Đề tài: Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyến sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Đại giai đoạn 2005-2008 ppt

Là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất chỉnh lý thống nhất biến ñộng về sử dụng ñất, quản lý hồ sơ ñịa chính, giúp Phòng Tài nguyên và Môi trường tron

Lê Văn Hiền

Võ Thị Kim Phượng

đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng ựất trên

ựịa bàn huyện Bình đại từ 2005 - 2008

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa ii

Phiếu ựánh giá iii

Nhận xét của giáo viên .iv

Lời cảm ơn v

Danh sách các kắ hiệu, chữ viết tắt vi

Mục lục vii

Danh sách bảng ix

Danh sách hình x

Tóm tắt xi

Mở ựầu xii

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU TỔNG QUAN 1

1.1 Khái quát về ựịa ựiểm nghiên cứu .1

1.1.1 Sơ lược về cơ quan .1

1.1.2 Chức năng và nhiệm vụ ựối với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất 2

1.2 Khái quát về ựịa bàn nghiên cứu 4

1.2.1 điều kiện tự nhiên 4

1.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .7

1.2.3 đánh giá chung ựiều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 8

1.3 Một số khái niệm cơ bản 9

1.3.1 Các khái niệm chung 9

1.3.2 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựất 10

1.3.3 Khái niệm chuyển quyền sử dụng ựất 12

1.4 Sơ lược vấn ựề chuyển quyền sử dụng ựất qua các giai ựoạn 12

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 17

2.1.Thời gian và ựịa ựiểm nghiên cứu 17

2.1.1 Thời gian nghiên cứu 17

2.1.2 địa ựiểm nghiên cứu 17

2.2 Phương pháp nghiên cứu 17

2.3 Quy trình thực hiện ựề tài .17

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 19

3.1 Chắnh sách pháp luật và các quy ựịnh chung có liên quan ựến công tác chuyển quyền sử dụng ựất của Bộ Tài nguyên và Môi trường 19

3.1.1 Các văn bản pháp luật ựất ựai 19

3.1.2 Các quy ựịnh chung về việc chuyền quyền sử dụng ựất của Bộ Tài nguyên và Môi trường 20

3.2 Những ựiểm mới giữa Nghị ựịnh 17/1999/Nđ-CP và Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP 28

3.2.1 Trình tự thực hiện chuyển quyền sử dụng ựất theo Nghị ựịnh 17/1999Nđ-CP 28

3.2.2 Trình tự thực hiện việc chuyền quyền sử dụng ựất theo ựiều 148 Nghị ựịnh 181/2004/ND-CP 29

3.3 Trình tự, thủ tục trong việc chuyển quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn huyện Bình đại 32

3.3.1 Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho QSDđ .33

3.3.2 Trường hợp thừa kế quyền sử dụng ựất 36

3.4 Tình hình chuyển quyền sử dụng ựất giai ựoạn 2005 Ờ 2008 39

3.4.1 Kết quả chuyển quyền sử dụng ựất năm 2005 .39

3.4.2 Kết quả chuyển quyền sử dụng ựất năm 2006 .42

3.4.3 Kết quả chuyển quyền sử dụng ựất năm 2007 .44

3.4.4 Kết quả chuyển quyền sử dụng ựất năm 2008 .46

3.5 đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng ựất giai ựoạn 2005 Ờ 2008 48

3.5.1 đánh giá và so sánh tình hình chuyển quyền sử dụng ựất trong các xã .50

3.5.2 đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng ựất trong ựịa bàn huyện 52

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 55

TÀI LIỆU THAM KHẢO 5

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Trang

Bảng 1.1: Diện tích ñất của huyện Bình ðại phân theo ñơn vị hành chính

năm 2003 5

Bảng 3.2: Tình hình chuyển quyền sử dụng ñất năm 2005 40

Bảng 3.3: Tình hình chuyển quyền sử dụng ñất năm 2006 42

Bảng 3.4: Tình hình chuyển quyền sử dụng ñất năm 2007 45

Bảng 3.5: Tình hình chuyển quyền sử dụng ñất năm 2008 47

Bảng 3.6: Tình hình chuyển quyền sử dụng ñất qua các năm 49

Bảng 3.7: Thống kê chuyển quyền sử dụng ñất theo các xã - thị trấn từ năm 2005- 2008 50

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang

Hình 1.1: Sơ ñồ cơ cấu tổ chức của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện

Bình ðại 2

Hình 2.2: Sơ ñồ quy trình thực hiện ñề tài 18

Hình 3.3: Sơ ñồ trình tự chuyển quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân theo Nghị ñịnh 17/ 1999/Nð-CP 29

Hình 3.4: Sơ ñồ trình tự chuyển quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân theo Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP 30

Hình 3.5: Sơ ñồ quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân trên ñịa bàn huyện Bình ðại 33

Hình 3.6: Biểu ñồ thể hiện tình hình chuyển quyền sử dụng ñất năm 2005 41

Hình 3.7: Biểu ñồ thể hiện tình hình chuyển quyền sử dụng ñất năm 2006 43

Hình 3.8: Biểu ñồ thể hiện tình hình chuyển quyền sử dụng ñất năm 2007 46

Hình 3.9: Biểu ñồ thể hiện tình hình chuyển quyền sử dụng ñất năm 2008 48

Hình 3.10: Biểu ñồ tình hình chuyển quyền sử dụng ñất qua các năm 49

Hình 3.11: Biểu ñồ thể hiện hồ sơ chuyển quyền sử dụng ñất theo ñơn vị hành chính 51

Hình 3.12: Biểu ñồ thể hiện diện tích chuyển quyền sử dụng ñất theo ñơn vị hành chính 52

DANH SÁCH CÁC KÍ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

TT – BTNMT : Thông tư - Bộ Tài nguyên và Môi trường

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Lê Văn Hiền và Võ Thị Kim Phượng - Lớp Cao ựẳng Quản lý ựất ựai 2006 - Khoa Nông nghiệp - Trường Cao ựẳng Cộng ựồng Vĩnh Long

Thời gian: 2 tháng từ ngày 27/04/2009 ựến 19/06/2009

địa ựiểm thực tập: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất huyện Bình đại

đề tài: Ộđánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng ựất giai ựoạn 2005 Ờ

2008 trên ựịa bàn huyện Bình đạiỢ

Giáo viên hướng dẩn: Thầy Nguyễn Quốc Hậu

Bình đại là một trong 3 huyện ven biển của tỉnh Bến Tre Phắa đông giáp biển, 3 phắa còn lại nằm giữa các sông huyết mạch của hệ thống sông rạch tỉnh Bến Tre như sông Tiền, Ba Lai địa hình thấp xen kẽ nhiều cửa sông, kênh rạch, tốc ựộ bồi lắng trên các con sông lớn nên hàng năm lượng phù sa bồi ựắp ựã tạo

ra ựược một vùng ựất ựai trù phú có khả năng thắch nghi với nhiều chủng loại cây trồng đây là một trong những lợi thế ựể Bình đại có khả năng khai thác tốt trong sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản

Huyện Bình đại có tiềm năng phát triển lớn, có vị trắ vô cùng thuận lợi Do

ựó khi nền kinh tế ựược mở cửa cùng với chắnh sách ựất ựai thông thoáng thì tiềm năng ựó trở thành hiện thực Nền công nghiệp phát triển kéo theo sự biến ựộng lớn về nhu cầu sử dụng ựất, biến ựộng về cơ cấu lao ựộng ở ựô thị và nông thôn Nhu cầu sử dụng ựất thay ựổi lớn, tình trạng CQSDđ tăng ựều theo từng năm

Vấn ựề quan tâm của người dân ựối với việc CQSDđ là hồ sơ, trình tự và mức thuế phải nộp điều này ảnh hưởng trực tiếp ựến thời gian hoàn tất hồ sơ CQSDđ và tránh tình trạng chuyển bằng giấy tay

đề tài thực hiện dựa trên các phương pháp: phương pháp so sánh, phương pháp phân tắch, phương pháp tổng hợp, phương pháp kế thừa và thực hiện một số nội dung như: khái quát ựiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, ựánh giá hiện trạng sử

dụng ñất , công tác quản lý nhà nước về ñất ñai và tình hình chuyển quyền qua các năm

Tình hình CQSDð trên ñịa bàn huyện có xu hướng tăng dần theo các năm

Mà nguyên nhân là do việc ban hành Luật ðất ñai 2003, Nghị ñịnh 181, tổng số

hồ sơ chuyển quyền qua các năm là 7.840 hồ sơ với tổng diện tích là 107.783,479

ha

Từ ñó ñưa ra những kết luận và kiến nghị, những giải pháp hoàn thiện vấn

ñề ñể công tác quản lý nhà nước về ñất ñai ngày càng tốt hơn

Quản lý ựất ựai một cách ựầy ựủ và hợp lý là mục tiêu quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của một quốc gia Luật đất ựai ựược Quốc hội thông qua ngày 14 tháng 07 năm 1993 và có hiệu luật thi hành ngày 15 tháng

10 năm 1993 ựã quy ựịnh chế ựộ quản lý, sử dụng ựất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựất

Trong tình hình nền kinh tế thị trường và tốc ựộ ựô thị hóa hiện nay, thì việc CQSDđ là một hình thức ựiều phối ựất ựai, làm cho ruộng ựất ựược tắch tụ, tập trung vào người kinh doanh nông nghiệp giỏi, sản xuất giỏi tạo ra nhiều hàng hóa cho xã hội, phân bố lao ựộng lại ở nông thôn, tạo ựiều kiện rút bớt lại lao ựộng nông nghiệp sang ngành công nghiệp, dịch vụ Bên cạnh những mặt tắch cực mà hình thức này mang lại thì vẫn còn nhiều bất cập tạo nên cơn sốt giá ựất, tình trạng ựầu cơ tắch lũy ựất ựai, dẫn ựến nông dân không có ựất sản xuất, do tự ý chuyển mục ựắch sử dụng ựất đây là thực trạng chung của các ựịa phương trên toàn cả nước nói chung và huyện Bình đại nói riêng

Trước tình hình ựó, ựể tìm hiểu thực tế tình hình CQSDđ và các chắnh sách pháp luật về ựất ựai trong việc quản lý tình hình chuyển quyền trên ựịa bàn huyện Bình đại được sự phân công của Khoa Nông nghiệp Trường Cao ựẳng cộng

ựồng Vĩnh Long chúng em thực hiện ựề tài: Ộđánh giá tình hình chuyển quyền

sử dụng ựất giai ựoạn 2005 - 2008 trên ựịa bàn huyện Bình đạiỢ để có

những kết luận ựúng hơn nhằm ựưa ra những giải pháp thiết thực ựể hoàn thiện công tác CQSDđ là một việc hết sức cần thiết

Mục ựắch:

- Tìm hiểu quy trình CQSDđ trên ựịa bàn huyện Bình đại và công tác làm thủ tục CQSDđ

- Tìm hiểu một số văn bản pháp luật có liên quan ựến tình hình CQSDđ

- đánh giá ựiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội dẫn ựến tình trạng CQSDđ ảnh hưởng ựến tình hình quản lý ựất ựai

- Nhằm tạo ựiều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện nghĩa vụ ựối với nhà nuớc theo tinh thần Luật đất ựai 2003 Và rút ra những vướng mắt khó khăn còn tồn ựộng và phát huy những ựiểm vốn có từ ựó ựưa ra những hướng giải quyết phù hợp trong việc triển khai công tác CQSDđ

- đánh giá khách quan, trung thực và phải dựa trên cơ sở pháp luật, các trình tự, thủ tục CQSDđ của Nhà nước

đối tượng nghiên cứu:

- đối tượng tham gia chuyển quyền gồm hộ gia ựình, cá nhân

- Văn bản liên quan ựến công tác CQSDđ

Phạm vi nghiên cứu:

- đề tài chỉ tập trung ựánh giá tình hình CQSDđ từ giai ựoạn năm 2005-

2008 trên ựịa bàn huyện Bình đại

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN

1.1 KHÁI QUÁT VỀ ðỊA ðIỂM NGHIÊN CỨU

1.1.1 Sơ lược về cơ quan

ðược sự chấp thuận của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện Bình ðại trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường và sự cho phép của Trường Cao ñẳng cộng ñồng Vĩnh Long Chúng em ñược thực tập tại Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện Bình ðại

Quá trình thành lập

Ngày 1-1-1995 tên là Phòng ðịa chính trụ sở ñặt trong khuôn viên của UBND huyện

Tháng 7- 2005 ñổi tên thành Phòng Tài nguyên và Môi trường

Tháng 2-2006 dời về trụ sở mới ( thuộc Kho bạc cũ) nằm trên ñường Huỳnh Tấn Phát - khu phố 2 - Thị trấn Bình ðại - huyện Bình ðại - tỉnh Bến Tre

Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường ñược thành lập theo quyết ñịnh 881/Qð-UBND ngày 12-9-2005 của

UBND huyện, chính thức ñưa vào hoạt ñộng từ ngày 1-12-2005

Cơ cấu tổ chức nhân sự

Hiện nay cơ quan có 23 nhân viên trong ñó có 5 cán bộ thuộc biên chế và còn lại là hợp ñồng

Ngoài ra, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất còn có một phòng một cửa ñược ñặt trong trụ sở Uỷ ban nhân dân huyện ðây là bộ phận giao trả, tiếp nhận hồ sơ ñất ñai của Uỷ ban nhân dân huyện và nhân viên thuộc Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất

Hình 1.1: Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất

Chịu sự chỉ ñạo, quản lý của Phòng Tài nguyên và Môi trường về mọi mặt:

tổ chức, biên chế, công tác và tài chính

Là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất chỉnh lý thống nhất biến ñộng về sử dụng ñất, quản lý hồ sơ ñịa chính, giúp Phòng Tài nguyên và Môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản

lý sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật

Nhiệm vụ và quyền hạn

Giúp Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường làm ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCNQSDð trên ñịa bàn tỉnh ñối với hộ gia nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn với quyền sử dụng ñất ở, cộng ñồng dân cư

Chỉnh

lý biến ñộng

ðăng

ký thế chấp

Giám ñốc

Phó Giám ðốc

Cấp GCNQSDð

Quản

lý tài chình

ðăng

ký biến ñộng

Quản

lý

chung

ðăng ký QSDð và chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn với QSDð ở, cộng ñồng dân cư

Lưu trữ, quản lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính ñối với tất cả các thửa ñất thuộc phạm vi hành chính của huyện theo trích sao hồ sơ ñịa chính gốc ñã chỉnh

lý do VPðKQSDð cấp tỉnh gởi tới; Hướng dẫn, kiểm tra việc lưu trữ, quản lý và chỉnh lý tòan bộ bản sao hồ sơ ñịa chính của UBND các xã, thị trấn

Cung cấp số liệu ñịa chính cho cơ quan có chức năng xác ñịnh mức thu tiền

sử dụng ñất, tiền thuê ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất ñai ñối với người sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư nước ngoài mua nhà ở gắn với QSDð ở, cộng ñồng dân cư

Lưu trữ, quản lý bản sao giấy chứng nhận QSDð và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính về cấp GCNQSDð trên ñịa bàn huyện ñối với các ñối tượng thuộc thẩm quyền giải quyết

Thực hiện trích ño ñịa chính thửa ñất, thống kê, kiểm kê ñất ñai và lập bản

Thực hiện chế ñộ báo cáo theo quy ñịnh hiện hành về tình hình thực hiện nhiệm vụ trong lĩnh vực công tác do Phòng Tài nguyên và Môi trường giao cho Quản lý viên chức, người lao ñộng và tài chính, tài sản thuộc Văn phòng theo quy ñịnh của pháp luật

Thực hiện việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh là hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngòai mua nhà ở gắn liền với ñất ở

Thực hiện các dịch vụ về thủ tục hành chính trong lĩnh vực ñăng ký QSDð

1.2 KHÁI QUÁT VỀ đỊA BÀN NGHIÊN CỨU

1.2.1 điều kiện tự nhiên

Vị trắ ựịa lắ

Huyện Bình đại là một trong 3 huyện ven biển của tỉnh Bến Tre, nằm trên dãy cù lao An Hoá, ựược bao bọc bởi 2 con sông lớn: Cửa đại, Ba Lai và tiếp giáp biển đông

Về giao thông ựường bộ, ựược hình thành khá ựa dạng, phân bổ ựều trên toàn huyện, mật ựộ 0,8 km/km2 Về ựường thuỷ, với 27 km bờ biển cùng 2 con sông lớn là sông Tiền (sông Cửa đại) và sông Ba Lai là huyết mạch quan trọng chảy qua ựịa phận huyện, còn phải kể ựến hệ thống sông rạch chằng chịt tạo nhiều thuận lợi cho việc lưu thông ựi lại của nhân dân trong huyện

Với vị trắ thuận lợi như trên kết hợp với các ựiều kiện thiên nhiên ựa dạng

và dân số ựông, huyện Bình đại có nhiều lợi thế trong việc sử dụng tài nguyên thiên nhiên theo hướng thông dụng hoá

Ranh giới hành chắnh:

- Phắa đông giáp biển đông với bờ biển dài 27 km

- Phắa Tây giáp huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre

- Phắa Bắc giáp tỉnh Tiền Giang với ranh giới là sông Cửa đại

- Phắa Nam giáp huyện Giồng Trôm và huyện Ba Tri với ranh giới tự nhiên

Diện tắch tự nhiên: Diện tắch tự nhiên của huyện là 40.077,76 ha Trong

ựó phần ựất nông nghiệp và có khả năng nông nghiệp chiếm khoảng 78,72% diện tắch tự nhiên Dân số trung bình năm 2003 là 131.476 người, mật ựộ dân số là

328 người/km2 Về hành chắnh, huyện Bình đại gồm có 1 thị trấn và 19 xã (với tổng số 89 khu phố, ấp), có 1 cù lao Tam Hiệp Thị trấn Bình đại là trung tâm hành chắnh, kinh tế văn hoá của huyện, nằm cách TP.HCM 119 km

Bảng 1.1: Diện tắch ựất huyện Bình đại phân theo ựơn vị hành chắnh năm

2003

đơn vị tắnh: Ha

CHIA RA CÁC NHÓM đẤT STT Tên ựơn vị

Tổng số Nhóm ựất nông

nghiệp

Nhóm ựất phi nông nghiệp

Nhóm ựất chưa sử dụng

7 Xã Vang Quới đông 1.028,4438 707,9339 320,5099 0

8 Xã Vang Quới Tây 1.073,0380 746,3095 326,7285 0

địa hình, ựịa mạo

địa hình của huyện nhìn chung tương ựối bằng phẳng, có xu hướng giảm dần từ hướng Tây sang hướng đông, từ hướng Bắc xuống hướng Nam Về cơ bản có thể phân biệt thành 4 dạng ựịa hình:

- Vùng 1, có ựịa hình cao tập trung ở các xã Long Hòa, Long định, Châu Hưng, Phú Thuận, do phần lớn ựã ựược lên lắp ựể trồng dừa và cây ăn trái

- Vùng 2, có ựịa hình tương ựối cao phan bố dọc theo bờ sông Ba Lai và Cửa đại có cao trình bình quân từ 1- 1,2 m

- Vùng 3, là vùng có ựịa hình trung bình và chiếm phần lớn diện tắch toàn huyện, có ựộ cao trung bình từ 0,7 Ờ 1 m bao gồm các xã: Vang Quới đông, Vang Quới Tây, Thới Lai, Lộc Thuận, định Trung, Phú Long, Thạnh Phước, Bình Thắng

- Vùng 4, là vùng có ựịa hình thấp gồm các xã ở phắa đông Nam huyện như: đại Hòa Lộc, Lộc Thuận, Thạnh Trị, và các phần phắa Bắc xã Thạnh Phước

có cao trình bình quân từ 0,5 Ờ 0,6 m, ựặc biệt 2 xã đại Hòa Lộc, Thạnh Trị có một số vùng rất thấp với cao trình bình quân 0,5 m

Khắ hậu

Bến Tre có khắ hậu nhiệt ựới gió mùa và chịu ảnh hưởng của biển đông

Nhiệt ựộ: Ở Bình đại nhiệt ựộ trung bình 26,70

C, cao nhất vào tháng 5 là 28,70C, thấp nhất là 25,50C vào tháng 12

độ ẩm: Do gần biển, ựộ ẩm tương ựối của huyện nhìn chung khá cao (81 Ờ

83%), vào mùa mưa có nơi vùng ven biển có khi ựạt 90 Ờ 91%

Gió: Bình đại chịu ảnh hưởng cũa hai hướng chắnh gồm gió chướng là gió

thổi theo hướng thịnh hành đông Ờ đông Bắc từ biển vào, xảy ra từ tháng 10 ựến tháng 4 năm sau và gió Tây Ờ Tây Nam từ tháng 5 ựến tháng 9

