Trong bối cảnh đó, học viên với mong ước đóng góp thêm một góc nhìn đối với các vấn đề đã nêu dựa trên nền tảng kiến thức cũng như trải nghiệm hạn hẹp của bản thân, đã lựa chọn đề tài “B
Sự lựa chọn đề tài
Vào tháng 04 năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu trầm lắng sau đợt sốt đất bùng nổ năm 2007-2008 Trong thời điểm đó, tôi may mắn có cơ hội bắt đầu công việc tại tập đoàn Bitexco, một trong những doanh nghiệp hàng đầu phát triển dự án nhà ở Thị trường bất động sản chuyển dịch từ các sản phẩm truyền thống như đất nền và nhà phố sang phân khúc căn hộ chung cư (CHCC), chủ yếu do chính sách hạn chế phân lô bán nền từ năm 2004-2006 và dòng tiền thặng dư dịch chuyển từ thị trường chứng khoán Tôi đã có cơ hội tiếp xúc và chứng kiến sự phát triển của lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là dự án CHCC trong suốt 10 năm, từ mùa hè 2008 đến cuối đông 2018, thời điểm tôi kết thúc công việc tư vấn nội bộ cho các doanh nghiệp bất động sản.
Trong suốt quá trình phân tích, tác giả nhận thấy các mối quan hệ pháp lý giữa Chủ đầu tư với Cơ quan hành chính nhà nước, Nhà thầu tư vấn, Nhà thầu thi công và Khách hàng đều gặp phải những vấn đề bất cập, dẫn đến sự biến dạng hoặc đứt gãy Cụ thể, thủ tục hành chính và cơ chế quản lý chính là các yếu tố cản trở chính trong mối quan hệ giữa Chủ đầu tư và Cơ quan hành chính nhà nước, trong khi vấn đề thanh toán và thực hiện thi công – cung cấp dịch vụ lại là các nguyên nhân chính gây ra xung đột và rối ren trong các mối quan hệ này.
1 Nguyễn Mạnh Hùng (2009), Thị trường bất động sản Việt nam Thực trạng và giải pháp, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, Chuyên đề số 05/2009, tr 11
2 Tham khảo tại Website: http://bitexco.com.vn/vn/about.html, truy cập ngày 18 tháng 03 năm 2019
3 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 cấm phân lô bán nền và sau đó được tháo gỡ một phần bởi Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2016
4 Báo cáo ngành lần đầu (2014), Ngành bất động sản Việt nam tháng 03/2014, Công ty TNHH
Chứng khoán Ngân hàng TMCP Việt nam Thịnh vượng (VPBS), tr 9
5 Bitexco từ 04/2008 – 08/2014; Nova Land từ 08/2014 – 10/2014; Kusto Home từ 04/2015- 08/2017; Bitexco lần 2 từ 08/2017 – 08/2018; Capital Land từ 10/2018 – 12/2018
Quyết định số 5753/QĐ-UBND ngày 30/10/2017 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt Báo cáo tóm tắt kết quả nghiên cứu Đề án phát triển thị trường bất động sản giai đoạn 2016 – 2020, định hướng đến 2025 và tầm nhìn đến 2030, là căn cứ quan trọng để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản thành phố Theo tác giả, nguyên nhân sâu xa của các tranh chấp giữa Chủ đầu tư và Nhà thầu bắt nguồn từ sự bất cân xứng về thông tin và vị thế trong giao dịch, tạo ra mâu thuẫn và bất đồng trong quá trình hợp tác Đây cũng chính là yếu tố then chốt dẫn đến các xung đột trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản tại TP.HCM.
Trong mối quan hệ mất cân xứng giữa Chủ đầu tư và Khách hàng, các nhà làm luật gần đây chỉ cố gắng can thiệp bằng cách ban hành các quy định pháp luật cố định nhưng thường xuyên lỗi thời và không linh hoạt Các luật lệ liên tục được chỉnh sửa, thay đổi hoặc huỷ bỏ theo ý chí chủ quan của các bên, khiến cho quy định pháp luật ngày càng bị lép vế với ý chí của các "thợ may pháp luật" cỗi cỗi Ví dụ, chỉ trong vòng một năm từ 2009 đến 2010, cơ quan quản lý đã ban hành hai bộ hợp đồng mẫu bắt buộc áp dụng cho giao dịch mua bán căn hộ chung cư, đến năm 2014 tiếp tục ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD bổ sung yêu cầu nội dung trong hợp đồng mua bán, nhưng chỉ sau đó ngắn hạn, tất cả các mẫu hợp đồng này đều thay đổi và quan trọng hơn là chấm dứt hiệu lực bắt buộc, chỉ còn giá trị tham khảo theo quy định tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
Dù đã có nỗ lực can thiệp vào nội dung giao dịch giữa Chủ đầu tư và Khách hàng mua căn hộ thông qua các hợp đồng mẫu mang tính bắt buộc hoặc tham khảo, theo báo cáo của Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng Chính phủ năm 2018, nguyên nhân chính gây tranh chấp bất động sản là người dân thường không xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ, đặc biệt là các quy định về quyền và nghĩa vụ trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao Chính sách can thiệp trực tiếp vào nội dung giao dịch của các bên có thể không đạt hiệu quả như mong đợi do thiếu sự hiểu biết và thẩm định kỹ lưỡng của người mua.
7 Lê Nết (2016), Chuyên đề giải quyết tranh chấp xây dựng, LNT& Partner 06/10/2016, tr 32- 33
8 Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 được bãi bỏ bởi Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010
Hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản do Nghị định 76/2015/NĐ-CP ban hành nhằm hỗ trợ các bên trong quá trình thương thảo và ký kết hợp đồng Theo Khoản 1, Điều 7 của Nghị định, hợp đồng mẫu này là tài liệu tham khảo quan trọng giúp các bên đảm bảo thực hiện đúng quy định pháp luật Việc sử dụng hợp đồng mẫu giúp tăng tính minh bạch và rõ ràng trong giao dịch bất động sản.
Báo cáo số 1304/BXD-QLN ngày 31/05/2018 của Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh sự cần thiết đánh giá lại tình hình hiện tại Nhà nước đang thất thế trước sự bối rối của các bên, trong đó vai trò khách quan của chính phủ bị suy yếu khi liên tục can thiệp trực tiếp vào các giao dịch giữa Chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ chung cư (CHCC) Các quy định thay đổi liên tục theo thời gian khiến nhà nước dễ rơi vào tình trạng ưu ái hoặc xử phạt nặng tay từng bên, gây ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của người mua nhà.
Học viên lựa chọn đề tài "Bất cân xứng thông tin và Tự do ý chí trong Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư" nhằm góp thêm góc nhìn dựa trên kiến thức và trải nghiệm cá nhân Mục tiêu của đề tài là khám phá các giải pháp và cơ chế quản lý phù hợp, nâng cao tính công bằng và hiệu quả trong các giao dịch mua bán CHCC Qua đó, bài viết hướng tới thúc đẩy sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản, giảm thiểu các rủi ro liên quan đến bất cân xứng thông tin và tự do ý chí.
2 Giả thuyết và câu hỏi nghiên cứu
Bài viết tập trung phân tích các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp trong giao dịch mua bán chung cư nhà ở và đề xuất các giải pháp phù hợp Đầu tiên, tác giả nhận diện các dạng thức vi phạm chất lượng trong giao dịch mua bán nhà chung cư hiện nay nhằm làm rõ các nguyên nhân chính gây tranh chấp Tiếp theo, phân tích các chính sách và quy định pháp luật hiện hành nhằm can thiệp vào ý chí của các bên, giúp giải quyết tình hình bất cân xứng giữa các bên trong các hợp đồng mua bán Cuối cùng, đề xuất các chính sách pháp luật mới hoặc sửa đổi luật pháp hiện tại nhằm điều tiết và kiểm soát các hoạt động vi phạm tranh chấp trong lĩnh vực này, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Dựa trên các giả thuyết đã đề cập, bài viết sẽ đặt ra các câu hỏi chính liên quan đến tình trạng BCXTT trong giao dịch mua bán CHCC, bắt đầu từ việc xác định nội dung và ý nghĩa của BCXTT trong giao dịch này Tiếp theo, bài viết sẽ phân tích các nguyên tắc và quy định pháp luật đã được thiết lập nhằm can thiệp vào ý chí của các bên trong kết ước, cũng như đánh giá xem đó có phải là giải pháp tối ưu hay không Cuối cùng, bài viết sẽ đề xuất các giải pháp hoặc công cụ pháp lý nhằm điều tiết, kiểm soát hiệu quả tình trạng BCXTT, đồng thời cân bằng quyền lợi của các bên trong giao dịch mua bán CHCC.
Nhiều công trình nghiên cứu đã đề cập đến BCXTT trong giao dịch dân sự, trong đó bài viết của TS Phạm Duy Nghĩa đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 5/2003 nhấn mạnh sự cần thiết của pháp luật trong việc xử lý thông tin bất cân xứng để duy trì công bằng Đồng thời, tác giả Đỗ Văn Đại trong bài viết trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 11/2007 đã bàn về nghĩa vụ thông tin trong pháp luật hợp đồng Việt Nam Mặc dù có nhiều nghiên cứu về BCXTT trong lĩnh vực chứng khoán, bảo hiểm hoặc lao động, vẫn chưa có nghiên cứu chuyên sâu về BCXTT trong giao dịch mua bán CHCC Về các biện pháp pháp luật điều tiết và can thiệp vào ý chí của các bên trong mua bán CHCC, ngoài các bài viết về mối quan hệ giữa tự do ý chí và pháp luật như của Ngô Huy Cương, Nguyễn Trọng Điệp và Cao Thị Hồng Giang cũng đã phân tích các giới hạn của tự do ý chí và vấn đề bảo vệ người tiêu dùng theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Trong bài viết “Quyền con người và giới hạn tự do hợp đồng” của Th.S Nguyễn Thị Thu Trang đăng tải trên Tạp chí Pháp luật và Phát triển, chúng ta có thể thấy có nhiều công trình nghiên cứu khoa học về chế định pháp luật nói chung và các quy định điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Ví dụ, luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay” của tác giả Đỗ Xuân Sơn (Học Viện Khoa Học Xã Hội, 2017) và luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Xuân thể hiện rõ các nội dung liên quan đến quy định pháp luật trong lĩnh vực này.
11 Dương Ngân Hà (2014), Lý thuyết BCXTT - Thực trạng trên thị trường chứng khoán Việt Nam, Chứng khoán Việt Nam 2014, số 193, tr.15-18
Trong luận văn "Giải pháp hạn chế thông tin bất cân xứng trong thị trường bảo hiểm y tế tự nguyện tại tỉnh Tiền Giang" của Trần Công Trường (2014), tác giả nhấn mạnh tầm quan trọng của việc giảm thiểu thông tin bất cân xứng để nâng cao hiệu quả của thị trường bảo hiểm y tế tự nguyện Bài nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy minh bạch thông tin và gia tăng niềm tin của người tiêu dùng vào các sản phẩm bảo hiểm y tế tự nguyện Qua đó, việc tối ưu hóa thông tin giúp cân bằng quyền lực giữa các bên tham gia thị trường và góp phần nâng cao khả năng cung cấp dịch vụ bảo hiểm y tế phù hợp, bền vững hơn Các đề xuất trong luận văn phù hợp với các nguyên tắc SEO, nhằm nâng cao khả năng tiếp cận nội dung liên quan đến giải pháp hạn chế thông tin bất cân xứng trong lĩnh vực bảo hiểm y tế tự nguyện tại Việt Nam.
13 Đào Mộng Điệp (2014), Quyền tiếp cận thông tin của người lao động trong pháp luật lao động
Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng đa dạng và phát triển, các nghiên cứu về tác động của pháp luật đối với ý chí của các bên trong giao dịch mua bán CHCC vẫn còn hạn chế Tạp chí Luật học số 9/2014 của Đại học Quốc gia Hà Nội đã chỉ ra sự thiếu vắng các phân tích chuyên sâu về cách pháp luật can thiệp vào quá trình thể hiện ý chí của các bên qua các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Điều này cho thấy nhu cầu cần nghiên cứu kỹ hơn về các yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến hành vi và ý chí của các bên trong các giao dịch mua bán chung cư cao cấp tại Việt Nam.
Nghiên cứu về các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở vẫn còn thiếu các cuộc đào sâu chuyên sâu để đề xuất các hướng đi hiệu quả cho các nhà làm luật hay hoạch định chính sách, thay vì chỉ đưa ra những giải pháp chung dựa trên bề mặt hiện tượng Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu hiện có đều có giá trị quan trọng cả về mặt học thuật lẫn thực tiễn ứng dụng, góp phần mở rộng hiểu biết về thực trạng pháp luật và thực tế liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở Trong phạm vi kiến thức của tác giả, các bài viết như “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về HĐMB nhà ở” của TS Trần Thị Huệ - ThS Nguyễn Văn Hợi hay luận văn thạc sĩ của Hoàng Thị Thu Thủy đã cung cấp những ý tưởng quý giá nhằm nâng cao nhận thức về các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động này.