Lv ths luật học hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh hòa bình

MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 10 1 1 Khái niệm nhà ở và hợp đồng thuê nhà ở 10 1 2 Đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở 18 1 3 Phân loại hợp đồng thuê nhà ở[.]

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 10

1.4 Khái quát quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở qua các thời kỳ 24

Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ

Chương 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ

NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HOÀ BÌNH VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN

61

3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở trên địa bàn

tỉnh Hoà Bình

61

3.2 Đánh giá quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng thuê nhà ở và

một số kiến nghị hoàn thiện

69

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

BLDS : Bộ luật Dân sự

UBND : Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhà ở là một trong những phương tiện quan trọng để con người thỏa mãnnhu cầu ở - một trong ba nhu cầu cơ bản của con người Để có thể thỏa mãn nhu cầu

về nhà ở, các chủ thể có thể thông qua nhiều phương thức khác nhau, và một trongnhững phương thức đó là thông qua việc giao kết hợp đồng thuê nhà ở Khi kinh tế -

xã hội phát triển mạnh, dân số tăng nhanh thì nhu cầu về nhà ở nói chung, nhu cầugiao kết hợp đồng thuê nhà ở nói riêng lại càng trở thành nhu cầu cao hơn bao giờhết Chính vì vậy, pháp luật về nhà ở nói chung, pháp luật về hợp đồng thuê nhà ởnói riêng ra đời như một tất yếu khách quan để điều chỉnh các mối quan hệ này

Trải qua những giai đoạn khác nhau, các quy định pháp luật về nhà ở nóichung, hợp đồng thuê nhà ở nói riêng luôn có sự thay đổi để bảo đảm sự phù hợpvới thực tiễn đời sống Tuy vậy, sự phát triển không ngừng của đời sống xã hộikhiến cho các quy định pháp luật về nhà ở nói chung, quy định về hợp đồng thuênhà ở nói riêng vẫn còn những bất cập hoặc không còn phù hợp mà cần phải hoànthiện Ví dụ, trong Luật Nhà ở năm 2014, chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân có nhà ở hợp pháp1 và cũng đồng thời là chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở,song theo quy định của Bô luật Dân sự (BLDS) năm 2015, chủ thể của hợp đồng chỉ

có thể là cá nhân hoặc pháp nhân; hoặc theo quy định của Luật Nhà ở thì cá nhângiao kết hợp đồng thuê nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ2, trong khi đótheo quy định của BLDS năm 2015 thì cá nhân có năng lực hành vi dân sự khôngđầy đủ vẫn có thể xác lập và thực hiện giao dịch về bất động sản thông qua ngườiđại diện, Ngoài ra, cũng còn nhiều quy định không phù hợp hoặc có mâu thuẫnvới các quy định pháp luật khác có liên quan Những mâu thuẫn, bất cập của cácquy định về hợp đồng thuê nhà ở trước hết thể hiện sự không thống nhất và thiếutính đồng bộ trong các quy định của pháp luật Ngoài ra, chính sự không thống nhấtnày dẫn đến những khó khăn trong quá trình áp dụng Điều này đòi hỏi phải cónhững nghiên cứu chuyên sâu nhằm đưa ra những kiến nghị, giải pháp để khắc phụctình trạng này

1 Khoản 12 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

2 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014.

Cho đến thời điểm hiện nay, đã có nhiều công trình nghiên cứu về hợp đồngthuê nhà ở với nhiều hướng tiếp cận và phạm vi tiếp cận khác nhau Các công trìnhnày đã đưa ra được một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả ápdụng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở trên thực tiễn Tuy nhiên, những công trìnhnày hầu như mới chỉ nghiên cứu ở những khía cạnh nhỏ của hợp đồng thuê nhà ở.

Cá biệt có một số công trình nghiên cứu toàn diện về hợp đồng thuê nhà ở song hầuhết đều được thực hiện trước khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành, hoặcchỉ nghiên cứu trong một lĩnh vực cụ thể Hơn nữa, hầu hết các công trình chỉ tậptrung phân tích, đánh giá quy định của pháp luật mà ít đề cập đến thực trạng ápdụng pháp luật, đặc biệt là thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở tạitỉnh Hòa Bình, một trong những địa phương mà việc giao kết hợp đồng thuê nhà ởchưa thực sự phổ biến, hoặc chưa phù hợp với quy định của pháp luật Do đó,những kiến nghị hoàn thiện mà các công trình này đưa ra hoặc là không còn phùhợp hoặc mới chỉ lẻ tẻ mà không có tính hệ thống

Từ thực tiễn này cho thấy việc tiếp tục nghiên cứu các quy định pháp luật

và thực tiễn thực hiện quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở nói chung, thựctiễn áp dụng pháp luật tại tỉnh Hòa Bình nói riêng là đòi hỏi bức thiết Do đó, tác giả

đã lựa chọn và nghiên cứu đề tài "Hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật hiện hành

và thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Hòa Bình" Việc nghiên cứu đề tài này sẽ

mang lại những giá trị lý luận, thực tiễn cao

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

1 Nguyễn Bình An (2012), Công chứng hợp đồng cho thuê nhà ở làm văn phòng của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Tạp chí Tòa án, số 7, tr 20-22.

Bài viết chỉ đề cập đến hoạt động công chứng hợp đồng cho thuê nhà ở sửdụng vào mục đích làm văn phòng làm việc của doanh nghiệp kinh doanh bất độngsản mà không đề cập đến các nội dung khác của hợp đồng thuê nhà ở Hơn nữa, bàiviết được thực hiện ở thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 chưa được ban hành nên bàiviết không đưa ra được các kiến nghị hoàn thiện quy định của Luật này và các vănbản khác có liên quan

2 Nguyễn Việt Cường (1996), Hợp đồng thuê nhà ở trong pháp luật dân

sự Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.

Luận văn này giải quyết những vấn đề lý luận cơ bản và thực trạng phápluật cũng như thực trạng giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở Tuy vậy,luận văn này được nghiên cứu ở thời điểm Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 đang có hiệulực pháp luật nên những phân tích, kiến nghị hoàn thiện hầu như không còn phù hợpvới thực tiễn hiện nay.

3 Nguyễn Việt Cường (2000), Hỏi - đáp hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán tài sản, mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở và phương hướng giải quyết tranh chấp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

Cuốn sách này chỉ bao gồm các câu hỏi về những trường hợp cụ thể và chủyếu là dẫn chiếu quy định của pháp luật mà không phân tích, đánh giá quy định củapháp luật có liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở Hơn nữa, cuốn sách được viết ởthời điểm Luật Nhà ở chưa được ban hành nên không có giá trị thực tiễn ở thờiđiểm hiện nay

4 Nguyễn Minh Hằng (2016), Phạm vi xét xử phúc thẩm từ thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, Tạp chí Kiểm sát, số 18, tr 32-35.

Bài viết phân tích quy định về phạm vi xét xử phúc thẩm trong Bộ luật Tốtụng dân sự năm 2015 liên quan đến tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở Trong đónêu ra một số vướng mắc từ thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ởtheo quy định về phạm vi xét xử phúc thẩm Qua đó, bài viết đề xuất một số giảipháp nhằm quyết các vướng mắc trong quá trình giải quyết Như vậy, bài viết nàykhông tập trung phân tích các vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật về hợp đồng thuênhà ở về mặt nội dung mà chỉ tập trung vào nghiên cứu các vấn đề liên quan đếntrình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở

5 Phạm Thị Vân Hương (2011), Những ý kiến khác nhau về giải quyết một

vụ tranh chấp hợp đồng thuê nhà, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 6, tr 48-50.

Bài viết chỉ tập trung phân tích, đánh giá những quan điểm khác nhau liênquan đến việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở Trong đó, chủ yếu tậptrung vào các vấn đề về thủ tục Hơn nữa, những phân tích, đánh giá trong bài viếthoàn toàn dựa trên quy định của Luật Nhà ở năm 2005 và văn bản hướng dẫn thihành, nên chưa giải quyết được những hạn chế, bất cập của quy định trong LuậtNhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành

6 Phan Thị Vân Hương (2011), Tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu

do vi phạm hình thức, Tạp chí Tòa án, số 18, tr 29-31.

Bài viết được thực hiện tại thời điểm BLDS năm 2005 và Luật Nhà ở năm

2005 đang còn hiệu lực Trong hai văn bản này, hợp đồng thuê nhà ở phải lập thànhvăn bản và trong nhiều trường hợp phải được công chứng, chứng thực Nghiên cứunội dung bài viết cho thấy, bài viết chỉ tập trung vào vấn đề giải quyết tranh chấp vềhợp đồng thuê nhà ở vô hiệu mà không giải quyết các nội dung khác liên quan đếnhợp đồng thuê nhà ở

7 Lê Thị Luyến (2011), Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.

Trong công trình này, tác giả tập trung làm rõ ba vấn đề lớn đó là khái quátchung về hợp đồng thuê nhà ở, các yếu tố của quan hệ hợp đồng thuê nhà ở, thựctrạng pháp luật và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở Trong đó, tácgiả kết cấu luận văn theo hướng đan xen mà không rạch ròi các nội dung về lý luận

và thực trạng pháp luật Đặc biệt, tác giả đề cập đến quy định pháp luật ở cả 3 chươngcủa luận văn Hơn nữa, trong luận văn này, tác giả không đề cập đến thực tiễn thựchiện pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở nên không có những kiến nghị nâng cao hiệuquả thực hiện pháp luật Nhìn chung, luận văn được nghiên cứu ở thời điểm LuậtNhà ở năm 2014 chưa được ban hành nên còn nhiều bất cập trong Luật Nhà ở năm

2014 chưa được phân tích để chỉ ra

8 Nguyễn Minh Oanh (chủ biên, 2018), Bình luận Luật Nhà ở năm 2014,

cơ bản về hợp đồng thuê nhà ở cũng như thực tiễn thực hiện pháp luật về loại hợpđồng này Do vậy, cuốn sách cũng chưa giải quyết được triệt để những vấn đề lýluận, quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở

9 Nguyễn Minh Oanh (chủ biên, 2018), Bình luận Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Nxb Lao động, Hà Nội.

Tương tự như cuốn Bình luận Luật Nhà ở năm 2014, trong cuốn sách này,nhóm tác giả đi vào phân tích, đánh giá từng điều luật mà không tập trung nghiêncứu các vấn đề lý luận, pháp lý và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thuênhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản Do đó, cuốn sách cũng chưa giảiquyết các vấn đề lý luận, pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồngthuê nhà ở mà đề tài luận văn này mong muốn nghiên cứu.