Mưa: Cũng như các khu vực khác của đBSCL, ở Bình đại hàng năm có

một lượng mưa từ tháng 5 ựến tháng 11và một mùa khô từ tháng 12 ựến tháng 4 năm sau Tổng lượng mưa trung bình năm của huyện Bình đại khoảng 1.264 m, thuộc vào loại thấp của tỉnh Bến Tre

Bão: Do có 27 km ựường bờ biển nên hàng năm huyện Bình đại bị ảnh

hưởng bão và lốc xoáy ựến từ biển đông, gây thiệt hại nghiệm trọng ựến người

và của

Thủy văn

đặc ựiểm sông rạch: Các sông rạch chắnh có liên quan ựến khu vực bao

gồm sông Ba Lai và sông Cửa đại

Chế ựộ thủy văn mặt nước: Do ở hạ lưu 2 con sông lớn : sông Cửa đại và

sông Ba Lai thông ra biển đông nên chịu tác ựộng của bán nhật triều không ựều của biển đông, thuận lợi cho việc cấp, thoát nước, nuôi trồng thuỷ sản tự chảy nhờ thủy triều

Chế ựộ thủy văn nước ngầm: Theo kết quà khảo sát thăm dò ựịa chất thủy

văn về nước giồng cát, nước ngầm tầng nông, nước ngầm tầng sâu cho thấy: đặc ựiểm nổi bật của thủy văn nước ngầm trong khu vực huyện phần lớn các tầng chứa nước ngầm ựều bị nhiễm mặn Hiện nay nước sinh hoạt của dân hầu hết là nước mưa và nước sông rạch

Chất lượng nước và quá trình xâm nhập mặn : Bình đại ựược thừa

hưởng nguồn nước dồi dào nhưng do nằm ở cuối hạ nguồn nên mặt nước dể bị ô nhiễm, gây nên tình trạng thiếu nước ngọt trầm trọng, ảnh huởng tiêu cực ựến sản xuất nông nghiệp nhất là lúa và cây ăn trái nhưng lại tác ựộng tắch cực ựối với nuôi trồng thủy sản nước mặn lợ

1.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

Nền kinh tế huyện trong những năm qua ựặt trọng tâm phát triển và khu vực

I, ựồng thời cũng từng bước hình thành nền tảng cho phát triển công nghiệp và

ựô thị trong những năm sắp tới Tổng sản phẩm cả nước (GDP) của huyện tăng bình quân 14,8% (tắnh theo giá so sánh năm 1994), cao hơn hẳn so với tốc ựộ phát triển bình quân của toàn tỉnh Bến Tre và toàn vùng đBSCL, do xuất phát ựiểm thấp

Những năm gần ựây, kinh tế khu vực I tăng trưởng rất nhanh với sự phát triển của ngành nuôi tôm, bình quân tăng 16,4%/năm, luôn chiếm tỷ trọng cao trong GDP Khu vực II chỉ ựạt bình quân 9,6%/năm Khu vực III tăng trưởng khá nhanh do thu nhập người dân ựược nâng lên Thực trạng trên cho thấy, nền kinh

tế của huyện ựã có những chuyển dịch về cơ cấu nông - công nghiệp và dịch vụ, trong ựó nông ngư nghiệp chiếm vai trò chủ yếu, trong khi công nghiệp còn nhỏ

bé và dịch vụ ựang có tiềm năng phát triển nhanh

GDP bình quân ựầu người theo giá so sánh năm 1994 gia tăng từ 2,5 triệu ựồng năm 1995 lên 5,1 triệu ựồng năm 2003 (tương ựương 460 USD) So với bình quân cả tỉnh năm 2003 là 480 USD, chỉ tiêu trên của huyện thấp hơn so với bình quân chung của cả tỉnh Mặc dù vậy, nhìn chung ựời sống người dân trong huyện ngày càng ựược cải thiện do sự phát triển mạnh của kinh tế thuỷ sản Trong hướng hiện ựại hóa, công nghiệp hóa nền kinh tế của huyện, cơ cấu kinh tế sẽ chuyển dịch sang hướng gia tăng dần tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ, tất yếu ựòi hỏi phải mở rộng thêm ựất công xây dựng (trong ựó phần lớn lấy từ quỹ ựất nông nghiệp, ựây là ựiều không thể tránh khỏi)

Ngoài ra, quá trình cải thiện ựời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ựi ựôi với tiến ựộ ựô thị hóa cũng yêu cầu một quỹ ựất nhất ựịnh cho việc mở rộng ựất ở, ựất chuyên dùng phục vụ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phúc lợi

Một số chắnh sách phát triển kinh tế xã hội cũng góp phần thúc ựẩy quá trình chuyển dịch từ ựất nông nghiệp sang các loại ựất khác

1.2.3 đánh giá chung ựiều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường

Bình đại là một trong 3 huyện ven biển của tỉnh Bến Tre Phắa đông giáp biển, 3 phắa còn lại nằm giữa các sông huyết mạch của hệ thống sông rạch tỉnh Bến Tre như : Sông Tiền, Ba Lai địa hình thấp xen kẽ nhiều cửa sông, kênh rạch, tốc ựộ bồi lắng trên các con sông lớn nên hàng năm lượng phù sa bồi ựắp ựã tạo ra ựược một vùng ựất ựai trù phú có khả năng thắch nghi với nhiều chủng loại cây trồng đây là một trong những lợi thế ựể Bình đại có khả năng khai thác tốt trong sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản

Về ựịa chất công trình huyện là vùng ựất yếu không thuận lợi cho việc xây dụng nhà cao tầng

Về ựất ựai: Mặc dù vẫn còn nhiều diện tắch ựất phèn và ựất bị nhiễm mặn

nhưng không ảnh hưởng lớn ựến sản xuất nông nghiệp do ựang ựược khai thắch hợp lắ và có hiệu quả, ựiều kiện tự nhiên ựã ưu ựãi cho huyện có phần lớn diện

tích đất chủ động trong việc tưới tiêu để sản xuất nơng nghiệp, hệ thống sơng rạch chằng chịt đã gĩp phần thốt phèn tốt cũng như cung cấp phù sa cho đồng ruộng

Về nguồn nước: Phải chịu những tác động xấu về mơi trường về bên ngồi

đã dễ bị xâm lấn mặn do việc xây dựng các cơng trình thuỷ lợi, thuỷ điện và sử dụng nước phía thượng nguồn, hay dễ bị ơ nhiễm từ bên ngồi do khai thác và vận chuyển dầu khí Do vậy cần phải được quan tâm những biện pháp hữu hiệu trong tương lai

