Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thông tin và định giá việt nam

NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG & PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG THĂNG LONG HÀ NỘI Luận văn tốt nghiệp GVHD TS Chu Mai Anh MỤC LỤC DANH MỤC CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ[.]

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Khái quát chung về Bất động sản 4

1.1.1 Khái niệm Bất động sản 4

1.1.2 Các thuộc tính của Bất động sản 5

1.1.3 Đặc điểm của Bất động sản 6

1.1.4 Phân loại Bất động sản 7

1.1.5 Quyền tài sản Bất động sản 8

1.2 Khái quát chung về thẩm định giá Bất động sản 8

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 8

1.2.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá Bất động sản 9

1.2.3 Các căn cứ để ước tính giá trị Bất động sản 10

1.2.4 Các nguyên tắc chung về thẩm định giá Bất động sản 11

1.2.5 Quy trình thẩm định giá Bất động sản 15

1.2.5.1 Xác định vấn đề thẩm định giá 15

1.2.5.2 Lên kế hoạch thẩm định giá 15

1.2.5.3 Thẩm định hiện trạng Bất động sản, thẩm định giá và các Bất động sản 15

1.2.5.4 Phân tích thông tin và ứng dụng phương pháp 16

1.2.5.5 Ước lượng giá trị thị trường, phi thị trường của Bất động sản cần thẩm định giá 16

1.2.5.6 Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá Bất động sản 17

1.2.6 Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản 17

1.2.6.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 17

1.2.6.2 Phương pháp chi phí 21

1.2.6.3 Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư 25

1.2.6.4 Phương pháp thặng dư 27

1.2.6.5 Phương pháp lợi nhuận 29

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 31

2.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam 31 2.1.1 Lịch sử hình thành của Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam 31

2.1.2 Cơ cấu tổ chức công ty 35

2.1.3 Thông tin tài chính 36

2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam 36

2.2.1 Khái quát chung về hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam 36

2.2.2 Các cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam 37

2.2.3 Quy trình thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam 38

2.2.4 Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản 39

2.3 Phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam qua 2 tình huống 40

2.4 Đánh giá chung về hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam 55

2.4.1 Mặt tích cực 55

2.4.2 Mặt hạn chế 57

2.4.3 Nguyên nhân 59

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN

THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 63

3.1 Định hướng chiến lược phát triển công ty trong thời gian tới 63

3.2 Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại công ty trong thời gian tới 63

3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam 64

3.3.1 Nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên 64

3.3.2 Nâng cao hiệu quả công tác thu thtập dữ liệu thông tin 66

3.3.3 Nâng cao hiệu quả phân tích, xỷ lý và đánh giá thông tin 68

3.3.4 Nâng cao hiệu quả áp dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá BĐS 69

3.3.5 Tăng cường công tác nghiên cứu và tiếp cận thị trường 71

3.3.6 Một số giải pháp khác 71

3.4 Một số kiến nghị với nhà nước 72

KẾT LUẬN 74

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

DANH MỤC CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT

Bất động sản : BĐS

Công ty Cổ phần : CTCP

DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Tóm tắt số liệu tài chính trong 3 năm 2013- 2015 36

Bảng 2.2: Doanh thu năm thứ nhất 41

Bảng 2.3: Doanh thu năm thứ hai 41

Bảng 2.4 : Doanh thu năm thứ ba 41

Bảng 2.5: Các hạng mục chi phí trực tiếp 42

Bảng 2.6: Bảng phân bổ những chi phí trực tiếp cho 3 năm 43

Bảng 2.7: Bảng tính thuế bất động sản 44

Bảng 2.8 : Ước tính giá trị thị trường của dự án 46

Bảng 2.9: Kết quả nghiên cứu phân tích 48

Bảng 2.10: Bảng so sánh các BĐS so sánh và bđs cần thẩm định giá 51

Bảng 2.11 : Bảng so sánh và điều chỉnh số liệu 53

Bảng 3.1: Biểu mẫu các tiêu chi so sánh cơ bản 67

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

So với các nước khác trên thế giới, ngành thẩm định giá ở Việt Nam ra đờikhá muộn, nhưng hiện tại ngành thẩm định giá đã và đang phát triển cả về chiều sâu

và chiều rộng, được hình thành rộng khắp các tỉnh, thành phố trong cả nước Nghềthẩm định giá tại Việt Nam đã đi dần vào cuộc sống, dịch vụ thẩm định giá đã đượcmọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài chínhnhằm phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tài chính, ngân hàng,

tư pháp,… Có thể nói thẩm định giá là một trong những công cụ góp phần quantrọng vào nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạnchế những thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả năng cạnh tranh, …

