Thẩm quyền xét xử và luật áp dụng đối với các giao dịch có đối tượng là bất động sản so sánh các quy định pháp luật việt nam với một số nước trên thế giới

ĐẠI HỌC HUẾ ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ============ BÀI TẬP TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN ĐỀ TÀI THẨM QUYỀN XÉT XỬ VÀ LUẬT ÁP DỤNG ĐỐI VỚI CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN SO SÁNH CÁC[.]

KHOA LUẬT

============

BÀI TẬP TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN

ĐỀ TÀI: THẨM QUYỀN XÉT XỬ VÀ LUẬT ÁP DỤNG ĐỐI VỚI CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN SO SÁNH CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỚI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ

GIỚI

Sinh viên : Trần Ngọc Huynh

Mã sinh viên : 18061101

Lớp học phần : INL2006 4 Giảng viên : T.S Ngô Quốc Chiến

15, tháng 01 năm 2022

MỞ ĐẦU 1

NỘI DUNG 1

1 Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản 1

2 Tiêu chí xác định một tranh chấp liên quan đến bất động sản 2

3 Thủ tục giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản 3

4 Quy định về động sản và bất động sản theo quy định của hệ thống pháp luật của Pháp 5

5 Chế định giải quyết tranh chấp bất động sản thông qua hòa giải tại tòa án Singapore 6

KẾT LUẬN 9

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11

MỞ ĐẦU

Tranh chấp liên quan đến bất động sản được hiểu là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng dân sự hoặc giao dịch liên quan đến bất động sản như: mua bán, tặng cho, thừa kế, ủy quyền quản lý… Tức là nếu các đương

sự xảy ra tranh chấp với nhau về thừa kế quyền sử dụng đất hoặc chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất; hay tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà, thì những tranh chấp này được hiểu là những tranh chấp có liên quan đến bất động sản Vậy tòa án nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu trong bài viết dưới đây Trong

phạm vi bài viết, tác giả lựa chọn đề tài: Thẩm quyền xét xử và luật áp dụng đối với các giao dịch có đối tượng là bất động sản So sánh các quy định của pháp luật Việt Nam với một số nước trên thế giới

NỘI DUNG

1 Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản

Tòa án nơi có bất động sản sẽ là Tòa án có điều kiện tốt nhất để tiến hành việc xác minh và xem xét tại chỗ tình trạng của bất động sản và thực hiện quá trình thu thập giấy tờ, tài liệu liên quan đến bất động sản Bởi lẽ, bất động sản thực chất là một tài sản gắn liền vói đất không thể dịch chuyển được và thông thường các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hay tài liệu liên quan đến bất động sản sẽ do cơ quan nhà đất hoặc chính quyền địa phương nơi có bất động sản đó thực hiện lưu giữ

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án nơi có bất động sản là Tòa án có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp

về bất động sản1 Bên cạnh đó theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật

1 Bộ luật tố tụng dân sự 2015

tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (được gọi chung là Tòa án nhân dân cấp huyện) là Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình theo quy định của pháp luật dân sự

Như vậy, có thể thấy Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản là Tòa án nơi có bất động sản Theo đó, trong tranh chấp liên quan đến bất động sản thì thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau: Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức được xác định là Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản theo thủ tục sơ thẩm để thuận tiện cho việc giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản bởi tính chất đặc thù của bất động sản là vật luôn cố định tại một vị trí địa lý nhất định2

2 Tiêu chí xác định một tranh chấp liên quan đến bất động sản

Tranh chấp liên quan đến bất động sản được hiểu là tranh chấp về quyền của các bên có tranh chấp đối với bất động sản như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng hoặc quyền định đoạt đối với bất động sản Một số tranh chấp về bất động sản thường xảy ra như: tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất; tranh chấp

về quyền sở hữu, quyền sử dụng hay quyền định đoạt nhà ở hoặc công trình xây dựng trên đất

Nếu các bên tranh chấp với nhau về việc phải giao đất, giao nhà đã bán, đã cho thuê hay trả nhà đã thuê; hoặc một trong các bên yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà mà việc giải quyết tranh chấp dân sự đó có thể làm thay đổi các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng

2 Giáo trình Luật Tố tụng dân sự Việt Nam / Trường Đại học Luật Hà Nội ; Nguyễn Công Bình chủ biên ; Nguyễn Triều Dương [et al.]

hoặc quyền định đoạt bất động sản thì tranh chấp đó là được hiểu tranh chấp về bất động sản

Nếu các bên tranh chấp với nhau về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp về vấn đề chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất; hoặc về việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà hay hợp đồng cho thuê nhà như việc đòi tiền chuyển nhượng, tiền phạt vi phạm hợp đồng đân sự thì những tranh chấp này không phải là tranh chấp về bất động sản mà được hiểu là tranh chấp có liên quan đến bất động sản3

Để xác định việc tranh chấp dân sự có thể làm thay đổi các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng hoặc quyền định đoạt bất động sản hay không thì Tòa án cần phải căn cứ vào các yếu tố như: Yêu cầu khởi kiện của đương sự, yêu cầu phản tố hoặc yêu cầu độc lập của người có quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan, căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ của vụ án và các quy định của pháp luật có liên quan đến vụ việc tương tự

3 Thủ tục giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản

Thủ tục giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản được giải quyết theo thủ tục thông thường về việc giải quyết các tranh chấp dân sự

Thực hiện hòa giải tranh chấp theo thủ tục hòa giải giữa các bên đương sự Các bên xảy ra tranh chấp sẽ tự tiến hành hòa giải với nhau, trong trường hợp các bên không tự hòa giải được thì gửi đơn đề nghị giải quyết vụ việc tranh chấp đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản để yêu cầu giải quyết Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương có bất động sản đó

3 Giáo trình Luật Tố tụng dân sự Việt Nam / Trường Đại học Luật Hà Nội ; Nguyễn Công Bình chủ biên ; Nguyễn Triều Dương [et al.]

Nếu trong trường hợp hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành thì theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013, các bên xảy ra tranh chấp về đất đai sẽ được giải quyết theo thủ tục hành chính hoặc thủ tục tố tụng theo quy định của pháp luật như sau:

– Đối với thủ tục hành chính tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền:

Thủ tục hành chính tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản được áp dụng trong trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc không có một trong các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật thì khi đó, các bên có tranh chấp liên quan đến bất động sản sẽ có quyền lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết là: nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp có thẩm quyền hoặc tiến hành khởi kiện ra Tòa án để giải quyết4

Theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai tại tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ thuộc về:

+ Chủ tịch tại Ủy ban nhân dân cấp huyện Nếu các bên đương sự không đồng ý với kết quả của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc có quyền khởi kiện theo thủ tục hành chính ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết

+ Chủ tịch tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tranh chấp về đất đai có người Việt Nam định cư ở nước ngoài Nếu không đồng ý với kết quả của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì các bên đương sự có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc tiến hành khởi kiện theo thủ tục hành chính ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp

4 Điều 203 Luật Đất đai 2013

– Đối với thủ tục tố tụng tại Tòa án theo quy định của bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì thủ thủ tục này được áp dụng trong 2 trường hợp sau:

+ Trường hợp đối với tranh chấp liên quan đến bất động sản mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc có một trong các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất

+ Trường hợp đối với tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy theo quy định của pháp luật thì các bên đương sự có quyền lựa chọn một trong hai hình thức: nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp có thẩm quyền hoặc tiến hành khởi kiện ra Tòa án để giải quyết và các bên phải lựa chọn hình thức khởi kiện ra Tòa án

Đối với tranh chấp liên quan đến bất động sản thì các bên đương sự có thể thực hiện khởi kiện trực tiếp tại Tòa án theo quy định của pháp luật dân sự mà không cần hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã5

4 Quy định về động sản và bất động sản theo quy định của hệ thống pháp luật của Pháp

Bộ luật dân sự của Pháp cũng có quy định như pháp luật Việt Nam rằng:

"Tất cả tài sản là động sản hoặc bất động sản" Bộ luật dân sự Pháp đưa ra ba tiêu chí để xác định một tài sản là bất động sản bao gồm:

 Bất động sản do bản chất

 Bất động sản do mục đích sử dụng

 Bất động sản do đối tượng gắn liền với đất

Mở đầu chương "Các động sản" của Bộ luật dân sự Pháp đã khái quát hai têu chí để xác định một vật là tài sản, như sau: Tài sản là động sản do bản chất của chúng hoặc là do luật định Bộ luật đã giải thích cụ thể một tài sản là động sản

5 Luật Đất đai 2013

do bản chất khi nó có khả năng tự di chuyển hoặc có thể dịch chuyển nhờ tác động bên ngoài mà vẫn giữ nguyên được hình dang, kích thước và tính chất vốn có của tài sản6

Bộ luật cũng đã liệt kê những tài sản là động sản do luật định bao gồm: Trái phiếu, cổ phiếu giá trị bằng tiền, các cổ phần, lãi suất trong các công ty khi các công ty này tồn tại, các khoản lợi tức, Ngoài ra Luật cũng liệt kê các loại tài sản như tiền, các tác phẩm nghệ thuật cũng được coi là động sản

Rõ ràng, cách phân loại này đem lại rất nhiều ý nghĩa pháp lý quan trọng Trước hết, từ sự phân loại này mà các nhà làm luật thiết kế nên những quy chế pháp lý riêng cho động sản và bất động sản Cách phân loại này cũng cho thấy sự khác biệt về tầm quan trọng của bất động sản so với động sản Bất động sản luôn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ hơn so với các động sản thông thường7

Điều này xuất phát từ những quan niệm cổ cho rằng bất động sản là những

gì gắn liền với trái đất, chúng thường tồn tại rất lâu, thậm chí vĩnh cửu, đồng thời đất đai còn là nguồn của cải thiết yếu, chính những yếu tố này đã đem lại cho chúng những giá trị vượt trội so với các tài sản khác Ngoài ra, quan điểm của pháp luật châu Âu cổ còn cho rằng bất động sản mang tính chất gia tộc, là tài sản của một dòng tộc, chính vì vậy thường có những quy định nghiêm ngặt đối với loại tài sản này nhằm hạn chế khả năng chuyển nhượng của chúng

5 Chế định giải quyết tranh chấp bất động sản thông qua hòa giải tại tòa án Singapore

Hòa giải là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp lựa chọn (Alternative Dispute Resolution- ADR) thay cho phương thức đưa vụ việc đến tòa

án Đây là phương thức có sự tham gia của người thứ ba là bên trung lập nhưng

6 Property Law in France: https://advocateabroad.com/property-law-in-france/#:~:text=Property%20Law%20in%20France%3A%20Adverse,2272)

7 https://www.jstor.org/stable/752182

hạn chế tối đa sự can thiệp của bên thứ ba vào kết quả giải quyết tranh chấp giữa các bên Các bên có toàn quyền quyết định Hòa giải không nhằm phân định ai đúng ai sai trên cơ sở các bằng chứng và quyền, nghĩa vụ pháp lý để ra phán quyết như trọng tài hay tòa án, hòa giải viên cũng không đưa ra các giải pháp mà chỉ giúp các bên thương lượng tìm được lợi ích chung, hướng đến giải pháp mà cả hai bên đều chấp nhận và tự nguyện tuân thủ.Để giải quyết một vụ việc bằng phương thức hòa giải, các bên phải có thỏa thuận về giải quyết tranh chấp bằng phương thức này.Thỏa thuận hòa giải có thể là một phần của hợp đồng, hoặc thỏa thuận riêng được lập trước hoặc sau khi có tranh chấp8 Thỏa thuận về kết quả giải quyết tranh chấp bằng hòa giải do các bên đưa ra nên có giá trị như một hợp đồng9

Ở Singapore, hệ thống tòa án hoạt động rất hiệu quả, trung bình một vụ việc dân sự /thương mại chỉ kéo dài trong vòng ba tháng từ khi nộp đơn đến khi có kết quả cuối cùng Vì vậy, các ADR được ủng hộ tại Singapore không nhằm mục đích khắc phục những bất cập trong hệ thống tố tụng mà nhắm đến mục tiêu mang lại phương thức giải quyết tranh chấp đạt được kết quả mà cả hai bên đều hài lòng, duy trì quan hệ hữu nghị giữa các bên

Tại Singapore, mặc dù phương thức giải quyết tranh chấp bằng hòa giải bắt đầu được quan tâm nghiên cứu đưa trở lại hệ thống giải quyết tranh chấp từ khoảng cách đây 20 năm nhưng đến nay đạo luật riêng về hòa giải mới đang được xây dựng Singapore mong muốn phát triển thị trường dịch vụ đối với loại hình giải quyết tranh chấp tư này trước khi xây dựng khuôn khổ pháp luật cho hoạt động của hòa giải với tư cách là một lĩnh vực hoạt động nghề nghiệp đặc thù

Trong quá trình dài để xây dựng nhận thức và phát triển thị trường cho loại hình giải quyết tranh chấp bằng hòa giải, những người tiên phong đã nhận được

8 Xem thêm: Anthony Cheah Nicholls- Enforcing Mediation Agreements: Why the End is Just

as Important as the Beginning: http://www.lawgazette.com.sg/2014-05/1041.htm

9 http://www.singaporelaw.sg/sglaw/laws-of-singapore/overview/chapter-3

sự ủng hộ từ phía Tòa án Tối cao Singapore, giới nghiên cứu học thuật và cả các luật sư, những người hoạt động thực tiễn khác10

Tại Singapore phần lớn các trung tâm hòa giải đều được thành lập dưới hình thức tổ chức phi lợi nhuận, hoặc ở dạng công ty đặc biệt (company limited

by the guarantee of an institution) được hưởng một phần trợ giúp từ ngân sách nhà nước đặc biệt trong giai đoạn mới thành lập, sau đó hoạt động trên cơ sở lấy thu bù chi để tránh xung đột lợi ích khi đóng vai trò hỗ trợ giải quyết tranh chấp

Có rất nhiều trung tâm hòa giải như SMC11 (Singapore Mediation Center- do Singapore Academy of Law- Viện Pháp luật Singapore thành lập, tập trung giải quyết tranh chấp thương mại), SIMC12 (Singapore International Mediation Center- doTòa án tối cao Singapore thành lập, tập trung giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế), CMC13 (Community Mediation Center- do Bộ Pháp luật Singapore thành lập- chuyên giải quyết các tranh chấp trong cộng đồng như giữa hàng xóm, các thành viên trong gia đình hoặc trong cộng đồng, tranh chấp đất đai), CASE14 (Consumers Association of Singapore- Trung tâm thuộc hiệp hội người tiêu dùng Singapore), FIDRec15 (Financial Industry Disputes Resolution Centre- chuyên giải quyết các tranh chấp giữa các tổ chức tín dụng và khách hàng)…

Đặc biệt trung tâm hòa giải tại tòa án quốc gia chỉ giải quyết các vụ việc đã được tòa án quốc gia thụ lý và sau đó các bên đồng ý với phương thức hòa giải trên cơ sở khuyến nghị của tòa án Các vụ việc được hòa giải tại trung tâm bao

10 Giới thiệu về phương thức giải quyết tranh chấp bằng hòa giải tại Singapore: https://moj.gov.vn/tttp/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=48

11 http://www.mediation.com.sg/

12 http://simc.com.sg/

13 https://www.mlaw.gov.sg/content/cmc/en.html

14 https://www.case.org.sg/complaint_mediation.aspx

15 http://www.fidrec.com.sg/website/index.html