Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

SV thực hiện Phạm Hương Ly ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HỌC PHẦN PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Giảng viên hướng dẫn P[.]

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

HỌC PHẦN: PHÁP LUẬT VỀ THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ TÀI: PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Doãn Hồng Nhung

HÀ NỘI – 2021

MỤC LỤC

I Đặt vấn đề 3

1 Lý do chọn đề tài: 3

2 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: 4

3 Mục đích nghiên cứu: 4

II Giải quyết vấn đề 4

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 4

1 Khái niệm Bất động sản: 4

2 Khái niệm Kinh doanh bất động sản: 5

3 Khái niệm Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai: 5

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 5

1 Chủ thể kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai: 5

2 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh: 6

3 Điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: 6

4 Bảo lãnh trong việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai .7 5 Quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: 8

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ HẠN CHẾ VÀ BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 9 III Kết thúc vấn đề 10

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 10

I Đặt vấn đề

1 Lý do chọn đề tài:

Nhu cầu về nhà ở, công trình xây dựng đang là vấn đề cấp thiết trong xã hội; nhà ở, công trình xây dựng không chỉ là tài sản có giá trị kinh tế đơn thuần

mà còn có nhiều ý nghĩa về mặt xã hội

Đối với người Việt Nam, nhà ở luôn là nơi gắn bó tình cảm gia đình gần gũi, thiêng liêng, gắn liền với đặc trưng văn hóa, xuất phát từ quan niệm “an cư lạc nghiệp”, vì vậy nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề cần thiết của các tầng lớp cư dân từ đô thị đến nông thôn, đặc biệt là nhu cầu cải thiện chỗ ở cho những người thu nhập thấp, những người thuộc diện chính sách xã hội Mặt khác, về mặt kinh tế: đất nước ta trên con đường hội nhập với nền kinh tế thị trường, do

đó để làm tốt công tác hòa nhập, đẩy mạnh sản xuất thì đòi hỏi phải có công trình: nhà xưởng, nhà kho, trụ sở tốt phục vụ cho sản xuất,…

Luật kinh doanh bất động sản 2014 ra đời cho phép kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, đã góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở, công trình xây dựng bằng cách cho phép các chủ đầu tư mua bán bất động sản hình thành trong tương lai giúp cho những người có người có nhu cầu mua nhưng không đủ khả năng thanh toán một lần, thay vào đó sẽ trả theo từng đợt Hoạt động này mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ, đa dạng hóa loại hình kinh doanh bất động sản, tuy nhiên cũng chứa đựng nhiều bất cập và rủi ro Bên cạnh thực

tế đó, pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai vẫn chưa có quy định cụ thể và thích hợp Giao dịch kinh doanh này vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc đối với các chủ đầu tư và khách hàng, làm cho mối quan hệ kinh doanh đã phức tạp nay còn phức tạp hơn

Đề giúp chủ đầu tư và khách hành trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được giao dịch thuận lợi, minh bạch, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp giữa các bên, em quyết định chọn đề tài: “Pháp luật

về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai” để nghiên cứu, trình bày cho tiểu luận học phần Pháp luật về thị trường bất động sản của mình

2 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:

Trong phạm vi đề tài, tập trung nghiên cứu những vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, chủ yếu trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản Cụ thể đi sâu vào những vấn đề về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh; các biện pháp bảo đảm và hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản hình thành trong tương lai

3 Mục đích nghiên cứu:

Nhằm xác định một cách tổng quan, đầy đủ, chính xác về mặt lý luận và thực tiễn của hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Thông qua đó, đưa ra các kiến nghị, giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam, góp phần hình thành một thị trường bất động sản minh bạch, năng động và phát triển

II Giải quyết vấn đề

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

1 Khái niệm Bất động sản:

Theo Điều 107 BLDS 2015:

“Bất động sản bao gồm:

a, Đất đai;

b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c, Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d, Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, khái niệm Bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định

cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước

2 Khái niệm Kinh doanh bất động sản:

Theo khoản 1 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014:

“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây

dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại,

cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”

3 Khái niệm Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai:

Khoản 4 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình

xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”

Theo định nghĩa trên thì kinh doanh bất động sản (KDBĐS) hình thành

trong tương lai là việc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động

sản đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, cho thuê, cho thuê mua các bất động sản hình thành trong tương lai nhằm mục đích thu lợi nhuận.

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

1 Chủ thể kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai:

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định mở rộng và rõ ràng,

cụ thể hơn trước về quyền KDBĐS hình thành trong tương lai Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng không chỉ có sẵn mà còn hình thành trong tương lai Trong giao dịch mua bán, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chủ yếu kế thừa các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Giao dịch cho thuê nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Luật mới chỉ quy định mang tính định hướng, chung chung tại Điều 54 mà không có quy định cụ thể Đặc biệt, giao dịch cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có nhiều

mở rộng để khuyến khích loại giao dịch này phát triển Luật cũng đã mở rộng

cho hộ gia đình, cá nhân được KDBĐS hình thành trong tương lai nhưng phải nộp thuế thu nhập theo quy định, nhằm đa dạng hàng hóa bất động sản, đáp ứng nhu cầu tăng trưởng về kinh tế, xã hội cho người dân, phát huy tối đa các nguồn lực xã hội, đẩy mạnh công tác xã hội hóa nhà ở

2 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh:

Có nhiều loại nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, chẳng hạn như đối với nhà đất ở là bất động sản chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường Nhà đất ở có nhiều loại, nhưng nhìn chung được chia thành hai

loại chủ yếu là nhà đất ở thương mại và nhà ở xã hội Nhà đất ở thương mại là

nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng có thu nhập thấp ở đô thị được mua, thuê mua (chủ yếu nhằm thực hiện chính sách xã hội); loại nhà ở này, chủ đầu tư chỉ được bán theo quyết định của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Tương tự như vậy, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng có nhiều loại: công trình xây dựng trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch; nhà đất xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, các doanh nghiệp; đất nghĩa trang, nghĩa địa… Các chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà, công trình xây dựng trên đất và thực hiện các giao dịch KDBĐS hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật để thu lợi nhuận

3 Điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

Điều 55 Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (Luật kinh doanh bất động sản 2014)

1 Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng

cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung

cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó

2 Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu

tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở

đủ điều kiện được bán, cho thuê mua

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ

lý do

4 Bảo lãnh trong việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Thông tư 13/2017/TT-NHNN quy định thì bảo lãnh trong

bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng, theo

đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại Như vậy, quy định mới đã đưa ra khái niệm cụ thể về bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, giúp các bên xác định rõ quyền

và nghĩa vụ của mình, hiểu được bản chất của việc bảo lãnh này

Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định: “Chủ đầu

tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương

lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà

ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”

Ngoài ra, Thông tư 13/2017/TT-NHNN quy định về việc ngân hàng nhà

nước công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên trang thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai nếu đáp ứng đủ 2 điều kiện:

● Trong Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;

● Không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt

Luật cũng quy định cụ thể, rõ ràng hơn về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai: Việc thanh toán trong giao dịch được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng;

trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng

Pháp luật kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể việc thanh toán trong giao dịch thuê mua nhà, công trình xây dựng, mà chỉ quy định là bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê, sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì trở thành chủ

sở hữu Tuy nhiên, Luật Nhà ở lại quy định cụ thể hơn, theo đó người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán

không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua

có quyền sở hữu đối với nhà ở đó

5 Quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:

- Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng

- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa

vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng

- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai

- Việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định nêu trên không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ HẠN CHẾ VÀ BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Thứ nhất, dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 đã

có những quy định cụ thể về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu

tư trong dự án bất động sản, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách “lách luật” để

huy động vốn Đối với vấn đề này, cần xác định thật rõ trách nhiệm của chủ đầu

tư và có nhiều biện pháp xử lý thật nghiêm khắc các hoạt động kinh doanh giao dịch trái pháp luật, đặc biệt đối với nhà ở xã hội để bảo vệ quyền lợi của khách hàng nói chung, người có thu nhập thấp nói riêng

Thứ hai, về bảo lãnh của ngân hàng, có rất nhiều dự án triển khai mua

bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp

Thứ ba, Nhà nước cần đặc biệt chú trọng khuyến khích đầu tư vào lĩnh

vực nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp để giải quyết vấn đề an sinh

xã hội, nhu cầu về nhà ở tối thiểu của người dân để “an cư lạc nghiệp”, mang tính cộng đồng cao Kinh doanh và giao dịch mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp cần có sự quan tâm, ưu đãi, ủng hộ đặc biệt của Nhà nước, của chính quyền địa phương, của các ban ngành đoàn thể, của các doanh nghiệp và người dân

Thứ tư, chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong KDBĐS hình

thành trong tương lai được quy định khá sơ sài và chưa đủ tính răn đe Theo quy định tại Nghị định 139/2017/ND-CP[3] của Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi bị cấm chỉ là 300 triệu đồng Chế tài pháp luật bên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu quả còn mang phải tính ngăn chặn, phòng ngừa hành vi vi phạm pháp luật Vì vậy, các chế tài xử lý