Luận văn thạc sĩ quản lý đất đai đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố lào cai, tỉnh lào cai giai đoạn 2013 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN HUẤN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2013-2017 LUẬN VĂ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN HUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI

GIAI ĐOẠN 2013-2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN HUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI

GIAI ĐOẠN 2013-2017

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN CHÍ HIỂU

THÁI NGUYÊN - 2018

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Các thông tin, tài liệu tham khảo sử dụng trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn

Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước phòng đào tạo và nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài

Học viên

Nguyễn Văn Huấn

ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ của thầy giáo hướng dẫn, cơ quan chủ quản Tôi xin chân thành cảm ơn:

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa, đặc biệt tôi xin

gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Chí Hiểu, người đã tận tình hướng dẫn

tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài Cảm ơn các thầy cô của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Đào tạo, khoa Quản lý tài nguyên, những người

đã truyền thụ cho tôi những kiến thức và phương pháp nghiên cứu quý báu trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu tại trường

Và cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp, các bạn sinh viên…Những người luôn quan tâm, chia sẻ và tạo mọi điều kiện giúp đỡ trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu vừa qua

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả

Nguyễn Văn Huấn

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Đất đai và thị trường đất đai 4

1.1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất 6

1.1.3 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10

1.2 Kinh nghiệm thế giới về mua bán và chuyển quyền sử dụng đất 20

1.2.1 Mỹ 20

1.2.2 Australia 22

1.2.3 Trung Quốc 23

1.3 Thực tiễn tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam 25

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 25

1.3.2 Cơ sở pháp lý 28

1.3.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam 30

1.3.4 Thực tiễn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Lào Cai 34

iv

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 36

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 36

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 36

2.1.3 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 36

2.2 Nội dung nghiên cứu 36

2.3 Phương pháp nghiên cứu 36

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 37

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 37

2.3.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 37

2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 38

2.3.5 Phương pháp chuyên gia 38

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai 39

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 39

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 45

3.1.4 Đánh giá hiện trạng và biến động đất đai của thành phố Lào Cai 46

3.1.5 Tình hình quản lý và sử dụng đất thành phố Lào Cai 53

3.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai giai đoạn 2013 - 2017 53

3.2.1 Đánh giá hồ sơ, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với pháp Luật đất đai 53

3.2.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai giai đoạn 2013-2017 61

v

3.3 Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

theo ý kiến người dân và cán bộ quản lý 64

3.3.1 Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý kiến người dân 65

3.3.2 Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý kiến của cán bộ quản lý 69

3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai 73

3.4.1 Thành tựu 73

3.4.2 Thuận lợi 74

3.4.3 Khó khăn 75

3.4.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai 77

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

PHỤ LỤC 84

vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nội dung

CN - TTCN : Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp CNH - HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hoá GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTXNN : Hợp tác xã nông nghiệp

SXNN : Sản xuất nông nghiệp TDTT : Thể dục - Thể thao

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thành phố Lào Cai 46 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 các phường điều tra 49 Bảng 3.3 Biến động diện tích đất đai trên địa bàn thành phố Lào Cai 52 Bảng 3.4 So sánh thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại

thành phố Lào Cai với quy định của pháp luật đất đai 53 Bảng 3.5 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 17

đơn vị xã, phường trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn

2013 - 2017 62 Bảng 3.6 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 03

đơn vị phường điểm trên địa bàn thành phố Lào Cai theo từng năm 63 Bảng 3.7 Kết quả việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trên địa bàn các điểm nghiên cứu tại thành phố Lào Cai 66 Bảng 3.8 Đánh giá của cán bộ quản lý về các nội dung liên quan đến

công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, giai đoạn 2013-2017 70

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Biểu 3.1 Biểu đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố

Lào Cai năm 2017 48 Hình 3.2 Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng

đất theo quy định của Luật đất đai 55 Hình 3.3 Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng

đất tại thành phố Lào Cai 57 Hình 3.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn

thành phố Lào Cai, giai đoạn 2013- 2017 63 Hình 3.5 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên 03 phường

điểm trên địa bàn thành phố Lào Cai, giai đoạn 2013-2017 64

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta đã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà nước đối với sự phát triển đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế

Trong những năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mạnh

mẽ, giá cả đất đô thị trong thị trường bất động sản biến động hết sức phức tạp

và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường “ngầm” Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản, đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những “cơn sốt đất đai” cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam

Thành phố Lào Cai là thành phố biên giới, vùng cao, nằm hai bên bờ sông Hồng, có tọa độ địa lý từ 22025’ đến 25030’ vĩ độ Bắc và từ 103037’ đến

104022’ kinh độ Đông

- Phía Bắc giáp thị trấn Hà Khẩu, huyện Hồng Hà, tỉnh Vân Nam - Trung Quốc (có đường biên giới là sông Hồng và sông Nậm Thi);

- Phía Đông giáp huyện Bảo Thắng;

- Phía Tây giáp huyện Bát Xát và Sa Pa;

- Phía Nam huyện Sa Pa

Thành phố Lào Cai nằm cách thủ đô Hà Nội 296 km theo đường sắt và

340 km theo đường bộ (cũ) về phía Tây Bắc, cách 255 km theo đường cao tốc

Hà Nội - Lào Cai và cách khu du lịch thị trấn Sa Pa 35 km và cách thành phố Côn Minh tỉnh Vân Nam, Trung Quốc khoảng 500 km

2

Trên địa bàn thành phố có tuyến giao thông đường bộ như QL4D, QL4E, QL70; đường sắt liên vận Hà Nội - Lào Cai - Côn Minh (Trung Quốc) và giao thông đường thuỷ như sông Hồng, sông Nậm Thi và hệ thống giao thông tỉnh

lộ chạy qua; có cửa khẩu quốc tế thông thương với Trung Quốc Đặc biệt tuyến đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai đã thông tuyến thúc đẩy giao lưu hàng hóa và phát triển du lịch cho thành phố

Thành lập năm 2004 thành phố Lào Cai đang đứng trước nhiều cơ hội và thách thức trong phát triển KT-XH, như các đô thị khác của cả nước công tác quản lý đất đai của thành phố cũng đang gặp nhiều khó khăn, áp lực, nhất là tính hiệu quả trong quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm thủ tục qua các

cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn thành phố những năm qua còn khá phổ biến, dẫn tới những việc tranh chấp khiếu nại về đất đai còn nhiều, ngày càng có xu hướng gia tăng Bên cạnh đó, với hệ thống thể chế pháp luật về đất đai hiện nay thì những vi phạm trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát sinh, việc thực hiện Luật đất đai cấp xã, phường còn chưa triệt để và thiếu tính đồng bộ Đặc biệt còn nhiều hạn chế trong khâu công khai thủ tục hành chính, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật, các văn bản hướng dẫn thi hành Pháp luật cho nhân dân về chuyển quyền sử dụng đất, điển hình là các phường nằm ở trung tâm của Thành phố, đây là vấn đề mà Chi nhánh Văn phòng Đăng

ký quyền sử dụng đất Thành phố Lào Cai đang quan tâm và tìm ra giải pháp quản lý để vừa phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân được thực hiện thuận lợi và tốt nhất, đồng thời nâng cao tính hiệu quả trong quản lý nhà nước về đất đai của thành phố Xuất phát từ lý do trên, tôi lựa chọn

đề tài nghiên cứu “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên

địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2013-2017”

2 Mục tiêu của đề tài

3

- Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai

- Đánh giá kết quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ quản lý và người dân

- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và đề xuất được giải pháp khắc phục

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân, đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần

vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động này

3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

- Ý nghĩa thực tiễn: Tích lũy cho bản thân vốn kiến thức để áp dụng vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình

phối hợp thực hiện nhiệm vụ

- Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp để việc chuyển nhượng QSD đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn

4

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1 Đất đai và thị trường đất đai

1.1.1.1 Đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động

và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật

Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản

mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn

Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội

Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vị trí, có

5

giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên

1.1.1.2 Thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi Hay nói cách khác: Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau

Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai - bất động sản Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Khi nghiên cứu thị trường đất đai, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hoá lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai) Đối với những quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho