Phân tích xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay

Báo cáo thực tập: Phân tích xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay

LỜI MỞ ĐẦU

Thị trường bất động sản Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khi Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996 lần đầu tiên khái niệm “Thị trường bất động sản” được chính thức đề cập đến trong Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII Sau hơn 10 năm phát triển, thị trường bất động sản nước ta đã trải qua một số biến cố khủng hoảng là do sự thiếu chuyên nghiệp của các chủ thể tham gia thị trường Sự thiếu thông tin, không minh bạch là đặc tính cố hữu vốn có của thị trường bất động sản

Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta đã cho thấy vai trò đóng góp của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân, trong đời sống xã hội của từng gia đình và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà nước Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta đang trên đà phát triển mạnh Chính vì thế Việt Nam đang là nơi thu hút vốn đầu tư nước ngoài lớn,cộng với thực tế ngay tại trong nước rất nhiều các doanh nghiệp đang được thành lập Thêm vào đó cũng có không ít những công ty muốn mở rộng quy mô kinh doanh và muốn tìm diện tích lớn hơn để đặt văn phòng Đó chính là lí do làm cho thị trường cho thuê văn phòng công sở phát triển không ngừng, đặc biệt

là các thành phố, nơi tập trung các hoạt động trao đổi, buôn bán như Hà Nội, TP

Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng…

Vậy thì trường bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay ra sao? Xu hướng biến động và dự báo cầu bất động sản văn phòng , công sở trong thời gian tới như thế nào? Làm thế nào để tăng cầu bất động sản văn phòng,

công sở… Chúng ta sẽ cùng nhau nghiên cứu đề tài: “ Phân tích xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay”.

Để thực hiện đề tài này, chúng em xin cảm ơn sự giúp đỡ của cô giáo Ths Ngô Phương Thảo đã giúp đỡ chúng em hoàn thành tốt đề tài này Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng không tránh khỏi thiếu sót vì vậy chúng em rất mong

Pháp luật mỗi nước quy định những khái niệm BĐS khác nhau nhưng hầu hết đều coi là BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.

Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất…

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại

Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình

xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây

dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

- Tính lâu bền Tính lâu bền của BĐS bao gồm tuổi thọ vật lí và tuổi thọ

kinh tế., trong đó tuổi thọ kinh tế quyết định tuổi thọ vật lí Vì vậy khi đánh giá BĐS phải xem xét tới cả hai yếu tố này Lợi ích kinh tế của BĐS

về cuối chu kình kinh tế giảm dần.

- Tính dị biệt Đặc điểm này xuất phát từ tính dị biệt của đất đai Tính dị

biệt là do không gian khác nhau và thiết kế của mỗi BĐS Ngay cả hai căn

hộ trung cư giống hệt nhau nhưng cũng có hướng khác nhau Tính dị biệt tạo nên giá trị so sánh của BĐS

- Tính khan hiếm Xuất phát từ tính khan hiếm của đất đai trên bề mặt trái

đất Nhu cầu của con người ngày càng tăng nhưng diện tích trái đất không tăng Mặt khác thời gian xây dựng BĐS dài, nên thường không sẵn có trên thị trường

- Tính ảnh hưởng BĐS chịu tác động của các BĐS liền kề, các tác động

của yếu tố kinh tế, xã hôi, môi trường xung quanh Ngoài ra, BĐS cũng ảnh hưởng tới các lĩnh vực hoạt động khác

- Nhu cầu vốn đầu tư lớn Chi phí cho thiết kế, xây dựng, trang trí nội

thất… là rất lớn Vì vậy đòi hỏi nhà đầu tư phải có vốn lớn và trường vốn

2 Thị trường bất động sản

+ Thị trường BĐS văn phòng, công sở

+ Thị trường BĐS công nghiệp

+ Thị trường BĐS nông nghiệp

• Dựa vào tính chất quan hệ trao đổi

+ Thị trường mua, bán

+ Thị trường thuê và cho thuê

+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm

• Dựa vào trình tự tham gia thị trường

+ Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Thị trường xây dựng BĐS với mục đích bán và cho thuê

