Một số bất cập của quy định pháp luật về giá đất khi nhà nước thu hồi đất vì mục đ ch quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1670 MỘT SỐ BẤT CẬP CỦA QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH QUỐC PHÒNG, AN NINH; PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI VÌ LỢI ÍCH QUỐC GIA, CÔNG CỘNG Bùi Thị Thùy Linh Khoa Luật, Tr[.]

MỘT SỐ BẤT CẬP CỦA QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH QUỐC PHÒNG, AN NINH; PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI

VÌ LỢI ÍCH QUỐC GIA, CÔNG CỘNG

Bùi Thị Thùy Linh

Khoa Luật, Trường Đại học Công nghệ TP Hồ Chí Minh

GVHD: TS Nguy ễn Thành Đức

TÓM TẮT

Song song với việc đất nước đang tập trung đẩy mạnh phát triển và hội nhập kinh tế quốc tế thì thực tế cũng tồn tại khá nhiều rào cản và khó khăn được đặt ra Trong nhiều trường hợp, vì mục

đích quốc phòng (‚QP‛), an ninh (‚AN‛) hoặc phát triển kinh tế – xã hội (‚ T – XH‛) vì lợi ích quốc gia,

công cộng mà Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất (‚THĐ‛) để thực hiện những kế hoạch nhằm phát triển KT - XH THĐ để phục vụ cho mục đích này dẫn tới hậu quả làm chấm dứt việc khai thác,

sử dụng đất (‚SDĐ‛) của một số tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Kéo theo đó, quyền và lợi ích mà họ đang được hưởng trên đất đó cũng chấm dứt theo; việc làm, kế mưu sinh, thậm chí là sự nghiệp kinh doanh và việc làm giàu trên đất đối với họ có thể cũng không còn nữa Khi Nhà nước THĐ như vậy thì giá đất để tính tiền bồi thường là sự quan tâm chính của người SDĐ vì nó là yếu tố quan trọng, ảnh hưởng lớn đến việc tạo lập, ổn định lại cuộc sống của họ Thế nhưng trên thực tế, khi Nhà nước tiến hành THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng thì đôi khi còn gặp phải những phản ứng trái chiều như không bàn giao đất, khiếu nại, khiếu kiện,… từ phía người có đất bị thu hồi vì giá đất chưa hợp lý Do đó trong bài viết này, tác giả muốn phân tích những bất cập về những quy định pháp luật về giá đất khi Nhà nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về vấn đề trên

Từ khóa: Giá đất, khiếu kiện, khiếu nại, sử dụng đất, thu hồi đất

1 ĐẶT VẤN ĐỀ

THĐ là vấn đề đã được pháp luật ghi nhận và quy định từ khá lâu Luật Đất đai đầu tiên của nước ta được ban hành năm 1987 đã quy định về 08 trường hợp THĐ tại Điều 14 Quy định về các trường hợp THĐ tại Luật Đất đai năm 1987 đã làm tiền đề để các nhà làm Luật nghiên cứu, so sánh các quy định pháp luật với thực tế để điều chỉnh, quy định ngày càng rõ ràng hơn Điển hình đến Luật Đất đai năm 1993 các trường hợp THĐ được tách thành 02 điều luật Cụ thể, Điều 26: Quy định về các trường hợp THĐ nhưng không bồi thường về đất; Điều 27: Quy định cụ thể mục đích thu hồi là SDĐ cho mục đích QP, AN, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và những trường hợp này đặt ra vấn

Luật Đất đai năm 2003 đã thay đổi và quy định 12 trường hợp THĐ Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước THĐ ngoài mục đích QP, AN, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, còn có thể THĐ vì mục đích phát triển kinh tế Tuy nhiên, quy định này đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư THĐ một cách ồ

ạt, xây dựng cơ sở hạ tầng cho các khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp dịch vụ, khu dân cư nông thôn, đô thị Nhiều doanh nghiệp không có kinh nghiệm, năng lực tài chính lợi dụng quy định này để ‚giữ đất‛, ‚ôm đất‛, ‚chạy dự án‛ để bán dự án kiếm lời Nhiều dự án ‚treo‛ sinh ra

từ đây trong khi người dân bị THĐ không có đất để sinh sống và sản xuất, phải di cư tự phát tới các

đô thị làm thuê hoặc đi xuất khẩu lao động [6]

Do đó, Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) (‚LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018)‛) đã sửa đổi về vấn đề này LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018) đã quy định cụ thể hơn rất nhiều so với Luật Đất đai năm 2003

về các trường hợp THĐ Cụ thể: THĐ vì mục đích QP, AN (Điều 61); THĐ để phát triển T - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62); THĐ do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 64); THĐ do chấm dứt việc SDĐ theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65)

Theo LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018) thì mục đích kinh tế không phải là trường hợp THĐ nữa mà việc THĐ vì mục đích KT - XH phải vì lợi ích quốc gia, công cộng thì mới được thực hiện LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018)

đã quy định đầy đủ hơn về việc THĐ, đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp THĐ mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội

2 BẤT CẬP VÀ THỰC TRẠNG VỀ GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH QUỐC PHÒNG, AN NINH; PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI VÌ LỢI ÍCH QUỐC GIA, CÔNG CỘNG

Ở nước ta, chính sách, pháp luật đất đai thay đổi qua từng thời kỳ với những quy định khác nhau Như tác giả đã đề cập ở trên, LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018) đã dành ra 04 Điều để quy định về các trường hợp Nhà nước THĐ Trong đó Điều 61 quy định về việc THĐ vì mục đích QP, AN và Điều 62 quy định

về việc THĐ để phát triển T - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng

Khi Nhà nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng, người bị thiệt hại đầu tiên sẽ là những người có đất bị thu hồi Do đó, ưu tiên đầu tiên được LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018) quy định nguyên tắc là ‚đất đổi đất‛, tức là THĐ thì bồi thường bằng đất, đất bị thu hồi và đất được bồi thường là đất có cùng mục đích sử dụng, cùng loại đất, chỉ bồi thường bằng tiền nếu không có cùng loại đất [4] Như vậy, người SDĐ sẽ được bồi thường bằng tiền nếu không có đất để bồi thường Giá đất để tính bồi thường là theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban Nhân dân (‚UBND‛) cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định THĐ [4] Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước THĐ [4] Như vậy, ‚giá đất cụ thể‛ được thảo luận trong nội dung bài viết này là giá đất dùng để tính bồi thường về đất được xác định khi Nhà nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng

2.1 Bất cập về giá đất khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Thứ nhất, có thể thấy pháp luật đã có khá nhiều nội dung quy định về các vấn đề liên quan đến giá đất khi Nhà nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng, thế nhưng trên thực tế vẫn còn tồn tại rất nhiều bất cập không thể không nhắc đến Đầu tiên có thể kể đến đó là việc giá đất Nhà nước bồi thường khi THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng so với giá đất trên thực tế chưa hợp lý Cụ thể tại điểm c Khoản 1 Điều 112 LĐĐ

2013 (SĐ, BS 2018) quy định việc định giá đất phải ‚phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền SDĐ đối với những nơi có đấu giá quyền SDĐ hoặc thu nhập từ việc SDĐ‛ ‚Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, giá đất trúng đấu giá QSDĐ, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định‛ [5] Tuy nhiên trên thực tế, giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước THĐ vì những mục đích trên lại không phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, cụ thể là thấp hơn giá thị trường rất nhiều Mới đây ngày 16/01/2020, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND về việc ban hành quy định về Bảng giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020 – 2024 Thế nhưng, giá đất tại ‚03 tuyến đường vàng‛ là Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi vẫn không thay đổi

và vẫn chỉ 162 triệu đồng/m2 Luật sư Phan Minh, thành viên Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng: ‚Ba tuyến đường đắt đỏ nhất TP.HCM là Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi theo khung giá đất chỉ 162 triệu đồng/m2 Thành phố được phép quy định cao hơn khung giá của Chính phủ nhưng không quá 30% (theo Luật Đất đai) Như vậy, giá đất tối đa của ba tuyến đường này cũng chỉ khoảng 210 triệu đồng/m2 Con số này, thực sự quá thấp so với giá thực tế giao dịch trên thị trường hiện nay của khu vực này khoảng 1,2 tỉ đồng/m2 Kể cả khi áp dụng hệ số K mà thành phố ban hành cho cả ba tuyến đường trên thì cũng chỉ khoảng hơn 442 triệu đồng/m2‛ [ 1 ] Ông Phạm Hữu Văn - Phó trưởng Ban Kinh tế (Trung ương Hội Nông dân Việt Nam) cũng từng bày tỏ quan điểm: "THĐ giá rẻ, bán giá đắt: dân không chịu đâu‛ [7] Khi đất bị thu hồi tức là người SDĐ phải mua một căn nhà hoặc phần đất khác xây nhà lên để ở, tiếp tục canh tác, làm ăn Tuy nhiên với số tiền được bồi thường quá thấp

so với giá đất phổ biến trên thị trường như vậy thì liệu họ có đủ tiền mua căn nhà khác để ở, hay những người đang kinh doanh, trồng trọt họ có đủ tiền để tìm một nơi trồng trọt, kinh doanh khác

để trang trải cuộc sống hay không Chắc hẳn số tiền bồi thường mà những người bị THĐ nhận được khó có thể khiến họ ổn định được cuộc sống

Thêm vào đó pháp luật quy định giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá ‚xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng thành công trên thị trường‛ là chưa thật sự hợp lý

vì người SDĐ thường có xu hướng khai thấp hơn thực tế (cho đúng bằng với giá Nhà nước quy định)

để ‚giảm‛ mức thuế phải nộp, bởi vì theo Khoản 2 Điều 18 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 17/6/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm

2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012) thì: ‚Giá chuyển nhượng quyền SDĐ được xác định là giá thực tế

án chưa hình thành, các nhà đầu tư đã biết trước thông tin, gom mua và đầu cơ, giá đất sẽ bị đẩy lên cao hơn gấp 5, thậm chí gấp 10 lần giá thực tế Hơn nữa, người dân chưa chắc đã được lợi do nhà đầu tư đã gom đất từ trước, tự đẩy giá lên, thiết lập giá thị trường mới và hưởng.‛ [1] Do đó, việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường để làm căn cứ quy định giá đất không phải là việc dễ dàng, có chăng khi thực hiện cũng không đảm bảo được tính chính xác

Thứ hai, theo Khoản 2 Điều 74 LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018): ‚Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định THĐ‛ Như vậy, pháp luật quy định thời gian xác định giá đất là thời điểm ‚quyết định THĐ‛ Pháp luật quy định thời gian xác định giá đất là thời điểm ‚quyết định THĐ‛ nhưng không xác định chính xác đó là thời điểm nào Theo các quy định về quy trình THĐ thì ‚trước khi ban hành quyết định THĐ, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp thì cơ quan có thẩm quyền THĐ phải ban hành thông báo THĐ‛ [4] Như vậy, từ thời điểm có thông báo THĐ đến khi ban hành quyết định THĐ là một khoảng thời gian dài (ít nhất là khoảng 3 tháng đối với đất nông nghiệp hoặc khoảng 6 tháng đối với phi nông nghiệp); vậy ngày nào là

‚ngày định giá‛ đất và tài sản gắn liền với đất Tất nhiên, ‚ngày định giá đất‛ chắc chắn không phải

là ngày ban hành ‚quyết định THĐ‛ cũng không phải là ngày ban hành ‚quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư‛ vì căn cứ vào Khoản 3 Điều 69 LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018)thì hai quyết định này ban hành cùng một ngày và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, có dự kiến áp dụng giá đất cụ thể, cũng đã được đưa ra lấy ý kiến từ trước đó Như vậy, pháp luật chúng

ta chưa có quy định về ‚ngày định giá‛ Điều này khiến cho yêu cầu của việc ‚xác định giá đất cụ thể‛ theo nguyên tắc ‚phù hợp với thời giá thị trường‛ ‚tại thời điểm quyết định THĐ‛ không còn nguyên ý nghĩa về mặt bản chất bởi một thị trường bình thường thì vốn dĩ có sự khác biệt trong từng ngày, từng thời điểm [8]

Thứ ba, theo quy định tại Khoản 3, 4 Điều 114 LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018) thì: ‚UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể‛ Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Theo Điều 28, 29, 30,

31, 32 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc định giá đất cụ thể cần phải được thực hiện đầy đủ các bước: Lập kế hoạch định giá đất cụ thể; Chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể; Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; Thẩm định phương án giá đất; Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất, trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất Từ những quy định trên có thể thấy, Nhà nước vừa là người ra quyết định THĐ và cũng vừa là người quyết định giá đất tính bồi thường Do đó, việc Nhà nước quyết định giá đất chưa bảo đảm tính độc lập, khách quan và khó có thể mang lại quyền lợi tối đa cho người SDĐ Điều 53 Hiến pháp năm 2013 đã quy định: ‚Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý‛ Đất đai là của nhân dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, vì vậy khi Nhà nước THĐ thì phải đảm bảo được quyền lợi cho nhân dân

2.2 Thực trạng

Có thể thấy, chính vì giá đất bồi thường chưa hợp lý nên đã dẫn đến bức xúc trong dư luận, nhất là đối với người SDĐ; tình hình khiếu nại, khởi kiện từ đó cũng ngày càng gia tăng Điển hình có thể kể

đến vụ việc khiếu kiện quyết định hành chính quản lý đất đai của ông Đỗ Ngọc M và bà Nguyễn

Thị K sinh sống tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (‚BR – VT‛) Ngày 21/11/2014, UBND huyện C có Công văn

số 3047/UBND-VP về việc phổ biến chủ trương thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình: Chợ S, huyện C Ngày 16/5/2016, UBND huyện C có Quyết định số 2756/QĐ-UBND về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho ông Đỗ Ngọc M và Quyết định số 2757/QĐ-UBND về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho bà Nguyễn Thị K do thu hồi đất để đầu tư xây dựng công trình: Chợ S, huyện C Ngày 05/6/2017, UBND huyện C ban hành Quyết định số 1791/QĐ- UBND về việc phê duyệt điều chỉnh kinh phí bồi thường, hỗ trợ bổ sung cho bà K và Quyết định số 1792/QĐ-UBND

về việc phê duyệt điều chỉnh bổ sung cho ông M do xác định lại khu vực, vị trí đất Tuy nhiên, căn cứ vào các quyết định trên thì UBND huyện C chỉ bồi thường 70.000/m2 cho ông bà Không đồng ý, ông M, bà K nhiều lần gửi đơn khiếu nại đến UBND huyện C và UBND tỉnh BR – VT yêu cầu được bồi thường theo giá đất thị trường là 450.000 đồng/m2 Sau khi nhận được các Quyết định giải quyết với nội dung bác đơn khiếu nại, ông M và bà K đã khởi kiện tại Tòa án nhân dân (‚TAND‛) tỉnh BR –

VT yêu cầu được bồi thường theo giá đất thị trường là 450.000 đồng/m2 Tại Bản án hành chính số 15/2018/HC-ST ngày 26/06/2018, TAND tỉnh BR - VT đã quyết định bác yêu cầu khởi kiện của ông,

bà Ông M, bà K đã kháng cáo toàn bộ Bản án trên theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông, bà Tuy nhiên tại phiên tòa xét xử phúc phẩm, TAND Cấp Cao tại Tp HCM đã nhận định: ‚X t thấy UBND huyện C chỉ thuê đơn vị tư vấn giá đất, còn quyết định về giá đất do UBND tỉnh BR-VT phê duyệt tại Quyết định số 2913/QĐ-UBND ngày 30/11/2015 phê duyệt giá đất tính bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để đầu tư xây dựng công trình Chợ S là đúng pháp luật.‛;

‚Chứng thư thẩm định giá số 2631 ban hành là có căn cứ và giá đất đã được UBND tỉnh BR-VT phê duyệt tại Quyết định số 2913‛; ‚Các cơ sở ông M bà K đưa ra yêu cầu xác định và phải bồi thường theo giá thị trường 450.000đồng/m2 đối với đất nông nghiệp là không có cơ sở pháp luật‛ Do đó,

tại bản án số 522/2018/HC-PT ngày 04/10/2018 TAND Cấp Cao tại Tp.HCM đã quyết định không

chấp nhận kháng cáo của ông Đỗ Ngọc M và bà Nguyễn Thị K, giữ nguyên Bản án hành chính sơ thẩm số 15/2018/HC-ST ngày 26/06/ 2018 của TAND tỉnh BR - VT

Vụ việc trên chỉ là một trong rất nhiều vụ việc người có đất bị thu hồi khiếu nại, khởi kiện vì không

đồng ý với giá đất được bồi thường khi Nhà nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi

ích quốc gia, công cộng Theo đánh giá của ông Nguyễn Quang Thành - Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân (‚V SND‛) Cấp cao tại Hà Nội, 3 năm qua, số lượng án hành chính khu vực phía Bắc tăng nhiều, đặc biệt là án hành chính do tòa án nhân dân cấp tỉnh, thành phố thụ lý, giải quyết theo thủ

tục sơ thẩm Trong số đó, có tới hơn 80% nội dung là khởi kiện các quyết định hành chính, hành vi

hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai (3.538 vụ trên tổng số 4.391 vụ thụ lý) Nguyên nhân số lượng án hành chính tăng nhanh (chủ yếu trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai) là do phát sinh từ việc THĐ để phục vụ dự án (khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng mới hoặc mở rộng các

06/09/2019 thì từ 01/07/2014 đến 30/06/2019 trên địa bàn các tỉnh, thành phố phía Nam trong tổng số vụ án khiếu nại hành chính, hành vi hành chính theo thủ tục phúc thẩm có đến 89.7% khiếu kiện về giải quyết tranh chấp đất đai, THĐ đai, và bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước THĐ[9]

Việc khiếu nại, khiếu kiện kéo dài như vậy dẫn đến tình trạng chậm triển khai dự án vì không giải phóng được mặt bằng Theo thống kê sơ bộ, cả nước hiện có cả ngàn dự án treo, trong đó có nhiều

dự án treo hàng chục năm Riêng tại Hà Nội, thống kê của Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội cho thấy, trên địa bàn Thành phố đang có 383 dự án chậm triển khai, để hoang hoá [3] Thực tế đã tồn tại cơ chế ‚thỏa thuận ngầm‛ giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công với người bị THĐ Trong một dự án THĐ, người bị THĐ đồng ý thì sớm bàn giao mặt bằng, người không đồng ý sẽ không bàn giao mặt bằng, làm phát sinh khiếu nại kéo dài Chủ đầu tư, nhà thầu thi công luôn mong muốn đẩy nhanh tiến độ dự án, tránh việc khiếu nại, khởi kiện, cưỡng chế kéo dài, tốn kém Vì thế, chủ đầu tư, nhà thầu tìm cách thỏa thuận với người có đất bị thu hồi bằng việc chi thêm tiền bồi thường không chính thức, không văn bản cho những trường hợp này Điều này dẫn đến tình trạng bất công và tạo tiền lệ xấu là kéo dài quá trình bàn giao mặt bằng để mong được thêm tiền bồi thường cho dù giá bồi thường đã thỏa đáng [8]

Giá đất khi Nhà nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT – XH vì lợi ích quốc gia, công cộng không phù hợp với thực tế đã kéo theo rất nhiều vấn đề phức tạp đã và đang diễn ra từng ngày, từng giờ Người có đất bị thu hồi bức xúc vì giá đất được bồi thường quá thấp nên đã khiếu nại, khởi kiện để yêu cầu được bồi thường với giá cao hơn Việc khiếu nại, khiếu kiện kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án vì không giải phóng được mặt bằng, nhà đầu tư bị thiệt hại vì những chi phí phát sinh như giá đất tăng, các loại thuế, các khoản dự phòng Số tiền mà chủ đầu tư đổ vào dự

án không phải là con số nhỏ, có khi lên tới cả trăm, cả ngàn tỷ đồng, vì vậy việc chậm giải phóng mặt bằng sẽ gây thất thoát lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí, đồng nghĩa với việc tăng giá thành sản phẩm Giá thành sản phẩm cao lại ảnh hưởng trực tiếp đến những người tiêu dùng Do

đó, cần phải sớm sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật để có thể cân bằng lợi ích giữa Nhà nước - người dụng đất – nhà đầu tư

3 KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH QUỐC PHÒNG, AN NINH; PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI VÌ LỢI ÍCH QUỐC GIA, CÔNG CỘNG

3.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật

Giá đất từ lâu đã là vấn đề nhạy cảm, phức tạp, đòi hỏi Nhà nước, mà trực tiếp nhất là chính quyền địa phương nơi có đất bị thu hồi cho các dự án triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải hết sức thận trọng, cân nhắc thật kỹ để có những quyết sách đúng đắn, hài hòa lợi ích giữa các bên Tuy nhiên, điều quan trọng đầu tiên cần làm đó là phải sửa đổi, bổ sung một số quy định của pháp luật để các cơ quan có thẩm quyền lấy đó làm cơ sở để điều chỉnh sao cho

‚hợp tình hợp lý‛.

Thứ nhất, có thể thấy nguyên nhân việc khiếu nại, khiếu kiện của người có đất bị thu hồi khi Nhà nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng chủ yếu xuất phát từ việc cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất khi bồi thường quá thấp so với giá đất trên thực tế Cần hạn chế quy định các cụm từ ‚định tính‛, cụ thể như cụm từ ‚phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường‛ được quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 112 LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018), quy định này còn chung chung nên dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng cũng như vào thực tế Do đó, cần phải có những quy định nhằm hướng dẫn cụ thể để giải thích các cụm từ này thành những quy định trực diện, dễ hiểu, dễ áp dụng Nhà nước nên quy định việc dùng giá giao dịch thực sự của đất đai trên thị trường để làm cơ sở định giá bồi thường cho người dân khi THĐ Quy định như vậy vừa đảm bảo được lợi ích của người có đất bị thu hồi, khiến người dân hài lòng; từ đó tình hình khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến giá đất khi Nhà nước THĐ cũng được cải thiện Tình trạng nhà đầu tư đầu cơ đất nhằm đẩy giá đất lên cao cũng sẽ được hạn chế đáng kể, tránh được những tiêu cực phát sinh như

‚chi thêm tiền‛ để đẩy nhanh tiến độ dự án Về phần Nhà nước, một khi đem diện tích đất thu hồi của dân đi đấu giá, thì sẽ thu được khoản tiền không nhỏ, đủ bù đắp lại khoản tiền tăng lên khi bồi thường đất cho dân theo giá thị trường

Thứ hai, thị trường đất đai là một thị trường luôn biến động liên tục, không ngừng, vì vậy giá đất cũng bị điều chỉnh từng ngày từng giờ bởi cung cầu của thị trường Do đó, việc xác định rõ ràng,

cụ thể về thời điểm để xác định giá đất là rất cần thiết và cáp bách Pháp luật cần quy định cụ thể ngày ‚quyết định THĐ‛ là thời điểm nào nhằm thuận lợi cho việc ‚xác định giá đất cụ thể‛ theo nguyên tắc ‚phù hợp với thời giá thị trường‛ ‚tại thời điểm quyết định THĐ‛ Pháp luật có thể quy định một ngày dương lịch trong năm là ‚ngày cố định của pháp luật‛ để xác định tất cả các tài sản theo thị trường mở vào ngày hôm đó Theo đó, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, ngày định giá có thể được xác định theo các phương pháp như: Ngày định giá được xác định sau một khoảng thời gian cố định kể từ ngày có thông báo ‚trưng mua‛ đất và tài sản trên đất hoặc ngày định giá là ngày xác nhận của tòa án khi thụ lý đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết bất đồng về giá đất trưng mua

Thứ ba, Nhà nước vừa là người ra quyết định THĐ, vừa là người quyết định giá đất tính bồi thường

do đó chưa bảo đảm tính độc lập, khách quan trong việc ban hành giá đất và khó mang lại quyền lợi tối đa cho người SDĐ Do đó, cần bổ sung thêm quy định về việc xác định giá đất Một bên là cơ quan Nhà nước – chủ thể có quyền quyết định giá đất để bồi thường cho người sử dụng đất khi Nhà nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng; một bên là người sử dụng đất – người bị ảnh hưởng trực tiếp từ quyết định của cơ quan Nhà nước Mặc dù vậy, hiện nay lại không có cơ chế nào để người dân giám sát tính xác thực của việc định giá đất trong khi việc định giá đất ảnh hưởng đến giá bồi thường từng mét vuông đất thuộc quyền sử dụng của

họ đã được Nhà nước trao Chính vì vậy, việc xuất hiện thêm một bên thứ ba đứng giữa để tham gia vào việc xác định giá đất là khá hợp lý Giá đất có thể do một đơn vị tư vấn xác định và phải được công khai trước khi trình cơ quan có thẩm quyền quyết định làm căn cứ bồi thường, đại diện những người có đất bị thu hồi được tham gia vào quá trình xác định giá đất với tư cách là một thành