10 Đào Thị Phương (2010), Hợp đồng thuê nhà ở, Khóa luận tốt nghiệp,

Trường Đại học Luật Hà Nội

Khóa luận này được thực hiện ở thời điểm Luật Nhà ở năm 2005 đang cóhiệu lực pháp luật nên các phân tích, đánh giá, kiến nghị hoàn thiện chỉ xoay quanhLuật Nhà ở năm 2005 mà không liên quan đến Luật Nhà ở năm 2014 Mặc dùnhững phân tích, đánh giá trong khóa luận này cũng khá chi tiết, song nó không còngiá trị trong việc kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà ởtrong thời điểm hiện nay

11 Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên, 2014), Bình luận khoa học Bộ luật Dân

sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội.

Cuốn sách này được viết khi những quy định về hợp đồng thuê nhà ở vẫn còn

đề cập cả trong BLDS và Luật Nhà ở Tuy nhiên, cuốn sách không tập trung vào phântích, đánh giá các vấn đề lý luận về hợp đồng thuê nhà ở mà chỉ đưa ra những bình luận

cơ bản liên quan đến các quy định của BLDS năm 2005, trong đó có quy định liên quanđến hợp đồng thuê nhà ở Song, ở thời điểm hiện tại, những quy định về hợp đồng thuênhà ở không có được quy định thành một loại hợp đồng cụ thể trong BLDS mà chỉ cònđược ghi nhận trong Luật Nhà ở năm 2014 và những quy định chung về giao dịch dân sự

và hợp đồng trong BLDS Do đó, những phân tích, đánh giá quy định về hợp đồng thuênhà ở mặc dù có giá trị tham khảo nhưng không có giá trị trong việc đưa ra các kiến nghịhoàn thiện quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan

12 Châu Thị Khánh Vân (2018), Thời điểm kí kết hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Tạp chí

Kiểm sát, số 5, tr 36-41

Bài viết này không nghiên cứu chuyên sâu về hợp đồng cho thuê nhà ở màchỉ tập trung phân tích, bình luận quy định của pháp luật về thời điểm kí kết hợpđồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong

tương lai tại các dự án đầu tư và đề xuất hướng khắc phục các điểm hạn chế củapháp luật về vấn đề này Các nội dung khác liên quan đến hợp cho thuê nhà ở khôngđược đề cập trong bài viết này.

13 Nguyễn Văn Túy (2016), Hợp đồng thuê nhà ở theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luận văn thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội.

Đây là công trình nghiên cứu toàn diện về hợp đồng thuê nhà ở từ thời điểmLuật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực pháp luật, song chỉ tập trung nghiên cứu hợp đồngthuê nhà ở theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Theo đó,luận văn này chỉ nghiên cứu loại hợp đồng thuê nhà ở mà một bên của hợp đồng là

tổ chức có chức năng kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà ở Do đó, những nghiên cứu,phân tích, đánh giá trong luận văn này chủ yếu tập trung vào hợp đồng thuê nhà ởdưới góc độ kinh doanh bất động sản Chính vì vậy, luận văn cũng chưa nghiên cứutoàn diện các trường hợp có liên quan về hợp đồng thuê nhà ở, nên chưa xây dựngđược hệ thống kiến nghị toàn diện về loại hợp đồng này

vì vậy, những bất cập, hạn chế trong quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà ởhiện hành chưa được đề cập đầy đủ và chưa có những kiến nghị hoàn thiện phápluật có giá trị Do đó, việc tiếp tục nghiên cứu quy định pháp luật về hợp đồng thuênhà ở là thực sự cần thiết và sẽ mang lại những giá trị lý luận, thực tiễn sâu sắc

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Việc nghiên cứu đề tài hướng tới mục đích xây dựng được hệ thống cáckiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật ở tỉnh HòaBình về hợp đồng thuê nhà ở

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu ở trên, luận văn có các nhiệm vụ cụ thể sau:

Thứ nhất, luận văn phải tập trung nghiên cứu, phân tích, đánh giá các vấn

đề lý luận về hợp đồng thuê nhà ở trong các công trình đã được công bố Từ đó cóthể hoàn thiện, bổ sung để xây dựng được hệ thống lý luận cơ bản về hợp đồng thuênhà ở

Thứ hai, luận văn phải đưa ra những phân tích, đánh giá các quy định pháp

luật hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở Những nghiên cứu, phân tích, đánh giá quyđịnh pháp luật hiện hành sẽ được thực hiện theo hướng đánh giá những kết quả nghiêncứu của các công trình trước đó, tìm ra những điểm chưa phù hợp, từ đó có nhữngnghiên cứu, phân tích, đánh giá quy định pháp luật hiện hành một cách phù hợp nhất

Thứ ba, luận văn sẽ nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng

thuê nhà ở trên địa bàn tỉnh Hòa Bình để đưa ra những nhận xét, đánh giá về thựctrạng thực hiện pháp luật ở địa phương này

Thứ tư, từ những phân tích, đánh giá những vấn đề lý luận cơ bản, thực

trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật, luận văn sẽ xây dựng hệ thống cáckiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật

về hợp đồng thuê nhà ở trên thực tế

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định pháp luật về hợp đồngthuê nhà ở và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Hòa Bình

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung nghiên cứu: luận văn tập trung nghiên cứu quy định của phápluật hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồngthuê nhà ở trên địa bàn tỉnh Hòa Bình

Về thời gian nghiên cứu: luận văn tập trung nghiên cứu các quy định phápluật và thực tiễn thực hiện pháp luật từ khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực phápluật Bên cạnh đó có so sánh, đối chiếu với quy định của Luật Nhà ở năm 2005 vàthực tiễn thực hiện trước đó

Về không gian nghiên cứu: luận văn tập trung nghiên cứu quy định phápluật về hợp đồng thuê nhà ở tại Việt Nam

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu trên quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin, tưtưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng về xây dựng nhà nước pháp quyền Xãhội chủ nghĩa ở Việt Nam Do đó, các phương pháp nghiên cứu được áp dụng trongluận văn này phải phù hợp với phương pháp luận nghiên cứu

Những phương pháp nghiên cứu cụ thể:

Phương pháp phân tích, tổng hợp được tác giả sử dụng để nghiên cứu tìnhhình nghiên cứu đề tài trước đó Phương pháp này cũng được sử dụng để nghiêncứu các vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng thuê nhà ở

Phương pháp so sánh, tổng hợp, đánh giá được tác giả sử dụng khi nghiêncứu thực trạng quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở Trong quátrình phân tích các quy định pháp luật hiện hành, tác giả sẽ so sánh với các quy địnhpháp luật trước đó để thấy được những điểm hoàn thiện của pháp luật hiện hành.Đồng thời, việc đánh giá các quy định pháp luật sẽ giúp cho tác giả có cơ sở để đưa

ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Ngoài ra, khi thực hiện đề tài này, tác giả còn sử dụng các phương phápnghiên cứu khác như phương pháp lịch sử, phương pháp tư duy logic, để nghiêncứu lược sử quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở cũng như phân tích, đánhgiá, kiến nghị hoàn thiện pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật

6 Những đóng góp mới của đề tài

Việc nghiên cứu đề tài luận văn này sẽ có một số điểm mới cơ bản như sau:Luận văn xây dựng được khái niệm hoàn chỉnh và phù hợp nhất về hợpđồng thuê nhà ở, khái niệm này sẽ thể hiện rõ bản chất của hợp đồng thuê nhà ở

Luận văn phân tích đầy đủ các đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở.Luận văn là công trình nghiên cứu một cách toàn diện các quy định phápluật hiện hành (từ khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực pháp luật) về hợp đồng thuênhà ở, đồng thời đưa ra những đánh giá ưu, nhược điểm của pháp luật hiện hành,làm cơ sở xây dựng hệ thống kiến nghị hoàn thiện

Luận văn là công trình đầu tiên nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật vềhợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn tỉnh Hòa Bình

Luận văn đưa ra được hệ thống các kiến nghị hoàn thiện Luật Nhà ở năm

2014 và các văn bản có liên quan về hợp đồng thuê nhà ở và thực tiễn thực hiệnpháp luật về loại hợp đồng này

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung củaluận văn gồm 3 chương:

Chương 1 Một số vấn đề lý luận về hợp đồng thuê nhà ở.

Chương 2 Pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở.

Chương 3 Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở trên địa bàn

tỉnh Hòa Bình và một số kiến nghị hoàn thiện

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

1.1 Khái niệm nhà ở và hợp đồng thuê nhà ở

1.1.1 Một số vấn đề cơ bản về nhà ở

1.1.1.1 Khái niệm nhà ở

Ở trong bất cứ xã hội nào thì con người cũng đều có những nhu cầu cơ bản

là ăn, mặc, ở Đây là những nhu cầu thiết yếu nhất của con người Ở mỗi thời kỳkhác nhau, nhu cầu về chỗ ở được đáp ứng ở các mức độ khác nhau Ngày nay, nhucầu về chỗ ở được đáp ứng thông qua nhà ở, và nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhucầu thiết yếu của mỗi cá nhân, gia đình3 Đó là nơi diễn ra các sinh hoạt thiết yếuhàng ngày của cả một gia đình hoặc của từng cá nhân Vì vai trò quan trọng của nhà

ở mà hệ thống pháp luật mỗi quốc gia luôn quan tâm điều chỉnh các mối quan hệgiữa các chủ thể liên quan đến nhà ở Do vậy, thuật ngữ nhà ở không chỉ được hiểudưới góc độ khoa học, mà cũng là một trong những thuật ngữ pháp lý được luật hóatrong các văn bản khác nhau Tuy nhiên, ở mỗi góc độ tiếp cận, khái niệm nhà ở lạiđược ghi nhận theo các mức độ khác nhau

Dưới góc độ ngôn ngữ, nhà ở là chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình4 Theocách giải nghĩa này, nhà ở luôn gắn với sinh hoạt của một gia đình Cách tiếp cậnnày là cách tiếp cận truyền thống khi nhà ở được coi là nơi tụ họp của các thànhviên gia đình sau mỗi buổi làm việc Đây là cách tiếp cận truyền thống và khônghoàn toàn đúng trong thời đại ngày nay khi mà các gia đình chỉ có một hoặc haithành viên ngày càng trở nên phổ biến Hơn nữa, cách tiếp cận truyền thống nàykhông còn phù hợp với các quy định của pháp luật nhà ở hiện hành, đặc biệt là

quy định về chủ sở hữu nhà ở Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì " Chủ

sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan"5

3 Nguyễn Văn Tuý (2016), Hợp đồng thuê nhà ở theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014, luận văn thạc

sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội, tr 9.

4 Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1999), Đại Từ điển tiếng Việt, Nxb Văn hoá thông tin, Hà Nội, tr 84.

