Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm thủ đô hà nội

Bộ máyquảnlý...100 CHƯƠNG III: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤT TRONGTRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ TẠI ĐÔ THỊTRUNGTÂMTHỦĐÔHÀNỘI...102 3.1.. dựng các khu đô thị chưa được

BỘGIÁODỤC VÀĐÀOTẠO BỘXÂYDỰNG

LUẬNÁNTIẾNSỸCHUYÊNNGÀNH:QUẢNLÝĐÔTHỊ VÀCÔNGTRÌNH

HàNội -2021

LUẬNÁNTIẾNSỸCHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG

TRÌNHMÃSỐ:62.58.01.06

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA

HỌCTS KTS.LÊ TRỌNG BÌNH TS.KTS.TRẦNTHỊLANANH

HàNội -2021

Tôi xin chân thành cảm ơn sự chỉ bảo, đóng góp nhiệt tình của cácthầy,cô giáo, các cán bộ thuộc khoa Sau Đại học và bộ môn Quản lý đô thị vàcôngtrìnhtrường Đại họckiếntrúcHàNội.

Tôixinchânthành cảmơn

HàNội, ngày tháng năm2021

Tácgiảluậnán

NguyễnDư Minh

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi,cácsốliệutrongluậnánlàtrungthực,cónguồngốcvàđượctríchdẫnrõràng.Đềtàikhôngtrùng lặpvớibấtkỳcông trìnhkhoa họcnàođãđược côngbố

Tácgiảluậnán

NguyễnDư Minh

LỜICẢMƠN i

LỜICAMĐOAN ii

MỤCLỤC iii

DANHMỤCCÁC KÝHIỆU,CÁC TỪ VIẾTTẮT vii

DANHMỤCCÁCBẢNG viii

DANHMỤCCÁCHÌNHVẼ, SƠĐỒ ix

MỞĐẦU 1

1 Sựcầnthiếtcủađềtài 1

2 Mụcđíchnghiêncứu 3

3 Đốitượng vàphạmvinghiêncứu 4

4 Phươngphápnghiêncứu 4

5 Nộidungnghiên cứu 5

6 Cáckết quảnghiên cứuvànhữngđóng góp mới của luậnán 6

7 Ýnghĩakhoahọcvàthựctiễncủađề tài 7

8 Các khái niệm,thuậtngữ 8

9 Cấu trúcluậnán 10

NỘIDUNG 11

CHƯƠNGI:TỔNGQUANVỀPHƯƠNGPHÁPĐIỀUCHỈNHĐẤTTRONGTRIỂ NKHAIDỰÁNĐẦUTƯXÂYDỰNG KHUĐÔTHỊ 11

1.1 Phươngphápđiềuchỉnhđất 11

1.1.1 Quátrìnhhìnhthànhp h á t t r i ể n c ủ a p h ư ơ n g p h á p đ i ề u chỉnhđất 11

1.1.2 Kháiniệmvềphươngphápđiềuchỉnh đất 13

1.1.3 Phươngthứcthựchiệnvànộidungcủaphươngphápđiềuchỉnhđấ t 16 1.1.4 Đặcđiểmcủaphương pháp điều chỉnhđất 18

1.2 Triểnkhaidựánđầutưxâydựngkhuđôthịápdụngphươngphápđiều chỉnhđấttrênthếgiới 20

1.2.1 Mụctiêuvà phạmviáp dụng 20

1.2.2 Loạihìnhdựán ápdụng phươngpháp điềuchỉnhđất 22

1.2.3 Quytrìnhtriểnkhaid ự á n á p d ụ n g p h ư ơ n g p h á p đ i ề u chỉnhđất 24

1.2.4 Điềukiệnthựchiện 25

1.2.5 Nhữnglợiíchkhithựchiệndựántheophươngphápđiềuchỉnhđ ất 27 1.2.6 Nhữngkhókhănkhit h ự c h i ệ n d ự á n á p d ụ n g p h ư ơ n g phápđiềuchỉnh đất 30

1.3 Đánhgiáviệctriểnkhaidựánđầutưxâydựngkhuđôthịtạiđôthịtrung tâmThủ đôHà Nộitheophươngphápđiều chỉnhđất 34

1.3.1 Vaitrò,vịtrívàtìnhhìnhđầutưxâydựngkhuđôthịtại đôthị trungtâmThủđôHà Nội 34

1.3.2 Sựthamgiacủangườisửdụngđấttrongđầutưxâydựngkhu đôthị 38 1.3.3 Huyđộngvàkhaithács ử d ụ n g n g u ồ n l ự c đ ấ t đ a i t r o n g đầutư xâydựngkhuđôthị 39

1.3.4 Chiasẻlợi ích giữacác bên liênquan 41

1.4 Cácđềtàinghiêncứukhoahọc,luậnán,hộithảokhoahọctạiViệtNamc óliên quan 44

1.4.1 Nhómcác đềtài nghiêncứu,luậnán 44

1.4.2 Hộithảokhoa học 47

1.5 Nhữngvấnđềcầnnghiêncứu 49

CHƯƠNGII.CƠSỞKHOAHỌCÁPDỤNGPHƯƠNGPHÁPĐIỀUCHỈNH ĐẤT TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHUĐÔTHỊ 50

2.1 Cơ sở lý thuyết áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khaidựánđầutư xâydựngkhuđôthị 50

2.1.1 Quyhoạchvàquảnlýkhônggian,kiếntrúc,cảnhquanđô thị 50

2.1.2 Quảnlývàkhai thác hiệuquảđất đô thị 54

2.1.3 Vaitrò củacủacộngđồngtrongđầu tưpháttriển đô thị 57

2.1.4 Vaitrò quản lý củaNhànước 63

2.2 Cơsởpháplýápdụngphươngphápđiềuchỉnhđấttrongtriểnkhaidựán

đầutư xâydựngkhuđôthị 65

2.2.1 Khungpháplývềđầu tưpháttriển đôthị 65

2.2.2 Quảnlýsửdụngđấttrongđầutưxâydựngkhu đô thị 68

2.2.3 Sựthamgia của người sửdụngđất trongđầutư xâydựng 72

2.2.4 Trình tựđầutưxâydựngkhu đôthị 76

2.3 Cơ sở thực tiễn áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khaidựán 82

2.3.1 MộtsốdựántạiViệtN a m c ó c ơ c h ế t r i ể n k h a i t ư ơ n g đ ồngphươngphápđiềuchỉnhđất 82

2.3.2 Mộtsố dự ántạiThủđô Hà Nộicócơchếtriểnkhai tươngđồngphươngphápđiềuchỉnhđất 87

2.3.3 Kinhnghiệmquốctếvềmôhìnhliêndanhcủacácchủsởhữuđất .90

2.3.4 Kinhnghiệmquốc tếvềchuyểnđổiquyền sởhữu đất 92

2.3.5 Kinhnghiệmquốc tếvềhệthốngtiêu chí quản lý dựán 93

2.4 NhữngyếutốtácđộngkhiápdụngphươngphápđiềuchỉnhđấttạiViệt Nam 96 2.4.1 Bốicảnh thếchế 96

2.4.2 Điềukiệnvềkinhtế,xã hội 98

2.4.3 Bộ máyquảnlý 100

CHƯƠNG III: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤT TRONGTRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ TẠI ĐÔ THỊTRUNGTÂMTHỦĐÔHÀNỘI 102

3.1 Quanđiểm,mụctiêuvànguyên tắcáp dụng 102

3.1.1 Quanđiểm 102

3.1.2 Mụctiêu 102

3.1.3 Nguyên tắc 103

3.2 Áp dụng quyđịnhgópquyềnsửdụng đất và điềuchỉnhlại quyềnsửdụngđất 103

3.2.1 Thànhlậpdoanhnghiệpđểtriểnkhaid ự á n t ừ v ố n g ó p bằngq uyềnsửdụng đất 103

3.2.2 Phươngángópquyềnsửdụngđấtvàđiềuchỉnhlạiquyền

sửdụng đất 106

3.2.3 Thựchiệnbồithường,giảip h ó n g m ặ t b ằ n g , g i a o đ ấ t v à cho thuêđất 109

3.2.4 Điềuchỉnhlạigiấyc h ứ n g n h ậ n q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t k h i hoànthànhxâydựng 111

3.2.5 Lấyý kiến cácchủthểcó liênquan 112

3.3 Lựachọn dựán ápdụng 114

3.3.1 Loạihình dựánápdụng 114

3.3.2 Tiêuchíđánh giásựphù hợpcủadựán 118

3.4 Quytrìnhtriểnkhaidựánápdụngquyđịnhgópquyềnsửdụngđấtvàđiều chỉnhlạiquyềnsửdụngđất 123

3.5 Áp dụng thí điểmđốivớidựán“KhunhàởIEC” 126

3.5.1 Nguyên tắcthực hiệnthí điểm 126

3.5.2 Môtảchungvềdựánđược chọnthíđiểm 128

3.5.3 Triểnkhaithựchiệnthíđiểm 128

3.5.4 Sosánh hiệuquảvềkinhtếsau khiápdụng thíđiểm 135

3.6 Bàn luận vềcáckếtquảnghiên cứu của luận án 139

3.6.1 Vềápdụngquyđịnhgópquyềnsửdụngđấtvàđiềuchỉnh lạiquyềnsửdụng đất 139

3.6.2 Vềviệclựa chọnkhuvực vàdựán ápdụng 143

3.6.3 Vềquytrìnhtriểnkhaidựánápdụngquyđịnhgópquyền sửdụngđấtvàđiềuchỉnhlại quyền sửdụngdất 144

3.6.4 Vềkếtquả ápdụng thíđiểm 145

KẾTLUẬNVÀKIẾNNGHỊ 147

DANHMỤCCÁCCÔNGTRÌNHKHOAHỌCCỦATÁCGIẢLIÊNQUANĐẾN LUẬNÁN x

TÀILIỆUTHAMKHẢO xi

DNDA: Doanhnghiệpdựán

DAĐCĐ: Dựán điều chỉnhđất

ĐTXD: Đầu tư xâydựng

BCNCKT: Báocáo nghiên cứu khảthi

31PPĐCĐtại một số quốc gia

Bảng1.7: Sosánh vềtỷlệgóp đất tại một sốquốc gia 31Bảng1.8 SosánhThu– Chi củaDựánđiềuchỉnhđất MisatoChuo 34Bảng1.9:Danhmụcsốlượngcácdựánnhàở,khuđôthịtạicácquyhoạch

36phânkhu trongkhuvực đôthị trungtâmThủđôHà Nội

Bảng2.1: Mẫuquyđịnhvềmột sốthông tintrên Giấychứng nhậnQSDĐ

71Bảng2.2:SosánhhiệuquảDựáncảitạo,xâydựnglạitoàI1,I2,I3TháiHà 88Bảng 3.1: Đềxuất loại hình dựán ĐTXDápdụngthí điểm 117Bảng3.2:Tổnghợpchungvềcáchộgiađình,cánhâncóQSDĐhợppháptrong

Bảng3.3: Sosánh giátrịkinh tếtrướcvà sauthực hiệndựán 132Bảng3.4: Xácđịnhtỷlệgópvốntheotừngphươngángiátrị của QSDĐ 135Bảng3.5:Sosánhhiệuquảsửdụngvốnđầutưviệcápdụngphươngánthíđiểm 136Bảng3.6: Sosánh lợinhuận đầutưgiữahai phươngán 137

Bảng3.7: Sosánh phươngánphânbổlợinhuận/sảnphẩm 138

Hình 1.1:Sơđồminhhọa quátrình đôthị hóa củamộtkhuvựcđôthịtheo

12cáckịchbảnkhác nhau

Hình1.4:DựánđiềuchỉnhđấtđểxâydựnglạiTokyosautrậnđộngđấtKanto 21Hình 1.5: Dựánđiềuchỉnh đấtđểxâydựng thànhphố mới Tama 21Hình1.6:Dựánđiều chỉnhđấtđểxâydựng,nângcấpcơsởhạtầngđôthị

22tạithành phố CaoHùng, Đài Loan

56điều chỉnh đất của Nhật Bản

Hình2.2: Minhhọasựgiatănggiátrịđấtcủa dựán ápdụngPPĐCĐ 57

61án ápdụng PPĐCĐtại Nhật Bản

Hình2.4:SơđồtrìnhtựĐTXDdựántheocácquyđịnhphápluậthiệnhành 78Hình2.5:QuytrìnhchitiếtthựchiệndựánápdụngPPĐCĐtạiNhậtBản

80theohailoạiđốitượng triểnkhailà Chínhquyền đôthị vàLiêndanh

Hình2.6:SosánhvềquytrìnhtriểnkhaidựánápdụngPPĐCĐvàdựán

81theo cơchếđất đai hiệnhành tại ViệtNam

Hình2.7: Dựánnângcấpkhu dâncưởthànhphố Hải Dương 83Hình2 8 : D ự á n đ i ề u c h ỉ n h đ ấ t đ a i khutập th ểB ệ n h v i ệ n – Th à n h phố

84TamKỳtheophươngthức cộngđồng cùngthamgia

Hình2.9:Dựáncảitạo,xâydựnglạitoàI1,I2,I3TháiHà.Từtráiqua:

88hiệntrạng; phươngáncảitạovà tòa nhàđãđivàohoạt động

Hình 2.11: Minh họa về việc chuyển đổi quyền sở hữu đất sang sở hữu

Hình 2.14: Minhhọa về giá trị lô đất trước và sau khi thực

hiệnP P Đ C Đ để đánh giá giá trị thương mại của ô đất theo phương án

điều chỉnh đất củaNhật Bản

Hình3.1:Sơđồmìnhhọahaiph

ương án thành lập doanh nghiệp mới đểthựchiệndựánápdụngquyđịnhgóp

Hình 3.2: Sơ đồ minh họa vị trí QHPK thuộc nhóm 2 gồm: S1, S2, S3,S4,S5,N1,N2,N3,N4,N5,N6,N7,N8,N9, N10vàN11.Khuvựctậptrung

số lượng lớn các dự án ĐTXD KĐT đang trong quá trình đô thị hóaphùhợp với quan điểm bước đầu áp dụng PPĐCĐ tại những khu vực cócácđiềukiệnthuậnlợi, ítnhữngvấnđềphứctạp

Hình 3.3: Minh họa nhóm các tiêu chí quản lý dự án và một số tiêu chíđặcthù khi xem xét lô đất dự kiến áp dụng quy định quy định góp QSDĐ vàđiều chỉnh lạiQSDĐđểthực hiệndựán

Hình 3.4: Quy trình triển khai dự án ĐTXD KĐT tại đô thị trung tâmThủđô Hà Nội ápdụngquyđịnh gópQSDĐvà điềuchỉnh lại QSDĐ

- Thứ hai là việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai Trongphươngphápđ i ề u c h ỉ n h đ ấ t , c á c l ô đ ấ t s ẽ đ ư ợ c đ i ề u c h ỉ n h , t h a y đ ổ i v ề h

ì n h d á n g ,

hướng tuyến, chức năng, chỉ tiêu, mật độ xây dựng, tầng cao cùng cácthuộctính có liên quan khác, theo hướng đảm bảo các yêu cầu về môi trường,yêucầutr on g c ô n g tácq uả n l ý n h à nướcc ũ n g n h ư c á c y ê u c ầ u t r o n g sảnx

u ất ,kinh doanh và sử dụng hàng ngày của người dân Qua đó, giúp tăng cườnghiệuquả,sửdụng đấttiếtkiệmhơn;

- Thứ ba là hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sửdụngđất.Trong phươngphápđiềuchỉnhđất,ngườisửdụngđấtđượcchiasẻlợiích không phải bằng tiền mà bằng phần đất trong dự án đã được đầu tư,nângcấphạtầng(hoặcdiệntíchsànxâydựng)trêncơsởcógiátrịtươngđươngvớip h ầ n đ ấ t đ ó n g g ó p b a n đ ầ u t h ô n g q u a m ộ t q u y t r ì n h c ô n g b ằ n g ,

m i n h bạch.Cơ chếnàyđảmbảohài hòalợi íchgiữa các bênliên quan

TạiViệtNam, sau30 năm đổim ớ i , q u á t r ì n h đ ô t h ị h ó a đ ã

t h a y đ ổ i nhanh chóng bộ mặt đô thị Điển hình tại đô thị trung tâm Thủ

đô Hà Nội,nhiều khu đô thị mới được hình thành và phát triển; các khu vực

đô thị hiệnhữu cũng được nâng cấp, mở rộng về quy mô đất đai, được đầu tưxây dựng,nâng cấp hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội Việc đầu tư xây dựng

đô thị đãgóp phần cải thiện điều kiện sống, sản xuất, giải trí của người dâncũng nhưthayđổi diện mạo kiếntrúc cảnh quanđô thị

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai các dự án đầu tư xây dựng khu đô thịtạiđô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội đã cho thấy những vấn đề còn tồn tại nổibậtnhư sau: (i) thiếu cơ chế hiệu quả bảo đảm sự tham gia trực tiếp của ngườisửdụng đất trong quá trình triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thịnhư:tronggiai đoạn hình thành dự án đầutư xây dựng, trong lập, phêduyệtv à thực hiện dự án; (ii) thiếuc ơ c h ế h i ệ u q u ả h u y đ ộ n g

đ ư ợ c n g u ồ n l ự c đ ấ t đ a i tại chỗ; hạn chế giao dịch mua – bán đấtđai; giảm thiểu yêu cầu thu hồi đất,chip h í th uh ồ i , b ồ i t h ư ờ n g đất đ a i ;( i i i) l ợi í c h c ó đ ư ợ c t ừv i ệ c đ ầ u t ư x ây

dựng các khu đô thị chưa được chia sẻ hài hòa giữa các bên liên quan đặcbiệtlà vấn đề bồi thường cho những người sử dụng đất bị thu hồi đất đaitrongphạmvidựán.

Nhữngvấnđềnêutrênđặtranhữngyêucầumớitrongviệctriểnkhaicác dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội, đólà: (i) Áp dụng cơ chế hiệu quảđảm bảo quyền lợi vai trò và trách nhiệm củangười sử dụng đất theo quy địnhpháp luật tham gia trong đầu tư xây dựng cáckhu đô thị; (ii) áp dụng phương thức triển khai dự ánđầu tư xây dựng khu đôthị bảo đảm bảo đảm khai thác và sử dụng tiết kiệm, có hiệuquả đất đai và hạtầng đô thị, phát triển đô thị bền vững, hài hòa lợi ích cộngđồng hài hoà vớilợi ích của Nhà nước và nhà đầu tư Do đó, việc nghiên cứu

phươngphápđiềuchỉnhđấttrongtriểnkhaidựánđầutưxâydựngkhuđôthịtạiđôthị trung tâm Thủ đô Hà Nội là một việc làm hết sức cần thiết Nghiên cứu sẽgóp phần xây dựng cơ sởkhoa học cho việc đưa vào áp dụng một biện phápquản lý phát triển đô thịmới, đã được thực tiễn nhiều quốc gia kiểm nghiệm,giải quyết được những

bất cập đang tồn tại Vì những lý do trên, tác giả lựachọn đề tài“Áp dụng

phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự ánđầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội”là nội dungnghiên cứutrongluậnántiếnsĩ.

2 Mụcđíchnghiêncứu

- Nghiên cứu tìm hiểu về phương pháp điều chỉnh đất gồm: thuậtngữ,khái niệm, cơ chế vận hành, phạm vi áp dụng, điều kiện áp dụng và ưu,nhượcđiểm; chọn lọc những nội dung của phương pháp điều chỉnh đất trongtriểnkhaicácdựánđầutưxâydựngkhuđôthịtrênthếgiớichobốicảnhViệtNam;

- Nghiên cứu áp dụng các cơ chế của phương pháp điều chỉnh đấttrongtriểnkhaidựánđầutưxâydựngkhuđôthịtạiđôthịtrungtâmThủđôHàNội

4 Phươngphápnghiêncứu

Luận ánsửdụngcácphương phápnghiêncứucơ bảnsauđây:

- Phương pháp phân tích: đây là phương pháp nghiên cứu chínhtrongluận án trên cơ sở phân tích, chọn lọc những đặc điểm của phương phápđiềuchỉnh đất trên thế giới; phân tích hệ thống văn bản quy phạm pháp luậtViệtNam về quy hoạch, đầu tư, xây dựng, nhà ở, đất đai và phát triển đô thị

để tìmmốiliênhệvớiviệc ápdụngphương phápđiều chỉnh đất;

- Phương pháp so sánh, đối chiếu: đây cũng là phương pháp nghiêncứuquan trọng trong luận án nhằm thực hiện so sánh, đối chiếu những ưuđiểm,hạnchếgiữaphươngphápđiềuchỉnhđấtvớiviệcthuhồiđấtvàthỏathuậnđất đai tại Việt Nam; so sánh về quy trình dự án áp dụng phương pháp điềuchỉnhđấtvà dựánkhôngápdụngphươngphápnày;

- Phương pháp thống kê: thống kê số lượng các dự án về tình hìnhtriểnkhai; phân nhóm theo các loại dự án chậm tiến độ, đúng tiến độ, phảiđiềuchỉnh quy hoạch Các số liệu, đánh giá được tổng hợp từ các Báo cáo vềtìnhhìnhphát triểnđô thịthành phốHàNộicủa SởXâydựngthànhphố HàNội;

- Phương pháp đánh giá SWOT: áp dụng phân tích các khía cạnhkhácnhau khi áp dụng phương pháp điều chỉnh đất để triển khai dự án trongbốicảnhkinhtếxãhộivàhệthốngthểchếpháp luật tại Việt Nam;

- Phương pháp dự báo: phương pháp này được áp dụng nhằm đánhgiátính khả thi của việc áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khaidựánđầutư xâydựngkhuđôthị

5 Nộidungnghiêncứu

Luận ángồmnhững nộidungnghiên cứucơbảnnhưsau:

- Vềphươngphápđiềuchỉnhđấtgồm:(i) quá trìnhhìnhthành pháttriển;

(ii) kháiniệm;(iii)quytrìnhvà nộidung; (iv)cácđặcđiểmcơ bản;

- Về việc triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị áp dụngphươngpháp điều chỉnh đất gồm: (i) mục tiêu và phạm vi áp dụng; (ii) loạihình dự ánáp dụng; (iii) quy trình triển khai dự án; (iv) điều kiện thực hiện; (v) những lợiíchvàkhó khănkhiápdụngphương phápđiềuchỉnh đất;

- Đánh giá việc triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đôthịtrung tâm Thủ đô Hà Nội theo phương thức dự án áp dụng phương phápđiềuchỉnh đất Trong đó cụ thể về một số kết quả trong quản lý đầu tư xâydựngkhu đô thị và những hạn chế của việc triển khai dự án khi so sánh với dựántrên thếgiới ápdụngphươngphápđiềuchỉnhđất;

- Cơ sở lý thuyết áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khaidựán đầu tư xây dựng khu đô thị: (i) lý thuyết về quy hoạch và quản lý khônggian,kiếntrúc,cảnhquanđôthị;(ii)quảnlývàkhaitháchiệuquảđấtđôthị;

(iii) vai trò của cộng đồng trong đầu tư phát triển đô thị; (iv) vai trò quảnlýcủa Nhànước;

- Cơ sở pháp lý áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khaidựán đầu tư xây dựng khu đô thị gồm: (i) khung pháp lý về đầu tư phát triểnđôthị; (ii) quản lý sử dụng đất trong đầu tư xây dựng khu đô thị; (iii) sự thamgiacủa người sử dụng đất trong đầu tư xây dựng; (iv) trình tự đầu tư xây dựngkhu đôthị;

- Cơ sở thực tiễn áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khaidựán đầu tư xây dựng khu đô thị gồm: (i) đánh giá một số dự án đầu tư xây dựngtại Việt Nam và Hà Nội có những bước triểnkhai tương đồng với dự án ápdụngp h ư ơ n g p h á p đ i ề u c h ỉ n h đ ấ t t r ê n t h ế g i ớ i ;( i i ) m ộ t s ố b à i h ọ c k i n h nghiệmquốc tế;

- Nghiênc ứ u n h ữ n g y ế u t ố t á c đ ộ n g g ồ m b ố i c ả n h t h ể c h ế , đ i ề u k i

ệ n kinh tế,xã hộivàbộmáyquảnlý;

- Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tưxâydựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội: (i) áp dụng quy địnhgópquyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất; (ii) lựa chọn khuvựcvà dự án áp dụng; (iii) quy trình triển khai dự án; (iv) áp dụng thí điểmđối vớimột dựáncụthể

6 Cáckếtquảnghiêncứuvà nhữngđónggóp mới của luậnán

Luậnánđãcónhữngkếtquảnghiêncứuvàđónggópmớinhưsau:

- Tổng hợp, đánh giá và chọn lọc những đặc điểm của phương phápđiềuchỉnh đất và biện pháp áp dụng phương pháp này trong triển khai dự ánđầu tưxâydựngkhuđôthịtrênthếgiới;

- Nêu được cơ chế thực hiện tại Việt Nam khi áp dụng phương phápđiềuchỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là quy địnhgópquyềnsửdụngđấtvàđiềuchỉnhlạiquyềnsửdụngđất;

- Đềxuấtbiệnphápápdụngquyđịnhgópquyềnsửdụngđấtvàđiềuchỉnhlạiquyềnsửdụngđấttrongtriểnkhaidựán;

- Đề xuất loại hình dự án, nhóm tiêu chí đánh giá dự án áp dụng vàquytrìnhtriểnkhaidựánápdụngquyđịnhgópquyềnsửdụngđấtvàđiềuchỉnhlạiquyềnsửdụngđất

7 Ýnghĩa khoahọcvàthựctiễncủa đềtài

Luận áncónhữngýnghĩakhoahọc nhưsau:

- Luận án góp phần bổ sung, hoàn thiện lý luận về vai trò và tráchnhiệmcủa người sử dụng đất trong việcđ ó n g g ó p v à t h a m g i a

v ớ i N h à n ư ớ c , n h à đầu tư đểđầutư,xâydựngphát triểnđôthị;

- Luận án góp phần bổ sung, hoàn thiện lý luận về quy trình triển khaidựánđầutư xâydựngkhuđôthịvới sựthamgia củangườisửdụng đất

Luận áncótính thựctiễnnhưsau:

- Những nội dung tổng kết, chọn lọc đặc điểm, bài học kinh nghiệmcủaphương pháp điều chỉnh đất trên thế giới là tài liệu cho các nhà quản lý,nhàđầu tư, tổ chức tư vấn nghiên cứu và tham khảo, do những tài liệu bằngtiếngViệtvềphươngphápđiềuchỉnh đất chưacónhiều;

- Kết quả phân tích của luận án về hệ thống các văn bản quy phạmphápluật chỉ ra các quy định pháp lý cho phép Nhà nước, nhà đầu tư và ngườisửdụng đất thi hành áp dụng quy định góp quyền sử dụng đất và điềuchỉnhquyền sử dụng đất trong triển khai dự án đầu tư Những kiến nghị, đềxuất củaLuận án là cơ sở để cơ quan quản lý nhà nước xem xét, quyết định việc sửađổi,bổsungquyđịnhphápluậthướngtớiviệcchínhthứcquy địnhv ề phươngpháp điềuchỉnhđấttronghệthốngphápluậtViệt Nam;

- Luận án đã đưa ra một quy trình triển khai dự án cụ thể với sự thamgiacủa người sử dụng đất thông qua quy định góp quyền sử dụng đất và điềuchỉnhlại quyềnsửdụngđất.

8 Cáckháiniệm,thuậtngữ

- Bồi thường về đấtlà việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất

đốivớidiệntíchđất thuhồi chongườisửdụng đất [40]

- Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị/ quy hoạch xây dựnglà chỉ tiêuđể

quản lý phát triển không gian, kiến trúc được xác định cụ thể cho một khuvựchay một lô đất bao gồm mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiềucaoxâydựngtối đa,tối thiểucủa công trình [42]

- Chuyển quyền sử dụng đấtlà việc chuyển giao quyền sử dụng đất

từngười này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi,chuyểnnhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền

sử dụngđất[40]

- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thịlà dự án đầu tư xây dựng có

côngnăng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hộivớinhà ở hoặc công trình xây dựng khác theo quy hoạch xây dựng được cấpcóthẩmquyềnphê duyệt đểxâydựngmớihoặc cảitạo, chỉnh trang đôthị[44]

- Dự án điều chỉnh đấtlà dự án đầu tư xây dựng áp dụng phương

phápđiều chỉnh đất

- Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đấtlà việc kê khai

vàghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tàisảnkhác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơđịachính[40]

- Điều chỉnh quyền sử dụng đấtlà việc điều chỉnh các nội dung được

nêutrong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm việc điều chỉnh các yếu tốvậtlýcủalôđất

- Giá đấtlà giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện

tíchđất[40]

- Giá trị quyền sử dụng đấtlà giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất

đốivớimột diện tích đấtxácđịnhtrongthời hạnsửdụng đất xácđịnh [40]

- Hoạt động xây dựnggồm lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư

xâydựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, thi công xây dựng,giám sát xây dựng, quảnl ý

d ự á n , l ự a c h ọ n n h à t h ầ u , n g h i ệ m t h u , b à n

g i a o đưacôngtrìnhvàokhaithácsửdụng,bảohành,bảotrìcôngtrìnhxâydựngvà hoạt độngkháccóliênquanđếnxâydựngcôngtrình[45]

- Khu đô thịlà một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng đồng

bộvềhạtầng kỹthuật,hạtầngxã hội vànhàở[31]

-Lập dự án đầu tư xây dựnggồm việc lập Báo cáo nghiên cứu tiền khảthi

đầu tư xây dựng (nếu có), Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựnghoặcBáo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và thực hiện các công việccầnthiếtđểchuẩnbị đầutưxâydựng[45]

- Nhà nước thu hồi đấtlà việc Nhà nước quyết định thu lại quyền

sửdụngđấtcủangườiđượcNhànướctraoquyềnsửdụngđấthoặcthulạiđấtcủangười sửdụng đất vi phạmphápluậtvềđất đai [40]

- Ngườis ử d ụ n g đ ấ t l à n g ư ờ i đ ư ợ c N h à n ư ớ c g i a o đ ấ t , c h o t h u ê

đ ấ t , công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy địnhphápluậtvềđấtđai [40]

- Phương pháp điều chỉnh đấtlà việc góp đất một cách tự nguyện từ

cácchủ sở hữu đất, điều chỉnh các thuộc tính quản lý sử dụng đất và phân bổlạiđấtđai cho các chủ sởhữuđất banđầu

- Sởhữuđấtđai: đấtđaithuộcsỡhữutoàndândoNhànướcđạidiện

chủsởhữuvà thốngnhấtquảnlý[40]

- Thuộc tính quản lý sử dụng đấtlà việc quản lý các nội dung về vị

trí,kích thước, hình dạng lô đất; về các tài sản gắn liền với đất; về chức năngsửdụngđất; vềcác chỉ tiêuquyhoạch;vềcácquyềnliên quan tới lô đất

- Thửa đấtlà phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định

trênthựcđịa hoặcđược môtảtrênhồ sơ[40]

- Triển khai dự ánlà việc thực hiện bốn giai đoạn của dự án gồm

giaiđoạn chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư (hay giaiđoạnnghiên cứu tiền khả thi; giai đoạn chuẩn bị dự án (hay giai đoạn nghiêncứukhảt h i ) ; g i a i đ o ạ n t h ự c h i ệ n d ự á n ; g i a i đ o ạ n k ế t t h ú c x â y d ự n g đ ư

a c ô n g trình vàokhai thácsửdụng

9 Cấu trúc luậnán

Luậnángồm3phần:Mởđầu,NộidungvàKếtluận,kiếnnghị.TrongđóphầnNộidung gồm3 chươngđược cấutrúctheotrìnhtựnhưsau:

- ChươngI:Tổngquanvềphươngphápđiềuchỉnhđấttrongtriểnkhaidựánđầutưxâydựng khuđô thị

- ChươngII:Cơsởkhoahọcápdụngphươngphápđiềuchỉnhđấttrongtriểnkhaidựánđầutưxâydựngkhu đôthị

- ChươngIII:Ápdụngphươngphápđiềuchỉnhđấttrongtriểnkhaidựánđầutưxâydựngkhuđôthịtạiđô thịtrungtâmThủ đôHà Nội

CHƯƠNGI:TỔNGQUANVỀPHƯƠNGPHÁPĐIỀUCHỈNHĐẤTTR ONGTRIỂNKHAIDỰÁNĐẦUTƯXÂYDỰNGKHUĐÔTHỊ

nhautrongviệctậphợp,huyđộngđấtđaiđểđầutưpháttriển

Với khu vực tư nhân đó là sự phát triển tự phát, chuyển nhượng,giaodịch đất đai giữa các chủ sở hữu đất Cách thức chuyển nhượng đất đainàygiúp nhanh chóng đáp ứng tức thời yêu cầu về chỗ ở cũng như điều kiệntàichính của chủ sở hữu đất Nhưng hạn chế của cách thức này là chưa đồngbộphát triển được hạ tầng đô thị và ảnh hưởng đến hiệu quả quản lýPTĐT.Trong khi đó, với khu vực Nhà nước đó là cách thức thu hồi đất Cáchthứcnày giúp Nhà nước có quỹ đất để xây dựng các công trình hạ tầng đô thị,đápứng yêu cầu quản lý Nhưng hạn chế cơ bản của nó là thiếu sự tham giacủangườisửdụng đất vàchia sẻcác lợi ích một cáchhàihòa của cácbên

Tuy nhiên, trong quá trình đô thị hóa từ giai đoạn cuối thế kỷ thứ 17,bêncạnhhai hìnhthứctậphợp,huyđộngđấtđainhư nêutrên,cònxuất hiệnthêm

một biện pháp nữa gọi là Phương pháp điều chỉnh đất Tại nhiều quốcgiaPPĐCĐ cho thấy là hiệu quả nhất so với biện pháp thu hồi đất haychuyểnnhượng đất đai [79] Hình 1.1 minh họa kết quả của các kịch bản pháttriểnkhácnhautheoba cáchthứctrêncủa một khu vựcđôthị.

Hình a Hiện trạng các khu đất trong phạm

vidự án.

Hình c Trường hợp phát triển đô thị

bằngviệcthu hồi đất.

Đường giao thông được mở rộng, tuy

nhiênchất lượng được cải thiện không đồng

đều vàtoàn diện (hình dạng các lô đất ko thay đổi,giá trịđất

Hình 1.1: Sơ đồ minh họa quá trình phát triển của một khu vực đô thị theo cáckịchbảnkhácnhau [65].

PPĐCĐ có nguồn gốc xuất phát từ việc tập trung đất nông nghiệpđểhướng tới quản lý và sử dụng đất được hiệu quả hơn Mỹ là quốc gia đầutiênghi nhận việc áp dụng PPĐCĐ khi mà Goegre Washington đã áp dụng cơchếthu gom đất nông nghiệp từ nhiều chủ hộ khác nhau để xây dựng thủ đôvàonăm1791.GoegreWashingtonkhiđóđãkhuyếnkhíchcácchủđấtcùnggóp

đất vào phát triển hoặc chỉnh trang các khu dân cư theo cơ chế:thứ nhấtlà

tạoquỹ đất và kinh phí cho mục đích phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng,nângcaochấtlượngmôitrườngs ố n g , g i ả i q u y ế t v ấ n đ ề a n s i n h

x ã h ộ i v à n h à ở ; thứ hailà phân bổ lại đất đai cho các chủ sở hữu một

phần diện tích đất đô thịcó giá trị tương đương hoặc lớn hơn giá trị đất banđầu Đây được xem là dựán ápdụng PPĐCĐđầutiên trênthếgiới

Tại Nhật Bản, sự phát triển của PPĐCĐ cũng có nguồn gốc từ nhucầutích tụ, tập trung đất nông nghiệp để hình thành các thửa đất lớn cho năngsuấtlao động cao hơn và nâng cấp hạ tầng giao thông, thủy lợi [70] Tuynhiên,việcápdụngrộngrãiPPĐCĐtrongquảnlýPTĐTtạiNhậtBảnchỉdiễnrasau trận động đất Kanto ở Tokyo năm 1923 Nhật Bản khi đó đã triển khaidựántáithiếtxâydựngcácKĐTvớiquymôkhoảng3.000havớicơchếtươngtựnhư tích tụ, tập trung đất nông nghiệp [71] Trên cơ sở kết quả có được,năm 1954 Nhật Bản đã ban hànhLuật Điều chỉnh đất với phạm vi áp dụng rấtrộng,đápứngđadạngcácyêucầukhác nhaucủacôngtácquảnlý PTĐT

Những kết quả tích cực tại Nhật Bản đã có ảnh hưởng lớn tới cácquốcgia tại Châu Á: Hàn Quốc và Đài Loan áp dụng PPĐCĐ để tái thiết đôthị sauchiến tranh; các quốc gia Đông Nam Á áp dụng để đáp ứng các nhucầu mớitrong quá trình đô thị hóa Trên bình diện thế giới, PPĐCĐ này được

áp dụngnhiều ở Đức, Úc, Ấn Độ, Canada và Thổ Nhĩ Kỳ [71] Cho đến nayviệc ápdụngPPĐCĐchủ yếu phụcvụ quảnlý PTĐT

1.1.2 Kháiniệmvềphương phápđiềuchỉnhđất

“The Land Readjustment” là thuật ngữ tiếng Anh được thế giớiđồngthuận sử dụng lần đầu tiên tại Hội nghị quốc tế về nội dung này ở ĐàiLoannăm 1979 [85] Tuy nhiên, thực tiễn các quốc gia có sử dụng các thuậtngữkhácnhư:ASEANthìsửdụngthuậtngữ“LandConsolidation”;Úcsửdụng

thuật ngữ là “Land Pooling”; Ấn Độ là “Block Reconstitution”; tại Đức,là“Land Readjustment”; tại Hàn Quốc là “Replotting Method”; tại Thổ NhĩKỳlà “Land and Landlot Arrangment” Bên cạnh đó, nhiều học giả cũng sửdụngcácthuậtngữtiếngAnhkhácnhư:“urbanlandreadjustment”;“landregroupment”; “land reform”; “land reordering” [85] Để thống nhất sử dụng,trong Luận

án này thuật ngữ tiếng Việt của “Land Readjustment” được dịch là“phươngphápđiềuchỉnh đất”

a) KháiniệmvềPPĐCĐcủa các chuyêngia,tổchức

Nguồn gốc của PPĐCĐ là từ việc những người sử dụng đấtchủđ ộ n g gópđấtđai chocác mụctiêuphát triển đãđượccácchuyêngiagiảithíchnhư:

- PPĐCĐđượchiểumộtcáchđơngiảnlàmộtcôngcụđểchínhquyềnđôthị, các cơ quan, tổ chức, cá nhân có thể trực tiếp tham gia trong quá trìnhđôthị hóađểcùng chia sẻlợi ích [85];

- Theo Seele (1982), PPĐCĐ là công cụ để tổ chức xắp xếp đất đaitheohướng việc phân bổ đất đai cho mục đích công cộng và nhu cầu tư nhân,đảmbảo theocác quyđịnh của quyhoạchđôthị;

- Theo Archer (1992), PPĐCĐ là một kỹ thuật quản lý PTĐT tạicácvùng đất ngoại vi đô thị nơi mà những miếng đất rời rạc được gom lại đểquyhoạcht h ố n g n h ấ t , c ó d ị c h v ụ v à p h â n b ổ n h ư n h ữ n g b ấ t đ ộ n g s ả n đ ộ c

l ậ p Một phần diện tích sẽ được bán để chi trả cho chi phí thực hiện dự án và phânbổđấtlại chocácchủsởhữubanđầu

Ngoài ra, năm 1990, Trung tâm định cư con người liên hợp quốc đã

cóNghị quyết về PPĐCĐ, theo đó:“thông qua việc điều chỉnh đất, các khu

vựcchưaphát triển, thườnglàkhu ngoạivi đô thị được quy hoạchl ạ i đ ể

n â n g cấp, trong đó bao gồm cả việc xắp xếp lại các lô đất, xây dựng đường giaothôngvàcáchạtầngđôthịkhác.Thayvìphảitrảtiềnđểđượcnângcấphạ

tầng, các chủ sở hữu đất sẽ góp một phần đất của mình cho chính quyền coinhư là chi phí cho việc nâng cấp Chính quyền có thể bán lại phần đất này đểchitrả chiphíđầutưxâydựnghạtầng”.

Các khái niệm trên đều cho thấy một điểm chung trong giải thíchvềPPĐCĐ đó là sự tham gia tự nguyện của người sử dụng đất khi họ gópmộtdiện tích đất mình sở hữu để phát triển hạ tầng đô thị, cũng như dành quỹđấtđểdựtrữpháttriển.Đâylà đặcđiểmcơ bảncủa PPĐCĐ

b) KháiniệmvềPPĐCĐtheo luật pháp mộtsốquốcgia

Hiện nay, trên thế giới chỉ có Nhật Bản và Thái Lan là hai quốc giacóluật riêng về PPĐCĐ, tên là Luật Điều chỉnh đất Các quốc gia khác quyđịnhvề PPĐCĐ trong các luật về QHĐT, đất đai hay PTĐT như:tạiHànQ u ố c , quy định về PPĐCĐ được nêu tại các điều 11, 21 và 28 trongLuật Phát triểnđô thị; tại Đài Loan là Điều 25 Luật Tái thiết đô thị năm 2010

và điều 48 LuậtQuy hoạch đô thị năm 2010; tại Đức là điều 45 Luật Xây dựng liên bang Đức;tại Nepal là Mục 12.1.2Luật Phát triển đô thị mới; tại Úc là Mục 6, Chương 6Luật Quy hoạch và phát triển đô thị từ năm 1928; tại Thổ Nhĩ Kỳ là Điều18Luật Kiểmsoátvàquyhoạchphát triểnđấtnăm1985

Nhữngquyđịnh nêutrêngiảithíchvềPPĐCĐcósựtương đồngnhư:

- Theo Điều 45, Luật Xây dựng liên Bang của Đức [58], cơ chế tươngtựPPĐCĐ được giải thích là việc xắp xếp lại các lô đất một cách phù hợp vềvịtrí, hình dáng và kích cỡ cho việc xây dựng công trình và các mục đíchsửdụngkhác;

- Theo Điều 2, Luật Điều chỉnh đất Nhật Bản [60], dự án ápdụngPPĐCĐ là việc điều chỉnh trạng thái, điều kiện các lô đất và nâng cấpcác tiệních công phù hợp với quy hoạch đô thị nhằm đảm bảo cải thiện các tiện íchcôngvà nângcaohiệuquảsửdụng đất;

- Theo các Điều 11, 21, 28, Luật Phát triển đô thị của Hàn Quốc [61],dựán áp dụng PPĐCĐ được giải thích là việc các lô đất trong phạm vi dựánđượcthugomvàpháttriểntrước, sauđóphânbổlạichongườisởhữuđấtban đầu nhưng không bao gồm phần diện tích dành cho khu vực tiện ích cônghoặcphầndiệntích đượcsửdụng huyđộng kinhphíthực hiệndựán.

c) KháiniệmPPĐCĐ sửdụng trongluậnán

Mặc dù có những cách giải thích khác nhau như nêu trên về PPĐCĐ,tuynhiên những cách giải thích này vẫn có những điểm chung như sau: Thứ nhấtlà việc thu gom, góp đất từcác lô đất của những người sử dụng đất khác nhaumột cách tự nguyện; điềuchỉnh các thuộc tính quản lý sử dụng đất và phân bổlại cho bên liên quan Thứ hai là các hoạtđộng nêu trên được thực hiện thôngqua dự án đầu tư xây dựng Do đó, trong phạm vi của

luận này, PPĐCĐ đượchiểu như sau: “Phương pháp điều chỉnh đấtlà việc thu

gom, góp đất một cáchtự nguyện từ các chủ sở hữu đất; điều chỉnh các thuộc tính quản lý sử dụngđất;vàphânbổ lạiđấtđai chocác chủsởhữuđất banđầu.”

1.1.3 Phương thức thực hiện và nội dung của phương pháp

điềuchỉnh đất

Theo [79],quytrìnhvànội dungcủaPPĐCĐcơ bản nhưsau:

- Thứ nhất, là góp đất và gom đất thành các lô lớn từ các chủ sở hữuđấttrong một phạm vi ranh giới nhất định Việc góp đất và gom đất đượcthựchiệntrêntinh thầntựnguyệncủa các chủsởhữuđất;

- Thứ hai, điều chỉnh các thuộc tính quản lý sử dụng đất để đảm bảocácyêu cầu về quản lý sử dụng; ưu tiên nâng cấp cơ sở hạ tầng đô thị Cácthuộctính quản lý sử dụng đất được điều chỉnh gồm: vị trí, kích thước, hìnhdạng lôđất; chức năng sử dụng đất (chuyển đổi giữa đất ở, đất giao thông,thương mạidịchvụ,câyxanh )vàcácchỉtiêuquyhoạch(mậtđộxâydựng,tầngcao,hệ

số sử dụng đất); các

quyềnvàtàisảngắnliềnvớil ô

đất;

- Thứ ba, là phân bổ

lạiđất đai cho các chủ sở hữuđất ban

đầu Phân bổ lại đấtđai là

việc chuyển giao cáclô đất

đã được thay đổi, sắpxếp

b ù , x â y dựng các công trình hạ tầng hoặc đặc biệt hỗ trợ cho những chủ

sở hữu đất màkhôngthểđónggóp đất theoyêucầubanđầucủa dựán

Hình 1.3 minh họa chi tiết cách thức góp và phân bổ lại đất đai củamộtlô đất cụ thể bao gồm phần diện tích góp cho đầu tư hạ tầng, công trìnhcôngcộng,đấtdựtrữvàphầndiệntíchngườisửdụngđất banđầuđược nhậnlại

Hình1.3:Minhhọacơchếcủaphươngphápđiều chỉnh đất [65]

1.1.4 Đặcđiểmcủaphươngphápđiềuchỉnhđất

Về cơ bản PPĐCĐ giúp hình thành nên một khu vực được đầu tưxâyđựng đồng bộ hệ thống hạ tầng, cải thiện môi trường đô thị cùng một sốđặcđiểmsau79:

- Thứnhất,hệthốngcơsởHTKTđôthịđượcnângcấpđồngbộcùngvớiviệcpháttriểnquỹ đấtvàxây dựngnhàở.KhitriểnkhaiPPĐCĐ,toànbộ

khu vực sẽ được quy hoạch lại, cân đối giữa các yêu cầu phát triển đất,xâydựng nhà ở và cáctiệní c h đ ô t h ị k h á c ( n h ư c ô n g v i ê n ,

t r ư ờ n g h ọ c , đ ư ờ n g giaothông…).Qua đógiúpphát triểnđồngbộtoànkhuvực;

- Thứ hai, người sử dụng đất nhận được những lợi ích phù hợp từviệcĐTXD Trong PPĐCĐ, người sử dụng đất tham gia ĐTXD bằng việcđónggóp một phần diện tích đất Nhìn chung Nhà nước không phải thực hiệnthuhồi đất hay nhà đầu tư phải chuyển nhượng đất đai Do đó, những lợi íchmàngười sử dụng đất nhận lại là điều kiện môi trường đô thị được cải thiện.Chiphívà lợi ích củangười sửdụng đất trongPPĐCĐđược hài hòa;

- Thứ ba, duy trì sự ổn định cộng đồng dân cư Người dân trong khuvựcthực hiện dự án không bị thu hồi đất, cũng không giao dịch đất đai, do đóhọkhôngbị mất đất Cộngđồng dâncưcơbảnđượcduytrìổnđịnh;

- Thứ tư, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai PPĐCĐ giúp khônghìnhthành những miếng đất có hình dáng hoặc vị trí khó sử dụng, không phùhợpđểphát triển;

- Thứ năm, PPĐCĐ giúp phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng của khuvực,trong khi đó việc xây dựng, phát triển các công trình thường do bên thứbathựchiện.ThựctếkhicácđơnvịtriểnkhaiPPĐCĐhợptáccùngvớingười

sử dụng đất để quy hoạch lại và phát triển tổng thể hệ thống HTKT trong mộtkhu vực nhất định Người sửdụng đất có trách nhiệm xây dựng lại hoặc pháttriển trên phần đất mà họquản lý sử dụng Đơn vị triển khai PPĐCĐ thườngchỉ khai thác một phạm viquỹ đất nhất định có được nhờ quy hoạch lại và sựthỏathuậnbanđầuvới ngườisửdụngđất;

- Thứ sáu, quy trình triển khai gồm nhiều bước và đòi hỏi thời gianđểngười sử dụng đất hiểu lợi ích, trách nhiệm và tham gia thực hiện Thực tếthìquyt r ì n h t r i ể n k h a i P P Đ C Đ g ồ m n h i ề u h o ạ t đ ộ n g k h á c n h a u t r o n g

đ ó b a o

gồm việc đàm phán với người sử dụng đất để họ tham gia và đóng gópchophát triển hạ tầng Do đó, việc này thường tốn nhiều thời gian và đòi hỏikiếnthứcchuyênmônsâucủa các đơnvịtư vấnthựchiện;

- Thứbảy, quyền sở hữu đất đai được chuyển đổi và duy trì sau khiquyhoạch lại Quy hoạch lại toàn bộ khu vực là một đặc điểm của PPĐCĐ.Đây làcách thức để tính toán, phân chia lại các lô đất trên cơ sở sự đóng góp đất củangười sử dụng đất Tuynhiên, trong toàn bộ quá trình này, quyền sở hữu đấtcủangười sửdụng đấtvẫncóhiệulựcvàđược Nhà nướcđảmbảo;

- Thứ tám, giảm thiểu được chi phí đầu tư so với các biện pháp pháttriểnđất đai khác Trong PPĐCĐ, Nhà nước không phải thực hiện bồi thường, giảiphóng mặt bằng, nhà đầu

tư không phải chuyển nhượng đất đất với người sửdụng đất, do đó, tổng mứcđầu tư để thực hiện PPĐCĐ thấp hơn rất nhiều sovớibiệnphápthuhồihaychuyểnnhượngđấtđai;

- Thứ chín, hệ thống đất đai được định hình lại do đó dễ dàng trongcôngtácquảnlýđôthị

1.2 Triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị áp dụng

phươngphápđiều chỉnh đấttrên thế giới

1.2.1 Mụctiêuvàphạmviáp dụng

Vềmụctiêuápdụng,PPĐCĐđượcthựchiệntrongtriểnkhaicácdựánĐTXDKĐTnhằmcácmụctiêusau[79]:

Trận động đất Kanto xảy ra ngày 1/9/2913 tại tỉnh Kanagawa có mức độ 7.9 richter đã tácđộng mạnh tới Tokyo và vùng phụ cận, làm khoảng 450.000 công trình bị cháy; 130.000công trình hủy hoại hoàn toàn; 140.000 người chết hoặc mất tích Sau đó một dự

án điềuchỉnh đất đểxâydựnglại Tokyo đãđượctriển khai với quymô khoảng3.000ha.

Hình1.4:DựánđiềuchỉnhđấtđểxâydựnglạiTokyosautrậnđộngđấtKanto[68]

Vềphạmvi ápdụng,PPĐCĐđượcthực hiện tại cáckhuvựcsau[65]:

- Khuvực đấttrongđôthị chưađượcsửdụng;

- Khuvựcdâncưhiệntrạngkhôngđápứngcácyêucầusinhhoạt,sảnxuấtvàquảnlý PTĐT;

- Khuvực ngoạiôđangđôthịhóahoặckhuvựcổ chuột;

Hình1.5:Dựánđiềuchỉnhđấtđểxâydựngthành phốmớiTama[70]

- Khuvựctrungtâmđôthịcầnthiếtnângcấp, pháttriển mới;

- Khu vực các đầu mối giao thông cần thiết phải nâng cấp, kết hợppháttriểncác khuchứcnăngđôthị;

- Các khuvực bị thiệthại cho thiêntai,thảmhọa

Hình1.6:Dựánđiềuchỉnhđấtđểxâydựng,nângcấpcơsởhạtầngđôthịtạith ành phố CaoHùng, Đài Loan[85].

1.2.2 Loạihình dựánápdụng phươngphápđiềuchỉnh đất

Dự án điều chỉnh đất là thuật ngữ chỉ các dự án ĐTXD (có thể xâydựngcông trình riêng lẻ hoặc KĐT) được thực hiện bằng PPĐCĐ Cách gọinàynhằm phân loại với các dự án áp dụng cơ chế đất đai khác (như thu hồiđấthoặcchuyểnnhượngđấtđai).Tuynhiên,hầuhếtcác quốcgiatrênthếgiớikhi phân loại DAĐCĐ đều phân loại theo mục tiêu đầu tư, việc thực hiện theoPPĐCĐ hay thu hồi đất hay chuyểnnhượng đất đai là biện pháp được áp dụngtheotừng trường hợpcụ thể, đâykhôngphảilàtiêuchíđểphânloạidựán

Tại Hàn Quốc, các khu vực xây dựng được chia thành hai nhóm lớnlàkhu vực có quy hoạch và khu vực chưa được quy hoạch Trong đó tại cáckhuvựcđãcó quy hoạch tiếp tục đượcc h i a t h à n h k h u v ự c t r o n g

đ ô t h ị v à n g o à i đôthị Các dựánĐTXD trong khuvựcđôthị được gọilàdựán đầutư PTĐT

Dự án đầu tư PTĐT được phân thành 03 loại hình chủ yếu là (1) xây dựngcáccông trình cơ sở hạ tầng đô thị; (2) xây dựng các KĐT mới và (3) nâng cấpchỉnh trang đô thị Các dự ánnày, tuy cóm ụ c t i ê u k h á c n h a u n h ư n g đ ề u c ó thể được thựchiệntheoPPĐCĐ, thu hồi đất hoặc kếthợpcả hai hìnht h ứ c này [64] Bảng1.1 thể hiện các loại hình dự án ĐTXD và pháp luật áp dụng,trongđóchophépviệc thựchiệntheoPPĐCĐ.

vàđiềukiệnnhàở -Dựántáithiếtkhuđô thị.

Ngoài

đôthị

Cácloạihìnhdựánpháttriểnđấtxâydựng nhàở;xâydựngkhu côngnghiệpvà

cácloạihìnhđôthịmớikhác

Thựchiệntheocácluậtchu yênngành Chủ yếuthực

hiệnthông quaviệcthu hồiđất

Khuvựcchưacóquy

hoạch

Các dự án cần cấp phép riêng để phát triểnnông, lâm nghiệp hoặc các yêu cầu đặc biệtkhác

Thựchiệntheocácluậtch uyênngành

Tương tự Hàn Quốc, tại Nhật Bản, thuật ngữ DAĐCĐ chỉ nhằm đểphânbiệt đối với các dự án thực hiện theo cơ chế thu hồi hoặc chuyển nhượngđấtđai, không phải là tiêu chí xác định loại hình dự án Các dự án được phânloạitheoc á c m ụ c t i ê u k h á c n h a u Đ ố i v ớ i c á c d ự á n

Đ T X D t h ự c h i ệ n t h e o PPĐCĐ tại Nhật Bản thì được chia thành hai nhóm lớn là: (1) loại hìnhTạoquỹ đất cho hoạt động xây dựng và (2) loại hình phát triển hạ tầng đô thị.Loạihình thứ nhất tạo ra số lượng lớn các thửa đất đã được quy hoạch tốt và đượcáp dụng phát triển cácKĐT mới và ngăn ngừa đô thị hóa tự phát Loạihìnhthứh a i á p d ụ n g p h á t t r i ể n c á c k h u v ự c x â y d ự n g h i ệ n h ữ u k h ô n g đ

á p ứ n g được với cơ sở hạ tầng đô thị và với mục đích tái phát triển các chức năngđôthị.Trêncơsởhaidạngthứcnày,NhậtBảnlạiphânchiatiếpthànhnămloại

dựánvớicácmụctiêucụthểhơn.Bảng1.2thểhiệnsựphổbiếnápdụngcủatừng loại hình dựán.

Bảng1.2:Cácloạidự ánáp dụngPPĐCĐtại NhậtBảnđến năm2002[65]

Q Loạihình 100% Phạmviápdụng

I DạngthứcTạoquỹđấtchohoạtđộngxâydựng

1 Dự án xây dựng khu

đôthịmới 40% Áp dụng tại các khu ngoại ô rộng lớn nhằm mục đích đápứngnhucầunhàở, đặcbiệttừviệctập

trungdâncưtạicácthànhphố côngnghiệp lớn.Đấtnôngnghiệp vàđấtrừng

5 Dựántáithiếtđô thị Áp dụng để tái xây dựng lại các khu vực bị thiệt hai do

chiếntranh hoặcthiêntai

Tại Đài Loan, với đặc thù là quốc gia có quy mô diện tích nhỏ, nênphầnlớn các dự án ĐTXD đều là các dự án nhằm để xây dựng, cải tạo lại,khai tháchiệu quả sử dụng đất trong các khu vực đô thị hóa Cũng tương tự như HànQuốc và Nhật Bản,PPĐCĐ tại Đài Loan là một biện pháp để triển khai dự án,khôngphảilàtiêuchíđểxác định một loạihìnhdựánriêng

1.2.3 Quy trình triển khai dự án áp dụng phương pháp điều

chỉnhđất

Các dự án ĐTXD theo thông lệ được triển khai với bốn giai đoạngồm:Giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi; Giai đoạn nghiên cứu khả thi; Giaiđoạn thicông xây dựng; Giai đoạn kết thúc xây dựng Đối với mỗi giai đoạn bao gồmnhững hoạt độngĐTXD cụ thể Trong khi đó, quy trình và nội dungcủaPPĐCĐbaogồmbahoạtđộngchínhđólà:gomvàgópđất;điềuchỉnhcác