Trong giai đoạn hiện nay, khi mà nền kinh tế đang trong giai đoạn hội nhập

và phát triển, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng làmột trong những công cụ hỗ trợ đắc lực cho các cơ quan, ban ngành, các đơn vị, tổchức kinh tế thuộc mọi thành phần nhằm xác định giá trị và các vấn đề về quản lýgiá Giá trị của bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến hầu hết cácquyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, giao dịch, các dự án đầu tư, …

Và trong giai đoạn hiện nay thì bất động sản đã trở nên đa dạng và phức tạp thì hoạtđộng thẩm định giá bất động sản và thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất càng đóngvai trò quan trọng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết

Thẩm định giá có mặt từ nước ta từ những năm 90 của thế kỷ XX, cho nênhoạt động thẩm định giá bất động sản không còn là một vấn đề mới mẻ, nhưng cũngchưa thật phổ biến trong nền kinh tế Hoạt động này vẫn đang trong giai đoạn từngbước xây dựng và phát triển, chưa thể đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao về thẩmđịnh giá bất động sản cho việc quản lý và vận hành nền kinh tế thị trường

Trong quá trình thực tập tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá ViệtNam bước đầu tiếp xúc với công tác thẩm định giá, qua đó thấy được hoạt độngthẩm định giá bất động sản tại công ty mặc dù có nhiều thành công nhất định,nhưng bên cạnh đó còn có nhiều hạn chế Chính vì vậy khi đi vào nghiên cứu đề tài

này, mong muốn chính của em là tìm hiểu rõ hơn về ngành thẩm định giá bất độngsản tại Việt Nam qua đó hoàn thiện hơn kiến thức và đưa ra một số ý kiến nhằmhoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty thực tập Xuất phát từquan điểm trên và thời gian thực tập tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá

Việt Nam, em đã chọn đề tài: “Nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam” làm đề tài

nghiên cứu phục vụ cho chuyên đề thực tập của mình

3 Nội dung nghiên cứu

Phân tích cơ sở lý luận, cơ sở khoa học về hoạt động thẩm định giá bất độngsản, phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản của Công ty Cổphần Thông tin và Định giá Việt Nam qua đó tìm ra những thành công đã đạt được

và những hạn chế còn tồn tại, nguyên nhân dẫn đến những hạn chế còn tồn tại Từ

đó đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao công tác thẩm định giá bấtđộng sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam

4 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu:

Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin vàĐịnh giá Việt Nam

* Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu về hoạt động thẩm định giá bất động sản của Công ty Cổ phầnThông tin và Định giá Việt Nam

5 Phương pháp nghiên cứu:

Ngoài phần lời mở đầu, kết luận chuyên đề gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận cơ sở về thẩm định giá bất động sản

Chương 2: Thực trạng hiệu quả hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam

Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam

Theo điều 1 khoản 174 Bộ Luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam, BĐS là cáctài sản không di dời được bao gồm:

- Đất trống, đồng, ruộng, bãi cỏ chăn nuôi, vườn, đất trồng rừng;

- Nhà ở, căn hộ riêng lẻ (biệt thự, nhà ở liên kế, nhà ở riêng lẻ);

- Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất công nghiệp nhà xưởng sản xuất,kho, công trình phụ trợ;

- Các công trình giao thông, cầu , đường hầm, cảng, bãi sân bay, khu nghỉdưỡng, chung cư…

- Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp, đê điều, thủy lợi,trạm bơm, trạm ươm giống, trang trại chăn nuôi, lâm trường…;

- Các công trình khác như: trụ sở cơ quan, trường học, trung tâm văn hóa, thểdục thể thao, công viên, bệnh viện…

1.1.2 Các thuộc tính của Bất động sản

- Cố định về vị trí

Bất động sản là tài sản đặc biệt, do tính cố định về mặt đía lý nên BĐS đượcxác định bởi một tọa độ nhất định Đây là điều khác biệt cơ bản và rõ nét nhất đểphân biệt giữa BĐS và các loại tài sản khác trong đời sống kinh tế xã hội Cũng bởi

do tính bất động, không có khả năng di dời làm cho giá trị của BĐS gắn liền vớitừng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hưởng lớn của nơi nó có về cơ sở hạ tầng, kinh tế và

xã hội Khi những yếu tố này thay đổi thì giá trị của BĐS cũng thay đổi theo, tạonên giá trị của BĐS có tính chất theo vùng

Đồng thời cũng do tính bất động nên trong ngắn hạn, một khi xảy ra mất cânđối cung cầu về một loại BĐS nào đó thì khó có thể điểu chỉnh kịp thời