5 Khoản 12 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

Dưới góc độ pháp lý thì "Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở

và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân"6 Đây là cách tiếp cậncủa Luật Nhà ở năm 2014 và cũng là sự kế thừa của Luật Nhà ở năm 2005 Tuynhiên, cách tiếp cận này chỉ phù hợp với loại nhà ở do hộ gia đình, cá nhân tạo lập

để sử dụng vào mục đích để ở Trong khi đó, nếu tiếp cận theo mục đích xây dựngthì nhà ở được xây dựng có thể với nhiều mục đích khác nhau như: nhà ở riêng lẻđược xây dựng để ở, nhà ở thương mại được xây dựng để bán, nhà ở xã hội đượcxây dựng để giải quyết các nhu cầu về chỗ ở cho người có thu nhập thấp và có sự hỗtrợ của nhà nước về chỗ ở, Do đó, khái niệm nhà ở cần phải được tiếp cận ở nhiềugóc độ khác nhau như: công dụng của nhà ở là để ở và sinh hoạt; nhà ở là công trìnhxây dựng; nhà ở có thể do nhiều chủ thể khác nhau tạo dựng; việc xây dựng nhà ở

có thể nhằm các mục đích khác nhau; Tổng hợp các góc độ tiếp cận này, có thểxây dựng khái niệm cụ thể về nhà ở như sau:

Nhà ở là công trình xây dựng được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, với công dụng chính là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của con người

1.1.1.2 Đặc điểm của nhà ở

Từ những phân tích, đánh giá và việc xây dựng khái niệm nhà ở như trên,

có thể nhận thấy những đặc điểm cơ bản của nhà ở như sau:

Thứ nhất, nhà ở là một loại công trình xây dựng Cũng giống như các loại

công trình xây dựng khác, nhà ở là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động củacon người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vịvới đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước

và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế Công trình xây dựng bao gồmcông trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triểnnông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác7

Thứ hai, nhà ở là một loại tư liệu dùng vào việc ở và các sinh hoạt khác của

con người Đây là công dụng chính của nhà ở khi được tạo ra, nên việc thiết kế vàxây dựng nhà ở phải bảo đảm được các yếu tố quan trọng, cần thiết cho việc ở vàcác sinh hoạt khác Ngoài ra, nhà ở còn có thể có các công dụng khác tùy thuộc vàomục đích sử dụng của con người

6 Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

7 Khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014.

Thứ ba, nhà ở là một loại bất động sản theo quy định của pháp luật Bất

động sản là một trong những loại tài sản có giá trị lớn, được ghi nhận ở nhiều loại

hệ thống văn bản pháp luật khác nhau Trong đó, nhà ở là loại bất động sản đượcghi nhận tại điểm b khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 và Điều 5 Luật Kinh doanhbất động sản năm 2014

Thứ tư, nhà ở là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định

của pháp luật Theo quy định tại khoản 1 Điều 106 BLDS năm 2015 thì "quyền sởhữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộluật này và pháp luật về đăng ký tài sản" Theo đó, quyền sở hữu đối với nhà ở phảiđược đăng ký theo quy định của pháp luật về nhà ở và các văn bản pháp luật vềđăng ký tài sản khác có liên quan Mặc dù việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở khôngphải là một trong những điều kiện bắt buộc với mọi trường hợp để nhà ở được đưavào giao dịch, song thông qua đăng ký, chủ sở hữu được nhà nước ghi nhận quyền

sở hữu đối với nhà ở Đồng thời, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở cũng là căn cứ đểchủ sở hữu nhà ở có thể thực hiện được mọi quyền năng đối với nhà ở, có thêm căn

cứ để bảo vệ quyền và lợi ích của mình nếu bị xâm phạm

Thứ năm, nhà ở là một đối tượng chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp

luật khác nhau Có thể nói, nhà ở là một trong những loại tài sản có quy chế pháp lý

đa dạng khi là đối tượng chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau

Từ quy định có tính nguyên tắc của BLDS cho đến các quy định có tính riêng biệtcủa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và các văn bảnhướng dẫn thi hành Mỗi văn bản lại điều chỉnh về nhà ở theo góc độ khác nhau.Song, trong nhiều trường hợp các văn bản này lại có những quy định trái ngượcnhau Ví dụ, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở chưa có đăng kýquyền sở hữu cũng vẫn có thể là đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở, trong khi đótheo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì nhà ở đưa vào kinh doanh phải

là nhà ở có đăng ký quyền sở hữu8

(i) Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân tạo lập là nhà ở do hộ gia đình, cá nhânđầu tư xây dựng vào mục đích để ở và để phục vụ các nhu cầu sinh hoạt khác.Thông thường, đây là loại nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khuôn viên đất ởthuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật.

(ii) Nhà ở do tổ chức tạo lập Tổ chức tạo lập nhà ở thường là tổ chức cóchức năng kinh doanh nhà ở tiến hành đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để thựchiện các chính sách của Nhà nước về nhà ở Nhà ở do tổ chức tạo lập bao gồm nhà

ở thương mại, nhà ở xã hội, trong đó nhà ở thương mại là loại nhà ở được xây dựng

để bán, còn nhà ở xã hội được xây dựng để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đốitượng được hưởng chính sách ưu đãi về nhà ở

(iii) Nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng là nhà ở được sử dụng để phục vụcho cán bộ, công chức khi thực hiện chức năng, nhiệm vụ được giao hoặc để phục

vụ cho các nhu cầu khác như để phục vụ cho nhu cầu tái định cư khi nhà nước thuhồi đất hoặc giải tỏa nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

* Căn cứ vào mục đích xây dựng nhà ở, nhà ở bao gồm các loại như sau:

Một là, nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt

thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệtthự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập9 Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựngtrong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy địnhcủa pháp luật10

Hai là, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê,

cho thuê mua theo cơ chế thị trường11

Ba là, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng

được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này12

Bốn là, nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình,

cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ởtheo quy định của pháp luật13

9 Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

10 Khoản 26 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014.

11 Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

12 Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

13 Khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

Năm là, nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện

được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức

vụ, công tác14

1.1.1.4 Sự khác biệt giữa nhà ở và nhà sử dụng vào mục đích khác

Theo quy định của BLDS năm 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản, cũngnhư các văn bản pháp luật khác có liên quan thì nhà là một trong những loại bấtđộng sản có giá trị, được xây dựng để phục vụ cho nhu cầu ở hoặc các nhu cầu sảnxuất kinh doanh của con người Hai loại nhà này cùng là đối tượng của các quan hệpháp luật dân sự, hành chính cũng như các quan hệ pháp luật khác, đặc biệt đều cóthể trở thành đối tượng của quan hệ hợp đồng thuê tài sản Tuy nhiên, hai loại nhànày lại có những điểm khác biệt cơ bản như sau:

Thứ nhất, khác biệt về công dụng chính khi được tạo lập.

Nhà ở được coi là tư liệu sinh hoạt, phục vụ cho mục đích ở và các nhu cầusinh hoạt khác của con người Trong khi đó, nhà sử dụng vào mục đích khác lạiđược coi là tư liệu sản xuất (ví dụ nhà xưởng để sản xuất) hoặc trong một số trườnghợp được coi là tư liệu sinh hoạt (nhà sinh hoạt văn hóa của thôn, bản) Công dụngchính của từng loại nhà này phụ thuộc vào kết cấu được thiết kế ở thời điểm nóđược xây dựng và phụ thuộc vào chủ thể tạo lập Ngoài công dụng chính, nhà ởhoặc nhà sử dụng vào mục đích khác còn có thể có các công dụng khác tùy thuộcvào nhu cầu sử dụng của các chủ thể Song, công dụng chính được xác định theothiết kế lại là cơ sở để xác định bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ, có sử dụng đúngcông dụng của nhà hay không Đây là cơ sở để chủ thể thực hiện hành vi nhằm ngănchặn việc sử dụng sai mục đích, công dụng của nhà

Thứ hai, sự khác biệt về luật được áp dụng để điều chỉnh.

Nhà ở là đối tượng chịu sự điều chỉnh của BLDS, Luật Nhà ở, Luật Xâydựng, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành, các văn bảnpháp luật khác Tuy nhiên, nhà sử dụng vào mục đích khác không chịu sự điềuchỉnh của Luật nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành Việc xác địnhpháp luật điều chỉnh là căn cứ quan trọng để xác định giá trị của các quan hệ liênquan đến các loại đối tượng này Đồng thời, xác định được luật điều chỉnh cũng

14 Khoản 5 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền vận dụng chính xác cơ sở pháp lý để giảiquyết các tranh chấp có liên quan.

Việc phân biệt sự khác biệt giữa nhà ở và nhà được sử dụng vào mục đíchkhác có vai trò quan trọng trong việc xác định quy chế pháp lý được áp dụng đốivới từng loại Nó là cơ sở để chủ sở hữu và các chủ thể thực hiện quyền và nghĩa vụcủa mình khi sử dụng các loại nhà này Đồng thời, việc phân biệt này còn giúp chocác bên xác lập giao dịch liên quan đến mỗi loại nhà ở có cơ sở pháp lý rõ ràng khithực hiện giao dịch cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi có sự

vi phạm xảy ra

1.1.2 Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở

Quá trình sống và tồn tại của con người luôn gắn với các nhu cầu nhất định

Tự bản thân mỗi cá nhân, pháp nhân không thể thỏa mãn được đầy đủ các nhu cầunày nên quá trình trao đổi các nhu cầu với nhau xuất hiện như một tất yếu của cuộcsống Trong các phương tiện được các chủ thể sử dụng để xác lập các quan hệ vớichủ thể khác thì hợp đồng được coi là một trong những phương tiện quan trọng bậcnhất để các chủ thể trao đổi, thoả mãn các nhu cầu từ cơ bản đến nâng cao củamình, từ các nhu cầu sinh hoạt giản đơn cho đến nhu cầu sản xuất kinh doanh củamình Trong đó, việc xác lập và thực hiện hợp đồng thuê nhà ở được coi là phươngtiện để thỏa mãn một trong ba nhu cầu thiết yếu nhất của con người đó là nhu cầu

về chỗ ở Mặc dù việc xác lập và thực hiện hợp đồng thuê nhà ở có thể hướng tớinhiều mục đích khác nhau, song mục đích chính vẫn là thuê nhà để sử dụng vàomục đích ở, và đây chính là công dụng chính của nhà ở đã được phân tích ở trên.Cũng giống như các loại hợp đồng khác, xét về bản chất thì hợp đồng thuê nhà ởcũng là sự thỏa thuận giữa các bên Sự thỏa thuận này được thể hiện thông qua hìnhthức nào, bao gồm những nội dung gì do các bên lựa chọn nhưng phải đáp ứng cácđiều kiện có hiệu lực đã được ghi nhận trong luật Tuy vậy, trên thực tế vẫn còn tồntại nhiều quan điểm khác nhau liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở, đặc biệt là kháiniệm về loại hợp đồng này Sự khác biệt này xuất phát từ các cách tiếp cận khácnhau, mà mỗi cách tiếp cận đều có những điểm hạn chế cần khắc phục

Ở cách tiếp cận thứ nhất, hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng vănbản giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê sử dụng trong một

thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê nhà15 Theo khái niệm này, tác giả khẳngđịnh hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản mà không phải bằng bất cứhình thức nào khác Tuy nhiên, cách định nghĩa dựa trên quy định bắt buộc về hìnhthức của hợp đồng sẽ không thể bao quát được mọi trường hợp, bởi vì có nhữngtrường hợp hợp đồng được xác lập bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực.Hơn nữa, hình thức bằng văn bản hay bằng miệng chỉ là phương tiện thể hiện sựthỏa thuận, cho dù được thể hiện dưới hình thức nào thì bản chất của hợp đồng thuênhà ở cũng không thay đổi và đó chính là sự thỏa thuận Chính vì vậy, việc thêmcụm từ "bằng văn bản" vào khái niệm này là không cần thiết.

