Vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở tại thủ đô Hà Nội của công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội.Thực trạng và giải pháp

Tài liệu tham khảo kinh tế đầu tư: Vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở tại thủ đô Hà Nội của công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội.Thực trạng và giải pháp

LỜI MỞ ĐẦU

Nhà ở là một trong những điều kiện cơ bản phục vụ cho đời sống của conngười Ngay từ khi mới sơ khai thì con người đã biết tạo ra cho mình một máinhà che chở trước thiên nhiên Khi mà mọi điều kiện sống thay đổi dân sốngày càng đông lên thì nhu cầu về nhà ở tăng cao

Công cuộc đổi mới trong những năm qua đã đưa nước ta thoát khỏi tìnhtrạng khủng hoảng kinh tế-xã hội để bước vào thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐHđất nước Tuy nhiên tốc độ đô thị hoá đã làm tăng sức ép khá căng thẳng vềnhiều mặt, trong đó có vấn đề về nhà ở Việc tăng dân số tự nhiên và di dân tự

do làm cho dân số đô thị tăng nhanh, trong khi việc cải thiện điều kiện ơ tạichổ không đáp ứng được, dẫn đến việc nhà ở xây dựng tràn lan, lộn xộn phá

vỡ quy hoạch làm mất cảnh quan và kiến trúc đô thị Vấn đề này ngày càngtrở nên bức xúc nhức nhối với nhân dân và chính quyền đô thị

Trong chiến lược phát triển kinh tế -xã hội và thực hiện mục tiêu HĐH đất nước nói chung và thủ đô Hà Nội nói riêng thì việc thực hiện đầu

CNH-tư xây dựng nhà ở cho người dân có tầm quan trọng đặc biệt, nó không nhữnggóp phần làm thay đổi bộ mặt kiến trúc của thủ đô, mà đồng thời nâng caođời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân

Vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở phát triển đã tạo điều kiện phát triển nhiềumục tiêu quan trọng khác của thủ đô Hà Nội như tăng nhanh tốc độ đô thịhoá, phát triển khu đô thi mới, phát triển cơ sở hạ tầng sản xuất

Khi tiến hành một hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở thì vấn đề được đặt ra

là kết quả đạt được đó đã giúp giải quyết được vấn đề gì? Giải quyết được baonhiêu?Tạo ra thuận lợi như thế nào? về chỗ ở cho người dân Và đồng thờiqua đó đã tạo ra sự đồng bộ như thế nào về mặt kiến trúc đô thị cho thủ đô đểphù hợp với quy hoạch chung đã đề ra Ngoài ra còn đánh giá được hiệu quảđầu tư xây dựng đó đã đem lại những giá trị gì khác nữa, đạt được hiệu quả tàichính là bao nhiêu, qua đó cho chúng ta rút ra được những bài học kinh

nghiệm cho những giai đoạn đầu tư xây dựng nhà ở những nơi khác và chophép tạo ra tính hiệu quả sử dụng cao, giải quyết được nhiều vướng mắc trongvấn đề chổ ở cho người dân đô thị Đồng thời nó cũng đóng góp một phầnnguồn lực tài chính cho nền kinh tế.

Thấy được tầm quan trọng của vấn đề đó trong thời gian thực tập tại công ty

Tư vấn-Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội em đã chọn đề tài: Vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở tại thủ đô Hà Nội của công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội.Thực trạng và giải pháp.

Làm đối tượng nghiên cứu của chuyên đề thực tập Nội dung của báocáo chuyên đề xem xét tình hình đầu tư xây dựng nhà ở của công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội trong thời gian qua và đánh giá chitiết hiệu quả của việc đầu tư xây dựng nhà ở của công ty

Trên cơ sở đó vận dụng những kiến thức lý luận đã nắm bắt được ở trường để

đề ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng nhà ở trênđịa bàn Hà Nội của công ty

Kết cấu của chuyên đề được chia làm 3 chương:

Chương I: Những vấn đề lý luận chung về đầu tư xây dựng nhà ở đô thị

Chương II: Thực trạng hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội của công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội trong thời gian qua

ChươngIII: Những định hướng, giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác đầu tư xây dựng nhà ở tại địa bàn

Hà Nội của công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội.

Tất cả những lý luận phân tích, đánh giá và giải pháp trong chuyên đề nàyđược vận dụng các phương pháp phân tích, đánh giá thực trạng công tác quảnlý Kết hợp với hiểu biết của bản thân trong 4 năm học đại học ở trườngĐHKTQD và những kiến thực thu được trong thời gian thực tập Hy vọng đâykhông chỉ là một đề tài nghiên cứu của chuyên đề thực tập mà nó còn là một

cơ hội để em tự khẳng định lại những kiến thức đã tiếp thu được trong quátrình học tập, đặc biệt là trong thời gian học các môn chuyên ngành Đồngthời đây cũng là cơ hội để em tập hợp được những kiến thức mà tiếp thu được

ở trường lớp và thực tế để có thể phục vụ tốt công việc sau này của mình

Do được sự tận tình giúp đỡ của cô giáo th.s Nguyễn Thị Thanh Huyềngiảng viên chính của bộ môn Kinh tế đô thị của trường ĐHKTQD và các côchú của công ty, đặc biệt là cô Nguyễn Kim Duyên,Trưởng ban quản lý dự án

Mỹ Đình cùng với sự nỗ lực tìm tòi tài liệu đã giúp em hoàn thành báo cáochuyên đề này.Tuy nhiên do thời gian có hạn và kinh nghiệm còn ít nên emkhông thể tránh những sai sót khi trình bày những lý luận về chuyên đề

Em mong có được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô và các cán bộ của công

ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội cùng với bạn bè quantâm tới vấn đề này

Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô cùng các cô chú trongcông ty đã giúp đỡ em hoàn thành báo cáo này

Hà Nội, tháng 5 năm 2004

Sinh viên: Nguyễn Thế Quân

Trên thực tế, khái niệm nhà ở luôn phải được hiểu theo nghĩa rộng vì tất cảcác vấn đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà khôngthể tách rời các yếu tố kỹ thuật và môi trường tự nhiên xẵ hội của khu vực.

1.2.Những đặc tính cơ bản của nó

- Nhà ở đô thị là nơi cư trú của các hộ gia đình với mật độ cao.

Nhu cầu về sự thuận tiện và dễ dàng liên hệ với bên ngoài dẫn đến nhà ởtập trung trong thành phố với mật độ cao Con người muốn thuận tiện khi đilàm, đi học, đi mua sắm, Cơ quan, trường học, cữa hàng thường tập trungtừng khu vực Do đó mọi người cũng muốn nhà ở của mình quanh khu vực

đó Các hộ gia đình mong muốn nơi mình ở có dịch vụ về kỹ thuật, có trườnghọc, có trạm xá và dịch vụ xã hội khác Khi các hộ gia đình sống gần nhau thìtổng các chi phí lại rẽ hơn so với việc các hộ gia đình sống phân tán

- Mang tính loại trừ

Nếu các khu nhà được sử dụng với cùng mục đích, muốn tập trung cáchoạt động lại với nhau thì nhất thiết phải loại bỏ các hoạt động khác trong khuvực khác trong khu vực đó Vì vậy, nếu nhà ở muốn tập trung thành một khu

vực riêng biệt thì phải có sự tách biệt về hoạt động so vớ các khu vực khác.Quá trình loại trừ này diễn ra thông qua thị trường đất đai Có nghĩa là nếu có

sự cạnh tranh về đất đai khi hai hay nhiều hoạt động khác nhau đều muốndiễn ra trên địa điểm thì địa điểm sẽ dành cho hoạt động nào có khả năng đầu

tư nhiều hơn Hoạt động còn lại sẽ tìm một vị trí khác mà ở đó lại có một hoạtđộng khác loại trừ Bằng cách này hệ thống hoạt động sẽ loại bỏ lẫn nhau vàdành được địa điểm mà nó có thể tập trung thành một khu vực

Quá trình loại trừ diễn ra chậm bởi vì nhà ở tồn tại rất lâu nên sự thay đổi vềđất đai không xãy ra thường xuyên và diễn ra với một chừng mực mà tất cảtcác hoạt động có vị trí trung tâm -là nơi thuận tiên nhất Trong quá trình cạnhtranh này,các cơ quan, cữa hàng thường dành được vị trí trung tâm thành phố.Sau đó, các hoạt động, các nhà máy trong ngành công nghiệp có vị trí xungquanh khu vực trung tâm và nhà ở bị loại bỏ ở các nơi trừ vùng nông thôn

- Thị trường nhà ở không đồng nhất

Khác nhau về vị trí trong thành phố, diện tích, tuổi, cấu trúc tiện dụng, caotầng hay thấp tầng

- Nhà ở không có khả năng di chuyển

Người ta không di chuyển được nhà vì nó gắn với vị trí không gian

- Tính bền vững

Nhà ở bền vững lâu dài, chi phí cho xây dựng, mua sắm cao

- Chuyển chổ ở phức tạp, chi phí lớn và kéo theo nhiều vấn đề.

Chuyển nhà có liên quan đến rất nhiều vấn đề như nơi học tập, nơi làmviệc của các thành viên trong gia đình

- Môi trường tự nhiên và xã hội có vai trò quan trọng

Các hộ gia đình chọn chổ ở có môi trường trong lành,an ninh xã hội tốt

- Giá nhà phụ thuộc vào giá đất và mức độ bền vững vật lý, kết cấu, mức

thuận tiện

Giá nhà ở với ý nghĩa là nơi cư trú gồm tiền xây dựng nhà và tiền muađất Cần chia mức giá nhà thành hai phần: Mức giá xây dựng và giá đất

Như vậy, giá thị trường của nhà ở là tổng giá trị thị trường của nhà và đất

1.3.Cung cầu và các nhân tố ảnh hưởng về nhà ở đô thị

Đường cung dài hạn về nhà co giãn hoàn toàn, điều đôó không co nghĩa làngười chủ nhà lắp bánh xe vào nhà của họ để chuyển từ thành phố này sangthành phố khác Thực tế họ có thể tăng, giảm cung nhà bằng cách:

-Tăng giảm đầu tư cho sữa chữa,duy trì

-Sử dụng hoặc bỏ trống nhà ở

-Cho thuê nhà để ở hoặc dùng nhà vào mục đích khác

-Không làm gì để chờ tăng cầu nhà

Bốn phản ứng này người chủ nhà có thể tăng, giảm cung nhà ở trong dàihạn Đường cầu dài hạn cũng như ngắn hạn về nhà ở cũng co giãn hoàn toàn,

vì người thuê nhà có thể di chuyển nhà từ thành phố này sang thành phố khác Tuy nhiên vì chi phí chuyển nhà khá cao nên sự co giãn của cầu về số lượngnhà sẽ chậm hơn so với sự co giãn về chất lượng nhà Khi cầu về số lưọngcũng như chất lượng giảm làm cho doanh thu giảm, khối lượng nhà cung cấptối ưu và lợi nhuận giảm.Chủ nhà sẽ có hướng giảm cung bằng cách đã nêutrên

Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu về nhà ở đô thị và sự ảnh hưởngvới các mức độ khác nhau như:

- Thu nhập trung bình làm tăng cầu nhà ở, nhưng cầu về chất lượng nhà ởtăng nhanh do sự di chuyển nhà và chi phí nhà rất lớn

-Biến động dân số và mật độ dân số làm tăng hoặc giảm số lưọng nhà ở -Tập quán sinh sống của dân cư, đặc biệt là dân nhập cư mang theo tậpquán của mình

-Ảnh hưởng của khu vực lân cận: Chính là vấn đề ngoại ứng trong lĩnh vựcnhà ở

-Sự điều chỉnh quy hoạch của nhà nước về đất đô thị và thay đổi chưc năngđất đô thị

1.4.Các tiêu chuẩn phân loại nhà ở

1.4.1.Tiêu chuẩn kỹ thuật

-Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng xây dựng công trình và nhà ở đượcthể hiện thông qua các tiêu chuẩn về độ bền vững của ngôi nhà (niên hạn sửdụng ngôi nhà ) và mức độ chịu lửa (độ bền vững và độ chịu lửa của ngôi nhàđược xác định trong tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà và công trình) -Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng sử dụng của ngôi nhà được xácđịnh theo các yếu tố sau:

+Tiêu chuẩn diện tích, khối lượng và dây chuyền sử dụng các buồngphòng

+Tiêu chuẩn về trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh, thông hơi, thông gió, tiệnnghi các lắp đặt hệ thống cấp điện, cấp thoát nước

+ Mức độ hoàn thiện bên trong và bên ngoài ngôi nhà, trang trí nội thất

Cụ thể:

Bậc I: Đầy đủ, phần lớn bằng hàng cao cấp, cữa bằng gỗ tốt

Bậc II: Đầy đủ, thiết bị vệ sinh và cữa bằng vật liệu tốt

Bậc III: Chưa đầy đủ, đều là vật liệu thông thường

Bậc IV: Không đầy đủ, đều là vật liệu thông thường và cấp thấp

1.4.2.Phân loại nhà ở

Việc đánh giá phân loại nhà ở trong một nước phải dựa vào các tiêu chuẩncủa nước đó Liên quan đến vật liệu sử dụng để xây dựng nhà ở, người taphân biệt nhà ở theo: Vật liệu bền như đá, bê tông, gỗ tốt Vật liệu ít bền nhưtranh, tre, nứa, lá

Nhà ở còn được phân loại như nhà kiên cố, bán kiên cố, hoặc nhà tạm theovật liệu xây và thời gian sử dụng nhà ở

Có nhiều phương pháp khác nhau để tiến hành xác định chất lượng của nhàở: Đó là phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật và phương pháp thống kêkinh nghiệm

Phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật: Đây là phương pháp xác định giátrị còn lại của nhà ở căn cứ vào chất lượng của các kết cấu chính (móng,khung, cột, tường, nền, sàn kết cấu đỡ mái và mái) tạo nên ngôi nhà ở đó và

tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị ngôi nhà

Phương pháp thống kê kinh nghiệm: Xác định giá trị còn lại của ngôi nhàcăn cứ vào thực trạng của ngôi nhà, niên hạn sử dụng và thời gian sử dụngcủa ngôi nhà đó

Nước ta thường sử dụng các tiêu chuẩn phân cấp nhà ở như sau:

- Đối với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng đượcphân loại theo 4 cấp, cấp I là cấp cao nhất, cấp IV là cấp thấp nhất

Cấp nhà Chất lượng sử

dụng

Chất lượng xây dựng công trình

Độ bền vững Độ chịu lửaCấp I Bậc I:Chất lượng

sử dụng cao

BậcI:Niên hạn

sử dụng trên100năm

Bậc I hoặc II

Cấp II Bậc II:Chấtlượng

sử dụng khá

BậcII:Niênhạnsử dụng trên

50 năm

BậcIII

lượng sử dụngtrung bình

Bậc III: Niênhạn sử dụngtrên 20 năm

Bậc IV

Cấp IV Bậc IV:Chất lượng

sử dụng thấp

Bậc IV :Niênhạn sử dụngtrên 20 năm

Bậc V

- Đối với nhà biệt thự

Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có sân vườn, hàng rào, xây bằng gạch ngóihay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, mổi tầng

có ít nhất hai phòng để ở quay mặt ra sân hay ra vườn (không kể phòng tiếpkhách hay phòng ăn riêng) Biệt thự phân ra bốn hạng:

Hạng 1: Biệt thự giáp tường;

Hạng 2: Biệt thự song đôi;

Hạng 3: Biệt thự riêng biệt;

Hạng 4:Biệt thự sang trọng riêng biệt ;

Phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ, sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền,sân vườn rông hay hẹp, mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố tríphòng tắm rửa, vệ sinh ;

Hạng 1 có thể mổi tầng có một phòng tắm rửa vệ sinh và hạng 4 cứ mổiphòng có 1 phòng tắm rửa vệ sinh riêng Giải pháp kiến trúc, mỹ thụât, cótrang trí, hoàn thiện bên trong, bên ngoài ngôi nhà chất lượng cao hoặc tượngđối cao Ngôi nhà có kết cấu chịu lực: Khung cột bê tông hoặc tường gạchchịu lực, sàn gỗ hoặc bê tông có lát vật liệu chất lượng cao Mái bằng bê tôngcốt thép hoặc mái ngói có trần bảo đảm cách âm, chống nhiệt, chống nóng Ngoài các cách phân loại trên, nhà ở còn phải căn cứ vào các tiêu chuẩn sau

- Hệ số điều kiện giao thông, kết cấu hạ tầng (K4);

Việc phân loại các điều kiện nhà ở như trên sẽ là căn cứ để tính giá chothuê nhà ở cảu các tổ chức, cá nhân, đồng thời cũng là căn cứ để xác địnhnghĩa vụ với nhà nước của các tổ chức quản lý và kinh doanh phát triển nhà ởthuộc sở hữu của Nhà nước

II.ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA NÓ

2.1.Khái niệm về đầu tư xây dựng nhà ở đô thị

* Khái niệm về đầu tư: Đầu tư theo nghĩa rộng nhất của nó, có thể hiểu nhưmột quá trình bỏ vốn (bao gồm cả tiền, nguồn lực và công nghệ) để đạt đượcmột mục đích hay một tập hợp các mục đích nhất định nào đó Những loại

mục tiêu này có thể là: Mục tiêu kinh tế chính trị, kinh tế, văn hoá,xẵ hội vàcũng có lúc là mục đích nhân đạo đơn thuần.

