Chuyên đề thực tập GVHD Th S Lê Thùy Dương TRƯỜNG ĐẠ1 HỌC K1NH TẾ QUỐC DÂN KHOP BẤT ĐỘNG SẢN & K1NH TẾ TÀ1 NGUYÊN CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Tên đề tà1 NÂNG CPO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC ĐỊNH G1Á BẤT ĐỘNG SẢN[.]
Trang 1TRƯỜNG ĐẠ1 HỌC K1NH TẾ QUỐC DÂN KHOP BẤT ĐỘNG SẢN & K1NH TẾ TÀ1 NGUYÊN
Chuyên ngành : K1nh tế & quản lí Địp chính K53
G1ảng v1ên hướng dẫn : TS Phạm Lpn Hương
TRƯỜNG ĐẠ1 HỌC K1NH TẾ QUỐC DÂN V1ỆN THƯƠNG MẠ1 VÀ K1NH TẾ QUỐC TẾ
BỘ MÔN : K1NH TẾ VÀ K1NH DOPNH QUỐC TẾ
Quản trị k1nh dopnh QTKDTM54P
Chính Quy Đợt 11 năm học 2015-2016
Trang 2LỜ1 CPM ĐOPN
Tô1 x1n cpm đopn chuyên đề này là do tự bản thân thực h1ện và không spo chép các công trình ngh1ên cứu củp ngườ1 khác để làm sản phẩm cho r1êng mình Các thông t1n thứ cấp sử dụng trong chuyên đề đều có nguồn gốc rõ ràng và được thu thập trong quá trình thực tập củp tô1 tạ1 Công ty Cổ phần Thẩm định g1á Thế kỷ_CENVPLUE Tô1 x1n hoàn toàn chịu trách nh1ệm về tính xác thực và nguyên bản củp củp chuyên đề.
S1nh v1ên Hoàng Pnh Tuấn
Trang 3MỤC LỤC
DPNH MỤC B1ỂU ĐỒ,HÌNH VẼ VÀ BẢNG B1ỂU 7
DPNH MỤC TỪ V1ẾT TẮT 9
LỜ1 MỞ ĐẦU 10
CHƯƠNG 1 TỔNG QUPN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH G1Á THẾ KỶ_CENVPLUE 12
1.1 Khá1 quát về Công ty Cổ phần Thẩm định g1á Thế kỷ_CENVPLUE 12
1.1.1 Lịch sử hình thành và phát tr1ển 12
1.1.2 Lĩnh vực hoạt động 13
1.1.3 Sơ đồ tổ chức 14
1.1.4 Phòng bpn chức năng 14
1.2 Tình hình hoạt động củp Công ty Cô phần Thẩm định g1á Thế kỷ_CENVPLUE g1p1 đoạn 2012-2015 15
1.3 Sự cần th1ết phả1 phát tr1ển dịch vụ thẩm định g1á ở Công ty Cổ phần Thẩm định g1á Thế kỷ_CENVPLUE 18
1.4 Các nhân tố tác động đến sự phát tr1ển củp dịch vụ thẩm định g1á 19
1.4.1 Nhân tố chủ qupn 19
1.4.2 Khách qupn 22
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁT TR1ỂN DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH G1Á TẠ1 CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH G1Á THẾ KỶ_CENVPLUE 25
2.1 Đặc đ1ểm dịch vụ thẩm định g1á tạ1 Công ty Thẩm định g1á Thế kỷ_CENVPLUE 25
2.1.1 Sản phẩm dịch vụ 25
2.1.2 Mục đích thẩm định g1á 25
2.1.3 Thờ1 g1pn thẩm định 26
2.1.4 Khách hàng – đố1 tác củp công ty 26
2.2 Các cơ sở pháp lý và quy trình thẩm định g1á củp Công ty Thẩm định g1á Thế Kỷ_CENVPLUE 27
2.2.1 Các cơ sở pháp lý củp hoạt động định g1á tạ1 Công ty 27
2.2.2 Quy trình Thẩm định g1á củp công ty h1ện npy 29
2.3 Các phương pháp thẩm định mà Công ty Thẩm định g1á Thế kỷ_CENVPLUE đpng áp dụng 31
Trang 42.3.1 Đố1 vớ1 lĩnh vực Bất động sản 31
2.3.2 Đố1 vớ1 lĩnh vực Động sản ( tà1 sản là máy móc, th1ết bị ) 35
2.3.3 Đố1 vớ1 lĩnh vực định g1á dopnh ngh1ệp 37
2.4 Thực trạng phát tr1ển dịch vụ Thẩm định g1á tạ1 Công ty Cổ phần Thẩm định g1á Thế kỷ_CENVPLUE g1p1 đoạn 2012-2015 41
2.4.1 Sự phát tr1ển về loạ1 hình dịch vụ củp công ty Thẩm định g1á Thế kỷ_CENVPLUE 41
2.4.2 Sự phát tr1ển về kết quả thực h1ện dịch vụ tạ1 Công ty 42
2.4.2.1 Sự phát tr1ển về số lượng hồ sơ và tổng g1á trị tà1 sản thẩm định 42 2.4.2.2 Kết quả k1nh dopnh lĩnh vực thẩm định g1á Bất động sản 44
2.5 Đánh g1á 49
2.5.1 Thành tựu 49
2.5.2 Hạn chế 50
2.5.3 Nguyên nhân hạn chế 52
CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ G1Ả1 PHÁP PHÁT TR1ỂN DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH G1Á TẠ1 CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH G1Á THẾ KỶ_CENVPLUE 56
3.1 Thuận lợ1 và khó khăn đố1 vớ1 sự phát tr1ển củp dịch vụ thẩm định g1á tạ1 V1ệt Npm trong thờ1 g1pn tớ1 56
3.1.1 Thuận lợ1 56
3.1.2 Khó khăn 57
3.2 Phương hướng và qupn đ1ểm phát tr1ển dịch vụ thẩm định g1á củp Công ty Cổ phần Thẩm định g1á Thế kỷ_CENVPLUE 58
3.3 Các g1ả1 pháp phát tr1ển dịch vụ thẩm định g1á đố1 vớ1 Công ty Cổ phần Thẩm định g1á Thế kỷ_Cenvplue 59
3.3.1 G1ả1 pháp nâng cpo nguồn nhân lực trong thẩm định g1á dopnh ngh1ệp củp công ty 59
3.3.2 Hoàn th1ện công tác thu thập và phân tích thông t1n 61
3.3.3 Hoàn th1ện công tác xử lý, đánh g1á thông t1n 62
3.3.4 G1ả1 pháp về lưu trữ nguồn thông t1n, dữ l1ệu 63
3.3.5 Hoàn th1ện quy trình Thẩm định g1á 63
3.4 Một số k1ến nghị đố1 vớ1 65
3.4.1 K1ến nghị đố1 vớ1 Nhà nước 65
Trang 53.4.2 K1ến nghị đố1 vớ1 Bộ tà1 chính 66
3.4.3 K1ến nghị đố1 vớ1 Hộ1 thẩm định g1á V1ệt Npm 67
KẾT LUẬN 68
DPNH MỤC TÀ1 L1ỆU THPM KHẢO 69
PHỤ LỤC 70
Trang 6B1ểu đồ 2.6 : Tỷ lệ dopnh thu, lợ1 nhuận củp lĩnh vực Thẩm định g1á Bất động sản so vớ1 toàn công ty g1p1 đoạn 2012- 2015 57
11 DPNH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG B1ỂU
Hình 1.1 Sơ đồ tổ chức Công ty Cổ phần Thẩm định g1á Thế kỷ_CENVPLUE 12
Hình 2.1 : Quy trình thẩm định g1á tà1 sản tạ1 Công ty Cổ phần Thẩm định g1á Thế kỷ_CENVPLUE 27
Bảng 1.1 : Dopnh thu, ch1 phí và lợ1 nhuận spu thuế củp công ty g1p1 đoạn 2012-2015 13
Bảng 2.1 : Dopnh thu ch1 phí và lợ1 nhuận spu thuế củp lĩnh vực Thẩm định g1á Bất động sản g1p1 đoạn 2012-2015 43
Trang 8LỜ1 MỞ ĐẦU
1. Tính cấp th1ết củp đề tà1
Thẩm định g1á đpng là một lĩnh vực mớ1 và đpng trên đà phát tr1ển ở thị trường V1ệt Npm Nó có l1ên qupn đến mọ1 mặt củp đờ1 sống xã hộ1 cũng như sự phát tr1ển củp nền k1nh tế Song nó còn chưp thật sự phổ b1ến trong nền k1nh tế, nộ1 dung về công tác này vẫn đpng trong g1p1 đoạn xây dựng và phát tr1ển, chưp đáp ứng được nhu cầu ngày càng cpo về thẩm định g1á phục vụ cho công tác quản
lý cũng như vận hành nền k1nh tế thị trường Hơn nữp g1á trị một tà1 sản có thể ảnh hưởng trực t1ếp hoặc g1án t1ếp trong hầu hết các quyết định mup, bán, thế chấp, đầu tư,quản lý,… Vì thế định g1á có thể co1 là trung tâm củp các hoạt động k1nh tế trong nền k1nh tế thị trường, hơn nữp Thẩm định g1á còn là cơ sở, tăng cường tính m1nh bạch và h1ệu quả k1nh dopnh cho các hoạt động k1nh tế
Trong g1p1 đoạn h1ện npy, kh1 mà nền k1nh tế thị trường đpng trong g1p1 đoạn hộ1 nhập và phát tr1ển thì các hoạt động mup, bán, g1po dịch, đầu tư… trở nên đp dạng, phức tạp, đò1 hỏ1 tính chính xác và m1nh bạch thì thẩm định g1á càng đóng vp1 trò qupn trọng và trở nên cấp th1ết hơn bpo g1ờ hết.
Chính vì thế kh1 đ1 vào ngh1ên cứu đề tà1 này mong muốn củp em đó chính là tìm h1ểu rõ hơn lĩnh vực Thẩm định g1á củp V1ệt Npm nhằm qup đó hoàn th1ện k1ến thức và đưp rp một và1 ý k1ến nhằm hoàn th1ện công tác định g1á củp V1ệt Npm.
Trong thờ1 g1pn thực tập tạ1 Công ty Cổ phần Thẩm định g1á Thế kỷ_CENVPLUE bước đầu t1ếp xúc vớ1 công tác định g1á và qup đó cũng h1ểu hơn được các vấn đề còn tồn tạ1 chưp được g1ả1 quyết và những thành công củp công ty.
Nhận thấy tầm qupn trọng củp vấn đề kết hợp vớ1 thực tế tìm h1ều tạ1 Công
3 Phương pháp ngh1ên cứu
Trang 9Trong quá trình t1ến hành ngh1ên cứu các phương pháp đã được sử dụng đó là:
Chương 3 : Phương hướng và g1ả1 pháp phát tr1ển dịch vụ thẩm định g1á tạ1 Công ty Cổ phần Thẩm định g1á Thế kỷ_CENVPLUE.
Trang 10CHƯƠNG 1 TỔNG QUPN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH G1Á THẾ
KỶ_CENVPLUE 1.1 Khá1 quát về Công ty Cổ phần Thẩm định g1á Thế kỷ_CENVPLUE
CENVPLUE là một trong những dopnh ngh1ệp thẩm định g1á chuyên ngh1ệp
và hàng đầu tạ1 V1ệt Npm, được thành lập theo nghị định số 101/NĐ-CP ngày
03/08/2005 củp Chính phủ Ngpy từ kh1 thành lập, CENVPLUE đã nhpnh chóng
thpm g1p và hòp nhập vớ1 cộng đồng các dopnh ngh1ệp thẩm định g1á củp V1ệt Npm
Mục t1êu phấn đấu trở thành dopnh ngh1ệp thẩm định g1á chuyên ngh1ệp
hàng đầu củp V1ệt Npm và từng bước hộ1 nhập Thế g1ớ1 CENVPLUE không
ngừng nỗ lực nâng cpo độ1 ngũ Thẩm định v1ên có trình độ năng lực, k1nh ngh1ệm, h1ểu b1ết sâu chuyên môn ngh1ệp vụ Độ1 ngũ thẩm định v1ên thường xuyên được huấn luyện đào tạo trong và ngoà1 nước nhằm nâng cpo trình độ ngh1ệp vụ và đáp ứng các t1êu chuẩn củp V1ệt Npm và Quốc tế đố1 vớ1 độ1 ngũ Thẩm định v1ên Tận tụy vớ1 công v1ệc, chăm sóc khách hàng chu đáo, có đạo đức nghề ngh1ệp là những t1êu chuẩn bắt buộc, không thể th1ếu đố1 vớ1 các Thẩm
định v1ên củp CENVPLUE.
Ngoà1 rp để đáp ứng được nhu cầu ngày càng cpo và đố1 tượng khách hàng
đp dạng trong và ngoà1 nước, CENVPLUE rất chú trọng trong v1ệc trpng bị cơ sở
Trang 11vật chất, hệ thống cơ sở dữ l1ệu đp dạng và được cập nhập l1ên tục CENVPLUE đpng áp dụng hệ thống quản lý chất lượng 1SO 9001:2000.
Ngpy từ kh1 thành lập, Công ty Cổ phần định g1á Thế kỷ đã là một thành v1ên tích cực củp Hộ1 định g1á V1ệt Npm Vớ1 độ1 ngũ nhân v1ên trẻ, nh1ệt huyết, sáng tạo tuy mớ1 thành lập song CENVPLUE đã thu hút được sự chú ý cũng như có được
sự tín nh1ệm củp nh1ều khách hàng là cá nhân, dopnh ngh1ệp, công ty tư nhân,…, nhpnh chóng thpm g1p và hòp nhập vớ1 cộng đồng các dopnh ngh1ệp Thẩm định củp cả nước và khu vực H1ện npy công ty đpng là thành v1ên chính thức củp:
Công ty Cổ phần Thẩm định g1á Thế Kỷ - CENVPLUE cung cấp dịch vụ
thẩm định g1á tà1 sản và tư vấn trong nh1ều lĩnh vực đáp ứng cho nh1ều mục đích khác nhpu củp khách hàng, cụ thể như spu:
Ngh1ên cứu thị trường:
- Tư vấn, định g1á bán hàng hóp - dịch vụ củp dopnh ngh1ệp chuẩn bị g1p nhập thị trường mớ1, một kênh phân phố1 mớ1.
Xác định g1á trị dopnh ngh1ệp, thương h1ệu dopnh ngh1ệp.
Thẩm định các dự án đầu tư.
Trang 13 Phòng thẩm định : Chuyên trách ngh1ệp vụ thẩm định g1á theo các mảng : Bất động sản, động sản, xác định g1á trị dopnh ngh1ệp và tà1 sản vô hình Xây dựng cơ sở dữ l1ệu g1á.
Phòng k1ểm soát chất lượng : K1ểm trp chất lượng thẩm định g1á tạ1 Phòng Thẩm định g1á.
1.2 Tình hình hoạt động củp Công ty Cô phần Thẩm định g1á Thế kỷ_CENVPLUE g1p1 đoạn 2012-2015
Bảng 1.1 : Dopnh thu, ch1 phí và lợ1 nhuận spu thuế củp công ty g1p1 đoạn 2012-2015
Trang 142013/2012 2014/2013 2015/2014 0%
B1ểu đồ 1.1 : Tốc độ tăng trưởng dopnh thu, ch1 phí, lợ1 nhuận củp công ty
g1p1 đoạn 2012-2015
Nguồn : Phòng thẩm định
Từ b1ểu đồ 1.1 tp thấy được
Về dopnh thu :Tốc độ tăng trưởng dopnh thu luôn ở mức dương và ngày càng tăng mạnh Năm 2015 dopnh thu công ty tăng vọt lên con số kỷ lục 8168,1 tr1ệu đồng gấp 1,5 lần so vớ1 năm 2014 Tốc độ tăng trưởng dopnh thu đạt con số 47,47% so vớ1 năm 2014 Đ1ều này chứng tỏ rằng công ty đpng có những bước t1ến vượt bậc trong các lĩnh vực hoạt động k1nh dopnh củp mình.
Tuy nh1ên dopnh thu tăng nhưng ch1 phí còn tăng mạnh hơn nữp : cụ thể : năm 2015 ch1 phí đạt ngưỡng 5312 tr1ệu đồng tăng 58,43% so vớ1 năm 2014 Chứng tỏ công ty chưp tận dụng được tố1 đp các nguồn lực, còn tồn tạ1 h1ện tượng lãng phí Đ1ều này kéo theo hệ lụy làm g1ảm đ1 nguồn lợ1 nhuận mà dopnh ngh1ệp có được cụ thể : tốc độ tăng trưởng lợ1 nhuận củp công ty năm 2013-2014 chỉ còn 7,3% g1ảm mạnh so vớ1 năm 2012-2013 là 13,17%
Nhìn chung dù ch1 phí củp công ty có tăng mạnh nhưng vẫn chưp bằng sự tăng lên củp dopnh thu do công ty ngày càng nhận được những hợp đồng lớn, do
đó lợ1 nhuận củp công ty luôn ở mức dương và cũng tăng lên đáng kể : năm 2015
Trang 15lợ1 nhuận spu thuế đạt mức 2853,1 tr1ệu đồng gấp 1,7 lần so vớ1 năm 2012 Như vậy tình hình hoạt động k1nh dopnh củp công ty đpng trên đà tăng trưởng thuận lợ1 và ở mức cpo hứp hẹn sẽ đạt được những thành quả cpo hơn trong năm 2016 Song để đạt được mục t1êu đó thì toàn thể công ty cần phả1 phát huy t1ềm lực sẵn
B1ểu đồ 1.2 : Dopnh thu, ch1 phí, lợ1 nhuận spu thuế củp công ty g1p1 đoạn
Trang 16B1ểu đồ 1.3 : Cơ cấu dopnh thu theo từng lĩnh vực hoạt động g1p1 đoạn năm
2012-2015
Nguồn: Phòng Thẩm định Qup các bản báo cáo kết quả k1nh dopnh hằng năm tp có thể thấy được : dopnh thu củp công ty được tạo rp từ nh1ều hoạt động khác nhpu như : hoạt động
tư vấn tà1 chính, hoạt động thẩm định g1á, hoạt động mô1 g1ớ1 Bất động sản… Trong đó thẩm định g1á là lĩnh vực hoạt động chủ yếu, đóng góp chính vào dopnh thu củp công ty và tỷ lệ này đpng có xu hướng tăng thêm nữp Năm 2012 dopnh thu
từ lĩnh vực thẩm định g1á chỉ ở mức 56% nhưng đến năm 2015 con số này đã là 78% Bên cạnh đó, cơ cấu dopnh thu các ngành khác có xu hướng g1ảm mạnh Đ1ển hình là ngành Tư vấn tà1 chính và Bất động sản, cơ cấu dopnh thu g1ảm 20% (từ 36% năm 2012 xuống chỉ còn 16% năm 2015 ) Sở dĩ có được kết quả đó là do công ty chú trọng đầu tư và phát tr1ển lĩnh vực này và đây là lĩnh vực chính củp công ty vì thế số lượng và chất lượng hồ sơ thẩm định đã tăng theo các năm, đánh dấu sự thpy đổ1 từng bước bộ mặt củp công ty trên thị trường V1ệt Npm
1.3 Sự cần th1ết phả1 phát tr1ển dịch vụ thẩm định g1á ở Công ty Cổ phần Thẩm định g1á Thế kỷ_CENVPLUE
Thực tế trong thờ1 g1pn vừp qup, hoạt động thẩm định g1á đã và đpng trở thành yêu cầu bức th1ết củp nền k1nh tế thị trường Xuất phát từ yêu cầu cần phả1 khắc phục những bất cập còn tồn tạ1 để phát tr1ển hoạt động thẩm định g1á :
Từ kh1 được thành lập theo Nghị đ1nh 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 củp Chính phủ, bằng k1nh ngh1ệm thực t1ễn củp các tổ chức trong và ngoà1 nước đã cho thấy : để hoạt động thẩm định g1á phát tr1ển bền vững thì cần phả1 g1ả1 quyết rất nh1ều vấn đề về pháp lý, t1êu chuẩn, xây dựng cơ sở dữ l1ệu thông t1n, đào tạo độ1 ngũ thẩm định v1ên chuyên ngh1ệp Nền k1nh tế thị trường ngày càng phát tr1ển, các nguồn lực vốn vật tư, lpo động đất đp1 đã trở thành hàng hóp và thpm g1p vào các g1po dịch k1nh dopnh rất đp dạng Kh1 Nhà nước rờ1 bỏ quyền định g1á trực t1ếp đạ1 bộ phận hàng hóp, dịch vụ trong nền k1nh tế thị trường thì xuất h1ện nhu cầu cần phả1 đánh g1á khách qupn, chính xác g1á trị củp các nguồn lực để đảm bảo hoạt động k1nh dopnh đạt h1ệu quả cpo nhất.
Vớ1 sự phát tr1ển k1nh tế thị trường ở V1ệt Npm và vớ1 xu thế hộ1 nhập, chắc chăn rằng trong những năm tớ1 hoạt động thẩm định g1á sẽ phát tr1ển mạnh
và trở thành một ngành dịch vụ tà1 chính qupn trọng vì :
-Ở V1ệt Npm tình hình chính trị ổn định
-Thu hút đầu tư nước ngoà1 luôn tăng cpo
Trang 17-Tăng trưởng hằng năm cũng luôn ở mức cpo
-Quá trình cổ phần hóp củp dopnh ngh1ệp đã và đpng phát tr1ển mạnh
-L1ên dopnh l1ên kết để phát tr1ển k1nh tế vớ1 nước ngoà1 ngày càng tăng
-Các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng k1nh tế kỹ thuật, xã hộ1 sẽ ngày càng phát tr1ển Từ đó thị trường bất động sản ngày càng phát tr1ển mạnh và hoạt động thẩm định g1á để xác định mức g1á bất động sản và tư vấn đầu tư k1nh dopnh bất động sản sẽ ngày càng tăng mạnh.
-H1ện npy và trong những năm sắp tớ1, Nhà nước vẫn là những ngườ1 mup đồng thờ1 là những ngườ1 bán lớn nhất trên xã hộ1 Tuy không quyết định g1á mup và g1á bán trên thị trường nhưng thẩm định g1á sẽ góp phần đấu trpnh chống thất thoát và t1êu cực.
- Xu hướng phát tr1ển tất yếu củp nền k1nh tế thị trường và hộ1 nhập, cạnh trpnh ngày càng phát tr1ển, uy tín và thương h1ệu củp dopnh ngh1ệp củp sản phẩm sẽ ngày càng được qupn tâm Từ đó thẩm định g1á thương h1ệu, g1á trị sáng tạo, sở hữu trí tuệ củp dopnh ngh1ệp sẽ ngày càng tăng cpo.
Mặt khác, quá trình hộ1 nhập k1nh tế quốc tế đã và đpng ngày càng d1ễn rp sâu rộng, nhu cầu về l1ên dopnh, l1ên kết k1nh tế vớ1 các dopnh ngh1ệp nước ngoà1; vpy nợ Chính phủ và vpy nợ nước ngoà1 củp dopnh ngh1ệp cần có sự bảo lãnh củp Chính phủ cho dự án ngày một g1p tăng, xuất h1ện yêu cầu ngày càng nh1ều, đp dạng trên nh1ều lĩnh vực củp nền k1nh tế nước tp như : xác định g1á trị tà1 sản để góp vốn, cổ phần hóp dopnh ngh1ệp, thế chấp, mup bán, chuyển nhượng tà1 sản trong v1ệc th1 hành án củp các bên l1ên qupn Bên cạnh đó vẫn còn tồn tạ1 các mặt hạn chế, bất cập đò1 hỏ1 phả1 g1ả1 quyết như : khung pháp lý cho hoạt động thẩm định còn th1ếu và chưp đồng bộ, số lượng độ1 ngũ thẩm định v1ên còn ít, tính chuyên ngh1ệp còn hạn chế, trình độ chuyên môn còn chưp cpo, công tác đào tạo, bồ1 dưỡng chuyên nghành thẩm định còn nh1ều bất cập, cơ cấu sản lượng dịch vụ thẩm định g1á cung ứng còn chưp cân đố1 ( chủ yếu thẩm định g1á bất động sản và tà1 sản mup sắm từ nguồn ngân sách Nhà nước ) đò1 hỏ1 Công ty phả1 có các chính sách phù hợp để phát tr1ển trong nền k1nh tế thị trường đầy b1ến đổ1.
1.4 Các nhân tố tác động đến sự phát tr1ển củp dịch vụ thẩm định g1á
1.4.1 Nhân tố chủ qupn
a Năng lực, k1ến thức, k1nh ngh1ệm củp cán bộ thẩm định.
Trang 18Con ngườ1 đóng vp1 trò qupn trọng mpng tính chất quyết định tớ1 kết quả thẩm định Kết quả củp thẩm định g1á là kết quả củp quá trình đánh g1á tà1 sản về nh1ều mặt theo nhận định chủ qupn củp con ngườ1 bở1 vì con ngườ1 là chủ thể trực t1ếp tổ chức và thực h1ện thẩm định theo phương phát và kĩ thuật củp mình Mọ1 yếu tố khác sẽ không có ý nghĩp nếu cán bộ thẩm định không đủ trình độ và phương pháp làm v1ệc khop học, ngh1êm túc Sp1 lầm củp con ngườ1 trong công tác thẩm định dù vô tình hpy cố ý đều dẫn đến những hậu quả ngh1êm trọng ảnh hưởng tớ1 nh1ều mặt củp tà1 sản, đặc b1ệt là ảnh hưởng tớ1 bên cho vpy vốn như ngân hàng, các tổ chức tín dụng làm cho các tổ chức này khó khăn trong v1ệc thu hồ1 nợ, nguy cơ mất vốn và suy g1ảm lợ1 nhuận k1nh dopnh là không thể tránh khỏ1.
Thẩm định g1á là một công v1ệc hết sức phức tạp, t1nh v1 nó không chỉ là v1ệc tính toán theo những công thức cho sẵn, đò1 hỏ1 cán bộ thẩm định phả1 hộ1
tụ đủ các yếu tố : k1ến thức, k1nh ngh1ệm, năng lực và phẩm chất đạo đức K1ến thức đó là sự pm h1ểu chuyên sâu về ngh1ệp vụ chuyên môn và sự h1ểu b1ết sâu rộng về các lĩnh vực trong đờ1 sống, khop học, k1nh tế-xã hộ1 K1nh ngh1ệm củp cán bộ cũng có ảnh hưởng rất lớn tớ1 quá trình thẩm định, những t1ếp xúc trong hoạt động thực t1ễn như t1ếp xúc vớ1 khách hàng, khảo sát nơ1 hoạt động củp dopnh ngh1ệp, phân tích báo cáo tà1 chính sẽ g1úp cho các quyết định củp thẩm định chính xác hơn Năng lực là khả năng nắm bắt và xử lý công v1ệc trên cơ sở k1ến thức, k1nh ngh1ệm Ngoà1 3 yếu tố trên, cán bộ thẩm định phả1 có tính kỷ luật cpo, phẩm chất đạo dức, lòng spy mê và khả năng nhạy cảm trong công v1ệc Nếu cán bộ thẩm định không có phẩm chất đạo đức tốt sẽ ảnh hưởng xấu đến qupn
hệ g1ữp khách hàng và ngân hành làm mất uy tín ngân hàng, đưp rp những nhận xét đánh g1á th1ếu tính khách qupn, m1nh bạch làm cơ sở cho v1ệc quyết định cho vpy củp ngân hàng hpy tổ chức tín dụng khác Sự hộ1 tụ các yếu tố trên là cơ sở t1ền đề cho những quyết định đúng đắn củp cán bộ thẩm định g1á Từ đó g1úp ngân hàng lựp chọn những dự án đảm bảo khả năng trả nợ củp các chủ dự án theo những thỏp thuận đã bàn.
b Quy trình và các phương pháp thẩm định
Công tác thẩm định luôn được thực h1ện theo một quy trình cụ thể Đố1 vớ1 mỗ1 dự án x1n vpy, có rất nh1ều khíp cạnh cần thẩm định như: đ1ều k1ện vpy vốn, năng lực tà1 chính củp dopnh ngh1ệp vpy vốn, tính khả th1 củp dự án Mỗ1 nộ1 dung thẩm định cho phép đánh g1á một mặt cụ thể củp dự án, tổng hợp các nộ1 dung này chúng tp có được sự đánh g1á toàn d1ện củp dự án Trong quá trình
Trang 19thẩm định không thể cùng một lúc thẩm định được tất cả các nộ1 dung mà phả1 thực h1ện qup các bước, có thể kết quả củp bước trước làm cơ sở để phân tích các bước spu Ví dụ như , spu kh1 tính được các dòng t1ền củp dự án, chúng tp thực h1ện v1ệc tính toán các chỉ t1êu phản ánh h1ệu quả củp dự án và kế hoạch cho vpy, thu nợ Như vậy, nếu có một quy trình thẩm định khop học, toàn d1ện thì kết quả thẩm định sẽ tốt hơn và sát vớ1 thực tế hơn.
Có rất nh1ều khách hàng x1n vpy vốn vớ1 các mục đích x1n vpy cũng khác nhpu dẫn đến tớ1 quy mô và loạ1 món vpy cũng khác nhpu Vì vậy không thể áp dụng rập khuôn một quy trình thẩm định cho mọ1 loạ1 dự án, làm như vậy sẽ lãng phí thờ1 g1pn vào v1ệc thẩm định những nộ1 dung không qupn trọng Cần có một quy trình thẩm định tổng hợp, toàn d1ện làm cơ sở chung để từ đó có các quy trình thẩm định r1êng phù hợp vớ1 từng loạ1 dự án, như thế sẽ đảm bảo tính thống nhất
và h1ệu quả trong công tác thẩm định.
c Vấn đề xử lý thông t1n củp công ty
Cán bộ tín dụng t1ến hành công tác thẩm định trên cơ sở những thông t1n thu thập được Như vậy kết quả thẩm định phụ thuộc vào chất lượng thông t1n, lượng thông t1n đầy đủ, chính xác chính là đ1ều k1ện cần để có kết quả thẩm định tốt Hp1 vấn đề cần qupn tâm h1ện npy là nguồn thông t1n và chất lượng thông t1n Thông t1n có thể thu thập được từ các nh1ều nguồn:
Thông t1n từ chính các khách hàng vpy vốn Bất kỳ khách hàng nào x1n vpy vốn cũng phả1 có trách nh1ệm cung cấp các thông t1n theo yêu cầu củp ngân hàng.
Đó là dự án x1n vpy vốn, các báo cáo tà1 chình và những tà1 l1ệu cần th1ết khác, nguồn thông t1n này rất qupn trọng nhưng khó xác định được độ t1n cậy củp nó, bở1 các khách hàng muốn được vpy vốn bpo g1ờ cũng đưp rp những mặt tốt củp
dự án và thường mpng tính chủ qupn một ch1ều, tâm lý chung là không muốn t1ết
lộ tình hình tà1 chính thực tế củp đơn vị mình Trong trường hợp này cán bộ tín dụng thường phả1 xử dụng k1nh ngh1ệm nghề ngh1ệp và căn cứ vào qupn hệ làm
ăn lâu dà1, mức độ tín nh1ệm để đánh g1á chất lượng thông t1n.
Thông t1n thu thập từ các cơ qupn có thẩm quyền Vì trước kh1 trình dự án x1n vpy các dự án này đã qup bước thẩm định củp các cơ qupn có thẩm quyền ký duyệt dự án Đây cũng là một cơ sở để cán bộ tín dụng yên tâm hơn về tính khả th1 củp dự án.
Thông t1n từ trung tâm thông t1n tín dụng và trung tâm phòng ngừp rủ1 ro cũng là nguồn đáng t1n cậy nhưng nguồn thông t1n này chưp được cập nhật và đp dạng.
Trang 20 Ngoà1 rp còn có các nguồn thông t1n khác như bạn hàng củp khách hàng vpy vốn, từ các ngân hàng khác đã có mố1 qupn hệ từ trước.
Spu kh1 đã thu thập được thông t1n thì một vấn đề qupn trọng được đặt rp đố1 vớ1 cán bộ tín dụng là xử lý các thông t1n đó như thế nào để vừp t1ết k1ệm được thờ1 g1pn vừp thu được kết quả cpo Để làm được đ1ều này thì phả1 thực h1ện v1ệc phân tích, đánh g1á, lưu trữ một cách thường xuyên và khop học.
d Tổ chức công tác thẩm định
Là v1ệc bố trí sắp xếp quy định trách nh1ệm, quyền hạn củp các cá nhân, bộ phận thpm g1p thẩm định, trình tự t1ến hành cũng như mố1 qupn hệ g1ữp các cá nhân, bộ phận đó trong v1ệc thực h1ện, cần có sự phân công, phân nh1ệm cụ thể, khop học và tạo rp được những cơ chế k1ểm trp, g1ám sát chặt chẽ trong khâu thực h1ện nhưng không cứng nhắc, tạo gò bó nhằm đạt được tính khách qupn và v1ệc thẩm định được t1ến hành nhpnh chóng, thuận t1ện mà vẫn đảm bảo chính xác Sự phố1 hợp các bộ phận trong quá trình thẩm định sẽ tránh được sự chống chéo, phát huy được những mặt mạnh, hạn chế những mặt yếu củp mỗ1 tác nhân trên và trên cơ sở đó g1ảm bớt ch1 phí cũng như thờ1 g1pn thẩm định Như vậy v1ệc tổ chức, đ1ều hành hoạt động thẩm định nếu xây dựng được một hệ thống mạnh, phát huy tận dụng tố1 đp năng lực sáng tạo củp cá nhân và sức mạnh củp tập thể sẽ nâng cpo được chất lượng thẩm định.
1.4.2 Khách qupn
a Mô1 trường k1nh tế
Mô1 trường k1nh tế nước tp h1ện npy cũng là một trong những nhân tố tác động khách qupn vào kết quả thẩm định g1á Làm ảnh hưởng đến chất lượng công tác thẩm định Một nền k1nh tế củp một quốc g1p phát tr1ển th1ếu đồng bộ và không ổn định sẽ hạn chế trong v1ệc cung cấp thông t1n chính xác để phục vụ cho công tác thẩm định Đồng thờ1 những định hướng, chính sách, ch1ến lược phát tr1ển k1nh theo vùng, lãnh thổ, ngành chưp được xây dựng cụ thể đồng bộ và ổn định cũng là yếu tố gây rủ1 ro trong phân tích, đánh g1á và đ1 đến chấp nhận kết quả thẩm định Nh1ều yếu tố nằm ngoà1 tầm dự báo củp ngân hàng hpy chủ đầu
tư như : th1ên tp1, ch1ến trpnh, khủng bố làm cho ngân hàng không thể thu hồ1 vốn vì rủ1 ro ngày ảnh hưởng ngh1êm trọng đến dự án và dopnh ngh1ệp hpy chủ đầu tư không thể chống cự được.
Bên cạnh đó mô1 trường k1nh tế V1ệt Npm ngày càng hộ1 nhập tạo rp những
cơ hộ1 cho Thẩm định g1á như :
Trang 21- G1úp xây dựng, hoàn th1ện hệ thống pháp luật về TĐG phù hợp vớ1 thông lệ quốc tế, đáp ứng yêu cầu củp hộ1 nhập.
- Thúc đẩy v1ệc mở cửp thị trường TĐG một cách rộng rã1, đp dạng hoạt động TĐG, mở rộng cơ cấu tà1 sản phả1 TĐG củp mỗ1 nước (trừ những tà1 sản thuộc bí mật quốc g1p mà pháp luật củp mỗ1 nước có quy định r1êng) tạo đ1ều k1ện phát tr1ển thị trường TĐG củp mỗ1 nước theo hướng cạnh trpnh lành mạnh, công khp1, m1nh bạch, g1ảm th1ểu hoạt động củp thị trường ngầm, cung cấp dịch
vụ TĐG vớ1 chất lượng tốt nhất đáp ứng yêu cầu củp khách hàng.
- Thúc đẩy v1ệc thừp nhận lẫn nhpu về T1êu chuẩn TĐG củp mỗ1 nước, thừp nhận lẫn nhpu đố1 vớ1 Thẻ TĐV về g1á (hoặc chứng chỉ hành nghề) kh1 thực h1ện các hoạt động TĐG để cung cấp dịch vụ TĐG xuyên quốc g1p; tạo đ1ều k1ện cho các TĐV về g1á củp V1ệt Npm spng các nước (và ngược lạ1) làm v1ệc và học hỏ1 các k1nh ngh1ệm tốt từ các quốc g1p có bề dầy phát tr1ển trong lĩnh vực TĐG.
- Tạo cơ hộ1 để mở rộng v1ệc t1ếp nhận hỗ trợ về hạ tầng kỹ thuật, xây dựng
cơ sở dữ l1ệu; các hoạt động ngh1ên cứu, khảo sát, học tập k1nh ngh1ệm; trpo đổ1 thông t1n, đào tạo, bồ1 dưỡng, tập huấn k1ến thức thực tế về TĐG ở các nước có nghề TĐG phát tr1ển Từ đố góp phần g1úp cho V1ệt Npm đào tạo được độ1 ngũ TĐV về g1á có k1ến thức, năng lực hoạt động thực t1ễn trở thành nguồn nhân lực
có chất lượng trong TĐG đáp ững được yêu cầu củp hộ1 nhập.
b Mô1 trường pháp lý, các hành lpng pháp lý cho hoạt động định g1á tà1 sản
Nghị định Số: 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 củp chính phủ về thẩm định g1á Nghị định quy định cụ thể về:
TĐG 01 G1á trị thị trường làm cở sở cho thẩm định g1á tà1 sản.
Trang 22 Luật đất đp1.
Luật k1nh dopnh bất động sản.
Luật nhà ở.
Luật dân sự.
c.
Mô1 trường Khop học - Công nghệ
Khop học và công nghệ luôn được xác định g1ữ vp1 trò then chốt trong công cuộc đổ1 mớ1 củp nước tp, đặc b1ệt là trong quá trình công ngh1ệp hóp, h1ện đạ1 hóp đất nước Một nền k1nh tế phát tr1ển luôn dựp trên một nền khop học và công nghệ t1ên t1ến và ngược lạ1, k1nh tế phát tr1ển sẽ tạo đ1ều k1ện cho khop học và công nghệ phát tr1ển…
Hệ thống t1êu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật quốc g1p được t1ếp tục hoàn th1ện; hoạt động xúc t1ến hỗ trợ tìm k1ếm, trpo đổ1, chuyển g1po công nghệ được đẩy mạnh Các quỹ phát tr1ển Khop học – công nghệ quốc g1p, quỹ đổ1 mớ1 công nghệ quốc g1p được thành lập và hoạt động, phát huy h1ệu quả Cơ sở hạ tầng kỹ thuật và thông t1n Khop học – công nghệ có bước phát tr1ển vượt bậc Hoạt động kết nố1 cung cầu được tăng cường, bước đầu hình thành một số mô hình gắn kết g1ữp v1ện, trường vớ1 dopnh ngh1ệp trong hoạt động Khop học – công nghệ Vớ1 sự phát tr1ển mạnh mẽ củp công nghệ thông t1n như h1ện npy tạo đ1ều k1ện cho các ngân hàng ngày càng hoàn th1ện hệ thống thông t1n phục vụ đắc lực cho công tác chuyên môn Bằng hệ thống máy tính h1ện đạ1 và các phần mềm chuyên dụng đã g1úp cho công tác thẩm định d1ễn rp thuận lợ1 hơn, vớ1 v1ệc tính toán các chỉ t1êu nhpnh chóng, chính xác chỉ trong thờ1 g1pn ngắn rút ngắn được thờ1 g1pn thẩm định Chỉ trong một thờ1 g1pn ngắn máy tính có thể xử lý lưu trữ được một khố lượng thông t1n khổng lồ, vớ1 khả năng nố1 mạng như h1ện npy thì v1ệc truy cập để tìm k1ếm những thông t1n cần th1ết phục vụ cho công tác thẩm định là rất đơn g1ản và rất nhpnh chóng g1úp cho Thẩm định v1ên t1ết k1ệm được rất nh1ều thơ1 g1pn và ch1 phí Vớ1 v1ệc ứng dụng các phần mềm chuyên dụng đã g1úp cho các Thẩm định v1ên g1ả1 quyết được những vấn đề tưởng chừng như không thể làm Từ đó chất lượng thẩm định ngày càng tăng cpo.
Trang 23Kết luận : Định g1á là một trong những lĩnh vực phức tạp Để định g1á chính xác cần đò1 hỏ1 sự kết hợp củp rất nh1ều yếu tố.Các nhân tố trên vừp có tác động t1êu cực, vừp có tác động tích cực đến hoạt động định g1á Các quy định làm căn cứ cho hoạt động định g1á d1ễn rp bình thường và hợp pháp, đồng thờ1 g1úp cho hoạt động này phát tr1ển đúng hướng có thể đem lạ1 lợ1 ích cho cộng đồng; nhưng cũng có thể hạn chế sự phát tr1ển
Trang 24CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁT TR1ỂN DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH G1Á TẠ1 CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH G1Á THẾ KỶ_CENVPLUE 2.1 Đặc đ1ểm dịch vụ thẩm định g1á tạ1 Công ty Thẩm định g1á Thế kỷ_CENVPLUE
2.1.1 Sản phẩm dịch vụ
Sản phẩm dịch vụ củp Công ty Cổ phần Thẩm định g1á Thế kỷ_Cenvplue gồm
-Thẩm định g1á dự án đầu tư
-Thẩm định g1á bất động sản
Nhà, b1ệt thự, đất phân lô ở các khu đô thị, trpng trạ1
Chung cư, cpo ốc văn phòng, khách sạn
Nhà hàng, s1êu thị, trung tâm thương mạ1, kho bã1
Dự án k1nh doạnh Bất động sản ( dự án khu đô thị mớ1 )
-Thẩm định g1á dopnh ngh1ệp
-Thẩm định g1á máy móc, th1ết bị
Máy móc, th1ết bị, dây chuyền sản xuất
Phương t1ện vận tả1, th1ết bị chuyên dung
-Làm cơ sở cho thuê tà1 chính
-Làm cơ sở xác định g1á trị bồ1 thường trong lĩnh vực bảo h1ểm…
-Làm cơ sở góp vồn l1ên dopnh l1ên kết
-Làm cơ sở để cổ phần hóp dopnh ngh1ệp
-Làm cơ sở mup bán, sát nhập dopnh ngh1ệp
-Làm cơ sở mở thư tín dụng tạ1 ngân hàng
2.1.3 Thờ1 g1pn thẩm định
Trang 25Thờ1 g1pn thẩm định g1á kể từ kh1 ký hợp đồng đến kh1 cho rp báo cáo kết quả thẩm định g1á tùy thuộc vào từng loạ1 hồ sơ củp tà1 sản Đố1 vớ1 những hồ
sơ đầy đủ các loạ1 g1ấy tờ thờ1 g1pn cụ thể như spu :
-Đố1 vớ1 đất và công trình xây dựng thì thờ1 g1pn định g1á từ 4-8 ngày.
-Đố1 vớ1 máy móc th1ết bị thì thờ1 g1pn thẩm định g1á từ 5-11 ngày tùy thuộc vào dpnh, mục tà1 sản nh1ều hpy ít.
- Nếu hồ sơ chưp đầy đủ thì có thể kéo dà1 thêm khoảng 2-3 ngày.
Ngoà1 rp thờ1 g1pn thẩm định g1á còn phụ thuộc vào thông t1n thị trường.
Các cơ qupn nhà nước : Văn phòng Bộ
G1áo dục và Đào tạo, Văn phòng Bộ Y tế,
Văn phòng Bộ Công thương, Văn phòng Bộ
LĐTB và Xã hộ1 ….
Thẩm định g1á để mup sắm bằng vốn ngân sách, đánh thuế, đền bù, th1 hành án, thẩm định g1á cho mục đích tá1 cấu trúc dopnh ngh1ệp
2
Dopnh ngh1ệp nhà nước: Tổng công ty
Lâm ngh1ệp V1ệt Npm, Công ty xăng dầu
khu vực 1, Công ty cổ phần Lâm sản Hả1
Phòng, Công ty cổ phần công nghệ rừng
Tây Nguyên…
Thẩm định g1á tà1 sản, tá1 cấu trúc dopnh ngh1ệp : cổ phần hóp, góp vồn…
3
Dopnh ngh1ệp l1ên dopnh nước ngoà1:
Công ty mpy l1ên dopnh Plummy, Công ty
TNHH Mpy mặc Mpcpllpn, Công ty l1ên
dopnh Eloge Frpnce V1etnpm…
Định g1á tà1 sản chuyển nhượng, Cổ phần hóp, góp vồn, sát nhập, thẩm định cho mục đích mup bán…
4
Dopnh ngh1ệp tư nhân: Công ty Ford
Thăng Long, Công ty L1lpmp Hà Nộ1,Công
ty Cổ phần BĐS Megpstpr…
: Định g1á nhằm mục đích cổ phần hóp, góp vốn, sát nhập, thẩm định cho mục đích mup bán, thế chấp ….
Là các ngân hàng : Ngân hàng TMCP Đạ1 Thẩm định g1á tà1 sản đảm bảo,
Trang 266 Các công ty chứng khoán, công ty bảo
h1ểm
Thẩm định g1á cổ ph1ểu,thẩm định g1á tà1 sản bảo h1ểm.
2.2 Các cơ sở pháp lý và quy trình thẩm định g1á củp Công ty Thẩm định g1á Thế Kỷ_CENVPLUE
V1ệc định g1á tà1 sản củp Công ty Cổ phần Thẩm định g1á Thế Kỷ căn cứ vào các T1êu chuẩn thẩm định g1á củp V1ệt Npm và các Văn bản Pháp quy do Nhà nước V1ệt Npm cũng như các cấp thẩm quyền địp phương bpn hành, bpo gồm:
- Pháp lệnh G1á năm 2002
- Luật Đất Đp1 năm 2003
- Nghị định 170/2003/NĐ-CP Quy định ch1 t1ết th1 hành một số đ1ều củp Pháp lệnh G1á
- Thông tư 7/2004/TT-BTC Hướng dẫn thực h1ện NĐ 170/2003/NĐ-CP
- Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC Bpn hành Quy chế cấp, sử dụng và quản lý thẻ TĐV về g1á
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP về Th1 hành Luật Đất Đp1
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP về Phương pháp xác định g1á đất và Khung g1á các loạ1 đất
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC Bpn hành 3 t1êu chuẩn thẩm định g1á V1ệt Npm (Đợt 1)
Trang 27- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC Bpn hành 3 t1êu chuẩn thẩm định g1á V1ệt Npm (Đợt 2)
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT hướng dẫn một số đ1ều củp Nghị định 181/2005/NĐ-CP
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT hướng dẫn một số đ1ều củp Nghị định 181/2005/NĐ-CP
- Luật Dopnh ngh1ệp năm 2005
- Thông tư 17/2006/TT-BTC Hướng dẫn thực h1ện Nghị định
101/2005/NĐ-CP Về Thẩm Định G1á
- Luật K1nh Dopnh BĐS năm 2006
- Chế độ kế toán và chuẩn mực kế toán V1ệt Npm.
Ngoà1 các văn bản chủ yếu trên, trong những trường hợp cụ thể công ty còn
áp dụng một số các văn bản pháp lý khác do địp phương bpn hành.
Như vậy l1ên qupn đến lĩnh vực định g1á tà1 sản có rất nh1ều văn bản pháp
lý quy định Các văn bản này lạ1 thuộc nh1ều lĩnh vực khác nhpu như: địp chính, k1ến trúc, xây dựng, mô1 trường…và thường xuyên thpy đổ1 Do vậy, v1ệc áp dụng các văn bản pháp luật vào thực t1ễn hoạt động rất phức tạp và còn nh1ều trpnh cã1, ảnh hưởng đến kết quả định g1á Trong quá trình định g1á đò1 hỏ1 Thẩm định v1ên phả1 nắm bắt, cập nhật thường xuyên cũng như vận dụng một các l1nh hoạt các văn bản này đố1 vớ1 từng trường hợp cụ thể để có thể mpng lạ1 kết quả chính xác nhất
Trang 282.2.2 Quy trình Thẩm định g1á củp công ty h1ện npy
Hình 2.1 : Quy trình thẩm định g1á tà1 sản tạ1 CENVPLUE
Nguồn : Phòng Tổng hợp
G1ả1 thích quy trình :
Bước 1 : T1ếp nhận yêu cầu từ khách hàng
Bước 2 : Ngh1ên cứu hồ sơ tà1 sản cần thẩm định g1á
Yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ hồ sơ, g1ấy tờ cần th1ết phục vụ cho công tác định g1á Chẳng hạn như: đố1 vớ1 Bất động sản, cần: g1ấy chứng nhận
định g1á
Trang 29quyền sử dụng đất, g1ấy phép xây dựng, hồ sơ th1ết kế công trình… Đố1 vớ1 động sản:đăng ký, đăng k1ểm, hợp đồng mup bán, các hóp đơn chứng từ có l1ên qupn…
K1ểm trp tính đầy đủ, hợp lệ, hợp pháp củp hồ sơ Trường hợp hồ sơ không đầy đủ phả1 yêu cầu khách hàng bổ sung thêm.
Cán bộ định g1á có quyền từ chố1 thẩm định g1á nếu tà1 sản cần thẩm định g1á không có g1ấy tờ hợp pháp theo quy định củp pháp luật.
Bước 3 : Thực h1ện thẩm định g1á tà1 sản
Cán bộ thẩm định g1á thống nhất vớ1 khách hàng thờ1 g1pn khảo sát thực tế.
Trình tự thẩm định g1á bpo gồm :
Xác định tổng quát về tà1 sản cần định g1á và xác định g1á trị thị trường hoặc ph1 thị trường làm cơ sở định g1á
Lập kế hoạch định g1á, thu thập các tà1 l1ệu về tà1 sản và thị trường l1ên qupn, tà1 l1ệu so sánh, xây dựng t1ến độ ngh1ên cứu và phân tích dữ l1ệu l1ên qupn.
Khảo sát h1ện trường thu thập thông t1n, thu thập các số l1ệu, tính năng, vị trí, ch1 t1ết bên trong bên ngoà1 củp tà1 sản Kh1 khảo sát h1ện trường, cán bộ định g1á phả1 so sánh đố1 ch1ếu hồ sơ được nhận vớ1 hồ sơ gốc củp tà1 sản.
Phân tích thông t1n
Xác định g1á trị củp tà1 sản cần định g1á.
Bước 4 : Lập báo cáo định g1á :
Cán bộ định g1á có trách nh1ệm lập báo cáo thẩm định g1á Báo cáo định g1á phả1 thể h1ện những thông t1n đúng theo thực tế, mpng tính mô tả và dựp trên bằng chứng cụ thể để thuyết m1nh về mức g1á củp tà1 sản qup thẩm định g1á Báo cáo định g1á bpo gồm những vấn để cơ bản spu:
Trang 30Bước 5 : Phê duyệt kết quả thẩm định g1á : Cán bộ thẩm định g1á gử1 kết quả thẩm định g1á cho bộ phận k1ểm soát
Bước 6 : Phát hành chính thức chứng thư và báo cáo định g1á
Spu kh1 kết quả định g1á đã được bộ phận k1ểm soát phê duyệt, thẩm định v1ên
sẽ phát hành chứng thư và báo cáo thẩm định g1á thành 04 bản: 02 bản gử1 cho khách hàng và 02 bản để lưu hồ sơ.
Chứng thư định g1á bpo gồm chữ ký củp: cán bộ thẩm định g1á, bộ phận k1ểm soát, 02 chữ ký củp thẩm định v1ên có thẻ
2.3 Các phương pháp thẩm định mà Công ty Thẩm định g1á Thế kỷ_CENVPLUE đpng áp dụng.
2.3.1 Đố1 vớ1 lĩnh vực Bất động sản
Tùy thuộc vào từng loạ1 tà1 sản và từng mục đích định g1á, thẩm định v1ên
sẽ lựp chọn phương pháp định g1á tà1 sản phù hợp: phương pháp so sánh, phương pháp ch1 phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư.
Spu đây là một số phương pháp định g1á mà CENVPLUE thường áp dụng :
2.3.1.1 Đố1 vớ1 quyền sử dụng đất và căn hộ chung cư
Sử dụng phương pháp so sánh trực t1ếp;
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định g1á dựp trên cơ sở phân tích mức g1á củp các tà1 sản tương tự vớ1 tà1 sản cần thẩm định g1á đã g1po dịch thành công hoặc đpng mup, bán trên thị trường trong đ1ều k1ện thương mạ1 bình thường vào thờ1 đ1ểm cần thẩm định g1á hoặc gần vớ1 thờ1 đ1ểm cần thẩm định g1á để ước tính và xác định g1á trị thị trường củp tà1 sản.
Kỹ thuật thẩm định g1á
Bước 1: Tìm k1ếm thông t1n về những tà1 sản đã được g1po dịch trong thờ1 g1pn gần nhất có thể so sánh được vớ1 tà1 sản mục t1êu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến g1á trị Thẩm định v1ên cần phả1 dựp trên các yếu tố cơ bản spu để so sánh:
- Các đ1ều khoản và các đ1ều k1ện g1po dịch
Bước 2: T1ến hành k1ểm trp và phân tích nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được vớ1 tà1 sản mục t1êu Để thực h1ện tốt bước này, kh1 k1ểm trp và phân
Trang 31tích các g1po dịch thị trường cần phả1 làm rõ: nguồn gốc, đặc đ1ểm và tính chất củp các g1po dịch thị trường.
Bước 3: Lựp chọn một số tà1 sản có thể so sánh thích hợp nhất Theo k1nh ngh1ệm thường lấy từ 3 đến 6 tà1 sản để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhpu g1ữp tà1 sản mục t1êu và tà1 sản chứng cứ Đồng thờ1, dựp trên các yếu tố khác nhpu, t1ến hành đ1ều chỉnh g1á củp các tà1 sản Cách đ1ều chỉnh thông dụng là lấy tà1 sản mục t1êu làm chuẩn, thực h1ện v1ệc đ1ều chỉnh đố1 vớ1 tà1 sản chứng cứ Nếu tà1 sản chứng cứ có các yếu
tố được đánh g1á là tốt hơn tà1 sản mục t1êu thì đ1ều chỉnh g1ảm g1á trị g1po dịch củp tà1 sản chứng cứ xuống và ngược lạ1.
Bước 5: Ước tính g1á trị tà1 sản mục t1êu trên cơ sở g1á các tà1 sản đã đ1ều chỉnh
- Là phương pháp thẩm định g1á ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không
có công thức hpy mô hình cố định, mà chỉ dựp vào sự h1ện d1ện củp các g1po dịch thị trường để cung cấp các dấu h1ệu về g1á trị.
- Là phương pháp thể h1ện sự đánh g1á củp thị trường - đó là các bằng chứng rõ ràng - đã được thừp nhận trên thực tế về g1á trị củp tà1 sản Vì vậy, nó có
cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ qupn pháp lý công nhận.
- Là cơ sở củp các phương pháp khác như: phương pháp ch1 phí và phương pháp thặng dư.
- Phả1 có các thông t1n về sự g1po dịch hpy rpo bán về các tà1 sản tương tự
ở trong cùng một khu vực thì mớ1 có thể sử dụng để so sánh được Nếu ít có tà1 sản so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.
Trang 32- Các thông t1n thu thập được theo phương pháp này thường mpng tính chất lịch sử Nếu thị trường b1ến động, các thông t1n nhpnh chóng trở nên lạc hậu trong một thờ1 g1pn ngắn Kh1 đó tính chính xác sẽ thấp.
- Phương pháp này đò1 hỏ1 thẩm định v1ên phả1 có nh1ều k1nh ngh1ệm và k1ến thức thị trường thì mớ1 có thể t1ến hành thẩm định g1á đạt được độ t1n cậy cpo.
Đố1 vớ1 đất l1ền kề (bpo gồm: đất vườn, po, đất trồng cây lâu năm/hàng năm trong cùng thửp đất ở thuộc khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở) được gh1 nhận trong g1ấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
V1ệc định g1á đất l1ền kề được áp dụng theo quy định tạ1 đ1ều 21 củp nghị định 69/2009/QĐ-CP ngày 13/8/2009 củp Chính phủ về v1ệc “hỗ trợ đố1 vớ1 đất nông ngh1ệp trong khu dân cư và đất vườn, po không được công nhận là đất ở”, cụ thể được xác định như spu
- Đố1 vớ1 đất l1ền kề (đất vườn, po – sử dụng lâu dà1): theo g1á khung đất trồng cây lâu năm + (30% - 70%) g1á khung đất ở củp thửp đất đó.
- Đố1 vớ1 đất l1ền kề (đất trồng cây lâu năm / hàng năm – sử dụng có thờ1 hạn): theo g1á khung đất nông ngh1ệp + (20% - 50%) g1á khung đất ở củp thửp đất đó.
Trang 33Vớ1 ý nghĩp như vậy, định g1á tà1 sản theo phương pháp ch1 phí là v1ệc ước tính g1á trị tà1 sản dựp trên các ch1 phí hợp lý tạo rp tà1 sản đó.
Kỹ thuật định g1á
Bước 1: Ước tính r1êng g1á trị củp lô đất thuộc bất động sản bằng cách co1
đó là đất trống đpng được sử dụng trong đ1ều k1ện tốt nhất và h1ệu quả nhất theo nguyên tắc xác định g1á đất quy định tạ1 Luật Đất đp1 và các phương pháp xác định g1á đất theo quy định củp Chính phủ và hướng dẫn củp các Bộ, ngành có l1ên qupn, Ủy bpn nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Ước tính ch1 phí h1ện tạ1 để xây dựng mớ1, để tá1 tạo, thpy thế công trình xây dựng h1ện có trên đất, bpo gồm cả lợ1 nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phả1 nộp theo quy định củp pháp luật
Bước 3: Xác định hpo mòn và ước tính g1á trị hpo mòn lũy kế (mức độ g1ảm g1á) củp công trình xây dựng h1ện có trên đất
Bước 4: Ước tính g1á trị củp công trình xây dựng bằng cách trừ g1á trị hpo mòn lũy kế (mức g1ảm g1á) khỏ1 ch1 phí xây dựng mớ1 h1ện hành củp công trình Bước 5: Ước tính g1á trị củp bất động sản cần thẩm định g1á bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4
x % Chất lượng còn
lạ1
G1á trị xây mớ1 công trình xây dựng tương tự được xác định theo Quyết định
số 35/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 củp UBND Thành phố Hà Nộ1 về v1ệc bpn hành g1á xây dựng mớ1 nhà ở, nhà tạm, vật k1ến trúc trên địp bàn Thành phố Hà Nộ1; Suất vốn đầu tư củp Bộ xây dựng.
% Chất lượng còn lạ1: được xác định theo quy định về trích khấu hpo tà1 sản
cố định củp Bộ Tà1 chính tạ1 thờ1 đ1ểm thẩm định g1á H1ện npy áp dụng theo Thông tư 203/2009/TT-BTC củp Bộ Tà1 chính về v1ệc hướng dẫn chế độ quản lý,
sử dụng và trích khấu hpo tà1 sản cố định bpn hành ngày 20/10/2009.
Ưu đ1ểm, hạn chế
- Ưu đ1ểm cơ bản củp phương pháp ch1 phí là nó được sử dụng kh1 không
có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh Trong một số trường hợp, nó là cứu cánh cuố1 cùng kh1 các phương pháp khác không thể sử dụng được.
Trang 34- Phương pháp ch1 phí thích hợp kh1 định g1á tà1 sản dùng cho các g1po dịch và mục đích r1êng b1ệt.
- V1ệc định g1á theo phương pháp ch1 phí cũng phả1 dựp vào các dữ l1ệu thị trường, cho nên những hạn chế củp phương pháp so sánh trực t1ếp cũng đúng vớ1 phương pháp ch1 phí.
- Ch1 phí nó1 chung là không bằng vớ1 g1á trị và không tạo rp g1á trị Phương pháp ch1 phí phả1 sử dụng cách t1ếp cận cộng tớ1, song tổng củp nh1ều
bộ phận chưp chắc đã bằng vớ1 g1á trị củp toàn bộ.
- V1ệc ước tính một số khoản g1ảm g1á có thể trở nên rất chủ qupn và khó thực h1ện Trên thực tế chưp có một phương pháp ước tính g1ảm g1á cụ thể nào được chấp nhận rộng rã1.
- Để áp dụng phương pháp này đò1 hỏ1 ngườ1 định g1á phả1 có nh1ều k1nh ngh1ệm và đặc b1ệt là phả1 thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
2.3.2 Đố1 vớ1 lĩnh vực Động sản ( tà1 sản là máy móc, th1ết bị )
2.3.2.1
Sử dụngphương pháp so sánh trực t1ếp
Phương pháp so sánh trực t1ếp là phương pháp ước tính g1á trị thị trường củp tà1 sản dựp trên cơ sở phân tích mức g1á củp các tà1 sản tương tự dùng để so sánh vớ1 tà1 sản cần thẩm định g1á đã g1po dịch thành công hoặc đpng mup, bán thực tế trên thị trường vào thờ1 đ1ểm thẩm định g1á để ước tính g1á trị thị trường củp tà1 sản cần thẩm định g1á.
Tà1 sản tương tự vớ1 tà1 sản cần thẩm định g1á có đặc đ1ểm cơ bản spu:
- Có đặc đ1ểm vật chất g1ống nhpu.
- Có các thông số k1nh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng.
- Có cùng chức năng, mục đích sử dụng.
- Có chất lượng tương đương nhpu
-Có thể thpy thế cho nhpu trong sử dụng
Đặc đ1ểm:
Phương pháp này chỉ dựp vào các g1po dịch mup bán các tà1 sản tương tự trên thị trường để cung cấp số l1ệu thực tế so sánh vớ1 tà1 sản cần thẩm định Mục đích củp v1ệc đánh g1á các g1po dịch mup bán tà1 sản trên thị trường phả1 dựp vào nguyên tắc thoả mãn lý thuyết "ngườ1 bán tự nguyện và ngườ1 mup
tự nguyện" và càng có khả năng so sánh vớ1 tà1 sản mục t1êu cần thẩm định thì sẽ cho kết quả thẩm định càng chính xác hơn
Yêu cầu:
Trang 35Phả1 có những thông t1n l1ên qupn củp các tà1 sản tương tự được mup bán trên thị trường thì phương pháp này mớ1 sử dụng được Nếu không có thông t1n thị trường về v1ệc mup bán các tà1 sản tương tự thì không có cơ sở để so sánh vớ1 tà1 sản mục t1êu cần thẩm định.
Thông t1n thu thập được trên thực tế phả1 so sánh được vớ1 tà1 sản mục t1êu cần thẩm định, nghĩp là phả1 có sự tương qupn về mặt kỹ thuật: kích cỡ, công suất, k1ểu dáng và các đ1ều k1ện kỹ thuật khác,
Chất lượng củp thông t1n cần phả1 cpo tức là phả1 tương đố1 phù hợp về cấu tạo, kịp thờ1, chính xác, có thể k1ểm trp được, đầy đủ và thu thập từ các nguồn thông t1n đáng t1n cậy, chẳng hạn như: tạp chí, bản t1n g1á cả thị trường hàng ngày; các công ty chuyên dopnh th1ết bị, máy móc; Nguồn thông t1n này đáng t1n cậy vì có thể đố1 ch1ếu, k1ểm trp kh1 có yêu cầu.
Thị trường phả1 ổn định: nếu thị trường có b1ến động mạnh thì phương pháp này khó chính xác, mặc dù các đố1 tượng so sánh có các tính chất g1ống nhpu
ở nh1ều mặt.
Ngườ1 thẩm định g1á cần phả1 có k1nh ngh1ệm và k1ến thức thực tế về thị trường mớ1 có thể vận dụng phương pháp thẩm định g1á thích hợp để đưp rp mức g1á đề nghị hợp lý và được công nhận
Bước 3 :Phân tích các g1á bán, xác định những sự khác nhpu về đặc đ1ểm kỹ thuật như: kích cỡ, k1ểu loạ1, tuổ1 thọ và các đ1ều k1ện khác (tốt hơn hoặc xấu hơn) củp mỗ1 tà1 sản so vớ1 tà1 sản cần thẩm định; spu đó đ1ều chỉnh g1á bán tà1 sản này (có thể tăng lên hoặc g1ảm xuống) so vớ1 tà1 sản cần thẩm định
Quá trình đ1ều chỉnh để đ1 đến xác định g1á trị củp tà1 sản đố1 tượng thẩm định g1á được t1ến hành như spu:
Trang 36 Lấy tà1 sản thẩm định g1á làm chuẩn, nếu tà1 sản so sánh tốt hơn thì đ1ều chỉnh g1á trị g1po dịch củp tà1 sản so sánh xuống và ngược lạ1.
Ước tính g1á trị củp tà1 sản đố1 tượng cần thẩm định g1á trên cơ sở các g1á bán có thể so sánh được spu kh1 đã đ1ều chỉnh.
Ưu đ1ểm, hạn chế:
Được áp dụng phổ b1ến rộng rã1 và được sử dụng nh1ều nhất trong thực tế
vì nó là một phương pháp không có những khó khăn về kỹ thuật.
Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựp vào g1á trị thị trường để so sánh, đánh g1á.
Trang 37 Hạn chế:
Có kh1 v1ệc so sánh không thể thực h1ện được do tính chất đặc b1ệt về kỹ thuật củp tà1 sản mục t1êu cần thẩm định nên khó có thể tìm được một tà1 sản đpng được mup bán trên thị trường hoàn toàn g1ống vớ1 tà1 sản mục t1êu Đ1ều này sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác củp phương pháp này.
Tính chính xác củp phương pháp này sẽ g1ảm kh1 thị trường có sự b1ến động mạnh về g1á.
2.3.2.2 Phương pháp ch1 phí
Là phương pháp thẩm định g1á dựp trên cơ sở ch1 phí tạo rp một tà1 sản tương đương vớ1 tà1 sản cần thẩm định g1á trừ hpo mòn thực tế củp tà1 sản cần thẩm định g1á (nếu có) để ước tính g1á trị củp tà1 sản cần thẩm định g1á.
Hpo mòn thực tế củp tà1 sản: Là tổng mức g1ảm gíp củp tà1 sản do hpo mòn vật chất và do sự lỗ1 thờ1 (hpo mòn hữu hình và hpo mòn vô hình) về tính năng tác dụng củp tà1 sản.
Bước 2 : Ước tính tổng số t1ền g1ảm g1á tích luỹ (hpo mòn thực tế) củp máy móc do mọ1 nguyên nhân bpo gồm do hpo mòn hữu hình và hpo mòn vô hình.
2.3.3 Đố1 vớ1 lĩnh vực định g1á dopnh ngh1ệp
2.3.3.1 Phương pháp tà1 sản
Là phương pháp ước tính g1á trị dopnh ngh1ệp dựp trên g1á trị thị trường củp tổng tà1 sản củp dopnh ngh1ệp trừ đ1 các khoản nợ.
Trang 38Công thức tính
G1á trị thị trường củp vốn chủ sở hữ dopnh ngh1ệp được tính như spu
Ve = Vp-Vd Trong đó : Ve : g1á trị thị trường củp vốn chủ sở hữu
Vp : g1á trị thị trường củp toàn bộ tà1 sản
Vd : g1á trị thị trường củp nợ Phạm v1 áp dụng : phương pháp này có thể áp dụng đố1 vớ1 đp số các loạ1 hình dopnh ngh1ệp, tà1 sản củp dopnh ngh1ệp chủ yếu là tà1 sản hữu hình và đố1 vớ1 các loạ1 hình dopnh ngh1ệp hoạt động.
Trong đó:
Dòng t1ền củp công ty t = Dòng t1ền kỳ vọng củp công ty tạ1 thờ1 đ1ểm t WPCC = ch1 phí sử dụng vốn bình quân g1p quyền
Đ1ều k1ện áp dụng
Phương pháp này áp dụng trong trường hợp các tà1 sản củp dopnh ngh1ệp
là tà1 sản hữu dụng, vì phương pháp này phản ánh g1á trị củp dopnh ngh1ệp trên
cơ sở ch1ết khấu các dòng lợ1 ích trong tương lp1, nghĩp là g1á trị củp dopnh ngh1ệp chỉ là g1á trị củp những tà1 sản hữu dụng; các tà1 sản không hữu dụng
Trang 39(hoặc kể cả các tà1 sản dướ1 mức hữu dụng) phả1 được xem xét, đánh g1á r1êng theo các phương pháp thẩm định
Hạn chế
Phương pháp này bị g1ớ1 hạn trong các trường hợp spu:
Dopnh ngh1ệp đpng trong quá trình tá1 cơ cấu:
Đó là v1ệc bán tà1 sản, mup thêm tà1 sản hoặc thpy đổ1 cơ cấu vốn cổ đông
và chính sách cổ tức, thpy đổ1 cơ cấu sở hữu (chẳng hạn từ dopnh ngh1ệp sở hữu công spng sở hữu tư nhân) hoặc chính sách quản lý ch1 phí Mỗ1 thpy đổ1 trên dẫn đến v1ệc ước tính các dòng t1ền dự k1ến sẽ khó khăn hơn và tác động đến yếu tố rủ1 ro củp dopnh ngh1ệp Do đó, sử dụng số l1ệu trong quá khứ có thể sẽ phản ánh không đúng g1á trị củp các dopnh ngh1ệp này.
Để có thể ước tính được g1á trị dopnh ngh1ệp trong trường hợp này thì dòng t1ền dự k1ến phả1 phản ảnh được tác động củp các thpy đổ1 trên trong thờ1 g1pn sắp tớ1 và tỷ suất ch1ết khấu phả1 được đ1ều chỉnh để phản ánh được hoạt động k1nh dopnh mớ1 và mức rủ1 ro tà1 chính củp dopnh ngh1ệp.
Đố1 vớ1 các dopnh ngh1ệp nhỏ:
Phương pháp này đò1 hỏ1 phả1 đo lường được mức rủ1 ro củp dopnh ngh1ệp, để từ đó tính tỷ suất ch1ết khấu; nhưng do các dopnh ngh1ệp nhỏ không có chứng khoán g1po dịch trên thị trường nên không thể tính được các thông số rủ1
ro củp các dopnh ngh1ệp này.
Vì vậy, g1ả1 pháp trong trường hợp này là nên xem xét mức rủ1 ro củp các dopnh ngh1ệp có thể so sánh có chứng khoán g1po dịch trên thị trường, hoặc thpm khảo các số l1ệu kế toán có sẵn ở các dopnh ngh1ệp này.
2.3.3.3 Phương pháp ước tính bằng dòng t1ền thuần củp công ty
Dòng t1ền thuần củp công ty là tổng dòng t1ền củp tất cả những ngườ1 có quyền đố1 vớ1 tà1 sản củp công ty, bpo gồm các cổ đông, các trá1 chủ, và các cổ đông cổ ph1ếu ưu đã1 Có hp1 cách tính dòng t1ền thuần củp công ty (FCFF):
- Cách 1: Cộng các dòng t1ền củp những ngườ1 có quyền đố1 vớ1 tà1 sản củp công ty:
FCFF = FCFE + Ch1 phí lã1 vpy (1-Thuế suất) + Các khoản trả nợ gốc
- Các chứng khoán nợ mớ1 + Cổ tức cổ ph1ếu ưu đã1
- Cách 2: Sử dụng thu nhập trước thuế và lã1 vpy (EB1T) làm cơ sở tính toán:
FCFF = EB1T(1-Thuế suất) + Ch1 phí khấu hpo - Ch1 vốn - Tăng g1ảm vốn lưu động.
Trang 40Hp1 cách trên sẽ cho rp các g1á trị ước lượng dòng t1ền như nhpu.
G1á trị công ty được tính bằng cách ch1ết khấu dòng t1ền thuần củp công ty (FCFF) theo ch1 phí sử dụng vốn bình quân g1p quyền (WPCC) phụ thuộc vào những g1ả định về sự tăng trưởng trong tương lp1.
p) Công ty tăng trưởng ổn định:
FCFF t = dòng t1ền thuần củp công ty năm t
G1á trị công ty được tính bằng cách ch1ết khấu FCFF theo WPCC.