+ Thị trường bán và cho thuê BĐS

• Dựa vào sự kiểm soát của Nhà nước

+ Trị trường chính thức

+ Thị trường không chính thức

Ta có thể thấy thị trường BĐS văn phòng, công sở là một hình thức của thị trường BĐS nói chung, là loại hàng hóa được phân chia theo mục đích sử dụng của người tiêu dung

Từ khái niệm BĐS, có thể hiểu BĐS văn phòng, công sở là BĐS là loại

hình BĐS được xây dựng, trao đổi, mua bán… với mục đích sử dụng làm văn phòng, công sở cho các công ty, doan nghiệp

Vì là một loại BĐS sản nên BĐS văn phòng cũng mang đầy đủ đặc điểm của BĐS nói chung Tuy nhiên, ta có thể có cái nhìn chi tiết hơn về loại hình BĐS này:

- BĐS văn phòng, công sở (VP- CS) gắn với vị trí nhất định Do mục đích phục vụ của loại hình này nên hầu hết BĐS VP-CS đều được xây dựng ở

vị trí trung tâm, địa thế đẹp, nơi có điều kiện kinh tế phát triển, tạo thuận lợi cho hoạt động giao dịch, làm việc của công ty

- Vì xây dựng vói mục đích là nơi làm việc nên các BDS này đều được trang bị nội thất hiện đai nên giá xây dựng khá cao.Mặt khác do phcj vụ mục đích kinh doanh, và có địa thế đẹp nên giá thành bán bán hoặc cho thuê lớn, giao động tùy vào vị trí cụ thể của BĐS.

- Hầu hết các công ty đều muốn cạnh tranh với các đối thủ của mình nên trong việc thiết kế, trang trí nội thất,mỗi BĐS lại mang một nét riêng,phụ thuộc vào chủ nhân BĐS

II CẦU HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG, CÔNG SỞ

vị trí trung tâm, địa hình đẹp sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thông tin về sản phẩm, dịch vụ của doanh nghiệp được người tiêu dùng biết đến tư đó hoạt động kinh doanh mới có hiệu quả

- Khá sang trọng, hiện đại Thông thường, văn phòng, công sở được đặt làm

trụ sở giao dịch của công ty khá sang trọng, hiện đại Ngoài việc đặt trụ sở tại vị trí trung tâm, chủ đầu tư còn phải chú ý tới nội thất văn phòng, vì đây là nơi giao dịch với khách hàng, văn phòng có đẹp, có sang trọng và

có phù hợp với loại hình sản phẩm và doanh nghiệp đang kinh doanh hay

không cũng là một trong những điểm làm doanh nghiệp của mình có nét nổi bật hơn so với những doanh nghiệp khác.

- Giá thành cao hơn so với các loại hình BĐS khác Bất động sản văn

phòng, công sở thường được đặt ở vị trí trung tâm, địa hình đẹp và nội thất sang trọng nên giá thành của loại hình bất động sản này thường cao hơn so với các loại hình bất động sản khác, đây cũng là một điểm mà chủ doanh nghiệp cần cân nhắc trước khi lựa chọn trụ sở văn phòng, công sở cho doanh nghiệp mình

- Tuổi thọ vật lí và kinh tế cao Trước khi đi vào đầu tư và sản xuất, các chủ

đầu tư phải tính toán kĩ lưỡng làm sao cho sản phẩm của mình được tiêu thụ trên thị trường, nghĩa là phải làm thế nào để kéo dài chu kỳ sản phẩm

Vì vậy, văn phòng công sở gắn liền với chu kỳ sản phẩm nên tuổi thọ vật

lý và kinh tế của loại hình bất động sản này thường khá cao

2 Cầu hàng hóa bất động sản văn phòng, công sở

2.1 Khái niệm

Cầu bất động sản văn phòng, công sở là khối lượng hàng hóa bất động

sản văn phòng, công sở mà người tiêu dùng sẵn sang chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất đinh để nhận được bất động sản đó trên thị trường tại thời điểm đó.