Tĩm lại: Về đặc điểm tự nhiên của huyện Bình ðại rất thuận lợi phát triển

sản xuất nơng nghiệp, đặc biệt là phát triển kinh tế thuỷ sản Tuy nhiên, bên cạnh những lợi thế này, quá trình phát triển kinh tế đã làm cho mơi trường thay đổi theo chiều hướng xấu Nguyên nhân chủ yếu do chưa cĩ quy hoạch đồng bộ trong quá trình sản xuất và đời sống sinh hoạt của cư dân, cũng như việc sử dụng hố chất bảo vệ thực vật trong sản xuất nơng nghiệp đã làm tăng sự ơ nhiễm mơi trường, đặc biệt đối với tầng đất và tầng mặt nước Vì vậy cần phải cĩ những giải pháp đầu tư cơ sở hạ tàng tích cực, đầu tư khắc phục các nguồn ơ nhiễm do cơng nghiệp, nơng nghiệp, sinh hoạt, giao thơng, các cơ sở y tế, bệnh viện… để bảo vệ

sự phát triển bền vững trong tương lai

1.3 MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN

1.3.1 Các khái niệm chung

ðất trong thuật ngữ chung là các vật chất nằm trên bề mặt trái đất, cĩ

khả năng hổ trợ sự sinh trưởng của thực vật và phục vụ như là mơi trường sinh sống của các dạng sự sống động vật từ các sinh vật tới các loại động vật nhỏ Theo Brinkman và Smyth (1973), về mặt địa lý đất đai “là một vùng đất riêng biệt trên bề mặt của trái đất cĩ những đặc tính mang tính ổn định, hay

cĩ chu kỳ dự đốn được trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ dưới lên trong đĩ bao gồm: khơng khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể sinh vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai trong quá khứ, hiện tại và tương lai”

Theo Lê Quang Trí (2002), hiện nay ở Việt Nam chưa cĩ một định nghĩa chuẩn (mặt pháp lý) về đất đai Theo cách hiểu thơng thường, đất đai là phần nổi

của bề mặt ñịa cầu mà trên ñó con người và vạn vật sinh sống Tuy nhiên, dựa theo cách quy ñịnh của pháp luật hiện hành, ta có thể hiểu thuật ngữ ñất ñai như sau:

ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc

biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá - xã hội, an ninh quốc phòng

ðất ñai là bộ phận không thể tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia

Theo Phan Văn Tự (2005): “ðất ñai là một vùng không gian ñặc trưng

ñược xác ñịnh trong ñó bao gồm: thổ quyển, sinh quyển, thủy quyển, thạch quyển và khí quyển trong vùng ñặc trưng ñó Trong ñó bao gồm hoạt ñộng quản trị của con người từ quá khứ ñến hiện tại và triển vọng ở tương lai Khi nghiên cứu về ñất ñai cần phải nghiên cứu ñầy ñủ các hợp phần của ñất ñai Trong ñó ñất là một phần chủ yếu quan trọng không thể thiếu ñược khi nghiên cứu về ñất ñai”

1.3.2 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất

Người sử dụng ñất là người ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất hoặc

công nhận QSDð, nhận chuyển quyền sử dụng ñất

Người sử dụng ñất có thể là hộ gia ñình, cá nhân, tổ chức, cộng ñồng dân

cư, cơ sở tôn giáo

Quyền của người sử dụng ñất

- Quyền sử dụng ñất: là quyền lợi của người dân khi sử dụng ñất cụ thể ñược Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh tại ñiều 105 và 106 của cụ thể như sau:

+ ðược cấp GCNQSDð

+ Hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất

+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo ñất nông nghiệp

+ ðược Nhà nước hướng dẫn và giúp ñỡ trong việc cải tạo, bồi bổ ñất nông nghiệp

+ ðược Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm ñến QSDð hợp pháp của mình

+ Khiếu nại, tố cáo khởi kiện về những hành vi vi phạm ñến QSDð hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về ñất ñai

Bên cạnh ñó người sử dụng ñất còn ñược thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDð; thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng QSDð; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi

Nghĩa vụ của người sử dụng ñất

- Nghĩa vụ của người sử dụng ñất: Là bổn phận, trách nhiệm của người dân khi sử dụng ñất ñược Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh tại ðiều 107 của cụ thể như sau:

+ Sử dụng ñất ñúng mục ñích, ñúng ranh giới thửa ñất, ñúng quy ñịnh

về sử dụng ñộ sâu trong lòng ñất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng ñất và tuân theo các quy ñịnh khác của pháp luật

+ ðăng ký QSDð, làm ñầy ñủ thủ tục khi chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDð, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng QSDð theo quy ñịnh của pháp luật

+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh của pháp luật

+ Tuân theo các quy ñịnh về bảo vệ môi trường không làm tổn hại tới lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất có liên quan

+ Tuân theo các quy ñịnh của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng ñất

+ Giao lại ñất khi Nhà nước có quyết ñịnh thu hồi ñất hoặc hết thời hạn sử dụng ñất

1.3.3 Khái niệm chuyển quyền sử dụng ñất

Chuyển quyền sử dụng ñất là việc người có quyền sử dụng ñất hợp pháp chuyển giao ñất và quyền sử dụng ñất cho người khác thể hiện qua các hình thức chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất, mua bán nhà ở gắn liền với

QSDð ở tuân theo những quy ñịnh của bộ luật dân sự và luật ñất ñai hiện hành

Trong ñó:

Chuyển nhượng, tặng cho QSDð là hình thức chuyển QSDð, trong ñó

người sử dụng ñất (bên chuyển nhượng, tặng cho) chuyển giao ñất cho người ñược chuyển nhượng, tặng cho (gọi là bên nhận chuyển nhượng, tặng cho), còn người nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng

Hiện nay chuyển nhượng, tặng cho do những nguyên nhân khác nhau mà người sử dụng ñất không còn nhu cầu sử dụng ñất nữa, họ chuyển nhượng, tặng cho cho người thật sự có nhu cầu sử dụng ñất, ở ñây sẽ có một bên chấm dứt quan hệ ñất ñai (bên chuyển nhượng, tặng cho) và một bên thiết lập mối quan hệ pháp luật ñất ñai mới (bên nhận chuyển nhượng, tặng cho)

Thừa kế QSDð ñược hiểu là người sống trong gia ñình có mối quan hệ

huyết thống như: con, cháu,… ñược nhận lại quyền sử dụng ñất của người ñã qua ñời

1.4 Sơ lược vấn ñề chuyển quyền sử dụng ñất qua các giai ñoạn

Thủ tục CQSDð trước năm 1975

Dưới thời chế ñộ cũ ñất ñai thuộc sở hữu cá nhân và ñược xem là bất ñộng sản cho nên ñược “mua bán” như mọi hàng hóa khác Thủ tục mua bán, tặng cho ñất ñai thường ñược thể hiện dưới hình thức “Tờ bán ñứt ñất” hay “Tờ bán ñất chọn sổ” và cũng chỉ thực hiện khi người chủ ñất có bằng khoán ñất tức là có ñăng bộ, có Sổ ðịa bộ, Số Bản ñồ, số hiệu bằng khoán ở Ty ñiền ñịa Tuy nhiên cũng có trường hợp người ta tự lấn chiếm khai khan rồi làm giấy tay sang nhượng lại cho người khác Thủ tục ñầu tiên ñược Ủy ban xã sở tại chứng rồi

ñược chuyển ñến Ty ñiền ñịa cấp tỉnh ñể lập thủ tục và sang bộ

Giai đoạn từ 1975 đến trước khi cĩ Luật ðất đai năm 1993

Sau 1975, Nhà nước bắt đầu xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất trong cả nước ðảng và Nhà Nước cùng Nhân dân cả nước bước vào cơng cuộc xây dựng đất nước sau chiến tranh, trong đĩ vấn đề đất đai được đặt lên hàng

đầu

Với những quy định của Hiến pháp và Luật ðất đai quyền sở hữu đất đai cao nhất và duy nhất đĩ là: “Nhà Nước Cộng Hồ Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam” đây là quyền sở hữu duy nhất của Nhà nước, các chủ thể khác chỉ cĩ quyền sử dụng mà thơi Từ tính chất sở hữu đĩ, đất đai bắt đầu khơng phải là đối tượng đổi

chác mua bán khơng phải là đối tượng trong hợp đồng dân sự

Hiến pháp 1980 được Quốc hội thơng qua ngày 18/12/1987 và Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định:“ðất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà Nước thống nhất quản lý” Ngồi ra quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 cuả Hội đồng Chính Phủ cĩ quy định về trách nhiệm chung của người sử dụng đất: “khơng được phát canh thu tơ, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng dưới bất cứ hình thức nào, khơng được dùng để thu những khoản lợi khơng do lao động mà cĩ, trừ trường hợp đặc

biệt do chính sách Nhà nước quy định”

Trong suốt một thời gian dài từ khi ban hành Hiến pháp năm 1980 việc khai thác quản lý đất đai cịn yếu kém Xuất phát theo yêu cầu đổi mới nền kinh tế cũ sang nền kinh tế thị trường của ðại hội ðảng tồn quốc lần thứ VI năm 1986, ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thơng qua Luật ðất đai gồm 6 chương 57 điều ðây là sự kiện rất quan trọng mở đầu cho việc hồn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai trên nền tảng của Hiến pháp và là văn bản cĩ hiệu lực pháp lý cao nhất để quản lý đất đai

Vì vậy, để đáp ứng những nhu cầu về chuyển dịch đất đai trong cuộc sống thì việc quy định CQSDð là điều cần thiết phải cĩ Tại ðiều 16 Luật ðất đai năm

1988 đã quy định việc chuyển quyền sử dụng đất nhưng chỉ thực hiện trong 3

trường hợp hạn hẹp như sau:

1 Khi hộ nơng dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp

2 Khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau tổ chức lại sản xuất

3 Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đĩ vẫn cịn tiếp tục sử dụng đất đĩ

ðiều 16 Luật ðất đai chỉ cho phép CQSDð trong 3 trường hợp hạn hẹp trên, Nhà nước vẫn chưa cơng nhận việc chuyển nhượng đất và cũng chưa nhận thức được đất đai cũng như hàng hố khác, khơng thể áp đặt một cách chủ quan được Nhưng trong thực tế việc chuyển nhượng vẫn diễn ra tràn lan việc mua bán tràn lan, sang tay, tự tiện san lấp, bao chiếm, xây cất khơng cần giấy phép

Với sự nghiệp đổi mới của đất nước chính sách ruộng đất cũng cĩ nhiều thay đổi, thay đổi trước hết là ở Hiến pháp năm 1992 Cùng với việc xác định

“Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo qui hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đúng mục đích và cĩ hiệu quả” Trong đĩ, quan trọng nhất là việc xác định đối tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định, lâu dài cĩ thời hạn hoặc tạm thời Tổ chức và cá nhân cĩ trách nhiệm bảo vệ bồi bổ, khai thác hợp lý và sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao theo quy định

Việc giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, người giao đất được chuyển quyền là chủ trương rất cơ bản trong việc quản lý và sử dụng đất đai Sau khi những quy định mới về đất đai được ghi trong Hiến Pháp

và với những yêu cầu cấp bách của cuộc sống thì việc ban hành luật đất đai mới

là cần thiết trong cơng tác lập pháp để thi hành theo Hiến pháp mới

Giai đoạn từ sau Luật ðất ðai năm 1993 đến trước khi cĩ Nghị định 17/1999/Nð-CP ngày 29/03/1999

Ngày 14/09/1993, Quốc hội đã thơng qua luật đất đai và cĩ hiệu lực từ ngày 15/10/1993 Luật ðất đai năm 1993 cĩ những qui định mới như sau:

+ Quy ñịnh hệ thống ngành ñịa chính xuống tận cấp xã, phường + Quy ñịnh hạn mức sử dụng ñất nông, lâm nghiệp

Như vậy, lần ñầu tiên luật cho phép người sử dụng ñất có quyền chuyển nhượng QSDð ðây là quy ñịnh mang tính ñột phá, phù hợp tình hình thực tế, ñáp ứng nhu cầu và nguyện vọng của người dân, thúc ñẩy sự phát triển kinh tế Tuy nhiên, sau năm năm thực hiện, việc chuyển nhượng trong Luật ðất ñai năm 1993 lộ ra nhiều cấp bậc:

Những quy ñịnh rất chung chung nên phải ñưa ra nhiều hướng dẫn chi tiết

và chồng chéo

Chính phủ không ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDð, chưa có biểu mẫu hướng dẫn cụ thể, tồn tại hình thức viết tay, chưa có sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền nên tình hình chuyển nhượng rối ren, dẫn ñến nhiều vụ tranh chấp ñất ñai

Luật thuế CQSDð quá cao: Nghị ñịnh 144/Nð-CP của Chính phủ ngày 05/09/1994 quy ñịnh người chuyển nhượng phải ñóng thuế chuyển nhượng quyền sử dụng ñất là 10% giá trị ñất, bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước

bạ là 2% giá trị tài sản tính thuế Do ñó, người sử dụng ñất tự CQSDð cho nhau

mà không thông qua cơ quan quản lý Nhà nước

Những quy ñịnh về việc CQSDð cũng ñược quy ñịnh cụ thể trong Bộ Luật dân sự ñược Quốc hội thông qua ngày 28/101995 và có hiệu lực từ ngày 01/07/1996 Theo Bộ luật Dân sự thì việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng ñất ñược thông qua hợp ñồng và hợp ñồng này phải lập thành văn bản có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền Tuy nhiên, vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, thủ tục, trình tự thực hiện các quyền nêu trên

Giai ñoạn từ khi có Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP ñến nay