Cùng cách tiếp cận này, tác giả Nguyễn Văn Túy nêu ra khái niệm như sau:Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản nhằm xác lập, thay đổi, hoặcchấm dứt quyền, nghĩa vụ giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đó bên cho thuêchuyển giao nhà ở cho bên thuê sử dụng để ở trong một thời hạn nhất định và đượcnhận tiền thuê nhà từ bên thuê16 Khái niệm này rườm rà và có một số điểm cần phảilưu ý như sau:

(i) Việc đưa cụm từ "bằng văn bản" vào khái niệm này là không cần thiếtnhư tác giả đã nêu ở trên;

(ii) Tác giả khái niệm đã quá máy móc khi đưa nguyên cả cụm từ "nhằmxác lập, thay đổi, hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ giữa bên cho thuê và bên thuê"vào khái niệm khiến cho khái niệm vừa rườm rà vừa có thể dẫn đến nhiều cách hiểukhác nhau về hợp đồng thuê nhà ở Bản chất và mục đích của việc xác lập hợp đồngthuê nhà ở là bên cho thuê giao nhà, còn bên thuê trả tiền Do đó, hợp đồng thuê nhà

ở chỉ hướng tới việc làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên Việc các bênthỏa thuận để thay đổi, chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở chính là sự thỏa thuận để làmthay đổi nội dung hoặc chấm dứt một hợp đồng đang có hiệu lực mà không làm phátsinh thêm một hợp đồng nào khác;

(iii) Việc khẳng định bên cho thuê "được nhận tiền thuê từ bên thuê" làkhông đúng trong mọi trường hợp và có vẻ miễn cưỡng Bởi vì có nhiều trường hợpbên thuê miễn tiền thuê hoặc trường hợp bên thuê chết mà nghĩa vụ trả tiền thuê

15 Nguyễn Việt Cường (1996), Hợp đồng thuê nhà ở trong pháp luật dân sự Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật

học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr 14.

16 Nguyễn Văn Tuý (2016), Hợp đồng thuê nhà ở theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luận văn

thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội, tr 14.

không thể chuyển giao cho người thừa kế thì bên cho thuê cũng không thể nhậnđược tiền thuê nhà Do đó, thay vì việc khẳng định "được nhận tiền thuê nhà" thìcần ghi "bên thuê phải trả tiền thuê" giống như sự ghi nhận nghĩa vụ của bên thuê,còn nghĩa vụ đó có được thực hiện hay không lại là vấn đề hoàn toàn khác.

Ở cách tiếp cận khác, hợp đồng thuê nhà ở được hiểu là sự thỏa thuận củacác bên; theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở hoặc diện tích nhà chobên thuê sử dụng vào việc ở trong một thời hạn nhất định và nhận tiền cho thuê nhà;còn bên thuê nhà có nghĩa vụ sử dụng ngôi nhà hoặc diện tích nhà thuê để ở và trảtiền thuê nhà theo thời hạn và phương thức thỏa thuận hoặc theo quy định của phápluật17 Khái niệm này có một số vấn đề cần bàn luận như sau:

Một là, việc ghi nhận bên cho thuê có nghĩa vụ "chuyển giao nhà ở" là chưa

phù hợp bởi vì cụm từ "chuyển giao nhà ở" đặt ra với trường hợp mua bán nhà ở.Đối với trường hợp thuê nhà ở, bên cho thuê nhà chỉ có nghĩa vụ "giao nhà ở" màkhông có nghĩa vụ "chuyển giao nhà ở" cho bên thuê Nghĩa vụ này không được mô

tả cụ thể trong quy định về hợp đồng thuê nhà ở trong Luật Nhà ở năm 2014, songlại được ghi nhận chung ở phần nghĩa vụ của bên cho thuê tài sản trong hợp đồngthuê tài sản trong BLDS năm 201518

Hai là, việc sử dụng cụm từ "chuyển giao diện tích nhà cho bên thuê sử

dụng" là không phù hợp Bởi diện tích nhà chỉ là một trong các yếu tố thể hiện đặcđiểm của nhà ở mà bên cho thuê giao cho bên thuê sử dụng Nhà cho thuê có thể làtoàn bộ căn nhà hoặc một phần của căn nhà Do đó, thay vì việc sử dụng cụm từ

"diện tích" thì nên sử dụng cụm từ "một phần căn nhà"

Ba là, tác giả quá lạm dụng việc liệt kê nghĩa vụ của các bên trong hợp

đồng thuê nhà khiến cho khái niệm giống như một sự liệt kê các nghĩa vụ của cácbên một cách không cần thiết Trong khái niệm này, tác giả đề cập đến nghĩa vụ

"nhận tiền cho thuê nhà" của bên cho thuê và nghĩa vụ "sử dụng nhà thuê hoặc diệntích nhà thuê để ở" là không cần thiết Bởi vì bên cho thuê hoàn toàn có thể khôngnhận tiền cho thuê nhà và bên đi thuê hoàn toàn có thể không sử dụng nhà thuê Đây

là những quyền cơ bản của các bên mà không phải nghĩa vụ Do đó, cần phải lượcbớt những cụm từ mang tính chất mô tả trong khái niệm

17 Lê Thị Luyến (2011), Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành, Luận văn thạc sĩ luật

học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr 6.

18 Xem Điều 476 BLDS năm 2015.

Từ những phân tích trên có thể xây dựng khái niệm hoàn chỉnh hơn về hợp

đồng thuê nhà ở như sau: Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo

đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định, còn bên thuê phải trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

1.2 Đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở là một trong các loại hợp đồng thông dụng, do đó vừa

có những đặc điểm chung của hợp đồng, vừa có những đặc điểm riêng của hợpđồng thuê nhà ở, cụ thể như sau:

Thứ nhất, hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận của các bên tham gia giao

kết hợp đồng

Thỏa thuận là nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự nói chung, của phápluật về hợp đồng nói riêng Bất cứ hợp đồng nào cũng đều xuất phát từ sự thỏathuận của các bên Sự thỏa thuận này có thể là sự thể hiện ý chí một cách tuyệt đối,cũng có thể là sự thỏa thuận ý chí một cách có giới hạn, song đó là cơ sở để hìnhthành quan hệ giữa các bên Trường hợp hợp đồng được xác lập mà có sự vi phạm

sự thỏa thuận và thống nhất ý chí thì hợp đồng đó có thể bị tuyên vô hiệu theo yêucầu của các bên

Thứ hai, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đối tượng là nhà ở mà không

phải nhà sử dụng vào mục đích khác

Như đã phân tích ở mục 1.1.1 nói trên nhà ở và nhà sử dụng vào mục đíchkhác có những điểm giống và khác biệt Sự khác biệt này chi phối các yếu tố liênquan đến giao dịch về các loại nhà này Theo đó, đối tượng của hợp đồng thuê nhà ởchỉ có thể là nhà ở Theo quy định của Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn thi hànhthì nhà ở đưa vào cho thuê ngoài việc phải đáp ứng các điều kiện chung còn phải đápứng các điều kiện cần thiết khác như phải là nhà đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng,phải đảm bảo hệ thống điện nước, vệ sinh môi trường, và các điều kiện thiết yếukhác để có thể thỏa mãn nhu cầu ở và các nhu cầu sinh hoạt khác của con người.Những yếu tố này không có trong nhà được xây dựng để sử dụng vào mục đích khác

Thứ ba, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có mục đích chuyển quyền sử

dụng tài sản

Trong các hợp đồng có đối tượng là tài sản, dựa trên mục đích của việc xáclập hợp đồng có thể phân chia thành hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản và hợp

đồng chuyển quyền sử dụng tài sản Trong hợp đồng thuê nhà ở, bên cho thuê nhà ởchỉ chuyển quyền sử dụng nhà ở mà không chuyển quyền định đoạt nhà ở Do đó,bên thuê chỉ có quyền quản lý và sử dụng nhà ở và đương nhiên không phải chủ sởhữu của nhà ở đi thuê Quyền sử dụng nhà ở đi thuê phụ thuộc vào sự thỏa thuậncủa các bên, theo đó bên thuê chỉ được sử dụng nhà ở theo đúng thỏa thuận Trườnghợp các bên không có thỏa thuận về mục đích sử dụng nhà thuê thì việc sử dụng nhàthuê phải theo đúng công dụng chính của nhà, và đương nhiên khi nhà đã được thiết

kế và xây dựng để ở thì bên thuê chỉ được sử dụng vào mục đích để ở

Thứ tư, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ.

Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà các bên đều phải thực hiện nghĩa vụ đốivới nhau Nghĩa vụ của bên thuê luôn đối ứng với quyền của bên cho thuê và ngượclại Khi giao kết hợp đồng, các bên có thể thỏa thuận đầy đủ các quyền và nghĩa vụcủa các bên Trường hợp các bên không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không đầy đủthì các quyền, nghĩa vụ của các bên được xác định theo quy định của pháp luật.Trong khoa học pháp lý dân sự, vẫn có ý kiến cho rằng hợp đồng thuê nhà ở có thể

là hợp đồng đơn vụ bởi vì có trường hợp các bên thỏa thuận thời điểm có hiệu lựccủa hợp đồng là thời điểm giao nhà ở cho thuê Tuy nhiên, đây là trường hợp thờiđiểm thực hiện nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở trùng với thời điểm có hiệu lực củahợp đồng Bởi vì nếu bên cho thuê nhà ở giao nhà không đúng thỏa thuận thì vẫnphải chịu trách nhiệm về sự vi phạm nghĩa vụ của mình Do đó, không tồn tại hợpđồng thuê nhà ở là hợp đồng đơn vụ Trong hợp đồng thuê nhà ở, nghĩa vụ cơ bảnnhất của bên cho thuê là giao nhà ở cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhấtđịnh, còn nghĩa vụ cơ bản nhất của bên thuê là trả tiền thuê theo đúng thoả nhấtnhoặc theo quy định của pháp luật

Thứ năm, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù.

