H và tên Nguy n Ng c Trangọ ễ ọ Môn PL Kinh doanh B t đ ng s nấ ộ ả MSSV 1711546444 L p 17DLK1Bớ Đ 01ề Bài làm Câu 1 Lý thuy t ế Nghĩa v c a doanh nghi p, cá nhân kinh doanh d ch v môi gi i b t đ ng s[.]
Trang 1H và tên: Nguy n Ng c Trang ọ ễ ọ Môn: PL Kinh doanh B t đ ng s n ấ ộ ả
MSSV: 1711546444
L p: 17DLK1B ớ
Đ : 01 ề
Bài làm Câu 1. Lý thuy t:ế
Nghĩa v c a doanh nghi p, cá nhân kinh doanh d ch v môi gi i b t đ ng s n ụ ủ ệ ị ụ ớ ấ ộ ả
được quy đ nh t i Đi u 67 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n 2014, s a đ i b sung ị ạ ề ậ ấ ộ ả ử ổ ổ 2020:
1. Th c hi n đúng h p đ ng đã ký v i khách hàng: Các bên th c hi n đúng nghĩa vự ệ ợ ồ ớ ự ệ ụ
c a mình đủ ược quy đ nh trong h p đông đã ký (th i h n, s ti n, đ a đi m, ). Ví ị ợ ờ ạ ố ề ị ể
d : Đ n ngày h n ph i giao gi y t (gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, ) cho ụ ế ẹ ả ấ ờ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ khách thì ph i giao đúng ngày.ả
2. Cung c p h s , thông tin v b t đ ng s n do mình môi gi i và ch u trách nhi m ấ ồ ơ ề ấ ộ ả ớ ị ệ
v h s , thông tin do mình cung c p: Cung c p thông tin chính xác, k p th i v b t ề ồ ơ ấ ấ ị ờ ề ấ
đ ng s n cho khách hàngộ ả
3. H tr các bên trong vi c đàm phán, ký k t h p đ ng mua bán, chuy n nhỗ ợ ệ ế ợ ồ ể ượng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua b t đ ng s n.ạ ấ ộ ả
4. Th c hi n ch đ báo cáo theo quy đ nh c a pháp lu t và ch u s ki m tra, thanh ự ệ ế ộ ị ủ ậ ị ự ể tra c a c quan nhà nủ ơ ước có th m quy n.ẩ ề
5. B i thồ ường thi t h i do l i c a mình gây ra: trong quá trình mô gi i, n u doanh ệ ạ ỗ ủ ớ ế nghi p gây ra thi t h i gì đ i v i tài s n ho c gi y t thì ph i ch u trách nhi m và ệ ệ ạ ố ớ ả ặ ấ ờ ả ị ệ
b i thồ ường t n th t cho khách hàng và cho c doanh nghi p c a mình.ổ ấ ả ệ ủ
6. Th c hi n nghĩa v v thu v i Nhà nự ệ ụ ề ế ớ ước theo quy đ nh c a pháp lu t.ị ủ ậ
Ví d : đóng thu đ y đ cho nhà nụ ế ầ ủ ước khi hoàn thành vi c mô gi i, n u vi c mô ệ ớ ế ệ
gi i ch a hoàn thành cũng ph i th c hi n nghĩa v thu đ i v i công vi c c a cá ớ ư ả ự ệ ụ ế ố ớ ệ ủ nhân, doanh nghi p đó.ệ
7. Các nghĩa v khác trong h p đ ng: n u trong h p đ ng còn quy đ nh các nghĩa vụ ợ ồ ế ợ ồ ị ụ khác thì cá nhân và doanh nghi p n u đã kí v i khách hàng r i thì cũng ph i th c ệ ế ớ ồ ả ự
hi n đ y đ ệ ầ ủ
Câu 2. Nh n đ nh:ậ ị
a) Nh n đ nh: Saiậ ị
C s pháp lý: Đi u 10 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n 2014, Đi u 3 Ngh đ nh ơ ở ề ậ ấ ộ ả ề ị ị 76/2015/NĐCP
Trang 2Gi i thích: Theo quy đ nh t i Đi u 10 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n, Đi u 3 Ngh ả ị ạ ề ậ ấ ộ ả ề ị
đ nh 76/2015/NĐCP, Đi u ki n đ t ch c, cá nhân kinh doanh b t đ ng s n là ị ề ệ ể ổ ứ ấ ộ ả
ph i thành l p doanh nghi p ho c h p tác xã (sau đây g i chung là doanh nghi p) ả ậ ệ ặ ợ ọ ệ
và có v n pháp đ nh không đố ị ược th p h n 20 t đ ng.ấ ơ ỷ ồ
Đ i v i T ch c, h gia đình, cá nhân bán, chuy n nhố ớ ổ ứ ộ ể ượng, cho thuê, cho thuê mua
b t đ ng s n quy mô nh , không thấ ộ ả ỏ ường xuyên; T ch c, cá nhân kinh doanh d ch ổ ứ ị
v b t đ ng s n thì không ph i thành l p doanh nghi p nh ng ph i kê khai n p ụ ấ ộ ả ả ậ ệ ư ả ộ thu theo quy đ nh c a pháp lu t.ế ị ủ ậ
b) Nh n đ nh: Đúngậ ị
C s pháp lý: kho n 2 Đi u 68 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n 2014ơ ở ả ề ậ ấ ộ ả
Gi i thích: Căn c theo kho n 2 Đi u 68 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n 2014 quy ả ứ ả ề ậ ấ ộ ả
đ nh ch ng ch hành ngh môi gi i b t đ ng s n có th i h n s d ng là 05 năm.ị ứ ỉ ề ớ ấ ộ ả ờ ạ ử ụ c) Nh n đ nh: Saiậ ị
C s pháp lý: kho n 1 đi u 101 Lu t Nhà s a đ i b sung 2020ơ ở ả ề ậ ở ử ổ ổ
Gi i thích:ả Đ i v i ch đ xe ô tô dành cho ch s h u nhà chung c thì ngố ớ ỗ ể ủ ở ữ ư ười mua, thuê mua căn h ho c di n tích khác trong nhà chung c có th thuê ho c ộ ặ ệ ư ể ặ
“mua”. Ch không ph i ch có th thuê.ứ ả ỉ ể
Câu 3. Bài t p: ậ
T v n cho anh A và ch B nh sau:ư ấ ị ư
Th nh t ph i phù h p v i đi u ki n đứ ấ ả ợ ớ ề ệ ược quy đ nh t i đi u 55ị ạ ề
Đi u 55. Đi u ki n c a b t đ ng s n hình thành trong tề ề ệ ủ ấ ộ ả ương lai được đ a vào kinh ư doanh
1. Có gi y t v quy n s d ng đ t, h s d án, thi t k b n v thi công đã đấ ờ ề ề ử ụ ấ ồ ơ ự ế ế ả ẽ ược
c p có th m quy n phê duy t, Gi y phép xây d ng đ i v i trấ ẩ ề ệ ấ ự ố ớ ường h p ph i có ợ ả
Gi y phép xây d ng, gi y t v nghi m thu vi c hoàn thành xây d ng c s h ấ ự ấ ờ ề ệ ệ ự ơ ở ạ
t ng k thu t tầ ỹ ậ ương ng theo ti n đ d án; trứ ế ộ ự ường h p là nhà chung c , tòa nhà ợ ư
h n h p có m c đích đ hình thành trong tỗ ợ ụ ể ở ương lai thì ph i có biên b n nghi m ả ả ệ thu đã hoàn thành xong ph n móng c a tòa nhà đó.ầ ủ
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tở ương lai, ch đ u t ph i có ủ ầ ư ả văn b n thông báo cho c quan qu n lý nhà c p t nh v vi c nhà đ đi u ki n ả ơ ả ở ấ ỉ ề ệ ở ủ ề ệ
được bán, cho thuê mua
Trong th i h n 15 ngày k t ngày nh n đờ ạ ể ừ ậ ược thông báo, c quan qu n lý nhà c pơ ả ở ấ