ðể ñáp ứng những nhu cầu cần thiết của người dân về nhà, ñất thông qua công tác CQSDð mà nhất là nhu cầu chuyển nhượng QSDð, ngày 29/03/1999 chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 17/1999/ND-CP về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDð và thế chấp, góp vốn bằng QSDð

So với Luật ðất ñai năm 1993 ñã ñược bổ sung năm 1998 và Luật Dân sự thì Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP ñã quy ñịnh cụ thể, rõ ràng về trình tự, thủ tục chuyển quyền, nhưng việc phân công trách nhiệm cho từng cơ quan có thẩm quyền chưa ñược qui ñịnh Vì vậy, cụ thể hoá Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP, sau khi

ñã thống nhất với Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nông nghiệp và Văn phòng Chính phủ, ngày 18/09/1999 Tổng cục ðịa chính ñã ban hành Thông tư 1417/TT-TCðC hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 17/1999Nð-CP nêu trên

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử theo Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP vẫn còn nhiều vướng mắc Ngày 01/11/2001 Chính phủ ban hành Nghị ñịnh 79/2001/Nð-CP về việc sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP ngày 29/03/1999 Kể từ thời gian này mẫu hồ sơ CQSDð ñược quy ñịnh theo Nghị ñịnh 79/2001/Nð-CP và Thông tư 1883/2001/TT-TTDC hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 79/2001/Nð-CP

So với Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP, Nghị ñịnh 79/2001/Nð-CP có nhiều ñiểm sửa ñổi, bổ sung làm rõ Tuy nhiên, trong nội dung CQSDð, không có thay ñổi gì ñáng kể ñối với ñối tượng hộ gia ñình, cá nhân, chỉ có những thay ñổi, bổ sung về thành phần hồ sơ, trình tự thực hiện việc CQSDð ñối với tổ chức kinh tế Ngày 26/11/2003 Chính phủ ban hành Luật ðất ñai năm 2003 Tiếp ñến là Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP của Chính phủ ban hành ngày 29/10/2004 nhằm hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai năm 2003, trong ñó quy ñịnh ñiều kiện chuyển nhượng và nhận CQSDð thông thoáng hơn Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP, Nghị ñịnh 79/2001/Nð-CP và cũng ñã giảm bớt ñược thời gian của người dân ñi ñến

cơ quan Nhà nước ðồng thời, tạo ñiều kiện thuận lợi cho ñất ñai tham gia vào thị trường bất ñộng sản

CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 THỜI GIAN VÀ ðỊA ðIỂM NGHIÊN CỨU

2.1.1 Thời gian nghiên cứu:

ðề tài ñược thực hiện : 2 tháng từ ngày 27/04/2009 ñến 19/06/2009

2.1.2 ðịa ñiểm nghiên cứu:

Tại Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện Bình ðại - tỉnh Bến Tre 2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Phương pháp nghiên cứu ñược thực hiện trên cơ sở vân dụng tổng hợp các phương pháp cụ thể sau:

- Phương pháp ñiều tra thực ñịa: Tiến hành thu thập thông tin số liệu, tài liệu làm cơ sở ñể so sánh những quy ñịnh ñã ñược ñưa ra và việc áp dụng vào thực tế hiệu quả hơn

- Phương pháp kế thừa: Kế thừa có chọn lọc những nội dung, vấn ñề có liên quan ñến những quy ñịnh chung về chuyển quyền sử dụng ñất và thực tế áp dụng tại ñịa phương

2.3 QUY TRÌNH THỰC HIỆN ðỀ TÀI

- Thu thập số liệu về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Bình ðại

- Thu thập số liệu về tình hình sử dụng ñất ñai, tình hình chuyển quyền sử dụng ñất giai ñoạn 2005 - 2008 tại huyện Bình ðại Từ ñó phân tích, ñánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng ñất qua các năm

- Tổng hợp và xử lí số liệu ðưa ra những thuận lợi, khó khăn ,kết luân, kiến nghị

và hướng các giải pháp khắc phục

- Viết báo cáo

Kết luận và kiến nghị

Viết báo cáo

Hình 2.2: Quy trình thực hiện ñề tài

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

3.1 CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VÀ CÁC QUY ðỊNH CHUNG CÓ LIÊN QUAN ðẾN CÔNG TÁC CẤP CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT CỦA

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

3.1.1 Các văn bản pháp luật ñất ñai

- Hiến pháp năm 1992

- Luật ðất ñai năm 1993 ñược Quốc hội thông qua ngày 24/07/1993

- Luật thuế CQSDð ñược Quốc hội thông qua ngày 22/05/1994

- Luật ðất ñai 2003 ñược Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003

- Nghị ñịnh 17/1999Nð-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDð và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDð

- Nghị ñịnh 79/2001/Nð-CP ngày 1/11/2001 của Chính phủ sửa ñổi bổ sung một số ñiều, của Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP

- Thông tư số 71/2002/TT-BTC ngày 19/08/2002 của Bộ Tài chính về sửa ñổi, bổ sung thông tư số 83/TC/TCT ngày 07/10/1994 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 94/CP ngày 25/08/1994 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành pháp lệnh thuế nhà ñất

- Nghị ñịnh 04/2000/Nð-CP ngày 11/02/2000 của Chính phủ về thi hành Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều Luật ðất ñai

- Nghị ñịnh 19/2000/Nð-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế CQSDð và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế CQSDð

- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004; quy ñịnh về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDð

- Nghị ñịnh 182/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 quy ñịnh về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực ñất ñai

- Nghị ñịnh 198/2004/Nð- CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng ñất

- Thông tư 1883/2001/TT-TCðC ngày 12/11/2001 của Tổng cục ðịa chính hướng dẫn mẫu các hợp ñồng ñể thực hiện các quyền của người sử dụng ñất

- Thông tư 1990/2001/TT-TCðC ngày 30/11/2001 của Tổng cục ðịa chính hướng dẫn ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính cấp GCNQSDð

- Thông tư 29/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn lập, chỉnh

lý, quả lý hồ sơ ñịa chính

- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 về việc hướng dẫn một số ñiều của Nghị ñịnh 181/CP/Nð-CP ngày 29/10/2004

- Nghị ñịnh 90/2006/Nð-CP ngày 06/11/2006 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết và hướng dẫn thi Luật nhà ở

- Luật Dân sự

- Thông tư liên tịch của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp ñồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng ñất

3.1.2 Các quy ñịnh chung về việc cấp chuyển quyền sử dụng ñất của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Chuyển quyền sử dụng ñất là những trường hợp người sử dụng ñất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDð hoặc nhà ở gắn liền với QSDð ở ðể thực hiện các thủ tục về công tác chuyển quyền cần ñảm bảo các vấn ñề sau:

ðiều kiện chuyển quyền sử dụng ñất

- ðiều kiện chuyển ñổi QSDð nông nghiệp của hộ gia ñình, cá nhân (ðiều 102/Nð):