Tính chất đền bù của quan hệ hợp đồng thể hiện ở việc có đi có lại về lợiích giữa các bên Theo đó, các bên đều nhận được lợi ích của đối tác và đều phảichuyển lại một lợi ích tương ứng cho đối tác của mình Như khái niệm hợp đồngthuê nhà ở đã được xây dựng ở mục 1.1.2 nói trên, cả bên trong hợp đồng thuê nhà

ở đều có nghĩa vụ chuyển lợi ích cho nhau Lợi ích mà bên cho thuê nhà ở nhậnđược đó là số tiền thuê nhà mà bên thuê trả theo thỏa thuận hoặc theo quy định củapháp luật Lợi ích mà bên đi thuê nhà được đó là việc khai thác công dụng của nhà ở

để phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt hàng ngày Trên thực tế, trong nhiều trường hợpbên cho thuê giảm hoặc miễn tiền thuê vì các lý do khác nhau, điều đó có nghĩarằng bên đi thuê nhà ở có thể không phải trả tiền thuê Tuy nhiên, điều này khônglàm mất đi bản chất có đền bù của hợp đồng thuê nhà ở Bản chất có đền bù thể hiện

ở chỗ các bên có phải thực hiện nghĩa vụ chuyển giao lợi ích cho nhau hay không

mà không phụ thuộc vào việc lợi ích đó đã được chuyển cho đối tác hay chưa

Thứ sáu, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng ưng thuận.

Hợp đồng ưng thuận là những hợp đồng mà theo quy định của pháp luật,quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh ngay sau khi các bên đã thỏa thuận vớinhau xong về nội dung chủ yếu của hợp đồng Hay nói cách khác, hợp đồng ưngthuận là hợp đồng mà thời điểm có hiệu lực của nó được xác định là thời điểm giaokết19 Đối với hợp đồng thuê nhà ở, theo quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ởnăm 2014 thì thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở là thời điểm docác bên thỏa thuận, trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm phát sinhhiệu lực là thời điểm ký kết hợp đồng Theo quy định này, thời điểm phát sinh hiệulực của hợp đồng thuê nhà ở có thể là thời điểm thỏa thuận hoặc thời điểm giao kếthợp đồng Do đó, hợp đồng thuê nhà ở cũng là một trong các loại hợp đồng có tínhchất ưng thuận

Thứ bảy, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ

đề sở hữu, chuyển giao quyền sở hữu hoặc chuyển quyền sử dụng nhà ở, ), songcũng có những trường hợp các văn bản này có sự mâu thuẫn, chồng chéo khi điềuchỉnh cùng một vấn đề liên quan đến nhà ở Ví dụ, theo quy định của Luật Nhà ở thìnhà ở cho thuê không cần phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, trong khi đótheo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì nhà ở đưa vào cho thuê phải có

19 Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật dân sự, tập 2, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr.123-124.

giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định Những mâu thuẫn, chồng chéo nàydẫn đến những bất cập trong cách hiểu và áp dụng thống nhất vào thực tiễn Đâycũng chính là những vấn đề mà luận văn này hướng tới nghiên cứu nhằm đưa ranhững kiến nghị hoàn thiện.

Thứ tám, hợp đồng thuê nhà ở là loại hợp đồng mà mục đích sử dụng tài sản

được xác định theo công dụng của nhà ở

Như đã phân tích ở trên, việc thiết kế, xây dựng nhà ở sẽ ghi nhận côngdụng chính của nhà Theo đó, khi các bên không có thỏa thuận về mục đích sử dụngnhà ở cho thuê thì việc xác định mục đích dựa vào cộng dụng chính của nhà ở đó là

để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt khác của con người Về lý thuyết, mục đích

sử nhà ở trong hợp đồng thuê nhà ở là một trong những yếu tố quan trọng trong việcxác định sự vi phạm của bên thuê, là căn cứ để bên cho thuê có thể đơn phươngchấm dứt hợp đồng nếu sử dụng sai mục đích mà các bên đã thỏa thuận

1.3 Phân loại hợp đồng thuê nhà ở

* Căn cứ vào tính xác định của thời hạn thuê, hợp đồng thuê nhà ở đượcphân chia thành hai loại đó là:

(i) Hợp đồng thuê có xác định thời hạn

Đây là loại hợp đồng mà các bên có thỏa thuận cụ thể về thời hạn của hợpđồng Hầu hết các trường hợp, pháp luật dân sự và pháp luật về nhà ở đều không cógiới hạn về thời hạn thuê nhà ở mà phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên Tuynhiên, đối với trường hợp thuê nhà ở là nhà công vụ thì thời hạn thuê phụ thuộc vàothời gian mà bên thuê đảm nhận chức vụ, thời gian được điều động, luân chuyển Do

đó, đối với loại hợp đồng thuê nhà ở có xác định thời hạn thì thời hạn thuê có thể docác bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định Khi chấm dứt thời hạn của hợp đồngthuê nhà, nếu các bên không có thỏa thuận gia hạn thì bên thuê phải trả lại nhà chobên cho thuê Riêng đối với trường hợp thuê nhà ở công vụ, trường hợp không còn

đủ điều kiện để tiếp tục thuê nhà ở công vụ thì bên thuê phải trả lại nhà trong thờihạn 90 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của cơ quan quản lý nhà công vụ20

(ii) Hợp đồng thuê không xác định thời hạn

Điều khoản về thời hạn của hợp đồng thuê tài sản nói chung, thuê nhà ở nóiriêng không phải là điều khoản bắt buộc các bên phải thỏa thuận Do đó, tại thời

20 Xem điểm đ khoản 2 Điều 34 Luật Nhà ở năm 2014.

điểm giao kết hợp đồng thuê nhà ở, các bên có thể thỏa thuận hoặc không thỏathuận về thời hạn của hợp đồng Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạncủa hợp đồng thuê nhà ở thì hợp đồng được coi là không xác định thời hạn Khi đó,các bên có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo chonhau một khoảng thời gian hợp lý Khoảng thời gian này là 90 ngày kể từ ngày bêncho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng21

Việc phân loại này giúp cho các bên nắm được các quy định của pháp luật

có liên quan đến thời hạn của hợp đồng thuê nhà Qua đó, các bên hiểu được quyền

và lợi ích của mình trong từng trường hợp cụ thể, đặc biệt là bên thuê nhà ở trongtrường hợp hợp đồng không xác định thời hạn thuê

* Căn cứ vào hình thức xác lập hợp đồng thuê nhà ở trên thực tế, hợp đồngđược phân chia thành hai loại như sau:

(i) Hợp đồng thuê nhà ở được xác lập bằng miệng

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng thuê nhà ở phải đượcxác lập bằng văn bản22 Tuy nhiên trên thực tế, việc giao kết hợp đồng thuê nhà ởthông qua hình thức miệng được các bên áp dụng phổ biến trên thực tế, đặc biệt làhợp đồng thuê nhà ở mà bên thuê là sinh viên, công nhân trong các khu côngnghiệp, người lao động khác, Mặc dù việc giao kết hợp đồng thuê nhà ở trongnhững trường hợp này không đáp ứng điều kiện về hình thức song theo quy địnhcủa pháp luật hiện hành, hợp đồng này có thể sẽ không bị vô hiệu nếu thuộc cáctrường hợp ngoại lệ tại Điều 129 và khoản 2 Điều 132 BLDS năm 2015

(ii) Hợp đồng thuê nhà ở được xác lập bằng văn bản

Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở được ghi nhận tại Luật Nhà ở năm

2014 Theo đó, hợp đồng thuê nhà ở là loại hợp đồng không bắt buộc phải đượccông chứng, chứng thực nhưng phải được xác lập bằng văn bản Đây là sự thay đổi

so với quy định trước đây Trong BLDS năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005, hợpđồng thuê nhà ở có thời hạn từ 6 tháng trở lên phải được công chứng, chứng thựctheo quy định Hiện nay, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thuê nhà ở chỉđược thực hiện nếu các bên có yêu cầu

21 Xem điểm a khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở năm 2014.

22 Xem khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014.

Việc phân loại hợp đồng thuê nhà ở theo tiêu chí này có ý nghĩa trong việcxác định các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Đặc biệt là điều kiện về hình thứccủa hợp đồng Ngoài ra, việc phân loại này cũng giúp các bên nhận thức rõ quy địnhcủa pháp luật có liên quan để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của mình trongtrường hợp có tranh chấp xảy ra.

* Căn cứ đối tượng của hợp đồng, hợp đồng thuê nhà ở được phân chiathành hai loại như sau:

(i) Hợp đồng thuê toàn bộ nhà

Đây là trường hợp các bên thỏa thuận đối tượng của hợp đồng là căn nhàhoàn chỉnh Thông thường, việc thuê toàn bộ căn nhà xảy ra với trường hợp thuênhà ở riêng lẻ Theo đó, bên thuê có thể sử dụng toàn bộ căn nhà vào việc ở và sinhhoạt hoặc có thể cho thuê lại một hoặc nhiều phần căn nhà khi được bên cho thuêđồng ý

(ii) Hợp đồng thuê một phần căn nhà

Việc thuê một phần căn nhà là hoạt động thuê nhà ở phổ biến trên thực tế.Bởi nhu cầu thực tế của bên thuê nhà ở là sử dụng vào việc ở mà không phải kinhdoanh, nên việc thuê một phân căn nhà là hợp lý và giá thuê Việc thuê một phầncăn nhà có thể là thuê một phần của toàn nhà riêng lẻ hoặc một phòng (căn hộ)trong tòa nhà chung cư

* Căn cứ chủ thể của hợp đồng, hợp đồng thuê nhà ở bao gồm hai loại như sau:(i) Hợp đồng thuê nhà ở giữa cá nhân, pháp nhân Việt Nam với nhau

Đây là loại hợp đồng thuê nhà ở thông thường và phổ biến trên thực tế Loạihợp đồng này không có sự đặc biệt về chủ thể Cả bên thuê và bên cho thuê đều là

cá nhân, pháp nhân Việt Nam nên chỉ cần thỏa mãn các điều kiện của chủ thể giaodịch dân sự nói chung, chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở nói riêng

