Công tác lập dự án đầu tư kinh doanh nhà tại Công ty hà Đô

Tài liệu tham khảo kinh tế thương mại: Công tác lập dự án đầu tư kinh doanh nhà tại Công ty hà Đô

Chơng I Tổng quan về công ty Hà Đô

I.1 Khái quát quá trình hình thành, phát triển của công ty

Công ty Hà Đô là một doanh nghiệp trực thuộc bộ quốc phòng hoạt động theochế độ tự chủ về tài chính Công ty ngày nay là kết quả của sự hình thành và sátnhập thay đổi & phát triển không ngừng

Đợc thành lập ngày 10/9/1990 theo quyết định số 323 BTTM ngày10/10/1990 của bộ trởng bộ quốc phòng, đúng vào lúc nền kinh tế nớc ta đangtrong bớc đầu công cuộc đổi mới Do vậy khó khăn càng nặng nề hơn đối vớimột doanh nghiệp non trẻ Tất cả cơ sở vật chất, kỹ thuật,vốn liếng mà công ty

có đợc trong ngày đầu thành lập hầu nh chỉ là con số không Tổng trị giá tàisản :600 triệu đồng.trong đó bao gồm cả nguồn vốn của Nhà nớc và vốn huy

động từ bên ngoài

Công ty có các cơ quan chủ quản là liên hiệp khoa học sản xuất I trực thuộcviện kỹ thuật quân sự _nay là Trung Tâm khoa học quân sự _Bộ quốc phòng

Từ những ngày đầu thành lập, hoạt động kinh doanh, do cơ sở vật chất ban

đầu còn thiếu thốn đIều kiện sản xuất khó khăn nên phạm vi và lĩnh vực hoạt

động của công ty có phần bị hạn chế

Theo giấy phép kinh doanh số 496 BXD/QLXD mà bộ xây dựng cấp ngày17/11/1990 thì phạm vi và lĩnh vực hoạt động của công ty nh sau :

*Về phạm vi hoạt động :Chỉ từ Thừa Thiên Huế trở ra

*Lĩnh vực hoạt động các công việc thuộc ngành xây dựng nh : nề,mộc, bê tông, sản xuất kết cấu xây dựng, lắp đặt điện nớc, hoàn thiện công trìnhxây dựng.Thi công các công trình đến cấp 2(từ 1 đến 5 tầng ) các công trình baoche quy mô vừa và nhỏ, sửa chữa trang trí nội thất các công trình xây dựng Qua hai năm hoạt động 1991-1992:hoạt động sản xuất kinh doanh của công

ty đã đạt đợc những tiến bộ đáng kể Công ty đã mở rộng phạm vi hoạt độngthông qua việc mở thêm chi nhánh phía Nam Tổng số vốn của công ty tăng lêntới 1500 triệu đồng

Một mốc thời gian quan trọng đối vối công ty là ngày 18/4/1996 bộ trởng bộquốc phòng ký quyết định 514/ QĐ BQP thành lập

Với tổng vốn kinh doanh 3592 triệu đồng.Việc thành lập công ty xây dựng

hà đô xuất phát từ chủ trơng nhằm thực hiện mục đích quan trọng giải quyếtmột phần bức bách của viện kỹ thuật quân sự đang d dôi lao động Đời sống củacán bộ,sĩ quan ,chiến sĩ gặp nhiều khó khăn Vì vậy công ty ra đời bớc đầu tiên

là tìm kiếm việc làm nâng cao đời sống cho một lực lợng cán bộ quân nhân biênchế cũ của viện kỹ thuật quân sự công ty xây dựng Hà Đô đã trở nên quenthuộc trên thị trờng xây dựng Việt nam, đặc biệt là ở các tỉnh phía Bắc với chất l-ợng và tiến độ thi công luôn đảm bảo kịp thời đối với mọi công trình Quốcphòng cũng nh dân sự

Tính đến tháng 3 năm 2003, Cơ cấu tổ chức của công ty ngày càng đợc mởrộng với 7 xí nghiệp thành viên trực thuộc công ty, 1 trung tâm thiết bị côngnghiệp, 1 xí nghiệp thi công cơ giới, 1 trung tâm t vấn thiết kế vv… Vào cuối Vào cuốinăm 1996 công ty đã mở thêm một chi nhánh tại thành phố đà nẵng với mụctiêu tìm kiếm thị trờng tại các địa phơng đang ở giai đoạn đầu của công cuộc xâydựng và cải tạo cơ sở hạ tầng tiến tới mở rộng thị trờng ra cả nớc

Dới sự dẫn dắt của ban lãnh đạo cùng với thời gian hoạt động quy mô về vốn

và nhân lực công ty ngày càng lớn mạnh Trong quá trình hoạt động công ty Hà

Đô không ngừng phát huy tính tự chủ trong kinh doanh tranh thủ sự ủng hộ giúp

đỡ của lãnh đạo, thủ trởng các đơn vị cấp trên để luôn hoàn thành nhiệm vụ và

kế hoạch do Bộ quốc phòng và Công ty đề ra

Giai đoạn 1996-2000 mặc dù có cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ Châu á

1997 sảy ra đã ảnh hởng không nhỏ đến nền kinh tế thế giới, trong khu vực nóichung mà nền kinh tế nớc ta cũng không nằm ngoài sự ảnh hởng ấy

Song công ty vẫn tiếp tục vơn lên để đạt đợc những thành công mới, vị trí mớitrên thơng trờng Hình ảnh công ty ngày càng đợc củng cố trong niềm tin củabạn hàng trong cả nớc

Trong suốt thời gian hoạt động công ty không ngừng mở rộng lĩnh vực hoạt

động của mình Trong lĩnh vực xây dựng công ty không chỉ xây dựng đờng xá

nhà ở mà bổ xung thêm xây dựng các công trình thuỷ lợi, kè đập khai thác và xử

lý nớc sinh hoạt, lắp đặt và xây dựng đờng dây trạm biến áp đến 35 KV… Vào cuối

Ngoài hoạt động chính là sản xuất kinh doanh trong ngành xây dựng công ty

Hà Đô còn tham gia vào thị trờng kinh doanh thiết bị công nghệ, làm dịch vụ tvấn thiết kế, chuyển giao công nghệ máy móc thiết bị với tinh thần trách nhiệmcao giá cả hợp lý

Chính từ sự mở rộng ngành nghề và lĩnh vực hoạt động kinh doanh đó nên

đến ngày 12/5/1999 Bộ trởng bộ quốc phòng đã ký quyết định BQP đổi tên công ty xây dựng Hà Đô thành “công ty Hà Đô” để phù hợp hơnvới tình hình hoạt động của công ty

646/1999/QĐ-Đây không phải là một quyết định hình thức mà là sự đánh giá cao năng lực

và khả năng hoạt động của chính mình với định hớng của công ty trong tơng lailà: giảm dần tỷ trọng xây dựng đơn thuần, đẩy mạnh ứng dụng vật liệu mới vàothi công, nâng dần tỷ trọng xây dựng và thi công các công trình có hàm lợngcông nghệ cao Tuy nhiên đi đôi với sự phát triển không ngừng về trình độ thicông, trình độ nhân lực công ty vẫn phải giữ vững những đặc thù, truyền thốngcủa riêng mình đã đợc hình thành và củng cố qua nhiều năm

Cùng với sự trởng thành của nền công nghiệp sản xuất xây dựng, các doanhnghiệp cũng ngày một lớn mạnh mà công ty Hà Đô cũng không nằm ngoài vòngxoáy đó Để có một công ty Hà Đô lớn mạnh nh ngày nay, công ty trải quanhiều lần thay đổi tuy nhiên một số mốc son đánh dấu bớc ngoặt đáng lu ý:Ban đầu công ty chỉ có một địa điểm duy nhất đặt tại Nghĩa Đô- Cầu Giấy

đến nay công ty đã có các chi nhánh trên toàn quốc Với 3 chi nhánh chính :

 Cơ sở 1 là trụ sở chính của công ty đặt tại số 8 Láng Hạ -Ba Đình –Hà Nội

 Cơ sở 2 tại 18 đờng Phan văn Trị –phờng 7 quận Gò Vấp thành phố Hồ Chí Minh

 Cơ sở 3 chi nhánh miền Trung 114 đờng Lê Duẩn thành phố Đà Nẵng

Giai đoạn từ năm 1990-1997

Công ty hoạt dộng chủ yếu trong các lĩnh vực xây dựng nhỏ nh thi công xâylắp công trình, xây dựng công nghiệp, lắp đặt và sửa chữa máy móc vv… Vào cuối

Chuyên đề tốt nghiệp Công ty Hà Đô

Giai đoạn từ năm 1997 đến nay

Công ty bổ xung thêm ngành nghề kinh doanh t vấn xây dựng (ngày26/5/1997) và 2 năm sau đó 30/6/1999 theo quyết định 976/1999 QĐ-BQP đổitên và bổ xung một số thêm một số hoạt động xây dựng khác nh xây dựng đờngdây, trạm biến áp đến 35 KW, xuất nhập khẩu vật t trang thiết bị công nghiệpphục vụ sản xuất , mở rộng lĩnh vực xây dựng các công trình thuỷ lợi vv… Vào cuối

Tháng 11 năm 2002 do nhu cầu của thị trờng dịch vụ t vấn thiết kế ngàycàng phát triển công ty đã quyết định tách hoạt động t vấn thiết kế khỏi phòngkinh doanh của Công ty để đứng ra hoạt động riêng và XN t vấn thiết kế chínhthức đợc thành lập XN t vấn thiết kế ra đời đánh dấu một bớc phát triển trởngthành của công ty Hà Đô cả về quy mô và chất lợng Bởi Công ty đã tạo đợc uytín đối với khách hàng không chỉ trong lĩnh vực xây lắp mà cả trong lĩnh vực tvấn thiết kế

Nh vậy qua nhiều lần thay đổi hiện nay quy mô doanh nghiệp đã lên tới 7 XNthành viên, 3 ban quản lí dự án, 5 phòng chức năng trực thuộc với một lực lợnglao động lên đến 1700 ngời

I.2 Mô hình tổ chức quản lý của Công ty

I.2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức

Phòng kĩ thuật thi công an toàn (kttc an toàn )

Phòng kế hoạch kinh doanh (KHKD)

Phòng tài chính kế toán (tckt)

Phòng tổ chức lao động (tc-lđ)

Phòng ứng dụng kết quả khoa học kĩ thuật (dkqkhkt)

Các phòng ban chức năng có nhiệm vụ giúp giám đốc soạn thảo tổ chức thựcthi các quyết định của giám đốc theo dõi hoạt động của các xí nghiệp trực thuộcbáo cáo tổng kết hoạt động của Công ty

I.2.2 Cơ cấu tổ chức, nhiệm vụ của phòng kế hoạch kinh doanh

Chuyên đề tốt nghiệp Công ty Hà Đô

Phòng kế hoạch kinh doanh

Là phòng chịu trách nhiệm chính trong việc tổ chức lập kế hoạch kinh doanhcho toàn doanh nghiệp trong năm cho từng tháng từng kì, duyệt kế hoạch chocác xí nghiệp dới cơ sở, điều chỉnh, theo dõi việc thực hiện kế hoạch , tổ chứccông tác thống kê, kiểm tra dự toán, chuẩn bị hồ sơ thủ tục ký hợp đồng, chuẩn

bị, soạn thảo hồ sơ đấu thầu cho toàn công ty chỉ đạo thực hiện đến từng xínghiệp cơ sở kết hợp với các phòng khác làm thủ tục thanh quyết toán hợp đồng.Lập dự án, các báo cáo nghiên cứu cơ hội đầu t nghiên cứu tiền khả thi và nghiêncứu khả thi

Trởng phòng kinh doanh có trách nhiệm phân công chỉ đạo nhân viên trongphòng, tổ chức thực hiện các công việc trên đồng thời có thể thâm gia giám sátviệc thi công các công trình xây dựng Có trách nhiệm liên kết với các phòngkhác cùng thực hiện để hoàn thành nhiện vụ

Phó phòng và các nhân viên trong phòng có trách nhiệm giúp đỡ trởng phònghoàn thành nhiệm vụ

Năm 2002 phòng kinh doanh gồm có 14 thành viên đảm nhận hầu hết cáccông việc nh lập kế hoạch, đảm nhận thực hiện dịch vụ thiết kế vv… Vào cuối tuy nhiêntrong quá trình thực hiện tổ chức quản lý với quân số quá đông việc lợng côngviệc tập trung vào phòng kế hoạch lớn nên nhiều khi gây ra sự quá tải trong nhânviên làm chất lợng thực hiện công việc không đảm bảo, tiến độ hoàn thành chậmtrễ, hơn thế nữa nhu cầu về dịch vụ t vấn ngày càng phát triển nên một bộ phận ởphòng kinh doanh không thể đáp ứng đợc yêu cầu Nhận thấy đợc điều này banlãnh đạo công ty đã quyết định tách hoạt động thiết kế ra khỏi phòng kinh

Phó phòng

Bộ phận

thiết kế Bộ phận lậpKH Theo dõi hđcác XN địa chất điện nớc Tổng hợp

doanh, thành lập nên xí nghiệp t vấn thiết kế Vì vậy năm 2003 cơ cấu tổ chứccủa phòng có sự thay đổi số thành viên giảm xuống còn 7 ngời

Phân công nhiệm vụ của từng thành viên trong phòng nh sau:

1 Trởng phòng có trách nhiệm nhận chỉ đạo từ cấp trên (ban lãnh đạo, Giám

đốc ) và chỉ đạo nhân viên dới quyền thực hiện công việc đợc giao

1 Phó phòng có nhiệm vụ giúp việc cho trởng phòng và thực hiện tiếp nhữngcông việc trong phòng khi trởng phòng vắng mặt

1 Kĩ s kinh tế đảm nhận việc làm dự toán cho các công trình và lập dự án.Chuyên lập dự án đầu t cho toàn công ty khi Công ty có ý định đầu t hoặc khiCông ty làm dịch vụ t vấn đầu t cho công ty khác

1 Kĩ s điện nớc đảm nhận việc thiết kế đa ra phơng án cấp điện, nớc cho thicông hoặc cho công trình

1 Kĩ s thiết kế và 1 kĩ s mỏ địa chất

Công tác lập dự án đầu t vẫn thuộc trách nhiệm của phòng kế hoạch kinhdoanh Phòng có nhiệm vụ thực hiện toàn bộ khâu chuẩn bị đầu t cho một dự ánbao gồm khảo sát, lập báo cáo tiền khả thi và báo cáo khả thi

I.3 Một số đặc điểm kinh tế kỹ thuật của Công ty

I.3.1 Đặc điểm về Công ty

Công ty Hà Đô là Công ty loại I trực thuộc bộ quốc phòng Do đó mang đầy

đủ những tính chất đặc điểm của Công ty nhà nớc nh chịu sự quản lí của cơ quannhà nớc, hoạt động theo luật quy định cho Công ty nhà nớc Bên cạnh đó do làmột đơn vị trực thuộc bộ quốc phòng vì vậy nó không chỉ chịu sự quản lí điềutiết của nhà nớc mà còn chịu sự quản lí của bộ quốc phòng cụ thể là các văn bảnquy định do bộ đề ra mà cơ quan chủ quản trực tiếp hiện nay của Công ty làTrung tâm KHKT Công nghệ

Hình thức kinh doanh chủ yếu là cung cấp dịch vụ thiết kế, thi công, xâydựng công trình cơ sở hạ tầng đáp ứng nhu cầu xây dựng của các thành phần tổchức và cá nhân trong nền kinh tế Hoạt động trong ngành xây dựng là mộtngành kinh doanh có rất nhiều đặc điểm khác biệt với các ngành khác:

I.3.2 Đặc điểm về sản phẩm

Chuyên đề tốt nghiệp Công ty Hà Đô

Sản phẩm là sản phẩm đơn chiếc, thời gian thi công kéo dài, vốn đầu t ban

đầu lớn Do vậy việc đầu t này không thể mạo hiểm đầu t tràn lan Để tránhnhững nguy cơ, rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện đầu t buộc các nhà

đầu t phải tiến hành bớc chuẩn bị đầu t mà công việc chính và chủ yếu của giai

đoạn này là lập các báo cáo khảo sát nghiên cứu đầu t Báo cáo này có thể làNCTKT hoặc NCKT Thông qua bớc này chủ đầu t sẽ dự tính đợc những rủi ro

có thể xảy ra trong tơng lai của dự án nh : Thời gian thực hiện đầu t kéo dài dự

án sẽ phải chịu sự biến động của nền kinh tế trong suốt thời gian xây dựng việclập dự án sẽ lờng hết những biến động đó ( lạm phát , tỷ xuất lãi vay, giá cảtăng , chính sách nhà nớc thay đổi vv… Vào cuối )

Quy mô và vốn đầu t ban đầu ảnh hởng trực tiếp đến việc lập dự án Với quymô vốn đầu t nhỏ thì công tác lập dự án đợc tiến hành với những thủ tục đơngiản hơn nhng ngợc lại với quy mô vốn lớn thì việc lập dự án cần chi tiết tỉ mỉ vàchính xác

Hơn nữa đầu t xây dựng thờng ảnh hởng và có liên quan đến nhiều ngànhkinh tế, chính trị, văn hoá xã hội khác do vậy lập báo cáo NCKT trớc khi tiếnhành đầu t phải dự tính đến ảnh hởng của dự án đối với các ngành lĩnh vực cóliên quan giúp chủ đầu t có đợc phơng án liên hệ trớc chuẩn bị cho công tác đầu

t thuận lợi

I.3.3 Đặc điểm về thị trờng tiêu thụ

Thị trờng tiêu thụ sản phẩm xây dựng thông qua hình thức mua bán đặc biệt

-đấu thầu – do vậy báo cáo NCKT là một căn cứ để chủ đầu t đa ra mức giá -đấuthầu hợp lý

I.4 Một số kết quả Công ty đ đạt đã đạt đ ợc trong thời gian qua , kế hoạch cho thời gian tới

I.4.1 Tình hình hoạt động của Công ty

I.4.1.1 Tình hình sử dụng máy móc thiết bị

theo số liệu thống kê mới nhất về tình hình máy móc của phòng cung ứngthiết bị vật t tại Công ty Hà Đô thì hầu hết số máy móc của Công ty còn mới tỷ

lệ còn lại từ 75 đến 95% vào cuối năm 2001 đầu năm 2002 Công ty mới trang bịthêm một số máy móc mới phục vụ cho thi công nh

Tháng 10/2001 công ty mua máy đào bánh lốp

Tháng 12/2001 mua máy lu tĩnh Nhật KD1032214,KD7610vv… Vào cuối

Máy móc thiết bị mà công ty hiện có tổng số 428 máy và dợc chia làm 2nhóm chính: Nhóm thiết bị thi công trình và Nhóm thiết bị khảo sát thiết kế vật

3 Thiết bị thi công khảo sát 12

4 Phòng thí nghiệm địa kỹ thuật 42

Chuyên đề tốt nghiệp Công ty Hà Đô

Ngoài những trang thiết bị hiện có công ty Hà Đô còn hợp tác với cán bộ vàthiết bị của phòng thí nghiệm đa ngành của trung tâm khoa học công nghệ bộquốc phòng

Về tình hình trang bị máy vi tính trong các phòng ban quản lý bình quân

3ng-ời /1 máy Điều này giúp cho quá trình sử lý công việc trong công ty nhanh hơnhiệu quả và chính xác hơn

Mặc dù trong những năm gần đây doanh nghiệp đã mua mới bổ sung thêmnhiều máy móc trang thiết bị mới đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh của côngty.Song hiện tại máy móc thiết bị ở công ty vẫn còn thiếu cha đáp ứng đủ nhucầu, tình trạng máy móc bị sử dụng quá tải là không thể tránh khỏi

I.4.1.2 Tình hình sử dụng vốn

Hàng năm công ty không ngừng bổ sung mở rộng nguồn vốn kinh doanh.Quy mô vốn tăng lên đáng kể.So sánh tình hình phát triển doanh nghiệp thôngqua các chỉ tiêu về doanh thu vàt nguồn vốn chủ sở hữu qua 3 năm gần đây

1.Tổng

TS 34.030.815.298 50.787.509.308 49.29% 62.691.446.747 23.4%2.Nợ

thuần 83.453.724.267 103.435.628.979 23.9% 115.796.681.722 11.95%5.Ln

2 năm gần đây (2001,2002) công ty Hà Đô đã đạt đợc nhiều kết quả đángmừng sản lợng tăng lên đáng kể đặc biệt là doanh thu từ hoạt động xây lắp và

đầu t nhà kinh doanh để bán hoặc cho thuê cụ thể

Năm Giá trị sản lợng %so với năm trớc đó Tăng trởng

ty giao

Cụ thể thể hiện rõ trong công tác :

I.4.2.1 Kết quả nghiệm thu thanh quyết toán tại các xí nghiệp

Năm 2002 nh sau :

đơn vị GT sản lợng (tỷ đồng) %hoàn thàn KH(%) Tăng(giảm)

tuyệt đối (tỷ đồng)

Tăng(giảm) tơng đối (%)

( a) thể hiện giá trị giảm âm

Nh vậy mặc dù vẫn còn một số tồn tại trong việc thanh quyết toán nghiệm thucác công trình song sản lợng của toàn doanh nghiệp năm 2002 so với năm 2001

là cao hơn tuy nhiên tiến độ thanh toán của năm 2002 kém hơn Các xí nghiệpvẫn còn để tồn đọng dở dang nhiều hầu hết công tác thanh toán, quyết toán ởcác xí nghiệp đều giảm thậm chí giảm nhiều nh XN TCCG, XN 2 và đội 5 việcthanh toán, quyết toán nghịêm thu công trình là rất kém để lại sản phẩm dởdang nhiều mà nguyên nhân chủ yếu là do công tác tổ chức lập thủ tục nghiệmthu, hoàn công thiếu kinh nghiệm vv… Vào cuối

I.4.2.2 Kết quả thu hồi vốn

Trong năm công ty thu hồi vốn bên A đợc 137.426 tỷ đồng.Chỉ số thu hồi vốnbên A so với sản lợng là 79% trong năm 2002, là 83% tính từ khi khởi công Tổng số nợ cần thu hồi bên A tính đến ngày 30/12/2002 là 65.528 tỷ đồngtrong đó nợ tồn đọng tại các xí nghiệp nh sau :

2002 ở các xí nghiệp đều tăng so với năm 2001 tăng nhiều nhất là XN 2 và XN4

ta thấy 2 XN vừa nêu cả 2 năm 2001,2002 đều là những đơn vị đứng đầu về nợtồn đọng vì vậy để thu hồi vốn trong năm 2003 đúng theo kế hoạch của toàndoanh nghiệp thì công ty phải xem xét công tác thu hồi vốn tại các xí nghiệptrên

Để nợ tồn đọng nhiều sẽ gây khó khăn về huy động vốn cho Công ty, trongnăm 2002 vừa qua công ty đã bị khách hàng chiếm dụng một số vốn rất lớn Vớitổng số vốn trên nếu tính theo lãi xuất ngân hàng ở thời điểm hiện tại(năm 2003)thì hàng tháng công ty bị thiệt hại 393 triệu đồng, 6 tháng là 2.359 tỷ đồng vàtrong một năm tổng số thiệt hại lên tới con số là 4.7 tỷ đồng Với một phép tính

đơn giản chúng ta cũng nhận thấy thiệt hại về vốn bị chiếm dụng là rất lớn, đâythực sự là nguy cơ kìm hãm sự phát triển doanh nghiệp làm giảm hiệu quả kinh

tế cho đơn vị Nếu tình hình nợ tồn đọng kéo dài sẽ gây lỗ trong sản xuất việchuy động vốn ứng trớc cho các công trình tiếp theo là cực kì khó khăn Công tymất dần khả năng thanh toán, khả năng cân đối tài chính Nhận thấy điều đó nênngay từ những ngày đầu của quý I năm 2003 ban lãnh đạo đã chỉ đạo các đơn vịbằng mọi biện pháp phải quan tâm chú trọng việc thu hồi vốn bên A đặc biệt là

đơn vị xí nghiệp 2 và 4

I.4.2.3 Kết quả các công tác khác

Công tác tiếp thị, marketing, quảng bá hình ảnh doanh nghiệp trong mấynăm gần đây đã đợc ban giám đốc công ty quan tâm chỉ đạo thực hiện nhng ở d-

ới các xí nghệp vẫn cha thực hiện nghiêm túc coi nhẹ việc quảng bá hình ảnh

th-ơng hiệu của doanh nghiệp Việc tìm kiếm, tiếp thị vẫn là điểm yếu của các đơn

vị thành viên, chỉ tập chung chủ yếu ở ban lãnh đạo công ty, xí nghiệp Tuynhiên phạm vi tiếp thị vẫn hẹp hầu hết chỉ tập trung vào các khu vực phía Bắc làchủ yếu

Chuyên đề tốt nghiệp Công ty Hà Đô

Nhìn lại chặng đờng vừa qua, với sự phấn đấu không mệt mỏi của tập thểCBCNV toàn Công ty cùng với sự dẫn dắt của ban lãnh đạo những năm qua đặcbiệt là 2 năm đầu kế hoạch 5 năm 2001-2005 Công ty đã vợt qua nhiều sóng giótrong cơ chế thị trờng có nhiều cơ hội nhng cũng không ít rủi ro, trong sự cạnhtranh ngày càng gay gắt và quyết liệt để đến hôm nay công ty đã bớc đầu đạt đợcnhững thành tựu đáng kể làm nền tảng để công ty tiếp tục thực hiện mục tiêu củachặng đờng sắp tới

I.4.3 Kế hoạch sản xuất kinh doanh cho thời gian tới ( năm 2003)

Bớc sang năm 2003 là năm thứ ba của kế hoạch 5 năm Chặng đờng tiếp theo

có rất nhiều cơ hội nhng cũng không ít khó khăn vì vậy năm 2003 ban lãnh đạocông ty đã nhận định rằng: năm 2003 công ty tiến hành sản xuất kinh doanhtrong sự hội nhập kinh tế giữa các nớc ASEAN có hiệu lực, với một nền tảngvững chắc sẵn có, với đà tăng trởng bình quân 15% năm vì vậy một số chỉ tiêukinh tế cần phải đạt đợc năm 2003 nh sau

I.4.3.1Kế hoạch về giá trị sản lợng

I.4.3.2 Kế hoạch chỉ tiêu cấp vốn

Trong năm nay (2003) Công ty dự tín h sẽ cấp tổng vốn đầu t cho các đơn vị trựcthuộc với tổng vốn là 328.56 tỷ đồng chi tiết cho từng đơn vị nh sau:

I.4.3.3 Kế hoạch cho các chỉ tiêu khác

Năm 2003 công ty mở trang web để thực hiện việc trao đổi kinh doanh trênmạng quảng cáo tên biểu tợng công ty trên trang web trang bị phơng tiện kĩ thuậtcần thiết cho các công trờng bổ sung máy móc trang bị hiện đại cho thi côngnhằm nâng cao chất lợng thi công các công trình đảm bảo uy tín cho công tyhoàn thiện công tác báo cáo, thực hiện nghiêm chỉnh công tác thu hồi nợ vv… Vào cuối Dịch vụ xây dựng ngày càng phát triển tạo nhiều cơ hội cho các doanhnghiệp xây dựng nói chung và công ty Hà Đô nói riêng Nhận thức nắm bắt đợc

Chuyên đề tốt nghiệp Công ty Hà Đô

điều đó ban lãnh đạo công ty có những biện pháp chỉ đạo cho toàn thể CBCNVbắt tay vào sản xuất ngay từ những ngày đầu năm, tích cực tìm kiếm kí kết cáchợp đồng để đảm bảo cho không những đủ sản lợng năm 2003 mà còn có sản l-ợng gối đầu cho năm tiếp theo

Công tác lập dự án đóng vai trò quan trọng trong quá trình đầu t Làm tốtcông tác này sẽ là cơ sở để lãnh đạo đa ra những quyết định đúng đắn nên đầu thay không vào một dự án nào đó Công tác lập dự án tại công ty Hà đô đợc giaocho phòng kế hoạch kinh doanh đảm nhận

Việc lập dự án đầu t đợc tiến hành dựa trên cơ sở các quy định của nghị định

52 quy chế đầu t và nghị định 12 sửa đổi bổ sung một số điều trong nghị định52

II.1.1 Quy trình lập dự án đầu t

Nhìn chung việc lập dự án tại công ty Hà Đô về cơ bản cũng không có gìkhác biệt với các công ty xây dựng hay t vấn xây dựng khác Song quy trình lập

dự án mà Công ty đã và đang áp dụng hiện nay là :

Chuyên đề tốt nghiệp Công ty Hà Đô

Trình trởng phòng KHKD thẩm định lại

Thuyết minh quy trình lập dự án

Để lập đợc một dự án Phòng Kinh doanh phải thực hiện thành lập một banquản lí dự án sẽ chịu trách nhiệm điều hành việc lập dự án Số lợng thành viênban quản lí dự án tuỳ thuộc vào khối lợng công việc hoặc quy mô của dự án sẽ

mà phòng KHKD sẽ cử ra bao nhiêu ngời thông thờng là từ 6 đến 10 ngời (số ợng các thành viên không nhất thiết phải là nhân viên trong phòng kinh doanh

l-mà có thể điều từ các phòng khác đến nếu thấy cần thiết )

Phòng kinh doanh

CNĐA

Tổng hợp và lập BCNTKT

Thẩm định nội bộ

Lập BCNCKT

Thẩm định Duyệt

Công việc chính chủ yếu cho lập một dự án là thăm dò khảo sát, thiết kế vàlập dự toán ( việc này chủ yếu do bộ phận thiết kế đảm trách toàn bộ các côngviệc có liên quan đến dự án nh : điều tra, khảo sát, thăm dò hiện trờng, thiết kếsơ bộ các công trình đợc bố trí trên tổng mặt bằng xây dựng, tính toán các khoảnchi phí cho công trình( khái toán kinh phí đầu t … Vào cuối) trong đó khâu khảo sát vàthiết kế là quan trọng nhất vì vậy ban quản lí dự án sẽ đề cử chủ nhiệm đồ án(CNĐA) CNĐA có thể là trởng ban quản lí dự án hoặc chỉ là thành viên trongban quản lí nhng CNĐA phải là ngời có chuyên môn đúng với dự án ( dự án xâydựng cầu đờng thì CNĐA phải là kĩ s có chuyên môn về cầu đờng… Vào cuối) CNĐAsau khi nhận định hình thức đầu t ( khôi phục, xây mới, hay cải tạo tuy nhiên đốivới một dự án về nhà ở khu chung c thì các hạng mục công trình có thể có cả 3loại trên) căn cứ loại công trình nhà ở bình dân, biệt thự, nhà cao tầng … Vào cuối tập hợpnhân viên trong bộ phận thiết kế và thành viên của ban quản lí dự án để phâncông nhiệm vụ cụ thể cho từng ngời, có kế hoạch thực hiện dự án, thảo luận vềcác kĩ thuật chính, kiến trúc tổng quát của dự án

Các bộ phận sau khi đã đợc phân công sẽ tiến hành các công viẹc phục vụ cholập dự án nh khoan khảo sát thăm dò, thiết kế vv… Vào cuối CNĐA trực tiếp tổng hợp cáckết quả làm việc để lập BCNCTKT hoặc cử một ngời chuyên đảm nhiệm việcnày Sau đó CNĐA sẽ đa ra ban quản lí thẩm định sơ bộ Sau khi BCNCTKT đợcduyệt sẽ tiến hành tiếp tục lập BCNCKT chi tiết cụ thể hơn và ở bớc này nhânviên lập dự án mới tính toán chi tiết chi phí khái toán tổng mức đầu t cho dự án

đó Các công việc khác về quy trình cũng giống nh lập BCNCTKT Trong quátrình lập dự án các nhóm nhân viên hoạt động độc lập với nhau song vẫn hỗ trợlẫn nhau để hoàn thành nhiệm vụ

Đối với các dự án mà Công ty Hà đô nói riêng và các Công ty xây dựng khác

đầu t nói chung bớc đầu tiên và đóng vai trò quyết định mà kết quả của nó ảnhhởng đến các công việc sau là khảo sát thực tế, thăm dò địa hình, địa chất

Sau khi các phơng án kĩ thuật đợc thiết kế kèm theo tổng dự toán CNĐA sẽhoàn tất hoàn chỉnh BCNCKT và trình lên phòng KHKD thẩm định nội bộ lạimột lần nữa rồi thông qua một cơ quan có t cách pháp nhân thẩm định đây là bớcthẩm định nhằm đảm bảo tính khách quan và chứng minh tính khả thi của dự án

đối với các cơ quan ban ngành có liên quan đến tiến trình thực hiện dự án nh tổchức cho vay vốn, chính quyền địa phơng nơi đặt dự án

6 Nhà ở mới tại Mai hắc đế 4/2003

Trong hơn 100 dự án đợc lập rất nhiều dự án đã thi công đa vào sử dụng đãmang lại kết quả tốt Bên cạnh đó vẫn còn một số dự án không đợc cấp vốn đầu

t vì vậy tiến độ thực hiện

II.1.2.2 Những nhân tố ảnh hởng đến công tác lập dự án (dự án nhà ở chung c )

Trong quá trình lập dự án có rất nhiều nhân tố ảnh hởng hoặc trực tiếp hoặcgián tiếp đến chất lợng công tác này Tuy nhiên những nhân tố ảnh chủ yếu là

 Nhân tố chủ quan từ phía nội bộ Công ty

Do phơng pháp phân tích trong khi lập dự án tuỳ theo doanh nghiệp có thể sẽlựa chọn một phơng pháp phân tích khác nhau Mỗi một phơng pháp phân tíchphù hợp với mỗi dự án, có u nhợc điểm riêng vì vậy việc chọn lựa phơng phápphân tích cho từng dự án sẽ ảnh hởng trực tiếp đến chất lợng của dự án đợc lập

 Chọn lựa các chỉ tiêu tính toán:

Trong quá trình tính toán ngời lập dự án chọn lựa đợc các chỉ tiêu tính toán

đánh giá sát thực, chính xác thì việc căn cứ vào các chỉ tiêu đó để đánh giá hiệuquả mang lại từ dự án sẽ có tính chính xác hơn, dự án có tính khả thi cao hơn Ví

dụ đối với dự án nào thì phải sử dụng hệ số NPV, IRR, NVA,vv… Vào cuối còn dự án nàothì không cần đánh giá qua các chỉ tiêu đó Và dự án nào thì cần đánh giá sâu vềhiệu quả kinh tế còn dự án nào thì lại cần hiệu quả cho xã hội nhiều hơn

 Trình độ tổng hợp, phân tích nhận định của cán bộ lập dự án và sự trợ giúpcủa ngời khác trong quá trình lập dự án

 Trách nhiệm, ý thức của ngời làm dự án

 Các thông tin mà Công ty thu thập phục vụ cho lập dự án Thông tin cóchính xác, cập nhật thì dự án mới mang tính khả thi cao, kế hoạch đầu t mới đảmbảo phù hợp với tình hình phát triển và yêu cầu của xã hội