- Tính khan hiếm

Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là diện tích đất đai tự nhiên có tính giới hạn,cùng với sự phát triển của dân số do vậy giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên, vàgiá bất động sản cũng có xu hướng ngày càng tăng lên Điều này lý giải tại sao mốiquan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu Tuynhiên trong những thời điểm nhất định giá một số BĐS cụ thể có thể giảm do suythoái kinh tế, hoặc do bị đẩy lên quá cao trong thời kỳ trước hay vào giai đoạn suythoái của chu ky phát triển một vùng đất nào đó

- Tính khác biệt

Thông thường, giữa các BĐS có những khác biệt nhau rất đáng kể, không cóhai BĐS nào có đặc điểm giống hệt nhau do chúng khác nhau về: vị trí, cấu trúc, nộithất, cảnh quan, môi trường, quy mô, diện tích, sở thích cá nhân…

- Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài

Tính bề vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của côngtrình.BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Nhìn chung

sự tồn tại của BĐS là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác: đối với các côngtrình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm, hàng nghìn năm, còn với đất đai

sự tồn tại hầu như vĩnh viễn

1.1.3 Đặc điểm của Bất động sản

* Khả năng co giãn của cung Bất động sản kém

Cung đối với BĐS nhìn chung là tương đối kém đàn hồi với những thay đổigiá cả do những hạn chế nhất định sau:

- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn

Đặc điểm tự nhiên của chất đất tại các vùng đất cụ thể được hình thành từ tựnhiên qua quá trình hằng triệu năm và do tính bất động của đất đai nên diện tích đấtphù hợp cho việc sản xuất từng lịa nông sản cụ thể là có giới hạn

- Tổng cung toàn bộ đất đai là cố định Điều này có thể hiểu là quỹ đất luônluôn không thay đổi

- Hạn chế về mặt quy hoạch sử dụng đất Việc phân bổ đất đai cho nhữngmục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳnên thông thường không thể tùy tiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quyhoạch

- Những quy định của Nhà nước về mật độ xây dựng, tầng cao cho phéptrong xây dưng tại những địa điểm cụ thể nhằm đảm bảo sự an toàn, môi trường vàcảnh quan cũng góp phần làm cho cung BĐS kém co giãn với sự thay đổi của giá

- Ngoài ra, sự phức tạp trong thủ tục hành chính về đất đai và đầu tư, xâydựng làm cho quá trình hoàn thành và đưa BĐS vào thị trường là rất lâu, điều nàygóp phần đáng kể làm cho cung BĐS kém co giãn với sự biến đổi của giá

* Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao

Do BĐS là một tài sản vô cùng quan trọng và có giá trị cao nên việc giaodịch, chuyển nhượng BĐS cần được tiến hành cẩn trọng, có thời gian cân nhắc và

xem xét xét kỹ lưỡng Điều này dẫn đến chi phí mua bán giao dịch cao, làm cho khảnăng chuyển hóa thành tiền mặt của BĐS kém linh hoạt, tính thanh khoản của BĐSkém, rủi ro trong kinh doanh BĐS cao, đòi hỏi tỷ suất lợi nhuận trong kinh doanhBĐS cao.

* Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước

Chính vì BĐS có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị củamột quốc gia nên nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặtchẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp củaNhà nước, điều này được thể hiện rõ nhất qua các văn bản pháp luật để điều hành,quản lý

* Giá cả BĐS chịu sự tác động của môi trường xung quanh

Do tính cố định về vị trí của đất đai nên khi môi trường chung quanh baogồm môi trường tự nhiên, môi trường kinh doanh và môi trường xã hội tác động vàgóp phần lớn tạo nên tính hữu dụng và khả năng sinh lợi của BĐS

1.1.4 Phân loại Bất động sản

Có rất nhiều tiêu thức để phân chia BĐS thành các loại khác nhau Từ kinhnghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta BĐS có thể chia thành 3loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không có đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt

- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm : BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng, cáccông trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng, BĐS là trụ sở làm việc…Trong BĐS cóđầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất ( bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền vớiđất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao vàchịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm BĐS này chiếm đại

đa số các cuộc giao dịch trên thị trường BĐS ở Việt Nam cũng như ở trên thế giới

- Bất động sản không đầu tư xây dựng : chủ yếu là đất nông nghiệp bao gồmcác loại đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng, đất làm muối, đấthiếm, đất chưa sử dụng…

- Bất động sản đặt biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, disản văn hóa, nhà thờ, đình chùa, nghĩa trang…Nhóm BĐS này có đặc điểm là khảnăng tham gia thị trường rất thấp.

