Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở trong các khu dân cư của nhân viên ngân hàng tại thành phố cần thơ

hưởng đến ý định mua nhà ở trong các khu dân cư của nhân viên ngân hàng tại thành phố cần thơ”.Tôi xin cam đoan đề tài này là do chính tôi thực hiện, các số liệu thu thậpđược trong đề tà

TRẦN THỊ NGỌC ÁNH

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở TRONG CÁC KHU DÂN CƯ CỦA NHÂN VIÊN NGÂN HÀNG TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Vĩnh Long, tháng 11 năm 2021

TRẦN THỊ NGỌC ÁNH

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở TRONG CÁC KHU DÂN CƯ CỦA NHÂN VIÊN NGÂN HÀNG TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH

Mã số: 8340101

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TSKH TRẦN TRỌNG KHUÊ

Vĩnh Long, Tháng 11 năm 2021

hưởng đến ý định mua nhà ở trong các khu dân cư của nhân viên ngân hàng tại thành phố cần thơ”.

Tôi xin cam đoan đề tài này là do chính tôi thực hiện, các số liệu thu thậpđược trong đề tài là trung thực, đề tài không trùng với bất kỳ đề tài nghiên cứu khoahọc nào

Cần Thơ, ngay thang năm 2021

Học viên thưc hiên

Trần Thị Ngọc Ánh

tạo cao học ngành Quản trị Kinh doanh tại Trường Đại Học Cửu Long

Tôi xin bày tỏ lòng kính trọng, biết ơn và xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đếnTSKH Trần Trọng Khuê, người đã tận tình chỉ dạy, hướng dẫn và giúp tôi rất nhiềutrong quá trình thực hiện luận văn

Xin gửi lời cám ơn đến gia đình, đồng nghiệp và các bạn học viên trong lớp đãđộng viên, khuyến khích, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thànhluận văn

Mặc dù tôi đã cố gắng để hoàn thiện đề tài, nhưng vẫn không tránh khỏinhững thiếu sót Vì vậy, tôi mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu củaQuý Thầy, Cô và bạn bè, đồng nghiệp

Xin kính chúc Quý Thầy, Cô lời chúc sức khoẻ và thành đạt!

Chân thanh cảm ơn!

Cần Thơ, ngay thang năm 2021

Học viên thưc hiên

Trần Thị Ngọc Ánh

MỤC LỤC

Trang

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1

1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

1.2.1 Mục tiêu chung 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 3

1.4 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu 3

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 3

1.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 4

1.6 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA LUẬN VĂN ……… 4

1.7 KẾT CẤU LUẬN VẶN 5

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 7

2.1 KHÁI NIỆM NHÀ Ở VÀ KHU DÂN CƯ 7

2.2 KHÁI NIỆM Ý ĐỊNH MUA VÀ HÀNH VI TIÊU DÙNG 9

2.3 CÁC LÝ THUYẾT HÀNH VI CỦA NGƯỜI MUA 11

2.3.1 Lý thuyết hành vi hợp lý TRA 12

2.3.2 Lý thuyết hành vi có kế hoạch TPB 13

2.4 TỔNG QUAN MỘT SỐ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở 15

2.5 GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU 19

2.6 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT 26

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

3.1 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU 27

3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ……….27

3.2.1 Nghiên cứu định tính……… 27

3.2.2 Nghiên cứu định lượng ……… 28

3.2.2.1 Mẫu nghiên cứu ……… 28

3.2.2.2 Xây dựng thang đo ……… 29

3.2.2.3 Phương phap phân tích dữ liệu ………32

CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38

4.1 THÔNG TIN CHUNG MẪU KHẢO SÁT 38

4.2 ĐÁNH GIÁ THANG ĐO NGHIÊN CỨU 39

4.2.1 Kiểm định độ tin cậy của thang đo cho từng nhân tố ……… ……… 38

4.2.1.1 Kiểm định thang đo cho từng nhân tố đối với biến độc lập ……….…38

4.2.1.2 Kiểm định thang đo cho từng nhân tố đối với biến phụ thuộc …….…42

4.2.2 Phân tích nhân tố khám phá……… 43

4.2.2.1 Phân tích nhân tố khám phá biến độc lập ……….43

4.3 KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở TẠI TP CẦN THƠ 48

4.3.1 Kiểm định các giả thuyết……….47

4.3.1.1 Kiểm định đa cộng tuyến ……….………48

4.3.1.2 Kiểm định phương sai sai số thay đổi ……….49

4.3.2 Kết quả mô hình hồi quy……….49

4.3.3 Kiểm định sự khác biệt ……… 53

CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ 57

5.1 KẾT LUẬN 57

5.2 HÀM Ý QUẢN TRỊ 58

5.2.1 Đối với Nhân tố Tài chính ……… 58

5.2.2 Đối với Nhân tố Tính năng ngôi nhà ……… 60

5.2.3 Đối với Nhân tố Vị trí ……….61

5.2.4 Đối với Nhân tố Môi trường sống ……… 61

5.3 HẠN CHẾ VÀ HƯỚNG NGHIÊN CỨU TRONG TƯƠNG LAI 63

TÀI LIỆU THAM KHẢO 65

PHỤ LỤC 67

PHỤ LỤC 1 67

PHỤ LỤC 2 69

PHỤ LỤC 3 73

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Tổng hợp các tài liệu nghiên cứu có liên quan 17

Bảng 4.1 Đặc điểm cá nhân: Giới tính và vị trí làm việc 37

Bảng 4.3 Kiểm định độ tin cậy của thang đo đối với biến độc lập 39Bảng 4.4 Kiểm định thang đo đối với biến phụ thuộc lần 1 42Bảng 4.5 Kiểm định thang đo đối với biến phụ thuộc lần 2 43Bảng 4.6 Ma trận nhân tố sau khi xoay đối với biến độc lập 44Bảng 4.7 Ma trận nhân tố sau khi xoay đối với biến phụ thuộc 47

Bảng 4.10 Kết quả kiểm định ANOVA đối với đặc điểm cá nhân 53

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 2.1 Mô hình lý thuyết hành vi hợp lý TRA 13Hình 2.2 Mô hình lý thuyết hành vi có kế hoạch TPB 15

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI

Cùng với sự phát triển của thế giới, Việt Nam hiện nay đã có những bước pháttriển đáng kể Trong những năm gần đây, sự phát triển của nền kinh tế kéo theomức sống của người dân cũng tăng rõ rệt, trong đó có Nhân viên ngành Ngân hàng

Từ đó, nhu cầu về chất lượng cuộc sống ngày càng cao Một minh chứng rõ ràng lànhu cầu về nhà ở Quan niệm “An cư lạc nghiệp” là một nhân tố tâm lý điển hìnhcủa người Việt trong vấn đề sở hữu nhà

Việt Nam là quốc gia có dân số lớn thứ 3 Đông Nam Á và đứng thứ 15 trênthế giới về tổng dân số, chiểm 1,25% tổng dân số thế giới Với dân số ước tính là 97triệu người vào năm 2020 (GSO, 2020) Đặc biệt, TP.Cần Thơ là một trong nhữngtrung tâm kinh tế hàng đầu ở vùng ĐBSCL, trong những năm gần đây với mật độdân số cao, thị trường bất động sản ở nước ta đang trong giai đoạn chuyển mìnhmạnh mẽ và bắt đầu “khởi sắc” trở lại sau một thời gian dài bị “đóng băng” Đặcbiệt ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và một số tỉnhthành trực thuộc trung ương Trong đó có TP Cần Thơ, với tốc độ đô thị hoá nhanh,dân số trẻ, năng động và hiện đang có nhu cầu rất lớn về nhà ở Bên cạnh đó, nhiềungười cũng có suy nghĩ thoáng hơn về việc vay từ ngân hàng hoặc bạn bè, gia đình

để mua căn nhà đầu tiên cho họ Ngoài ra, việc sở hữu nhà là một thước đo quantrọng để đánh giá địa vị xã hội của con người, hiện nay việc vay vốn đối với nhânviên Ngân hàng có nhiều thuận tiện hơn , họ dễ dàng được tiếp cận nguồn vốn vayđồng thời được hưởng lãi suất ưu đãi dành cho cán bộ vì vây dẫn đến nhu cầu muanhà và đất ở làm nơi “an cư lạc nghiệp” tại TP Cần Thơ ngày một tăng