 Nhân tố về kinh tế chủ yếu là sự ổn định của nền kinh tế Bởinếu kinh tế ổn định trong thời gian dài thì việc lập dự án sẽ không chịu ảnh hởnghoặc ảnh hởng ít vì tất cả các chỉ tiêu về chi phí đầu t tính trong báo cáo NCKT

đợc lập theo chỉ số giá thanh toán tại thời điểm dự án đợc lập

 Nhân tố về luật pháp cụ thể là các quy định về lập dự án và cácquy định mà từng dự án đầu t phải tuân theo và làm căn cứ trong khi lập dự án

 Sự can thiệp của cơ quan nhà nớc hoặc chính phủ (việc trìnhduyệt dự án và xin cấp giấy phép để đầu t )

II.1.2.3 Sự khác nhau giữa DAĐTKD nhà với DAĐTKD khác

II.1.2.3.1 Đặc điểm về sản phẩm mà dự án sẽ cung cấp

Sản phẩm là một loại công trình chuyên dùng có những đặc điểm chu yếu sau:

+ Trên thị trờng nhà ở cầu thờng tăng nhanh hơn cung Khác với các loạihàng hoá khác nhà ở đối với ngời dân bao giờ cũng trong tình trạng thiếu thốn.+ Giá đất và giá nhà ở thờng rất cao so với thu nhập của ngời dân, nhất là cáckhu đô thị

Chuyên đề tốt nghiệp Công ty Hà Đô

+ Chất lợng nhà ngày càng cao và nhu cầu thị hiếu của ngời sử dụng thay đổinhanh chóng Trong thực tế tốc độ tăng về chất lợng nhà ở còn tăng nhanh hơntốc độ tăng giá nhà ở

+ ở nớc ta đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về nhà ở sang mua bán vàkinh doanh nhà Điều đó làm cho thị trờng nhà đất ngày càng sôi động trongnhững năm gần đây, cũng nh kinh doanh nhà đất trở thành một loại hình kinhdoanh phổ biến Xu hớng tiêu dùng nhà chung c tăng

+Sản phẩm là những căn hộ cố định đợc xây trên diện tích đất đã đợc quyhoạch

+Sản phẩm có giá trị lớn là tài sản của cả gia đình Chính vì vậy việc tiêudùng sản phẩm này là quyết định quan trọng phải suy nghĩ, lựa chọn kĩ lỡng trớckhi tiêu dùng, phải có sự bàn bạc của cả gia đình Chất lợng sản phẩm có ảnh h-ởng trực tiếp đến tất cả mọi thành viên sống trong căn hộ (ngôi nhà ) đó

+Việc thiết kế sản phẩm phải tuân theo những tiêu chuẩn, quy chuẩn nhất

định thoả mãn điều kiện cơ bản về yêu cầu cho một căn hộ ở do bộ xây dựng quy

định Vì vậy phần nào đó sản phẩm mang một khuôn mẫu có sẵn

+Thị trờng tiêu thụ sản phẩm của dự án đầu t kinh doanh nhà là thị trờngnhỏ hẹp lợng ngời tiêu dùng biết trớc cụ thể số lợng bao nhiêu căn cứ vào sốphòng, căn hộ đợc xây dựng trên địa điểm đầu t

II.1.2.3.2 Sự khác biệt giữa DAĐTKD nhà với DAĐTKD khác

Từ sự khác biệt về sản phẩm và thị trờng tiêu thụ đã làm cho dự án đầu tkinh doanh nhà ở mang nhiều nét khác biệt so với các dự án đầu t kinh doanhcác sản phẩm khác

- Quảng cáo và bán sản phẩm ngay ttrong thời gian tiến hành chuẩn bị đầu t( thông thờng đối với dự án xây dựng nhà ở để bán đặc biệt là xây dựng các khuchung c thì vốn đóng góp để đầu t xây dựng từ khách hàng chiếm tỷ trọng lớn ví

dụ nh DA khu chung c Dịch Vọng vốn huy động khách hàng ứng trớc là47.897.966.000 (đồng)

trong giai đoạn vận hành và sử dụng kết quả đầu t Hai giai đoạn này tách rờinhau.

-DAKD nhà chỉ cung cấp 1 số lợng sản phẩm có hạn trên thị trờng, mỗi dự

án chỉ cung cấp trong thời gian ngắn Không có sản phẩm dự trữ khi nhu cầutăng cao, không có chỉ tiêu công suất khai thác dự án

-Doanh thu và chi phí của dự án chỉ đợc tính và thu về một lần Chi phícho sản xuất sản phẩm (chi phí xây lắp) là chi phí cố định và đợc tính hết mộtlần vào giá bán sản phẩm Còn đối với sản phẩm khác chi phí biến đổi và chi phí

cố định tách biệt Trong đó chi phí cố định (đầu t xây lắp ) đợc tính và phân bổdần vào giá bán

II.1.2.4 Quy trình thực hiện lập dự án đầu t kinh doanh nhà ở tại Công

ty Hà Đô

Dự án đầu t nhà ở chung c là một dự án đầu t xây dựng vì vậy quy trình đểlập một dự án này không có gì khác biệt so với các dự án xây dựng khác đã đợclập tại Công ty Hà Đô Tuy nhiên, chỉ khác một việc là trong khi lập dự án Công

ty phải có sự thông qua quy hoạch xây dựng nhà ở của địa phơng mà cụ thể ở

đây là Thành phố Hà nội

II.2 Nội dung các bớc soạn thảo dự án đầu t xây dựng nhà ở tại Công ty Hà Đô.

Chu kì một dự án đầu t các công trình xây dựng nói chung và xây dựng nhà

ở nói riêng bao giờ cũng gồm 3 phần: chuẩn bị đầu t, thực hiện đầu t và đa vàokhai thác sử dụng Đối với dự án đầu t nói chung và dự án đầu t xây dựng (DAnhà ở) nói riêng khâu chuẩn bị đầu t giữ vai trò quyết định đến chất lợng và hiệuquả hoạt động của DA trong tơng lai Do vậy muốn dự án thành công thì khâuchuẩn bị đầu t phải đợc thực hiện thật tốt, nghiên cứu kĩ mọi khía cạnh có thể

ảnh hởng đến dự án và hoạt động của dự án sau này

Các bớc soạn thảo dự án đầu t xây dựng: nghiên cứu cơ hội đầu t, báo cáoNCTKT, báo cáo NCKT Tuy nhiên đối với các công trình xây dựng nhà ở do

Chuyên đề tốt nghiệp Công ty Hà Đô

quy mô không lớn do vậy thờng công ty chỉ tiến hành lập báo cáo nghiên cứukhả thi là chủ yếu, nghiên cứu cơ hội đầu t đợc tiến hành song song với báo cáoNCKT

II.2.1 Nghiên cứu cơ hội đầu t

Nhằm mục đích tìm kiếm những cơ hội thuận lợi để ra quyết định đầu t vào

dự án Đối với các dự án lớn thờng do ban lãnh đạo công ty thực hiện Bớc nàynhằm tìm kiếm những thông tin chủ yếu sau:

Xem xét tình hình kinh tế nói chung của cả nớc và của địa phơng nơi đặt dự

án Mức sống thu nhập của dân c(trong hiện tại và xu hớng phát triển trong tơnglai) Những chỉ tiêu này có ảnh hởng trực tiếp hay gián tiếp đến nhu cầu xâydựng hoặc mua nhà ở

Xem xét chiến lợc phát triển đất nớc trong từng thời kì, chính sách đầu t chophát triển nhà ở của đảng, nhà nớc và của địa phơng ( hiện nay đây là một trongnhững chính sách đợc u tiên khuyến khích phát triển của nhà nớc đặc biệt đối vớithành phố Hà Nội thì chính sách u tiên xây dựng khu chung c, tập thể, để giảiquyết nhu cầu chỗ ở cho ngời dân là một trong những mục tiêu chiến lợc đợc utiên hàng đầu, bởi nhu cầu chỗ ở hiện đang là một nhu cầu bức thiết cần đợc đápứng nhằm đảm bảo mục tiêu nâng cao hơn nữa đời sống của ngời dân thủ đô,

mà nhu cầu tối thiểu là có đủ chỗ ở và diện tích sinh hoạt

Qua một số t liệu cùng với kinh nghiệm nắm bắt dự báo tình hình, xu hớngphát triển… Vào cuối công ty có thể rút ra kết luận dự án này cơ hội đầu t có nhiều hay ít

có thuận lợi hay không khi công ty tiến hành tiếp tục đầu t

II.2.2 Nội dung BCNCTKT, BCNCKT

Báo cáo NCTKT chỉ nghiên cứu sơ bộ về dự án nh phơng án bố trí tổng thể mặt bằng các công trình xây dựng vv… Vào cuối ớc nghiên cứu này cha phải tính khái btoán về tổng mức đầu t Nó sẽ đợc hoàn chỉnh chi tiết hơn trong báo cáo

NCKT Bớc này nhằm khẳng định lại tính đúng đắn của dự án, nghiên cứu sự cần thiết phải đầu t, phơng án giải pháp kĩ thuật, tổng mức chí phí đầu t , phơng

án tổ chức thi công vv… Vào cuối Mọi kết luận của bớc này sẽ là tiền đề cơ sở để công ty quyết định rót vốn cho thực thi dự án có thực sự mang lại hiệu quả hay không

Đây cũng là căn cứ để xin cấp giấy phép đầu t do cơ quan hành chính có thẩm quyền tại địa phơng phê duyệt

ớc 1 Điều tra khảo sát thu thập thông tin cần thiết

Điều tra thu thập khảo sát số liệu về KTXH

Mục đích cung cấp số liệu về kinh tế, tình hình phát triển nhà ở khu vựcxung quanh nhằm

+ Làm căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu t

+ Dự báo nhu cầu thị trờng (nhu cầu nhà ở )

+ Xem xét các tác động của dự án đến các nghành kinh tế liên quan

Các chỉ tiêu cần điều tra thu thập

+ Các chỉ tiêu chung về phát triển KTXH trớc khi lập dự án (lấy từ báo cáotổng kết điều tra cuả địa phơng (thành phố Hà Nội )

+ Các quy hoạch chính sách có liên quan đến dự án (quy hoạch diện tíchdành cho nhà ở của thành phố, chính sách u tiên … Vào cuối)

+ thu nhập bình quân của ngời dân tại địa phơng và so với cả nớc

 Điều tra diện tích nhu cầu nhà ở

Mục đích nhằm xác định một cách tơng đối chính xác lợng nhu cầu nhà ở Các chỉ tiêu cần điều tra

+ Số hộ trong một nhà, số ngời trong một hộ

+ Diện tích đất ở bình quân (của cả nớc và của địa phơng )

+ Diện tích dùng vào phục vụ nhu cầu khác nh vui chơi giải trí vv… Vào cuối

 khảo sát về điều kiện tự nhiên môi trờng xung quanh

Nhằm mục đích có đợc những số liệu dự kiến bố trí quy hoạch xây dựng côngtrình trên tổng thể mặt bằng xây dựng cho hợp lý với cảnh quan xung quanh,chọn giải pháp xây dựng bảo vệ công trình đồng thời ngăn chặn những ảnh hởngxấu tới quá trình thi công và trong quá trình sử dụng

+ Điều tra khảo sát địa hình

Các công trình xây dựng hiện có trên diện tích xây dựng có thể lợi dụngnhững lợi thế sẵn có vào việc phục vụ cho thi công công trình Ví dụ nh các trục

đờng giao thông đi qua, các công trình nhà ở của dân , diện tích đất canh tác,mạng lới cung cấp điện, nớc sinh hoạt cho dự án và dân c sau này Những yếu tố

Chuyên đề tốt nghiệp Công ty Hà Đô

này là cần thiết trong lập dự án xây dựng nhà ở Bởi nó ảnh hởng trực tiếp đếnphơng án giải toả mặt bằng , đền bù, di dân , xây dựng phơng án cung cấp điệnnớc sinh hoạt cho dân khi công trình nhà ở đợc khánh thành và đa vào sử dụng + Điều tra khảo sát địa chất

Với mục đích biết đợc cấu tạo địa hình địa chất của khu đất từ đó có nhữngphơng án thiết kế xây dựng thích hợp với điều kiện ở đó Các cán bộ thiết kếphải dựa vào căn cứ này để đa ra phơng án xây dựng công trình.Ngoài ra cònphải dựa vào bản đồ vẽ địa hình sẵn có nh phân tích các bình đồ, bản đồ quyhoạch đất kiểm tra xem xét giữa các bản vẽ thu thập đợc có trùng nhau không cótrùng hợp với thực tế Kết quả bớc này là thu thập đợc trắc địa mặt bằng độ cao,toạ độ các lớp đất đá cấu tạo của từng lớp

B

ớc 2 Xây dựng các giải pháp kĩ thuật và lập tổng mức đầu t

 Xây dựng các giải pháp kĩ thuật

- Các giải pháp về giải phóng mặt bằng dự kiến phơng án giải toả và

đền bù bao gồm đền bù về đất ở, đất canh tác các thiệt hại về nhà cửa tài sản

vv… Vào cuối

- Xem xét về tổng thể diện tích dùng để xây dựng từ đó có kế hoạchquy hoạch cụ thể, các phơng án bố trí cấu trúc công trình xây dựng trên diện tíchquy hoạch của dự án về quy mô, đa ra bản thiết kế sơ bộ về bố trí công trình nhnhà ở chính, công trình công cộng siêu thị cửa hàng sân vui chơi hệ thống đờnggiao thông nội vv… Vào cuối

- Ngoài ra còn có các phơng án về cấu trúc bên trong của các căn hộ, diệntích trung bình của mỗi căn hộ đảm bảo diện tích sinh hoạt tối thiểu cho từng ng-

ời

Để đảm bảo cho việc sinh hoạt của dân sống trong khu chung c thì công ty

đầu t cũng phải đặc biệt quan tâm chú ý đến việc bố trí phơng án cung cấp điện,nớc , thông tin liên lạc cơ sở vật chất đáp ứng nhu cầu của cộng đồng dân c nh tr-ờng học, bệnh xá, nhà trẻ, bãi đỗ xe và các nhu cầu khác

- Giải pháp về phơng án xử lý rác thải, nớc sinh hoạt hàng ngày, hệ thốngcông rãnh thoát nớc ( không chỉ đảm bảo cho sinh hoạt mà còn đảm bảo trongquá trình thi công xây dựng )

- Các phơng án đảm bảo an toàn trong khi thi công và khi công trình đợc đavào sử dụng (phơng án phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự )

Phơng án bố trí tạo cảnh quan cho toàn công trình và cho ngời dân sống ở đó:

diện tích trồng cây xanh khuôn viên cây xanh vv… Vào cuối

Các phơng án kết cấu công trình dựa vào cơ sở số liệu báo cáo khảo sát địachất để đa ra các giải pháp thi công kết cấu móng cọc phù hợp với từng loại lớp

Đảm bảo diện tích tối thiểu, thông thoáng, mĩ quan vv… Vào cuối

ảnh hởng của vấn đề thiết kế, thi công đến mức độ an toàn cho ngời sử dụngkhai thác dự án nhà ở thờng rất lớn Song nó không thấy ngay mà chỉ đa vào sửdụng và khi khai thác thì mới thấy hết đợc vì vậy vấn đề thiết kế và thi công đảmbảo đúng kĩ thuật và phải đợc quan tâm hàng đầu

Trong quá trình nghiên cứu để lập dự án đầu t bất kể công trình gì đều phảinghiên cứu và đa ra hai phơng án để so sánh và lựa chọn đồng thời phải tiếnhành thiết kế bản vẽ chi tiết kĩ thuật để làm căn cứ tính chi phí và đánh giá hiệuquả đầu t về mặt kinh tế, xã hội

 Lập tổng mức dự toán đầu t và chi phí đầu t

Có rất nhiều phơng pháp và nhiều mức độ chính xác để soạn ra các dự toán vềchi phí cho một dự án xây dựng Mỗi phơng pháp có những phạm vi ứng dụngthích hợp và những hạn chế riêng của nó, nhng điều quan trọng cần phải côngnhận và nhấn mạnh là tất cả các dự toán chỉ là những con số gần đúng dựa theophán đoán kinh nghiệm Các dự toán chi tiết có thể kể là các căn cứ khoa học

Dự toán chi phí xây dựng cho công trình dựa trên một tập đồ án và chi tiết kĩthuật tơng đối hoàn chỉnh Vì vậy thực tế một dự toán chi tiết, chính xác và hoànhảo đặc biệt trong các dự án có quy mô lớn nh ( dự án khu chung c, biệt thự DịchVọng ) thì để tính đợc chi phí ngời lập dự toán phải xây dựng một cách thực tế

Chuyên đề tốt nghiệp Công ty Hà Đô

trên giấy tờ Tuy nhiên những căn cứ chủ yếu thờng dựa vào nh khối lợng xâydựng tính trên cơ sở khảo sát hiện trạng & thuyết minh bản vẽ trong báo cáoNCKT, đơn giá xây dựng cơ bản theo quy định chung của nhà nớc và của riêngtừng địa phơng ( địa điểm dự án ) tại thời điểm Công ty tiến hành lập dự án , cácquy định khác của chính phủ & ban nghành có liên quan nh quy định về đền bùgiải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất

Đối với dự án nhà ở cũng giống nh các dự án xây dựng khác chi phí bao gồm

 Chi phí chuẩn bị đầu t

 Chi phí thực hiện đầu t

 Các chi phí khác: chi phí lập dự án, khảo sát thiết kế, thẩm định,giám sát thi công vv… Vào cuối

 Chi phí dự phòng

Yêu cầu của việc tính toán tổng mức đầu t phải tơng đối chính xác đầy đủ đểlàm căn cứ cho các cơ quan ban nghành có liên quan xét duyệt và cấp vốn đầu t Thành phần chi phí tính trong tổng vốn đầu t bao gồm:

 Chi phí khác cho chuẩn bị đầu t

Chi phí lập báo cáo NCKT

 Đo đạc khảo sát hiện trạng

 Khoan khảo sát địa chất công trình

 Chi phí thoả thuận cho các công tác khác nh PCCC, cấp điện nớc

 Chi phí cho giai đoạn thực hiện đầu t

 Thiết kế kĩ thuật thi công

 Thẩm định thiết kế kĩ thuật thi công

 Thẩm định tổng dự toán

 Chi phí giám sát thi công

 Chi phí quản lí điều hành thực hiện dự án

 Chi phí giải phóng mặt bằng

 Chi phí xây lắp bao gồm : chi phí phá dỡ các công trình, vật kiếntrúc cũ, san lấp mặt bằng xây dựng , xây công trình phụ tạm, xây dựng các hạngmục công trình, … Vào cuối

 Chi phí ở giai đoạn kết thúc đầu t : hoàn công, quyết toán, duy tubảo dỡng

 Các chi phí khác :

 Cho giai doạn thực hiện đầu t : chi phí khảo sát thiết kế, lập thiết kế

kĩ thuật, thiết kế bản vẽ thi công , lệ phí thẩm định thiết kế kĩ thuật và tổng dựtoán … Vào cuối

 Cho giai đoạn kêt thúc xây dựng : chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán công trình, chi phí thu dọn vệ sinh công trờng, khánh thành bàn giao … Vào cuối

 Chi phí cho dự phòng : đợc tình bằng tỷ lệ % so với mức tổng chi phíchuẩn bị đầu t và chi phí thực hiện đầu t ( tỷ lệ này hiện nay Công ty đang

áp dụng theo quy định của bộ xây dựng là 5% )

Ngoài ra nếu Công ty huy động vốn từ các tổ chức tài chính nh Ngân hàng … Vào cuốithì chi phí trong tổng dự toán còn bao gồm cả chi phí lãi vay tại thời điểm lập dự

Giải phóng mặt bằng luôn là một vấn đề mà Công ty gặp nhiều khó khăn vìvậy cần phải có phơng án đền bù thoả đáng hợp lí để đảm bảo tiến độ thi công

B

ớc 4 đánh giá hiệu quả về mặt kinh tế

Trên cơ sở hạch toán chi phí tổng mức đầu t cho dự án ta có thể tính toán đợccác chỉ tiêu kinh tế Đây là bớc không thể thiếu đợc trong bất kì dự án đầu t nào

Chuyên đề tốt nghiệp Công ty Hà Đô

bởi thông qua các chỉ tiêu kinh tế này Công ty (chủ đầu t) có thể biết dự đoán cócăn cứ là dự án này có mang lại hiệu quả kinh tế không Từ đó Công ty quyết

định có nên tiếp tục đầu t nữa hay không

Phân tích hiệu quả kinh tế là việc đứng trên góc độ nền kinh tế để xem xétcác chi phí lợi ích mà toàn xã hội phải bỏ ra Nó bao gồm chi phí và lợi ích củachủ đầu t ( Công ty Hà Đô ), của ngời sử dụng công trình của toàn xã hội

Trên thực tế hiện nay cũng nh các dự án đầu t khác thì các dự án đầu t xâydựng nhà ở để bán tại Công ty Hà Đô do dự án mang tính chất đầu t để kinhdoanh vì vậy chỉ tiêu kinh tế đợc xem xét kĩ bên cạnh đó các chỉ tiêu về xã hộicũng đợc đề cập đến

Để tính đợc các chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế nh NPV, IRR, FV thì Công typhải dựa vào các chi phí đã dự tính trong phần trớc

 Xác định các chi phí của dự án và tính các chỉ tiêu kinh tế

Chi phí của dự án bao gồm chi phí vốn đầu t cần thiết để thực hiện dự án Chủyếu là chi phí của chủ đầu t (Công ty Hà Đô ) bỏ ra và của các đối tác cùng gópvốn

-các chỉ tiêu đánh giá

Cũng nh các dự án đầu t khác dự án đầu t xây dựng nhà ở để bán đợc thựchiện tại Công ty Hà Đô các chỉ tiêu chủ yếu mà hiện nay Công ty đang dùngphổ biến nhất là NPV, IRR, thời gian hoàn vốn Các công thức này đợc xác địnhtheo quy định của bộ xây dựng và bộ tài chính ban hành

Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng NPV

n n

m

t t n

t

r

SV r

C B r

I NPV

) 1 ( ) 1 ( )

NPV là giá trị hiện tại ròng của dự án

Bt , Ct là lợi ích và chi phí của dự án trong năm t

It chi phí hàng năm trong giai đoạn đầu t

SV giá trị còn lại của các tài sản cố định thuộc dự án ở thời điểm kết thúc dự

án

m là số năm đầu t

n là tuổi kinh tế của dự án

r là tỷ xuất chiết khấu

Chỉ tiêu này đợc xem là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá dự án đầu t Nó ảnhhởng tới quyết định của chủ đầu t nên đầu t nữa hay không

Dự án sẽ đạt hiệu quả khi NPV > 0 Khi đó doanh thu từ dự án > tổng cáckhoản chi phí đầu t xây dựng dự án sau khi đã đa về cùng một mặt bằng hiện tại.Ngợc lại, dự án sẽ không hiệu quả ( bác bỏ quyết định đầu t) khi NPV<0.Khi đó tổng thu của dự án không bù đắp đủ chi phí bỏ ra

Chỉ tiêu hoàn vốn nội bộ IRR ( còn đợc gọi là tỷ xuất lợi nhuận vốn đầu t)

Hệ số hoàn vốn nói lên mức độ thu hồi vốn ban đầu từ lợi nhuận thuần thu

đ-ợc hàng năm chỉ tiêu này đđ-ợc tính theo công thức sau

0 ) 1

( )

Thời gian thu hồi vốn đầu t (T)

Là thời gian mà mọi lợi ích thu đợc từ dự án vừa đủ bằng số vốn đầu t đã bỏ

1 ( 1 ) 0 ( 1 ) 1 ( 1 )

T m t

T m

t t m

t t

t t

r

C B r

I r

C B

Chuyên đề tốt nghiệp Công ty Hà Đô

Trên đây là một số chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án xây dựng

cụ thể là dự án xây dựng nhà ở để bán mà Công ty Hà Đô thờng dùng Tuy nhiêntuỳ từng dự án mà Công ty có thể tính thêm một vài chỉ tiêu khác nh chỉ tiêu lợiích - chi phí (B/C)

Sau khi tính toán các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế, ngời lập dự án sẽ tiến hành

đánh giá dự án Với mỗi phơng án kĩ thuật đề xuất có giá trị chỉ tiêu khác nhau,cách chọn đơn giản nhất là lấy phơng án nào có NPV lớn nhất

Phân tích hiệu quả kinh tế là một yêu cầu bắt buộc trong quá trình xây dựngcũng nh thẩm định dự án đầu t nói chung và dự án xây dựng nhà ở nói riêng Kết quả phân tích kinh tế đợc xem nh điểm mấu chốt ảnh hởng trực tiếp đếnquyết định của chủ đầu t về dự án có nên đầu t hay không Vì vậy phân tích hiệuquả kinh tế của dự án phải đợc tiến hành đầy đủ chính xác ngay từ những hành

động đầu tiên

Toàn bộ nội dung thực hiện trong bớc NCTKT và NCKT đợc trình bầy ở trên

sẽ đợc tập hợp thành bản báo cáo NCTKT và NCKT Báo cáo NCKT bao giờcũng chi tiết và cụ thể hơn báo cáo NCTKT

Trong hầu hết các dự án đầu t về nhà ở khu chung c do quy mô về vốn vàchính sách u tiên cho đầu t phát triển quỹ nhà ở theo chủ trơng của Đảng đặc biệt

là ở các thành phố lớn tập trung đông dân c (Hà nội, Hải phòng, Hồ Chí Minh )chính vì thế mà dự án đầu t xây dựng nhà ở chung c luôn đợc khuyến khích đầu

t xây dựng.Với mục đích phần nào đáp ứng đợc nhu cầu của ngời dân Thủ đô

II.2.3 Ví dụ : Dự án đầu t xây dựng khu chung c, biệt thự Dịch Vọng.

Phần này giới thiệu quy trình lập báo cáo NCKT dự án đầu t cho khu đô thịmới Dịch Vọng Dự án do Công ty lập tháng 12/2001.Đây là dự án có quy mô t-

ơng đối lớn tuy nhiên dự án này nằm trong diện chính sách u tiên phát triển quỹnhà cho thành phố Hà Nội do vậy không phải lập báo cáo NCTKT mà lập ngaybáo cáo NCKT

Dự án là một ví dụ cụ thể về quá trình lập dự án tại Công ty Hà Đô hiện nay.Qua ví dụ chúng ta có thể hình dung rõ hơn về công tác lập dự án mà CBCNVcủa Công ty Hà Đô đã và đang tiến hành

Quy mô dự án rất lớn vì vậy công trình này do nhiều chủ đầu t cùng góp vốntrong đó:

Chủ đầu t chính là Công ty đầu t xây dựng và kinh doanh nhà Từ Liêm

Chủ đầu t thứ phát là : Công ty Hà Đô và Công ty TNHH Hoàng Hà

Với tổng vốn đầu t là : 757,518,954,000 đồng

Dự án khu đô thị mới Dịch Vọng nằm trong điều chỉnh quy hoạch và định ớng phát triển không gian thành phố Hà Nội đến năm 2020 đã đợc thủ tớngchính phủ phê duyệt năm 1998 và quy hoạch tỷ lệ 1/2000 của quận Cầu Giấy đã

h-đợc uỷ ban thành phố phê duyệt năm 1999

Nằm trong chơng trình phát triển đô thị về phía Tây – Tây nam cũng nh

ch-ơng trình phát triển nhà ở đến năm 2010 của thành phố, cùng với hàng loạt các

dự án khác trong khu vực phía Tây sông Tô Lịch nh dự án khu đô thị mới Trunghoà Nhân chính, khu đô thị mới Trung yên vv… Vào cuối dự án khu đô thị mới dịch vọng

sẽ góp phần mở rộng thành phố theo quy hoạch định hớng, tạo quỹ nhà ở để cảithiện điều kiện ở của nhân dân Thủ đô đồng thời giảm sức ép đô thị hoá ở trungtâm thành phố

Dự án cũng đợc tiến hành theo 5 bớc cơ bản nh đã nêu ở phần trớc

II.2.3.1 B ớc 1 : Tìm hiểu những căn cứ để lập dự án và điều tra khảo sát hiện

trạng địa điểm đặt dự án

Trớc khi tiến hành lập báo cáo NCKT Công ty phải xem xét xem dự án đầu tphải dựa vào những căn cứ nào về mặt pháp lý, kĩ thuật nhằm xác định đợc vị trícủa dự án đối với chính sách phát triển thành phố & sự cần thiết phải đầu t cho

dự án

+ Các căn cứ về pháp lý :các quy định về định hớng phát triển không gianthành phố, quy hoạch chi tiết quận Cầu Giấy, khu đô thị mới Dịch Vọng vv… Vào cuối+ Các căn cứ kinh tế kĩ thuật :

o quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Dịch Vọng quận Cầu Giấy tỷ lệ1/500 đã đợc UBND thành phố phê duyệt

o Bản đồ đo đạc hiện trạng tỷ lệ 1/500 do Công ty khảo sát đo đạc, sở

địa chính nhà đất Hà Nội lập tháng 10/1998

o Báo cáo khảo sát địa chất do trờng đại học Mỏ địa chất lập tháng11/2001

o Kế hoạch đầu t kinh doanh nhà của chủ đầu t

Chuyên đề tốt nghiệp Công ty Hà Đô

+ Và các yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của thành phố

Đó là những cơ sở để cán bộ lập dự án có hớng lập dự án chính xác và đúngquy định điều chỉnh của luật

Với dự án này phòng kinh doanh đã cử ngời đến tận địa điểm đặt dự án đểthăm dò khảo sát hiện trạng khu vực đầu t cụ thể

 Xác định vị trí địa lý của khu vực đối với thành phố và khu vực phía Tây

Quy mô tổng diện tích là 225.174m2; dân số theo quy hoạch là 4580 ngời

 Điều kiện tự nhiên

Về địa hình : Phía bắc bằng phẳng, thấp dần từ bắc xuống nam, cao

độ trung bình 4.5m đến 5.0m, riêng khu vực phía nam có một số khu trũng cao

độ 3.2 đến 4 m do đào đất lấy gạch, khu vực nhà ở tập thể Đại học tài chính cócao độ trung bình 6.1m

Về khí hậu cũng trùng với điều kiện khí hậu của thành phố Hà nộivì vậy từ tháng 4 đến tháng 10, gió đông nam là chủ yếu, nhiệt độ trung bình caonhất 28 đến 300C Mùa nóng đồng thời là mùa ma, tập trung từ tháng 7 đến tháng

9 trong mùa ma thờng hay có bão xuất hiện vào 2 tháng 7 và 8 Mùa lạnh bắt

đầu từ tháng 11 đến tháng 3 Gió đông bắc là chủ yếu, nhiệt độ thấp nhất trungbình 13-150C Lợng ma trung bình 1500 đến 2000 mm Độ ẩm trung bình trongnăm từ 80 đến 85% cá biệt có những tháng lên đến 100% (tháng 1,2,3)

(các số liệu trên Công ty lấy trực tiếp từ trạm khí tợng thuỷ văn của thànhphố và dựa vào sự quan sát thực tế )

Địa chất : theo báo cáo khảo sát địa chất công trình do Công ty TV,TKCN & XD mỏ địa chất Trờng Đại học mỏ địa chất cung cấp tháng 11/2001,

địa chất của khu vực dự án có tới 12 lớp đất 6 lớp phía trên tới độ sâu 20 m bố

trí không đều xen kẽ Lớp trên cùng tới độ sâu 2m không có khả năng chịu lực.Lớp 2 tới độ sâu 9m có thể chịu tải trung bình, các lớp 3 và 4 đến độ sâu 11m là

đất yếu Các lớp 5,6,7 tới độ sâu 22m có khả năng chịu lực trung bình Các đất8,9,10,11 tới độ sâu 40m là lứop đất khá tốt Riêng lớp 12 từ độ sâu 40m là lớpcuội sỏi lẫn cát hạt trung, có khả năng chịu tải lớn phù hợp cho các công trìnhcao tầng

Với số liệu điều tra khá kĩ về cấu tạo địa chất nh trên sẽ là cơ sở tốt cho kỹ schọn lựa những giải pháp thiết kế dầm móng cho phù hợp đảm bảo kĩ thuật và độbền của công trình xây dựng

 Hiện trạng địa điểm đầu t

Hiện trạng về hệ thống cung cấp điện nớc Khu vực xây dựng khu đô thị hiện tại cha có nguồn nớc của thành phố khutập thể Đại học Tài chính có đờng ống  50 dài 90m dẫn nớc từ đờng ống phânphối ở Cầu giấy vào ở phía tây, cách khu đô thị khoảng 500m và ở phía namcách khu đô thị khoảng 100m có thể nối với nguồn nớc của đờng ống truyền dẫn

 600 đa nớc từ nhà máy nớc Mai dịch về nội thành Đây là nguồn nớc đáng tincậy Công trình thoát nớc hiện có dọc theo ranh giới phía tây khu đô thị có tuyếnrãnh có nắp đan B = 0.5m; H = 0.6m xả vào rãnh tới nớc Bắc để giải quyết nớccho khu tập thể này

Về lới điện khu vực

Khu đô thị mới Dịch vọng nằm trên địa bàn huyện Từ Liêm, khu vực này hiện đang đợc cung cấp điện bởi 2 bộ 10KV973-E9 và 975 –E9 Nghĩa đô Trạm trung gian 110KV mang tải khoảng 34 MW, nằm cách khu đô thị mới Dịch vọng khoảng 2km ở phía bắc

Hiện trạng sử dụng đất

( theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do viện quy hoạch Hà nội khảo sát điềutra năm 2001 đã đợc thành phố phê duyệt )

Hiện trạng công trình kiến trúc : các khu tập thể hầu hết chất lợngcác công trình xây dựng còn tốt còn một số hộ dân khu vực làng xóm nhà mộttầng chất lợng công trình tạm bợ

II.2.3.2 B ớc 2 (do nhóm kĩ s thiết kế đảm nhiệm )

Từ những căn cứ khảo sát thiết hiện trạng thực tế Công ty đa ra các

ph-ơng án giải pháp về kĩ thuật nh sau:

 Giải pháp về phơng án GPMB & đền bù tái định c cho dân:

- Quy định về mức đền bù giải phóng mặt bằng cho từng loại đất, phân loại theo cách thức sử dụng:

+ Về diện tích đất ở phải đền bù diẹn tích đất của Viện 354, khu dân c làng Cót và thôn Trung Đất lấn chiếm không đợc đền bù Các phơng án cụ thể nh sau

Đối với khu dân c thôn Trung và làng Cót phải giải phóng mặt bằng sẽ đợc

đền bù bằng tiền Giá đất tại khu vực này đợc xác định là đất loại 4, mức B vị trí 4: 225.000 đ/m2

+ Về diện tích đất làm gạch và phần đất nông nghiệp

Thực hiện theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP của chính phủ và Quyết định 20/1998/QĐ- UB của UBND Thành phố Hà nội, Trong dự án này giá đền bù theo giá đất nông nghiệp và cộng thêm một khoản tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở trong đô thị của khu vực liền kề với giá đất đền bù

đất nông nghiệp

+ Đền bù về thiệt hại tài sản