+ ðất chuyển ñổi là ñất: ðược Nhà nước giao hoặc nhận chuyển quyền hợp pháp

+ Chỉ ñược chuyển ñổi giữa các hộ gia ñình, cá nhân trong cùng một

xã

- ðất thực hiện dự án ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở (Quy ñịnh tại ðiều 100/Nð) thì chỉ ñược chuyển nhượng diện tích ñất ñã hoàn thành việc ñầu tư theo dự án ñược xét duyệt

- Hộ gia ñình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho có ñiều kiện trong những trường hợp sau (quy ñịnh tại ðiều 104/Nð):

+ ðất trồng lúa nước ñược Nhà nước giao chỉ ñược chuyển nhượng, tặng cho hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

+ ðất ñược Nhà nước giao lần thứ hai (ñất nông nghiệp giao không thu tiền, ñất ở ñược miễn tiền) do ñất giao lần ñầu ñã chuyển nhượng và không còn ñất thì không ñược chuyển nhượng, tặng cho trong thời hạn 10 năm kể từ ngày ñược giao ñất lần thứ hai

+ ðất ở, ñất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản nằm xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ñặc dụng mà chưa có ñiều kiện chuyển ra khỏi phân khu ñó thì chỉ ñược chuyển nhượng, tặng cho hộ gia ñình, cá nhân sinh sống trong phân khu

ñó

+ ðất ở, ñất sản xuất nông nghiệp ñược Nhà nước giao trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ ñược chuyển nhượng, tặng cho hộ gia ñình, cá nhân ñang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ ñó

ðiều kiện nhận chuyển quyền sử dụng ñất

- ðiều kiện chung ñối với người nhận CQSDð:

+ Người nhận quyền phải sử dụng ñất ñúng mục ñích, trong thời hạn

ñã xác ñịnh ñối với thửa ñất trước khi chuyển quyền

+ Hộ gia ñình, cá nhân ñược nhận chuyển nhượng QSDð không phân biệt nơi cư trú (trừ trường hợp quy ñịnh tại khoản 3, 4 ðiều 103 và ðiều 104/Nð)

- Những trường hợp không ñược nhận chuyển nhượng, tặng cho (ðiều

103/Nð):

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân không ñược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho ñối với trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho

+ Tổ chức kinh tế không ñược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDð chuyên trồng lúa nước, ñất rừng phòng hộ, ñất rừng ñặc dụng của hộ gia ñình, cá nhân, (trừ trường hợp ñược chuyển mục ñích sử dụng ñất theo quy hoạch, kế hoạch ñã ñược xét duyệt)

+ Hộ gia ñình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không ñược nhận chuyển nhượng, nhận tặng ñất chuyên trồng lúa nước của hộ gia ñình,

cá nhân khác

+ Hộ gia ñình, cá nhân không ñược nhận chuyển nhượng, nhận tặng ñất ở, ñất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ñặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng ñặc dụng, rừng phòng hộ ñó

- ðiều kiện nhận chuyển nhượng QSDð nông nghiệp ñể thực hiện dự án ñầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Quy ñịnh tại ðiều

100/Nð):

+ Mục ñích sử dụng ñất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy

hoạch, kế hoạch ñược duyệt

+ ðược UBND cấp có thẩm quyền: cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất, xác ñịnh thời hạn sử dụng ñất ñồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử

+ ðối với diện tích nhận chuyển quyền vượt hạn mức do Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy ñịnh thì việc chuyển sang thuê ñất theo quy ñịnh của

Ủy ban Thường vụ Quốc hội

- Trước mắt (chưa có quy ñịnh của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì diện tích ñất nông nghiệp của hộ gia ñình, cá nhân nhận chuyển quyền không phải chuyển sang thuê ñất

- ðối với diện tích ñất nông nghiệp ñã nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế

mà vượt hạn mức sử dụng ñất theo Luật ðất ñai năm 1993 và ñã chuyển sang thuê ñất nhưng không vượt hạn mức do Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy ñịnh thì không phải chuyển sang thuê ñất ñó kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2004; thời hạn

sử dụng ñất là thời hạn còn lại của thời hạn giao ñất

Trước mắt (chưa có quy ñịnh của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì diện tích ñất nông nghiệp của hộ gia ñình, cá nhân nhận chuyển quyền không phải chuyển sang thuê ñất

Thuế chuyển quyền sử dụng ñất

Ngày 22/06/1994, Luật thuế CQSDð ñược ban hành nhằm tăng cường quản

lý nhà nước về ñất ñai, khuyến khích sử dụng ñất có hiệu quả, bảo ñảm công bằng về nghĩa vụ nộp thuế của người sử dụng ñất khi CQSDð

Tuy nhiên, Luật thuế CQSDð quy ñịnh thuế suất quá cao ðối với ñất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, người CQSDð nộp 10% giá trị ñất ðối với ñất ở, ñất phi nông nghiệp, người chuyển quyền ñóng 20% giá trị ñất Riêng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất nộp lệ phí trước bạ là 2% Do vậy, trong thực tế người sử dụng ñất tự chuyển nhượng cho nhau mà không thông qua

cơ quan quản lý của nhà nước

Trên cơ sở ñó, ngày 21/12/1999, Quốc hội khoá X ban hành Luật số 1/1999/QH10, luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế CQSDð ñã giảm thuế rất nhiều (ñất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối là 2% ðối với ñất ở, ñất xây dựng công trình và các loại ñất khác là 4%) tạo thuận lợi cho việc chuyển nhượng

Ngày 8/06/2000, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh 19/2000 Nð-CP quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế CQSDð và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế CQSDð

Ngày 23/10/2000, ban hành Thông tư số 104/2000/TT-TCðC hướng dẫn thi hành nghị ñịnh 19/2000/Nð-CP

Việc ban hành Luật thuế sửa ñổi, bổ sung và các Nghị ñịnh, thông tư hướng dẫn cụ thể Luật thuế CQSDð ñã tạo sự tin cậy cho người sử dụng ñất, ñảm bảo

sự công bằng và góp phần vào nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

+ Bên chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển quyền:

• ðối với ñất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản là 2%

• ðối với ñất ở, ñất chuyên dùng là 4%

+ Bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ:

• Lệ phí trước bạ nhà, ñất là 1%

Các nguyên tắc chuyển quyền sử dụng ñất

- Hộ gia ñình, cá nhân, tổ chức, muốn CQSDð cho nhau phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Chỉ những hộ gia ñình, cá nhân có QSDð hợp pháp mới ñược CQSDð

- Pháp luật không thừa nhận việc dùng ñất lấn chiếm, ñất không thuộc quyền sử dụng của mình, ñất không có giấy tờ hợp lệ ñể chuyển quyền Người có hành vi như vậy sẽ bị xử lý nghiêm chỉnh trên cơ sở các quy ñịnh của Nghị ñịnh 04/CP ngày 10/01/1997 về việc xử lý vi phạm trong việc quản lý và sử dụng ñất