t nh có trách nhi m tr l i b ng văn b n cho ch đ u t v nhà đ đi u ki n ỉ ệ ả ờ ằ ả ủ ầ ư ề ở ủ ề ệ
được bán, cho thuê mua; trường h p không đ đi u ki n ph i nêu rõ lý do.ợ ủ ề ệ ả
Th hai v nguy c r i ro cho anh A và ch Bứ ề ơ ủ ị
Trang 3H n ch r i ro khi mua căn h chung cạ ế ủ ộ ư
1.Ch đ u t có đ đi u ki n bán chung củ ầ ư ủ ề ệ ư
Đ có quy n bán chung c thì ch đ u t ph i có đ 2 đi u ki n sau:ể ề ư ủ ầ ư ả ủ ề ệ
Đi u ki n 1. Có đ y đ gi y t theo quy đ nhề ệ ầ ủ ấ ờ ị
Theo Đi u 55 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n 2014 quy đ nh v đi u ki n c a b t ề ậ ấ ộ ả ị ề ề ệ ủ ấ
đ ng s n hình thành trong tộ ả ương l i đạ ược đ a vào kinh doanhư
Theo đó, ch đ u t ph i có đ gi y t sau:ủ ầ ư ả ủ ấ ờ
– Có gi y t v quy n s d ng đ t .ấ ờ ề ề ử ụ ấ
Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t hay quy n thuê đ t r t quan tr ng đ ch ng ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ề ấ ấ ọ ể ứ minh căn h chung c c a b n đã có đ y đ pháp lý khi hình thành trong tộ ư ủ ạ ầ ủ ương lai.
H n th n a, gi y ch ng nh n này s ch ng minh d án ch đ u t đang bán ơ ế ữ ấ ứ ậ ẽ ứ ự ủ ầ ư không b th ch p ngân hàng, hay v n đang trong quá trình xin gi y phép ch ng ị ể ấ ẫ ấ ứ
nh n quy n s d ng đ t. Có nh v y thì trong tậ ề ử ụ ấ ư ậ ương lai, khi căn h chung c hoàn ộ ư thành, b n m i có Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t riêng.ạ ớ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ
H s xác đ nh ch đ u t đã hoàn thi n nghĩa v v i nhà nồ ơ ị ủ ầ ư ệ ụ ớ ước:
H s này s xác nh n ch đ u t đã hoàn thành nghĩa v n p ti n s d ng đ t, ồ ơ ẽ ậ ủ ầ ư ụ ộ ề ử ụ ấ
ti n thu liên quan đ n đ t cho nhà nề ế ế ấ ước. Nhi u khu chung c đ n khi c dân đi ề ư ế ư làm s đ b vổ ỏ ị ướng m c m i bi t ch đ u t còn thi u nghĩa v tài chính v i nhà ắ ớ ế ủ ầ ư ế ụ ớ
nước
– H s d án:ồ ơ ự
+ Thi t k b n v thi công đã đế ế ả ẽ ượ ấc c p có th m quy n phê duy t,ẩ ề ệ
+ Gi y phép xây d ng đ i v i trấ ự ố ớ ường h p ph i có Gi y phép xây d ng, Gi y phép ợ ả ấ ự ấ xây d ng c a d án s đ m bào d án đự ủ ự ẽ ả ự ược thi công đúng ti n đ , không lo s b ế ộ ợ ị đình ch thi công, d n đ n r t nhi u thi t h i cho ngỉ ẫ ế ấ ề ệ ạ ười mua nhà trong quá trình chờ nhà hoàn thi n.ệ
+ Gi y t v nghi m thu vi c hoàn thành xây d ng c s h t ng k thu t tấ ờ ề ệ ệ ự ơ ở ạ ầ ỹ ậ ương
ng theo ti n đ d án;
ứ ế ộ ự
+ Biên b n nghi m thu đã hoàn thành xong ph n móng c a tòa nhà đó.ả ệ ầ ủ
Đi u ki n 2: Ph i có thông báo v vi c đ đi u ki n đề ệ ả ề ệ ủ ề ệ ược b n c a c quan Nhà ả ủ ơ
nước
– Trước khi b n, cho thuê mua nhà hình thành trong tả ở ương lai, ch đ u t ph i có ủ ầ ư ả văn b n thông báo cho c quan qu n lý nhà c p t nh v vi c nhà đ đi u ki n ả ơ ả ở ấ ỉ ề ệ ở ủ ề ệ
được bán, cho thuê mua
Trang 4– Trong th i h n 15 ngày k t ngày nh n đờ ạ ể ừ ậ ược thông báo, c quan qu n lý nhà ơ ả ở
c p t nh có trách nhi m tr l i b ng văn b n cho ch đ u t v nhà đ đi u ki nấ ỉ ệ ả ờ ằ ả ủ ầ ư ề ở ủ ề ệ
được bán, cho thuê mua; trường h p không đ đi u ki n ph i nêu rõ lý do.ợ ủ ề ệ ả
2.Chung c đư ược ngân hàng b o lãnhả
Theo kho n 1 Đi u 56 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n 2014 thì ch đ u t d án b tả ề ậ ấ ộ ả ủ ầ ư ự ấ
đ ng s n trộ ả ước khi b n ph i đạ ả ược ngân hàng thương m i có đ năng l c th c hi n ạ ủ ự ự ệ
b o lãnh nghĩa v tài chính c a ch đ u t đ i v i khách hàng khi ch đ u t ả ụ ủ ủ ầ ư ố ớ ủ ầ ư
không bàn giao nhà theo đúng ti n đ đã cam k t v i khách hàng.ở ế ộ ế ớ
– Khi ký k t h p đ ng mua nhà chung c thì ch đ u t có trách nhi m g i b n saoế ợ ồ ư ủ ầ ư ệ ử ả
h p đ ng b o lãnh cho bên mua.ợ ồ ả
– Trường h p ch đ u t không th c hi n bàn giao nhà theo ti n đ đã cam k t ợ ủ ầ ư ự ệ ở ế ộ ế
và bên mua có yêu c u thì bên b o lãnh (ngân hàng có trách nhi m hoàn l i s ti n ầ ả ệ ạ ố ề
ng tr c và các kho n ti n khác cho khách hàng theo h p đ ng mua bán, thuê mua
nhà và h p đ ng b o lãnh đã ký k t.ở ợ ồ ả ế
3.D án chung c có đang b th ch pự ư ị ế ấ
Theo kho n 1 Đi u 147 Lu t Nhà 2014 cho phép ch đ u t d án th ch p d ánả ề ậ ở ủ ầ ư ự ể ấ ự
t ch c tín d ng đang ho t đ ng t i Vi t Nam đ vay v n cho vi c đ u t d án ổ ứ ụ ạ ộ ạ ệ ể ố ệ ầ ư ự
ho c xây d ng nhà ặ ự ở
4.Quy đ nh v thanh toán ti n mua chung cị ề ề ư
Theo kho n 1 Đi u 57 Lu t Kinh doanh b t đ ng s n 2014 quy đ nh v m c thanh ả ề ậ ấ ộ ả ị ề ứ toán nh sau:ư
1. Vi c thanh toán trong mua bán, thuê mua b t đ ng s n hình thành trong tệ ấ ộ ả ương lai được th c hi n nhi u l n, l n đ u không quá 30% giá tr h p đ ng, nh ng l n ự ệ ề ầ ầ ầ ị ợ ồ ữ ầ
ti p theo ph i phù h p v i ti n đ xây d ng b t đ ng s n nh ng t ng s không quáế ả ợ ớ ế ộ ự ấ ộ ả ư ổ ố 70% giá tr h p đ ng khi ch a bàn giao nhà, công trình xây d ng cho khách hàng; ị ợ ồ ư ự
trường h p bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghi p có v n đ u t nợ ệ ố ầ ư ước ngoài thì
t ng s không quá 50% giá tr h p đ ng.ổ ố ị ợ ồ
Trường h p bên mua, bên thuê mua ch a đợ ư ượ ấc c p Gi y ch ng nh n quy n s ấ ứ ậ ề ử
d ng đ t, quy n s h u nhà và tài s n khác g n li n v i đ t thì bên bán, bên cho ụ ấ ề ở ữ ở ả ắ ề ớ ấ thuê mua không được thu quá 95% giá tr h p đ ng; giá tr còn l i c a h p đ ng ị ợ ồ ị ạ ủ ợ ồ
được thanh toán khi c quan nhà nơ ước có th m quy n đã c p Gi y ch ng nh n ẩ ề ấ ấ ứ ậ quy n s d ng đ t, quy n s h u nhà và tài s n khác g n li n v i đ t cho bên ề ử ụ ấ ề ở ữ ở ả ắ ề ớ ấ mua, bên thuê mua
2. Ch đ u t ph i s d ng ti n ng trủ ầ ư ả ử ụ ề ứ ướ ủc c a khách hàng theo đúng m c đích đãụ cam k t.ế
5.H p đ ng mua bán căn h chung cợ ồ ộ ư
Trang 5Đ ng ti n thanh toán trong h p đ ng mua bán ph i là VNĐ đ đ m tuân th quy ồ ề ợ ồ ả ể ả ủ
đ nh c a Ngân hàng Nhà nị ủ ước. N u h p đ ng mua bán ghi b ng b t c đ n v ti n ế ợ ồ ằ ấ ứ ơ ị ề
t nào khác s không có hi u l c trệ ẽ ệ ự ước pháp lu t. Nên ngậ ười mua nhà n u th y h pế ấ ợ
đ ng ghi đ n v ti n t khác VNĐ c n yêu c u quy đ i ra VND v i đi u kho n rõ ồ ơ ị ề ệ ầ ầ ổ ớ ề ả ràng
Ti n đ thanh toán c a căn h ph i g n v i ti n đ hoàn thành t ng ph n xây d ngế ộ ủ ộ ả ắ ớ ế ộ ừ ầ ự Cho đ n trế ước khi nh n bàn giao nhà, ngậ ười mua nhà ch c n thanh toán t i đa 70% ỉ ầ ố giá tr cănh Nên gi l i 5 10% giá tr căn h đ n khi nh n đị ộ ữ ạ ị ộ ế ậ ược Gi y ch ng nh nấ ứ ậ quy n s h u căn h m i thanh toán n t.ề ở ữ ộ ớ ố
Nên ký h p đ ng tr c ti p v i ch đ u t mà không thông qua trung gian, ngợ ồ ự ế ớ ủ ầ ư ười ký
h p đ ng c n là ngợ ồ ầ ười có th m quy n phía ch đ u t , ho c có gi y y quy n h pẩ ề ủ ầ ư ặ ấ ủ ề ợ pháp
Đ i v i d án s đố ớ ự ẽ ược hình thành trong tương lai, th i đi m ký h p đ ng cân là ờ ể ợ ồ
th i gian đã hoàn thành ph n móng d án.ờ ầ ự
H p đ ng mua bán c n quy đ nh rõ các m c phí d ch v , phí đi n nợ ồ ầ ị ứ ị ụ ệ ước, phí qu n lý ả chung c rành m ch theo đ n v VND, tránh các khúc m c v sau.M t đi u l u ý ư ạ ơ ị ắ ề ộ ề ư
cu i cùng là h p đ ng mua bán ph i quy đ nh rõ ch đ u t ph i có nghĩa v b o ố ợ ồ ả ị ủ ầ ư ả ụ ả hành nhà chung c cho bên mua trong th i h n t i thi u là 60 tháng k t ngày ở ư ờ ạ ố ể ể ừ hoàn thành xây d ng và nghi m thu đ a vào xây d ng. N i dung b o hành bao g m ự ệ ư ự ộ ả ồ
s a ch a, kh c ph c các h h ng liên quan đ n các b ph n nhà (sàn, tử ữ ắ ụ ư ỏ ế ộ ậ ở ường,
tr n, c u thang b …) và c nh ng h th ng ph c v sinh ho t (đi n, nầ ầ ộ ả ữ ệ ố ụ ụ ạ ệ ước…)
6. Tính pháp lý d ánự
7. Khi ti n đ song ph n nào thì thanh toán ph n đóế ộ ầ ầ
8. Xem d án đó có đ đi u ki n hay khôngự ủ ề ệ
9. Xem xét theo ti n đ xây d ngế ộ ự
10. Xem xét k h p đ ng mua bánỹ ợ ồ
11. Ki m tra tình tr ng th c t c a BĐSể ạ ự ế ủ
12. Ki m tra gi y t pháp lý liên quanể ấ ờ