Đánh giá giá trị lợi thế thương mại quyền phát triển dự án khu đất thuê nhà nước thuộc công ty cổ phần tập đoàn hanaka của công ty cổ phần giám định và thẩm định tài sản việt nam (vae)

LỜI CAM ĐOANQua thời gian thực tập tại Công ty Cổ phần giám định và thẩm định Tài sản ViệtNamVAE, nhờ được sự giúp đỡ nhiệt tình của giảng viên bộ môn thẩm định giáthầy giáo PGS.TS Vũ Tr

Lý do lựa chọn đề tài

Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường hiện nay của Việt Nam, nền kinh tế nước ta đã có những bước tiến quan trọng và phát triển mạnh mẽ Việc gia nhập WTO và ký kết Hiệp định CPTPP đã giúp Việt Nam trở thành một trong những thị trường hấp dẫn nhất khu vực Đông Nam Á, thúc đẩy các hoạt động kinh tế và thương mại đa dạng Đồng thời, dịch vụ thẩm định giá cần phát triển chuyên nghiệp để phù hợp với nhịp độ tăng trưởng của nền kinh tế, đáp ứng yêu cầu về tư vấn giá trị và định giá tài sản, từ đó giúp các chủ thể tài sản và các bên liên quan đưa ra quyết định chính xác Phát triển dịch vụ thẩm định giá góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản, đồng thời tạo điều kiện thúc đẩy quá trình toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam.

Ngành thẩm định giá Việt Nam ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu cấp bách trong vận hành nền kinh tế xã hội và đã từng bước phát triển về chiều sâu và chiều rộng, cung cấp các dịch vụ đánh giá trị tài sản phù hợp thị trường giúp các cơ quan, tổ chức xác định giá trị khách quan để phục vụ các hoạt động như mua bán, thuê đất, tính thuế và bảo hiểm Trong bối cảnh kinh tế phát triển và hội nhập quốc tế, các doanh nghiệp cần mở rộng hoạt động kinh doanh, dẫn đến nhu cầu thuê đất và mua đất tăng cao Nhận thức được tầm quan trọng của hoạt động thẩm định giá trị quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, em chọn đề tài “Đánh giá giá trị lợi thế thương mại quyền phát triển dự án khu đất thuê Nhà nước của Công ty Cổ phần tập đoàn HANAKA” để phân tích và trình bày quan điểm cá nhân về hoạt động thẩm định giá trong lĩnh vực này.

Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu chính của nghiên cứu là phân tích nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE), nhằm xác định giá trị đất đai để tính tiền thuê đất hàng năm của Nhà nước Nghiên cứu còn đánh giá thực trạng và tầm quan trọng của hoạt động thẩm định giá bất động sản, đồng thời làm rõ những thành quả đã đạt được Bên cạnh đó, bài viết phân tích các nguyên nhân hạn chế, bất cập còn tồn tại trong hoạt động này để đề xuất các kiến nghị và giải pháp nâng cao hiệu quả của dịch vụ thẩm định giá tại VAE.

Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu bao gồm thống kê, tổng hợp, so sánh, thu thập và xử lý thông tin, hệ thống hóa phân tích và điều tra thực tế, giúp đảm bảo tính chính xác và toàn diện của dữ liệu Những phương pháp này hỗ trợ quá trình phân tích số liệu hiệu quả, từ đó đưa ra những kết luận chính xác và tin cậy cho nghiên cứu Thực hiện các phương pháp này giúp người nghiên cứu hệ thống hóa dữ liệu, khai thác thông tin thực tế một cách khoa học và bài bản.

Kết cấu chương nội dung

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung của chuyên đề gồm 3 phần chính:

Chương 1: Giới thiệu về Công ty Cổ phần giám định và thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE) và hoạt động kinh doanh của công ty.

Chương 2 trình bày về quá trình thẩm định giá trị lợi thế thương mại của quyền phát triển dự án khu đất thuê của Công ty Cổ phần tập đoàn HANAKA tại thị xã Từ Sơn, Bắc Ninh Các bước đánh giá bao gồm phân tích tiềm năng phát triển, xác định các yếu tố cạnh tranh và đánh giá tác động của lợi thế thương mại đối với giá trị dự án Quá trình thẩm định giúp xác định chính xác giá trị lợi thế thương mại, từ đó hỗ trợ công ty trong các quyết định đầu tư và phát triển dự án hiệu quả Báo cáo cung cấp các phân tích chuyên sâu về thị trường, các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất các chiến lược tối ưu hóa lợi thế để nâng cao giá trị dự án khu đất thuê.

Chương 3: Đề xuất về hoạt động thẩm định giá của Công ty Cổ Phần giám định và thẩm định tài sản Việt Nam (VAE).

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy giáo PGS.TS Vũ Tiến Dũng, giảng viên bộ môn định giá, cùng anh Đặng Trọng Nghĩa và các anh chị tại Công ty cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE) vì đã nhiệt tình hỗ trợ và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này.

GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM ( VAE) VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY

Giới thiệu về Công ty Cổ phần giám định và thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE).10

1.1.1 Giới thiệu chung về công ty.

Vietnam Assessment and Evaluation Assets Joint Stock Company (VAE) is a leading firm specializing in asset assessment and evaluation services in Vietnam As a reputable organization, VAE provides comprehensive asset inspection and valuation solutions to meet diverse client needs With a strong commitment to accuracy and professionalism, VAE is recognized for its expertise in the asset assessment industry in Vietnam.

-Địa chỉ: Lô 76 ngõ 136 đường Trung Kính, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.

-Tài khoản: 0021000318744 – Tại ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội.

Công ty Cổ phần giám định và thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE) được cấp giấy chứng nhận kinh doanh số 0104979887 ngày 17/11/2010 bởi Phòng đăng ký kinh doanh – Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hà Nội Công ty có đầy đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo giấy phép của Bộ Tài chính, phù hợp với Luật giá, cùng danh sách doanh nghiệp và thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề hàng năm Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp đảm bảo uy tín của nhân sự VAE có 1 chi nhánh tại số nhà 10D2B, tập thể văn phòng chính phủ, phố Vạn Phúc, phường Liễu Giai, quận Ba Đình, Hà Nội và 14 văn phòng đại diện tại các tỉnh Hải Dương, Bắc Ninh, Thanh Hóa, TP Hồ Chí Minh, Vĩnh Long, mở rộng hoạt động từ Bắc vào Nam.

1.1.2 Các lĩnh vực hoạt động chính của công ty

Công ty Cổ phần giám định và thẩm định tài sản Việt Nam (VAE) có hơn 6 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, do các chuyên gia uy tín và giàu kinh nghiệm thành lập Công ty cung cấp đa dạng dịch vụ như thẩm định giá tài sản, hàng hóa, và dự án (động sản, bất động sản) cho tổ chức cá nhân trong và ngoài nước, cùng với đánh giá uy tín doanh nghiệp và định giá giá trị tài sản vô hình, quyền phát triển dự án, quyền khai thác mỏ, lợi thế kinh doanh, giá trị cổ phiếu, tài sản sở hữu trí tuệ và xác định giá trị doanh nghiệp Ngoài ra, VAE thực hiện bán đấu giá tài sản theo yêu cầu khách hàng, kinh doanh và môi giới tài sản, tư vấn đầu tư, mua bán doanh nghiệp (không bao gồm pháp lý, tài chính), đấu giá tài sản, marketing, xuất nhập khẩu mặt hàng, tư vấn dự án, lập dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, cùng với dịch vụ tư vấn, môi giới, quản lý bất động sản và tổ chức các lớp đào tạo, bồi dưỡng kiến thức trong lĩnh vực xây dựng và các dịch vụ liên quan.

1.1.3 Sơ đồ bộ máy tổ chức

Sơ đồ 1.1.: Sơ đồ bộ máy tổ chức của công ty

Nguồn: Hồ sơ năng lực công ty VAE

Hội đồng quản trị gồm 5 thành viên, Trong đó Chủ tịch là Ông Lê Đôn, cùng với 4 thành viên khác, chịu trách nhiệm giám sát và chỉ đạo hoạt động của công ty Ban giám đốc gồm 4 thành viên, đứng đầu là Ông Dương Ngọc Quý – Tổng giám đốc, cùng 4 phó tổng giám đốc, đảm nhiệm việc điều hành hàng ngày và phối hợp với các phòng ban Các thành viên trong hội đồng quản trị và ban giám đốc có nhiệm vụ quản lý, giám sát và chỉ đạo các hoạt động của công ty cũng như sự phối hợp giữa các phòng ban Các phòng ban như kế toán, hành chính, kinh doanh, thẩm định và kiểm soát hoạt động chặt chẽ, rõ ràng, đáp ứng tốt các chức năng, nhiệm vụ của công ty Phòng thẩm định được chia thành hai bộ phận: phòng thẩm định bất động sản và phòng thẩm định tài sản vô hình, thực hiện các hoạt động thẩm định riêng biệt.

