Đánh giá giá trị lợi thế thương mại quyền phát triển dự án khu đất thuê nhà nước thuộc công ty cổ phần tập đoàn hanaka của công ty cổ phần giám định và thẩm định tài sản việt nam (vae)

LỜI CAM ĐOANQua thời gian thực tập tại Công ty Cổ phần giám định và thẩmđịnh Tài sản Việt NamVAE, nhờ được sự giúp đỡ nhiệt tình củagiảng viên bộ môn thẩm định giá thầy giáo PGS.TS Vũ Tr

em trong quá trình thực tập tại công ty.

Do thời gian nghiên cứu có hạn, kiến thức chuyên môn chưavững nên chuyên đề của em không tránh khỏi thiếu sót, em rấtmong nhận được sự đóng góp ý kiến của thầy cô để chuyên đề của

em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

LỜI CAM ĐOAN

Qua thời gian thực tập tại Công ty Cổ phần giám định và thẩmđịnh Tài sản Việt Nam(VAE), nhờ được sự giúp đỡ nhiệt tình củagiảng viên bộ môn thẩm định giá thầy giáo PGS.TS Vũ Trí Dũng,anh Đặng Trọng Nghĩa và các anh chị trong công ty em đã hoàn

thiện chuyên đề tốt nghiệp của mình với đề tài “Đánh giá giá trị lợi thế thương mại quyền phát triển dự án khu đất thuê Nhà nước thuộc công ty Cổ phần tập đoàn HANAKA của Công ty Cổ phần giám định và thẩm định Tài sản Việt Nam ( VAE)”.

Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của em

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực xuất phát từtình hình thực tế của đơn vị thực tập

Hà Nội, ngày tháng 12 năm2016

Sinh viên

Nguyễn Thị LanPhương

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 2

PHẦN MỞ ĐẦU 8

1 Lý do lựa chọn đề tài 8

2 Mục tiêu nghiên cứu 8

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 9

4 Phương pháp nghiên cứu 9

5 Kết cấu chương nội dung 9

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM ( VAE) VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY

1.1 Giới thiệu về Công ty Cổ phần giám định và thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE) 10

1.1.1 Giới thiệu chung về công ty 10

1.1.2 Các lĩnh vực hoạt động chính của công ty 10

1.2 Hoạt động kinh doanh của công ty 12

1.2.1 Phương châm hoạt động 12

1.2.2 Hoạt động thẩm định giá 12

1.2.3 Quy trình thẩm định giá 13

1.2.4 Các dự án công ty đã thực hiện 14

CHƯƠNG 2: THẨM ĐỊNH GIÁ LỢI THẾ THƯƠNG MẠI QUYỀN PHÁT TRIỂN DỰ ÁN KHU ĐẤT THUÊ NHÀ NƯỚC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM THUỘC CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN HANAKA TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN BẮC NINH

2.1 Lý thuyết về đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm 21

2.1.1 Đất đai 21

2.1.2 Đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm 21

2.1.3 Một số điểm lưu ý của đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm .22

2.1.4 Giá đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm 22

2.1.5 Thẩm định giá đất thuê 25

2.1.6 Nguyên tắc thẩm định giá đất thuê 25

2.1.7 Phương pháp thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm 28

2.2.2 Phương pháp thẩm định giá tại khu đất thuê Nhà nước trả

tiền hàng năm 39

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM (VAE) 59

3.1 Cơ sở xác định định hướng phát triển của công ty VAE với hoạt động đánh giá giá trị lợi thế đất thuê 59

3.1.1 Thuận lợi 59

3.1.2 Hạn chế 60

3.1.3 Định hướng phát triển của công ty 61

3.2 Đề xuất những giải pháp khắc phục hạn chế của công ty VAE về hoạt động thẩm định giá giá trị lợi thế thương mại đất thuê 62

PHẦN KẾT LUẬN 65

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG

Sơ đồ 1.1.: Sơ đồ bộ máy tổ chức của công ty 10

Sơ đồ 1.2: Quy trình thẩm định giá của công ty VAE 13

Bảng 1.1: Thẩm định giá phục vụ các mục đích 12

Bảng 1.2: Một số dự án công ty đã thực hiện 14

Bảng 2.1: Giá trị lợi thế khu đất 271.444,2 m2 từ năm 2017 đến năm 2057 39

Bảng 2.3: Giá trị lợi thế khu đất 25.508,1 m2 từ năm 2017 đến năm 2057 44

Bảng 2.4: Bảng so sánh các thửa đất tương tự với tài sản cần thẩm định 52

SXKD Sản xuất kinh doanh

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do lựa chọn đề tài

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, nền kinh tế Việt Namnhững năm qua đã có những bước tiến quan trọng và phát triểnmạnh mẽ Việc ra nhập tổ chức thương mại WTO, ký kết hiệp địnhxuyên Thái Bình Dương TTP đã đưa “Việt Nam trở thành một trongnhững thị trường hấp dẫn nhất Đông Nam Á” (trưởng kinh tế khuvực châu Á Thái Bình Dương- ông Glenn Maguire) Cùng với sựphát triển mạnh mẽ ấy của nền kinh tế thì dịch vụ thẩm định giácũng cần phát triển một cách chuyên nghiệp để theo kịp với nềnkinh tế thị trường cũng như đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về tư vấngiá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liênquan đưa ra các quyết định đúng đắn đối với tài sản của mình Qua