(ii) Hợp đồng thuê nhà ở giữa cá nhân, pháp nhân Việt Nam với người ViệtNam định cư ở nước ngoài, cá nhân, pháp nhân nước ngoài

Đây là trường hợp bên thuê nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoàihoặc cá nhân, pháp nhân nước ngoài có nhu cầu sử dụng nhà ở trong thời gian làmviệc, sinh sống tại Việt Nam Luật Nhà ở năm 2014 quy định: "Nếu là cá nhânnước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi

dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phảithuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này vàkhông bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ởđược giao dịch"23

Việc phân loại này có ý nghĩa trong việc xác định điều kiện có hiệu lực củahợp đồng thuê nhà ở trong từng trường hợp cụ thể Đặc biệt là khi bên thuê là cánhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân, pháp nhân nước ngoài

1.4 Khái quát quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở qua các thời kỳ

Cùng với các quy định về hợp đồng nói chung, các quy định về hợp đồngthuê nhà ở cũng không phải là những quy định mới được ban hành và áp dụng mà

nó được hình thành từ lâu Trải qua thời gian thực hiện, các quy định này cũngluôn có sự thay đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn cuộc sống Trong nội dungnày, tác giả giới thiệu khái quát quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở từnăm 1945 đến nay Trong mỗi giai đoạn, tác giả sẽ mô tả khái quát các văn bảnpháp luật có liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở mà không đi vào phân tích cácquy định này

* Giai đoạn từ 1945 đến 1990

Đây là giai đoạn nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được thành lập cho đếntrước khi Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 được ban hành Ở trong giai đoạn này, hợpđồng thuê nhà ở được thực hiện theo các quy định cụ thể như sau:

Ngày 30/3/1960, Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Chỉ thị số200/CT-TW về cải tạo những người có nhiều nhà cho thuê và quản lý toàn bộ nhàcửa cho thuê ở các thành phố và thị xã Văn bản này không đưa ra những quy địnhtrực tiếp về hợp đồng thuê nhà ở mà chỉ hướng tới một số mục đích sau: (i) Thốngnhất và tăng cường việc quản lý của Nhà nước đối với nhà cửa, tư nhân cho thuê,hạn chế đi đến xóa bỏ sự bóc lột tư bản chủ nghĩa về việc cho thuê nhà; (ii) Giảiquyết tình trạng dùng nhà không hợp lý, thỏa mãn một phần nhu cầu nhà của cơquan Nhà nước và của nhân dân, đồng thời xây dựng quan hệ tốt về việc thuê mướnnhà; (iii) Tăng cường việc bảo quản và sửa chữa nhà trong các thành phố, đảm bảo

an toàn cho nhân dân, góp phần đảm bảo mỹ quan của thành phố

23 Xem điểm b khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014.

Từ chủ trương của Ban Chấp hành Trung ương được thể hiện tại Chỉ thị số200/CT-TW, ngày 29/6/1960, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị định số 19-CP

về chính sách đối với việc cho thuê nhà ở các thành phố, thị xã Văn bản này nhằmquy định những biện pháp nhằm cải tạo quan hệ tư bản chủ nghĩa trong việc chothuê nhà ở các thành phố và thị xã, xây dựng quan hệ thuê mướn mới, đáp ứngmột phần nhu cầu về nhà cửa cơ quan Nhà nước và của nhân dân Trong đó quyđịnh quyền của Nhà nước trong việc quản lý nhà cho thuê Theo đó, mọi việc phânphối, sử dụng, tu sửa, định giá cho thuê nhà và thu tiền đều do Nhà nước đảmnhiệm Chủ nhà được hưởng từ 15% đến 50% tiền cho thuê nhà Số tiền còn lại doNhà nước quản lý để dùng vào việc đóng thuế, tu sửa nhà và các chi phí khác vàquản lý Chủ nhà được giữ lại diện tích nhà đang dùng để ở nhưng không đượcquả 200 thước vuông, trừ trường hợp đặc biệt do Ủy ban hành chính khu, thànhphố, tỉnh quyết định

Ngày 13/02/1961 Hội đồng Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 24-CPnhằm bổ sung một số điểm trong chính sách quản lý thống nhất đối với nhà chothuê của tư nhân ở các thành phố và thị xã do Nghị định số 19/CP và 20/CP của Hộiđồng Chính phủ đã ban hành ngày 29 tháng 6 năm 1960 Trong đó, ngoài việc bổsung một số quy định về quyền quản lý nhà ở Nhà nước còn quy định "tất cả chủnhà cho thuê, trước khi giao nhà cho Nhà nước quản lý và sử dụng, đều có tráchnhiệm tu sửa nhà cửa"

Để bảo đảm việc thực hiện tốt Nghị định số 19-CP của Hội đồng Chínhphù, ngày 17/02/1961 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư số 61-TTg giảithích chính sách quản lý thống nhất những nhà cho thuê ở các thành phố và thị xã.Thông tư này chỉ ra sự cần thiết phải quản lý thống nhất nhà cho thuê ở các thànhphố, thị xã và các nội dung giải thích cụ thể đối với Nghị định số 19-CP của Hộiđồng Chính phủ

Ngày 05/7/1961 Ban cải tạo công thương nghiệp tư doanh ban hành haithông tư, đó là: Thông tư số 142/BCT về vấn đề nhà chuyên để cho thuê của các tôngiáo, trong đó xác định về nguyên tắc, nhà chuyên cho thuê của các tôn giáo thìcũng áp dụng chính sách như đối với tư nhân có nhà cho thuê khác; Thông tư số

144/BCT về vấn đề nhà cho thuê của tư nhân ở các ngoại thành, ngoại thị Trong đóxác định: "trong công tác quản lý thống nhất nhà cho thuê của tư nhân ở các thànhphố và thị xã, có một số vấn đề thuộc về chính sách cụ thể, các địa phương có yêucầu giải quyết, chúng tôi ban hành Thông tư này nhằm nêu một số ý kiến để các địaphương nghiên cứu thi hành".

Ngày 27/9/1964 Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị định 115-CP về Điều

lệ cho thuê nhà ở Điều lệ này xác định cụ thể về những yêu cầu đối với hợp đồngcho thuê nhà ở và những vấn đề khác có liên quan Tuy nhiên, ở thời điểm này việccho thuê nhà ở vẫn đặt dưới sự giám sát của Nhà nước

Sau khi miền Nam hoàn toàn giải phóng, đất nước thống nhất làm hai miền,ngày 14/4/1977, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị định số 111-CP về việc banhành chính sách quản lý và cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà, đất cho thuê ở các

đô thị của các tỉnh phía nam Văn bản này hướng tới một số mục đích như: (i) Xóa

bỏ kinh doanh bóc lột về nhà đất; thực hiện thống nhất quản lý của Nhà nước về nhàđất ở đô thị; (ii) Cải tạo đến đâu, quản lý tốt đến đó, đồng thời tiến hành quy hoạch,

bố trí, sắp xếp điều chỉnh lại những khu vực sản xuất, khu vực hành chính, sựnghiệp, khu vực ở và các cơ sở phúc lợi công cộng sao cho công bằng; hợp lý và

có lợi nhất, trên tinh thần tận dụng cơ sở sẵn có, kết hợp với xây dựng mới; từngbước giải quyết chỗ làm việc cho cơ quan Nhà nước và chỗ ở cho công nhân, nhânviên và nhân dân lao động chưa có chỗ ở hoặc ở quá chật, cải thiện từng bước điềukiện nhà ở của nhân dân góp phần ổn định và phát triển sản xuất; (iii) Tăng cườngviệc bảo quản, sửa chữa nhà cửa và từng bước cải tạo và xây dựng thành thị theohướng xã hội chủ nghĩa

Nhìn chung, vấn đề cho thuê nhà ở trong giai đoạn này chưa thể hiện rõ bảnchất của quan hệ hợp đồng nói chung Trong đó, bên cho thuê nhà không được tựđịnh đoạt mọi vấn đề có liên quan đến việc cho thuê nhà Việc cho thuê nhà ở vẫnchịu sự chi phối và quản lý của Nhà nước Điều này xuất phát từ nhiều nguyênnhân, trong đó có nguyên nhân là do nước ta mới thoát khỏi chế độ thuộc địa nửaphong kiến, ách áp bức bóc lột vừa mới được xóa bỏ Do đó, việc Nhà nước quản lýchặt chẽ việc cho thuê nhà nhằm loại bỏ những tàn dư cuối cùng của chế độ bóc lộttrong xã hội cũ

* Giai đoạn từ 1991 đến 1995

Đây là giai đoạn mà chính sách về nhà ở được thay đổi theo hướng xóa bỏnhững bất cập của các quy định trước đây, nhằm bảo đảm và khuyến khích tổ chức, cánhân duy trì phát triển nhà ở, trong đó có nhà ở cho thuê Trong giai đoạn này Hộiđồng Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh Nhà ở vào ngày 26/3/1991 Trong Pháp lệnhnày, các quy định về hợp đồng cho thuê nhà ở đã có sự thay đổi rõ rệt Quy định vềcho thuê nhà ở được quy định tại Chương 4, từ Điều 20 đến Điều 30 Trong đó xácđịnh hợp đồng phải được lập thành văn bản và phải có công chứng, chứng thực Cácnội dung của hợp đồng thuê nhà ở và việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt hợp đồng chothuê nhà ở cũng được quy định cụ thể theo hướng tôn trọng sự thỏa thuận của các bên

* Giai đoạn từ 1995 đến 2005

Giai đoạn này đánh dấu bước phát triển mạnh mẽ của hoạt động lập phápdân sự nói chung, của các quy định pháp luật về nhà ở nói riêng Lần đầu tiên, ViệtNam ban hành BLDS năm 1995 với 811 điều Trong đó, hợp đồng thuê nhà ở đượcquy định từ Điều 489 đến Điều 502 Những quy định này thay thế cho các quy định

về thuê nhà ở trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991

Ngoài ra, một số văn bản pháp luật có liên quan cũng được ban hành tronggiai đoạn này như: Ngày 20/8/1998, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghịquyết số 58 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991; Ngày25/01/1999, Tòa án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát nhân dân tối cao phối hợp banhành Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC hướng dẫn Nghịquyết số 58/1998/NQ-UBTVQH về giao dịch liên quan đến nhà ở xác lập trướcngày 01/7/1991; Ngày 19/4/1999, Chính phủ ban hành Nghị định số 25/1999/NĐ-CPhướng dẫn Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH về giao dịch liên quan đến nhà ởxác lập trước ngày 01/7/1991

* Giai đoạn từ 2005 đến 2014

Đây là giai đoạn mà các quy định pháp luật về dân sự nói chung và quyđịnh pháp luật về nhà ở nói riêng đều có sự thay đổi mạnh mẽ BLDS năm 2005 rađời, thay thế cho các quy định của BLDS năm 1995 Trong đó, hợp đồng cho thuênhà ở tiếp tục được ghi nhận tại các Điều từ Điều 492 đến Điều 500 Những quyđịnh về hợp đồng thuê nhà ở chỉ tập trung vào một số khía cạnh như hình thức của

hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, đơn phương chấm dứt và các trường hợpchấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.

Ngoài những quy định khái quát trong BLDS năm 2005, quy định về hợp đồngthuê nhà ở còn được ghi nhận trong Luật Nhà ở năm 2005 Bên cạnh những quy địnhkhái quát trong BLDS năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005 còn quy định cụ thể về điềukiện của các bên trong hợp đồng, về các trường hợp cho thuê nhà ở cụ thể như chothuê nhà ở thuộc sở hữu chung, tiếp tục thuê nhà ở khi bên thuê là cá nhân chết,

Trong giai đoạn này, một số văn bản có liên quan đến hợp đồng thuê nhà ởcũng được ban hành như: Ngày 27/7/2006, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hànhNghị quyết số 1037/2006 về giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày01/7/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia; Ngày 06/9/2006,Chính phủ ban hành Nghị định số 90/2006 hướng dẫn thi hành Luật nhà ở; Ngày23/6/2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010 hướng dẫn thi hành Luật nhà

ở 2005; Ngày 22/4/2013, Chính phủ ban hành Nghị định số 34/2013 về quản lý sửdụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;

* Giai đoạn từ 2014 đến nay

Sau 10 năm thi hành, các quy định pháp luật về dân sự nói chung, các quyđịnh về nhà ở nói riêng đã bộc lộ những bất cập, hạn chế nhất định Do đó, nhữngquy định đã có sự thay đổi cơ bản Đó là sự ra đời của Luật Nhà ở năm 2014 vàBLDS năm 2015 Trong đó, các quy định về nhà ở nói chung, hợp đồng thuê nhà ởnói riêng không còn được ghi nhận trong BLDS năm 2015 mà chỉ được ghi nhậntrong Luật Nhà ở năm 2014 Sự thay đổi này là hoàn toàn phù hợp với thực tế,nhằm hạn chế sự chồng chéo trong các quy định liên quan đến nhà ở nói chung, chothuê nhà ở nói riêng

Trong giai đoạn này, những quy định về hợp đồng thuê nhà ở về cơ bản vẫn

có sự kế thừa các quy định trong BLDS năm 2005 và Luật nhà ở năm 2005 Tuynhiên, những quy định này cũng có thay đổi cơ bản như: hợp đồng thuê nhà ởkhông bắt buộc phải được công chứng, chứng thực, những quy định về nội dung củahợp đồng thuê nhà ở cũng có sự thay đổi cơ bản như thời hạn chấm dứt hợp đồngtrong trường hợp các bên không thỏa thuận cụ thể về thời hạn của hợp đồng, Những thay đổi này thể hiện sự hoàn thiện của pháp luật về nhà ở nói chung, phápluật về hợp đồng cho thuê nhà ở nói riêng

Kết luận chương 1

Trong hầu hết các công trình nghiên cứu khoa học pháp lý, mục đích củangười nghiên cứu là nhằm đưa ra những phân tích, đánh giá thực trạng pháp luậthiện hành, những khó khăn, bất cập trong việc áp dụng pháp luật Để đạt được mụcđích này, việc nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản là rất quan trọng Nó là yếu

tố góp phần định hướng cho việc phân tích, đánh giá và kiến nghị hoàn thiện phápluật có cơ sở vững chắc

Tại chương 1, tác giả đã nghiên cứu, phân tích những vấn đề lý luận cơ bảnnhất liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở Trong đó, những nội dung nổi bật đã đạtđược như sau:

(i) Tác giả đã phân tích và làm nổi bật những vấn đề quan trọng về nhà ở,làm cơ sở để nghiên cứu lý luận về hợp đồng thuê nhà ở

(ii) Từ việc nghiên cứu những khái niệm, những quan điểm có liên quan,tác giả đã xây dựng được khái niệm hợp đồng thuê nhà ở một cách hợp lý nhất, làmnền tảng định hướng cho việc nghiên cứu các nội dung khác

(iii) Trên cơ sở khái niệm, tác giả đã chỉ ra và phân tích những đặc điểmcủa hợp đồng thuê nhà ở Việc phân tích những đặc điểm này giúp cho tác giả hiểusâu sắc hơn về loại hợp đồng này, làm cơ sở để phân tích, đánh giá những quy địnhpháp luật có liên quan ở chương 2

(iv) Trong chương này, tác giả cũng đưa ra một số tiêu chí phân loại hợpđồng thuê nhà ở Mỗi tiêu chí, hợp đồng được phân thành các loại khác nhau, đồngthời việc phân loại theo mỗi tiêu chí cũng có những ý nghĩa nhất định trong việcnghiên cứu và áp dụng pháp luật

(v) Trong chương này, tác cũng giả đã nghiên cứu, hệ thống hóa một cách kháiquát quy định pháp luật có liên quan về hợp đồng thuê nhà ở Việc nghiên cứu kháiquát quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở giúp cho người nghiên cứu có đượccái nhìn toàn diện về quá trình hình thành, phát triển cũng như những thay đổi củacác quy định này qua các thời kỳ khác nhau Thông qua đó có thể dự liệu được nhữngthay đổi trong tương lai Từ đó có những kiến nghị hoàn thiện pháp luật phù hợp

Chương 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH

VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

Theo quy định của BLDS năm 2005, hợp đồng thuê nhà ở được điều chỉnhtại một mục riêng24 Các nội dung như hình thức, quyền và nghĩa vụ của các bêntrong hợp đồng, vấn đề chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được quy định tương đối cụthể Tuy nhiên, nhà ở là một đối tượng được đề cập tới trong Luật Nhà ở với vai trò

là luật chuyên ngành trong hệ thống pháp luật Việt Nam nên khi sửa đổi, bổ sungBLDS năm 2005, các nhà soạn luật đã đưa chế định hợp đồng thuê nhà ở và các hợpđồng khác về nhà ở quay trở lại Luật Nhà ở để điều chỉnh Điều này đảm bảo tínhđồng bộ, chuyên môn hóa cao hơn, đỡ chồng chéo giữa văn bản mang tính quy địnhchung, phổ quát là BLDS với các luật chuyên ngành Mặc dù không được đề cập tớitrong BLDS năm 2015 một cách chi tiết như trước nhưng hợp đồng thuê nhà ở vẫnluôn tồn tại là một loại giao dịch dân sự Do đó, các vấn đề chung về loại hợp đồngnày vẫn bị chi phối đồng thời bởi BLDS và luật chuyên ngành Dưới đây là quyđịnh của pháp luật Việt Nam hiện hành về các yếu tố của hợp đồng thuê nhà ở

2.1 Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở

2.1.1 Bên cho thuê nhà ở

Tại Chương VIII Luật Nhà ở năm 2014 quy định về giao dịch nhà ở có đềcập tới các điều kiện áp dụng đối với chủ thể khi tham gia giao dịch về nhà ở nóichung và thuê nhà ở nói riêng, cụ thể:

- Đối với chủ thể là cá nhân:

Thứ nhất, là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền

để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự

Xét về bản chất, cho thuê nhà ở chính là việc một chủ thể đang thực hiệnquyền sử dụng tài sản của mình Tại Điều 189 BLDS năm 2015 quy định:

"Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật" Thực tế, việc cho thuê nhà ở vừa đảm bảo giá trị

24 Tiểu mục II, mục 5 Chương XVIII BLDS năm 2005.

khai thác công dụng của người có tài sản vừa thỏa mãn được nhu cầu sử dụng củangười thuê đối với tài sản đó Thậm chí, người thuê tài sản tiếp tục đóng vai trò làngười cho thuê tài sản khi họ muốn khai thác công dụng của tài sản thuê để thu hoalợi, lợi tức Với quy định nêu trên, ngoài chủ sở hữu tài sản, chủ thể khác (tuân theo cơchế thỏa thuận hoặc pháp luật quy định25) cũng có thể cho thuê tài sản Điều này đảmbảo tính tương thích và linh hoạt trong các hoạt động hàng ngày của đời sống xã hội.

Thứ hai, phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về

nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự

Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định cụ thể về năng lực hành vi dân sự

để thực hiện giao dịch về nhà ở nhưng tại Điều 19 có đề cập: "Năng lực hành vi dân

sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự" Đồng thời, Điều 20 có quy định, người thành niên là người từ

đủ 18 tuổi trở lên, người này được xác định là có đầy đủ năng lực hành vi dân sự,trừ trường hợp rơi vào Điều 22 - người mất năng lực hành vi dân sự, Điều 23 -người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi, Điều 24 - Người hạn chế

năng lực hành vi dân sự và khoản 4 Điều 21 có quy định: "Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý"

Theo quy định nói trên, khi xét về độ tuổi, khả năng nhận thức, điều khiểnhành vi thì cá nhân được tham gia vào các giao dịch về nhà ở nói chung phải đảm

bảo hai điều kiện cơ bản: Một là, phải từ đủ 18 tuổi trở lên không bị mất năng lực

hành vi dân sự, khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi, hạn chế năng lực

hành vi dân sự Hai là, từ đủ 15 đến chưa đủ 18 tuổi phải có sự đồng ý của người

đại diện theo pháp luật

Tóm lại, đối với bên cho thuê nhà ở là cá nhân, pháp luật quy định, cá nhânluôn phải đảm bảo điều kiện về năng lực chủ thể Cụ thể, ngoài việc cá nhân phải làchủ sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu ủy quyền, cho phép cho thuê nhà ở Tức

là, cá nhân cho thuê tài sản có năng lực pháp luật phù hợp Và cá nhân là bên thuênhà ở phải thỏa mãn điều kiện về độ tuổi, khả năng nhận thức, điều khiển hành vi.Tức là, cá nhân này phải có năng lực hành vi tương ứng đối với năng lực pháp luật

25 Điều 191 BLDS năm 2015.

đó Khi hội đủ các điều kiện này, chủ thể là cá nhân được tham gia vào các giaodịch cho thuê nhà ở.