Công ty có 14 văn phòng đại diện từ Bắc vào Nam, sẵn sàng đáp ứng mọi nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá tại bất kỳ địa điểm nào Giá trị chất lượng của doanh nghiệp được xây dựng dựa trên đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp, gồm các thẩm định viên về giá, đấu giá viên, kỹ sư định giá xây dựng, định giá viên bất động sản và chuyên viên được đào tạo bài bản tại các hiệp hội nghề nghiệp, học viện chuyên ngành, trường đại học danh tiếng trong và ngoài nước Đội ngũ này có trình độ chuyên môn cao, kinh nghiệm thực tiễn phong phú, hiểu biết sâu sắc về pháp luật và thị trường trong các lĩnh vực thẩm định giá, tài chính, kế toán, kiểm toán xây dựng Các chuyên gia của công ty am hiểu rõ hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá, các quy định về thuế, đất đai hiện hành tại Việt Nam, cũng như các quy chuẩn quốc tế liên quan đến lĩnh vực này.

Hoạt động kinh doanh của công ty

VAE đặt phương châm “Con người là yếu tố quyết định thành công” để đảm bảo cung cấp dịch vụ thẩm định giá tốt, nhanh chóng và hiệu quả nhất Công ty luôn tâm niệm rằng “Nhu cầu của bạn + Chất lượng của chúng tôi = Thành công của chúng ta,” cam kết đem lại dịch vụ chất lượng cao nhằm hỗ trợ sự phát triển và thành công của khách hàng Với tiêu chí lấy con người làm trung tâm, VAE không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ để đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng.

1.2.2 Hoạt động thẩm định giá

-Thẩm định giá bất động sản

Nhà phố, biệt thư, chung cư. Đất thổ cư, đất chuyên dụng, đất nông nghiệp.

Nhà xưởng công nghiệp, nhà máy, kho tàng, bến bãi…

-Thẩm định giá động sản

Máy móc thiết bị dây chuyền sản xuất, dây chuyền sản xuất chuyên dùng…

Máy móc thiết bị xây dựng, y tế, nông nghiệp, công nghệ thông tin, môi trường, các vật tư, trang thiết bị….

Máy móc thiết bị gia dụng, máy móc thiết bị điện tử, điện gia dụng, điện công nghiệp.

Phương tiện vận tải: Đường bộ, đường thủy…

Thẩm định giá trị doanh nghiệp và quyền sở hữu trí tuệ là bước quan trọng để xác định chính xác giá trị tài sản vô hình của doanh nghiệp, bao gồm giá trị thương hiệu và lợi thế kinh doanh cạnh tranh Đánh giá uy tín doanh nghiệp giúp củng cố hình ảnh thương hiệu và nâng cao khả năng thu hút đầu tư, mở rộng thị trường Việc định giá tài sản vô hình đảm bảo các doanh nghiệp có chiến lược phát triển bền vững dựa trên các yếu tố không thể đo lường bằng tài sản vật chất Các dịch vụ thẩm định này góp phần tối ưu hóa giá trị doanh nghiệp và bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ trong môi trường kinh doanh cạnh tranh hiện nay.

Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, cổ phần hóa.

-Một số dịch vụ khác

Tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua – bán doanh nghiệp.

Tư vấn đấu giá tài sản.

THẨM ĐỊNH GIÁ PHỤC VỤ CÁC MỤC ĐÍCH

Bảng 1.1: Thẩm định giá phục vụ các mục đích

- Mua bán, chuyển nhượng - Đầu tư, mua sắm mới

- Chứng minh tài chính, liên doanh, liên kết.

- Thế chấp vay vốn ngân hàng, bảo hiểm, bồi thường

- Thanh lý, phát mãi tài sản - Phục vụ điều tra, truy tố và thi hành án

- Đền bù, hỗ trợ, giải tỏa khi quy - Góp vốn, giao vốn, chia tách tài sản hoạch doanh nghiệp

- Phục vụ cho thuê tài chính - Hạch toán kế toán để tính thuế, bảo hiểm

- Bảo hiểm, bồi thường tài sản - Tranh chấp, khiếu nại…

1.2.3 Quy trình thẩm định giá

Sơ đồ 1.2: Quy trình thẩm định giá của công ty VAE

Tiếp nhận yêu cầu KH

Nghiên cứu hồ sơ và lựa chọn phương pháp

Lập báo cáo thẩm định giá

Tiếp nhận phản hồi của KH

Kết thúc quy trình TĐG

Thị trường Chuyên gia Tài liệu pháp lý

1.2.4 Các dự án công ty đã thực hiện

Bảng 1.2: Một số dự án công ty đã thực hiện

STT Tên khách hàng Tài sản thẩm định Mục đích thẩm định A

1 Cục thi hành án dân sự tỉnh Hưng Yên

Thẩm định Đất đai, nhà cửa

Bán đấu giá tài sản thi hành án

Cục Thuế Tỉnh Hưng Yên – Đường Lê Thanh Nghị -

Thẩm định toàn bộ dự án Xác định giá trị tài sản

3 Cục thi hành án dân sự thành phố Hà Nội Đất đai, nhà cửa Bán đấu giá tài sản thi hành án

4 Chi cục thi hành án dân sự huyện Quốc Oai Đất đai, nhà cửa Bán đấu giá tài sản thi hành án

1 Chi cục thi hành án dân sự

Xác định GT đất và tài sản trên đất Kê biên xử lý tài sản

2 Chi cục thi hành án dân sự huyện Tiên Lữ - Hưng Yên

Thẩm định giá BĐS tại Thôn Ba Hàng- xã Thủ Sỹ - Tiên Lữ - Hưng Yên

Kê biên xử lý tài sản

3 Chi cục thi hành án dân sự huyện Hoài Đức Đất đai, nhà cửa Xác định giá trị tài sản 4

Chi cục thi hành án dân sự

Quận Cầu Giấy thành phố

Hà Nội Đất đai, nhà cửa Bán đấu giá tài sản thi hành án huyện Thạch Thất hành án

6 Chi cục thi hành án dân sự huyện Hoài Đức Đất đai, nhà cửa Bán đấu giá tài sản thi hành án

7 Chi cục thi hành án huyện

Tam Dương tỉnh Vĩnh Phúc Đất đai, nhà cửa Bán đấu giá tài sản thi hành án

8 Chi cục thi hành án dân sự huyện Đông Anh Đất đai, nhà cửa Bán đấu giá tài sản thi hành án

9 Tòa án nhân dân huyện

Tam Đảo Đất đai, nhà cửa Giải quyết tranh chấp, khiếu kiện

10 Sở tài nguyên và Môi trường Tỉnh Ninh Bình

Toàn bộ công trình xây dựng + Đất đai

1 Ngân hàng NN&PTNT chi nhánh tỉnh Hưng Yên

Thế chấp vay vốn Ngân hàng Agribank

2 Ngân hàng Eximban chi nhánh Long Biên

Thẩm định Đất đai, nhà cửa Phát mại tài sản

3 Ngân hàng Công thương Thẩm định Đất đai, nhà cửa Phát mại tài sản

4 Ngân hàng ngoại thương chi nhánh Thành Công

Thế chấp vay vốn Ngân hàng

5 Ngân hàng ngoại thương chi nhánh Hà Nội

6 Ngân hàng ngoại thương chi nhánh Hưng Yên

7 Ngân hàng Nhà nước tỉnh

Hưng Yên Thẩm định BĐS Xác định giá trị quyền sử dụng đất

8 Agribank Hùng Vương Thẩm định toàn bộ dự án

Thế chấp vay vốn ngân hàng Agribank

9 Ngân hàng Nông nghiệp và Đất đai, nhà cửa Xử lý tài sản bảo đảm phát triển Nông thôn huyện Hoa Lư

D CÁC CÁ NHÂN, TỔ CHỨC

1 Công ty Cổ phần Công nghiệp Quảng An 1

Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, công trình xây dựng trên đất, phương tiện vận tải.

Thế chấp ngân hàng Vietinbank

Công ty Cổ phần Đầu tư

Phát triển Kỹ nghệ và Xây lắp Hoàng Mai

Giá trị quyền sử dụng đất, công trình xây dựng trên đất

Thế chấp ngân hàng Agribank

3 Công ty Cổ phần Hà Thành

Giá trị công trình xây dựng trên đất, giá trị lợi thế thương mại quyền sử dụng đất

Thế chấp ngân hàng Agribank

4 Công ty TNHH Tam Phước

Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, công trình xây dựng trên đất.

Thế chấp ngân hàng Vietcombank

5 Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 (Vinaconex2)

Xác định suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật và giải phóng mặt bằng tại khu đô thị Kim Văn – Kim Lũ Đầu tư dự án

Công ty Cổ phần Cổ phần

Tập đoàn Đầu tư xây dựng phát triển Đông Đô-BQP

Thẩm định giá khu tái định cư, bãi đỗ xe, cây xanh tập trung và công cộng hành chính đơn vị ở Đầu tư dự án

Bà Võ Thị Lan Anh tại số 92

Thẩm định giá BĐS tại

Số 92+94 – Triệu Việt Vương – Hai Bà Trưng – Hà Nội

8 Công ty Cổ phần Xây lắp

Công trình xây dựng trên đất

Thế chấp vay vốn Ngân hàng Vietinbank

9 Công ty TNHH Tân Phú Công trình xây dựng trên đất

10 Công ty TNHH Hồng Dương Công trình xây dựng trên đất

11 Công ty CPTM vận tải Dầu khí Ngân Hà - Hải Phòng

Thẩm định đất đai, nhà cửa, máy móc

12 Công ty TNHH Hữu Nghị Thẩm định BĐS

13 Công ty Cổ phần thức ăn chăn nuôi Thẩm định dự án Thế chấp vay vốn

14 Công ty Giống cây trồng Thẩm định Đất đai Thế chấp vay vốn

15 Công ty TNHH sản xuất sợi

Vinh Phát Thẩm định BĐS Thế chấp vay vốn

16 Công ty Xi măng Phú Thọ Thẩm định toàn bộ dự án

17 Công ty TNHH Sunfat Việt

Thẩm định toàn bộ dự án

19 Công ty TNHH Sản xuất và

Thẩm định toàn bộ tài sản của Tân Á khắp các tỉnh

Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất

20 Công ty Trách nhiệm hữu hạn Việt Hà

21 Công ty CP xi măng Phú

Thế chấp ngân hàng Vietcombank

Công ty Cổ phần thương mại phát triển kỹ thuật và nhân lực Quốc tế

Thẩm định toàn bộ dự án Mua bán

23 Công ty TNHH Việt Úc Thẩm định toàn bộ dự án

24 Công ty cổ phần bê tông

25 Công ty TNHH Kính Việt

26 Công ty TNHH Tuấn Lợi Thẩm định Đất đai, nhà cửa

Thế chấp vay vốn Ngân hàng Vietcombank

27 Công ty TNHH văn phòng phẩm Trà My

28 Công ty TNHH Tân Phát Thẩm định toàn bộ dự án

29 DNTN xây dựng Thắng Lợi Thẩm định Đất đai, nhà cửa

Thế chấp vay vốn Ngân Hàng

30 Công ty CP đầu tư và thương mại Tài Phúc

Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất

31 Công ty CPDV ngoại thương WCO

32 Công ty TNHH thương mại

Quang Lành tỉnh Điện Biên

Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất

33 Công ty CP công nghiệp tầu thủy Bắc Giang

34 DNTN đầu tư và phát triển xây dựng mỹ thuật Gia Linh

Toàn bộ công trình xây dựng + Đất đai Xử lý tài sản bảo đảm

35 Công ty CP công nghiệp tầu thủy Bắc Giang –

Toàn bộ giá trị dự án Chuyển nhượng dự án

36 Công ty TNHH sản xuất và thương mại Hiếu Huyền

Toàn bộ công trình xây dựng + Đất đai

37 Công ty CP và đầu tư Vạn

Thành Đất đai, nhà cửa Thế chấp vay vốn

38 Công ty THNN cơ điện Vạn

Xuân Đất đai, nhà cửa Thế chấp vay vốn

39 Công ty cổ phần thương mại và dịch vụ địa chất Đất đai, nhà cửa Thế chấp vay vốn

(Phúc Chỉnh II - Ninh Bình) Đất đai, nhà cửa Thế chấp vay vốn

41 Bà Nguyễn Thị Huệ (Ninh

Bình) Đất đai, nhà cửa Xử lý tài sản bảo đảm

42 Bà Trần Thị Uyên Đất đai, nhà cửa Xử lý tài sản bảo đảm

43 Công ty TNHH Khoảng sản và Luyện kim Việt Trung Giá trị mỏ Xác định giá trị mỏ

44 Công ty CP Sản xuất và

Thương hiệu, đất đai, công trình xây dựng, lợi thế thương mại

45 Công ty CP Giống chăn nuôi Miền Bắc

Thương hiệu, đất đai, công trình xây dựng, lợi thế thương mại

46 Công ty TNHH Đăng Hương Toàn bộ giá trị doanh nghiệp

THẨM ĐỊNH GIÁ LỢI THẾ THƯƠNG MẠI QUYỀN PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

Lý thuyết về đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm

Đất đai là tài sản quốc gia quan trọng, thuộc loại hình tư liệu sản xuất đặc biệt, được sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi của cộng đồng và phát triển bền vững.

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất như đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ để chăn nuôi, cùng các loại đất trồng cây hàng năm khác), đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất như đất ở (gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất xây dựng trụ sở cơ quan và công trình sự nghiệp), đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (gồm đất xây dựng khu công nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm), đất sử dụng vào mục đích công cộng như đất giao thông, thuỷ lợi, đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục, thể dục thể thao, đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ, đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có công trình đình, đền, miếu, từ đường, nhà thờ họ, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng, cùng các loại đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

*Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây.

2.1.2 Đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm

Đặc điểm chung của bất động sản là không thể di dời, khan hiếm và mang tính cá biệt, khiến quyền thuê đất của Nhà nước chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất trong thời gian thuê theo quy định của Luật Đất đai 2003 Theo đó, đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, còn các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu đất đai.

2.1.3 Một số điểm lưu ý của đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm

Thời hạn cho thuê đất được quy định dựa trên các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phù hợp với Điều 10, Chương 2 của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Thời gian thuê đất không cố định mà thay đổi tùy thuộc vào đặc điểm của từng loại đất cũng như mong muốn của các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp thuê đất Điều này có nghĩa là, mỗi trường hợp sẽ có thời gian thuê đất khác nhau, phù hợp với quy định pháp luật và mục đích sử dụng đất của từng đối tượng.

Luật Đất đai số 45/2013/QH13, ban hành ngày 29/11/2013, thay thế Luật đất đai số 13/2003/QH11, quy định rõ về xác định giá đất theo pháp luật Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần phù hợp với từng vùng, đảm bảo tính linh hoạt trong điều chỉnh giá đất theo thị trường Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với khung giá tối đa hoặc tối thiểu, Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp UBND cấp tỉnh dựa trên nguyên tắc và phương pháp định giá đất, xây dựng và trình HĐND cùng cấp phê duyệt bảng giá đất, được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ, duy trì hiệu lực trong 5 năm.

Khi thuê đất của Nhà nước và trả tiền hàng năm, chủ sở hữu bất động sản có quyền khai thác và sử dụng đất theo quyết định cho thuê đất Ngoài ra, họ còn có quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê và chuyển nhượng tài sản này nếu thời gian thuê đất còn trên 5 năm, đảm bảo quyền lợi và linh hoạt trong quản lý đất đai theo quy định pháp luật.

2.1.4 Giá đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm

2.1.4.1 Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Căn cứ vào nghị định số 46/2014/NĐ-CP về quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014:

-Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm: Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất.

Trong đó: *Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là 1%, riêng với:

Đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ và các khu vực trung tâm giao thông có khả năng sinh lợi cao, tạo lợi thế lớn trong việc sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ Theo thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất hàng năm, nhưng mức tối đa không quá 3%.

Đất thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo hoặc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, chủ yếu dành cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối Đối với các dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư hoặc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật, UBND cấp tỉnh căn cứ vào thực tế địa phương quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất hàng năm, đảm bảo không thấp hơn mức tối thiểu 0,5%.

UBND cấp tỉnh ban hành mức tỷ lệ phần trăm (%) cụ thể theo từng khu vực và mục đích sử dụng đất, đảm bảo rõ ràng và minh bạch trong quá trình triển khai thực hiện Các tỷ lệ này được công bố công khai để người dân và các bên liên quan có thể tra cứu, tuân thủ đúng quy định của pháp luật Việc xác định tỷ lệ phần trăm theo từng khu vực nhằm đảm bảo quản lý hiệu quả và phù hợp với từng mục đích sử dụng đất cụ thể, góp phần thúc đẩy phát triển bền vững và ổn định của địa phương.

* Giá đất tính thuê tiền thuê đất

Giá đất được xác định dựa trên phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, theo quy định tại các Nghị định của Chính phủ về giá đất Phương pháp này được áp dụng trong nhiều trường hợp khác nhau để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong xác định giá trị đất đai Việc sử dụng hệ số điều chỉnh giúp cập nhật giá đất phù hợp với biến động thị trường và các yếu tố kinh tế, xã hội khác Các quy định của Chính phủ về giá đất giúp quy chuẩn hóa cách tính toán và xác định giá trị đất tại các địa phương Nuôi dưỡng sự rõ ràng và chính xác trong quá trình xác định giá đất, nhằm phục vụ tốt cho các mục đích pháp lý và kinh tế.

Xác định đơn giá thuê đất hàng năm cho kỳ ổn định đầu tiên là bước quan trọng trong quản lý đất đai Đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê không qua đấu giá cần được xác định dựa trên quy định tại Khoản 2 Điều 172 của Luật Đất đai Khi chuyển đổi từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần theo quy định, cần xác định rõ đơn giá phù hợp để đảm bảo nguyên tắc công bằng Việc cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước cũng ảnh hưởng đến mức phí thuê đất, đặc biệt khi diện tích đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng tại các thành phố trung ương, hoặc dưới 10 tỷ đồng tại các tỉnh miền núi và vùng cao Đảm bảo xác định đúng đơn giá thuê đất giúp duy trì nền quản lý đất đai minh bạch và hiệu quả.

20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại.

-Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo.

-Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Đơn giá thuê đất của Nhà nước được trả hàng năm và duy trì ổn định trong vòng 05 năm kể từ ngày nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc chuyển từ giao đất sang thuê đất, cũng như công nhận quyền sử dụng đất Sau thời gian ổn định này, Cục trưởng Cục thuế hoặc Chi cục trưởng Chi cục thuế có trách nhiệm điều chỉnh lại đơn giá thuê đất để phù hợp với tình hình mới.

2.1.4.2 Miễn tiền thuê đất hàng năm

- Miễn tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê trong các trường hợp:

Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi, đầu tư tại địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Dự án xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy hoạch Chủ đầu tư không được phép tính chi phí thuê đất vào giá cho thuê nhà, đảm bảo minh bạch và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan Việc này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công nhân có nhà ở ổn định, đồng thời kiểm soát chi phí xây dựng trong dự án.

Các dự án sử dụng đất để xây dựng ký túc xá sinh viên bằng nguồn ngân sách nhà nước (NSNN) không được tính vào chi phí thuê đất trong giá thuê nhà Đất sản xuất nông nghiệp dành cho đồng bào dân tộc thiểu số, đất trồng rừng phòng hộ và rừng lấn biển cũng nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất Đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức công, cơ sở nghiên cứu khoa học của doanh nghiệp khoa học và công nghệ đáp ứng các điều kiện liên quan sẽ được xác định rõ ràng Ngoài ra, đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không (trừ đất xây dựng cơ sở và công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không) cũng được quy định theo quy hoạch sử dụng đất phù hợp.

ĐỀ XUẤT VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM (VAE)

Tiêu đề	Đánh giá giá trị lợi thế thương mại quyền phát triển dự án khu đất thuê nhà nước thuộc công ty cổ phần tập đoàn Hanaka của công ty cổ phần giám định và thẩm định tài sản Việt Nam (VAE)
Người hướng dẫn	PGS.TS Vũ Trí Dũng
Trường học	Trường Đại học Thương mại
Chuyên ngành	Thẩm định giá
Thể loại	Đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Năm xuất bản	2016
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	78
Dung lượng	2,76 MB