đó, chú trọng đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổbiến, công khai niêm yết các thủ tục hành chính liên quan đến quy hoạch, đáp ứngđược yêu cầu cải cách thủ tục hành chính để thực thi nhiệm vụ Đến nay, kết quảChương trình 06 được đánh giá thực hiện một cách đồng bộ, có chuyển biến tích cực,đạt thành tựu quan trọng trên 3 lĩnh vực: Lập quy hoạch, đầu tư xây dựng và quản lý

đô thị Trong đó, lần đầu tiên có khối lượng lớn các đồ án quy hoạch được thành phốtriển khai theo Luật Quy hoạch đô thị; công tác lập quy hoạch thực sự mang tính dânchủ với sự tham gia sâu của cộng đồng

Đã có 35 đồ án quy hoạch phân khu được thực hiện theo kế hoạch, trong đó, 16 đồ án

đã được UBND thành phố phê duyệt, 19 đồ án quy hoạch phân khu còn lại đã cơ bảnhoàn thành sẽ trình duyệt trong năm 2015 Thành phố đã phê duyệt 31/31 đồ án quyhoạch chung, trong đó, có 18 đồ án đã phê duyệt, các đồ án còn lại đang hoàn thiện dựkiến phê duyệt trong quý III/2015 Cùng với quy hoach phân khu, quy hoạch chung,công tác quy hoạch ngành, lĩnh vực, thiết kế đô thị, quản lý quy hoạch kiến trúc, chỉnhtrang đô thị cũng được Hà Nội triển khai tích cực Thành phố đã rà soát, đẩy nhanhtiến độ đầu tư xây dựng các công trình trọng điểm; chỉ đạo các ngành rà soát các thủtục hành chính liên quan đến lĩnh vực đầu tư, xây dựng, GPMB, đảm bảo thôngthoáng, minh bạch Ngoài ra, thành phố còn đẩy mạnh triển khai các đồ án quy hoạchchuyên ngành, mạng lưới, đề án liên quan Toàn thành phố đã có 39/45 đồ án chuyênngành được phê duyệt; trình Thủ tướng phê duyệt 6 dự án theo thẩm quyền và đã có 5

dự án được duyệt Gần 5 năm qua, thành phố đã phê duyệt 30/30 quy hoạch sử dụngđất các quận, huyện, thị xã giai đoạn 2011-2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2011-

2015 (thực hiện trên 24 quận, huyện, thị xã Số quận còn lại không phải tổ chức lậpquy hoạch do cơ bản đã ổn định việc sử dụng đất, sự biến đổi về sử dụng đất khônglớn) Công tác quy hoạch và xây dựng nông thôn mới được đã được triển khai tích

cực, đến cuối năm 2012 đã hoàn thành phê duyệt 401/401 quy hoạch xây dựng xãnông thôn mới Đến tháng 3/2015 đã có 109/386 xã đạt chuẩn nông thôn mới (chiếm28,23%).

Cũng theo đánh giá của Ban chỉ đạo Chương trình 06, thành phố đã phối hợp các bộ,ngành đẩy nhanh việc di dời các cơ sở gây ô nhiễm, các trụ sở cơ quan, trường đạihọc, bệnh viện ra ngoài khu vực trung tâm, rút ngắn giải quyết hồ sơ các công trìnhtrọng điểm; chỉ đạo nâng cao vai trò quận, huyện, thị xã trong quản lý quy hoạch kiếntrúc; tăng cường lĩnh vực đầu tư với các dự án nước sạch, công trình bệnh viện, nghĩatrang, xử lý rác thải, thoát nước Đặc biệt, Hà Nội là một trong những địa phương điđầu cả nước về thực hiện chương trình phát triển nhà, trong đó có phát triển nhà ở xãhội Đến nay đã hoàn thành hơn 1,3 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp; đã

tổ chức bán nhà ở cho người thu nhập thấp tại 7 dự án với 4.567 căn hộ, 285.083m2sàn Hiện, thành phố đang thực hiện chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xãhội 14 dự án với 1.020.794m2 sàn Cùng với đó, thành phố đã và đang triển khai 10

dự án xây dựng khu ký túc xá cho sinh viên và đã được Chính phủ ghi danh mục vàcho phép đầu tư thực hiện, bao gồm 2 khu ký túc xá tập trung và 8 khu ký túc xá trongkhuôn viên các trường, đáp ứng cho khoảng 43.448 sinh viên, với khoảng 362.775m2sàn xây dựng mới Từ 2011 đến nay, thành phố cũng đã hoàn thành khoảng 3.000 căn

hộ tái định cư, cơ bản đáp ứng đủ quỹ nhà tái định cư cho các dự án trọng điểm trênđịa bàn thành phố

2.2 Những bất cập:

Kết quả giám sát sau 5 năm cho thấy, tính đến nay, việc tuân thủ quy hoạch đô thị vàchấp hành pháp luật về đất đai đã có chuyển biến Tuy nhiên, kiểm tra thực tế cho thấymột số tổ chức, cá nhân chưa chấp hành tốt quy định của pháp luật như chậm triển

khai dự án; tình trạng xây dựng sai quy hoạch, sai giấy phép xây dựng diễn biến phứctạp nhưng chậm được xử lý, gây bức xúc trong dư luận xã hội.

Điển hình như dự án 8B Lê Trực, quận Ba Đình, TP Hà Nội, có phần công trình caotầng sai phạm so với giấy phép xây dựng (không xây dựng giật cấp để tăng diện tíchsàn xây dựng; tự ý tăng chiều cao các tầng); một số khu vực như Đầm Bông, Đầm Sòi(quận Hoàng Mai, TP Hà Nội) trong quy hoạch xác định là đất cây xanh nhưng hiệntồn tại các khu dân cư

Bên cạnh đó, việc xây dựng công trình cao tầng có xu hướng co cụm tập trung vàokhu vực trung tâm các đô thị cũng diễn ra tại Hà Nội Tỷ trọng công trình cao tầngtrong khu vực nội đô lên tới 80%, trong khi đó, chưa kết hợp đầu tư đồng bộ về hạtầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

Việc điều chỉnh cơ cấu diện tích căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xâydựng khu đô thị mặc dù góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản vànhu cầu nhà ở cho người dân, tuy nhiên, lại dẫn đến gia tăng số căn hộ tại các dự án,gián tiếp làm gia tăng dân số, gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của địaphương

Đáng chú ý hơn cả, Hà Nội cũng là thành phố điển hình về tồn tại trong việc triểnkhai thực hiện các quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội còn chậm

và thiếu đồng bộ, thiếu kết nối bên trong và bên ngoài các dự án phát triển nhà ở, dịch

vụ, gây quá tải, ách tắc giao thông, ảnh hưởng tới hoạt động của đô thị và chất lượngcuộc sống của người dân

Cụ thể, tại TP Hà Nội, tỷ lệ đất dành cho giao thông chỉ đạt khoảng 9%, trong khi theoquy hoạch phải đạt 20-26% đối với đô thị trung tâm, 18-23% đối với đô thị vệ tinh,16-20% cho các thị trấn, tỷ lệ đất bến bãi đỗ xe trên đất xây dựng đô thị đạt dưới 1%(yêu cầu phải đạt 3-4%)

Theo báo cáo chưa đầy đủ, cả nước có 1.390 dự án có quy hoạch điều chỉnh từ 1-6lần, xu hướng điều chỉnh chủ yếu là tăng tầng cao, diện tích sàn, giảm diện tích đấtcây xanh, công cộng, đất công trình hạ tầng kỹ thuật, bổ sung chức năng nhà ở.

“Có những điều chỉnh theo đề xuất của nhà đầu tư làm thay đổi lớn so với quy hoạchban đầu, gây hệ lụy lớn về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, ảnh hưởng đến lợi íchngười dân như một số dự án ở thành phố Hà Nội”, đoàn giám sát Quốc hội nêu rõ vàthông tin thêm, cũng tại Hà Nội còn tồn tại các dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tàichính về đất đai, chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó có những dự án cótỷ lệ chậm nộp/số phải nộp rất cao, nhiều trường hợp được giao đất không thu tiền sửdụng đất trước đây chưa chuyển sang hình thức thuê đất theo đúng quy định…

3 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất

3.1 Những kết quả đạt được:

Đề cập đến tiến độ thực hiện các dự án theo quy hoạch và việc xử lý các dự án chậm tiến độ tại một số thành phố lớn, Chính phủ cho biết các địa phương đã chủ động thu hồi để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương

Cụ thể, Hà Nội đã thực hiện 4.188 dự án với diện tích hơn 13.000 ha Từ tháng 7/2014đến tháng 5/2018, thành phố đã đấu giá quyền sử dụng đất được khoảng hơn 20.000 tỷđồng

Từ năm 2010 đến 2016, trên địa bàn có 2.571 dự án phải thu hồi đất giải phóng mặt bằng; đã hoàn thành công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại 1.621 dự án, với tổng diện tích đất đã thu hồi đạt hơn 8.060 ha Trong đó có 55 dự án, công trình trọng điểm của Chính phủ và thành phố với diện tích thu hồi 3.571 ha đất

3.2 Những bất cập

Thứ nhất, vẫn còn tình trạng dự án được giao đất, cho thuê đất nhưng chậm đưa đất vào sử dụng.