đó làm minh bạch thị trường, thúc đẩy việc phát triển thị trường tàisản, tạo điều kiện cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới.Như nhu cầu cấp bách trong việc vận hành nền kinh tế xã hội,ngành thẩm định giá Việt Nam đã ra đời và từng bước đi vào cuộcsống Tuy còn non trẻ nhưng ngành thẩm định giá Việt Nam hiệnnay đã và đang phát triển về chiều sâu và chiều rộng Các doanhnghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá hiện nay cung cấphầu hết các dịch vụ cơ bản như: đánh giá, đánh giá lại giá trị củatài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm giúp chocác cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có cơ sở quyết định giátrị tài sản khách quan liên quan đến việc xác lập sở hữu, mua bán,tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tàisản

Đặc biệt hiện nay trong điều kiện kinh tế phát triển để hộinhập với quốc tế các công ty đều cần mở rộng địa bàn hoạt độngkinh doanh dẫn tới nhu cầu thuê đất, mua đất diễn ra sôi nổi Nhậnthức được tầm quan trọng đó cũng như vai trò và xu hướng pháttriển, mức độ, phạm vi ảnh hưởng và tính thời sự của hoạt động

thẩm định giá trị quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm đối với

các thành phần kinh tế trong xã hội, em đã lựa chọn đề tài “Đánh giá giá trị lợi thế thương mại quyền phát triển dự án khu đất thuê Nhà nước thuộc công ty Cổ phần tập đoàn HANAKA của Công ty Cổ phần giám định và thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE)” để phân tích, lập luận và đưa ra quan điểm

cá nhân về hoạt động thẩm định giá này

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu chính của việc nghiên cứu đề tài này là phân tíchnghiệp vụ thẩm định giá BĐS tại Công ty Cổ phần giám định vàthẩm định Tài sản Việt Nam (VAE) nói chung và nghiệp vụ thẩmđịnh giá bất động sản nhằm mục đích tính tiền thuê đất phải nộpNhà nước hàng năm nói riêng Từ đó thấy được thực trạng, sự cầnthiết của hoạt động thẩm định giá BĐS, những thành quả đạt được,đồng thời phát hiện và phân tích những nguyên nhân của hạn chế,bất cập còn tồn tại để đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm nângcao hiệu quả của hoạt động thẩm định giá tại Công ty Cổ phầngiám định và thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE)

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài là hoạt động thẩmđịnh giá lợi thế thương mại quyền phát triển dự án khu đất thuêthuộc Công ty Cổ phần tập đoàn HANAKA bao gồm cơ sở thẩmđịnh giá, nguyên tắc thẩm định giá, phương pháp thẩm định giácủa Công ty Cổ phần giám định và thẩm định Tài sản Việt Nam(VAE) đang thực hiện

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phương pháp thuthập và xử lý thông tin, phương pháp hệ thống hóa phân tích,phương pháp điều tra thực tế

5 Kết cấu chương nội dung

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục,nội dung của chuyên đề gồm 3 phần chính:

Chương 1: Giới thiệu về Công ty Cổ phần giám định và thẩmđịnh Tài sản Việt Nam (VAE) và hoạt động kinh doanh của công ty

Chương 2: Thẩm định giá giá trị lợi thế thương mại quyềnphát triển dự án khu đất thuê thuộc Công ty Cổ phần tập đoànHANAKA tại thị xã Từ Sơn, Bắc Ninh

Chương 3: Đề xuất về hoạt động thẩm định giá của Công ty

Cổ Phần giám định và thẩm định tài sản Việt Nam (VAE)

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo PGS.TS Vũ TiếnDũng giảng viên bộ môn định giá, anh Đặng Trọng Nghĩa và các

anh chị trong công ty cổ phần giám định và thẩm định Tài sản ViệtNam (VAE) đã nhiệt tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này.

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM ( VAE) VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY.

1.1 Giới thiệu về Công ty Cổ phần giám định và thẩm định Tài sản Việt Nam (VAE)

1.1.1 Giới thiệu chung về công ty.

Công ty Cổ phần giám định và thẩm định tài sản Việt Nam có

tên giao dịch bằng tiếng anh là Viet Nam assessment and evaluation assets joint stock company hay gọi tắt là VAE

-Địa chỉ: Lô 76 ngõ 136 đường Trung Kính, phường Yên Hòa, quậnCầu Giấy, thành phố Hà Nội

-Điện thoại: 04.62696839 Fax: 04.62698439

Ninh, Thanh Hóa, TP Hồ Chí Minh, Vĩnh Long….trải dài từ Bắc đếnNam phù hợp với hoạt động rộng khắp của công ty.