Thứ hai, là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền

để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự

Giống như chủ thể cá nhân, để khai thác được quyền sử dụng tài sản là nhà

ở, tổ chức có đủ tư cách cũng phải đảm bảo quyền sở hữu26, được cho phép, được

ủy quyền của chủ sở hữu khi cho thuê tài sản là nhà ở

Với các quy định hiện hành, để thỏa mãn điều kiện đối với chủ thể cho thuêtài sản là nhà ở, dù là cá nhân hay tổ chức phải đảm bảo hai yếu tố cơ bản đó nănglực chủ thể Bên cho thuê có quyền đưa tài sản là nhà ở vào tham gia giao dịch haykhông và có đủ khả năng thực hiện quyền, nghĩa vụ và chịu trách nhiệm phát sinh từgiao dịch đó hay không? Thỏa mãn hai câu hỏi này, chủ thể thuê tài sản là nhà ở có

đủ tư cách tham gia vào hợp đồng thuê nhà ở

2.1.2 Bên thuê nhà ở

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2015, bên thuê nhà ởcũng được xác định thành 02 chủ thể:

26 Xem Khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

Đối với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này sẽ có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

- Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà

ở theo quy định của pháp luật;

- Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này.

- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải

có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định củapháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quyđịnh của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thườngtrú tại nơi có nhà ở được giao dịch

Thứ hai, tổ chức thuê nhà ở.

- Phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng kí kinh doanh;

- Trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữunhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này;

- Nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinhdoanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của phápluật về kinh doanh bất động sản

Ngoài điều kiện chung được áp dụng đối với bên thuê, một số loại hình chothuê nhà ở tiếp tục được điều chỉnh mang tính đặc thù, cụ thể:

 Loại hình thuê nhà ở xã hội: Thực tế cho thấy, quỹ nhà ở xã hội của Nhà

nước có hạn nên pháp luật quy định đối tượng được thuê nhà ở xã hội cũng giới hạnbao gồm28: Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãingười có công với cách mạng; Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùngthường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; Người thu nhập thấp, hộnghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người lao động đang làm việc tại các doanhnghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quanchuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vịthuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức theoquy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; Các đối tượng đã trả lại

27 Điều 20, 21, 22, 23, 24 BLDS năm 2015.

28 Khoản 1 Điều 50 Luật Nhà ở năm 2014.

nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật Nhà ở năm 2014; Họcsinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trườngdân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập; Hộ gia đình, cánhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của phápluật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

 Loại hình thuê nhà ở công vụ: Theo quy định tại Khoản1 Điều 32 Luật

Nhà ở năm 2014 và Điều 49 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm

2014, đối tượng được thuê nhà ở công vụ bao gồm:

- Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà công vụ trong thờigian đảm nhận chức vụ;

- Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chínhtrị - xã hội không thuộc diện quy định tại điểm a khoản này được điều động, luânchuyển đến công tác tại cơ quan trung ương giữ chức vụ từ cấp Thứ trưởng và tươngđương trở lên; được điều động, luân chuyển đến công tác tại địa phương giữ chức

vụ từ Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện, Giám đốc Sở và tương đươngtrở lên Kèm theo đó, phải thuộc diện chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưađược thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội tại nơi đến công tác hoặc đã có nhà ởthuộc sở hữu của mình tại nơi đến công tác nhưng có diện tích nhà ở bình quântrong hộ gia đình dưới 15 m2 sàn/người Và không thuộc diện phải ở trong doanhtrại của lực Iượng vũ trang nhân dân theo quy định của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an

- Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chínhtrị - xã hội không thuộc diện quy định tại điểm b khoản này được điều động, luânchuyển đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặcbiệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo Kèm theo đó, phải thuộc diện chưa có nhà

ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội tạinơi đến công tác hoặc đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại nơi đến công tácnhưng có diện tích nhà ở bình quân trong hộ gia đình dưới 15 m2 sàn/người

Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân đượcđiều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà phápluật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang Đồng thời, trường hợp

cử đến công tác tại khu vực nông thôn vùng đồng bằng, trung du thì phải ngoài địabàn cấp huyện và cách nơi ở của mình đến nơi công tác từ 30 km trở lên; trường

hợp đến công tác tại khu vực nông thôn vùng sâu, vùng xa có điều kiện kinh tế - xãhội đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo thì do UBND cấp tỉnh quy định cho phùhợp với tình hình thực tế của từng khu vực nhưng phải cách xa từ nơi ở của mìnhđến nơi công tác tối thiểu là 10 km.

- Giáo viên đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng

có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;

- Bác sĩ, nhân viên y tế đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng

xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;

- Nhà khoa học được giao chủ trì nhiệm vụ khoa học và công nghệ cấp quốcgia đặc biệt quan trọng theo quy định của Luật khoa học và công nghệ

Như vậy, dựa trên các điều kiện chung được quy định trong BLDS năm 2015

và nét đặc thù của tài sản là nhà ở (giá trị lớn, đáp ứng nhu cầu thiết yếu về chỗ ở, sinhhoạt cho nhiều người…), các trường hợp được xem xét hỗ trợ chỗ ở từ nhà nước màchủ thể của quan hệ thuê nhà ở bao gồm cả bên thuê và bên cho thuê đã được pháp luậtđặt ra một cách tương đối rõ ràng Bằng việc xác định các chủ thể nói trên, chúng ta cóthể hình dung một cách khái quát đến chi tiết về điều kiện để tham gia vào loại hợpđồng thuê nhà ở Từ đó có hành vi ứng xử phù hợp khi tham gia loại quan hệ này

2.2 Nội dung của hợp đồng thuê nhà ở

2.2.1 Đối tượng của hợp đồng

Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở chính là ngôi nhà hoặc diện tích nhàcho thuê được tính bằng mét vuông29 Nhà ở theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 LuậtNhà ở năm 2014 là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầusinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Công trình này bao gồm cả diện tích phụ Nhưngviệc cho thuê và thuê xuất phát từ nhu cầu của các bên trong quan hệ nên nó có thểbao gồm hoặc không bao gồm phần diện tích phụ Ngoài ra, đối tượng là nhà ở có

thể là nhà ở riêng lẻ - nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền

sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở

liền kề và nhà ở độc lập Hoặc nhà chung cư - nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn

hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thốngcông trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm

29 Lê Thị Luyến, Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành, Luận văn thạc sĩ Luật học,

Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr 28.

nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có

mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh Hoặc nhà ở thương mại là nhà ở

được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường Hoặc

nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công

vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác

Hoặc nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân

thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy

định của pháp luật Hoặc nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định Tuy nhiên, dù là

loại nhà ở nào thì vẫn phải đảm bảo các điều kiện luật định30 như sau:

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sởhữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyếtđịnh hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá

dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền

Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện nêu trên, nhà ở còn phảibảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoátnước, bảo đảm vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác Đây là các loạinhà ở và điều kiện để đưa vào tham gia giao dịch về nhà ở nói chung, thuê nhà ở nóiriêng Tuy nhiên, việc đưa nhà ở vào tham gia hợp đồng thuê nhà ở, loại đối tượngnày buộc phải đảm bảo điều kiện chung của hợp đồng và quan hệ nghĩa vụ31 Vì đốitượng của hợp đồng luôn là điều khoản cơ bản, trường hợp đối tượng không rõ ràngkéo theo việc không thực hiện được hợp đồng trên thực tế Còn dưới góc độ phápluật, hợp đồng sẽ bị vô hiệu32 Theo đó, muốn trở thành đối tượng của hợp đồngthuê, đồng thời đảm bảo được tính khả thi trong quá trình thực hiện thì: Nhà ở phảiđược xác định cụ thể (dựa theo mô phỏng hoặc hiện trạng thực tế, càng cụ thể baonhiêu khả năng tranh chấp càng giảm bớt bấy nhiêu) để đảm bảo tính xác thực vềloại đối tượng của hợp đồng thuê và giá trị sử dụng trong quá trình khai thác

30 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014.

31 Khoản 2 Điều 276 BLDS năm 2015.

32 Điều 408 BLDS năm 2015.

2.2.2 Giá thuê nhà ở

Theo quy định, giá của hợp đồng thuê là một trong các điều khoản thôngthường Vì giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầucủa các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác Trường hợp không có thỏa thuậnhoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địađiểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê33 Như vậy, trường hợp các bên trong hợpđồng thuê không thỏa thuận về điều khoản này, hợp đồng vẫn có thể thực hiện được

Về điều khoản giá, Điều 129 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

"1 Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2 Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật"

Hay Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy đinh: "Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận

và được ghi rõ trong hợp đồng Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó"

Như vậy, ngoài quy định chung của BLDS năm 2015, việc xác định điều khoảngiá trong hợp đồng thuê nhà ở còn được xem xét dựa trên quy định chuyên ngành Bêncạnh đó, một số loại nhà ở đặc biệt như nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, Luật Nhà ở cũngquy định sự khác biệt khi đưa ra giá thuê và cách xác định giá thuê nhà ở Cụ thể:

* Giá thuê nhà ở công vụ:

Dựa trên loại nhà ở đặc thù và áp dụng cho chủ thể đặc biệt, đồng thời thựchiện nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí cần thiết để thực hiện quản lý vậnhành, bảo trì và quản lý cho thuê trong quá trình sử dụng nhà ở công vụ Không tínhtiền sử dụng đất xây dựng nhà ở công vụ và không tính chi phí khấu hao vốn đầu tưxây dựng nhà ở công vụ hoặc chi phí mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ thìgiá thuê nhà ở công vụ do cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 81 của

33 Điều 473 BLDS năm 2015.

Luật Nhà ở quyết định và được xem xét, điều chỉnh cho phù hợp với từng thời kỳ.Trường hợp thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ thì người thuê nhà ở công vụtrả tiền thuê nhà ở thấp hơn giá thuê nhà ở thương mại theo quy định của Chính phủ.

* Giá thuê nhà ở xã hội:

- Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư

Điều 60 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, việc xác định giá thuê nhà ở xã hội

do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53của Luật này được thực hiện như sau:

Một là, trường hợp cho thuê nhà ở thì giá thuê được tính đủ chi phí bảo trì

nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm,

kể từ ngày ký hợp đồng thuê; đối với nhà ở cho học sinh, sinh viên thuê thì chỉ tính

đủ các chi phí quản lý vận hành và chi phí bảo trì, không tính chi phí thu hồi vốnđầu tư xây dựng nhà ở;

Hai là, trường hợp cho thuê mua nhà ở thì giá thuê mua được tính đủ chi

phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày

ký hợp đồng thuê mua;

Ba là, không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây

dựng nhà ở xã hội;

Bốn là, cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 81 của Luật này

quy định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội"

- Nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư

Điều 61 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

Thứ nhất, đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng

nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì giá thuê,giá thuê mua, giá bán nhà ở được xác định như sau:

Một là, giá thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ chi

phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợinhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi củaNhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này;

Hai là, chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng và báo

cáo UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua,giá bán trước khi công bố