Thực tế cũng cho thấy, “sau thời gian tăng giá đột biến trong năm 2017 và

2018, đến nay, giá bất động sản về cơ bản đã đi vào ổn định Bên cạnh nhóm kháchhàng là nhà đầu tư thứ cấp còn có một bộ phận lớn khách hàng mua nền đã tiếnhành xây dựng nhà do xuất phát từ nhu cầu thật sự về chỗ ở Theo chương trình

phát triển nhà ở TP Cần Thơ đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, nhằm đápứng nhu cầu về nhà ở cho Nhân viên Ngân hàng, trong giai đoạn từ nay đến năm

2020, thành phố cần đầu tư xây dựng hơn 150.000 căn nhà” (Thanh Đình, 2018).Tuy nhiên, việc sở hữu được căn nhà hay những nền đất trong KDC chính thứcđược Nhà nước phê duyệt dự án như mong muốn là rất khó khăn do mức giá cònkhá cao Vì vậy, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của Nhân viên Ngân hàng ngày mộttăng trên địa bàn thành phố Cần Thơ - trung tâm vùng Đồng Bằng Sông Cửu Long,đòi hỏi các doanh nghiệp, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cần đưa ra các sảnphẩm nhà ở, đất nền với giá cả phù hợp hơn Bên cạnh nhu cầu về nhà ở thương mạicòn có nhu cầu về nhà ở dành cho các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xãhội Do đó, thành phố cũng cần cùng các sở, ngành hữu quan chủ động rà soátnghiên cứu phương án đầu tư nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho Nhân viên Ngânhàng trên địa bàn

Vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao đời sống của Nhân viênNgân hàng, ổn định xã hội, phát triển kinh tế và từ những lý do trên, nghiên cứu

“Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở trong các khu dân cư của nhân viên Ngân hàng tại Thành phố Cần Thơ” được thực hiện nhằm xác định và phân

tích các nhân tố ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà để ở của Nhân viên Ngân hàng,qua đó đề xuất một số hàm ý quản trị giúp nâng cao khả năng đáp ứng nhu cầu củaNhân viên Ngân hàng trên địa bàn TP.Cần Thơ

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

1.2.1 Mục tiêu chung

Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở trong các khu dân cưcủa nhân viên ngân hàng tại TP Cần Thơ, từ đó đề xuất một số hàm ý quản trị nângcao khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở tại TP Cần Thơ

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở trong các khu dân cưcủa nhân viên ngân hàng trên địa bàn TP Cần Thơ

- Đo lường các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở trong các khu dân cưcủa nhân viên ngân hàng tại TP Cần Thơ.

- Đề xuất một số hàm ý quản trị nhằm nâng cao khả năng đáp ứng nhu cầu nhà

ở trong các khu dân cư của nhân viên ngân hàng tại TP Cần Thơ

1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

- Những nhân tố nào ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở trong các khu dân cưcủa nhân viên ngân hàng tại TP Cần Thơ?

- Mức độ quan trọng của những nhân tố đó đến ý định mua nhà ở trong cáckhu dân cư của nhân viên ngân hàng ra sao?

- Hàm ý quản trị nào được đề ra nhằm nâng cao khả năng đáp ứng nhu cầu nhà

ở trong các khu dân cư tại TP Cần Thơ?

1.4 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà

ở trong các KDC chính thức được Nhà nước phê duyệt dự án của nhân viên ngânhàng tại TP Cần Thơ Cụ thể là các nhân tố như: tài chính, tính năng ngôi nhà, vị trí,môi trường, sự mê tín số học, sự mê tín tâm linh, chiêu thị và nhân tố phụ thuộc là ýđịnh mua nhà ở

Đối tượng khảo sat của đề tài là những Nhân viên Ngân hàng đã mua nhà,

đang sinh sống và làm việc trên địa bàn TP Cần Thơ

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu

+ Phạm vi không gian

Nghiên cứu được tiến hành tại các KDC chính thức được nhà nước phê duyệt

dự án trên địa bàn TP Cần Thơ

+ Phạm vi thời gian

Số liệu sơ cấp được thu thập trong khoảng thời gian từ tháng 04/2021 đếntháng 06/2021.

Đề tài này được thực hiện từ tháng 01/2021 đến tháng 07/2021

1.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu được thực hiện dựa trên việc kết hợp phương pháp nghiên cứuđịnh tính và nghiên cứu định lượng

- Nghiên cứu định tính:

Trên cơ sở tổng hợp lý thuyết, các nghiên cứu có liên quan đến đề tài vàtham khảo ý kiến chuyên gia cùng với thực tiễn của nhân viên làm việc tại một sốngân hàng tại TP Cần Thơ, Đề tài đề xuất mô hình nghiên cứu và bảng câu hỏikhảo sát chính thức Tìm hiểu, thu thập, phân tích và đánh giá những thông tin trongcác tài liệu nghiên cứu trước có liên quan đến đề tài nghiên cứu (bao gồm cả sách,giáo trình lý thuyết và những đề tài thực tiễn) để từ đó đưa ra mô hình phù hợp vớiđối tượng nghiên cứu

- Nghiên cứu định lượng:

Được sử dụng để đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến ý định muanhà của nhân viên Ngân hàng tại TP.Cần Thơ Dữ liệu để phục vụ nghiên cứu địnhlượng dựa trên khảo sát bằng bảng câu hỏi với nhân viên Ngân hàng tại TP.Cần Thơ

mà chủ yếu là đã mua nhà, đang sinh sống và làm việc trên địa bàn TP Cần Thơ.Phương pháp chọn mẫu thuận tiện với kích thước mẫu là 120 người

Dựa trên dữ liệu thu thập, tác giả sử dụng phần mềm STATA để thực hiện cácphân tích thống kê gồm: Đánh giá độ tin cậy các thang đo trong mô hình nghiên cứubằng kiểm định Cronbach‟s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồiquy đo lường các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của khách hàng

1.6 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA LUẬN VĂN

Kết quả nghiên cứu góp phần giúp cho các tổ chức cung cấp nhà ở trên địa

bàn TP Cần Thơ, đánh giá chính xác về hiện trạng cung cấp nhà ở trong các KDCchính thức được Nhà nước phê duyệt dự án tại TP Cần Thơ và hiểu rõ nhu cầu vềnhà ở trên địa bàn Từ đó, kết quả có thể giúp các nhà quản lý hiểu rõ hơn mối quan

hệ giữa các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của nhân viên Ngân hàng tại TP.Cần Thơ Điều này cũng rất hữu ích cho việc kế thừa và áp dụng vào những nghiêncứu trong tương lai

Hơn nữa, nghiên cứu có thể giúp các nhà quản lý đưa ra những ý định dựa trên

dữ liệu mang tính khoa học, tránh những ý định mang tính cảm tính Từ đó, nó cóthể giúp các Công ty bất động sản hay những cá nhân đang tham gia kinh doanhtrong lĩnh vực nhà ở có thể tìm ra những cách thu hút khách hàng, tạo ra được lợithế cạnh tranh cho chính bản thân và công ty của họ

Cuối cùng, kết quả nghiên cứu sẽ là một cơ sở để khách hàng có thể đánh giácác tiêu chí trước khi ra ý định mua nhà để ở, là tài liệu tham khảo có ý nghĩa vớinhững người đang có ý định mua nhà để ở

1.7 KẾT CẤU LUẬN VẶN

Cấu trúc luận văn này gồm có 5 chương cụ thể như sau:

Chương 1: Giới thiệu đề tài nghiên cứu Chương này trình bày mục tiêu

nghiên cứu của đề tài bao gồm mục tiêu chung và các mục tiêu cụ thể, câu hỏinghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, ý nghĩa của đề tài nghiên cứu

Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu Chương này trình bày một

số lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở Bên cạnh đó, chươngnày đề xuất giả thuyết và mô hình nghiên cứu

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu Chương này trình bày phương pháp

nghiên cứu bao gồm phương pháp thu thập số liệu, phương pháp chọn mẫu nghiêncứu và phương pháp phân tích

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận Chương này trình bày thống kê

mô tả mẫu khảo sát và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở trong

các khu dân cư của nhân viên Ngân hàng tại TP Cần Thơ.

Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị Chương này trình bày những kết quả

đạt được và đề xuất một số hàm ý quản trị nhằm nâng cao khả năng đáp ứng nhucầu của Nhân viên Ngân hàng về nhà ở trong các khu dân cư trên địa bàn TP CầnThơ

CHƯƠNG 2.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

2.1 KHÁI NIỆM NHÀ Ở VÀ KHU DÂN CƯ

Tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2012/TT-BCA quy định về khu dân cư, xã,phường, thị trấn, cơ quan, doanh nghiệp, nhà trường đạt tiêu chuẩn “An toàn về an

ninh, trật tự” do Bộ Công an ban hành thì: “Khu dân cư la nơi tập hợp Nhân viên

Ngân hang, hộ gia đình cư trú tập trung trong phạm vi một khu vực nhất định, bao gồm: Thôn, xóm, lang, bản, ấp, buôn, phum, sóc, khóm, tổ dân phố va đơn vị dân cư tương đương”.

Như vậy, về phương diện tổ chức, “khu dân cư” không phải là một cấp hànhchính, nhưng dù tồn tại dưới hình thức, tên gọi nào, quy mô địa giới hành chính đếnđâu thì “khu dân cư” vẫn có 3 đặc điểm chủ yếu sau:

- “Khu dân cư” là một cấu trúc cộng đồng bao gồm: một số hộ gia đình tụ cư,sống đan xen trong một khu vực địa lý nhất định (thôn, xóm, bản, khu phố) Có

“khu dân cư” tồn tại ổn định từ lâu đời, có “khu dân cư” mới đang trong quá trìnhhình thành, biến đổi Tên gọi, cơ cấu địa giới, số lượng dân cư tùy theo yêu cầu,cách sắp xếp, bố trí của mỗi địa phương

- Các hộ dân sinh sống ở “khu dân cư” ít phụ thuộc theo huyết thống, trái lại

do yêu cầu cư trú mà có quan hệ gắn bó với nhau trong lao động sản xuất, sinh hoạtvăn hóa, tinh thần, trong giao tiếp xã hội, tâm lý tư tưởng và ứng xử cộng đồng

- Các hộ dân sinh sống ở “khu dân cư” ngoài chịu tác động, chi phối của chủtrương, chính sách, pháp luật chung của Đảng, Nhà nước, còn chịu sự tác động, chiphối của bộ máy chính quyền địa phương, của “Hệ thống chính trị khu dân cư”cùng các phong tục, tập quán nơi mình cư trú, sinh sống”

Theo Luật nhà ở năm 2014, những khái niệm liên quan đến sở hữu, phát triển,quản lý, sử dụng, giao dịch, quản lý nhà nước về nhà ở được quy định cụ thể, rõràng như sau:

- Nha ở riêng lẻ: là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc

quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự,nhà ở liền kề và nhà ở độc lập

- Nha chung cư: là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn nhà, có lối đi, cầu

thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạtầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cưđược xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sửdụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

- Nha ở thương mại: là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê

mua theo cơ chế thị trường

- Nha ở công vụ: là nhà ở được dùng cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà

công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác

- Nha ở xã hội: là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được

hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở

- Chủ sở hữu nha ở: là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông

qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế,nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định pháp luật

- Chủ sở hữu nha chung cư: là chủ sở hữu căn nhà chung cư, chủ sở hữu diện

tích khác trong nhà chung cư

- Thuê mua nha ở: là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê

mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiệnthanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiềncòn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trongmột thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền cònlại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó

- Nha ở có sẵn: là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử

dụng

- Nha ở hình thanh trong tương lai: là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây

dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng

- Dự an đầu tư xây dựng nha ở: là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc

sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hộiphục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định

- Phat triển nha ở: là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm

tăng diện tích nhà ở

- Cải tạo nha ở: là việc nâng cấp chất lượng, mở rộng diện tích hoặc điều

chỉnh cơ cấu diện tích của nhà ở hiện có

- Bảo trì nha ở: là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi

có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở

2.2 KHÁI NIỆM Ý ĐỊNH MUA VÀ HÀNH VI TIÊU DÙNG

Ý định hành động được định nghĩa bởi Ajzen (2002) là hành động của conngười được hướng dẫn bởi việc cân nhắc 3 nhân tố niềm tin vào hành vi, chuẩn mực

và sự kiểm soát Các niềm tin này càng mạnh thì ý định hành động của con ngườicàng lớn

Về ý định mua, Kotler và Amstrong (2004) đã biện luận rằng, trong giai đoạnđánh giá phương án mua, người tiêu dùng cho điểm các thương hiệu khác nhau vàhình thành nên ý định mua Nhìn chung, ý định mua người tiêu dùng là họ sẽ muasản phẩm của thương hiệu họ ưa chuộng nhất Tuy nhiên có 2 nhân tố có thể cản trở

ý định mua trở thành hành vi mua đó là thái độ của những người xung quanh và cáctình huống không mong đợi Người tiêu dùng có thể hình thành ý định mua dựa trêncác nhân tố như thu nhập mong đợi, giá bán mong đợi, tính năng sản phẩm mongđợi

Một số nghiên cứu trước đây đã chỉ ra những sự khác biệt giữa ý định mua và

ý định mua (Warshaw, 1980; Mullett và Karson, 1985) Sự khác biệt đó nằm trong

nhận thức của khách hàng Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc nhữngnghiên cứu về ý định mua không có ý nghĩa.

Wu và Teng (2011) xác định ý định mua là tiềm năng trong kế hoạch mua mộtsản phẩm hoặc dịch vụ cụ thể trong tương lai Điều thú vị là cả ý định mua và ýđịnh mua đều ở hai giai đoạn khác nhau trong lý thuyết hành vi tiêu dùng, tuy nhiên

có một mối liên hệ quan trọng giữa cả hai giai đoạn này, đặc biệt là liên quan đếnmua nhà (Ajzen, 1991; Han và Kim, 2010; Kunshan và Yiman, 2011) Theo Ajzen(1991), ý định được coi là bao gồm các nhân tố động lực dẫn đến một hành vi cụthể mà ý định sẽ cho biết một người đã thực hiện bao nhiêu để thực hiện hành vi.Nói cách khác, nếu một người có ý định cao đối với một cái gì đó, họ sẽ có nhiềukhả năng tăng hiệu suất để có được những gì họ dự định làm ban đầu Do đó, ý địnhmua nhà ở trong nghiên cứu này được định nghĩa là cách người tiêu dùng sẵn sàngmua nhà trong tương lai gần, phù hợp với định nghĩa của Ajzen (1991)

Hành vi tiêu dùng là “hành vi mà người tiêu dùng thực hiện trong việc tìmkiếm, mua, sử dụng, đánh giá và xử lý các sản phẩm, dịch vụ và ý tưởng mà họ chorằng sẽ đáp ứng nhu cầu của họ” Quá trình ra ý định mua của người tiêu dùng rấtphức tạp Tìm hiểu về hành vi mua của người tiêu dùng là không dễ, bởi vì, thườngthường, bản thân người tiêu dùng cũng không biết chính xác những gì sẽ ảnh hưởngđến quá trình mua hàng của họ (Kotler & Amstrong, 2005) Hành vi mua nhà ở củangười tiêu dùng là hành vi mua đặc biệt lại càng phức tạp do đặc điểm của nhà ở làsản phẩm có giá trị rất lớn, ý định mua đặc biệt quan trọng

Mua một căn nhà để ở là một trong những ý định kinh tế quan trọng nhất củaNhân viên Ngân hàng ở mọi vị trí công tác, vì vậy, người mua thường đòi hỏi phảithu thập và tổng hợp rất nhiều thông tin về các tính năng, chất lượng, cơ sở vật chất,thiết kế, giá và môi trường xung quanh, Cho đến nay, đã có nhiều nghiên cứunhằm khám phá đặc điểm hành vi mua nhà ở và các nhân tố ảnh hưởng đến hành vinày Ý định mua là dấu hiệu cho thấy sự sẵn sàng của một người để thực hiện hành

vi mua, và nó được coi là tiền đề trực tiếp của hành vi mua Ý định là dấu hiệu bằng

lòng thực hiện hành vi của con người và nó là tiền đề trực tiếp của hành vi Ý địnhmua là biến số phụ thuộc bị ảnh hưởng bởi thái độ đối với sản phẩm Do đó, trongtrường hợp mua nhà ở ý định mua nhà ở là tiền đề của ý định mua Nghiên cứu cácnhân tố tác động đến ý định mua cũng sẽ phát hiện được những nhân tố quan trọngảnh hưởng đến hành vi mua nhà ở trong các khu dân cư.

