THỊ TRƯỜNG CHO VAY THẾ CHẤP VÀ NGHIỆP VỤ CHỨNG KHOÁN HÓA

THỊ TRƯỜNG CHO VAY THẾ CHẤP VÀ NGHIỆP VỤ CHỨNG KHOÁN HÓA

ĐẠI NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH

- -BÀI TIỂU LUẬN

Đề tài: THỊ TRƯỜNG CHO VAY THẾ CHẤP

VÀ NGHIỆP VỤ CHỨNG KHOÁN HÓA

GVHD:Th.S VŨ THỊ ANH THƯ

NHÓM 2

PHẠM ÁNH TUYẾT

NGUYỄN MINH TUÂN

VÕ LÊ THÀNH TRUNG

PHAN THỊ KIM TRINH

TP.HCM, ngày 21 tháng 9 năm 2013

MỤC LỤC

PHẦN I GIỚI THIỆU CHUNG

I LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI

Với sự phát triển của nền kinh tế hiện nay,quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ khiến nhu cầu nhà ở,văn phòng,đất thương mại,phục vụ cho sự phát triển nông nghiệp…tăng cao trong khi nguồn cung hạn chế Bên cạnh đó,vốn đầu tư cho các dự án bất động sản là rất lớn và được tài trợ chủ yếu

từ hệ thống ngân hang (chiếm tới 70-80% giá trị công trình).Tuy nhiên, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản phần lớn là các nguồn trung và dài hạn nhưng nguồn huy động của các ngân hang lại là vốn ngắn hạn vì thế rất dễ gây ra rủi roc ho các ngân hàng.Do đó các ngân hàng cũng chỉ có thể cân đối một phần tín dụng của mình cho các dự án bất động sản,động sản.Trong khi lượng tiền nhàn rỗi trong nhân dân rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản,động sản vẫn còn hạn chế là bởi sản phẩm bất động sản,động sản có giá trị lớn trong khi vốn nhàn rỗi là vốn nhỏ

lẻ nên khó cỏ thể tham gia vào được.Để giải quyết những bất cập trên thị trường bất động sản và động sản chúng ta cần có những hướng giải quyết mới và một trong số đó là nghiệp vụ cho vay thế chấp và chứng khoán hóa.Nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản cho vay bất động sản và động sản sẽ giải quyết vướng mắc trên khi nó sẽ chia dự án thành nhiều chứng chỉ có mệnh giá phù hợp đẻ người dân,các nhà đầu tư có thể tham gia vào thị trường.Hơn nữa,Thị trường các chứng chỉ được chứng khoán hóa sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn đối với nhiều quỹ đầu tư xã hội,bảo hiểm,công ty tài chính,chứng khoán và ngân hàng tạo sự liên thông giữa thị trường vốn – tiền tệ- bất động sản,động sản.Song song với đó không thể không nhắc đến

sự phát triển của thị trường cho vay thế chấp,cho vay thế chấp là tiền đề cho nghiệp vụ chứng khoán hóa,là một bộ phận quan trọng của thị trường vốn

II MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU

Trên cơ sở lý luận về chứng khoán hóa, thị trường cho vay thế chấp phân tích vai trò mà chứng khoán hóa và thị trường cho vay thế chấp đem lại, phân tích thực trạng thị trường chứng khoán trong mối liên hệ với thị trường cho vay thế chấp bất động sản, động sản Qua đó, đánh giá những khó khăn, thuậnlợi, và những điều kiện của việc chứng khoán hóa các

khoản vay thế chấp bằng bất động sản, động sản Theo đó, đề tài tập trung nghiên cứu nhằm đạt được các mục đích sau:

- Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp bất động sản nhằm tạo thêm hàng cho thị trường chứng khoán Việt Nam

- Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản góp phần tạo thêm một công cụ mới cho đầu tư và cho việc huy động vốn trên thị trường tài chính

- Nghiên cứu điều kiện ứng dụng chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản vào Việt Nam

- Nghiên cứu tình hình cho vay thế chấp ở các tổ chức thương mại ở Việt Nam

- Đề xuất những giải pháp ứng dụng chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản, động sản và tình hình cho vay thế chấp ở Việt Nam

1 Đối tượng nghiên cứu.

- Tập trung nghiên cứu tình hình chứng khoán hóa và thị trường cho vay

thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam

2 Phạm vi nghiên cứu.

-Đề tài tập trung nghiên cứu những nội dung mang tính lý luận và thực tiễn về tình hình cho vay thế chấp bằng bất động sản , động sản và thị trường chứng khoán hóa các khoản thế chấp bằng bất động sản, động sản

từ các Ngân hàng thương mại chủyếu là các khoản vay mua nhà, đầu tư kinh doanh, xây dựng, phát triển nông nghiệp, khoản vay cho tiêu dùng…

mà không đề cập đến các khoản đầu tư vào bất động sản của các định chế tài chính khác Từ đó, đềtài phân tích tính khách quan và sự cần thiết của ứng dụng chứng khoán hóa và thị trường cho vay thế chấp ở Việt Nam

Tiểu luận sử dụng các phương pháp nghiên cứu trong khoa học xã hội chủ yếu là phương pháp so sánh, phương pháp phân tích và tổng hợp

PHẦN II NỘI DUNG

I CƠ SỞ LÝ THUYẾT

A Thị trường cho vay thế chấp

1. Khái niệm.

Thị trường cho vay thế chấp là thị trường chuyên cho vay các món nợ dài hạn,trong đó bên vay vốn (bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản,động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc,lãi và tiền phạt lãi quá hạn…) đối với bên cho vay ( gọi là bên nhận thế chấp)

2. Phân loại các khoản cho vay thế chấp.

2.1 Khoản vay thế chấp có lãi xuất cố định (FRM-Fixed Rate Mortgage).

Là khoản vay mà lãi suất đi vay luôn cố định, lãi suất này được áp dụng trong cả thời hạn vay và không chịu tác động bởi sự thay đổi của lãi suất thực tế trên thị trường

2.2 Khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM-Adjustable Rate Mortgage).

Là khoản vay thế chấp trong đó lãi suất hợp đồng được tái ấn định định kỳ theo một lãi suất tham chiếu nào đó được lựa chọn

2.3 Khoản vay thế chấp dưới chuẩn (Subprime mortgage)

Là khoản vay thế chấp được thực hiện bởi những người đi vay không có đủ tiêu chuẩn tín dụng để vay

3. Đặc điểm của các khoản vay thế chấp

3.1 Đặc điểm của khoản vay thế chấp cố định.

Đặc điểm của một khoản vay thế chấp được thể hiện qua lãi suất khoản vay, cách thanh toán gốc và lãi và các điều kiện về thanh toán trước khoản vay

3.2 Đặc điểm của khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM)

Khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh có những đặc điểm cơ bản giống như một khoản vay thế chấp cố định, điểm khác biệt là lãi suất hợp đồng được tái ấn định định kỳ theo một lãi suất tham chiếu nào đó

3.3 Đặc điểm của khoản vay thế chấp dưới chuẩn.

Khoản vay thế chấp dưới chuẩn mang những đặc điểm cơ bản như một khoản vay thế chấp cố định, điểm khác biệt cơ bản là lãi suất của khoản vay dưới chuẩn thường là lãi suất hỗn hợp (hybrid interest rate), gồm

cả lãi suất cố định và lãi suất điều chỉnh

4. Thực trạng cho vay thế chấp hiện nay.

4.1 Thực trạng về vay tín chấp ở nước ta.

Khoản 2, Điều 52 Luật các tổ chức tín dụng năm 1997 quy định: “Tổ chức tín dụng cho vay trên cơ sở có bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba; không được cho vay trên cơ

sở cầm cố bằng cổ phiếu của chính tổ chức tín dụng cho vay” Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật các tổ chức tín dụng năm 2004 sửa đổi khoản

2 nêu trên như sau: “Tổ chức tín dụng có quyền xem xét, quyết định cho vay trên cơ sở có bảo đảm hoặc không có bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba và chịu trách nhiệm về quyết định của mình…” Như vậy, có thể kết luận rằng, trước ngày 01/10/2004, cho vay tín chấp chưa được thừa nhận trong hệ thống pháp luật

về tín dụng, ngân hàng ở nước ta

Tuy nhiên, theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng năm 2004, về

lý thuyết, các tổ chức tín dụng, ngân hàng đã được trao quyền tự chủ, được quyết định cho vay tín chấp từ ngày 01/10/2004 Nhưng cho vay tín chấp ở nước ta vẫn chưa trở thành hiện thực Rất ít ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng dám quyết định cho vay tín chấp đối với khách hàng (ngoại

trừ việc cho vay đối với các doanh nghiệp Nhà nước) Điều đó có những nguyên nhân sau đây:

*Một là, sự tín nhiệm giữa người cho vay và người vay không thể

hình thành ngay trong một sớm, một chiều mà đó là kết quả của một quá trình quan hệ Từ cuối năm 2004 đến nay là khoảng thời gian ngắn, chưa đủ

để tạo ra sự tín nhiệm ở mức độ cao có thể cho vay tín chấp

*Hai là, thị trường vốn ở nước ta còn nhỏ bé về quy mô Cạnh tranh

trong hoạt động tín dụng còn chưa gay gắt Vì vậy, chỉ với hình thức cho vay có tài sản thế chấp, các ngân hàng và tổ chức tín dụng đã yên tâm và thu lợi nhuận khá cao Từ đó, thiết lập các quan hệ để áp dụng hình thức cho vay tín chấp chưa phải là nhu cầu cấp bách của các ngân hàng và tổ chức tín dụng

*Ba là, kinh doanh tiền tệ là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro rất lớn Song, khi

xẩy ra rủi ro trong kinh doanh, phần lớn những vụ thất thoát do không thu hồi được vốn vay đều bị hình sự hóa Người cho vay bị truy cứu trách nhiệm hình sự, bị đi tù và chấm dứt mọi hoạt động kinh doanh, thậm chí là tan cửa, nát nhà Do đó, ít có tổng giám đốc ngân hàng dám mạnh dạn duyệt cho vay tín chấp

*Bốn là, các doanh nghiệp – khách hàng chủ yếu của ngân hàng và

các tổ chức tín dụng cũng chưa thật chú ý đến việc bảo đảm tín nhiệm trong kinh doanh nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng Tình trạng sử dụng tiền vay không đúng mục đích và nguy hiểm hơn cả là vay ngắn hạn

để đầu tư dài hạn, vay đảo nợ vẫn xẩy ra ở khá nhiều doanh nghiệp Hơn nữa, thông tin về tình hình kinh doanh, tài chính của doanh nghiệp thiếu minh bạch là nguyên nhân đặc biệt quan trọng dẫn đến các ngân hàng và tổ chức tín dụng không đủ lòng tin khi cho vay tín chấp

4.2 Phân tích thực trạng cho vay thế chấp.

Cho vay thế chấp chiếm khoảng 55% tổng dư nợ, Hiện nay, tổng dư

nợ cho vay trực tiếp bất động sản vào khoảng 115 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 9,5% tổng dự nợ cho vay của các ngân hàng thương mại

Nhưng đáng chú ý, giá bất động sản Việt Nam sụt giảm cũng không đều Những bất động sản nhỏ lẻ trong nội thành chỉ giảm khoảng 20%, còn những dự án lớn ở ngoại thành thì mức sụt giảm có thể lên tới 35% - 40%

Do vậy, khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản chính là ở những dự án lớn đó, chứ không phải là những khoản vay tiêu dùng của dân

cư, của doanh nghiệp có thế chấp bằng bất động sản, bởi giá của những khoản vay thế chấp này không giảm nhiều và thực tế thì nhu cầu về bất động sản của người dân là vẫn rất cao

Còn theo các nhà đầu tư bất động sản thì khó khăn trong hiện nay không phải là ở giá bất động sản xuống thấp mà là việc các ngân hàng ngừng cho vay bất động sản, kể cả những dự án đã hoàn thành đến 80% -90%

Đặc biệt, các nhà đầu tư cho rằng, trong khi Ngân hàng Nhà nước đang thắt chặt tiền tệ để chống lạm phát thì cũng không nên ồ ạt tái cấu trúc lại thị trường bất động sản, mà chỉ nên lựa chọn những dự án có mức độ hoàn thành tốt nhất để cho vay sẽ tốt cho cả ngân hàng lẫn nhà đầu tư Nếu chúng ta nhìn vào tổng giá trị cho vay trực tiếp và thế chấp đó là một con số khổng lồ đối với nền kinh tế Vì vậy, nếu để thị trường sụp đổ thì thì chắc chắn hệ thống tài chính sẽ hết sức khó khăn Chỉ cần 2/3 trong tổng số cho vay trực tiếp mà biến thành nợ xấu thì cũng ảnh hưởng rất lớn đến ngân sách cũng như khả năng can thiệp của ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Nhà nước đều không có một văn bản nào cấm các ngân hàng thương mại cho vay bất động sản Tuy nhiên, các ngân hàng thương mại đều có những giải pháp ứng phó khi giá bất động sản xuống thấp, mà biện pháp đơn giản nhất là tạm ngừng cho vay, thậm chí một số ngân hàng thương mại còn có cả nghị quyết là ngừng cho vay bất động sản, cho vay tiêu dùng

Đây là một điểm hạn chế của các ngân hàng, bởi trong khi Ngân hàng Nhà nước chưa thay đổi lãi suất cơ bản là 14%( trong khi giới hạn lãi suất cho vay là 21%) thì cho vay bất động sản, cho vay tiêu dùng với giới hạn cho vay cao sẽ bù lại được khoản cho vay doanh nghiệp Điều này cũng đồng nghĩa với việc sẽ tạo thêm khó khăn cho doanh nghiệp, còn các ngân hàng sẽ mất đi cơ hội để tái cấu trúc lãi suất theo rủi ro

Hiện nay, trên thế giới thì cho vay thế chấp bằng bất động sản là những khoản cho vay chủ chốt Nếu như ở Việt Nam chỉ chiếm khoảng 55% thì ở Mỹ và nhiều nước khác là 70% Do vậy, tỷ lệ này của Việt Nam cũng không phải là quá lo ngại

Việc đổ vỡ của hệ thống ngân hàng Mỹ là do chính đặc điểm riêng biệt của nước này Có đến 67% dân chúng Mỹ tham gia kinh doanh bất động sản nên thị trường bất động sản của Mỹ gắn rất chặt với hệ thống tài chính và đời sống dân cư

Do vậy, khi thị trường bất động sản bị khủng hoảng thì nó tác động rất lớn đến khu vực ngân hàng đầu tư, là những ngân hàng có tình trạng chứng khoán hóa các khoản nợ bất động sản và được đem bán tràn lan trên

Đây là một sai lầm trong việc đẩy nhanh vốn hóa, chứng khoán hóa cho thị trường bất động sản, trong khi hệ thống giám sát không theo kịp Còn ở Việt Nam thì lại khác Chúng ta không có tình trạng chứng khoán hóa các khoản nợ bất động sản, cho nên những tác động của thị trường bất động sản lên khu vực đầu tư, rồi từ khu vực này tác động trở lại vào khu vực ngân hàng thương mại là không có Chúng ta chỉ có tình trạng nợ lần đầu, nên sẽ dễ xử lý hơn bởi không bị nhân rộng ra như là chứng khoán hóa Tức là những khoản vay của doanh nghiệp nào đối với các ngân hàng thì vẫn nằm ở doanh nghiệp đó

Do vậy, có thể nói rằng, rủi ro tín dụng bất động sản của Việt Nam là không lớn và có thể kiểm soát được nên cũng không phải quá lo cho tín dụng bất động sản

Tuy nhiên ở một số nước thì không cho phép các ngân hàng thuong mại cho vay trực tiếp bất động sản mà chỉ cho vay thế chấp Còn ở Việt Nam thì lại cho vay trực tiếp Do vậy, các ngân hàng có thể gặp rủi ro từ những khoản vay trực tiếp này khi giá bất động sản sụt giảm

Bên cạnh đó, hệ thống chuẩn mực kế toán của Việt Nam lại không đánh giá lại giá trị của tài sản thế chấp, giá trị bất động sản hàng tháng như nhiều nước khác

Do vậy, chúng ta cũng không thể nắm được khoản nợ xấu của thị trường bất động sản để có thể giám sát

Song chúng ta lại có một điểm khác Mỹ Nếu như ở Mỹ, các ngân hàng đều cho vay thế chấp ngang bằng giá bất động sản, nhưng các ngân hàng Việt Nam đều cho vay theo nguyên tắc an toàn, chỉ định giá 1/3 hoặc 1/2 giá thị trường

B Chứng khoán hóa.

1 Định nghĩa

Thuật ngữ “Chứng khoán hóa” hoàn toàn mới mẻ ở Việt Nam, nhưng được nhắc nhiều hơn ở các nước có thị trường tài chính phát triển cũng như một số nước

có nền kinh tế mới nổi Vậy Chứng khoán hoá là gì?

Theo định nghĩa của ủy ban Chứng khoán Mỹ: “Chứng khoán hóa là việc

tạo ra các chứng khoán dựa trên các luồng tiền cố định hoặc mang tính chất tuần hoàn của một tập hợp tách biệt các khoản phải thu hoặc các tài sản tài chính Chứng khoán này tùy theo cấu trúc thời hạn của chúng sẽ được chuyển đổi thành tiền trong một khoảng thời gian xác định kèm theo những quyền lợi khác và quyền đối với tài sản được sử dụng nhằm đảm bảo việc trả nợ hoặc phân phối định kỳ các khoản phải thu được cho người sở hữu chứng khoán”

Theo định nghĩa của OECD năm 1995 “Chứng khoán hóa là việc phát

hành các chứng khoán có tính khả mại được đảm bảo không chỉ bằng khả năng thanh toán của chủ thể phát hành mà bằng các nguồn thu dự kiến có được từ các tài sản đặc biệt Chủ thể phát hành không còn là nhân tố quyết định đến chất lượng của những chứng khoán phát hành mà chính là khả năng sinh lời của các tài sản dùng làm tài sản bảo đảm mới quyết định thu nhập và độ an toàn của các chứng khoán phát hành”

(OECD – Organisation Economic for Co operation and Development – Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế)

(Chứng khoán khả mại là những chứng khoán có thể mua bán ngay được Chúng được mua bằng tiền nhàn rỗi, là những công cụ ngắn hạn (đáo hạn dưới 1 năm), những chứng khoán có mức rủi ro thấp và tính thanh khoản rất cao để có vốn có thể rút lại ngay khi cần thiết)

Theo luật chứng khoán của Singapore: “Chứng khoán hóa về cơ bản là

một tiến trình trong đó tài sản hay các khoản sinh lợi từ tài sản được bán cho các

tổ chức trung gian chuyên trách SPV, các SPV này sẽ huy động vốn bằng cách phát hành chứng khoán được đảm bảo chủ yếu bằng các tài sản đó”

(SPV – Special Purpose Vehicle– Tổ chức trung gian chuyên trách: được

thành lập để thực hiện việc quản lý các tài sản được chứng khoán hóa NHTM bán các khoản phải thu, các khoản nợ cho các SPV và các SPV sẽ phát hành chứng khoán trên cơ sở các tài sản này)

2 Các hình thức của chứng khoán hóa.