Báo cáo khảo sát thị trường khu vực phố nối hưng yên

Qua khảo sát thực tế các dự án và một số khu vực đất thổ cư tại Dự án và gần trung tâm Thị trấn Bần, trong khoảng 01 năm nay giá BĐS có nhiều biến động từ việc tăng giá theo cơ địa hạ tầ

BÁO CÁO KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG KHU VỰC PHỐ NỐI HƯNG YÊN

I TỔNG QUAN TỈNH HƯNG YÊN

II TÌNH HÌNH BĐS TRONG KHU VỰC

III TỔNG QUAN DỰ ÁN KĐT PHỐ NỐI – HÒA PHÁT

IV HẢI PHÁT LAND ĐỀ XUẤT

I TỔNG QUAN TỈNH HƯNG YÊN

1.1 Thông tin chung Tỉnh Hưng Yên

- Hưng Yên là 1 tỉnh nằm ở trung tâm đồng bằng Sông Hồng Việt Nam, cách thủ đô Hà Nội 54km về phía Tây Bắc, cách Tp Hải Dương 50km về phía Đông

- Tỉnh có 1 TP, 9 Huyện bao gồm 161 đơn vị hành chính cấp xã

- Diện tích: 930km2 với dân số là 1.480.000 người có mật độ dân số 1.600 người/km2

- Thành phần dân số sống ở đô thị là 32% và nông thôn là 68%

- Hưng Yên là một tỉnh công nghiệp phát triển nhanh và mạnh của miền Bắc Hiện nay trên địa bàn tỉnh có 10 KCN với hơn 2.481 ha trong đó có 4 KCN đã

đi vào hoạt động Theo quy hoạch đến năm 2020 toàn tỉnh sẽ có 35 cụm CN để tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển CN và tiểu thủ CN

1.2 Tình hình kinh tế tỉnh Hưng Yên

- Sáu tháng đầu năm 2019, tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh (GRDP tăng 9,65% so với cùng kỳ năm trước (KH cả năm 8,3%), đây là mức tăng trưởng cao nhất trong những năm gần đây từ 2012 và là tỉnh có tốc độ tăng trưởng tốt nhất trong các tỉnh Đồng bằng Sông Hồng

- Chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 10,92% (KH cả năm 9,5%); Tổng vốn đầu tư phát triển trên địa bàn đạt 15,457.3 tỷ đồng, tăng 9,73%

- Số dự án đầu tư nước ngoài đạt 22 dự án tăng 6 dự án so với 2018, số vốn đăng ký 199,5 triệu USD

- Tổng mức bán lẻ hàng hóa, dịch vụ đạt 18,694.5 tỷ đồng, tăng 11,99%

- CPI bình quân 6 tháng tăng 1,32% so với cùng kỳ năm trước; Thu ngân sách đạt 6.810 tỷ đồng đạt 52,93%, tr đó thu nội địa 4.880 tỷ đồng đạt 51,02% hế hoạch

1.3 Hạ tầng giao thông

Hiện tại hạ tầng giao thông kết nối tại Hưng Yên khá thuận tiện di chuyển đến Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương và đặc biệt rất gần Hà Nội qua các trục đường lớn như: DT196, Đường 5, DT39A

Các tuyến đường kết nối giao thông tại khu vực

II TÌNH HÌNH BĐS TRONG KHU VỰC

2.1 Tình hình BĐS thổ cư khu vực và tuyến đường lớn tại Thị trấn Bần

Qua khảo sát thực tế các dự án và một số khu vực đất thổ cư tại Dự án và gần trung tâm Thị trấn Bần, trong khoảng 01 năm nay giá BĐS có nhiều biến động từ việc tăng giá theo cơ địa hạ tầng đến quy hoạch và quyết định lên Thị xã Mỹ Hào… Khu vực Văn Nhuê Center có mức tăng trưởng giá đến khoảng từ 15-20% (Từ 26-31/m2 đến 31-35tr/m2) Khu mặt Đường Vũ Văn Cẩn đối diện Dự án khoảng 40tr/m2 hiện tại cũng tăng trưởng khoảng 10% lên khoảng trên dưới 45tr/m2, mặt DT196 Nguyễn Thiện Thuật – Trung tâm TT.Bần khoảng 50-60tr/m2 Khu vực Nguyễn Bình từ phía chợ Bao Bì đến vòng xuyến trung tâm dao động khoảng 60-70tr/m2 Đường QL5 từ 30-50tr/m2 tùy vị trí gần nút giao gần trung tâm