2.2 Điều kiện hình thành cầu bất động sản văn phòng, công sở

Hiện nay, việc mở văn phòng công ty tại những vị trí đắc địa là một trong những yêu cầu đầu tiên quan trọng để dẫn đến sự phát triển của công ty đó Lấy

ví dụ khi chủ đầu tư định mở một văn phòng môi giới nhà đất chẳng hạn, thật sai lầm nếu ông ta đặt trụ sở văn phòng của ông ta tại một vùng quê hẻo lánh, thật vậy, ở những vùng nông thôn nhu cầu về môi giới nhà đất hầu như là không có

vì thế thật sáng suốt khi chủ đầu tư đặt văn phòng môi giới nhà đất của mình ở

những trung tâm thành phố lớn Đây là là một ví dụ trong rất nhiều điều mà chủ đầu tư cần xem xét khi quyết định thực hiện hoạt động đầu tư của mình Vậy điều kiện gì đã hình thành nên cầu hàng hóa bất động sản? Từ những phân tích

về cầu hàng hóa bất động sản nói chung mà ta có thể suy ra cầu hàng hóa bất động sản văn phòng công sở như sau:

- Xuất phát từ đặc điểm sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, tùy thuộc vào sản phẩm, dịch vụ và khách hàng tiềm năng của doanh nghiệp sẽ dẫn đến cầu hàng hóa bất động sản văn phòng tương ứng.

- Nhu cầu về bất động sản văn phòng, công sở của chủ đầu tư phải phù hợp với tiềm lực tài chính của công ty Khi công ty của mình buôn bán những sản phẩm nhỏ, lẻ thì chủ đầu tư phải xem xét phải thuê mặt bằng văn phòng như thế nào cho phù hợp với tình hình tài chính của công ty mình.

- Cuối cùng, phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu bất động sản văn phòng, công sở có khă năng thanh toán có khả năng gặp được cung và lúc đó cầu mới thực sự xuất hiện.

2.3 Những nhân tố ảnh hưởng tới cầu bất động sản văn phòng

Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi cơ cấu về bất động sản văn phòng, công sở Sau đây là một số nhân tố tác động tới cầu bất động sản văn phòng, công sở:

- Quá trình gia tăng sự thành lập doanh nghiệp, công ty làm nhu cầu về bất động sản văn phòng, công sở tăng lên, số lượng doanh nghiệp tăng lên kéo theo quy mô và diện tích sử dụng văn phòng, công sở cũng tăng

- Cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang phục vụ cho việc phát triển kết cấu bất động sản văn phòng, công sở, trung tâm dịch vụ và thương mại tăng lên rất nhiều

- Mục đích kinh doanh của doanh nghiệp, công ty Tùy thuộc vào từng loại sản phẩm, đối tượng khách hàng tiềm năng mà doanh nghiệp sẽ lựa chọn

và hướng tới

- Tiềm lực tài chính của doanh nghiệp, công ty

CHƯƠNG II:

THỰC TRẠNG, XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG VÀ DỰ BÁO CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG, CÔNG SỞ

TẠI VIỆT NAM

I THỰC TRẠNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG, CÔNG SỞ HIỆN NAY

Sau những năm 90 của thế kỷ trước,nền kinh tế của nước ta đã đạt được những thành tựu đáng kể Các ngành dịch vụ phát triển Đồng thời các tập đoàn nước ngoài đã quyết định gia nhập thị trường Việt Nam; cộng với thực tế là ngay tại Việt Nam, rất nhiều doanh nghiệp trong nước đã được mở ra Thêm vào

đó, cũng có không ít các công ty có nhu cầu mở rộng và cần tìm những diện tích lớn hơn để đặt văn phòng Chính nguồn cầu phong phú này đã thúc đẩy thị

trường văn phòng cho thuê phát triển không ngừng trong một vài năm trở lại đây.Đặc biệt là các thành phố, nơi tập trung các hoạt động trao đổi, buôn bán như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng…

Trong suốt một thời gian dài từ năm 1998 dến năm 2004 hầu như không có công trình thương mại nào được xây,trong khi nền kinh tế của nước ta vẫn tăng trưởng đều đặn Mà một dự án phát triển bất động sản cần tới 3 – 5 năm, do vậy cũng dần khan hiếm dẫn tới đột biến về giá thuê văn phòng ,khách sạn trung tâm thương mại trong những năm tới

1) Các giai đoạn phát triển của thị trường văn phòng công sở ở nước ta những năm gần đây

1.1 Giai đoạn 2005-2006

Kể từ năm 2005, cầu BĐS văn phòng công sở bắt đầu tăng mạnh Tốc độ tăng trưởng của dòng chảy FDI vào vùng kinh tế trọng điểm phía Nam như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và việc mở rộng hoạt động của các tập đoàn

đa quốc gia, các văn phòng đại diện mới thành lập của các công ty nước ngoài cũng như nhu cầu của các công ty trong nước là những nhân tố chính khiến mảng thị trường này liên tục lên cơn sốt Đến năm 2006, chưa lúc nào thị trường văn phòng, căn hộ cho thuê tại TP.HCM và Hà Nội lại sôi động đến thế Mặc dù giá cho thuê liên tục tăng và giá thuê văn phòng ở Hà Nội là giá cao nhất trong các thành phố lớn ở Châu Á nhưng các cao ốc hiện nay đều đạt tỷ lệ cho thuê từ

90 - 100%

1.2 Giai đoạn 2006-2007

Theo đà phát triển, nền kinh tế VN vẫn tăng trưởng tốt, cùng với sự kiện VN gia nhập WTO cuối năm 2006, số công ty nước ngoài vào nước ta tìm kiếm cơ hội đầu tư, kinh doanh ngày càng nhiều, vì thế cần thêm nhiều văn phòng tiện nghi, cao cấp để giao dịch Đó chính là lí do làm cho cầu BĐS văn phòng công

sở tiếp tục tăng cao

Cuối năm 2006, 3.500m2 văn phòng hạng A sẽ đi vào hoạt động; 18.500m2

sẽ đi vào hoạt động đầu năm 2007 Trong đó có một số tòa nhà điển hình: Opera Business; VIT Tower; North Asia Tower; Hoa Binh Int"l Tower; Pacific Place Khoảng 11.000m2 văn phòng hạng B và C sẽ đi vào hoạt động năm 2006.

Ông Francey, Phó giám đốc khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp Công ty CBRE nói: “Các cao ốc hạng A cháy hàng khiến các cao ốc văn phòng cho thuê hạng B, C tăng giá rất mạnh trong giai đoạn 2006-2007 Cụ thể, giá cao ốc hạng

B từ năm 2006 đến 2007 đã tăng 26%, chỉ tính riêng quý 1 đến quý 2/2007 tăng thêm 6% Tương tự, cao ốc hạng C trong 1 năm qua giá thuê đã tăng 43% và cuối quý 2/2007 tăng thêm 6%

Tuy nhiên, đây vẫn chưa phải là mức giá cuối cùng” Giá thuê các cao ốc văn phòng đang chuẩn bị hoàn thành cũng khiến không ít người giật mình Còn tại thị trường thuê văn phòng ở Hà Nội đang tiếp tục tăng cao Hội nhập kinh tế

và tốc độ tăng trưởng thời gian qua đã thu hút nhiều tập đoàn kinh doanh nước ngoài tìm đến VN đặt trụ sở giao dịch, trong khi số lượng văn phòng cho thuê lại

có hạn Cung không đáp ứng đủ cầu, phí thuê văn phòng tăng là tất yếu Hiện nay, phí thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội đã tăng 6,31%/quý và hạng B là 4,55%/quý Chính vì nhu cầu như vậy có nhiều công trình xây các khu công sở,các khu khách sạn cao cấp,trung tâm thương mại dịch vụ được tiến hành ở