Công tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại các địa phương đã chưa được đẩy mạnh và thực hiện đúng quy định, quy trình, thủ tục Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất nhằm khai thác nguồn lực đất đai thực hiện còn rất hạn chế; hầu hết vẫn thực hiện giao, cho thuê trực tiếp cho các nhà đầu tư Nguyên nhân là do nhiều địa phương đặt nặng thu hút đầu tư hơn là việc tăng thu ngân sách nhà nước thông qua đấu giá quyền

sử dụng đất Bên cạnh đó, cơ chế xin - cho vẫn còn tồn tại trong nhận thức của một số cán bộ, công chức nhà nước Ngoài ra, có trường hợp chưa cấp được giấy chứng nhận

là do sử dụng đất có vi phạm (lấn, chiếm, giao trái thẩm quyền), hiện trạng sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, không thực hiệnnghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước hoặc thực hiện không đúng, không đủ; một số nơinhận thức về việc cấp giấy chứng nhận còn hạn chế nên chưa tích cực phối hợp kê khai, lập hồ sơ

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư dùng biện pháp đối phó với cơ quan nhà nước, không chịu trả lại khối tài sản lớn là quyền sử dụng đất khi được giao đất, cho thuê đất chậm đưa vào sử dụng

Tình trạng dự án được giao đất, cho thuê đất nhưng chậm đưa đất vào sử dụng phải xử

lý xuất hiện ở nhiều nơi mặc dù các địa phương cũng đã tiến hành xử lý theo quy định Nguyên nhân là do nhiều trường hợp chủ đầu tư dùng nhiều biện pháp đối phó với cơ quan nhà nước, không chịu trả lại khối tài sản lớn là quyền

sử dụng đất

Điểm qua tình hình giao đất, cho thuê đất tại một số nơi có thể thấy điều này Tại Hà Nội, giai đoạn từ năm 2014 đến tháng 6/2018 đã thực hiện thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 4.188 dự án với diện tích 13.462 ha

Hàng năm, UBND TP Hà Nội ban hành kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất để làm

cơ sở triển khai thực hiện, từ năm 2014 đến tháng 5/2018 đã đấu giá quyền sử dụng đất được khoảng hơn 20 nghìn tỷ đồng

Theo ông Trần Đức Thắng, Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính, thời gianqua đã thực hiện chuyển giao cho địa phương 621 cơ sở nhà, đất; thu hồi 641 cơ sở nhà, đất; đề nghị chấm dứt cho thuê, cho mượn, liên doanh, liên kết không đúng quy định trên 100 cơ sở nhà, đất Tuy nhiên, ông Trần Đức Thắng cho biết, một số trường hợp còn bố trí làm nhà ở trong khuôn viên trụ sở, cho thuê, cho mượn không đúng quyđịnh, không có nhu cầu sử dụng nhưng chưa trả lại Nhà nước Ngoài ra, cơ quan chức năng đã phát hiện một số trường hợp quyết định bán, chuyển nhượng tài sản chưa đúng thẩm quyền, hình thức xử lý, việc xác định giá bán chưa phù hợp quy định,gây thất thoát, lãng phí

Thứ hai, Vướng mắc với Luật Đất đai:

Về việc thực hiện thủ tục giao đất cho nhà đầu tư sau khi trúng đấu thầu dự án có

sử dụng đất: Theo quy định Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật chỉ

quy định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và chấp thuận chủ trương đầu tư

dự án có sử dụng đất Đối với các dự án có sử dụng đất thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Luật Đấu thầu 2014

Trên cơ sở đó, đề nghị cho biết cơ quan Tài nguyên và Môi trường có tham mưu UBND tỉnh ra quyết định giao đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án hay không? Hay đốivới các dự án này, quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án

do UBND tỉnh ban hành được hiểu như quyết định giao đất cho nhà đầu tư thực hiện

dự án Vì trước đây theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 28 Nghị định

69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thương, hỗ trợ tái định cư “…Căn cứ vào văn bản

công nhận kết quả đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và giấy xác nhận đã nộp đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên

và môi trường làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Cơ quan nhà nước có thẩm quyền không phải ra quyết định giao đất, cho thuê đất.”