Ngoài ra, còn một số nghiên cứu chia BĐS sản theo những tiêu như:

- Theo đặc tính vật chất, BĐS chia làm 3 loại:

+ Đất đai: là đất tự nhiên bao gồm đất trống và đất chưa sử dụng

+ Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc

+ Các tài sản gắn liền với đất đai

1.1.5 Quyền tài sản Bất động sản

Quyền tài sản BĐS là một hoặc một nhóm quyền gắn chặt với quyển chủ sởhữu BĐS bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền kí kết hợp đồng, quyềncho thuê, quyền bán, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền được hưởng lợi từ việcđầu tư, khai thác hay cho thuê BĐS Nhóm quyền này bị chi phối bởi quy định củapháp luật từng quốc gia

Quyền tài sản BĐS là một tài sản pháp lý phi vật chất Quyền tài sản BĐS cụthể thường được ghi trong một văn bản chính thức của nhà nước( giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu …) hoặc một hợp đồng ( như hợp đồng cho thuê,chuyển nhượng quyền khai thác ) hay một chứng từ ( như di chúc, chứng từ chotặng…)

Thẩm định giá BĐS về thực chất là thẩm định giá quyền tài sản bất động sản.Giá trị của BĐS trên thị trường chủ yếu không phải do thực thể vật chất của nóquyết định mà do quyền lợi và lợi ích mà BĐS mang lại

1.2 Khái quát chung về thẩm định giá Bất động sản

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất độngsản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong điềukiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp, đúng với tiêuchuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với thông lệ quốc tế

1.2.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá Bất động sản

Việc thẩm định giá BĐS có thế được thực hiện dựa trên cơ sở giá trị thịtrường hoặc dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường

Nếu tiếp cận từ góc độ khách quan , cơ sở thẩm định BĐS giá dựa trên cơ sởgiá trị thị trường Nếu tiếp cận từ góc độ chủ quan, cơ sở thẩm định giá BĐS dựavào giá trị phi thị trường Thông thường việc thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thịtrường

a) Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản

Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá BĐS phải đáp ứng nội dungđịnh nghĩa giá trị thị trường theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc quốc tế:

“Giá trị thị trường là số tiền ước tính của một tài sản sẽ trao đổi vào ngàythẩm định giá, giữa một bên sẵn sang bán và một bên sẵn sàng mua trong một giaodịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hànhđộng một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào” ( Tiêu chuẩnthẩm định giá quốc tế)

“Giá trị thị trường của một của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được muabán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, và được xác định giữa một bên làngười mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịchmua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.” ( Tiêuchuẩn thẩm định giá Việt Nam)

Như vậy giá trị thị trường là mức giá trị được thị trường thừa nhận Nó làmột tiêu chuẩn cơ bản của giá trị, là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá đốivới hầu hết các loại tài sản, trong đó có BĐS Thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trịthị trường phải gắn liền với xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của BĐS, đóyếu tố quan trọng để quyết định giá trị thị trường của BĐS

b) Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản

Ngoài khả năng có thể được mua, bán của các bên tham gia thị trường, giá trịcủa BĐS có thể bắt nguồn từ tính hữu ích kinh tế hay chức năng gắn liền với nó,hay phản ánh sự bất thường hay không đúng cách của điều kiện thị trường Giá trị

hình thành trong các trường hợp này là giá trị phi thị trường Tiêu chuẩn số 2 thẩmđịnh giá Việt Nam định nghĩa giá trị phi thị trường như sau:

“ Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo nhữngcăn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo mức giákhông phản ánh theo thị trường như:giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trịđầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý,giá trị doanh nghiệp, giá trị tàisản chuyên dùng, giá trị tính thuế, giá trị tài sản có thị trường hạn chế…

Một số giá trị thị trường liên quan đến thẩm định giá BĐS:

Giá trị đặc biệt: có thể nảy sinh bởi sự kết hợp của một bất động sản với một

hay một số bất động sản khác như là một tài sản liên kết Việc tăng thêm giá trị chỉphát sinh cho người chủ hay người sử dụng nào đó hơn là cho thị trường, vì giá trịđặc biệt chỉ thích hợp cho một người mua với một lợi ích đặc biệt, ví dụ một ngườimua một BĐS ngay một BĐS đang sử dụng

Giá trị tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định của nhà nước liên quan đếnviệc tính thuế BĐS

Giá trị bảo hiểm: giá trị được định nghĩa trong chính sách hay hợp đồng bảo

hiểm, nên thông thường không liên quan đến giá trị thị trường của BĐS, ngoài ratrong giá trị bảo hiểm không bao gồm giá trị của đất

Giá trị bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ việc

bán BĐS trong một thời gian quá ngắn không đáp ứng thời gian yêu cầu của giá trịthị trường Trường hợp này thể hiện tình trạng người bán “ không sẵn sàng ” vàngười mua biết rõ sự bất lợi của người bán , cũng như để bảo hiểm cho việc chưanắm rõ giá trị tiềm năng của BĐS, nên người mua sẽ trả một giá trị thấp hơn giá trịthị trường