Giá văn phòng cho thuê (bình quân) loại A ở tp HCM là 50-60 USD/m2/tháng, loại B là 20-45 USD/m2/tháng,loại C dưới 20USD/m2/tháng Tại Hà Nội, nhu cầu văn phòng cho thuê cũng tăng không ngừng Quý II/2007, các văn phòng cho thuê ở những tòa nhà ở HN như Opera Business Centrer, Pacific Place hầu như không còn chỗ trống Theo khảo sát của Công ty Quản lý bất động sản Chesterton Petty Vietnam, TPHCM hiện có gần 60 cao ốc văn phòng đạt tiêu chuẩn quốc tế tại khu trung tâm và công suất cho thuê của nhiều cao ốc luôn đạt gần 100%.Tuy nhiên đây vẫn còn là con số nhỏ so với nhu cầu

hiện tại Tại thời điểm này các nhà kinh tế đã dự đoán là nền kinh tế sẽ còn tiếp tục tăng trưởng và kéo theo đó là cầu về văn phòng cho thuê còn có thể tăng thêm nữa

1.3 Giai đoạn 2007-2008

Sang năm 2008, giá thuê văn phòng cao cấp tại Việt Nam có sự tăng vọt sơ với năm 2007 Giai đoạn từ quý IV /2007 đến quý I/2008, tốc độ tăng giá thuê văn phòng khá cao khoảng 25%, giá thuê văn phòng hạng A trung bình khoảng 40-50USD/m2 giai đoạn quý IV/2007 Sang quý I/2008 mức giá thuê tăng vọt lên trung bình khoảng 50- 55 USD/m2, giá thuê cao nhất văn phòng hạng A tại

Hà Nội vào khoảng 60 USD/m2, TP.HCM vào khoảng 70 USD/m2 Sau đó trong 2 quý tiếp theo của năm 2008, giá thuê có sự tăng nhẹ, giá cao nhất của Hà Nội khoảng 66 USD/m2 và TP.HCM vào khoảng 80 USD/m2

BẢNG XẾP HẠNG CÁC NƠI CÓ GIÁ CHO THUÊ VĂN PHÒNG ĐẮT

NHẤT THẾ GIỚI STT Xếp

m 2 /năm

Tổng chi phí

US$/feet vuông/năm

Cuối phía

8 10 Dubai UAE Khu TTTM921 126.01

Quận 2 và

Birger Jarlsgatan 598 81.93

Nhưng khi nền kinh tế Việt Nam bắt đầu rơi vào khủng hoảng và suy thoái nghiêm trọng một cách nhanh chóng Vốn đầu tư nước ngoài vào VN giảm đáng

kể, đó là 1 trong những nguyên nhân làm cho cầu về văn phòng cho thuê giảm Đến cuối năm 2008, giá thuê văn phòng tại HN đã giảm khoảng 30% so với năm

2007 Tuy phân khúc văn phòng cho thuê hạng A vẫn giữ giá 55-60 USD/m2/tháng nhưng sức cầu vẫn đang theo chiều hướng giảm Theo khảo sát của công ty BĐS Simon Daterson tại HN và thành phố HCM bên cạnh việc rất ít công ty có nhu cầu mở rộng diện tích văn phòng thì khối các công ty tài chính đang có xu hướng thu hẹp bằng việc sang nhượng hoặc tìm mọi cách cho thuê lại nhằm giảm chi phí Tại HN các doanh nghiệp chỉ có nhu cầu thuê từ 100-200m2/công ty

1.4 Giai đoạn 2009-2010