Song, nhìn vào cơ cấu của Dự thảo Luật ngày 22/5/2008 chúng tôi cho rằng thực chất của việc sửa đổi, bổ sung nhằm vào các quy định có tính chất quản lí nhà nước về đất đai, trong khi đó
Trang 1
ThS TrÇn Quang Huy * uật đất đai năm 2003 qua 4 năm thực
hiện đã góp phần to lớn trong việc quản
lí nhà nước về đất đai, tạo môi trường thông
thoáng cho nhà đầu tư trong nước và nước
ngoài trong việc sử dụng đất Tuy nhiên, vấn
đề mặt bằng cho các doanh nghiệp, thu hồi
đất để thực hiện các dự án đầu tư cũng như
vấn đề giá đất luôn đặt ra những thách thức
mà Luật đất đai hiện hành trong quá trình
thực thi luôn gặp lúng túng khi giải quyết
Do vậy, nhu cầu sửa đổi Luật đất đai năm
2003 được đặt ra một cách cấp thiết Bài viết
dưới đây xin đề cập một số nội dung cần
thiết nhằm góp ý cho Dự thảo Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật đất đai năm
2003 (sau đây gọi là Dự thảo Luật)
1 Về quan điểm chỉ đạo trong việc xây
dựng Dự thảo Luật
1.1 Chúng tôi đồng tình với quan điểm
chỉ đạo của Ban soạn thảo khi cho rằng
chúng ta chưa xây dựng đạo luật đất đai mới
hoàn toàn, cũng chưa xây dựng Bộ luật đất
đai hoàn chỉnh mà chỉ sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật đất đai năm 2003, với
những điều luật đã tạo ra sự bất cập trong
quá trình thực thi gần 4 năm qua Vì vậy,
trong lần sửa đổi này, chúng ta chọn lựa
những vấn đề lớn, có tính khai thông ách tắc
trong việc tạo môi trường đầu tư cho doanh
nghiệp trong nước và nước ngoài nhằm đáp
ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, góp
phần cải cách thủ tục hành chính tạo thuận lợi hơn trong việc sử dụng đất của tổ chức,
cá nhân trong nước và nước ngoài Tuy nhiên, với 47 nội dung sửa đổi và bổ sung (Dự thảo ngày 22/5/2008), trên thực tế, Ban soạn thảo đã đề cập nhiều vấn đề quan trọng của Luật đất đai năm 2003 Do đó, theo quan điểm của chúng tôi, có những nội dung đã đề cập đúng các bất cập hiện nay của người dân hoặc doanh nghiệp trong nước và nước ngoài trong quá trình sử dụng đất song cũng có nội dung đề cập khá nhiều, chi tiết như vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà không phải là nội dung chính yếu thu hút sự quan tâm của nhiều chủ thể khác nhau Ban soạn thảo nên đặt ra các vấn đề chủ yếu để xây dựng Dự thảo Luật dưới dạng câu hỏi như: Nhà nước liệu có quản lí tốt hơn so với trước khi sửa đổi Luật đất đai không? Doanh nghiệp trong nước và nước ngoài sẽ được lợi
gì từ sửa đổi Luật? Người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân trong nước nói riêng sẽ được lợi gì từ việc sửa đổi, bổ sung Luật đất đai? Lấy đó làm định hướng cụ thể cho việc chọn lựa các nội dung để sửa đổi Luật đất đai lần này
1.2 Ban soạn thảo cần xem lại việc bảo
đảm nguyên tắc: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
L
* Giảng viên chính Khoa pháp luật kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội
Trang 2dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lí” trong quan điểm và nguyên tắc
chỉ đạo trong việc sửa đổi lần này Chúng ta
đều biết tại Điều 17 Hiến pháp năm 1992
quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nước thống nhất quản lí” Quy định này
tiếp tục được khẳng định tại Luật đất đai
năm 2003 nhưng nhấn mạnh thêm về vai trò
của Nhà nước trong vị thế người đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai Qua đó,
khoản 1 Điều 5 Luật đất đai năm 2003 quy
định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu” và khoản 2
Điều 5 quy định về quyền định đoạt của Nhà
nước trong vai trò người đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai Như vậy, Hiến pháp năm