* Khái niệm về đầu tư phát triển: Là hình thức quan trọng và chủ yếu.Người có vốn đầu tư (cá nhân, tập thể hay nhà nước)gắn liền với hoạt độngkinh tế của đầu tư Hoạt động đầu tư trong trường hợp này nhằm nâng caonăng lực của các cơ sở sản xuất hiện có theo hướng số lượng và chất lượng vàtạo ra các năng lực sản xuất mới Đây là hình thức tái sản xuất mở rộng Vàcũng là hình thức đầu tư quan trọng tạo ra nhiều việc làm mới, sản phẩm mới

và thúc đẩy nền kinh tế phát triển

* Khái niệm đầu tư xây dựng nhà ở: Là hoạt động đầu tư phát triển bỏ vốn

và sức lao động, trí tuệ và công nghệ để tiến hành các hoạt động như là xâydựng mới, sửa chửa cải tạo nhà cửa và các kết cấu hạ tầng nhằm tạo ra tài sảnmới hoặc duy trì hoạt động của các ngôi nhà đang tồn tại cho mỗi cá nhân,mỗi hộ gia đình, cho mỗi quốc gia, tạo ra tiềm lực kinh tế xã hội

2.2.Đặc điểm và nội dung của đầu tư xây dựng nhà ở đô thị

2.2.1 Đặc điểm đầu tư xây dựng nhà ở:

- Để thi công và hoàn thành một công trình phải trải qua nhiều giai đoạn do

đó quá trình này cần một số vốn lớn.Tức là giá trị của hoạt động đầu tư vàonhà là rất lớn

- Có những dự án nhỏ thì thời gian thực hiện ngắn có thể là một vài năm,ngoài ra có những dự án lớn tầm cỡ thì thời gian thực hiện phải kéo dài rất lâulên tới nhiều năm Lý do là ngoài những công việc chính ra còn phải thực hiệncác công việc khác mà mức độ phức tạp cũng không kém nó phải trải quanhiều công đoạn cụ thể như: Giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, bồi thường vàchuẩn bị đầu tư

- Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở khi thực hiện xong thì có thể thu hồi vốnngay đối với những ngôi nhà để bán như khu chung cư cao tầng, ngoài ra thì

có nhiều dự án mà bắt buộc phải thu hồi vốn muộn như xây dựng bán trả góp,

trả chậm hoặc những công trình phúc lợi, công trình cho hộ có thu nhậpthấp

- Quá trình thực hiện đầu tư xây dựng nhà chịu ảnh hưởng bởi các điều kiện

về địa hình, kinh tế, chính trị văn hoá xẵ hội

2.2.2 Nội dung của đầu tư xây dựng nhà ở đô thị :

- Đầu tư mới mở rộng việc cung cấp các loại nhà và công trình

- Đầu tư thay thế các toà nhà hiện có khi mà các tuổi thọ của các công trìnhnày giảm sút một cách nghiêm trọng hoặc do một lý do nào đó

- Đầu tư những dự án có quy mô lớn ví dụ như các khu chung cư chất lượngcao, khu đô thị mới được thành lập hay các khu nhà có chất lượng cao Ởnước ta thì các dự án này đươc thực hiện rất nhiều trong quá trình phát triển đilên, nó được coi là nhu cầu không giới hạn

- Đầu tư sữa chữa bảo trì, khôi phục, cải tạo công trình hiện có khi cần thiếttại một thời điểm nào đó

2.3.Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng nhà ở đô thị

- Hiện nay thì các khu dân cư đã trở nên quá đông với một mật độ dày đặc,diện tích nhà ở đầu người ngày càng ít đi, mọi người phải sống chật chội chenlấn Đầu tư nhà ở giải quyết phần nào được nhu cầu ở tạm thời, cải thiện điềukiện ở cho người dân đô thị

- Đầu tư xây dựng nhà ở đô thị nhằm thực hiện hoá chính sách hiện hoáchiến lược phát triển đô thị, đồng thời sẽ giảm được tình trạng xây dựng trànlan trái phép gây nên tình trạng lộn xộn mất mỹ quan đô thị như hiện nay

- Đầu tư xây dựng nhà ở đô thị nhằm tạo nên một khu đô thị mới hiện đại ,đồng bộ về cơ sở hạ tầng có kiến trúc hài hoà thích hợp với lối sống côngnghiệp hiện đại, qua đó cũng nhằm bảo vệ những khu nhà cổ có giá trị vănhoá truyền thống

- Đầu tư xây dựng nhà ở là một nghành quan trọng có nhiều đóng góp chongành kinh tế đô thị, nó không những tạo ra công ăn việc làm mà còn thúc

đẩy các nhành khác liên quan cùng phát triển như sản xuất vật liệu xâydựng,vận tải, và các nhành dịch vụ khác

2.4.Các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư xây dựng nhà ở đô thị

Cũng như các hoạt động đầu tư khác, đầu tư xây dựng nhà ở cũng chịu tácđộng của các yếu tố khác như: Lãi suất, tỷ suất lợi nhuận bình quân, chu kỳkinh doanh, độ trễ thời gian

- Lãi suất: Là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự gia tăng hay sự

suy giảm của đầu tư Khi lãi suất giảm tức là giảm chi phí sử dụng vốn sẽkhuyến khích các nhà đầu tư vay vốn từ các ngân hàng để tiến hành đầu tư do

có kích cầu đầu tư Ngược lại khi lãi suất tăng sẽ làm hạn chế khả năng vayvốn của nhà đầu tư, từ đó làm giảm khả năng nhu cầu đầu tư

- Tỹ suất lợi nhuận bình quân: Là một nhân tố khách quan vừa phản ánh

trong mỗi thời kỳ thì đầu tư vào ngành nào là có lợi nhất, mặt khác nó cũngđiều tiết đầu tư từ vùng này sang vùng khác Tỷ suất lợi nhuận bình quân củangành này cao hơn ngành khác tức là đầu tư vào ngành đó cho lợi nhuận caohơn.Điều này kích thích các nhà đầu tư rút vốn từ ngành khác để đầu tư vàonghành đó

- Thời gian thu hồi vốn đầu tư: Đây là một nhân tố quan trọng của hoạt động

đầu tư.Tức là đầu tư hôm nay thì trong một thời gian sau mới phát huy tácdụng, một thời gian sau thì mới có kết quả và thu hồi được vốn đầu tư.Đây làmột nhân tố ảnh hưởng quan trọng đến hiệu quả và đánh giá hiệu quả đầu tưxây dựng nhà ở

- Chu kỳ kinh doanh: Thể hiện dao động của nền kinh tế qua hai giai đoạn

đặc trưng là đỉnh và đáy của chu kỳ Đỉnh của chu kỳ kinh doanh được xemnhư thời kỳ khi nền kinh tế đang cực thịnh, phần lớn nhà đầu tư đều bỏ vốn đểđầu tư, nhu cầu của đầu tư là rất lớn Khi nền kinh tế bước vào thời kỳ suythoái, hay đáy của chu kỳ thì mọi hoạt động sản xuất kinh doanh đều bị trì trệ,các nhà đầu tư thận trọng bảo toàn vốn của mình, nhu cầu đầu tư thấp

2.5.Những chủ thể tham gia đầu tư xây dựng nhà ở tại đô thị

2.5.1.Khu vực nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở công cộng

Nhà ở khu vực công cộng được xem là mục tiêu của các chính sách về nhà

ở, vì đây là khu vực mà chính phủ đầu tư vốn xây dựng và có thể kiểm soáttrực tiếp Đa số các nước đang phát triển có một vài hình thức nhà ở côngcộng mặc dù dân cư được sống trong nhà ở công cộng là rất nhỏ Tuy có sựkhác nhau giữa các nước, song có một điều được thừa nhận là nhà ở côngcộng được sử dụng chủ yếu cho các viên chức nhà nước hơn là đáp ứng chongười nghèo và các tầng lớp khác trong xẵ hội