Quá trình ra ý định mua bất động sản của người tiêu dùng cũng trải qua 5 giaiđoạn như quá trình mua các hàng hóa có giá trị khác Trong đó, người mua khi cónhu cầu mua bất động sản sẽ quan tâm tìm kiếm tất cả các thông tin liên quan, baogồm các nhân tố chất lượng của nhà ở với những nhân tố đặc trưng như địa điểm,môi trường xung quanh hay sự phát triển hạ tầng… Lý thuyết hành vi người tiêudùng cũng đã nghiên cứu về những nhân tố ảnh hưởng đến hành vi mua bất độngsản Hành vi mua nhà ở phụ thuộc vô số các nhân tố thuộc bản thân người tiêu dùng,môi trường bên ngoài cũng như các nhân tố thuộc hoạt động marketing của các nhàkinh doanh bất động sản Người mua nhà thường có nhu cầu tìm kiếm các thông tinđầy đủ và chính xác về sản phẩm trong quá trình thông qua ý định mua bất động sản.Một số nghiên cứu cũng đã chỉ ra ý định về địa điểm sinh sống của hộ gia đình cánhân thường chịu tác động mạnh mẽ bởi các dịch vụ hành chính công của địaphương và chi phí gia nhập vào cộng đồng

Lý thuyết hành vi mua cũng đã khám phá ra sở thích của người mua bất độngsản liên quan đến vị trí và các nhân tố ảnh hưởng đến sự lựa chọn một căn nhà.Người mua bất động sản quan tâm đánh giá các nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến ýđịnh lựa chọn vị trí căn nhà là ngân sách, môi trường dân cư và cơ sở giao thông vàthông tin liên lạc

2.3 CÁC LÝ THUYẾT HÀNH VI CỦA NGƯỜI MUA

Có rất nhiều lý thuyết giải thích hành vi của người nói chung và hành vi muacủa người tiêu dùng nói riêng Trong đó, lý thuyết hành vi hợp lý của Fishbein vàAjzen (1975) và lý thuyết hành vi có kế hoạch của Ajzen (1991) được sử dụng rộngrãi trong việc giải thích về ý định thực hiện hành vi của người tiêu dùng

Kotler và cộng sự (2009) cũng khẳng định rằng, ý định mua là tiền đề củahành vi mua thực sự Mô hình hành vi tiêu dùng của của Mothersbaugh (1980) nhấnmạnh nhân tố giá trị chuẩn mực tương tự như nhân tố chuẩn mực chủ quan củaFishben và Ajzen (1975) Tuy nhiên, có một điểm đặc biệt về lý thuyết hành vi hợp

lý TRA và lý thuyết hành vi có kế hoạch TPB là cả hai đều giải thích hành vi củacon người thông qua ý định hành động của họ

2.3.1 Lý thuyết hành vi hợp lý TRA

Lý thuyết hành vi hợp lý (TRA) được ra đời bởi Fishbein và Ajzen (1975) Lýthuyết khảng định con người thường cân nhắc kết quả của các hành động khác nhautrước khi thực hiện chúng và họ chọn thực hiện các hành động sẽ dẫn đến những kếtquả họ mong muốn Công cụ tốt nhất để phán đoán hành vi là ý định Hành vi đượcxác định bởi ý định thực hiện hành động của một người Ý định là kế hoạch hay khảnăng một người nào đó sẽ thực hiện một hành động cụ thể trong một bối cảnh nhấtđịnh Ý định là đại diện về mặt nhận thức của sự sẵn sàng thực hiện một hành độngnào đó Ý định hành động là động lực chính dẫn đến hành vi

Fishbein và Ajzen (1975) đã đề xuất rằng ý định hành động chịu ảnh hưởngbởi thái độ đối với hành vi và chuẩn mực chủ quan Thái độ là cảm giác tích cựchoặc tiêu cực của cá nhân về việc thực hiện một hành vi nhất định Thái độ miêu tảmức độ một cá nhân đánh giá kết quả của một hành động là tích cực hay tiêu cực

vào quy chuẩn của

người xung quanh

Ý định hành vi Hành vi thực sự

Nguồn: Fishbein va Ajzen (1975)

Hình 2.1: Mô hình lý thuyết hành vi hợp lý TRAChuẩn mực chủ quan là nhận thức của con người về việc phải ứng xử như thếnào cho phù hợp với yêu cầu của xã hội Đây là niềm tin của cá nhân về việc ngườikhác sẽ nghĩ thế nào về hành động của mình Chuẩn mực chủ quan đại diện choviệc cá nhân tự nhận thức rằng những người quan trọng đối với việc ra ý định của

họ mong muốn họ thực hiện hoặc không thực hiện một hành vi cụ thể nào đó

Theo lý thuyết hành vi hợp lý, thái độ được hình thành bởi 2 nhân tố: niềm tin

về kết quả hành động và đánh giá kết quả hành động Chuẩn mực chủ quan đượchình thành bởi 2 nhân tố: niềm tin vào quy chuẩn của người xung quanh và độnglực để tuân thủ những người xung quanh

con người sẽ cố gắng đến mức nào, hay dự định sẽ dành bao nhiêu nỗ lực vào việcthực hiện một hành vi cụ thể Như quy luật chung, ý định càng mạnh mẽ thì khảnăng hành vi được thực hiện càng lớn Điều này là rõ ràng, tuy nhiên, việc ý địnhthực hiện hành vi trở thành hành vi thực chỉ được nhìn thấy trong những hành vinằm hoàn toàn dưới sự kiểm soát của lý trí.

Trong thực tế, có những hành vi thỏa mãn điều kiện này, tuy nhiên việc thựchiện hầu hết các hành vi dù ít hay nhiều đều phụ thuộc vào những nhân tố cản trở sựsẵn có của những nguồn lực hay những cơ hội cần thiết (thời gian, tiền bạc, kỹ năng,

sự hợp tác) Những nhân tố này đại diện cho sự kiểm soát hành vi trong thực tế của

cá nhân Nếu các nguồn lực hay cơ hội cần thiết được thỏa mãn sẽ làm nảy sinh ýđịnh hành động và cùng với ý định hành động thì hành vi sẽ được thực hiện Nhưvậy, trong lý thuyết hành vi có kế hoạch này, các tác giả cho rằng ý định thực hiệnhành vi chịu ảnh hưởng bởi 3 nhân tố: thái độ đối với hành vi, chuẩn mực chủ quan

và nhận thức về kiểm soát hành vi

Nhận thức về kiểm soát hành vi: tầm quan trọng của kiểm soát hành vi trongthực tế là hiển nhiên Các nguồn lực và các cơ hội sẵn có sẽ phần nào ý định khảnăng thực hiện hành động Nhận thức về kiểm soát hành vi đóng một vai trò quantrọng trong lý thuyết hành vi có kế hoạch Thực tế, lý thuyết hành vi có kế hoạchkhác với lý thuyết hành vi hợp lý ở nhân tố này Nhận thức về kiểm soát hành viđược định nghĩa là nhận thức của cá nhân về sự dễ dàng hay khó khăn trong việcthực hiện một hành vi mong muốn Theo lý thuyết hành vi có kế hoạch, nhận thức

về kiểm soát hành vi cùng với ý định hành động có thể được sử dụng trực tiếp để

mô tả hành vi Vẫn với việc lấy ý định hành vi làm trung tâm, việc giải thích hành

vi sẽ đạt kết quả cao hơn khi đưa thêm nhân tố nhận thức về kiểm soát hành vi vào

mô hình

Thái độ đối với hành vi

Chuẩn mực chủ quan

Nhận thức về kiểm soát hành vi

Ý định hành vi Hành vi thực sự

Nguồn: Ajzen, 1991

Hình 2.2: Mô hình lý thuyết hành vi có kế hoạch TPBTrong thập kỷ vừa qua, lý thuyết hành vi có kế hoạch đã được sử dụng để dựbáo nhiều loại hành vi đã mang lại nhiều thành công Những hành vi được dự báorất đa dạng như ý định tái sử dụng giấy, ý định sử dụng hệ thống máy tính mới, ýđịnh mua nhà ở,