1.1.2 Các lĩnh vực hoạt động chính của công ty

Công ty Cổ phần giám định và thẩm định tài sản Việt Nam(VAE) đã có 6 năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực thẩmđịnh giá, được thành lập bởi các chuyên gia uy tín, có nhiều kinhnghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá công ty đã có những hoạtđộng thẩm định giá đa dạng Công ty cung cấp các dịch vụ: thẩmđịnh giá tài sản, hàng hóa và dự án (động sản, bất động sản) củacác tổ chức cá nhân trong và ngoài nước, đánh giá uy tín doanhnghiệp, định giá giá trị tài sản vô hình, quyền phát triển dự án,quyền khai thác mỏ, lợi thế kinh doanh, giá trị cổ phiếu, các tài sản

sở hữu trí tuệ, xác định giá trị doanh nghiệp, bán đấu giá tài sảntheo yêu cầu của khách hàng, kinh doanh và môi giới tài sản; tưvấn đầu tư, kinh doanh mua – bán doanh nghiệp (không bao gồm

tư vấn pháp luật và tài chính), tư vấn đấu giá tài sản, tư vấnmarketing, xuất nhập khẩu các mặt hàng công ty kinh doanh, dịch

vụ tư vấn đấu thầu, tư vấn dự án và lập dự án đầu tư, kinh doanhBĐS, dịch vụ tư vấn, môi giới, quản lý BĐS, tổ chức các lớp bồidưỡng kiến thức và đào tạo nhân lực trong lĩnh vực xây dựng vàcác dịch vụ khác

1.1.3 Sơ đồ bộ máy tổ chức

Sơ đồ 1.1.: Sơ đồ bộ máy tổ chức của công ty

Hội đồngquản trị

Tổng giámđốc

Nguồn: Hồ sơ năng lực công ty

VAE

Hội đồng quản trị của công ty gồm 5 thành viên gồm Chủ tịchhội đồng quản trị là Ông Lê Đôn và 4 thành viên hội đồng quản trị.Ban giám đốc công ty gồm 4 thành viên: Ông Dương Ngọc Quý –Tổng giám đốc và 4 phó tổng giám đốc Các thành viên trong hộiđồng quản trị cũng như trong ban giám đốc có trách nhiệm giámsát, chỉ đạo hoạt động của công ty cũng như sự phối hợp của cácphòng ban Ngoài ra các phòng ban gồm: phòng kế toán, phònghành chính, phòng kinh doanh, phòng thẩm định, phòng kiểm soátkết hợp với nhau 1 cách chặt chẽ nhưng hoạt động rất rõ ràng đápứng các chức năng, nhiệm vụ trong công ty Phòng thẩm định đượcchia thành 2 phòng gồm phòng thẩm định bất động sản và phòngthẩm định tài sản vô hình thực hiện từng hoạt động thẩm địnhriêng Ngoài ra công ty còn có 14 văn phòng đại diện từ Bắc đếnNam đáp ứng nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá tại bất cứ địa điểmnào Giá trị chất lượng trong công ty là yếu tố nguồn nhân lực.Công ty có đội ngũ thẩm định viên về giá và đấu giá viên, kỹ sưđịnh giá xây dựng, định giá xây dựng, định giá viên BĐS, chuyênviên được đào tạo có hệ thống và chuyên sâu tại các Hiệp hội nghềnghiệp, Học viện chuyên ngành và các trường đại học danh tiếngtrong nước và nước ngoài, có trình độ chuyên môn sâu và kinhnghiệm thực tiễn, am hiểu pháp luật và thị trường trong các lĩnhvực thẩm định giá, tài chính, kế toán, kiểm toán xây dựng….Các

VP đạidiện

P

kiểmsoát

P

thẩmđịnh

tiêu chuẩn thẩm định giá, các quy định về thuế, đất đai hiện hànhtại Việt Nam và các thông lệ quốc tế liên quan.

1.2 Hoạt động kinh doanh của công ty

1.2.1 Phương châm hoạt động

Với phương châm “Con người là yếu tố quyết định thành công” VAE luôn hoạt động với những dịch vụ tốt, nhanh chóng, hiệu quả nhất VAE luôn tâm niệm rằng “ Nhu cầu của bạn + Chất lượng của chúng tôi = Thành công của chúng ta” vì thế

VAE luôn cam kết đem lại những dịch vụ tốt nhất về thẩm định giá

để phục vụ nhu cầu phát triển và thành công của khách hàng

1.2.2 Hoạt động thẩm định giá

-Thẩm định giá bất động sản

Dự án đầu tư bất động sản, khu resort

Tòa nhà thương mại

Nhà phố, biệt thư, chung cư

Đất thổ cư, đất chuyên dụng, đất nông nghiệp

Nhà xưởng công nghiệp, nhà máy, kho tàng, bến bãi…

Phương tiện vận tải: Đường bộ, đường thủy…

-Thẩm định giá trị doanh nghiệp, quyền sở hữu trí tuệ, tài sản vô hình.

Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinhdoanh

Đánh giá uy tín doanh nghiệp

Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, cổ phần hóa.

-Một số dịch vụ khác

Tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua – bán doanh nghiệp

Tư vấn đấu giá tài sản

Tư vấn đấu thầu

Dịch vụ giám định

THẨM ĐỊNH GIÁ PHỤC VỤ CÁC MỤC ĐÍCH

Bảng 1.1: Thẩm định giá phục vụ các mục đích

- Mua bán, chuyển nhượng - Đầu tư, mua sắm mới

- Chứng minh tài chính, liên

doanh, liên kết

- Thế chấp vay vốn ngân hàng,bảo hiểm, bồi thường

- Thanh lý, phát mãi tài sản - Phục vụ điều tra, truy tố và

thi hành án

- Đền bù, hỗ trợ, giải tỏa khi

quy hoạch

- Góp vốn, giao vốn, chia tách tài sản doanh nghiệp

- Phục vụ cho thuê tài chính - Hạch toán kế toán để tính thuế, bảo hiểm

- Bảo hiểm, bồi thường tài sản - Tranh chấp, khiếu nại…

Nguồn: Hồ sơ năng lực công ty VAE

1.2.3 Quy trình thẩm định giá

Sơ đồ 1.2: Quy trình thẩm định giá của công ty VAE

Nguồn: Hồ sơ năng lực công ty VAE

Tiếp nhận yêu cầu KH

Phân tích yêu cầu

Dữ liệu Công ty

Không

đạt

Đạt

Bán đấu giá tài sản thi hành án

Kê biên xử lý tài sản

- Tiên Lữ - Hưng Yên

Kê biên xử lý tài sản

dân sự huyện Hoài

9 Tòa án nhân dân

huyện Tam Đảo Đất đai, nhà cửa

Giải quyết tranh chấp, khiếu kiện

Thế chấp vay vốn Ngân hàng Agribank

3 Ngân hàng Công

thương

Thẩm định Đất đai, nhà cửa Phát mại tài sản

Thế chấp vay vốn Ngân hàng Vietcombank

Thế chấp vay vốn Ngân hàng Vietcombank

Thế chấp vay vốn Ngân hàng Vietcombank

9

Ngân hàng Nông

nghiệp và phát

triển Nông thôn

huyện Hoa Lư

Đất đai, nhà cửa Xử lý tài sản bảo

Thế chấp ngân hàng Vietinbank

Thế chấp ngân hàng Agribank

3 Công ty Cổ phần

Hà Thành Hà Nội

Giá trị công trình xây dựng trên đất, giá trị lợi thếthương mại quyền sử dụng

Thế chấp ngân hàng Agribank

4 Công ty TNHH Tam

Phước

Thẩm định giá trịquyền sử dụng đất, công trình xây dựng trên đất

Thế chấp ngân hàng

kỹ thuật và giải phóng mặt bằng tại khu đô thị Kim Văn – Kim Lũ

và công cộng hành chính đơn

Bà Trưng – Hà Nội

Thế chấp ngân hàngVietcombank

8 Công ty Cổ phần

Xây lắp Hưng Yên

Công trình xây dựng trên đất

Thế chấp vay vốn Ngân hàng Vietinbank

9 Công ty TNHH Tân

Phú

Công trình xây dựng trên đất

Thế chấp vay vốn Ngân hàng Vietcombank

10 Công ty TNHH

Hồng Dương

Công trình xây dựng trên đất

Thế chấp vay vốn Ngân hàng Agribank

Thế chấp vay vốn Ngân hàng Agribank

12 Công ty TNHH Hữu

Thế chấp vay vốn Ngân hàng Vietcombank

13 Công ty Cổ phần

thức ăn chăn nuôi Thẩm định dự án

Thế chấp vay vốn Ngân hàng Agribank

14 Công ty Giống cây

trồng

Thẩm định Đất đai

Thế chấp vay vốn Ngân hàng Agribank

15 Công ty TNHH sản

xuất sợi Vinh Phát Thẩm định BĐS

Thế chấp vay vốn Ngân hàng Agribank

Quyền sử dụng đất và công trìnhxây dựng trên đất

24 Công ty cổ phần bê

tông Việt Đức

Thẩm định Đất đai, nhà cửa

Thế chấp vay vốn Ngân hàng Vietcombank

25 Công ty TNHH Kính

Việt Hưng

Thẩm định Đất đai, nhà cửa

Thế chấp vay vốn Ngân hàng Vietinbank

26 Công ty TNHH

Tuấn Lợi

Thẩm định Đất đai, nhà cửa

Thế chấp vay vốn Ngân hàng Vietcombank

29 DNTN xây dựng

Thắng Lợi

Thẩm định Đất đai, nhà cửa

Thế chấp vay vốn Ngân Hàng

30

Công ty CP đầu tư

và thương mại Tài

Phúc

Thẩm định giá trịquyền sử dụng đất

Thế chấp vay vốn Ngân Hàng

Xử lý tài sản bảo đảm

Thế chấp vay vốn Ngân Hàng

37 Công ty CP và đầu

tư Vạn Thành Đất đai, nhà cửa

Thế chấp vay vốn Ngân Hàng

38 Công ty THNN cơ

điện Vạn Xuân Đất đai, nhà cửa

Thế chấp vay vốn Ngân Hàng

42 Bà Trần Thị Uyên Đất đai, nhà cửa Xử lý tài sản bảo

Liên doanh, liên kết

Liên doanh, liên kết

46 Công ty TNHH

Đăng Hương

Toàn bộ giá trị doanh nghiệp

Thế chấp vay vốn Ngân Hàng

Nguồn: Hồ sơ năng lực công ty VAE

CHƯƠNG 2: THẨM ĐỊNH GIÁ LỢI THẾ THƯƠNG MẠI QUYỀN PHÁT TRIỂN DỰ ÁN KHU ĐẤT THUÊ NHÀ NƯỚC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM THUỘC CÔNG

TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN HANAKA TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN BẮC NINH

2.1 Lý thuyết về đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm

2.1.1 Đất đai

-Định nghĩa: Đất đai là tài sản quốc gia, loại hình tư liệu sản xuất

đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý

-Phân loại đất đai

*Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:

Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vàochăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm,đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôitrồng thuỷ sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác theo quy địnhcủa Chính phủ

*Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:

Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất xây dựng trụ sở

cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đíchquốc phòng, an ninh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệpgồm đất xây dựng khu công nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng

cơ sở sản xuất, kinh doanh, đất sử dụng cho hoạt động khoángsản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, đất sử dụng vàomục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi, đất xây dựngcác công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thaophục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lamthắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quyđịnh của Chính phủ, đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có côngtrình là đình, đền, miếu, từ đường, nhà thờ họ, đất làm nghĩa trang,

nghĩa địa, đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyêndùng, đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

*Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mụcđích sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây

2.1.2 Đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm

Do đặc điểm chung của BĐS là không thể di dời, khan hiếm và

có tính cá biệt nên quyền thuê đất nhà nước trả tiền hàng năm chỉ

có thể là các quyền liên quan đến BĐS trong thời gian thuê, theoquy định của Luật Đất đai 2003: “Đất đai thuộc quyền sở hữu củanhà nước, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất màkhông có quyền sở hữu đất đai”

2.1.3 Một số điểm lưu ý của đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm

Theo điều 10 chương 2 của nghị định số 46/2014/NĐ-CP vềquy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước: “Thời hạn cho thuêđất được xác định theo quyết định cho thuê đất, quyết định côngnhận quyền sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sửdụng đất, quyết định cho phép chuyển từ giao đất sang cho thuêđất, quyết định gia hạn cho thuê đất của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Do vậythời gian cho thuê đất đối với mỗi cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp

là không giống nhau, phụ thuộc vào đặc điểm của đất và củadoanh nghiệp thuê đất mong muốn

Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29/11/2013thay thế Luật đất đai số 13/2003/QH11 quy định về xác định giáđất theo quy định pháp luật Chính phủ ban hành khung giá đấtđịnh kỳ 05 năm một lần đối với đất thuê theo từng vùng Trongthời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thịtrường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trởlên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điềuchỉnh khung giá đất cho phù hợp Căn cứ nguyên tắc, phương phápđịnh giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng, trìnhHĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảnggiá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố côngkhai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

Trong quá trình thuê đất nhà nước trả tiền hàng năm ngườichủ BĐS có quyền khai thác và sử dụng đất theo quyết định thuê

đất đồng thời có quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê vàchuyển nhượng tài sản này nếu thời gian thuê đất còn trên 5 năm

2.1.4 Giá đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm

2.1.4.1 Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Căn cứ vào nghị định số 46/2014/NĐ-CP về quy định về thutiền thuê đất, thuê mặt nước ban hành ngày 15 tháng 05 năm2014:

-Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm:

Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) (x) Giá đất

tính thu tiền thuê đất.

Trong đó: *Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là

1%, riêng với:

- Đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giaothông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợithế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh,thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, UBNDcấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơngiá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%

- Đất thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng sâu,vùng xa, vùng núi cao, hải đảo,vùng có điều kiện kinh tế - xã hộiđặc biệt khó khăn, đất sử dụng vào mục đích sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất sử dụnglàm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vựckhuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theoquy định của pháp luật, căn cứ vào thực tế địa phương, UBND cấptỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giáthuê đất một năm nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5%

Mức tỷ lệ phần trăm (%) do UBND cấp tỉnh ban hành cụ thể theotừng khu vực tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và công bốcông khai trong quá trình triển khai thực hiện

* Giá đất tính thuê tiền thuê đất

Giá đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đấtquy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất được áp dụngtrong các trường hợp sau:

-Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ

ổn định đầu tiên, xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cảthời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá, xác định đơngiá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng nămsang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theoquy định tại Khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai xác định đơn giá thuêđất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuêđất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệpNhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiềnthuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng đốivới các thành phố trực thuộc TW, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnhmiền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại

-Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi điềuchỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo

-Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để chothuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

*Đơn giá thuê đất Nhà nước trả tiền hàng năm của mỗi dự án được

ổn định 05 năm tính từ thời điểm được nhà nước quyết định chothuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ giaođất sang thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Hết thời gian ổnđịnh, Cục trưởng cục thuế, chi cục trưởng Chi cục thuế điều chỉnhlại đơn giá thuê đất, cho thời gian tiếp

2.1.4.2 Miễn tiền thuê đất hàng năm

- Miễn tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê trong các trườnghợp:

Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi, đầu tư tại địa bàn kinh

tế - xã hội đặc biệt khó khăn

Dự án sử dụng đất xây dựng nhà ở cho công nhân của các khucông nghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủđầu tư không được tính chi phí về tiền thuê đất vào giá cho thuênhà

Dự án sử dụng đất xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từNSNN, đơn vị được giao quản lý sử dụng cho sinh viên ở khôngđược tính chi phí về tiền thuê đất vào giá cho thuê nhà.

Đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số, đấtthực hiện dự án trồng rừng phòng hộ, trồng rừng lấn biển

Đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệpcông, đất xây dựng cơ sở nghiên cứu khoa học của doanh nghiệpkhoa học và công nghệ nếu đáp ứng được các điều kiện liên quan.Đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không trừđất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàngkhông

Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sởhợp tác xã, sân phơi, nhà kho, xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếpphục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,làm muối

Đất để xây dựng trạm bảo dưỡng, sửa chữa, bãi đỗ xe phục vụ chohoạt động vận tải hành khách công cộng theo quy định của phápluật về vận tải giao thông đường bộ

Đất xây dựng công trình cấp nước bao gồm: Công trình khai thác,

xử lý nước, đường ống và công trình trên mạng lưới đường ống cấpnước và các công trình hỗ trợ quản lý, vận hành hệ thống cấp nước(nhà hành chính, nhà quản lý, điều hành, nhà xưởng, kho bãi vật

-Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước sau thời gian được miễn tiềnthuê đất, thuê mặt nước của thời gian xây dựng cơ bản như sau:

03 năm đối với dự án thuộc danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư, đốivới cơ sở sản xuất kinh doanh mới của tổ chức kinh tế thực hiện didời theo quy hoạch, di dời do ô nhiễm môi trường.

07 năm đối với dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xãhội khó khăn

11 năm đối với dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xãhội đặc biệt khó khăn, dự án đầu tư thuộc danh mục lĩnh vực đặcbiệt ưu đãi đầu tư, dự án thuộc danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tưđược đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn

15 năm đối với dự án thuộc danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư đượcđầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn,

dự án thuộc danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư được đầu tưtại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn

Việc miễn tiền thuê đất trong khu kinh tế, khu công nghệ cao thựchiện theo quy định của Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ về ưuđãi đầu tư đối với khu kinh tế, khu công nghệ cao

Dự án được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày

01 tháng 7 năm 2014 đang được hưởng ưu đãi miễn tiền sử dụngđất khi chuyển sang hình thức thuê đất thì tiếp tục được miễn nộptiền thuê đất cho thời gian sử dụng đất còn lại

Miễn tiền thuê đất đến hết năm 2020 đối với diện tích đất nôngnghiệp trong hạn mức theo quy định của pháp luật cho từng vùngđối với hộ nông dân, hộ nông trường viên, xã viên, hợp tác xã nôngnghiệp nhận giao khoán của doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuấtnông nghiệp nay phải chuyển sang thuê đất và ký hợp đồng thuêđất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của LuậtĐất đai

Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định miễn tiền thuê đất đốivới các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở

đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quanthuộc Chính phủ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh

2.1.5 Thẩm định giá đất thuê

Thẩm định giá đất thuê là sự ước tính về giá trị của các quyền sửdụng đất thuê cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đãđược xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhấtđịnh với những phương pháp thẩm định giá phù hợp

2.1.6 Nguyên tắc thẩm định giá đất thuê

Quy trình thẩm định giá nói chung và thẩm định giá đất thuê Nhànước trả tiền hàng năm nói riêng đều cần tuân thủ tiêu chuẩnthẩm định giá số 04 ban hành ngày 27 tháng 10 năm 2014

-Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt đượcmức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật,

về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp

và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản Một tài sản đang sử dụngthực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và

có hiệu quả nhất của tài sản đó

-Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung vàcầu về tài sản đó trên thị trường Đồng thời, giá trị của tài sản đócũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thayđổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản Các yếu

tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt vớinhững thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trongcung - cầu và giá trị tài sản

-Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tốhình thành và tác động đến giá trị của nó Giá trị của tài sản cũngđược hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạtcác mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị.Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó,trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mốiquan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân

tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất

và có hiệu quả nhất

-Nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫnnhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó đượcxác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mứcgiá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giátrị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sảnthay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễquá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Một người mua thận trọng

sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trongcùng một thị trường và một thời điểm

-Nguyên tắc cân bằng

Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thìtài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng caonhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhấtcủa tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu tố cấuthành của tài sản cần thẩm định giá

-Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tớimột điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mứcthu nhập tăng thêm đó sẽ giảm dần

-Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trìnhsản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phốicho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theonguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đãphân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đấtđai

-Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thunhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tàisản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi baonhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nóđóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu Khi xem xét giá trị của tàisản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệvới tài sản tổng thể

-Nguyên tắc phù hợp

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt đượcmức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm địnhviên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trườnghay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất

và có hiệu quả nhất

-Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnhtranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể khôngcòn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng đượcquan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sảnkhác Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét,đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản,đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trịcủa tài sản

-Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khảnăng sinh lợi trong tương lai Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởngbởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường vànhững thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnhhưởng đến giá trị.Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trêncác triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụngtài sản của người mua

2.1.7 Phương pháp thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm

2.1.7.1 Phương pháp so sánh trực tiếp.

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sởphân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩmđịnh giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thịtrường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cầnthẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản

Phương pháp so sánh trực tiếp sử dụng các căn cứ là các

thông tin mua bán, chuyển nhượng, chào bán đất thuê trả tiềnhàng năm, thông thường là đất khu công nghiệp, đã có hạ tầng.Thực tế là các giao dịch này sẽ diễn ra theo hình thức chuyểnnhượng công trình gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm Tuynhiên giá trị này không chỉ là lợi thế quyền thuê, mà nó rộng hơn,còn bao gồm các lợi thế vô hình khác, được người bán dự tính theomục đích sử dụng đất Tuy nhiên phương pháp này gặp rất nhiềukhó khăn do khó có thể tìm được các thông tin mua bán, chuyểnnhượng hay chào bán đất thuê trả tiền hàng năm do đặc thù củatừng khu đất là khác nhau và vị trị địa lý chỉ thuận lợi chỉ có 1 khuđất phù hợp

Các bước thực hiện:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin:

+ Khảo sát thực địa, thu thập thông tin về thửa đất cần địnhgiá, khảo sát, thu thập thông tin những thửa đất có đặc điểmtương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí,khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xãhội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền

sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượngtrên thị trường trong khoảng thời gian 02 năm trở lại đây tính đếnthời điểm định giá đất

+ Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từnguồn: Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do ngườichuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụngđất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp

Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố

khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá Việcđiều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyêntắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theogiá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau, cácyếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giáthì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh, các yếu

tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thìđiều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh Cách tính tỷ lệ

Bước 3: Ước tính giá đất của những thửa đất cần định giá

Giá của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điềuchỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệtcủa các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thứcsau:

Giá của thửa đất cần

định giá theo từng

thửa đất so sánh

=

Giá đất củatừng thửađất sosánh

±

Mức điều chỉnh vềgiá do các yếu tốkhác biệt của từngthửa đất so sánhvới thửa đất cầnđịnh giá

Bước 4: Xác định giá đất của những thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bìnhquân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giátheo từng thửa đất so sánh Giá đất của thửa đất cần định giá đãxác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tínhkhông quá 10% theo công thức:

%Giá đất ước tính của từng

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bìnhquân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần địnhgiá, giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải đảm bảochênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%

2.1.7.2 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá trị xác địnhgiá trị của BĐS có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trịước tính của phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí

dự kiến phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định

giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng,được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xâydựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xácđịnh hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất

động sản Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sảnđược ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin

về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thànhdoanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiếnđầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gầnnhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạtầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biếnđộng của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hìnhthành doanh thu

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động

sản

a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đãđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng côngtrình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phíchuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chiphí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảosát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấnkhác liên quan

- Chi phí quản lý dự án

- Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng,quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinhdoanh và chi phí vốn

- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tốtrượt giá trong thời gian thực hiện dự án

- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật

Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồithường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩmquyền phê duyệt

b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:

Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phíquy định tại Điểm a khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do

cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp chưa cóđịnh mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hànhthì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự ántương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất cómức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương

Bước 4: Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo

dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanhthu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trịhiện tại tại thời điểm định giá đất Việc ước tính tổng doanh thuphát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theocông thức sau:

Tổng doanh thu phát triển =



- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bìnhquân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngânhàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự

án đầu tư phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

- Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo côngthức sau:

giáĐối với việc xác định lợi thế thương mại quyền thuê của đất,phương pháp này thường áp dụng với đất trống và tài sản trên đất

chưa hình thành Với phương pháp này, quyền sử dụng đất do giátrị tài sản vô hình của nhà cửa, vật kiến trúc chưa hình thành cóthể tính bằng không Phương pháp này tuy đơn giản nhưng phụcthuộc nhiều vào giá định đầu tư (tốt nhất, hiệu quả nhất) và phụthuộc nhiều kinh nghiệm của thẩm định viên.

2.1.7.3 Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản cầnthẩm định dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dựkiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ

lệ chiết khấu phù hợp

V = CFo +

∑

i=1

n CFt

(1+r ) i+

Vn

(1+r ) nTrong đó: CFn : Dòng tiền năm thứ n

Vn : Giá trị tài sản cuối kỳ dự kiến

r : Tỷ suất chiết khẩu

n : Thời gian đầu tư dự kiến

Vì theo lý luận giá trị lợi thế của đất thuê hàng năm là quyền đượchưởng lợi trên đất do chênh lệch giữa giá thuê đất Nhà nước và giáthuê đất thị trường Do đó:

Lợi thế vị trí địa lý đất thuê = (giá đất thị trường tỷ lệ thuê đất thị

trường) – ( giá đất UBND Tỷ lệ thuê đất UBND)Cách xác định:

Bước 1: Xác định chi phí thuê đất hàng năm theo thị trường.

- Xác đinh giá đất ở theo thị trường

- Tỉ lệ thuê đất thị trường: được xác định bằng cách khảo sát giáthuê đất của tài sản so sánh trong cùng khu vực/ giá đất thị trườngtại khu vực đó

Bước 2: Xác định chi phí thuê đất hàng năm theo giá địa

phương quy định

Thông thường = 0,7%*Giá đất SXKD của UBND*diện tích đất

Bước 3:Tính chênh lệch (2) – (1)

Bước 4: Xác định suất chiết khấu (lãi suất vốn hóa) %

Bước 5: Tính dòng tiền theo số năm thuê còn lại

Bước 6: Lũy kế quy dòng tiền về hiện tại

-Nhược điểm của phương pháp:

Phải xác định thêm bước là khảo sát, tính toán giá đất thị trườngtại vị trí đã có giá thuê đất và tính ra tỉ lệ thuê thị trường

Tỉ lệ thuê khảo sát được thường là đất nhỏ, mặt tiền hẹp, trong khitài sản thẩm định có thể có diện tích rất lớn, phần không phải mặttiền thì tỉ lệ thuê phải thấp hơn

2.1.7.3 Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp này chỉ áp dụng cho các khoản thu nhập để xác địnhgiá trị của các hoạt động bất động sản tạo ra lợi nhuận Phươngpháp này không yêu cầu phải đánh giá cụ thể của giá trị tài sản,

nó là thích hợp để xác định giá trị tài sản không được giao dịchtrên thị trường với một cơ sở doanh thu của một loại hình cụ thểcủa doanh nghiệp đạt được trong với sự đóng góp từ bất động sản

Bước 1: Ước tính tổng số lợi nhuận ròng của BĐS trong việc

định giá tài sản, có nhiều tài sản có thuộc tính tương tự như kíchthước, kết cấu… nhưng lợi nhuận khác nhau

Bước 2: Xác định trần lãi suất Căn cứ vào nguyên tắc trên, lợi

nhuận đòi hỏi phương pháp phân tích và ước tính thu nhập tài sản,chi phí của hoạt động kinh doanh hợp lý để tính thu nhập rònghàng năm của tài sản Thu nhập ròng sau đó được chuyển đổithành đúng cách trong phương pháp đầu tư vốn Lợi nhuận dựatrên phương pháp giả định giá trị tài sản liên quan đến lợi nhuận

có thể đạt được bằng cách khai thác các tài sản đó, nếu tài sảnđược lợi nhuận cao

Bước 3: Ước tính các chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi

nhuận, bao gồm cả lãi suất trên tài khoản vốn, tiền lương cho giámđốc điều hành, tiền thưởng cho nhân viên…

Bước 4: Ước tính giá trị tài sản theo công thức vốn hóa thu

nhập

2.1.7.4 Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản

gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trịđất và giá trị tài sản gắn liền với đất) Các bước tiến hành như sau:

Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa

đất của các BĐS đó có các đặc điểm tương tự với thửa đất của BĐSmục tiêu gồm vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng, pháp

lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, xã hội và các yếu tố ảnh hưởngđến giá đất Đồng thời cần thu thập thông tin về tài sản gắn liềnvới đất của BĐS so sánh Các BĐS được lựa chọn đã giao dịchthành công hoặc được chào mua, chào bán trên thị trường với địađiểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm địnhtại thời điểm thẩm định hoặc các thời điểm thẩm định được quyđịnh tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thịtrường

Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các

BĐS so sánh được lựa chọn ở bước 1 tại thời điểm thẩm định giá

Giá trị của tài

-Giá trị hao mòn tại thời điểm TĐG

Trong đó:

-Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của BĐS so sánhtại thời điểm TĐG được tính bằng chi phí thay thế tạo ra tài sảngắn liền với đất

-Giá trị hao mòn tài sản gắn liền với đất của BĐS so sánh tại thờiđiểm TĐG được xác định theo hướng dẫn về giá trị hao mòn tạitiêu chuẩn thẩm định giá

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của BĐS so sánh

tại thời điểm TĐG