Nhà ở công cộng trong các nước đang phát triển trong đó có Việt Namthường được xác địnhlà loại hàng hoá đựợc bao cấp, với nguồn cung cấp rất

có hạn trong khi nhu cầu lại rất lớn Những người sống trong các ngôi nhànày giành được sự bao cấp hoàn toàn hoặc một phần của nhà nước

Do tác động của các dự án về nhà ở của chính phủ nên đầu thập kỹ 70,những hình thức can thiệp với mô hình đất xây dựng nhà ở đã có các dịch vụtối thiểu Công việc nâng cấp, sữa chữa nhà ổ chuột đã được thực hiện tại cácnước đang phát triển, nhờ có các tổ chức quốc tế và Ngân hàng thế giới chovay để xây dựng nhà ở

Trong giải pháp sử dụng đất xây dựng nhà ở tại các khu đô thị, chính quyềncác đô thị đã chuẩn bị những lô đất có các dịch vụ tối thiểu cho những hộ giađình có thu nhập thấp được xây dựng dần dần nhà ở của họ Cách giải quyếtnàycho phép mở rộng đối với tất cả các đô thị để giảm chi phí cho dân chúng ,góp phần vào việc ổn định xã hội ở đô thị một cách đáng kể.Vì vậy,vấn đềnhà ở là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế đô thị chứ khôngphải là một khía cạnh của phúc lợi xẵ hội

2.5.2.Khu vực tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở

Nhà ở công cộng là một hệ thống công trình được xây dựng để cấp, chothuê và bán do chính chủ kiểm soát hoàn toàn Nhà nước có trách nhiệm cấpvốn nhân sách cũng như quy định khuôn khổ điều tiết đối với việc phát triển

và xây dựng Trong trường hợp khu vực tư nhân, chính phủ có ít sự kiểm soáthơn, mặc dầu nhà nước vẫn quản lý và điều tiết trong khuôn khổ pháp luật.Vấn đề quyết định đầu tư (đầu tư vào đâu,đầu tư như thế nào và cho loại hìnhnhà ở nào ) được thực hiện bỡi những lợi ích tư nhân Sự quan tâm chủ yếucủa chủ đầu tư được quyết định mức độ lợi nhuận thu được là bao nhiêu từviệc bỏ vốn vào đầu tư xây dựng nhà ở.

Trong cơ chế đó, chức năng quản lý của nhà nước là ban hành những quyđịnh nhằm kiểm soát việc xây dựng nhà ở khu vực tư nhân được thực hiệnthông qua một hệ thống các văn bản pháp luật và các quy định dưới luật Mọiyếu tố về chi phí đầu tư xây dựng các công trình đều được các doanh nghiệp

tư nhân tính toánvà đưa vào giá thành xây dựng nhà ở

Mục đích đầu tiên của các doanh nghiệp là lợi nhuận nên họ cố gắng tiếnhànhtrong khuôn khổ của pháp luật và tận dụng mọi kẽ hở của pháp luật đểgiữ đúng những quy định trong quá trình kinh doanh nhà đất, đó là mộtnghành kinh doanh sinh lợi đặc biệt Để đạt được mục tiêu lợi nhuận nó có thểtạo điều kiện cho sự tham nhũng của bộ máy quan liêu Đôi khi đối với cácchu doanh nghiệp xây dựng khu vực nhà ở tư nhân họ quan niệm hối lộ cácquan chức nhà nước có lợi hơn là tuân thủ theo đúng các quy định pháp luật Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt và thông thường ngưòi mua không thểnắm vững toàn bộ chất lượng ngôi nhà, vì vậy Nhà nước cần ban hành cácquy định bằng văn bản bảo vệ người tiêu dùng có được một số thông tin tốithiểu trong việc mua nhà, tránh được những sai lầm có thể xảy ra và rằngbuộc trách nhiệm của chủ công trình Mặt khác có các quy định cụ thể nhưvậylà để hạ thấp giá nhà ở thị trường, hoặc mở rộng hơn quyền sở hửu nhà ởtrong xã hội đô thị Điều này thể hiện trong chính sách cho vay, thế chấp bằngnhà ở của nhà mình, bằng cách đảm bảo một khoản vay nợ dài hạn từ cácngân hàng công và tư Tuy nhiên, việc mở rộng quyền sở hửu nhà ở thông quacác chính sách cầm cố và chính sách thuế lại gây thiệt hại cho những ngườithuê nhà vốn là bộ phận dân nghèo ở thành thị Nhà nước điều tiết ngành xây

dựng nhà ở là khuyến khích sự phát triển cũa các thành phố, để có tiện nghiđầy đủ và môi trường sống dễ chịu Chính quyền địa phương các cấp đang nổlực thực hiện khuyến khích xây dựng nhà ở tập trung với mật độ cao, lợi íchtrước mắt là không phải đi làm việc, học tập xa, đồng thời để bù đắp cho sựphát triển tiếp theo của các vùng ngoại ô có mật độ cư trú thấp bất lợi về mặtsinh thái.

Các thành phần kinh tế phi chính phủ (doanh nghiệp tư nhân) xây dựng nhà

ở với mục đích kiếm lợi nhuận tối đa, điều đó có ý nghĩa quan trọng cho sựphát triển về không gian và môi trường của thành phố Nếu không có sự canthiệp của các chính sách thuế, các chủ doanh nghiệp này sẽ xây dựng nhữngngôi nhà lới có chất lưọng cao nhằm phục vụ cho tầng lớp người giàu cótrong xă hội và họ sẽ không xây dựng các ngôi nhà cho người mua và có thunhập thấp với mục đích có nhiều lợi nhuận hơn Họ làm như vậy với một lý

do quan trọng là chi phí đầu tư vào nhà đất và cung cấp một kết cấu hạ tầng

kỹ thuật trên một đơn vị diện tíchlà rất cao khi xây dựng các ngôi nhà có quy

mô lớn

Ngày nay, tại các nước đang phát triển, ngành kinh doanh bất động sản đangtrên đà phát triển Nhà ở được xây dựng ven thành phố theo thể loại thành phốvườn và dân chúng đô thị đi lại làm việc, học tập và sinh hoạt bằng cácphương tiện giao thông hiện đại như ô tô, xe máy

Việc định cư như vậy tạo ra sự tách biệt về không gian và phân hoá xã hội

rõ rệt hơn giữa các tầng lớp xẵ hội khác nhau về thu nhập và mức sống, đồngthời việc đầu tư cơ sở kết cấu hạ tầng điện, nước, hơi đốt,v.v sẽ rất đắt vàchiếm dụng nhiều đất canh tác, nhưng lại thích hợp với nhu cầu của một bộphận giàu có trong xã hội đô thị Do đáp ứng được các nhu cầu đa dạng trong

xã hội mà khu vực tư nhân (phi chính phủ ) xây dựng nhà ở để bán, cho thuêđạt được lợi nhuận cao Vấn đề cơ bản để giải quyết nhà ở tại các đô thị làphải rằng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư hoặc giảm đến mức tối thiểu sự

kiểm soát theo các quy định của pháp luật thì mọi người sẽ có khả năng đạtđược nhu cầu của mình về nhà ở.

Trong các nuớc đang phát triển, sự chênh lệch về mức sống giữa các tầnglớp giàu nghèo còn cao thì việc hy vọng của người dân vào thị trường trongviệc phân phối đất đai và nhà ở tại các đô thị là điều rất mong manh và sẽ dẫnđến sự mất bình đẵng, không công bằng về vấn đề nhà ở nhất định xãy ra Do

đó, vấn đề hoạch định các chính sách cho thích hợp với các đối tượng trong

xẵ hội đô thị để quản lý và điều tiết quá trình này cần phải đặt ở tầm quantrọng hơn nữa

2.6 Những yêu cầu cơ bản trong xây dựng nhà ở đô thị

Nhà ở có ý nghĩa quan trọng đối với cuộc sống của con người và nó gắn liềnvới tính dân tộc, hiện đại và theo thời gian Đối với đô thị, nhà ở còn phản ánhquy mô phát triển đô thị trên mọi lĩnh vực khi ta nhìn vào mức độ phát triểncủa nhà ở đô thị

Nhà ở đô thị gồm có nhà chung cư, nhà ở xây dựng liền kề, nhà ở độc lậptrên các đường phố, nhà biệt thự vườn và mỗi loại nhà đều có yêu cầu và kiếntrúc thẩm mỹ khác nhau

Để có một cái nhà đẹp, một đường phố có nhiều nhà đẹp, được xây dựngliền kề nhau, tiện lợi cho người sử dụngvà phù hợp với hình khối kiến trúcđường phố thì người thiết kế nhà phải suy nghĩ đắn đo để cho tác phẩm củamình khi xây dựng lên phải phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch chitiết của một lô đất, phải phù hợp với các công trình liền kề trên một đườngphố để mang được tính hiện đại của một đô thị trong một thời đại khoa họccông nghệ phát triển cao

Ngày nay, một vấn đề mà các nhà quy hoạch và các nhà quản lý đô thị cầnnhận rõ hơn đó là những tác phẩm kiến trúc về nhà ở hoặc một công trìnhdịch vụ công cộng ở đô thị đều phải được tổ chức không gian và thẩm mỹkiến trúc phù hợp với các công trình xung quanh và phải đúng với quy hoạch

Việc phân lô cho mổi căn hộ phải cân nhắc kỹ trên một đường phố để khi xâydựng, nó mang được tính hài hoà và hiện đại, muốn vậy việc xác định chỉ giớiđường đỏ và chỉ giới xây dựng là một vấn đề rất quan trọng Từ đó tạo dánghình khối kiến trúc đường phố sạch sẽ hài hoà, mang được tính thẩm mỹ, cònviệc xây thụt vào, trồi ra vỉa hè đều là việc làm không mang lại vẽ đẹp chođường phố, mặt khác phải có những văn bản hướng dẫn cụ thể trong xây dựngvới cốt cao nhà bao nhiêu mà Nhà nước phải quản lý, không chỉ tầng một màcác tầng trên cũng phải quản lý có quy địng cụ thể.

Nhà nước phải có hướng dẫn cụ thể và phải khống chế mô dun từng tầng, cónhư vậy thành phố mới có vẻ đẹp trong trật tự Song muốn có một bộ mặtthành phố đẹp cũng cần lưu ý dến tính bền vững của ngôi nhà, vì vậy vấn đềquản lý phần nền móng cho mỗi ngôi nhà và từng công trình công cộng cầnchú ý để việc xây dựng này đối với những thời gian khác nhau mà vẫn khônggây rạn nứt công trình liền kề Đây là vấn đề mà các cơ quan xây dựng cần cónhững văn bản hướng dẫn cụ thể, đồng thời cùng với cơ quan quy hoạch xâydựng ở đô thị tăng cường kiểm soát để mỗi công trình trên mỗi đưòng phốđảm bảo được yêu cầu kỹ thuật về mặt nền móng cũng như các bộ phận tồntại lâu dài như bộ phận bể phốt, đường ống dẫn nước sạch, thoát nước bẩn vàđường cáp điện cũng có phần văn bản hướng dẩn kèm theo sơ đồ thiết kế đểcho cơ quan quản lý nhà ở và công trình nắm được mọi liên hệ trong một ngôinhà và các công trình khác trên mỗi đường phố

Người làm quản lý đô thị là người đại diện cho cả chính quyền và cho cảlĩnh vực chuyên môn, vì họ là những người hiểu biết về chuên môn trongnghành xây dựng và nắm chắc tình hình ở địa phương, họ có khả năng xemxét hồ sơ xây dựng của các ngôi nhà và công trình công cộng có đủ các thủtục về hồ sơ trong lĩnh vực xây dựng, nằm tiến hành xây dựng một ngôi nhàhoặc công trình Khi đã có đủ các cơ sở pháp lý mới cấp phép xây dựng, vàkhi xây dựng xong công trình phải đủ đảm bảo các yêu cầu trong giấy phépxây dựng mới cấp giấy phép hoàn công Nhưng để tiến hành được công việc

đó, nhà nước cần có những văn bản dưới luật một cách cụ thể hơn, giúp đượcnhà quản lý đô thị hoàn thành được nhiệm vụ của mìnhlà hướng dẫn dânchúng làm đúng với quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết để đô thị đẹp vềmặt kiến trúc và hiện đại về phần kết cấu hạ tầng kỹ thuật.

III NGUỒN VỐN CHO ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở

3.1.Khái niệm về vốn

*Vốn được hiểu theo nghĩa rộng là vốn của một quốc gia, vốn theo nghĩa hẹp

là vốn của cá nhân, của doanh nghiệp Hình thái biểu hiện của vốn bao gồmhình thái tiền tệ, hình thái phi vật chất dưới dạng bằng phát minh sáng chế,kiểu dáng mẫu mã, hình thái vật chất dưói dạng hàng hoá, tất cả các dạng hìnhthái này đều tham gia vào quà trình sản xuất

Vốn phải gắn với chủ sở hữu Mổi một đồng vốn đều có chủ sở hữu nhấtđịnh Tuỳ theo hình thức đầu tư mà người sở hữu và người sử dụng vốn có thểđồng nhất hay tách rời Song dù trường hợp nào đi chăng nữa, người sở hữuvốn vẫn được ưu tiên đảm bảo quyền lợi và phải được tôn trọng quyền sỡ hữuvốn của mình Có thể nói đây là một nguyên tắc cực kỳ quan trọng trong việchuy động vốn, quản lý và sử dụng vốn, nó cho phép huy động được vốn nhànrỗi trong dân cư vào sản xuất kinh doanh, đồng thời quản lý và sử dụng vốn

có hiệu quả Nhận thức được đặc trưng này sẽ giúp doanh nghiệp tìm ra mọibiện pháp để nâng cao hiệu quả sử dụng vốn

Những phân tích trên cho thấy; “Vốn là phạm trù kinh tế cơ bản Vốn sảnxuất kinh doanh của doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền toàn bộ giá trị tài sảnđược đầu tư vào hoạt động sản xuất sản xuất kinh doanh nhằm mục đích sinhlợi ”

3.2.Phân loại vốn

3.2.1.Theo góc độ chu chuyển vốn.

3.2.1.1 Vốn cố định

Vốn cố định chia thành hai phần:

 Một phần tương ứng với giá trị hao mòn được chuyển dần vào giá trịsản phẩm gọi là khấu hao tài sản cố định Số tiền khấu hao này đượctrích lại và tích luỹ thành quỹ gọi là quỹ khấu hao tài sản cố định, nằmmục đích để mua sắm, hiện đại hoá tài sản cố định của doanh nghiệp.

 Phần còn lại của vốn cố định nằm trong giá trị còn lại của các tài sản cốđịnh mà doanh nghiệp đang sử dụng

Hai phần vốn trên sẽ tăng giảm tương ứng cho đến khi tài sảncố định khấuhao hết hay hết thời gian sử dụng thì cũng là lúc hoàn thành một vòng luânchuyển

3.2.1.2.Vốn lưu động

- Vốn lưu động của doanh nghiệp là số tiền ứng trước về tài sản lưu động

nhằm bảo đảm cho quá trình tái sản xuất của doanh nghiệp được tiến hànhmột cách liên tục và thường xuyên

- Vốn lưu động của doanh nghiệp là bộ phận của vốn sản xuất được biểu

hiện bằng số tiền ứng trước về tài sản lưu động nhằm đảm bảo cho quá trìnhtái sản xuất của donh nghiệp được tiến hành một cách thường xuyên liên tục,

nó được chuyển toàn bộ, một lần vào giá trị sản phẩm và được thu hồi sau khithu được tiền bán sản phẩm

Vốn lưu động có vai trò lớn trong toàn bộ quá trình sản xuất Để tổ chứcquản lý vốn lưu động chúng ta phải quản lý trên nhiều mặt các khâu từngthành phần vốn lưu động, thế nhưng việc tập trung các biệ pháp vào quản lýnhững bộ phận vốn lưu động chiếm tỷ trọng lớn có ý nghĩa quyết định đếnviệc tăng nhanh vòng quay và tiết kiệm vốn

3.2.2.Theo góc độ nguồn hình thành

Căn cứ theo nguồn hình thành vốn của doanh nghiệp chia thành hai loại:

 Nguồn vốn chủ sở hữu: Gồm vốn chủ sở hửu đầu tư, vốn tự bổ sung từlợi nhuận và các quỹ của doanh nghiệp, vốn tài trợ của nhà nước (nếucó)

 Nguồn vốn vay: Là các khoản nợ phát sinh trong quá trình kinh doanh

mà doanh nghiệp có nhiệm vụ phải thanh toán cho các tác nhân kinh tếkhác như ngân hàng, các tổ chức kinh tế, phải trả cho nhà nước

3.2.3 Theo tính chất sở hữu

Căn cứ theo tính chất sở hữu có thể phân chia thành hai loại:

 Nguồn vốn sở hữu nhà nước: Vốn ngân sách cấp và vốn tự bổ sung

 Nguồn vốn huy động: Vốn vay ngân hàng, vốn vay các đối tượng khác,vốn góp liên doanh, phát hành trái phiếu

3.3.Nguyên tắc chung về huy động vốn của các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở hiện nay

- Để xác định lượng vốn đầu tư cần thiết, chủ đầu tư sẽ tính đến tất cả cácyếu tố Tiền sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng và tái định cư, tổng dựtoán các công trình và các chi phí khác có liên quan đến lập và thẩm định dự

án, quản lý dự án Trên cơ sở xác định lượng vốn đầu tư cần thiết và tiến độđảm bảo vốn, chủ đầu tư sẽ tính toán tỷ trọng vốn huy động, vốn từ các nguồncũng như thời điểm tương ứng để giảm ứng đọng vốn và các rủi ro nếu có

- Đối với vốn ngân sách chủ đầu tư có trách nhiệm lập dự án, thiết kế kỹthuật, tổng dự toán công trình sử dụng các nguồn nàt trình lên các cơ quanquản lý của Thành phố phê duyệt theo quy định

- Đối với nguồn vốn huy động từ sự đóng góp của cá nhân, cơ quan, đơn vị

có nhu cầu: Được thực hiện bằng các văn bản thoả thuận đóng góp vốn đầu tưxây dựng, bên góp vốn được nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở saukhi đầu tư xong hạ tầng kỹ thuật với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuậthoặc nhận nhà ở với dự án đầu tư xây dựng nhà ở

- Đối với vốn vay: Được thực hiện bằng các hợp đồng theo pháp lệnh hợpđồng kinh tế trong đó ghi số lãi suất và các cam kết hoàn vốn phần vốn vaydùng để đầu tưhạng mục công trình nào đó của dự án theo tiến độ xây dựngcông trình

- Đối với vốn doanh nghiệp: Có thể được sử dụng cho công tác đền bù giảiphóng mặt bằng, lập dự án, thiết kế trên cơ sở các văn bản đền bù được cấp cóthẩm quyền phê duyệt Nhiều trường hợp nguồn vốn này có tỷ trọng nhỏ, chỉdùng cho lập dự án, thiết kế, tổng dự toán.

CHƯƠNG II

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI CỦA CÔNG TY TƯ VẤN-ĐẦU

TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI

TRONG THỜI GIAN QUA.

I.GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY

1.1.Lịch sử hình thành và phát triển

- Tiền thân của công ty tư vấn đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội là

xí nghiệp thiết kế sữa chữa nhà cửa Hà Nội trực thuộc sự lãnh đạo của sở

nhà đất Hà Nội, được thành lập theo quyết định số 5324/QĐ-TCCQ ngày

24 tháng 12 năm 1980 của UBND thành phố Hà Nội

- Sau đó xí nghiệp sữa chữa nhà được đổi tên thành công ty thiét kế xâydựng nhà theo quyết định số 1185/QĐ-UB ngày 18 tháng 5 năm 1992

- Thành lập doanh nghiệp:Quyết định số 945/QB-UB ngày 8 thang3 năm

1993 của UBND thành phố Hà Nội

Tên công ty: Công ty thiết kế xây dựng nhà

Tên viêt tắt của công ty: HACID

- Đổi tên doanh nghiệp và xác định nhiệm vụ: Quyết định số 9067/QB-UB

ngày31 tháng12 năm 2002 của UBND thành phố Hà Nội

Tên doanh nghiệp: Công ty Tư vấn- Đầu tư xây dựng và Phát triển nhà

Hà Nội

- Đăng ký kinh doanh và bổ sung kinh doanh:

Số 105956 do Trọng tài kinh tế và Sở Kế Hoạch- ĐầuTư thành phố HàNội cấp

Bổ sung nhiệm vụ: Quyết định số5983/QB-UB ngày 8-10-2003 củaUBND TPHN

1.2.Đặc điểm hoạt động của công ty

*Chức năng, nhiệm vụ của công ty tư vấn đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội:

- Thiết kế kỹ thuật thi công xây dựng, thiết kế quy hoạch chi tiết xây dựng

khu đô thị, nông thôn quy hoạch phát triển vùng quy hoạch phát triển vùngquy hoạch hệ thống hạ tầng

- Tư vấn, dịch vụ thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công, tổng dự toán

công trình

- Soạn thảo hồ sơ mời thầu giám sát và quản lý công trình thi công xây lắp.

Quản lý chi phí xây dựng và nghiệm thu công trình, cung cấp thông tin về vănbản quy phạm pháp luật về cơ chế chính sách đầu tư và xây dựng

- Lập quản lý và thực hiện các dự án đầu tư về phát triển nhà và khu đô thị

mới Đầu tư xây dựng và kinh doanh phát triển nhà và khu đô thị mới

- Khảo sát đo đạc và khoan địa chất công trình, địa chất thủy văn, khảo sát

môi trường sinh thái và các dự án đầu tư và xử lý nền móng công trình

- Tư vấn, dịch vụ chuyển nhượng nhà đất công tác giải phóng mặt bằng, đền

bù khi thu hồi đất và các dịch vụ cho tư vấn đầu tư xây dựng

- Nghiên cứu và triển khai ứng dụng các đề tài khoa học trong lĩnh vực

tư vấn đầu tư và xây dựng Tổ chức đào tạo cung cấp nguồn nhân lực phục

vụ công tác tư vấn xây dựng.Tổ chức đào tạo, cung cấp nguồn nhân lực phục

vụ công tác tư vấn xây dựng

- Tổng thầu thiết kế, quản lý dự án đầu tư và xây dựng các công trình dân

dụng công nghiệp và kỹ thuật hạ tầng Lập dự toán công trình công nghiệpdân dụng, kỹ thuật hạ tầng

- Đánh giá tác động môi truờng các công trình dân dụng công nghiệp, kiểm

định các công trình xây dựng, cấu kiện xây dựng, kết cấu công trình xâydựng ,nền móng công trình, thiết bị lắp đặt tại tại các công trình xây dựng, thicông các công trình xây dựng, ứng dụng các đề tài nghiên cứu khoa học vàcông nghệ kỹ thuật tiên tiến

- Thiết kế và thi công nội ngoại thất công trình Liên doanh liên kết với mọi

thành phần kinh tế trong và ngoài nước để mở rộng phát triển sản xuất

1.3.Đặc điểm tổ chức bộ máy quản lý hoạt động kinh doanh tại công ty

Công ty được chuyển giao từ cơ quan chủ cũ là sở địa chính nhà đất vềTổng Công Ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội, các tổ chức đảng, CôngĐoàn, đoàn thanh niên được chuyển giao về trực thuộc Tổng Công ty: Đ/cgiám đốc và 1 phó giám đốc nghỉ hưu, 02 đ/c phó giám đốc được điều đi nhậnnhiệm vụ mới

Thực hiến sự chỉ đậo của Tổng công ty, từ việc chuyển hướng hoạt độngsản xuất kinh doanh, Công ty đã xây dựng Đề án kiện toàn nâng cao năng lựcsản xuất kinh doanh, trình Tổng Công ty phê duyệt và nhanh chóng triển khaithực hiện.Với sự thống nhất chỉ đạo, quyết tâm cao của lãnh đạo công ty,công ty đã mạnh dạn đổi mới sắp xếp lại tổ chức, Công ty được bổ sung nhânlực mới giữ trọng trách là giám đốc và các phó giám đốc công ty

Trên cơ sở tách phòng, thành lập mới, bổ sung tăng cường cán bộ cho đếnnay Công ty đã có 5 phòng nghiệp vụ là: Phòng Hành chính Quản trị, phòngKhoa học kỹ thuật, phòng Tài chính kế toán Tổng hợp và Phòng Tổ chức laođộng tiền lương, cơ bản đã hoàn thành công tác tổ chức cán bộ của các phòngnghiệp vụ

Công ty đã mạnh dạn sát nhập các đơn vị sản xuất kinh doanh nhỏ, lẻ hoạtđộng phân tán, đồng thời xây dựng đề án lựa chọn nhân sự thành lập mới các

xí nghiệp Đến nay, công ty đã có 7 xí nghiệp trực thuộc trong đó có 4 xínghiệp Tư vấn thiết kế, 1xí nghiệp Khảo sát địa chất công trình, 1xí nghiệp tưvấn chính sách nhà đất và Đầu tư phát triển nhà, 1 xí nghiệp Kỹ thuật hạ tầng

và môi trường, số lao động bình quân của các xí nghiệp từ 15 đến 20 người Với sự không ngừng đổi mới về tổ chức nâng cao năng lực sản xuất kinhdoanh, tháng 8/2002 UBND Thành phố Hà Nội đã ra quyết định số 3894/QĐ-

UB xếp hạng II cho công ty

Tháng 12/2002 UBND Thành phố Hà Nội đã ra quyết định đổi tên và bổsung nhiệm vụ, chức năng cho công ty: Công ty Thiết kế xây dựng nhà đượcmang tên mới là công ty Công ty Tư vấn-Đầu tư xây dựng và Phát triển nhà

Hà Nội với nhiều chức năng và nhiệm vụ mới song nhiệm vụ chính là chứcnăng tư vấn - đầu tư

Bên cạnh sắp xếp tổ chức, lãnh đạo Công ty đã chỉ đạo các phòng, ban, xínghiệp trực thuộc xây dựng và ban hành các các quy chế quy định phục vụcông tác quản lý của Công ty như: Quy chế khoán công tác thiết kế tư vấnthiết kế-giao hạch toán giá thành cho các đơn vị sản xuất, quy chế tuyển dụnglao động, quy chế về quản lý và sử dụng xe ô tô, sử dụng điện thoại hầu hếtcác phòng, ban, xí nghiệp và tính chủ động sáng tạo trong thực hiện nhiệm vụcủa từng cán bộ công nhân viên

Cùng với việc sắp xếp tổ chức Công ty đã tiến hành rà soát chấn chỉnh lạiviệc ký kết hợp đồng lao động theo đúng quy định nhà nước đảm bảo quyềnlợi của người lao động Đến nay trừ những lao động đang thực hiện HĐLĐthử việc, các CBCNV của Công ty đều được tham gia BHXH, BHYT, việclàm được đảm bảo, chế độ tiền lương, tiền thưởng, các chế độ phúc lợi khácđược Công ty quan tâm, do vậy các CBCNV trong công ty yên tâm công tác,phấn khởi, tin tưởng vào sự đổi mới, phát triển của công ty

Công tác tuyển dụng lao động được chú trọng, công ty đã ban hành quy chếtuyển dụng lao động, tổ chức thi tuyển và tuyển dụng được một số lao động

có kinh nghiệm, có trình độ tăng cường cho các phòng, ban, xí nghiệp nâng sốlao động của công ty từ 62 lao động (năm 1999) lên140 lao động ( tính đếntháng 9/2003) Trong đó lao động có trình độ từ đại học trở lên chiếm 81,4%,tuổi đời bình quân là 34,5 tuổi Công ty đã sử dụng 2 đồng chí đi học lý luậnchính trị cao cấp, gần100 cán bộ đi học tập nâng cao trình độ chuyên mônnghiệp vụ, ngoại ngữ tin học, nhièu đoàn cán bộ đi khảo sát ở nước ngoài đãgiúp đỡ và giới thiệu được 2 đồng chí giữ cương vị Phó giám đốc, bổ nhiệm

lại 35 cán bộ giữ cương vị Trưởng, Phó các phòng ban, Giám đốc , Phó Giámđốc các xí nghiệp và các phó ban quản lý dự án.

Nhìn chung, việc củng cố sắp xếp tổ chức của Công ty đã đáp ứng đượcyêu cầu của hoạt động sản xuất kinh doanh và đang từng bước chuẩn hóa

mô hình theo sự chỉ đạo của Tổng Công ty

* Tổ chứcnhân sự quản lý của công ty:

- Ban giám đốc công ty gồm 1 giám đốc và 1 phó giám đốc giúp việc choGiám đốc

- Các phòng ban chức năng:

1.Phòng tổ chức hành chính (Trưởng phòng)

2.Phòng kế hoạch tổng hợp (Trưởng phòng)

3.Phòng tài chính kế toán (Trưởng phòng)

4.Phòng khoa học kỹ thuật (Trưởng phòng)

5 Phòng tổ chức lao động tiền lương (Trưởng phòng)

- Các đơn vị sản xuất kinh doanh:

Xí nghiệp tư vấn thiết kế số 1,2,3,4

Xí nghiệp đo đạc khảo sát công trình

Xí nghiệp kỹ thuật hạ tầng và môi trường

Xí nghiệp tư vấn đầu tư xây dựng số 1

Ngoài ra còn gồm các trung tâm như:TTQuy hoạch kiến trúc, TT Kiểmđịnh chất lượng xây dựng, phòng quản lý kinh tế , Ban quản lý dự án,TT KT

TỔNG CÔNG TY

CÁC C.TY TRONG NƯỚC

KHKT HỘI ĐỒNG CỐ VẤN

CÁC C.TY NƯỚC NGOÀI

PHÓ GIÁM ĐỐC

p.khoa học

kỹ thuật

p.tổ.c lđ tiền lương

p.tài chính

kế toán

p.kế hoạch tổng hợp

P.hành chính

quản trị

Xí nghiệp tư vấn thiết kế số 4

Xí nghiệp tư vấn thiết kế số 1

lý dự án

p quản lý kinh tế

Tt kiểm định chất lượng xây dựng

TT kiến trúc

đô thị

II ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ XÃ HỘI CỦA THỦ ĐÔ HÀ NỘI.

2.1.Vị trí địa lý

Hà Nội là thủ đô của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, nằm ởtrong giới hạn 200 25’-210 23’ Bắc và1050 44’-1060 02’ Đông.Phía Bắc giáptỉnh Bắc Thái, Tây Bắc giáp tỉnh Vĩnh Phú, Hà Bắc, Tây Nam giáp tỉnh HàTây, Đông Nam giáp tỉnh Hải Hưng Sông Hồng chảy qua thành phố

Địa hình thành phố thấp dần theo hướng Bắc – Nam chia làm 3 vùng:

Vùng cao gồm huyện Sóc Sơn tiếp giáp với dãy núi Tam Đảo có độ cao trungbình 8-12m; Vùng giữa gồm các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Từ Liêm và nộithànhcó độ cao trung bình từ 5-14m vùng trũng là huyện Thanh Trì độ caotrung bình 3-4m

Diện tích tự nhiên: 920,57km2, chiếm 0,3% diện tích đất tự nhiên cả nước,đứng thứ 59/61 Trong đó nội thành diện tích khoảng 84,4 km2.

Năm 2000 dân số Hà Nội là 2,848 triệu người, mật độ trung bình là2994người/km2 Năm 2001, dân số Hà Nội là2,8418 triệu người, chiếm3,61% của cả nước.Thành thị là 1,6437 triệu người và nông thôn là1,1981triệu người Nội thành Hà Nội có diện tích khoảng 84,4km2, mật độkhoảng17,464 người /km2 Nơi có mật độ cao nhất là quận Hoàn Kiếm vàthấp nhất là huyện Sóc Sơn

Hiện nay Hà Nội có12 đơn vị hành chính cấp huyện gồm 7 quận nội thành

là Ba Đình, Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, CỗuGiấy và năm huyện ngoại thành là Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Từ Liêm,Thanh Trì

2.2.Đặc điểm về tình hình phát triển kinh tế

Hà Nội nằm trong khu vực kinh tế năng động nhất khu vực và thế giới.Những điều kiện thuận lợi này là cơ hội lớn để Hà Nội phát triển kinh tế củamình, trở thành một thủ đô truyền thống văn hoá, chính trị ổn định thu hútnhiều nguồn đầu tư khắp nơi

Trong 15 năm trở lại đây, nền kinh tế Hà Nội không ngừng phát triển mạnh

mẽ, GDP của Hà Nội tăng bình quân khoảng 8,2% trong giai đoạn 1986 –

1991 Và tăng khoảng 12,58% trong giai đoạn 1991 – 1995, tăng 10,4%trong giai đoạn 1996 – 2000 GDP năm 2000 bằng 7,25%GDP của cả nước,42%GDP của đồng bằng sông Hồng và 65%GDP của khu vực miền Bắc.GDP bình quân đầu người ở Hà Nội tăng từ 450 USD/người năm 1990 lên990USD/người năm 2000, gấp 2,1 lần so với bình quân cả nước

2.3 Thực trạng nhà ở của Hà Nội hiện nay.

Hà Nội là thành phố có quỹ nhà lớn thứ hai trong cả nước, vào khoảng 12triệu m2 trong tổng số 80 triệu m2 của cả nước, chiếm gần 15% quỹ nhà ở toànquốc Với số dân là 2,8417 triệu người, bình quân mổi người sinh hoạt trên4,2m2 chỉ tiêu này quá thấp trong sinh hoạt của con người

Năm 1990 với mức là 4,6m2/ người, năm 1992 với mức là 4,5m2/ người,năm 2000 với mức 6,5m2/ người,trong thời kỳ 1996 – 2000 thành phố đã đầu

tư xây dựng mới 1.647.653 m2 đạt 109,8% kế hoạch đặt ra nhưng so với nhucầu hiện tại thì vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu cấp thiết

Nguồn sở địa chính nhà đất Hà Nội năm 2000

Nhà ở Hà Nội đang bị xuống cấp nghiêm trọng do quỹ nhà cũ xây dựng từquá lâu nay đã hết niên hạn sử dụng Thời tiết khí hậu nước ta lai rất khắcnhiệt, mưa ta, nắng nhiều, độ ẩm cao, bão lắm Hiện nay, nhà ở Hà Nội đã hưhỏng nghiêm trong khoảng 300.000m2( chiêm 2,5% quỹ nhà ) không còn antoàn cho người ở, nhất là khi có gió bão, động đất đây là những nhà tầngchỉ dựa vào nhau mà đứng ở các phố cổ nội thành hoặc những nhà mới xâydựng nhưng bị lún, nứt nặng, có chỗ lún sâu tới hàng mét, nghiêng 15-20 độ

ở các khu nhà cao tầng.Có những nhà lắp ghép mối nối đã bị rỉ 2/3 cốt thépbên trong Tống số quỹ nhà cần dỡ bỏ lên tới 5% quỹ nhà ở Số nhà hư hỏngnặng cần sửa chữa cải tạo chiếm 62% chỉ còn1/3 quỹ nhà là còn sử dụng tốt Như vậy có thể nhận định, thị trường nhà ở Hà Nội đang tồn dư một lượngcầu rất lớn chưa được thỏa mãn Đặc biệt là nhà cho người có thu nhập thấp,

và trung bình Theo ước tính của Sở nhà đất Hà Nội có tới 60-70% dân số HàNội hiện không có khả năng tự lo cải thiện chổ ở cho mình Nhu cầu nhà ởvẫn nóng bỏng và bức xúc đối với người Hà Nội, song việc tăng quỹ nhà ởnày không hoàn toàn chỉ do nhu cầu ở thật sự mà còn vì mục đích kinh doanh.Người ta ồ ạt cải tạo nâng cấp nhà ở cũ để cho khách nước ngoài thuê, làmvăn phòng xây dựng nhà ở mới đắt tiền, tiện nghi sang trọng để bán chongười giàu đến nay đã ở mức bảo hoà Còn nhà ở của đại đa số các tầng lớpdân cư còn lại chưa được cải thiện

III.THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI

HÀ NỘI CỦA CÔNG TY TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI

3.1 Tình hình xây dựng nhà ở của công ty.

Từ khi Đảng và Nhà nước bắt đầu thực hiện đường lối đổi mới, chuyển từnền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường

định hướng xã hội chủ nghĩa thì lĩnh vực nhà ở cũng được xã hội hoá Nhiềudoanh nghiệp xây dựng còn đang phân vân chưa đầu tư vào phát triển nhà ở,

và có doanh nghiệp chỉ quan tâm đến kinh doanh hạ tầng và vừa xây dựngnhà ở tầng thấp để bán vì các hoạt động này mang lại rất nhiều hiệu quả chodoanh nghiệp như thu hồi vốn nhanh, lợi nhuận cao Còn Công ty Tư vấn đầu

tư xây dựng và Phát triển nhà ở Hà Nội đã kiên trì định hướng phát triển làđầu tư phát triển kinh doanh nhà ở và hạ tầng đô thị theo các dự án đồng bộ,đặc biệt là quan tâm phát triển nhà ở mà trọng tâm là nhà ở bán cho các cán

bộ công nhân viên chức nhà nước, cho người lao động có thu nhập trung bình

và thấp Thực tế đã chứng minh định hướng đó của công ty là đúng đắn.Những công trình của công ty đã nối tiếp nhau hình thành như:

Dự án khu nhà ở B3B chung cư cao tầng khu TĐC Nam Trung Yên, quy mô

13 tầng vốn đầu tư 36,855 tỷ đồng với diện tích sàn 11700m2 ; dự án khu nhà6.8 NO chung cư cao tầng tuyến đường Láng Hạ - Thanh Xuân – Hà Nội, quy

mô 9 tầng 36 căn hộ vốn đầu tư 47,754 tỷ, với diện tích sàn là15160m2;

dự án khu nhà A14 chung cư cao tầng khu TĐC Nam Trung Yên, quy mô 13tầng,6 nhà ,650 căn hộ, với vốn đầu tư là 134,245 tỷ, diện tích sàn là51700m2; dự án khu nhà 17 tầng Cầu Diễn, vốn đầu tư là 47,131tỷ, diện tíchsàn là 16625m2; ngoài ra thi công ty còn tham gia thực hiện quy hoạch khu đôthi mới như: Khu TĐC Nam Trung Yên với tổng đầu tư là 1264,3 tỷ đồng,quy mô là 56,3 ha; dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư Phường Hồng Sơn –Thành Phố Vinh – Nghệ An, vốn đầu tư 90,832 tỷ đồng; Khu đô thị mới SàiĐồng quy mô là 56 ha,vốn đầu tư là 1000 tỷ đồng; Khu đô thị mới QuangTrung Vinh- Thành Phố Vinh – Nghệ An, quy mô 20 ha, vốn đầu tư 850 tỷđồng; Khu đô thị mới Cầu Bươu, quy mô 21 ha, vốn đầu tư 600 tỷ đồng Trong thời gian qua ngoài việc thực hiện những dự án trên công ty còntham gia thi công xây lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông,công trình hạ tầng, điện nước cho công trình dân dụng công nghiệp

+Các dự án đầu tư phát triển nhà đang thực hiện :

TT Tên dự án Tổng mức đầu tư Giai đoạn đ.tư (tỷ đồng )

1 Khu nhà ở Cầu Diễn-Từ Liêm-HN (Giai đoạn I) 62 Xây dựng

2 Khu nhà ở tại xã Cổ Nhuế-Từ Liêm -HN 11,954 Xây dựng

3 Khu nhà ở tại xã Xuân Đỉnh -Từ Liêm -HN 69,199 Xây dựng

4 Khu nhà ở tại xã Mai Dịch -Từ Liêm -HN 17,44 Xây dựng

5 Khu nhà ở Cầu Diễn-Từ Liêm -Hà Nội(Giai đoạnII)167 Xây dựng

6 Khu nhà ở tại xã Mỹ Đình-Từ Liêm-HN 27 Xây dựng

3.1.1 Tình hình huy động và sử dung vốn đầu tư xây dựng nhà ở của công ty.

Do đặc điểm của từng dự án có quy mô, thời gian thực hiện khác nhau và

thời điểm khởi công xây dựng cũng khác nhau nên lượng vốn đầu tư phân bốcho các năm không đều Nhìn chung từ những năm 1996 đến nay vốn đầu tưthực hiện tăng giảm không đều, trong giai đoạn 1996 – 2004, nguồn này là298,58 tỷ VNĐ vốn của doanh nghiệp; 18,5252 tỷ VNĐ vốn ngân sách trảtrước; 7,4184 tỷ VNĐ vốn nhận thầu xây lắp và 26,4629 tỷ VNĐ vốn vay ưuđãi

Vốn đầu tư của toàn công ty tăng cao đến năm 1999, sau đó giảm mạnh.Năm 1996 còn là 32,29%, đến năm 2002 là -32,31% Giá trị vốn đầu tư năm

2003 đạt tốc độ tăng vốn cao nhất từ trước đến nay là 87%, có thể giải thíchthực tế này là do đến năm 2000 Công ty đẩy mạnh đầu tư dự án, vốn đầu tưgiảm nhẹ do Công ty chú ý đến công tác chuẩn bị đầu tư mà chưa bắt đầu vàothực hiện dự án

Loại trừ phần vốn do nhận thầu xây lắp, giá trị sản xuất kinh doanh tronglĩnh vực Tư vấn, thiết kế là lĩnh vực không đòi hỏi vốn đầu tư, còn lại phầnđầu tư dự án có cơ cấu vốn như sau:

- Khoảng 10% là vốn công ty.