1.2.3 Các căn cứ để ước tính giá trị Bất động sản

* Chi phí: là số tiền bỏ ra để tạo lập và đưa vào sử dụng BĐS Nó có thể là

giá mua BĐS hoặc là số tiền bỏ ra để mua đất, xây dựng các công trình trên khu đất

và đưa nó vào sử dụng

Chí phí là một cách để đo lường giá trị , tuy nhiên cần phải xem xét cẩn thậntrước khi chấp nhận chi phí như là giá trị Chi phí và giá trị là một và duy nhấtgiống nhau chỉ khi chi phí đó tạo ra sự hữu dụng cao nhất của BĐS, là chi phí hợp

lý và được xã hội chấp nhận, do trong thực tế có những chi phí không tạo ra giá trịcủa BĐS, chẳng hạn chi phí hao tổn do thời gian thi công kéo dài không cầnthiết ,hoặc do sai sót trong thiết kế hay thi công làm cho chi phí tawngleen hoặc chiphí phát sinh từ các sở thích riêng của chủ BĐS nhưng không được xã hội chấpnhận Do đó giá trị của BĐS không phải lúc nào cũng là tổng chi phí mua đất và xâydựng công trình trên đất Giá trị của BĐS có thể bằng cao hơn hoặc thấp hơn tổngchi phí thực tế hình thành nên BĐS đó Chí phí luôn gắn với đặc điểm cụ thể củaBĐS như là vị trí, kết cấu, quy mô diện tích, trang thiết bị, công trình phụ… Chí phínói trên là chi phí hình thành là chi phí của người bán

* Thu nhập

Thu nhập đặc biệt có ý nghĩa đối với các BĐS đầu tư thương mại được tạolập nhằm mục đích kinh doanh, là một căn cứ rất quan trọng cua giá trị BĐS Giátrị BĐS cao hay thấp phụ thuộc vào thu nhập mang lại từ việc khai thác BĐS đó.Trong thẩm định giá BĐS cần chú ý đến các loại thu nhập sau: Tiền cho thuê, lợinhuận khai thác BĐS…

1.2.4 Các nguyên tắc chung về thẩm định giá Bất động sản

* Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một BĐS là được phép sử

dụng cả về vật chất và theo pháp luật để tạo ra hiệu quả lớn nhất Nguyên tắc nàyđòi hỏi BĐS được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại thời điểm thẩm định giá cókhả năng tạo ra thu nhập hoặc hiệu quả lớn nhất Bởi vì không gian đô thị có xuhướng được đặt ở mức cao nhất và tốt nhất trong một thị trường cạnh tranh và bị chiphối bởi tính bất động và tính khan hiếm của đất

Nguyên tắc này loại trừ trường hợp sử dụng trái pháp luật hoặc sử dụng trongđiều kiện vật lý không cho phép Nhưng ngay cả khi việc sử dụng được luật giá củathẩm định viên về tính hợp lý cho phép, cũng vẫn cần một sự đánh giá của thẩmđịnh viên về tính hợp lý của việc sử dụng trong tương lai Khi tài sản có nhiều khả

nằng sử dụng thì công dụng tốt nhất và tối ưu của tài sản đó sẽ được xác định căn cứvào khả năng thực thi về tài chính.

Yêu cầu của nguyên tắc này là khi thẩm định giá BĐS thì thẩm định viênphải đặt BĐS trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất chứ không căn cứ vào

sử dụng hiện tại, nếu như sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất

Khi đánh giá bất động sản theo nguyên tắc này cần xem xét những đặc điểmsau:

- Quy hoạch của nhà nước về sử dụng đất đai tại khu vực có BĐS tọa lạc

- Qy định của Nhà nước về các ngành nghề được phép hoạt động kinh doanhtại khu vực này cũng như các hạn chế trong kinh doanh

- Quy hoạch của nhà nước về xây dựng: chiều cao, tỷ lệ,

- Thực trạng tình hình sử dụng đất tại khu vực này ,đặc biệt là tình hình đầu

tư BĐS tại khu vực này

* Nguyên tăc đóng góp

Giá trị của một BĐS bao giờ cũng có sự đóng góp của các bộ phận, yếu tốcấu thành BĐS Do vậy khi thẩm định giá BĐS cần phải xem xét sự đóng góp củacác yếu tố, bộ phận vào tổng giá trị của BĐS Nguyên tắc này dùng để điều chỉnhgiá bán các BĐS so sánh đối chiếu, về giá trị BĐS mục tiêu thẩm định giá trongphương pháp so sánh giá bán, hoặc để ước tính giá trị của BĐS mục tiêu thẩm địnhgiá trong các phương pháp chi phí, vốn hóa thu nhập, thặng dư

* Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai

Khi thẩm định giá BĐS nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn

là sự thực hiện quá khứ

Thẩm định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích tương lại nhận được từ quyển tàisản BĐS, đặc biệt là khi thẩm định giá BĐS đầu tư thương mại Bởi vì người mualuôn quan tâm đến giá trị kỳ vọng trong tương lai khi xem xét mua một BĐS Vàđối với bất kỳ BĐS đầu tư thương mại thu nhập dự kiến nhận được trong tương lai

là căn cứ quan trọng để ước tính giá trị của BĐS

* Nguyên tắc xem xét tính hữu dụng của BĐS

Khi thẩm định giá phải xem xét tính hữu dụng của BĐS Giá trị BĐS gắnliền với tính hữu dụng của BĐS Tính hữu dụng của BĐS phụ thuộc vào địa điểm,

vị trị tọa lạc, đặc điểm vật chất, kết cấu công trình xây dựng nội thất, các mục đích

sử dụng theo quy định của pháp luật và khả năng sinh lợi

Những BĐS nằm ở các địa điểm, vị trị thuận lợi hơn cho việc sinh sống hoặckinh doanh thì có giá trị cao hơn so với các BĐS tương tự nhưng ở vị trí, địa điểmkém thuận lợi hơn

* Nguyên tắc cân bằng

Các yếu tố của BĐS phải cân bằng và tương đồng với nhau mới phát huyđược tác dụng bởi thế khi thẩm định giá BĐS phải xem xét tính cân đối hài hòa giữacác yếu tố và công trình BĐS:

- Cân đối giữa nhà và đất

- Cân đối các yếu tố bên ngoài công trình BĐS: cây cảnh, bãi đỗ xe…

- Cân đối giữa cấp độ nhà và cấp độ thiết bị nội thất.

* Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của BĐS thay đổi theo theo sự thay đổi của những yếu tố hình thànhnên giá trị của nó Giá tri của BĐS cũng được hình thành trong quá trình thay đổiliên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởngđến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó,trong thẩm định giá BĐS, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quảgiữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác địnhmức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất

* Nguyên tắc tuân thủ

BĐS cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lờitối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó thẩm định viên phải phân tích xem tàiliệu tài sản có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức

sử dụng BĐS tốt nhất và hiệu quả nhất

* Nguyên tắc cạnh tranh

Giá trị của BĐS phải đảm bảo trong bối cảnh cạnh tranh chứ không phải làđộc quyền, nếu BĐS nằm trong môi trường cạnh tranh người ta căn cứ vào giá hìnhthành trên thị trường, nếu BĐS không nằm trong môi trường cạnh tranh thì thẩmđịnh viên cần sử dụng những biện pháp chuyên biệt để thẩm định giá, đòi hỏi phảithu thập đầy đủ thông tin về cạnh tranh trên thị trường tài sản tại các thời điểm vàkhu vực phù hợp

* Nguyên tắc cung cầu

Giá trị một BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung vầ cầu về BĐS đó trênthị trường Ngược lại giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu BĐS Khi thẩm định giá BĐS chúng ta phải sử dụng giá trị của các BĐS khác để thamchiếu trong điều kiện cân bằng cung- cầu thì mới chính xác Trong quá trình thẩmđịnh giá đòi hỏi phải đánh giá được tình trạnh cầu, cung và tương quan cung – cầutrên thị trường về BĐS đó ở thời điểm thẩm định giá Các khía cạnh về quy mô, cơcấu, xu hướng vận động của cầu và cung, tương quan cung- cầu về tài sản phải được

đo lường và đánh giá bằng các chỉ tiêu thích hợp Thẩm định viên phải chú ý đếncác yếu tố như sức mua và tổng cầu trong nền kinh tế, sự thay đổi của chính sáchnhà nước liên quan đến tài sản và thị trường tài sản, tâm lý Trong điều kiện thịtrường BĐS chưa được phát triển một cách đồng bộ, tính minh bạch của các thôngtin thị trường chưa được đảm bảo, vì vậy quan hệ cung cầu về BĐS có thể chịu sựchi phối và ảnh hưởng của cả những yếu tố phi thị trường Cầu, cung về tài sản ởnhững thời điểm và khu vực nhất định có thể có những vận động không theo quyluật Việc dự báo xu hướng thị trường trở lên không chính xác và có độ tin cậy thấp.

1.2.5 Quy trình thẩm định giá Bất động sản

1.2.5.1 Xác định vấn đề thẩm định giá

- Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích thẩm định giá

- Nhận biết về BĐS cần thẩm định giá: đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật

- Xác định các quyền về BĐS: quyền sở hữu hoặc một bộ phận của quyền sởhữu Các hạn chế về quyền sở hữu nhà, quyền đi qua, quyền lấn chiếm, quyền nắmgiữ BĐS do biết nợ, quyền sử dụng dưới lòng đất và trên không trung

- Chọn cơ sở giá trị của thẩm định giá và phương pháp thẩm định giá

- Thống nhất với khách hàng về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ

1.2.5.2 Lên kế hoạch thẩm định giá

- Nhận biết các yếu tố cung cầu, thích hợp với chức năng, đặc tính và cácquyền của BĐS được mua, bán, cho thuê và đặc điểm của thị trường

- Nhận biết các tài liệu cần thiết cho yêu cầu thẩm định giá

- Lập lịch trình làm việc tùy thuộc vào khối lượng công việc đòi hỏi thời giandài hay ngắn

- Yêu cầu nhân lực : số lượng và chất lượng nhân lực

- Xác định nguồn thông tin

1.2.5.3 Thẩm định hiện trạng Bất động sản, thẩm định giá và các Bất động sản

- Tiến hành thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trường:

+ Dữ liệu tổng quát về kinh tế, chính trị của khu vực, địa bàn, tỉnh thành….+ Dữ liệu đặc biệt: Chí phí, thu nhập, giá thị trường, giá cho thuê, lãi suất…

- Tiến hành thẩm định hiện trạng của BĐS

+ BĐS thẩm định giá

+ Các BĐS so sánh

1.2.5.4 Phân tích thông tin và ứng dụng phương pháp

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cầnthẩm định giá

+ Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường BĐS

+ Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS cần thẩm định giá

+ Phân tích về khách hàng

Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng, sở thích của khách hàng về quy

mô, chức năng và môi trường xung quanh BĐS Nhu cầu và sức mua về BĐS

+ Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản

Trước hết thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một BĐStrong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giátrị cao nhất cho tài sản

Thứ hai, thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc tài sản trên các khía cạnh sau:

Sử dụng hợp lý, tính khả thi trong sử dụng BĐS, xem xét đến mối tươngquan giữa việc sử dụng hiện tại và tương lai của BĐS

Sự hợp pháp của BĐS trong việc sử dụng, những hạn chế theo hợp đồng,theo quy định của pháp luật

Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích sử dụng tiềm năng của BĐS trongviệc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụngtrong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của BĐS

1.2.5.5 Ước lượng giá trị thị trường, phi thị trường của Bất động sản cần thẩm định giá

+ Áp dụng phương pháp thẩm định giá

Thẩm định viên cần chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào sẽ được áp dụng,

cỏ sở của việc lựa chọn và phân tích mức độ phù hợp của phương pháp được lựa

chọn với các yếu tố: đặc điểm tài sản, mục đích của thẩm định giá và dữ liệu đãđược thu nhập

+ Tính toán, so sánh điều chỉnh tìm ra các mức giá chỉ dẫn

Đưa ra giá trị thị trường của BĐS thẩm định ( giá trị thị trường hoặc giá trịphi thi trường)

Đưa ra nhận xét về kết quả thẩm định giá

1.2.5.6 Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá Bất động sản

- Báo cáo thẩm định giá thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà thẩm địnhgiá và là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá

- Báo cáo thẩm định giá là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phươngpháp được áp dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị

- Báo cáo thẩm định giá cần nêu được những nội dung chính sau:

+ Loại BĐS cần thẩm đinh

+ Khách hàng thẩm định

+ Mục đích thẩm định

+ Thời điểm thẩm định

+ Đặc điểm pháp lý và kinh tế kỹ thuật của BĐS thẩm định

+ Cơ sở giá trị của thẩm định giá

Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các BĐS giao dịch,mua, bán phổ biến trên thị trường.

Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng khá rộng rãi trong nhiều nướctrên thế giới, đồng thời được sử dụng nhiều nhất trong thực tế thẩm định giá các tàisản khác nhau Phương pháp này không có mô hình cố đinh, mà dựa vào các thôngtin giao dịch trên thị trường để thẩm định giá

a) Ý nghĩa của phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp này được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất, khi sử dụngphương pháp so sánh trực tiếp giá BĐS được đảm bảo giá của thị trường, dễ được

cơ quan quản lý nhà nước chấp nhận Phương pháp so sánh trực tiếp là cơ sở củanhiều phương pháp định giá khác và kết hợp với nhiều phương pháp khác Khi sửdụng phương pháp so sánh chỉ được áp dụng với BĐS đã đang giao dịch trên thịtrường thông qua các hình thức như mua bán, trao đổi…

b) Các nguyên tắc và trương hợp áp dụng

* Nguyên tắc áp dụng

- Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả lời không trả giácho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chon mà có cùng một sựhữu ích như nhau

- Nguyên tắc sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham giađóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thịtrường

* Các trường hợp áp dụng

- Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhàcùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng,các nhà kho trên một tầng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu

- Đất trống

c) Các bước tiếp cận

Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp thẩm định viên đã dựa trên cơ sởphân tích giá bán hoặc cho thuê của BĐS tương tự có thể so sánh được đã giao dịch

trên thị trường trong cùng một thời điểm và họ giả định rằng giá trị của BĐS cầnđịnh giá gần bằng với giá trị của BĐS tương tự dùng để so sánh Tuy nhiên không

có các BĐS giống nhau hoàn toàn nên cần phải thực hiện các bước:

Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về BĐS thẩm định giá và các BĐS cóthể so sánh được

- Lựa chọn các BĐS có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh được

- Thu thập thông tin: tổng hợp, cụ thể, đặc biệt

- Kiểm tra độ chính xác các thông tin và xem xét điều kiện giao dịch của cácBĐS so sánh đã lựa chọn

Bước 2: Thẩm định hiện trạng BĐS thẩm định giá và các BĐS so sánh

Bước 3: Phân tích và thực hiện việc điều chỉnh

+ Phân tích BĐS thẩm định giá và các BĐS so sánh về pháp lý, kinh tế, môitrường, giá trị thị trường nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt, nêunhững ưu và nhược điểm, những thuận lợi cũng như những khó khăn của BĐS thẩmđịnh giá so với các BĐS so sánh

+ Phân tích điều kiện giao dich

+ Phân tích cung, cầu

+ Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin

- Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh:

Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn, những yếu tố cònlại ở BĐS thẩm định giá mà không tồn tại ở BĐS so sánh thì cộng thêm vào vàngược lại

Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của BĐS thẩm định giá:

- Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường vàngười mua tiềm năng tại thời điểm thẩm định giá, thẩm định viên sẽ ước tính giá trịthị trường của BĐS

d) Những ưu điểm và hạn chế của phương pháp

* Ưu điểm: Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi và áp dụng với nhiều

loại BĐS Phương pháp so sánh không chỉ dùng như một phương pháp cụ thể mà nócòn được dùng là phương pháp bổ sung cho những phương pháp khác Phương phápnày được các chuyên viên có thâm niên công tác hay mới vào nghề hay sử dụng bởi

ưu điểm dễ sử dụng

* Hạn chế: Nếu chất lượng thông tin về các BĐS so sánh không tôt thì kết

quả định giá sẽ không chính xác Khi thị trường trầm lắng, kém phát triển, số lượnggao dịch ít không đủ làm bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này sẽ hạn chế,hay là khi các điều kiện về kinh tế - pháp luật thay đổi nhanh chóng làm hạn chếtính thực tiễn của phương pháp Một điều rất đặc biệt là phương pháp này phụ thuộcvào ý chí chủ quan của người định giá

1.2.6.2 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị của BĐS dựa trên chiphí để làm ra BĐS tương tự một vật thay thế Phương pháp này chi sử dụng tính giátrị con trình trên đất

a) Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng

- Nguyên tắc thay thế: Một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý

sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất vàxây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự

có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao

Bước 4: Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị ước tính củamiếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí giảm giá

c) Phân loại chi phí

Thông thường trong phương pháp chi phí để thẩm định giá có 2 cách xácđịnh chi phí:

+ Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xâydựng thay thế giống với công trình đang được thẩm định giá bao gồm cả nhữngđiểm đã lỗi thời của công trình đó.

+ Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình cógiá trị sử dụng tương đương với công trình đang được thẩm định giá nhưng có loại

bỏ các bộ phận có chức năng lỗi thời

Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán thấp hơnphương pháp chi phí tái tạo bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và khôngcần thiết, đồng thời tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành

d) Phương pháp xác định chi phí

* Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng

Phương pháp này sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm khiước tính chi phí của công trình có quy mô lớn được hoàn thành phù hợp với các kếhoạch và chi tiết xây dựng

Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng được làm cẩn thận sẽ cho kếtquả ước tính chi phí chính xác Sự áp dụng phương pháp này đòi hỏi tốn nhiều côngsức và thời gian Trong thực tế nhà thẩm định giá thường không được huấn luyện kỹthuật hoặc trình độ để tiến hành các nghiên cứu chi phí chi tiết và tỉ mỉ như vậy

* Phương pháp khảo sát số lượng

Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thờigian hơn so với phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng, nó thường đượccác nhà kiến trúc sử dụng trong việc ước tính chi phí các kết cấu nhà ở Theophương pháp này các chi phí cho công việc xây dựng được tổng hợp từ các nhà thầuphụ theo từng hạng mục Phương pháp khảo sát số lượng nếu được áp dụng thànhthạo sẽ cho kết quả tương đối chính xác Cụ thể như sau:

- