Luận văn thạc sĩ phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, tình huống dự án chợ truyền thống tân bình thành phố hồ chí minh

Trong khiđó, lợi ích lại được chia sẻ cho nhà thầu xây dựng, tiểu thương mới những đối tượng không có bất kỳ quyền tài sản đối với Chợ hiện tại.. Những tác động gây ra tổn thất như: 1 ch

CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THIẾT ĐÔ THỊ:

TÂN BÌNH – TP.HCM

TP Hồ Chí Minh, năm 2015

PH ẠM HUỲNH NHUNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn này đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright

Tác giả luận văn

Phạm Huỳnh Nhung

LỜI CẢM ƠN

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright – Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy, truyền đạt nhiều kiến thức quý báu, cập nhật trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu tại Chương trình Cảm ơn các Anh, chị nhân viên trong Chương trình đã hỗ trợ, giúp đỡ tôi trong thời gian qua

Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Huỳnh Thế Du, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện đề tài này Thời gian qua, Thầy đã tận tâm hướng dẫn, động viên và đưa ra những góp

ý chân thành, sâu sắc giúp tôi hoàn thành đề tài

Xin chân thành cảm ơn Sở Công thương TP.HCM, Ban quản lý các Chợ, đặc biệt là Ban quản lý Chợ Tân Bình đã hỗ trợ giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện, khảo sát cũng như cung cấp nhiều thông tin có giá trị

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình, người thân, bạn bè và đồng nghiệp

đã động viên, khích lệ, chia sẻ cùng tôi, tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian học tập

và nghiên cứu

Học viên

Phạm Huỳnh Nhung

TÓM TẮT

Tái thiết đô thị diễn ra Việt Nam, đặc biệt tại các thành phố lớn để cải tạo, xây lại các khu

đô thị, công trình cũ, xuống cấp như là khu tập thể, chung cư, xí nghiệp,… và các khu công

cộng thiếu tiện ích và kém an toàn, chẳng hạn chợ truyền thống Là một trong những Chợ

truyền thống đã xuống cấp trầm trọng, thiếu an toàn, Chợ Tân Bình được quy hoạch xây lại

từ lâu, nhưng khi công bố triển khai vào tháng 9/2014 đã vấp phải sự phản đối của tiểu

thương, là những người đang kinh doanh tại đây

Kết quả phân tích cho thấy giá trị Chợ Tân Bình hiện tại 4.828 tỷ đồng (trong đó giá trị

thuộc tiểu thương hiện tại 4.615 tỷ, giá trị còn lại 213 tỷ thuộc Nhà nước (có bao gồm chi

phí hoạt động của Ban quản lý Chợ)) Giá trị Chợ sau khi xây được cộng thêm chi phí đầu

tư hợp lý theo ước tính là 1.465 tỷ đồng, sẽ là 6.293 tỷ đồng Giá trị được phân chia cho 4

đối tượng liên quan: (1) Nhà nước thu tiền sử dụng phần đất khu A (389 tỷ); (2) Chủ đầu

tư thu tiền thuê điểm kinh doanh là 2.224 tỷ (trong đó giá trị xây dựng 1.797 tỷ trả cho nhà

thầu xây dựng); (3) Tiểu thương hiện tại là 2.967 hoặc 2.167 tỷ tuỳ trường hợp (bị tổn thất

ít nhất là 1.641 tỷ); (4) Tiểu thương mới được lợi ích 712 hay 1.512 tỷ Như vậy, tiểu

thương hiện tại là đối tượng tổn thất rất lớn.Nguyên nhân sâu xa là do quyền tài sản không

được xác lập rõ ràng, tiểu thương hiện tại đang sở hữu quyền tài sản hàng tỷ đồng nhưng

không có quyền tham gia vào phát triển dự án, không được yêu cầu bồi thường khi dự án

gây tổn thất Trong khiđó, lợi ích lại được chia sẻ cho nhà thầu xây dựng, tiểu thương mới

(những đối tượng không có bất kỳ quyền tài sản đối với Chợ hiện tại) Những tác động gây

ra tổn thất như: (1) chia sẻ thị phần và cạnh tranh của tiểu thương mới; (2) giá thuê chợ

tăng từ 155.000 lên 380.000 đ/tháng; (3) chi phí xây dựng trả nhà thầu khá cao so với các

công trình tương đương.Bên cạnh đó, giá trị Chợ còn phụ thuộc hoạt động của Chợ sau khi

xây, nếu mô hình Chợ phù hợp với sự phát triển và nhu cầu của người mua, người bán thì

sẽ tạo ra giá trị gia tăng và giá trị Chợ sẽ cao hơn, ngược lại sẽ thấp hơn

Từ những phân tích trên, tác giả đã kiến nghị một số chính sách nhằm tái thiết thành công

dự án thiết thực này, như là xác lập quyền tài sản, thực hiện công tác đấu thầu và tăng

cường giám sát để có được mức chi phí đầu tư hợp lý, thực hiện chính sách giá có phân

biệt giữa tiểu thương hiện tại và mới và thực hiện quy chế đấu giá quyền khai thác đối với

người mới gia nhập để tạo sự công bằng, và cuối cùng là nên nghiên cứu cẩn trọng để mô

hình xây lại Chợ truyền thống phù hợp với nhu cầu của người dân và tiểu thương

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, HỘP viii

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC ix

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1

1.1 Bối cảnh nghiên cứu 1

1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu 2

1.3 Phương pháp, đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Bố cục luận văn 3

CHƯƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH 4

2.1 Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư 4

2.2 Phương pháp so sánh và thu nhập trong thẩm định giá 5

2.2.1 Phương pháp so sánh 5

2.2.2 Phương pháp chi phí 6

2.2.3 Phương pháp thu nhập 6

2.3 Quyền tài sản 7

CHƯƠNG 3: DỰ ÁN XÂY LẠI CHỢ VÀ GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH 10

3.1 Tổng quan về CTT Tân Bình 10

3.1.1 Đặc điểm của CTT 10

3.1.2 CTT Tân Bình 10

3.2 Dự án xây dựng Chợ 11

3.2.1 Chi tiết quy hoạch và đầu tư 11

3.2.2 Phương án tái bố trí, giá thuê 12

3.2.3 Giá trị tài chính của Dự án 13

3.3 Chi phí xây dựng 15

3.3.1 Chi phí xây dựng khái toán của Dự án 15

3.3.2 Chi phí xây dựng ước tính 17

3.3.3 Giá trị tài chính với chi phí đầu tư ước tính 17

3.3.4 Phân tích rủi ro dự án bằng mô phỏng Monte Carlo 18

3.4 Giá trị Chợ Tân Bình 19

3.4.1 Ước tính giá giao dịch ĐKD trước khi Dự án được công bố 19

3.4.2 Giá trị chợ hiện tại và phân chia cho các bên liên quan 21

3.4.3 Giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện Dự án 21

CHƯƠNG 4: PHÂN CHIA GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GIỮA CÁC BÊN LIÊN QUAN – NGUYÊN NHÂN 23

4.1 Các giả định 23

4.2 Phân chia các đối tượng liên quan 23

4.2.1 Giá trị tiền sử dụng đất Khu A 24

4.2.2 Giá trị tiền thuê ĐKD 24

4.2.3 Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái toán và ước tính 24

4.2.4 Phân chia giá trị Chợ Tân Bình giữa các bên liên quan 25

4.3 Phân chia giá trị của tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới 26

4.3.1 Ước tính giá giao dịch ĐKD sau khi Dự án được công bố 26

4.3.2 Phân chia (trường hợp 1) 27

4.3.3 Phân chia (trường hợp 2) 28

4.4 Nguyên nhân phân chia giá trị 30

4.4.1 Chi phí đầu tư xây dựng và giá thuê 30

4.4.2 Quyền tài sản của tiểu thương 33

4.4.3 Sự phù hợp của mô hình xây lại Chợ 35

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 39

5.1 Kết luận 39

5.2 Kiến nghị 40

5.2.1 Xác lập quyền tài sản của tiểu thương để xác định rõ ràng quyền, nghĩa vụ của tiểu thương kinh doanh tại chợ 40

5.2.2 Chi phí đầu tư và mức giá thuê 40

5.2.3 Chính sách phân biệt giá cho thuê giữa tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới 41

5.2.4 Nghiên cứu mô hình xây dựng Chợ phù hợp với nhu cầu của thị trường 42

TÀI LIỆU THAM KHẢO 43

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Chi tiết quy hoạch xây dựng Chợ Tân Bình 12

Bảng 3.2: Phương án giá thuê ĐKD 12

Bảng 3.3: Dự báo tỷ lệ lạm phát Việt Nam của IMF 13

Bảng 3.4: Phân kỳ chi phí đầu tư 14

Bảng 3.5: Chi phí xây dựng 15

Bảng 3.6: Thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm 2013 đến tháng 9/2014 20

Bảng 3.7: Thông tin cho thuê ĐKD Chợ Tân Bình 20

Bảng 3.8: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại 21

Bảng 4.1: Tiền thuê ĐKD sau khi Chợ xây 24

Bảng 4.2: Giá trị chênh lệch giữa chi phí đầu tư khái toán và ước tính 25

Bảng 4.3: Phân chia giá trị sau khi Chợ xây 25

Bảng 4.4: Thông tin giao dịch ĐKD tại Chợ Tân Bình thời điểm tháng 9/2014 đến nay 26

Bảng 4.5: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 1) 27

Bảng 4.6: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 2) 28

Bảng 4.7: Giá thuê phụ thuộc vào chi phí đầu tư xây dựng 30

Bảng 4.8: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương nếu giá thuê 273.300đ 31

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, HỘP

Hình 3.1: So sánh chi phí đầu tư tại một số TTTM và Chợ - TTTM 16

Hình 3.2: Phân bổ xác suất theo quan điểm tổng đầu tư NPVf TIP 18

Hình 3.3: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây 22

Hình 4.1: Biểu đồ phân chia giá trị giữa các bên liên quan (trường hợp 1) 28

Hình 4.2: Biểu đồ so sánh sự phân chia giữa các bên liên quan nếu điều chỉnh giá thuê 32

Hộp 4.1: Quyền tài sản của tiểu thương tại Chợ Tân Bình 33

Hộp 4.2: Quyền tài sản tại Chợ Tân Bình theo các cơ quan quản lý 34

Hộp 4.3: Hoạt động của các Chợ - TTTM sau khi xây 35

Hộp 4.4: Tình trạng hoạt động Chợ Văn Thánh 36

Hình 4.3: Biểu đồ Phân chia giá trị Chợ phụ thuộc vào sự thành công của mô hình xây lại

38

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC

Phụ lục 1.1: Bảng Số lượng Chợ, TTTM, siêu thị cả nước và TP.HCM 47

Phụ lục 1.2: Bảng Tổng hợp quy hoạch định hướng phát triển hệ thống Chợ - Siêu thị - TTTM trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 48

Phụ lục 3.1: Bảng Kết quả khảo sát đánh giá của người tiêu dùng về những tiện ích khi lựa chọn địa điểm mua sắm tại siêu thị hay Chợ trên địa bàn Thành phố Cần Thơ 50

Phụ lục 3.2: Bảng chi tiết quy hoạch Khu B 50

Phụ lục 3.3: Bảng kết quả ước lượng chi phí vốn chủ sở hữu 50

Phụ lục 3.4: Bảng dự kiến giá cho thuê 51

Phụ lục 3.5: Bảng kế hoạch thu tiền 52

Phụ lục 3.6: Bảng tiến độ thu tiền cho thuê 53

Phụ lục 3.7: Bảng ngân lưu vào 54

Phụ lục 3.8: Bảng kế hoạch đầu tư 55

Phụ lục 3.9: Bảng chi phí khác 56

Phụ lục 3.10: Bảng ngân lưu ra và ngân lưu ròng của dự án 57

Phụ lục 3.11: Bảng khảo sát chi phí đầu tư một số Chợ - Trung tâm thương mại 59

Phụ lục 3.12: Bảng Suất đầu tư xây dựng theo qui định của cơ quan thẩm quyền, báo cáo của công ty tư vấn và kết quả điều chỉnh của tác giả 60

Phụ lục 3.13: Bảng ước tính chi phí xây chợ tạm 61

Phụ lục 3.14: Bảng ước tính chi phí xây chợ truyền thống 61

Phụ lục 3.15: Bảng tổng chi phí đầu tư chợ ước tính có tính lạm phát 62

Phụ lục 3.16: Bảng ngân lưu ròng của dự án với chi phí đầu tư ước tính 63

Phụ lục 3.17: Bảng thông tin giao dịch ĐKD ở một số Chợ trong thời gian gần đây 64

Phụ lục 3.18: Bảng thông tin giao dịch ĐKD ở Chợ Tân Bình 68

Phụ lục 4.1: Bảng ước tính giá trị tiền thuê đất khu A 69

Phụ lục 4.2: Bảng Tổn thất giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại theo giá trị gia tăng và hệ số kinh doanh 71 Phụ lục 4.3: Bảng Giá trị quyền khai thác của tiểu thương mới theo giá trị gia tăng và hệ

số kinh doanh 71 Phụ lục 4.4: Bảng Phân chia Giá trị Chợ cho các đối tượng theo giá trị gia tăng (hệ số kinh doanh 1,3, giá thuê 273.300) 72

CHƯƠNG 1:

GIỚI THIỆU

1.1 Bối cảnh nghiên cứu

Dự án tái thiết đô thị (ĐT) là dự án xây dựng mới các công trình kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật trên nền các công trình hiện trạng đã được phá bỏ theo quy hoạch ĐT đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (Chính phủ, 2013) Tái thiết ĐT không đơn giản là xây mới mà là một quá trình tác động vào ĐT và nó được gắn kết những mối quan hệ phức tạp với các lĩnh vực xã hội, ngoài đem lại bộ mặt mới cho ĐT, cũng sẽ để lại những hệ quả không mong đợi như khiến người nghèo ở khu đó phải chuyển đến nơi khác phù hợp mức sống, làm giảm bản sắc của khu ĐT trước đó (Hoàng Anh và Nguyễn Hoàng Việt, 2014)

Việt Nam cũng đã thực hiện cuộc tái thiết ĐT, rõ nét nhất là tại thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM), tập trung các dạng dự án như: khu chung cư, tập thể cũ xuống cấp; khu vực xí nghiệp cũ trong nội đô; công trình công cộng thiếu hoặc chưa có hạ tầng kỹ thuật và đảm bảo an toàn; hệ thống giao thông được tái thiết mở rộng hay làm mới;… yêu cầu phải phá bỏ, cải tạo hay di dời công trình hiện tại (Hoàng Anh và Nguyễn Hoàng Việt, 2014) Kinh nghiệm thế giới, tái thiết ĐT phải hài hoà các lợi ích, song theo ông Phạm Sỹ Liêm – Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, tại nước ta thì lợi ích lại rơi vào túi nhà kinh doanh bất động sản là chính Do đó dù nhiều ĐT, công trình đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng việc tái thiết lại diễn ra rất chậm chạp do những vướng mắc về đền

bù, giải phóng mặt bằng, về xác định lợi ích của Nhà nước, của người dân và lợi ích của nhà đầu tư (Từ Nguyên, 2011) Và một trong những nguyên nhân cơ bản của vấn đề này chính là sự không rõ ràng về quyền tài sản như ý kiến của PGS.TS Phạm Duy Nghĩa (2015) về những hệ luỵ của nó đã làm cho doanh nghiệp không dám đầu tư lớn, những nhóm người có quyền quyết định sẽ có cơ hội hưởng lợi từ việc phát triển khu đất, nhà nước không thu được thuế và người dân đang sinh sống, hưởng lợi từ đó lại bị tổn thất từ việc thu hồi nhưng đền bù không tương xứng

Tình huống Chợ truyền thống Tân Bình là một minh chứng cho tình trạng quyền tài sản không rõ ràng đã dẫn đến tổn thất cho tiểu thương hiện tại, ngược lại tạo ra lợi ích cho

toàn, Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minhquyết định xây lại Chợ Tân Bình trong giai đoạn 2008 – 2010 theo quyết định số 17/2009/QĐ-UBND, ngày 12/02/2009 về quy hoạch phát triển hệ thống Chợ - Siêu thị - TTTM giai đoạn 2008–2010 trong số 100 Chợ phải sửa chữa, nâng cấp, xây lại hoặc chuyển công năng (UBND TP.HCM, 2009a) Tuy nhiên, ngày 19/9/2014 UBND Quận Tân Bình công bố Dự án chuyển đổi Chợ Tân Bình sang TTTM kết hợp CTT theo phương thức hợp tác công tư thì đã vấp phải sự phản đối của nhiều tiểu thương Chợ Tân Bình, dẫn đến việc dự án phải tạm ngưng triển khai (Hồng Châu, 2014)

1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

Xây dựng (XD) lại CTT Tân Bình là thiết thực trước tình trạng xuống cấp trầm trọng Tuy nhiên, quá trình triển khai không được sự đồng thuận của tiểu thương – đối tượng bị tác động trực tiếp từ Dự án Để xem xét các tác động của các bên liên quan, đề tài “Phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị: Tình huống dự án chợ Tân Bình - TP.HCM” từ đó có những kiến nghị phù hợp để tái thiết thành công Chợ Trên cơ sở tìm hiểu, phân tích và sử dụng các khung lý thuyết đã học ứng dụng vào tình huống thực tế CTT Tân Bình, đề tài sẽ lần lượt nghiên cứu các câu hỏi sau đây:

 Câu hỏi 1: Giá trị Chợ Tân Bình được phân chia như thế nào giữa các bên liên

quan,trước và sau khi xây lại?

 Câu hỏi 2: Đối tượng nào được lợi ích, đối tượng nào bị tổn thất nhiều nhất, tại

sao?

 Câu hỏi 3: Chính sách của Nhà nước nên như thế nào để có thể hài hoà lợi ích giữa

các bên liên quan trong tình huống Chợ Tân Bình?

1.3 Phương pháp, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Phương pháp phân tích nghiên cứu định tính dựa trên nghiên cứu tình huống là Dự án xây lại Chợ truyền thống Tân Bình Tác giả ứng dụng phân tích lợi ích chi phí, phương pháp thẩm định giá và sử dụng số liệu thống kê, dự báo, thông tin khảo sát trực tiếp liên quan đối tượng trong tình huống nghiên cứu Qua đó, diễn giải các bằng chứng một cách định tính và đưa ra các đề xuất chính sách cụ thể đến vấn đề nghiên cứu

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu sẽ tập trung các bên liên quan gồm 4 đối tượng trong tình huống Chợ Tân Bình: 1) tiểu thương hiện tại; 2) tiểu thương mới sẽ gia nhập vào kinh doanh trong Chợ sau khi xây; 3) đơn vị trúng thầu xây dựng Chợ; và 4) Nhà nước (đại diện

là Ban quản lý Chợ là đơn vị sự nghiệp có thu dưới sự quản lý trực tiếp của UBND Q.TB)

Bên cạnh đó, tác giả thu thập thông tin về giá giao dịch ĐKD tại một số Chợ có đặc điểm tương tự (Chợ An Đông, Sài Gòn Square, chợ Nguyễn Tri Phương, Phạm Văn Hai,…)

1.4Bố cục luận văn

Để thực hiện mục tiêu đặt ra, luận văn bao gồm 05 chương Chương 1 giới thiệu bối cảnh

và vấn đề tập trung nghiên cứu Chương 2 trình bày tổng quan các khung lý thuyết phân tích phục vụ cho việc nghiên cứu Chương 3 nghiên cứu về dự án xây dựng lại chợ và giá trị Chợ Tân Bình Chương 4, ước tính phân chia giá trị Chợ Tân Bình sau khi xây giữa các bên liên quan và xem xét, tìm hiểu các nguyên nhân của việc phân chia giá trị quyền khai thác này cũng như những bất cập Chương 5 kết luận các vấn đề quan trọng đồng thời kiến nghị một số chính sách để có thể tái thiết thành công công trình này

CHƯƠNG 2:

KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH

2.1Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư

Trong Dự án xây dựng CTT Tân Bình, tác giả dựa vào khung phân tích thẩm định dự án theo tài liệu Phân tích Chi phí và Lợi ích cho các quyết định đầu tư của Glenn P Jenkins

và Arnold C Harberger Đối tượng xác định là giá trị tài chính theo quan điểm tổng đầu tư

để xác định giá trị tài chính của dự án (NPVf

TIP) của dự án

Thực hiện ước lượng dòng ngân lưu tài chính của dự án và chiết khấu bằng tỷ suất chiết khấu bình quân có trọng số (wacc) nhằm hiện giá các dòng ngân lưu này về hiện tại để xác định NPV của dự án:

Trong đó: Bt: Lợi ích dự án tại thời điểm t

Ct: Chi phí dự án tại thời điểm t r: tỷ suất chiết khấu bình quân có trọng số (wacc)

Xác định rE dựa theo mô hình định giá tài sản vốn (CAPM):

Chi phí vốn chủ sở hữu = Lãi suất phi rủi ro + Beta x Mức bù rủi ro thị thường

Do việc ước lượng beta của các công ty ở Việt Nam bằng cách lấy trực tiếp số liệu cổ phiếu giao dịch trên thị trường chứng khoán còn hạn chế nên để ước lượng r E chúng ta sẽ tính gián tiếp dựa vào thước đo chuẩn trên thị trường chứng khoán phát triển là Hoa Kỳ Chi phí vốn chủ sở hữu

dự án ở Việt Nam

= Chi phí vốn chủ sở hữu

dự án tương tự ở Hoa Kỳ

+ Mức bù rủi ro quốc gia

E[r i ] VN = r f US + β i (E[r M ] US – r f US ) + RP c + RP e

Trong đó,

E[ri]VN : suất sinh lợi kỳ vọng vốn chủ sở hữu đầu tư vào dự án ngành i ở Việt Nam

RPc : mức bù rủi ro quốc gia

RPe : mức bù rủi ro hối đoái

Mục tiêu của phân tích không phải nhằm đưa ra quyết định đầu tư hay không, mà chỉ để xem xét giá trị các yếu tố liên quan đến dự án, các yếu tố sẽ tác động, thay đổi như thế nào khi giả định dự án đạt mức giá trị NPVf

TIP nào đó

2.2 Phương pháp so sánh và thu nhập trong thẩm định giá

Để ước tính giá trị quyền khai thác điểm kinh doanh (ĐKD), tác giả dựa vào các phương pháp thẩm định giá (TĐG) TĐG là việc cơ quan, tổ chức có chức năng xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn TĐG (Quốc hội, 2012) Trong luận văn, tác giả ứng dụng phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập

2.2.1 Phương pháp so sánh

Là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần TĐG đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần TĐG hoặc gần với thời điểm cần TĐG để ước tính giá trị thị trường của tài sản (Bộ tài chính, 2008a)

Phương pháp so sánh bao gồm 5 bước:

Bước 1, Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch và các yếu tố so sánh của

những tài sản tương tự tài sản cần TĐG trên thị trường;

Bước 2, Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại

hoặc tương tự có thể so sánh với tài sản cần TĐG vào thời điểm cần TĐG hoặc gần với thời điểm cần TĐG;

Bước 3, Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi

đơn vị so sánh chuẩn;

Bước 4, Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần TĐG từ

đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản

so sánh Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy tài sản cần TĐG làm chuẩn, những yếu tố ở tài sản

so sánh kém hơn so với tài sản cần TĐG thì điều chỉnh tăng, những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần TĐG thì điều chỉnh giảm, những yếu tố ở tài sản so

sánh tương tự với tài sản cần TĐG thì không điều chỉnh

Bước 5, Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ

dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản TĐG

2.2.2 Phương pháp chi phí

Chi phí là số tiền cần thiết để mua, sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản Phương pháp chi phí là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần TĐG để xác định giá trị thị trường của tài sản cần TĐG (Bộ tài chính, 2008b) Chi phí

là yếu tố quan trọng cần xem xét khi ước tính giá trị tài sản Trong một số điều kiện, chi phí có thể là một phương cách tiện lợi để đo lường giá trị Tuy nhiên cần phải xem xét cẩn thận trước khi chấp nhận chi phí như là thước đo của giá trị Chi phí và giá trị là một và duy nhất giống nhau khi chi phí đó là chi phí hợp lý và được xã hội thừa nhận (Trường Marketing,2006)

2.2.3 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng

trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản

(quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần TĐG (Bộ tài chính, 2008c) Trong đó, với dòng tiền dài hạn và

ổn định, ta có thể ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hoá lợi tức của một năm (tức là chia thu nhập cho tỷ suất vốn hoá thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập)

V = I/R hoặc V = I x GI Trong đó: V : giá trị tài sản,

I : thu nhập ròng trong một năm,

R : tỷ suất vốn hoá,

GI : hệ số thu nhập (GI = 1/R)

Trường hợp thu nhập hàng năm có mức tăng trưởng ổn định là giá trị tài sản được vốn hoá:

V = I/(R – g)

Với g là tỷ lệ tăng trưởng

Từ đó suy ra, thu nhập ròng trong một năm từ tài sản là I: I = V x R hay I = V/GI

2.3 Quyền tài sản

Từ góc độ pháp lý, quyền tài sản được xem là một nhóm quyền mô tả một người có thể làm và không được làm gì với nguồn lực mà họ sở hữu Những quyền này có 03 đặc điểm: gắn với tài sản, chủ sở hữu tự do thực thi quyền trên tài sản của họ, việc thực thi này loại trừ sự can thiệp của những người không phải chủ sở hữu Quyền tài sản tạo ra một phạm vi riêng và độc quyền cho chủ sở hữu tự do thể hiện ý chí của mình mà không bị chi phối bởi những người khác (Cooter & Ulen, 2012) Với khái niệm chính thống ở Việt Nam (Điều

181 Bộ luật Dân sự năm 2005), quyền tài sản như một loại tài sản bên cạnh vật, tiền, giấy

tờ có giá Nhìn chung, quyền tài sản dưới góc độ pháp lý gắn với những hàm ý sâu xa bắt nguồn từ quyền tự nhiên và những mô tả của luật pháp

Trong kinh tế luật, quyền tài sản được tiếp cận từ góc độ khác Theo Harold Damsetz (1967), quyền tài sản được hiểu là một tập hợp của nhiều quyền và lợi ích mang tính loại trừ, trong đó có các quyền cơ bản như kiểm soát việc sử dụng tài sản, thụ hưởng lợi nhuận thu hút từ việc khai thác tài sản, quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp tài sản (Phạm Duy Nghĩa, 2011) Tính tạo động cơ của quyền tài sản khiến chúng được định hình trong những cơ chế gần như cơ chế đàm phán (Cooter & Ulen, 2012), hoặc thông qua một trật tự

chung do luật pháp thiết lập ra, hoặc theo tập quán và thông lệ (Ellickson, 1991) tùy theo loại nào được trải nghiệm tạo ra lợi ích lớn hơn cho các bên liên quan Như vậy, ở góc độ kinh tế, quyền tài sản cũng là một nguồn lực mà việc phân bổ chúng bởi các thiết kế của pháp luật có thể tạo ra những kết quả khác nhau về lợi ích và chi phí

Phạm Duy Nghĩa (2011) ví dụ về quyền tài sản đối với tài sản là thửa đất bao gồm:

Hạn chế người thứ ba Hạn chế người khác tiệm cận

Phát triển Phát triển lô đất, tăng giá trị

Canh tác, sản xuất Canh tác, sản xuất trên

Tiệm cận công lý Yêu cầu toà án bảo đảm công lý

Theo định lý Coase, khi chi phí giao dịch bằng không, cơ chế thỏa thuận tự nó sẽ làm nên việc sử dụng hiệu quả các nguồn lực, không cần đến các quy định của luật pháp về quyền tài sản (Coase, 1960 trích trong Mankiw 2014) Nói tổng quát, pháp luật nên khuyến khích các thỏa thuận tư nhân bằng việc giảm chi phí giao dịch Một hiệu ứng về quyền tài sản tương phản với định lý Coase là hiệu ứng “làm giá” hay “tiếc của” – người ta có xu hướng đòi giá cao để bỏ đi thứ mình đang có, cao hơn mức giá mà bản thân họ bỏ ra để mua thứ tương tự (Kahneman, Knetsch, & Thaler, 1990) Theo hiệu ứng này, mọi người thường thích cái mình có, hơn là được có cái bằng với cái mình thích, xuất phát từ các chi phí chuyển đổi Lê Nết (2006) cho rằng hiệu ứng này có thể vận dụng để giải thích cho các trường hợp đền bù giải tỏa hay di dời cơ sở sản xuất, trong đó cần phải chú ý đến chi phí chuyển đổi, thay vì tập trung vào phân tích chi phí-lợi ích

Các chứng cứ xác lập quyền sở hữu về mặt pháp lý được quy định bởi pháp luật hoặc bởi

được pháp luật bảo hộ các quyền và xác định các nghĩa vụ; các chủ thể trong xã hội thừa nhận khi thực hiện quyền về kinh tế đối với tài sản (như là giấy phép, giấy chứng nhận, hợp đồng, bằng khoán, chứng chỉ, giấy bảo đảm, hoá đơn,…) Ở những nước đang phát triển hầu hết tài sản có giá trị như đất, gia súc, nhà cửa,… lại không được quan tâm thích đáng về những bằng chứng pháp lý quyền sở hữu (Sjaastad and Cuosins, 2008) Quyền tài sản được định nghĩa yếu kém sẽ tạo ra vấn đề về tài sản chung vì nhiều người có quyền với

nó (North, 1981; Ostrom, 1990) và dẫn đến hai hệ lụy: 1) Cấu trúc kiểm soát không hiệu quả, nhấn mạnh đến vấn đề sự tách biệt và không hỗ trợ nhau giữa quyền kiểm soát về vật chất với quyền pháp lý đối với tài sản; 2) Cản trở trong việc thực thi các hợp đồng DeSoto (2000) đặt vấn đề về quyền tài sản như một trong những nguyên nhân khiến vốn không thể luân chuyển được, hợp thành sự lý giải cho những bí ẩn khiến các nước đang phát triển không thể sao chép các thành công của phương Tây trong việc phát triển chủ nghĩa tư bản

như: phù hợp thói quen mua sắm (mua các mặt hàng ăn uống hàng ngày, tiện lợi mua sắm

do không đi xa, không mất nhiều tiền và thời gian gửi xe,…); giá cả rẻ hơn siêu thị; sản phẩm nhiều kích cỡ đáp ứng cao nhất nhu cầu của khách hàng; thực phẩm luôn tươi ngon (Nguyễn Thị Phương Dung và Bùi Thị Kim Thanh, 2011) Kết quả khảo sát của người tiêu dùng năm 2010 tại địa bàn Thành phố Cần Thơ, phần lớn người tiêu dùng cho rằng chợ chiếm lợi thế về giá cả, tính tiền nhanh chóng, thái độ phục vụ và điều kiện thanh toán (Phụ lục 3.1: Bảng Kết quả khảo sát đánh giá của người tiêu dùng về những tiện ích khi lựa chọn địa điểm mua sắm tại siêu thị hay chợ trên địa bàn Thành phố Cần Thơ)

Tuy nhiên, CTT vẫn có những nhược điểm như: cơ sở hạ tầng yếu kém (vệ sinh môi trường, hệ thống xử lý nước thải, thiếu an toàn về an ninh trật tự và phòng cháy chữa cháy…) Công tác phòng cháy chữa cháy không được quan tâm, chỉ chú trọng kinh doanh thậm chí lấn chiếm lối đi chung làm giảm khoảng cách (UBND TP.HCM, 2009b)

3.1.2 CTT Tân Bình

Chợ Tân Bình lúc đầu có tên là Nguyễn Văn Thoại, được thành lập vào những năm 1960,

là chợ nhỏ nằm giữa 4 trục đường Lý Thường Kiệt – Lê Minh Xuân – Tân Tiến – Phú Hoà,

do tư nhân đầu tư khai thác Quá trình từ sau 1975 đến 1985, chợ được nâng cấp, mở rộng

và xây dựng kiên cố Năm 1991, Chợ Tân Bình được giao cho UBND Q.TB trực tiếp quản

lý

Chợ toạ lạc tại 172 – 174 Lý Thường Kiệt, phường 8, Q.TB, diện tích đất 21.979,8m2, là Chợ bán sỉ Mặt hàng kinh doanh chính là quần áo, vải, phụ liệu may mặc và đồ cưới (năm

2008 chiếm trên 77% trong tổng số 2.920 số điểm kinh doanh (ĐKD)1 trong chợ (UBND Q.TB, 2008)) Hiện nay, chợ có 2.956 thương nhân (6 đơn vị là doanh nghiệp Nhà nước và hợp tác xã, 2.950 hộ cá nhân), hàng ngày có khoảng trên 10.000 lượt khách hàng mua sắm

Là một trong những chợ lớn của TP.HCM, nhưng do xây đã lâu, đã xuống cấp nghiêm trọng, 2/3 trong tổng số ĐKD diện tích dưới 1m2, môi trường kinh doanh còn nhiều hạn chế chưa đáp ứng nhu cầu của thương nhân và tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất là nguy cơ cháy nổ

và không an toàn vào mùa mưa bão hàng năm (UBND Q.TB, 2014)

3.2.1 Chi tiết quy hoạch và đầu tư

Dự án triển khai trong 4 năm từ 2015, sẽ xây 02 chợ tạm để đảm bảo cho hoạt động của tiểu thương Chợ tạm 1 bố trí 439 ĐKD, diện tích kinh doanh 913 m2 Chợ tạm 2 có 3.778 ĐKD, diện tích kinh doanh 9.607 m2 Tiểu thương không đóng tiền thuê tại chợ tạm Năm

2016 sẽ xây CTT, thời gian xây dựng 30 tháng, chợ đi vào hoạt động cuối năm 2018 CTT Tân Bình xây ở Khu B với tổng diện tích tích doanh là 23.176 m2 (chưa kể diện tích

giữ xe) bố trí khoảng 6.000 ĐKD tăng gần gấp đôi số ĐKD hiện có (3.336 ĐKD)

1 Điểm kinh doanh tại chợ: bao gồm quầy hàng, sạp hàng, ki-ốt, cửa hàng được bố trí cố định trong phạm

vi chợ theo thiết kế xây dựng chợ, có diện tích quy chuẩn tối thiểu là 3m 2 /điểm (Khoản 5 điều 2, Nghị

Bảng 3.1: Chi tiết quy hoạch xây dựng Chợ Tân Bình

nhà thầu)

Công ty TNHH TMDV Bất động sản Tân Bình Phú đầu tư

và nộp tiền thuê đất

50 năm

Nguồn: Sở QHKT (2014) và UBND Q.TB (2014)

Chi tiết quy hoạch xây Chợ Truyền thống xem Phụ lục 3.2: Bảng chi tiết quy hoạch Khu B

3.2.2 Phương án tái bố trí, giá thuê

Tiểu thương được tái bố trí vị trí tương ứng và theo qui hoạch ngành hàng, diện tích tương ứng nhưng không dưới 3m2/ĐKD Vị trí cụ thể ĐKD được thực hiện trên cơ sở bốc thăm

Bảng 3.2: Phương án giá thuê ĐKD

Tầng Tầng 1 Tầng 2 Tầng 3 - 4 Tầng 5 Tầng 6 Hầm lửng Hầm 1 Giá (đ/m 2 /tháng) 400.000 390.000 380.000 370.000 360.000 300.000 150.000

Nguồn: UBND Q.TB (2014)

Tiểu thương ký hợp đồng thuê sạp 30 năm với Ban Quản lý chợ, nộp một lần tiền thuê 30 năm thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng sạp, được thế chấp, được sang nhượng

quyền sử dụng sạp

3.2.3 Giá trị tài chính của Dự án

3.2.3.1 Các thông số kinh tế

- Đơn vị tiền tệ của dự án: Việt Nam đồng

- Lạm phát Việt Nam: tỷ lệ lạm phát của Việt Nam do Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF, 2014) dự báo 2014 – 2017 từ 4,7 đến 5,2%, trung bình là 5%/năm

Bảng 3.3: Dự báo tỷ lệ lạm phát Việt Nam của IMF

WACC = E/(D+E) x rE + D/(D+E) (1 – tC) x rD

Trong đó, rE (Chi phí vốn chủ sở hữu) được ước lượng thông qua mô hình CAPM là

18,84% (Chi tiết xem Phụ lục 3.3 Bảng kết quả ước lượng chi phí vốn chủ sở hữu)

- rD (Chi phí nợ vay): 10%

- tC (thuế suất thuế TNDN): 22%

- WACC = E/(D+E) x rE + D/(D+E) (1 – tC) x rD = 14,7%

3.2.3.3 Ngân lưu vào của dự án

Ngân lưu vào là tiền cho thuê ĐKD, cho thuê gửi xe, thanh lý chợ tạm Chủ đầu tư thu tiền thuê 30 năm theo tiến độ 4 lần trong thời gian 4 năm xây dựng chợ Năm 2019, chủ đầu tư thanh lý chợ tạm, khoản thu dự kiến là 20% chi phí đầu tư Chợ tạm

Chi tiết xem Phụ lục 3.4: Bảng dự kiến giá cho thuê; Phụ lục 3.5: Bảng kế hoạch thu tiền,

Phụ lục 3.6: Bảng tiến độ thu tiền cho thuê, Phụ lục 3.7: Bảng ngân lưu vào

3.2.3.4 Ngân lưu ra của dự án

d Chi phí xây dựng:

Chi phí xây dựng và bồi thường khái toán là 2.380 tỷ đồng Trong đó, chi phí xây chợ tạm

1 là 22 tỷ đồng, chợ tạm 2 là 251 tỷ đồng và CTT là 1.961 tỷ đồng, chi phí bồi thường 146

tỷ đồng.Vì chi phí là giá trúng thầu nên giả định sẽ không tăng giá, dòng ngân lưu ra đối với chi phí xây dựng theo Bảng sau

Bảng 3.4: Phân kỳ chi phí đầu tư

Nguồn: Tính toán của tác giả dựa theo kế hoạch trong UBND Q.TB (2014)

Chi tiết xem Phụ lục 3.8: Bảng kế hoạch đầu tư

d Chi phí khác

- Chi phí Ban quản lý hàng năm là 13 tỷ đồng (chi phí: lương, hoạt động và bảo trì công trình), chi phí tăng hàng năm 5% Chi phí Ban quản lý trong thời gian 2 năm quản lý chợ tạm và 30 năm quản lý CTT (Chi tiết xem Phụ lục 3.9: Bảng chi phí khác)

- Chi phí tiếp thị, bán hàng và hoạt động của đơn vị hợp tác đầu tư dự kiến là 64 đồng

3.2.3.5 Giá trị tài chính của dự án

NPVfTIP của dự án là 153 tỷ đồng (Chi tiết xem Phụ lục 3.10: Bảng ngân lưu ra và ngân lưu ròng của dự án)

3.3.Chi phí xây dựng

3.3.1 Chi phí xây dựng khái toán của Dự án

Chi phí xây dựng khái toán là 2.234 tỷ (chiếmtrên 77,6% chi phí đầu tư 2.879 tỷ), bao gồm

XD các chợ tạm và CTT Riêng công trình CTT, chi phí xây dựng là 1.961 tỷ (trên 19,6 triệu đ/m2, tính trên diện tích cho thuê thì lên đến 84,6 triệu đ/m2)

Đơn giá trên diện tích xây dựng

Đơn giá trên diện tích cho thuê không

Đơn giá trên diện tích cho thuê có diện

Nguồn: Báo cáo đầu tư và UBND Q Tân Bình (2014)

Chi phí đầu tư một số Chợ - TTTM khoảng 26 - 52,2 triệu đồng/m2 diện tích cho thuê Những TTTM cao cấp, chi phí từ 36 đến 52,2 triệu đồng/m2 diện tích cho thuê Chi phí đầu

tư bao gồm các chi phí liên quan (như XD, lãi vay, đất,…) và chi phí xây dựng thường chiếm từ 70 – 80% tổng chi phí đầu tư tuỳ công trình Chi tiết xem Phụ lục 3.11: Bảng khảo sát chi phí đầu tư một số Chợ - TTTM

Hình 3.1: So sánh chi phí đầu tư tại một số TTTM và Chợ - TTTM

Qua hình trên, chi phí đầu tư trên diện tích cho thuê tại 03 TTTM cao cấp ở TP.HCM giao động trong khoảng 36 đến 52 triệu đ/m2 và 02 Chợ - TTTM tại thành phố Hà Nội là 26 đến

28 triệu đ/m2 Trong khi đó, chỉ chi phí xây dựng, dự án Chợ Tân Bình đã 56 triệu đ/m2

nếu tính diện tích cho thuê ĐKD, để xe ôtô và xe máy, và đến 85 triệu đ/m2 nếu tính trên diện tích ĐKD, cao hơn rất nhiều so với chi phí đầu tư các TTTM và Chợ - TTTM này Suất đầu tư xây dựng theo Quyết định 66/2012 (UBND TP.HCM, 2012) và Bộ Xây dựng

và một số công ty tư vấn, chi phí xây dựng TTTM khoảng từ 5,9 đến 6,2 triệu đồng/m2 đối với những TTTM phổ thông và khoảng 10,4 đến 16,1 triệu đồng/m2 sàn XD đối với TTTM trang trí đặc biệt (chi tiết xem Phụ lục 3.12: Bảng suất đầu tư xây dựng theo qui định của

cơ quan thẩm quyền, báo cáo của công ty tư vấn và kết quả điều chỉnh của tác giả)

Tóm lại, chi phí xây dựng Chợ Tân Bình khá cao so với suất đầu tư của Nhà nước và một

số công trình tương đồng Chi phí cao, nhà thầu xây dựng được lợi và người trả tiền bị tổn thất Vì Nhà nước không cấp ngân sách nên tiểu thương là người trực tiếp trả tiền cho nhà thầu thông qua tiền thuê ĐKD trong 30 năm

Chợ Tân Bình (có DT cho thuê gửi xe), 56.11

Chợ Tân Bình (không kể DT cho thuê gửi xe), 84.62

3.3.2 Chi phí xây dựngước tính

Trên cơ sở suất đầu tư theo qui định của Nhà nước, tác giả ước tính chi phí xây dựng như sau:

Theo quyết định 66/2012 (UBND TP.HCM, 2012), chợ tạm nhỏ tương đương với công trình: “Nhà làm việc, cao ốc văn phòng, TTTM” loại phổ thông dưới 5 tầng, chi phí là 4.250.000đ/m2, nếu điều chỉnh trượt giá và chi phí thiết bị sẽ là 5,9 tr.đ/m2, cộng chi phí khác, dự phòng thì chi phí xây dựng chợ tạm nhỏ là 6,9 tr.đ/m2 Tương tự, chợ tạm lớn áp dụng chi phí xây dựng tương đương với công trình: “Nhà làm việc, cao ốc văn phòng, TTTM” loại phổ thông dưới 5 tầng, móng cọc lớn hơn 15m, 1 hầm, chi phí theo qui định là 4.650.000đ/m2, tính như chợ tạm nhỏ thì chi phí xây dựng bình quân là 7,5 tr.đ/m2 Tổng chi phí xây dựng chợ tạm là 198 tỷ đồng Nếu tăng giá theo tỷ lệ lạm phát là 5% thì tổng chi phí là 202 tỷ đồng (Xem Phụ lục 3.13: Bảng ước tính chi phí xây chợ tạm)

Đối với CTT, theo quyết định 66/2012 chi phí xây dựng tương đương với công trình: “Nhà làm việc, cao ốc, văn phòng, TTTM: loại từ 6 đến 8 tầng, loại trang trí đặc biệt” là 5.910.000 đ/m2, tính tương tự thì chi phí xây dựng là 9.570.718 đ/m2 Theo Quyết định 634/2014 (Bộ xây dựng, 2014), áp dụng loại công trình “Trung tâm hội chợ - triển lãm, chi phí xây dựng là 14.460.000 đ/m2, tính thêm hệ số hầm (1,4) và chi phí dự phòng thì chi phí xây dựng là 11.780.416 đ/m2 sàn XD cả hầm, nếu điều chỉnh lạm phát 5%/năm thì đơn giá xây dựng CTT là 12,9 triệu đ/m2 Chi phí xây CTT theo cách này ước tính là 1.174 tỷ đồng (Xem Phụ lục 3.14: Bảng ước tính chi phí xây chợ truyền thống)

Tổng chi phí xây dựng là 1.372 tỷ đồng, điều chỉnh lạm phát là 1.485 tỷ đồng Tổng chi phí đầu tư là 2.088 tỷ đồng (Xem Phụ lục 3.15: Bảng tổng chi phí đầu tư chợ ước tính có tính lạm phát)

3.3.3 Giá trị tài chính với chi phí đầu tư ước tính

Với chi phí nêu tại 3.3.2, các yếu tố khác không thay đổi thì giá trị NPVf

TIPV Dự án là 759

tỷ đồng thay vì 153 tỷ đồng tính ở 3.2.3.5

(Chi tiết xem Phụ lục 3.16: Bảng ngân lưu ròng của dự án với chi phí đầu tư ước tính)

3.3.4 Phân tích rủi ro dự án bằng mô phỏng Monte Carlo

Để ước tính NPVf

TIPV sẽ như thế nào theo xác suất xảy ra theo biến thiên của một số biến

số trong mô hình, chúng ta sẽ phân tích rủi ra dự án bằng mô phỏng Monte Carlo Trong khuôn khổ thời gian và năng lực hạn chế, dựa vào các thông tin có được, tác giả giả định chủ quan để xác định các biến số bên trong mô hình có tác động đến NPV là tỷ lệ lạm phát, chi phí xây dựng CTT và giá thuê ĐKD Giả thiết như sau:

- Lạm phát: theo ước tính 3.2.3.1 là 5%/năm, giá trị thấp nhất 3%, cao nhất 7%, giá trị có khả năng xảy ra nhất 5%, phân phối chuẩn;

- Chi phí xây dựng CTT: giá trị thấp nhất 9,6 tr.đ/m2, cao nhất 18 tr.đ/m2, giá trị có khả năng xảy ra nhất 11,8 tr/đ/m2, phân phối tam giác;

- Giá thuê ĐKD: giá trị thấp nhất 155.000 đ/m2 là mức giá thuê bình quân hiện tại ở Chợ, cao nhất 380.000 đ/m2, giá trị có khả năng xảy ra nhất 380.000 đ/m2, phân phối tam giác; Kết quả phân tích rủi ro NPVf

TIPV bằng mô phỏng Monte Carlo với 10.000 lần thử được trình bày ở Hình 3.2 Xác suất để NPVf

TIP dương là 74% Kết quả này cho thấy dự án có rủi

ro nhưng tương đối thấp và vì vậy sẽ hấp dẫn người đầu tư

Hình 3.2: Phân bổ xác suất theo quan điểm tổng đầu tư NPV f

3.4 Giá trị Chợ Tân Bình

Tác giả khảo sát giá giao dịch quyền khai thác ĐKD tại Chợ Thời điểm hiện nay quy hoạch đã công bố nên việc thu thập thông tin rất hạn chế Tác giả ước tính dựa vào một số nguồn: thông tin rao bán ĐKD ở một số CTT tương đồng (chủ yếu là Chợ An Đông); khảo sát trực tiếp tiểu thương và nguồn qua báo chí Ngành hàng kinh doanh khảo sát là hàng vải và quần áo may sẵn (2 ngành kinh doanh sỉ chủ yếu) để phục vụ cho việc tính toán

3.4.1.Ước tính giá giao dịch ĐKD trước khi Dự án được công bố

Khảo sát một số tiểu thương được biết, thời điểm 2010 – 2011 thông tin xây lại Chợ chỉ là

“có quy hoạch”, giá giao dịch mỗi ĐKD vải, vị trí mặt tiền đường Phú Hoà (diện tích phổ biến 6m2) khoảng 100 – 110 lượng vàng SJC Giá vàng bình quân năm 2010 là 30,5 triệu đ/lượng2, giá giao dịch khoảng 3,05 đến 3,4 tỷ đồng/ĐKD (trung bình 535 triệu đồng/m2) Thông tin giao dịch tại một số CTT ở TP.HCM Kết quả khảo sát 14 thông tin rao bán tại Chợ An Đông, giá ước tínhkhoảng 385,7 đến 1.500 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí (tầng, thuận lợi hay khuất, 1 hay 2 mặt tiền), diện tích và lợi thế kinh doanh, giá bình quân 813 triệu đ/m2 Các Chợ bán lẻ thấp hơn (khoảng 100 đến 385 triệu đ/m2 tuỳ Chợ, vị trí sạp, điều kiện hợp đồng) Dựa vào giá bình quân 813 triệu đ/m2 ở Chợ An Đông điều chỉnh theo hệ số chênh lệch giá đất theo quyết định của UBND Tp.HCM (UBND TP.HCM, 2013) giữa đường Lý Thường Kiệt và An Dương Vương là 0,6 Kết quả ước tính 488 triệu đ/m2 là giá giao dịch quyền khai thác ĐKD tại Chợ Tân Bình vào thời điểm trước khi công bố Dự án (Xem Phụ lục 3.17: Bảng thông tin giao dịch ĐKD ở một số Chợ thời gian gần đây)

Bên cạnh đó, một số thông tin giao dịch ĐKD tại Chợ Tân Bình trong thời điểm năm 2013 đến tháng 9/2014, giá khoảng 325 đến 832 triệu đ/m2, bình quân là 448 triệu đồng/m2

2 Tính toán giá vàng bình quân dựa theo thông tin về giá vàng nêu tại: vang-tang-951-trieu-dongluong-nam-2010-448027.htm

http://dantri.com.vn/kinh-doanh/gia-Bảng 3.6 Thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm 2013 đến tháng 9/2014

ĐVT: triệu đồng

STT Thời điểm Ký hiệu

sạp

Diện tích

Vị trí Đặc điểm Loại

hàng KD

Giá bán (rao bán)

Giá ước tính giao dịch(*)

Đơn giá ước tính

Ghi chú: (*) Giá ước tính giao dịch bằng giá bán khi thông tin là giao dịch thành, bằng 90% khi

thông tin là rao bán; (**): không cộng giá trị của thông tin số 2 để tính bình quân vì giá trị này rất

lớn sẽ tác động đến giá trị bình quân

Thực hiện phương pháp thu nhập với tỷ lệ vốn hoá (r – g) là 8,2% (tỷ suất chiết khấu (r) 14,7%3 và tỷ lệ tăng trưởng (g) là 6,5%)4, vốn hoá tiền cho thuê lại ĐKD Với 5 thông tin cho thuê ĐKD từ 18 đến 20 triệu đồng/tháng/ĐKD, giá ước tính là 494 triệu đồng/m2

Bảng 3.7: Thông tin cho thuê ĐKD Chợ Tân Bình

ĐVT: triệu đồng

STT Ký hiệu

sạp

Diện tích Vị trí Đặc điểm Loại

hàng KD

Giá thuê (tháng)

Giá trị vốn hoá

1 KB5/1 4,5 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 19 2.780

2 KB3/1 6,75 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 20 2.927

3 KB3/2 6,75 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 20 2.927

5 KB7/1 6,75 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 18 2.634

3 Kết quả được ước tính ở 3.2.3.2

4 Theo Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XII của Đảng, phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng giai đoạn

2015-2020 bình quân 6,5 – 7% năm, tác giả sử dụng mức 6,5% để ước tính

STT Ký hiệu

sạp

Diện tích Vị trí Đặc điểm Loại

hàng KD

Giá thuê (tháng)

Giá trị vốn hoá

Giá trị trung bình các kết quả trên là 491 triệu đồng Tác giả đề xuất mức giá này để ước tính giá trị Chợ Tân Bình thời điểm trước khi công bố Dự án

3.4.2Giá trị chợ hiện tại và phân chia cho các bên liên quan

Theo Sơ đồ hiện trạng mặt bằng Chợ, diện tích 3.011 ĐKD là 8.483,6m2, bình quân 2,82m2/ĐKD Suy ra, tổng diện tích 3.336 ĐKD là 9.399m2 (3.336 x 2,82m2)

Giá giao dịch chưa có tiền thuê ĐKD (bình quân 155.000 đ/m2/tháng) Chúng ta cộng tiền thuê ĐKD vào giá giao dịch sau khi vốn hoá theo phương pháp thu nhập với tỷ lệ vốn hoá 8,2% để ước tính giá trị vốn hoá tiền thuê ĐKD là 213 tỷ đồng

Giá trị Chợ Tân Bình ước tính 4.828 tỷ đồng, trong đó, 4.615 tỷ thuộc tiểu thương hiện tại

Nguồn: Tính toán của tác giả

3.4.3 Giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện Dự án

Giả định tổng thu nhập ròng của tiểu thương trước và sau khi thực hiện Dự án không đổi, với tỷ suất vốn hoá không đổi thì giá trị vốn hoá Chợ cũng sẽ không đổi là 4.615 tỷ Vì Chợ sẽ được xây lại với giá trị đầu tư hợp lý ước tính ở 3.3.2 là 1.465 tỷ (thay vì 2.072 tỷ ở

3.2.3.4), nên giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện dự án sẽ cộng thêm chi phí đầu tư là 6.293 tỷ đồng

Hình 3.3: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây

Giá trị của Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây

Chi phí đầu tư

Tiền thuê ĐKD

Giá trị của ểu thương hiện tại

CHƯƠNG 4:

PHÂN CHIA GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH SAU KHI XÂY

GIỮA CÁC BÊN LIÊN QUAN – NGUYÊN NHÂN

Hai là, để làm cơ sở so sánh và đánh giá tác động loại trừ ảnh hưởng của những yếu tố khác, hơn nữa vì là Chợ bán sỉ nên lượng cầu sẽ phụ thuộc vào các chợ bán lẻ và người bán lẻ là chủ yếu (việc xây lại Chợ sẽ tác động không lớn đến lượng cầu), cho nên tác giả giả định lượng cầu (người mua) Chợ Tân Bình không thay đổi so với trước và sau xây lại, các yếu tố đầu vào về chi phí giá vốn và thuê nhân công,… không thay đổi Vì tổng lượng cầu và các chi phí khác không đổi (chưa kể tiền thuê) nên tổng thu nhập ròng của tất cả tiểu thương không thay đổi; đồng thời tỷ suất vốn hoá cũng không thay đổi

Ba là, cơ hội bán hàng hoá của tiểu thương hiện tại và mới như nhau, không có lợi thế kinh doanh của tiểu thương hiện tại Chợ xây xong, vì lượng cầu không đổi, lượng cung tăng sẽ dẫn đến việc phân chia thị phần giữa tiểu thương hiện tại và mới

Bốn là, việc phân chia thị phần giả định phụ thuộc vào diện tích ĐKD

4.2.Phân chia các đối tượng liên quan

Ngoài tiểu thương hiện tại và Ban quản lý Chợ (tiền thuê ĐKD), dự án Chợ Tân Bình sẽ liên quan các đối tượng khác là tiểu thương mới và nhà thầu xây dựng Nhà nước tác động qua phần ngân sách thu được từ cho thuê đất, tiền thuê ĐKD và giá trị NPV của dự án với vai trò là chủ đầu tư Nhà thầu xây dựng thông qua chi phí xây dựng được trúng thầu nếu

chi phí cao hơn chi phí hợp lý xây dựng Tiểu thương mới là người chia sẻ thị phần với tiểu thương hiện tại

4.2.1Giá trị tiền sử dụng đất Khu A

Khu A - phần đất phía trước cho đơn vị liên doanh thuê 50 năm để phát triển khu phức hợp dịch vụ, giải trí, khách sạn Thực hiện phương pháp so sánh ước tính tiền thuê đất 50 năm trả một lần trên cơ sở so sánh với 03 khu đất có vị trí, đặc điểm tương đồng với khu đất cần ước tính giá trị Kết quả ước tính tiền sử dụng đất là 55,6 triệu đ/m2, tổng giá trị tiền sử

dụng là 389 tỷ đồng (chi tiết Phụ lục 4.1: Bảng ước tính giá trị tiền thuê đất khu A)

4.2.2Giá trị tiền thuê ĐKD

Theo phương án giá thuê nêu tại 3.2.2, tiền thuê ĐKD trong 30 năm là 3.059 tỷ và tiền cho thuê để xe 667 tỷ đồng

Bảng 4.1: Tiền thuê ĐKD sau khi Chợ xây

ĐVT: triệu đồng

Loại hàng kinh doanh Đơn giá Diện tích Số tháng Tổng tiền thuê

Nguồn: Tính toán của tác giả

Hiện giá tiền thuê ĐKD là 2.160 tỷ, tiền thuê chổ giữ xe là 64 tỷ, tổng cộng 2.224 tỷ đồng

4.2.3 Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái toán và ước tính

Chi phí đầu tư có sự chênh lệch khá lớn giữa khái toán và ước tính của tác giả Tổng chi phí xây dựng 2.234 tỷ cao so với ước tính 1.485 tỷ Nếu hiện giá thì tổng giá trị chênh lệch

do chi phí xây dựng là 603 tỷ chi phí khác chênh lệch 4 tỷ nên tổng chi phí đầu tư chênh lệch 607 tỷ đồng Từ đó giá trị NPV dự án bị giảm tương ứng chỉ còn 153 tỷ thay vì là 759

tỷ như đã tính ở 3.3.3

Bảng 4.2: Giá trị chênh lệch giữa chi phí đầu tư khái toán và ước tính

ĐVT: tỷ đồng

lệch Chi phí Hiện giá Chi phí Hiện giá

Nguồn: Tính toán của tác giả

Giá trị chênh lệch ước tính 607 tỷ sẽ thuộc về nhà thầu xây dựng vì được trả số tiền cao mức chi phí ước tính để đầu tư xây dựng Chợ

4.2.4 Phân chia giá trị Chợ Tân Bình giữa các bên liên quan

Sau khi trừ tiền thuê ĐKD và tiền thuê đất, giá trị còn lại của tiểu thương là 3.673 tỷ, giảm

935 tỷ so với hiện tại

Bảng 4.3: Phân chia giá trị sau khi Chợ xây

ĐVT: tỷ đồng

2.2 Chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái toán

4.3.Phân chia giá trị của tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới

4.3.1Ước tính giá giao dịch ĐKD sau khi Dự án được công bố

Sau khi Dự án được công bố, giá giao dịch chuyển biến theo chiều hướng giảm Kết quả khảo sát 06 thông tin giao dịch, ta được mức giá bình quân là 315,7 triệu đồng/m2

Bảng 4.4: Thông tin giao dịch ĐKD tại Chợ Tân Bình thời điểm tháng 9/2014 đến nay

ĐVT: triệu đồng

Thời điểm Ký hiệu

sạp

Diện tích Vị trí Đặc điểm

Loại hàng

KD

Giá bán (rao bán)

Giá ước tính giao dịch(*)

Đơn giá ước tính Tháng

Tháng

5/2015

Khu 4E 1,00 tầng trệt

12F2-quần áo may sẵn

Nguồn: Phụ lục 3.17

Ghi chú: (*): Giá ước tính giao dịch bằng giá bán khi thông tin là giao dịch thành, bằng 90% khi

thông tin là rao bán

4.3.2Phân chia (trường hợp 1)

Chúng ta ước tính giá giao dịch sau khi Dự án được công bố bình quân là 315,7 triệu đ/m2 Giả định các tiểu thương sẽ bán quyền khai thác ĐKD với mức giá này hoặc giá trị này sẽ không thay đổi khi Chợ xây xong đối với tiểu thương hiện tại Như vậy, giá trị của tiểu thương hiện tại là 2.967 tỷ đồng, phần giá trị còn lại 712 tỷ đồng sẽ thuộc tiểu thương mới

So với khi chưa thực hiện dự án, giá trị giao dịch quyền khai thác của tiểu thương hiện tại giảm 1.641 tỷ đồng

Bảng 4.5: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 1)

ĐVT: tỷ đồng

Nguồn: Tính toán của tác giả

Hình 4.1: Biểu đồ phân chia giá trị giữa các bên liên quan (trường hợp 1)

4.3.3 Phân chia (trường hợp 2)

Điều kiện nêu tại Trường hợp 1 không xảy ra, tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới phân chia thị phần theo diện tích ĐKD như giả định nêu tại 4.1, hệ số lợi thế kinh doanh của tiểu thương hiện tại là 1 Khi đó giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại tương ứng với diện tích 12.732m2 là 2.167 tỷ đồng (bình quân 170 triệu đ/m2), giảm 2.448 tỷ so với hiện tại Tiểu thương mới được giá trị là 1.512 tỷ đồng (bình quân 145 triệu đ/m2)

Bảng 4.6: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 2)

ĐVT: tỷ đồng

Trường hợp 1: Phân chia giá trị của Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây

Chi phí đầu tư chênh lệch

NPV dự án Chi phí đầu tư Tiền thuê ĐKD Tiền giao đất Giá trị của ểu thương mới

Giá trị của ểu thương hiện tại