i ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Phạm Văn Triệu ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP Q[.]
Trang 1ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-
Phạm Văn Triệu
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐĂNG
KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP QUẬN
NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
HÀ NỘI - 2020
Trang 2ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-
Phạm Văn Triệu
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐĂNG
KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP QUẬN
NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Quang Tuấn
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG
Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học
PGS.TS Phạm Quang Tuấn PGS.TS Trần Văn Tuấn
HÀ NỘI - 2020
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ quan, tổ chức, nhân dân và các địa phương
Tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học
PGS.TS Phạm Quang Tuấn đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
hoàn thành luận văn
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Trang 4
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN i
MỤC LỤC ii
DANH MỤC HÌNH ẢNH v
DANH MỤC BẢNG BIỂU vi
MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP 6
1.1.Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính 6
1.1.1 Khái niệm về hồ sơ địa chính 6
1.1.2 Khái niệm về đất đai 6
1.1.3 Vai trò của đất đai 9
1.1.4 Khái niệm về đăng ký đất đai 11
1.1.5 Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất 12
1.1.6 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 16
1.1.7 Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 18
1.2 Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân ở nước ta 20
1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp 26
1.3.1 Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu 27
1.3.1.3 Trình tự, thủ tục công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân 29
1.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai 43
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 49
2.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội quận Ngô Quyền 49
2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 49
2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 51
Trang 52.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế, xã hội 54
2.2 Đặc điểm tình hình sử dụng và quản lý đất đai tại quận Ngô Quyền 55
2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Ngô Quyền năm 2018 55
2.2.2 Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất 60
2.2.3 Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng 61
2.2.4 Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 61
2.2.5 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 61
2.2.6 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 63
2.2.7 Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo 64
2.2.8 Đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu 64
2.3 Thực trạng hồ sơ địa chính quận Ngô Quyền 66
2.4 Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp tại Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến tháng 6 năm 2019 69
2.4.1 Thực trạng nguồn nhân lực và cơ sở vật chất của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Quận Ngô Quyền phục vụ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động 69
2.4.2 Công tác lập, cập nhật sổ sách hồ sơ địa chính 76
2.4.3 Công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cập nhật bản đồ địa chính số 76
2.4.4 Tính hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động trên địa bàn Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến hết tháng 6 năm 2019 77
2.5 Kết quả điều tra xã hội học về thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 81
2.6 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và công tác đăng ký biến động trên địa bàn Quận Ngô Quyền 87
2.6.1 Những thuận lợi 87
2.6.2 Những khó khăn và nguyên nhân 90
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 97
Trang 63.1 Cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp 97
3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân 99
3.2.1 Hoàn thiện hệ thống chính sách và pháp luật đất đai: 99
3.2.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 101
3.2.3 Giải pháp: về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính 102
3.2.4 Giải pháp về cơ sở vật chất kỹ thuật 106
3.2.5 Giải pháp về tài chính 107
3.2.6 Giải pháp về ứng dụng công nghệ vào việc cấp giấy chứng nhận: 108
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 109
Trang 7DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 2 1.Bản đồ ranh giới hành chính Quận Ngô Quyền 49 Hình 2 3 Biểu đồ cơ cấu đối tượng sử dụng đất Quận Ngô Quyền 59 Hình 2 4 Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ và tỷ lệ đúng hẹn trả kết quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu từ năm 2015 đến hết ngày 31/6/2019 trên địa bàn Quận Ngô Quyền 78 Hình 2 5 Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ và tỷ lệ đúng hẹn trả kết quả đăng ký biến động của Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến hết quý II năm 2019 79 Hình 2 6.Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ và tỷ lệ đúng hẹn trả kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm của Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến 31/6/2019 80 Hình 2 7 Biểu đồ thể hiện kết quả đăng ký cấp GCN theo kết quả điều tra thực địa 82
Trang 8DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2 1 Bảng tổng hợp phân bố dân số trên địa bàn quận 51
Bảng 2 2 Bảng cơ cấu các loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp của Quận Ngô Quyền 56
Bảng 2 3 Bảng cơ cấu các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp của Quận Ngô Quyền 57
Bảng 2 4 Bảng tổng hợp thống kê diện tích theo đối tượng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn Quận Ngô Quyền 58
Bảng 2 5 Bảng tổng hợp cơ sở vật chất chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Quận Ngô Quyền 69
Bảng 2 6.Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến hết tháng 6 năm 2019 77
Bảng 2 7 Kết quả đăng ký biến động từ năm 2015 đến hết ngày 31/6/2019 trên địa bàn Quận Ngô Quyền 78
Bảng 2 8.Kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến 31/6/2019 80
Bảng 2 9.Kết quả điều tra việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ năm 2015 đến hết ngày 31/6/2019 trên địa bàn Quận Ngô Quyền 81
Bảng 2 10 Kết quả điều tra theo tiêu chí cơ quan nhà nước tạo điều kiện 82
Bảng 2 11 Đánh giá theo tiêu chí thái độ cán bộ tiếp nhận 83
Bảng 2 12 Đánh giá kết quả điều tra theo một số tiêu chí 84
Trang 9MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực vô cùng quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật Đồng thời, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó có trước lao động, là sản phẩm của tự nhiên, mọi hoạt động kinh tế và sinh hoạt của con người đều diễn ra trên đất Đầu tiên, đất không phải là hàng hóa, song trong quá trình phát triển của xã hội, nhìn nhận được khả năng sinh lời của đất đai con người đã xác lập các quyền sử dụng về đất đai và đất đai trở thành hàng hóa, một thứ hàng hóa đặc biệt, đất cũng được chuyển nhượng, thế chấp, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho,… Chính vì vậy mà Điều 53 của Hiến pháp năm 2013 có quy định: Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý [5]
Thống nhất quản lý của Nhà nước với tư cách là người đại diện sở hữu toàn dân
về đất đai: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quyết định chuyển mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; quyết định giá đất; quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai; quyết định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Việc xác lập chủ sử dụng hợp pháp của đất có vai trò rất quan trọng, có là cơ sở để Nhà nước quản lý đất đai chi tiết đến từng thửa đất, là tiền đề để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đối với thửa đất đang sử dụng Đất đai có tính cố định về mặt vị trí, nhưng đối với một thửa đất cụ thể thường
có sự thay đổi về: diện tích, mục đích sử dụng, chủ sử dụng đất, những sự thay đổi trên gọi là biến động về đất đai, nhằm nắm bắt được sự biến động đất đai chúng ta không chỉ thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, lập hồ sơ địa chính mà phải thường xuyên cập nhật kịp thời các thay đổi, biến động vào hồ sơ địa chính để hồ sơ địa chính luôn thể hiện đúng thực trạng sử dụng đất Để quản lý chặt chẽ đất đai về số lượng (diện tích, thông qua việc xác định ranh giới hành chính đo đạc lập bản đồ, lập hồ sơ địa chính), về chất lượng (lý, hóa tính của đất), về việc sử dụng thông tin trong hồ sơ địa
Trang 102
chính và nhằm xác định mối quan hệ giữa người sử dụng đất với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo đúng quy định của Pháp luật Nên việc đăng ký đất đai là rất quan trọng đó là cơ sở để Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất Nhằm khắc phục tồn tại và đưa công tác quản lý Nhà nước
về đất đai hoàn thiện, để hồ sơ địa chính thể hiện đúng với hiện trạng pháp lý về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính
Địa bàn Quận Ngô Quyền, thành phố Hải phòng có quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ đặc biệt vào những năm đầu của thế kỷ 21, quá trình phát triển kinh tế xã hội, dịch vụ thương mại rất cao dẫn đến việc chuyển dịch đất đai, mua bán, thế chấp, các hoạt động giao dịch về đất đai trên địa bàn là rất đa dạng, sôi động và không kém phần phức tạp Đi đôi với sự phát triển đó dẫn đến việc quản lý hồ sơ địa chính là vô cùng khó khăn, do đó vấn đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở là yêu cầu không thể thiếu trong việc quản lý Nhà nước về đất đai Theo thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 về việc Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính
và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân, lưu trữ và cập nhập các biến động về đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền như: thế chấp, góp vốn, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh Nhu cầu sử dụng các quyền của người sử dụng đất là rất lớn và liên tục đòi hỏi phải có một cơ quan chuyên trách về các lĩnh vực này Hệ thống văn phòng Đăng ký đất đai một cấp được thành lấp để giúp người dân thực hiện các quyền trên Để bước đầu có những cơ sở để đánh giá những thuận lợi và khó khăn thực tế khi triển khai mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp để từ đó rút ra những giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả của công tác quản lý đất đai và quản lý những biến
Trang 11động về quyền sử dụng đất khi triển khi theo cơ chế một cấp trên địa bàn quận Ngô
Quyền, em chọn đề tài nghiên cứu : “Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại văn phòng đăng ký đất đai một cấp quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng”
2 Mục tiêu nghiên cứu:
Phân tích, đánh giá thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp và hiện trạng hồ sơ địa chính làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng
3 Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính của quận Ngô Quyền
- Nghiên cứu cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp
- Thu thập các văn bản, tài liệu, số liệu, bản đồ về các điều kiện tự nhiên, kinh tế
xã hội, tình hình quản lý Nhà nước về đất đai, hiện trạng và biến động sử dụng đất cũng như tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Ngô Quyền giai đoạn từ 01/7/2015 đến nay
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Ngô Quyền giai đoạn từ 01/7/2015 đến nay
- Xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về việc thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quận Ngô Quyền giai đoạn 01/7/2015 đến nay
- Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai cũng như thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và hiện trạng hồ sơ địa chính tại địa bàn quận Ngô Quyền từ đó rút ra những điểm mạnh cũng như những tồn tại của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận khi triển khai theo mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp
Trang 124
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Ngô Quyền theo mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp
4 Phương pháp nghiên cứu:
4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu và số liệu thứ cấp
Là phương pháp thu thập các văn bản, tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính khi có biến động về đất đai tại địa bàn quận Ngô Quyền thành phố Hải Phòng từ 01/7/2015 đến nay
4.2 Phương pháp so sánh
Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân quận Ngô Quyền thành phố Hải Phòng từ đó rút ra được những mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa bàn quận
4.3 Phương pháp phân tích tổng hợp
Từ việc thu thập số liệu và so sánh, tiến hành tổng hợp phân tích số liệu và làm
rõ thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân
4.4 Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng
Trên cơ sở xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về việc thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân quận Ngô Quyền thành phố Hải Phòng
Nội dung điều tra thông qua hình thức phát mẫu phiếu điều tra với số lượng 150 phiếu chia đều cho 13 phường trực thuộc quận Ngô Quyền Nội dung khảo sát về việc người được khảo sát ngẫu nhiên đã được cấp GCN chưa, mức độ phức tạp của thủ tục