1992 và Luật đất đai năm 2003 đều thống
nhất với nhau về việc xác định chế độ sở hữu
đất đai ở Việt Nam Tuy nhiên, với tư cách
là văn bản luật ban hành sau Hiến pháp năm
1992 và Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân
sự năm 2005 xác định quyền sở hữu đất đai
thuộc về Nhà nước Điều 200 BLDS năm
2005 quy định: “Tài sản thuộc hình thức sở
hữu nhà nước bao gồm đất đai, rừng tự
nhiên ” Như vậy, có sự mâu thuẫn về xác
định vấn đề sở hữu đất đai ở nước ta giữa
Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 2003
và Bộ luật dân sự năm 2005 Với tinh thần
trên, chúng tôi đề nghị Ban soạn thảo Dự
thảo Luật xem xét đúng tinh thần luật pháp
về vấn đề sở hữu đất đai ở nước ta để đưa
vào sửa đổi, bổ sung lần này
1.3 Chúng tôi đồng ý với quan điểm của
Ban soạn thảo là chỉ sửa đổi một số điều của
Luật đất đai năm 2003 nhằm khai thông bế
tắc trong quá trình tổ chức thực hiện Luật đất
đai, tạo điều kiện phát triển kinh tế và ổn định xã hội, đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc
tế trong tình hình mới Tuy nhiên, với việc sửa đổi, bổ sung 47 điều trong tổng số 146 điều của Luật đất đai năm 2003 lần này là sửa đổi lớn, quy trình thực hiện rất công phu trong việc lấy ý kiến các cơ quan trung ương, các địa phương, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế ở những vùng kinh tế trọng điểm của đất nước Song, nhìn vào cơ cấu của Dự thảo Luật ngày 22/5/2008 chúng tôi cho rằng thực chất của việc sửa đổi, bổ sung nhằm vào các quy định có tính chất quản lí nhà nước về đất đai, trong khi
đó những sửa đổi, bổ sung đối với quyền của người sử dụng đất rất ít được nói đến Vì vậy, chúng tôi đề nghị Ban soạn thảo chú ý
về cơ cấu của Luật sửa đổi, bổ sung để thấy rằng cái quan trọng là sửa đổi, bổ sung để giải quyết các bức xúc đang dồn nén mối quan hệ giữa Nhà nước - doanh nghiệp - người dân trong các quan hệ tài chính về đất đai và mặt bằng trong sản xuất để góp phần phát triển đất nước Theo chúng tôi, đây chính là khung của việc sửa đổi Một số quy định sửa đổi, bổ sung được nâng lên thành luật từ các nghị định của Chính phủ trong thời gian qua cần xem xét lại cho thoả đáng hơn Vì vậy, chúng tôi đề xuất hướng cơ bản
để sửa đổi, bổ sung xoay quanh các vấn đề: Quy hoạch, giá đất, bồi thường khi thu hồi đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất gồm doanh nghiệp trong nước, nước ngoài, Việt kiều, hộ gia đình, cá nhân trong nước, đặc biệt nhấn mạnh đến vấn đề xử lí tốt mối quan hệ giữa doanh nghiệp và người dân khi thu hồi đất Đây chính là khúc mắc
Trang 3lớn nhất mà dường như việc thi hành Luật
đất đai luôn gặp nhiều khó khăn
2 Các sửa đổi, bổ sung cụ thể
2.1 Trong vấn đề quy hoạch và kế hoạch
sử dụng đất đai chúng tôi nhận thấy Ban
soạn thảo dường như quá chú ý về vấn đề
này (có 11 sửa đổi, bổ sung mang tính chất
toàn diện) từ nguyên tắc lập quy hoạch tại
Điều 21; căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất
tại Điều 22; sửa đổi Điều 23 về nội dung quy
hoạch sử dụng đất; bổ sung Điều 23a về nội
dung quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương; bổ sung Điều 23b
về nội dung quy hoạch sử dụng đất của
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; bổ
sung Điều 23c về nội dung quy hoạch sử
dụng đất của xã, thị trấn; sửa đổi Điều 24 về
kì quy hoạch sử dụng đất cũng như về phạm
vi, trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất
đến thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất Chúng tôi không phủ
nhận vai trò và tầm quan trọng của quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất, bởi vì, các
vấn đề này có tầm vĩ mô, chiến lược trong
quản lí, sử dụng đất đai vì lợi ích trước mắt
và lâu dài Tuy nhiên, theo chúng tôi có 2
sửa đổi cần đặc biệt quan tâm, đó là:
Thứ nhất, việc sửa đổi Điều 24 là quan
trọng vì nói đến kì quy hoạch là phải lâu dài,
liên quan đến tầm nhìn của sự phát triển
Cho nên kì quy hoạch nếu chỉ xác định là 10
năm như trước đây của cả nước hoặc năm
năm của các địa phương là quá ngắn Vì vậy,
Dự thảo Luật đã sửa đổi theo hướng kì quy
hoạch của cả nước được lập cho giai đoạn là
mười năm và định hướng phát triển cho
mười năm tiếp theo cũng như kì quy hoạch
của các địa phương được lập cho giai đoạn mười năm là phù hợp
Thứ hai, khoản 1 Điều 29 được sửa đổi
và giao trách nhiệm thường xuyên cho Bộ tài nguyên và môi trường trong việc chỉ đạo, kiểm tra thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước, để từ đó rà soát các quy hoạch bất hợp lí từ trước đến nay nh?m
xoá bỏ tình trạng “quy hoạch treo, dự án
treo” xảy ra tại nhiều địa phương
2.2 Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 31 Luật đất đai năm 2003 theo chúng tôi là không cần thiết Thực chất, chúng ta từ trước đến nay vẫn xoay quanh 2 căn cứ về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
và nhu cầu sử dụng đất Do đó, Điều 31 sửa đổi hàm ý về mặt nội dung không có gì mới
và cũng không phải là vấn đề bức xúc cần phải sửa đổi Hơn nữa, quan điểm của Ban soạn thảo là chỉ sửa đổi, bổ sung những nội dung quan trọng mà không sửa toàn bộ Luật đất đai năm 2003
2.3 Việc sửa đổi khoản 2 Điều 39 về nguyên tắc thu hồi đất theo chúng tôi là thiếu thực tế, dù rằng cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất thông báo lí do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển cho người sử dụng đất biết trước khi thu hồi đất ít nhất 30 ngày đối với đất nông nghiệp và ít nhất 90 ngày đối với đất phi nông nghiệp Bên cạnh
đó còn được bổ sung thêm “việc thu hồi đất
có thể thực hiện sớm hơn nếu được sự đồng thuận của tất cả những người có đất bị thu hồi” Từ trước đến nay hầu như ở địa
phương nào thu hồi đất cũng luôn là công
Trang 4việc không dễ dàng, các dự án đầu tư luôn
chậm tiến độ do không thể thu hồi đất, bồi
thường giải phóng mặt bằng đúng như dự
kiến Do đó, theo chúng tôi nên giữ lại quy
định như tại khoản 2 Điều 39 Luật đất đai
với thời gian chậm nhất là 90 ngày đối với
nhóm đất nông nghiệp và 180 ngày đối với
nhóm đất phi nông nghiệp Quy định như
vậy, chúng ta xác định rõ thời gian tối đa
cho việc công bố thời gian, kế hoạch di
chuyển Nếu quy định như Dự thảo, chúng
ta chỉ xác định thời gian ít nhất, vậy thời
gian tối đa bao nhiêu không thể lường được
và cũng không thể lượng hóa trách nhiệm
của chính quyền địa phương trong chỉ đạo
và giải phóng mặt bằng để giao đất cho các
dự án đầu tư
2.4 Dự thảo Luật đã bổ sung Điều 41a về
các nhiệm vụ của tổ chức phát triển quỹ đất
Thực chất đây là quy định nhằm “luật hoá”
Điều 10 Nghị định của Chính phủ số
181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật đất đai
khi đề cập công việc của tổ chức phát triển
quỹ đất Chúng tôi cho rằng Bộ tài nguyên
và môi trường nên tổng kết kinh nghiệm từ
các địa phương về việc thành lập các trung
tâm phát triển quỹ đất với những việc đã
làm được và những việc chưa phát huy tốt
Qua đó, xác định các nhiệm vụ của tổ chức
phát triển quỹ đất phù hợp hơn Hiện nay,
trong bối cảnh Chính phủ đã cho phép Công
ti Đức Khải với chức năng bồi thường, giải
phóng mặt bằng sẽ thực hiện việc thu hồi
đất, bàn giao đất sạch cho uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho
doanh nghiệp thì việc xác định các công việc
giữa tổ chức phát triển quỹ đất và Công ti Đức Khải cần có giới hạn rõ ràng, tránh sự chồng lấn các công việc của nhau Cho nên
tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích cùng với mô hình của Công ti Đức Khải nên thống nhất
về mô hình doanh nghiệp thực hiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng theo hướng đổi mới cách làm để không ách tắc các dự án đầu tư trong tương lai
2.5 Sửa đổi về thẩm quyền thu hồi đất Theo chúng tôi, việc sửa đổi như Dự thảo là không cần thiết Khoản 1, 2, 3 Điều 44 Luật đất đai đã phân cấp rất rành mạch giữa thẩm quyền của uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện Bổ sung tại điểm a và b khoản 1 nêu trên thực chất đã được quy định tại Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP và Nghị định của Chính phủ số 84/2007/NĐ-CP Theo đó, chỉ nên sửa đổi hoặc bổ sung những vấn đề mà hiện nay Luật và các nghị định của Chính phủ chưa đề cập để thể hiện quan điểm chỉ sửa đổi, bổ sung một số điều trong Luật đất đai
2.6 Sửa đổi về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chúng tôi không thống nhất với việc sửa đổi thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định trong Dự thảo Luật bởi các lí do sau:
Thứ nhất, từ việc giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chu trình hành chính, theo đó, cơ quan hành chính có thẩm quyền xác lập quyền sử dụng đất của mình cho người sử dụng bằng các quyết định hành chính và sau đó công nhận quyền sử
Trang 5dụng đất của họ cũng bằng quyết định hành
chính Các đạo luật đất đai trước đây và cả
Luật đất đai năm 2003 cũng đều thể hiện
tinh thần trên
Thứ hai, văn phòng đăng kí quyền sử
dụng đất là bộ phận của cơ quan tài nguyên
và môi trường có chức năng đăng kí quyền
sử dụng đất, thực hiện các thủ tục hành
chính theo mô hình một cửa và thực hiện
dịch vụ công trong quản lí, sử dụng đất đai
Do đó, là cơ quan dịch vụ công trong quản
lí, sử dụng đất lại thực hiện việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là không
đúng chức năng
Vì vậy, chúng tôi cho rằng Điều 52 sửa đổi
nên theo hướng giao cho cơ quan tài nguyên
và môi trường cấp tỉnh và cấp huyện thực
hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất Như vậy, sẽ đúng với chức trách của
người quản lí nhà nước thực hiện một trong
các nhiệm vụ quản lí nhà nước về đất đai
2.7 Về tổ chức định giá đất và tổ chức
thẩm định giá đất Tại Điều 57 Dự thảo
Luật có hình thành 2 loại tổ chức, đó là tổ
chức định giá đất và tổ chức thẩm định giá
đất Về sửa đổi nội dung này chúng tôi có ý
kiến như sau:
Thứ nhất, tổ chức định giá đất do uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh ra quyết định thành lập và
có nhiệm vụ xác định giá đất trình uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh phù hợp với phương pháp,
nguyên tắc xác định giá đất do Chính phủ
ban hành Giá đất được tổ chức định giá đất
xây dựng và được tổ chức thẩm định giá
thẩm định sẽ trình uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
ban hành và có hiệu lực trong thời hạn năm
năm Giá đất này chỉ thực hiện việc tính các
khoản thuế và lệ phí liên quan đến đất đai
Thứ hai, tổ chức thẩm định giá đất phải
là tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật hành nghề thẩm định giá đất với tính cách là dịch vụ về kinh doanh bất động sản
Từ 2 ý kiến trên, chúng tôi cho rằng tổ chức thẩm định giá đất không phải do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định thành lập, vì
nó không phải là cơ quan quản lí mà là tổ chức dịch vụ được thành lập theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã
có chức năng kinh doanh dịch vụ về định giá đất và tuân thủ các quy định về kinh doanh dịch vụ định giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thể thuê các tổ chức thẩm định giá đất để thẩm định giá đất do cơ quan định giá đất xây dựng Nếu không rành mạch về cách hiểu ở đây sẽ có sự lẫn lộn đáng tiếc khi quy định về tổ chức định giá đất và tổ chức thẩm định giá đất
2.8 Vấn đề thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê Thời gian vừa qua nhiều vấn đề về đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở đang được các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nêu ra như thiếu vốn, không vay được vốn do siết chặt việc cho vay kinh doanh bất động sản, không được huy động vốn nếu chưa đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng để thực hiện dự án, giá vật tư đầu vào leo thang trong xây dựng Các
lí do đó khiến việc đầu tư kinh doanh đối với các dự án nhà ở đang cần phải có chính sách
để tháo gỡ Một trong các vấn đề đó thể hiện
ở việc quy định tại Điều 63a cho phép các dự
án nhà ở thương mại nếu đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định sẽ được phép
Trang 6phân lô, bán nền khi chưa xây dựng nhà ở
Cho nên ở đô thị và một số khu vực nhất
định, Chính phủ sẽ quy định điều kiện cho
các trường hợp chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền mà
chưa xây dựng nhà ở Điều băn khoăn của
chúng tôi là nếu Nghị định của Chính phủ số
181/2004/NĐ-CP đã cấm việc phân lô, bán
nền mà nay lại quy định cho phép chuyển
nhượng quyền sử dụng đất với các điều kiện
nhất định thì xem ra, dưới góc độ chính sách
chúng ta đã không nhất quán đối với các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Mặt
khác, Chính phủ phải cân nhắc các điều kiện
để làm sao vừa tạo điều kiện để tháo gỡ khó
khăn cho doanh nghiệp nhưng cũng hạn chế
việc lợi dụng các quy định của Nhà nước để
trục lợi từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở
3 Đối với các vấn đề cần xin ý kiến
3.1 Vấn đề hình thức sử dụng đất
Hiện nay, trong Luật đất đai năm 2003
cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân trong nước sử dụng đất dưới hình thức
giao đất không thu tiền sử dụng đất, có thu
tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền thuê
hàng năm Ẩn phía sau của từng hình thức sử
dụng đất chính là các quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất theo nguyên tắc: Người
nào trả tiền nhiều cho Nhà nước thì người đó
được bảo hộ quyền tốt hơn Tuy nhiên, phần
lớn các doanh nghiệp vừa và nhỏ của chúng
ta rất yếu kém về năng lực tài chính, do đó
họ không thể lựa chọn hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất mà tiền trả cho Nhà
nước không có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước Từ lí do đó doanh nghiệp chỉ có thể
lựa chọn việc thuê đất trả tiền thuê hàng năm
mà thôi trong khi các quyền mà Nhà nước bảo hộ cho người thuê đất chỉ gắn liền với tài sản đầu tư trên đất với các quyền bán tài sản, thế chấp tài sản, góp vốn bằng tài sản, thuê tài sản đầu tư trên đất thuê Nếu so sánh với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam được sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê một lần thì xem ra các tổ chức kinh tế của Việt Nam không có nhiều lựa chọn như vậy Đây chính là điểm yếu của Luật đất đai năm 2003
Ở khía cạnh khác, nhà đầu tư nước ngoài không được giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở lại phải nộp tiền thuê đất tương đương với tiền sử dụng đất phải nộp của doanh nghiệp trong nước Đối với các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự
án có sử dụng đất thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ không được tham gia Như vậy là bất bình đẳng và thể hiện sự phân biệt đối xử đối với thành phần kinh tế
khác nhau trong quan hệ sử dụng đất Do
vậy, chúng tôi có 3 kiến nghị sau:
Thứ nhất, cho phép tổ chức kinh tế trong
nước được Nhà nước cho thuê đất có thể lựa chọn hình thức trả tiền thuê một lần theo yêu cầu của doanh nghiệp Như vậy, quyền sử dụng đất của doanh nghiệp trong nước sẽ được bảo hộ tốt hơn Mặt khác, qua nghiên cứu hình thức thuê đất, chúng tôi thấy rằng không có lí do gì để không cho doanh nghiệp trong nước chọn hình thức thuê đất trả tiền
Trang 7thuê một lần, điều đó chỉ có lợi cho Nhà
nước và cho bản thân doanh nghiệp Do đó,
Điều 35 Luật đất đai nên sửa theo hướng cho
phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước cho thuê đất lựa chọn việc
trả tiền thuê một lần
Thứ hai, chúng tôi thấy rằng cũng không
có lí do gì chúng ta lại phân biệt đối xử về
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhà
nước vẫn giao đất có thời hạn, tiền sử dụng
đất sẽ được trả có lợi hơn cho ngân sách nhà
nước, nhà đầu tư sẽ được bảo hộ quyền lợi
tốt hơn, môi trường đầu tư và sự bình đẳng
sẽ góp phần vào quá trình thu hút đầu tư
nước ngoài Do đó theo chúng tôi, Điều 34
Luật đất đai nên sửa đổi để bổ sung hình
thức này cho tổ chức, cá nhân nước ngoài
Thứ ba, vì bổ sung thêm các hình thức sử
dụng đất nói trên, cho nên chúng tôi kiến
nghị sửa đổi thêm các điều luật sau:
+ Điều 108 Luật đất đai cho phép tổ
chức kinh tế trong nước được lựa chọn hình
thức thuê đất trả tiền thuê một lần, cho phép
tổ chức, cá nhân nước ngoài được lựa chọn
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
+ Sửa đổi, bổ sung Điều 111 về quyền
của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trong đó
có trường hợp trả tiền thuê một lần
+ Sửa đổi, bổ sung Điều 119 và Điều
120 về quyền của tổ chức, cá nhân nước
ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất
3.2 Chúng tôi không đồng ý với ý kiến
khi cho rằng việc chi trả bồi thường cho
người bị thu hồi đất do nhà đầu tư chi trả và
không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất phải nộp với các lí do sau:
Thứ nhất, trong quan hệ về thu hồi đất để
giao đất cho nhà đầu tư gồm: 1) quan hệ về giữa Nhà nước và nhà đầu tư khi quyết định giao đất; 2) Quan hệ giữa Nhà nước với người
bị thu hồi đất khi ban hành quyết định thu hồi đất; 3) Quan hệ giữa nhà đầu tư với người bị Nhà nước thu hồi đất để giao cho doanh nghiệp và trách nhiệm chi trả bồi thường theo giá đất do Nhà nước quy định sát giá thị trường hoặc do doanh nghiệp thoả thuận với người bị thu hồi đất
Thứ hai, xét dưới góc độ chính sách, Nhà
nước khi giao hoặc cho thuê đất thì đất đã phải được giải phóng mặt bằng, “đất sạch”
sẽ bàn giao cho nhà đầu tư và họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước Tuy nhiên,
vì quỹ đất giao cho nhà đầu tư thường đang
có người sử dụng Do vậy, ở đây có mối quan hệ giữa nhà đầu tư với người bị thu hồi đất, điều đó hoàn toàn nằm ngoài ý muốn của nhà đầu tư Cho nên, nhà đầu tư phải trả tiền bồi thường cho người bị thu hồi đất và
họ phải được khấu trừ trong số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước 3.3 Chúng tôi thống nhất với Ban soạn thảo khi chưa đưa các đối tượng sử dụng đất trong lĩnh vực y tế, giáo dục, thể thao thuộc hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Bởi lẽ, từ trước đến nay các đối tượng này đều được giao đất không thu tiền sử dụng đất
để khuyến khích xã hội hoá trong các lĩnh vực nêu trên, nay nếu chuyển sang giao đất
có thu tiền sử dụng đất sẽ không tránh khỏi việc sử dụng đất vào việc đầu tư kinh doanh trái pháp luật./