Các kết quả nghiên cứu đã cho thấy ý định mua của người tiêu dùng thông qua

lý thuyết này là rất đáng kể Và theo Ajzen (1991), mô hình lý thuyết này có thểđược bổ sung bằng cách đưa thêm vào các nhân tố mới ảnh hưởng đến ý định hành

vi, miễn là các nhân tố mới đó có đóng góp một phần vào việc giải thích cho ý địnhhành vi

Vì vậy, trong luận văn này, tác sẽ giả sẽ kế thừa lý thuyết hành vi có kế hoạchTBP của Ajzen (1991) cũng như đưa vào một số nhân tố khác nhằm phù hợp vớiđiều kiện nghiên cứu tại Việt Nam

2.4 TỔNG QUAN MỘT SỐ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở

Trương Thành Long (2017) đã tìm ra được các yếu tố ảnh hưởng đến ý địnhmua căn hộ của khách hàng cá nhân tại khu vực Đông nam TP HCM Mục tiêu củanghiên cứu là khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư củakhách hàng cá nhân tại khu vực Đông Nam TP Hồ Chí Minh Nghiên cứu này đượctiến hành theo phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng qua 4 bước: xây

dựng mô hình nghiên cứu; đề xuất mô hình nghiên cứu và xây dựng thang đo hiệuchỉnh cho phù hợp với khảo sát khách hàng cá nhân tại khu vực Đông Nam TP HồChí Minh; phân tích kết quả nghiên cứu dựa theo khảo sát thực tế (thông qua cácpháp: đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA),phân tích hồi quy tuyến tính để xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến ýđịnh mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân); dựa vào kết quả nghiên cứu đểđưa ra các hàm ý với chủ đầu tư và các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bấtđộng sản cũng như các cơ quan hoạch định chính sách Nhà nước Kết quả cho thấycác yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ chung cư (của khách hàng cá nhân) gồm

9 thành phần: (1) Thiết kế và kiến trúc căn hộ; (2) Môi trường sống; (3) Vị trí dự áncăn hộ; (4) Giá cả, (5) Thương hiệu chủ đầu tư, (6) Hồ sơ pháp lý dự án, (7) Vănhóa xã hội, (8) Hỗ trợ bán hàng và (9) Tiện ích công cộng Từ đó, tác giả đưa ra một

số hàm ý quản trị

Bên cạnh đó, tác giả đã tìm ra được những nhân tố ảnh hưởng chính đến quyếtđịnh mua nhà của khách hàng tại Việt Nam, tác giả đã nghiên cứu về các yếu tố ảnhhưởng đến quyết định mua nhà bao gồm: Đặc điểm nhà (cấu trúc xây dựng, thiết kếbên trong và bên ngoài, loại nhà, chất lượng xây dựng, trạng thái pháp lý), Khônggian sống riêng tư (diện tích nhà bếp, diện tích phòng khách, số lượng phòng ngủ,

số lượng phòng tắm), Tình hình tài chính (các yếu tố giá nhà, khả năng thế chấp,khả năng thanh toán, lãi suất vay, thu nhập, thời gian thanh toán, lệ phí trước bạ),Khoảng cách (các yếu tố liên quan tới vị trí như vị trí gần nơi làm việc, gần trườnghọc, gần nơi đang sống, gần tuyến đường chính, gần chợ, gần trung tâm thương mại,gần bệnh viện), Môi trường sống (các yếu tố chất lượng của cơ sở hạ tầng, hàngxóm xung quanh, cảnh quang xung quanh, tình hình an ninh khu vực, tiếng ồn xungquanh, ô nhiễm của môi trường xung quanh) Nghiên cứu đã tiến hành khảo sát 263người Kết qua cho thấy rằng có sự ảnh hưởng tích cực mạnh giữa hai yếu tố

"không gian sống" và "khoảng cách" đến quyết định mua nhà ở của khách hàng Bayếu tố có sự ảnh hưởng tích cực yếu hơn là "đặc điểm nhà", "tình hình tài chính" và

"môi trường sống" Nghiên cứu cũng cho thấy rằng nhân tố nhân khẩu học (giới

tính, tuổi tác, tình trạng hôn nhân và trình độ học vấn) không có ảnh hưởng đếnquyết định mua nhà của khách hàng.

Nghiên cứu phân tích hành vi của người tham gia về định giá tài sản trong khudân cư của Adair và cộng sự (1996) với mục tiêu nhằm xác định các nhân tố đểđịnh giá tài sản nhà đất trong các KDC một cách chính xác hơn những phương pháp

cũ Mẫu khảo sát được tiến hành trên tổng cộng 76 nhà thẩm định giá (trong đó có

57 nhà định giá đang công tác tại các công ty tư nhân) Kết quả từ phương pháp xếphạng so sánh của chuyên gia cho thấy rằng có 15 biến thuộc 3 tiêu chí: tài chính, vịtrí, môi trường xung quanh được đánh giá cao nhất và cho rằng có ảnh hưởng mạnhđến giá trị của tài sản

Một khía cạnh khác về nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở đó chính là

sự mê tín Fortin và cộng sự (2014) đã nghiên cứu mối liên hệ trên với mục tiêu làtìm hiểu các khía cạnh của sự mê tín trong thị trường nhà ở tại khu vực GreaterVancouver tại Bắc Mỹ Vì khu vực này có một tỷ lệ lớn người nhập cư thiểu sốTrung Quốc Mẫu khảo sát của nghiên cứu này được thực hiện dựa trên 117.000 dữliệu mua bán nhà đất tại vùng Kết quả nghiên cứu mô hình hồi quy tuyến tính đabiến cho thấy, những ngôi nhà có số kết thúc là số 8 sẽ được người Trung Quốc lựachọn mua Trong khi đó, số 4 biểu tượng cho sự thiếu may mắn vì thế những ngôinhà có số kết thúc là “4” sẽ được bán giảm giá 2,2% và ngược lại với nhà có số kếtthúc là “8” sẽ có giá bán cao hơn 2,5% Những hiệu ứng giá khác nhau này đượctìm thấy trong các khu phố có tỷ lệ dân cư Trung Quốc cao

Để tiến hành phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở trongKDC của Nhân viên Ngân hàng tại TP Cần Thơ, luận văn này dựa trên kết quảnghiên cứu của một số tác giả trong và ngoài nước nhằm xem xét mối quan hệ giữacác biến giải thích và biến nhu cầu nhà ở Trên cơ sở đó, đề xuất mô hình nghiêncứu phù hợp với điều kiện nghiên cứu tại Tp Cần Thơ Bảng 2.1 sau đây trình bàychi tiết những tóm tắt về các nghiên cứu thực nghiệm có liên quan

Bảng 2.1: Tổng hợp các tài liêu nghiên cứu có liên quan

Một ứng dụng của lý thuyết hành

vi mua sắm

Mô hình hồiquy đa biến

Tính năng ngôi nhà,không gian sống, tàichính, khoảng cách,môi trường, con số-

mê tín, bóng ma mêtín và thương hiệunhà

Địa điểm, giá cả,chất lượng căn hộ,hình ảnh thươnghiệu, chiêu thị, chínhsách sau bán hàng,thuộc tính kết cấucủa căn hộ, chuẩnchủ quan, các biếnnhân khẩu học, kiểmsoát hành vi nhậnthức, nhân tố hàngxóm, động lực đầu tưtài sản, tài chính

4 Mariadasvà cộng sự,

2019

Các nhân tố ảnh hưởng đến quyếtđịnh mua nhà lần đầu của Nhânviên Ngân hàng có thu nhập trungbình tại Selangor, Malaysia

Mô hình hồiquy đa biến

Tài chính, địa điểm,khu phố và kết cấu

Mô hình hồiquy đa biến

Vị trí khu căn hộ,thiết kế và công năngcăn hộ

6 Seo vàKwon,

2017

Lựa chọn nhà ở và dọn nhà tạiThành phố Hồ Chí Minh: Hướngtới phát triển nhà ở bền vững tạiViệt Nam

Thống kê mô

tả, thử nghiệmđộc lập và chi-square

Thu nhập hàngtháng, quyền sở hữu,loại hình nhà ở, loạihình nhà ở ưu thíchtrong tương lai, bấttiện nhà ở hiện tại và

STT Tác giả, năm Tên đề tài Phương pháp nghiên cứu Biến trong mô hình

Mô hình hồiquy đa biến

Tính năng ngôi nhà,không gian sống, tàichính, khoảng cách

và môi trường

8 TrươngThành

Long, 2017

Các yếu tố ảnh hưởng đến ý địnhmua căn hộ của khách hàng cánhân tại khu vực Đông nam TP

HCM

Mô hình hồiquy đa biến

Thiết kế và kiến trúccăn hộ, môi trườngsống, vị trí dự án căn

hộ, giá cả, thươnghiệu chủ đầu tư, hồ

sơ pháp lý dự án, vănhóa xã hội, hỗ trợbán hàng và tiện íchcông cộng

Nguồn: Tac giả tổng hợp, 2021

Nhìn chung, các kết quả của những nghiên cứu trong và ngoài nước đều chothấy có sự đa dạng trong các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở, và chưa có

sự đồng thuận về thang đo ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở Mặc dù vậy, các kếtquả nghiên cứu khác nhau cũng tìm ra được sự tương đồng nhất định về các nhân tốảnh hưởng đến ý định mua nhà, đó là những nhân tố có sự tương quan mạnh đến ý

định Những nhân tố đó là tài chính (Seo và Kwon, 2017; Mariadas và cộng sự, 2019; Thanaraju và cộng sự, 2019), tính năng ngôi nhà (Chia và cộng sự, 2016; Thanaraju và cộng sự, 2019), vị trí (Mariadas và cộng sự, 2019; Thanaraju và cộng

sự, 2019), môi trường ( Mariadas và cộng sự, 2019; Thanaraju và cộng sự, 2019),

sự mê tín (Boyer, 1995; Too, 1997; Chou và Chang, 2013) và chiêu thị (Lin Lei,

2016) Bên cạnh đó, các kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra rằng những biến nhân khẩu

học như độ tuổi, giới tính, vị trí công việc và thu nhập cũng cho thấy được sự ảnh

hưởng của nó lên ý định mua nhà ở

2.5 GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU

Các tài liệu lược khảo sẽ được tóm lược và trình bày theo nội dung mối quan

hệ giữa biến độc lập và biến phụ thuộc, cụ thể ở đây chính là mối quan hệ giữa tài

chính, tính năng ngôi nhà, vị trí, môi trường, sự mê tín tâm linh, sự mê tín số học,chiêu thị và ý định mua nhà ở Song song với đó, tác giả sẽ phỏng vấn các chuyêngia trong lĩnh vực bất động sản để bổ sung các biến phù hợp với thị trường nghiêncứu tại TP Cần Thơ Từ đó làm cơ sở đưa các biến độc lập vào mô hình cũng nhưxây dựng các giả thuyết nghiên cứu trong đề tài.

+ Nhân tố Ý định mua

Ý định mua hay ý định tiêu dùng (Purchase Intention) được định nghĩa như làmột xác suất về sự sẵn sàng của khách hàng để mua một sản phẩm trong tương laigần (Wu và cộng sự, 2011) Theo Sidi và Sharipah (2011), Ý định mua liên quan tớimột bản thể chủ quan của khách hàng mà nó phản ánh sau khi khách hàng đánh giámột sản phẩm hoặc dịch vụ Ý định mua cũng được định nghĩa là trạng thái màtrong đó một khách hàng sẵn sàng thực hiện một giao dịch với các nhà bán lẻ và cóthể đến để xem xét việc mua một số sản phẩm hoặc dịch vụ (Dodds và cộng sự,1991) Ý định mua là biến phụ thuộc được dự đoán bởi một biến độc lập như Thái

độ, nhận thức kiểm soát hành vi và tiêu chuẩn chủ quan (Ajzen và cộng sự, 1980;Ajzen, 1991) Theo Han và cộng sự (2010), Ý định mua là một trong những nhiệm

vụ tẻ nhạt nhất cho bất kỳ DN nào vì nó bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khác nhaukhông rõ và không chắc chắn dẫn đến việc đo lường Ý định mua là khó khăn trongcác hoàn cảnh khác nhau Các Ý định mua cao hơn sẽ dẫn đến sự sẵn sàng cao hơncủa một khách hàng để mua các sản phẩm hoặc dịch vụ (Schuler và cộng sự, 2003;Chiew và cộng sự, 2014)

Ý định mua và hành vi mua là một lựa chọn tại hai giai đoạn khác nhau trong

lý thuyết hành vi của người tiêu dùng và hai giai đoạn này có một liên kết quantrọng, đặc biệt là liên quan đến mua nhà (Ajzen, 1991; Han và kim, 2010; Kunshan

và Yiman, 2011) Theo Ajzen (1991), ý định được coi là bao gồm các yếu tố mangtính động lực dẫn đến một hành vi cụ thể mà ở đó, ý định thể hiện mức độ sẵn sàngcủa một người để thực hiện các hành vi Nói cách khác, nếu có ý định cao cho mộtcái gì đó, họ sẽ có nhiều khả năng để tăng hiệu suất thực hiện ý định ban đầu Vì

vậy, Ý định mua nhà phù hợp với định nghĩa của Ajzen (1991), được xác định làcách mà người tiêu dùng sẵn sàng mua một ngôi nhà trong tương lai gần (Julia,2016) Các nghiên cứu cũng cho thấy rằng một khách hàng với ý định mạnh mẽ đểmua một tài sản BĐS, họ sẽ có nhiều khả năng chuyển giao ý định thành hành vimua thực tế (Zawawi và cộng sự, 2004).

Như vậy, Ý định mua nhà ở khu vực đô thị Việt Nam là mức độ sẵn sàng củangười tiêu dùng đối với việc chọn mua 1 trong 2 loại nhà điển hình là Chung cưhoặc Nhà riêng trong khu vực đô thị của Việt Nam với mục đích chính là để ở và cóthể phục vụ các nhu cầu khác mà pháp luật không cấm như kinh doanh (mua để bánlại) hoặc cho thuê, cho/biếu/tặng v.v Các mục tiêu này cũng có thể linh hoạt vàthay đổi lẫn nhau theo từng giai đoạn cuộc sống của người mua Dựa trên nền tảng

mô hình TPB, Ý định mua nhà ở hoặc BĐS được các tác giả phát triển thêm một sốthang đo khác nhau Các thang đo này theo đánh giá của tác giả và các chuyên giathì đều có thể phù hợp cho việc đo lường Ý định mua nhà ở khu vực đô thị ViệtNam vì nhà ở khu vực đô thị Việt Nam cũng khá đa dạng và cần nhiều khía cạnhđánh giá khác nhau Do vậy, thang đo nhân tố Ý định mua nhà ở khu vực đô thịViệt Nam được tổng hợp như sau:

Bảng 2.2 Thang đo nhân tố Ý định mua nhà ở khu vưc đô thị Viêt Nam

Ý định mua

nhà ở

Tôi có ý định mua căn nhàkhi tôi có đủ khả năng tàichính

Sridharan (2020); Wijayaningtyas

và cộng sự (2019); Anlan Liu(2019); Lin et la (2018); Chung vàcộng sự (2018); Julius (2016);Tawfik (2014; 2015; 2015abc);Karunarathne (2015); Polek(2014); Mohamad (2013); Teck(2013)

Tôi có ý định mua căn nhàkhi có không gian sống tốtTôi có ý định mua căn nhàkhi căn nhà đó có tính năngtốt

Tôi có ý định mua căn nhàkhi vị trí của nó gần với cáccông trình tiện ích công cộng.

Nguồn: Tac giả tổng hợp

Tài chính là một trong những nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến lựa chọncủa người mua nhà (Kueh và Chiew, 2005) Nhân tố tài chính của bất động sản làđòi hỏi phải có một lượng vốn tương đối lớn và cũng có thể phải bao gồm chi phílãi vay (Xiao & Tan, 2007) Giá nhà tăng liên tục tại TP Cần Thơ đang là một vấn

đề của Nhân viên Ngân hàng ở đây Theo Bujang, 2006 thì trong trường hợp bìnhthường, 30% thu nhập hộ gia đình được chi cho nhà ở Vì vậy, tài chính là một nhân

tố rất quan trọng để khách hàng cân nhắc khi mua nhà ở, nó đòi hỏi người mua bấtđộng sản phải vay số tiền lớn và trả phí bảo hiểm để vay Đó là sự kết hợp giữa giánhà, các khoản vay thế chấp, thu nhập và các điều khoản trả nợ (Seo và Kwon,2017) Tại Việt Nam, có 87,9% người được hỏi, họ mong muốn giá nhà nên thấphơn 20 triệu/m2 Giá nhà đóng một vai trò rất quan trọng trong khả năng chi trả củakhách hàng Giảm giá nhà là quan trọng nhất, theo đó, phát triển nhà ở với giá hợp

lý hơn là một sự thay thế để giảm thiểu các vấn đề khả năng chi trả mua nhà tạiTrung Quốc (Kuang và Li, 2012)

Vì vậy, tác giả đề xuất giả thuyết H 1 : Tài chính có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua nhà ở

Các căn nhà xây sẵn hiện nay đang được cung cấp trên thị trường nhà đất vớicác sản phẩm được phân lô, thường có những đặc điểm cơ bản giống nhau, kiểucách đồng bộ, khang trang Xu hướng mua những căn nhà xây sẵn nhằm đáp ứng sựbận rộn trong đời sống hiện đại, tiết kiệm không ít thời gian, công sức Vì vậy việcquan tâm đến các tính năng như bản vẽ thiết kế, nội thất, ngoại thất cần được người

mua và chủ đầu tư quan tâm một cách đúng mức.

Đặc điểm nhà đã được khẳng định có ảnh hưởng đáng kể đến ý định của ngườimua nhà (Sengul và cộng sự, 2010) Đặc điểm nhà bao gồm “cấu trúc xây dựng“,

"thiết kế", "kích thước" và "chất lượng xây dựng", là những nhân tố liên quan đếnviệc ra ý định mua nhà (Opoku & Abdul-Muhmin, 2010) Cấu trúc xây dựng là mộtnhân tố rất quan trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn của hộ gia đình cư trú (Mwfeq,2011) Tùy khả năng tài chính, người mua nhà xem xét căn nhà trong những điềukiện như: nhà ở được xây dựng nhiều tầng như hệ thống căn hộ, chung cư hay đượcxây dựng chung hoặc riêng các bức tường (Alaghbari, Salim, Dola và Ali, 2010)

Do đó, đề tài nghiên cứu hiện tại này đề cập đến các đặc điểm của ngôi nhà như cácthuộc tính bên trong của ngôi nhà (chất lượng xây dựng, thiết kế nội ngoại thất)

Vì vậy, tác giả đề xuất giả thuyết H 2 : Tính năng ngôi nhà có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua nhà ở

Vị trí nhà là yếu tố liên quan đến khả năng tiếp cận và gần trung tâm mua sắmhoặc nhà bán lẻ, phương tiện giao thông công cộng, trường học, bệnh viện hoặc gầnnơi làm việc vì nó không chỉ thuận tiện để làm việc và gửi trẻ em đến trường màcòn mang lại nhiều hiệu quả Vị trí của nhà là một trong những nhân tố quan trọngnhất ảnh hưởng đến ý định mua nhà sau giá nhà (Kueh và Chiew, 2005) Nó manglại những tiện nghi về khỏang cách cho người sống trong ngôi nhà đó (Kaynak vàStevenson, 2010) Vị trí để lựa chọn nhà có thể bị ảnh hưởng bởi "khoảng cách tớitrung tâm thương mại", “Khoảng cách đến chợ hoặc siêu thị”, "khoảng cách đếntrường", "khoảng cách đến nơi làm việc" (Adair và cộng sự, 1996; Shyue và cộng

sự, 2011), “khoảng cách đến khu vui chơi giải trí" và "khoảng cách đến các tuyếnđường chính" (Iman và các cộng sự, 2012), khoảng cách từ nhà đến nhà người thânhoặc gần nơi đang sống

Những phát hiện từ các nghiên cứu trước đây đồng tình với vị trí là một trongnhững nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến ý định mua bất động sản của cá nhân

(Adair và cộng sự, 1996; Daly và cộng sự, 2003; Chia và cộng sự, 2016; Thanaraju

và cộng sự, 2019) Vị trí có liên quan chặt chẽ đến khoảng cách từ các điểm quantâm khác nhau của người mua Một số điểm quan tâm khác nhau được người muanhà ở xem xét là: khoảng cách đến khu thương mại trung tâm, khoảng cách đếntrường, khoảng cách đến nơi làm việc và khoảng cách đến các cửa hàng bán lẻ(Adair và cộng sự, 1996; Clark, Deurloo và Dielemn 2006; Opoku và Abdul-Muhmin, 2010; Chia và cộng sự, 2016; Thanaraju và cộng sự, 2019) Trong nghiêncứu này, khoảng cách được xác định là vị trí chiến lược của ngôi nhà từ một sốđiểm quan trọng như khu vực kinh doanh, trường học,

Tác giả đề xuất giả thuyết H 3 : Vị trí có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua nhà ở

Tùy theo khu vực, vị trí khác nhau mà môi trường sống tại đó cũng khác nhau.Môi trường an toàn, sạch đẹp là một trong những nhân tố được người mua nhà quantâm (Kueh và Chiew, 2005) Những người hàng xóm sống cạnh ngôi nhà cũng gópphần ảnh hưởng đến sự hài lòng của người mua (Djebarni và Al-Abed, 2000) Cảmgiác an toàn là một trong những nhân tố ý định hàng đầu trong việc bán nhà tạiQuảng Châu (Fan, 2010) Tại Malaysia, người mua nhà còn sẵn sàng trả thêm tiềncho các tính năng như không gian xanh hơn, công viên giải trí, cơ sở vật chất, tínhnăng bảo mật và cơ sở hạ tầng tốt (Yam vàMcGreal, 2010)

Vì vậy, tác giả đề xuất giả thuyết H 4 : Môi trường có ảnh hưởng tích cực đến

ý định mua nhà ở

Fortin và cộng sự (2014) đã nghiên cứu về hiệu ứng mê tín trong thị trườngnhà ở Kết quả của nghiên cứu đã cung cấp bằng chứng cho thấy sự mê tín củangười Trung Quốc có thể có ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà ở một thị trường Bắc

Mỹ, nơi có dân số nhập cư Trung Quốc lớn Nghiên cứu của họ cho thấy những

ngôi nhà có số địa chỉ kết thúc bằng con số 4, đã được bán nhưng với giá giảm

2,2% Tuy nhiên, họ cũng phát hiện ra rằng những ngôi nhà kết thúc bằng con số 8

được bán cao hơn những ngôi nhà có địa chỉ khác

Bên cạnh đó, Chou và Chang (2013) đã nghiên cứu về sự mê tín ở Đài Loan.Điều thú vị là kết quả nghiên cứu của Chou và Chang (2013) đã ủng hộ nhữngkhẳng định rằng niềm tin huyền bí có ảnh hưởng rất mạnh đến hành vi của ngườitiêu dùng ở Đài Loan Do đó, số địa chỉ của một ngôi nhà có thể rất quan trọngtrong giai đoạn lựa chọn nhà vì một số người có niềm tin mãnh liệt rằng một con sốmay mắn có thể mang lại may mắn cho cuộc sống của họ (Too, 1997) Ngoài ra,Boyer (1995) đã thực hiện một cuộc khảo sát tại Auckland, New Zealand và pháthiện ra rằng nhiều người mua Trung Quốc đã cố gắng tránh mua những ngôi nhà cóđịa chỉ số không may mắn mặc dù chính họ tuyên bố đây không phải do mê tín Lý

do duy nhất khiến họ tránh được số địa chỉ không may là vì họ lo ngại về triển vọngbán lại của tài sản Do đó, trong nghiên cứu này, mê tín được định nghĩa với haikhái niệm là mê tín số học và mê tín tâm linh, và đây là những khái niệm phù hợpvới sự mê tín do Chou và Chang (2013) giới thiệu Vì vậy, tác giả đề xuất giả thuyết

H 5 : Mê tín số học có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua nhà ở và H 6 : Mê tín tâm linh có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua nhà ở

Với sự phát triển của các tiến bộ công nghệ, các chương trình khuyến mãi cóthể được thực hiện bên ngoài bối cảnh địa phương và xuyên biên giới địa lý để tiếpcận nhiều người tiêu dùng tiềm năng hơn Mục tiêu của một chương trình khuyếnmãi là tiếp cận hầu hết mọi người có thể theo cách hiệu quả về mặt thời gian và hiệuquả về chi phí Lin Lei (2016) cũng đã cho thấy rằng chiêu thị có ảnh hưởng đến ýđịnh mua căn hộ để ở tại Bangkok của khách hàng người Trung Quốc Cụ thể,doanh số bán căn hộ sẽ tăng khi nhà phân phối căn hộ có chính sách chiêu thị tốtnhư: nhân viên bán hàng nhiệt tình, chính sách giảm giá căn hộ hay quà tặng

Vì vậy, tác giả đề xuất giả thuyết H 7 : Chiêu thị có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua nhà ở

2.6 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT

Mô hình nghiên cứu dự kiến của tác giả gồm 7 biến độc lập: Tài chính, Tínhnăng của ngôi nhà, Vị trí, Môi trường Mê tín số học, Mê tín tâm linh và Chiêu thị

và 1 nhân tố phụ thuộc là ý định mua

Ý định mua

Biến kiểm soát:

Độ tuổi Giới tính Nghề nghiệp Thu nhập

Nguồn: Tổng hợp từ cac tai liệu lược khảo, 2021

Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu

Tóm tắt chương 2:

Trong chương 2, tác giả trình bày lý thuyết về hành vi người tiêu dùng, tổnghợp kết quả của một số nghiên cứu trước đây về các nhân tố ảnh hưởng đến ý địnhmua nhà của khách hàng Dựa trên những cơ sở này, tác giả đề xuất và lập luận về

sự ảnh hưởng của các nhân tố như: tình hình tài chính, tính năng của ngôi nhà, vị trínhà, môi trường sống xung quanh, mê tín số học, mê tín tâm linh, chiêu thị và saucùng là đề xuất mô hình nghiên cứu Trong chương 3 tiếp theo, tác giả sẽ trình bày

về phương pháp nghiên cứu và cách thức phân tích, xử lý số liệu

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu được thực hiện qua 02 giai đoạn chính: (1) nghiên cứu định tínhnhằm xây dựng bảng câu hỏi phỏng vấn; (2) nghiên cứu định lượng nhằm thu thập,phân tích dữ liệu khảo sát, cũng như kiểm định thang đo, các giả thuyết và mô hìnhnghiên cứu

Quy trình nghiên cứu như sau:

Vấn đề nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu

Xây dựng thang đo sơ bộ

3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.2.1 Nghiên cứu định tính

Nghiên cứu định tính là một dạng nghiên cứu khám phá trong đó dữ liệu thuthập ở dạng định tính thông qua kỹ thuật thảo luận chuyên gia Mục đích củanghiên cứu định tính nhằm để khám phá các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà

ở của nhân viên ngân hàng để hiệu chỉnh thang đo cho phù hợp, qua đó xây dựngcác thang đo đưa vào mô hình nghiên cứu và thiết lập bảng câu hỏi Nghiên cứuđịnh tính được thực hiện thông qua tham khảo ý kiến các chuyên gia Kết quả củabước nghiên cứu này là xây dựng một bảng câu hỏi phỏng vấn chính thức dùng chonghiên cứu định lượng

Kết quả ý kiến của nhóm 5 chuyên gia sẽ được kế thừa và bổ sung các biếnvào thang đo định lượng Cụ thể các biến mới được bổ sung vào thang đo như sau:

- Tính năng ngôi nhà: Tôi sẽ mua căn nhà có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, Tôi sẽmua căn nhà có giếng trời, Tôi sẽ mua căn nhà thông thoáng (có cửa sổ, cửa sau)

- Vị trí: Tôi sẽ mua căn nhà không vướn cống thoát nước, trụ điện, tụ điện, Tôi

sẽ mua căn nhà có vị trí giao thông thuận lợi (gần chợ, bệnh viện, trường học,Trung tâm thường mại)

- Môi trường: Tôi sẽ mua căn nhà gần hàng xóm thân thiện, vui vẻ, Tôi sẽ muacăn nhà có an ninh khu vực tốt

- Mê tín số học: Tôi sẽ cân nhắc kĩ trước khi mua căn nhà số 04, Tôi sẽ cânnhắc kĩ trước khi mua căn nhà số 14, Tôi sẽ cân nhắc kĩ trước khi mua căn nhà số

23, Tôi sẽ cân nhắc kĩ trước khi mua căn nhà số 78

- Mê tín tâm linh: Tôi sẽ cân nhắc khi mua căn nhà gần trại hòm, nghĩa trang,Tôi sẽ cân nhắc khi mua căn nhà sau cây cổ thụ, cây rậm rạp, Tôi sẽ cân nhắc khimua căn nhà có cửa chữ L ngược

Số liệu sơ cấp được thu thập theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên có hệthống thông qua phỏng vấn trực tiếp bằng cách gửi bảng câu hỏi soạn sẵn đến

những Nhân viên Ngân hàng có ý định mua nhà ở, đang làm việc và sinh sống tại

TP Cần Thơ Cụ thể, tác giải sẽ dựa vào mối quan hệ có sẵn để phỏng vấn trực tiếpcác đáp viên có ý định mua nhà ở, bên cạnh đó, tác giả sẽ in sẵn bảng câu hỏi vàhướng dẫn các đồng nghiệp tại Ngân hàng TMCP VietinBank, từ đó phỏng vấnthêm các đáp viên đến khi đủ số cỡ mẫu cần thiết

Tác giả sẽ dựa trên mối quan hệ có sẵn với các đối tượng phỏng vấn và tính dễtiếp cận, thuận tiện của đối tượng để lấy thông tin

Sau khi tiến hành nghiên cứu định tính, 7 nhân tố của mô hình nghiên cứu về

ý định mua nhà ở của nhân viên ngân hàng tại thành phố Cần Thơ được nhất trí và

có thể dùng cho nghiên cứu ở bước tiếp theo là nghiên cứu định lượng

3.2.2 Nghiên cứu định lượng

Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp nghiên cứu địnhlượng tiến hành ngay khi bảng câu hỏi được chỉnh sửa từ kết quả nghiên cứu sơ bộ(bảng phỏng vấn chính thức), nghiên cứu này khảo sát trực tiếp khách hàng nhằmthu thập dữ liệu khảo sát Đối tượng nghiên cứu là nhân viên ngân hàng

3.2.2.1 Mẫu nghiên cứu

Hầu hết các khuyến nghị về kích thước mẫu được công bố là các quy tắc đượcđơn giản hóa dựa trên kinh nghiệm của các chuyên gia (Person và Mundform,2010) Kích thước mẫu phụ thuộc vào phương pháp phân tích, nghiên cứu này có sửdụng phân tích nhân tố khám phá (EFA) Theo Gorsuch (1983), phân tích nhân tố

có mẫu ít nhất 200 quan sát, Hachter (1994) cho rằng kích cỡ mẫu cần ít nhất gấp 5lần biến quan sát (Hair & ctg, 1998)

Một số hướng dẫn được sử dụng thường xuyên nhất là theo con số tuyệt đối.Gorsuch (1983) và Kline (1994) đã đề xuất lấy kích thước mẫu tối thiểu là 100 đốitượng Comrey và Lee (1992) đã cung cấp thang đo mức độ đầy đủ của mẫu nhưsau: 50 – rất kém, 100 – kém, 200 – công bằng, 300 – tốt, 500 – rất tốt và 1000 trởlên – xuất sắc Tabachnick và Fidell (1991) cho rằng cỡ mẫu tối thiểu cần đạt được

tính theo công thức là n = 50 + 8*m (m: số biến độc lập), vì vậy để đạt được cỡ mẫutối thiểu cho nghiên cứu là 50 + 8*7 = 106 quan sát.

Do vậy để đảm bảo tính khả thi cao trong khảo sát, tác giả quyết địnhnghiên cứu sẽ tiến hành khảo sát với kích thước mẫu là 120

3.2.2.2 Xây dựng thang đo

Từ cơ sở lý thuyết, các công trình nghiên cứu đã công bố và thực tiễn tạithành phố Cần Thơ, sau khi nghiên cứu sơ bộ, nghiên cứu có những điều chỉnh và