Điều 49 Luật Đất đai quy định: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công

bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 91, Điểm a Khoản 1 Điều 93 và Khoản 2 Điều 94 Luật Xây dựng đối với điều kiện cấp phép các công trình xây dựng trong đô thị, nhà

riêng lẻ và cấp phép xây dựng có thời hạn thì phải “Phù hợp với mục đích sử dụng đất

theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt” nên thực tế tại các địa phương không thể

tiến hành cấp giấy phép xây dựng

Theo quy định tại Điểm h Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai quy định “Đất trồng cây

hàng năm không sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục” nhưng Luật không có quy định đối với đất

Nuôi trồng thủy sản, đất Nông nghiệp khác

Thứ ba, còn xảy ra tình trạng xây nhà chui, xây vượt tầng trên đất được giao.

Khi kiểm tra 38 dự án chuyển mục đích sử dụng đất có vị trí lợi thế kinh doanh, ngoài việc phát hiện sai phạm về tài chính gần 4.000 tỷ đồng, Thanh tra Chính phủ còn chỉ

ra những vi phạm về quy hoạch xây dựng, phương án kiến trúc không tuân thủ quy định

Theo Thanh tra Chính phủ, kiểm tra 38 dự án cho thấy công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng còn nhiều hạn chế, trong quá trình thực hiện phải điều chỉnh nhiều lần Đã có 20/38 dự án vi phạm quy hoạch xây dựng, vi phạm một số nội dung về quản lý đầu tư xây dựng.

Tại dự án đầu tư khu nhà ở và công trình công cộng số 409 Tam Trinh của Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà Constrexim, có 4 thửa đất thấp tầng là C12, C13, C36, C37,chủ đầu tư chuyển nhượng cho khách hàng vượt quy hoạch tổng mặt bằng

Mỗi thửa tăng thêm 30 m2 vào diện tích đất giao thông nội bộ, thu của khách hàng hơn 2,3 tỷ đồng Diện tích này chưa được các cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chưa xác định và thực hiện nghĩa

vụ tài chính bổ sung…

4 Thực trạng đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4.1 Những kết quả đạt được:

Tính đến ngày 16/3/2018, trên địa bàn Thành phố đã thực hiện cấp Giấy chứng nhận

và đăng ký kê khai đất đai lần đầu đạt 98,9% (1.535.543 thửa/1.551.951 thửa); cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tại dự án phát triển nhà ở đạt 90,32% (161.028 căn/178.278 căn); cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tái định cư đạt 92,11% (12.920 căn/14.027 căn); cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sau dồn điền đổi thửa đạt 99,01% (616.704/622.861 GCN), cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức đạt 89,54% (17.233/19.247 thửa đất)

HĐND Thành phố đã tổ chức Đoàn giám sát tình hình, kết quả cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng và 8 quận, huyện;HĐND các cấp hằng năm đều đã giao chỉ tiêu cấp Giấy chứng nhận, phân bổ kinh phícho các ngành, các cấp để tổ chức thực hiện và giám sát việc thực hiện

4.2 Những bất cập:

Thứ nhất, Hệ thống pháp luật còn mâu thuẫn, chồng chéo, không đồng bộ và thốngnhất, dẫn tới không rõ trách nhiệm quản lý, gây khó khăn cho tổ chức thực hiện; cómột số nội dung quy định biểu hiện chưa phù hợp với thực tiễn triển khai; có một sốnội dung phát sinh mới trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh Vướng mắc với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Tại Điểm a, Khoản 2, Điều 27 Nghị định số 77/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 củaChính phủ về kế hoạch đầu tư công trung hạn và hàng năm thì việc phê duyệt Quyếtđịnh đầu tư đến ngày 31/10 của năm trước năm kế hoạch; do đó, việc đăng ký danhmục công trình, dự án cho kế hoạch sử dụng đất của năm sau bị ảnh hưởng

Tại Điểm a, Khoản 4, Điều 9 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định, trong quý IIIhàng năm, UBND cấp huyện gửi hồ sơ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của năm sauđến Sở Tài nguyên và Môi trường để thẩm định Do đó, nếu áp dụng theo Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP vào thời gian này thì nhiều dự án đầu tư công vẫn chưa được phêduyệt

Tại Khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai, Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quyđịnh nội dung, trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đấtnông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất

Thứ 2, Trên địa bàn tỉnh, có một số trường hợp cộng đồng dân cư đang sử dụng đấtnông nghiệp, được cấp Giấy chứng nhận và đã hết thời hạn sử dụng đất Tuy nhiên,hiện nay chưa có quy định nào cho phép gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sửdụng đất nông nghiệp cho cộng đồng dân cư

- Về xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai: Tại Khoản 3 Điều 22 Nghị định số43/2014/NĐ-CP chỉ quy định vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014, Nghị