Khu đất phân lô sau chợ Bao Bì giá bán hiện tại dao động 23-25tr/m2 những lô góc khoảng 27-30tr/m2

Mức giá bán nêu trên đều là giá được tính trên mỗi m2 đất.

2.2 Tình hình BĐS các dự án trong khu vực

Bản đồ giá bán các dự án trong khu vực khảo sát (tr/m2 đất)

Với bản đồ giá bán khu vực nêu trên cho thấy phân khúc giá bán phía Bắc của Đường 5 cao hơn các Dự án phía Nam Điều này khá hợp lý với hạ tầng, mức độ tập trung dân cư và hiện trạng các tiện ích, cơ sở vật chất của khu vực

Vị trí các dự án Phía Bắc Đường 5 đều tốt, quy mô lớn, trong đó có dự án đang triển khai hạ tầng là KĐT Phố Nối Hòa Phát và KĐT Yên Sơn

- Dự án Hòa Phát đang quây tôn kín và triển khai hạ tầng ước khoảng 40ha/260ha Các Block hiện hữu chưa xây dựng, nhiều khu vẫn đang ươm cây để phủ xanh các block khác.

- Đặc biệt dự án Yên Sơn đang chờ Quyết định nộp thuế do Mỹ Hào mới lên Thị Xã dẫn đến khung thuế dự án có sự thay đổi Vì vậy hiện tại dự án chưa thể mở bán và hạ tầng theo khảo sát mới đang san lấp và làm nền được khoảng 1/3 quy mô Công tác giải phóng mặt bằng chưa hoàn chỉnh.

Hiện trạng một số dự án trong khu vực

Nhận định về thị trường: Tỷ lệ lấp đầy các dự án được khảo sát thấp rơi vào

khoảng 10% và đều là các dự án không gần các tiện ích lớn như trường học bệnh viện, trung tâm thị trấn, thị xã Các dự án này đều nằm ở phía Nam Đường 5 là chính như Newcity, Phố Nối House chưa mở bán chính thức cho KH ký HĐMB

Đa phần các dự án phía Bắc Đường 5 đều quy mô lớn, xây dựng hạ tầng hoàn chỉnh Các dự án đa phần là phân lô bán nền, tỷ lệ dân cư về ở thực cao hơn như dự

án tại khu Bến xe Mỹ Hào khoảng 70%, duy chỉ có dự án Lạc Hồng Phúc là tỷ lệ lấp đầy rất thấp đâu đó khoảng 5% Khảo sát cho thấy dự án này thời điểm tháng 01/2019 có mức giá khoảng từ 15-26-35tr/m2 tùy vị trí theo làn đường trước lô đất Mức giá khảo sát dự án Yên Sơn qua thông tin của CĐT dự kiến ra hàng phân khu

có mức giá thấp nhất cho GD1 là từ 10-15tr/m2 cho thời điểm hiện tại Nhưng dự

án chưa ra được hàng do CĐT chưa giải phóng xong mặt bằng

Kết luận:

 Thị trường khu vực đa phần các CĐT đều đưa ra thị trường sản phẩm là các KĐT hỗn hợp với loại hình chính là Đất nền phân lô (LK/SH/BT) kèm theo quy hoạch khu chung cư như Phố Nối House, Lạc Hồng Phúc

 Giá bán đất nền của các Dự án Phía Nam QL5 dao động từ 8-22tr/m2 (tùy loại hình sản phẩm); với Phía Bắc QL5 giá đất nền dao động từ 15-35tr/m2; Giá bán khu căn hộ từ 9-13tr/m2

III TỔNG QUAN DỰ ÁN KĐT PHỐ NỐI – HÒA PHÁT

3.1 Tổng quan dự án

CĐT : Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển đô thị Hòa Phát

Quy mô : 260ha.

Vị trí : Nằm tại trung tâm thị trấn Phố Nối thuộc địa phận Huyện Mỹ Hào,Tỉnh

Hưng Yên, tiếp giáp với quốc lộ 5A, gần cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, QL39A, QL38

Thời gian thực hiện dự án dự kiến trong vòng 15 năm được phân kỳ đầu tư theo 3 giai đoạn:

 Giai đoạn 1 : diện tích 123,8 ha Vị trí: thị trấn Bần và toàn bộ diện tích các

xã Nhân Hòa, xã Phan Đình Phùng (huyện Mỹ Hào)

 Giai đoan 2 : diện tích 68,72 ha Vị trí: toàn bộ diện tích xã Minh Hải

(huyện Văn Lâm) và đông bắc thị trấn Bần - Yên Nhân (huyện Mỹ Hào)

 Giai đoạn 3 : diện tích 100,58 ha Vị trí: phía Tây thị trấn Bần – Yên Nhân

(huyện Mỹ Hào)

Ngay sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật 60% của giai đoạn 1, Chủ đầu tư sẽ triển khai đầu tư hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 2 Tổng mức đầu tư cho riêng phần hạ tầng

kỹ thuật khu đô thị dự kiến là 3.989 tỉ đồng

Phối cảnh quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án.

Các thông số cơ sở về sản phẩm:

Loại hình SP Số lượng/tỷ lệ SP Cơ cấu Diện tích Tiêu chuẩn bàn giao

 KĐT Phố Nối Hòa Phát là Dự án đầu tiên trong khu vực mang đến dòng sản phẩm cao cấp cho thị trường với tiêu chí bàn giao thô & hoàn thiện mặt ngoài

 Tạo nên một KĐT đồng bộ, quy mô, đầy đủ tiện ích, làm thay đổi diện mạo khu vực và thể hiện được tầm vóc của một CĐT lớn trong lĩnh vực BĐS

 Cơ cấu diện tích khu Shophouse lớn lên đến 194m2

 Chưa rõ phong cách kiến trúc, độ cao, mật độ của sản phẩm xây dựng

3.2 Phân tích SWOT

Một số lợi thế của dự án:

 Vị trí: Đẹp, nằm trong khu vực trung tâm của Thị xã Mỹ Hào

 Quy mô: Lớn, xây dựng dự án đồng bộ, tạo ra tiềm năng tăng giá thu hút nhà đầu tư và khách hàng mua ở thực

 Giao thông kết nối thuận tiện, gần các trục đường lớn, thông thoáng

 Tiện ích nội khu nhiều và lớn, các công trình công cộng đáp ứng nhu cầu dử dụng cho dân cư KĐT Tạo thành một khu đô thị xanh, đáng sống

Các điểm còn hạn chế:

 Dự án mới đang triển khai 01 phần khoảng 40ha

 Nhiều vị trí chưa hoàn thiện hạ tầng, các block vẫn đang ươm trồng cây xanh phục vụ hoàn thiện hạ tầng dự án

Thách thức:

 Giá trị sản phẩm lớn trong khu vực, số lượng khách hàng sẽ thu hẹp

 Khách hàng địa phương chưa quen với việc mua nhà đô thị đã xây dựng thô

 Tâm lý khách hàng e ngại khi mua sản phẩm chưa có sổ đỏ, nhất là khách hàng từ nơi khác đến khi quy mô dự án quá lớn

 Mức độ thanh khoản dự án chậm so với khu vực

Cơ hội:

 Sản phẩm thấp tầng xây dựng và bàn giao thô, tạo hình ảnh KĐT lớn, có tầm vóc thu hút tầng lớp khách hàng cao cấp

 Định vị được lớp khách hàng rõ nét hơn

 Tạo dựng được niềm tin với KH khi sản phẩm hình thành, ra tăng tính thanh khoản

3.3 ĐỐI TƯỢNG KHÁCH HÀNG TIỀM NĂNG:

Với tính chất của sản phẩm của Dự án, tệp khách hàng tiềm năng được xây dựng như sau:

KHÁCH HÀNG TIỀM NĂNG

Tại địa

phương

- Ngôi nhà mơ ước với môi trường sống lý tưởng

- Ngôi nhà thứ 2

KH/Gia đình trẻ, thành đạt có tích lũy, được người thân hỗ trợ tài chính

KH có tích lũy tài chính tốt,

có địa vị xã hội…

Họ là chủ doanh nghiệp, các tiểu thương, CBNV, chuyên gia/nhân sự cao cấp…Đang sinh sống tại khu vực sầm uất nhất trong khu vực

Ngoài địa

phương

- Ngôi nhà thứ 2

- Thay đổi môi trường sống

Họ sinh ra và lớn lên tại địa phương đang sinh sống làm việc tại các tỉnh thành lân cận như: Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang Hải Dương, Hải phòng…

Họ đến từ các tỉnh thành lân cận như trên nhưng có các hoạt động kinh doanh gần với

vị trí dự án Phạm vi khách hàng này thu hẹp hơn trong bán kính khoảng 12km và khu vực TP.Hưng Yên và Hải Dương

là khả thi

Mua để đầu tư Đặc điểm khách hàng

Tại địa

phương - Đầu tư lướt sóng/dài hạn

- Đầu tư kinh doanh, làm trụ sở văn phòng đại diện công ty

Là những khách hàng đã và đang đầu tư các dự án trong khu vực

Những khách hàng là chủ các ngành hàng TMDV đang kinh doanh trong khu vực với các lĩnh vực như ăn uống, giải trí, chăm sóc sức khỏe… Các chủ doanh nghiệp, thương hiệu nhượng quyền…

- Đầu tư kinh doanh

chuyên nghiệp các dự án tại địa phương và các tỉnh thành khác

Những khách hàng là chủ các ngành hàng TMDV như ăn uống, giải trí, chăm sóc sức khỏe…

IV HẢI PHÁT LAND ĐỀ XUẤT:

IV.1 Hỗ trợ Truyền thông: (File chi tiết)

Mục đích: Xây dựng và phát triển tạo nhận diện thương hiệu cho dự án, hỗ trợ đội ngũ kinh doanh tăng tốc độ thanh khoản dự án

 Xây dựng câu chuyện dự án, câu chuyện bán hàng (Story Sale) trên ý tưởng Concept

 Đưa ra tên Thương mại cho dự án: Khác biệt, đẳng cấp thể hiện lối đi riêng của dự án (Tạo keyword cho SP trên thị trường)

 Truyền thông tổng thể đồng bộ Online & Offline: Đẩy mạnh sự tìm kiếm với Từ khóa chính xác của Dự án (Báo chí, mạng xã hội, ứng dụng, Banner, phướn, Brochure…)

 Bổ sung các nguyên liệu truyền thông chất lượng cao (Phối cảnh chi tiết sản phẩm, TVC 3D, thiết kế…)

 Flycam HD khi hạ tầng hoàn thiện theo phân khu

 Tổ chức sự kiện lớn, duy trì các Mini event/Tea Break…

Bên cạnh đó song hành và bám sát các hoạt động truyền thông của CĐT về thương hiệu CĐT cũng như dự án nhằm thống nhất các thông điệp, công cụ và phối hợp hiệu quả nhất

4.2 Phương án hợp tác

Hình thức phân phối: Độc quyền

Đặt cọc: Có ký quỹ đảm bảo

Cam kết nhân sự tham gia bán hàng dự án:

- Số lượng 150/1200 Sale chính thức của HPL

- Phân bổ lực lượng chi tiết dưới đây…

4.3 Hoa hồng Đại lý:

Biểu phí hoa hồng dự kiến của Hải Phát Land

Mức phí Đại lý chi trả cho Sale sẽ được cân đối dựa trên Tổng giá trị sản phẩm và các chi phí hoạt động dự tính trong kế hoạch kinh doanh dự án, liên quan đến quá trình phân phối sản phẩm của CĐT

Hải Phát Land Ngày 08 tháng 07 năm 2019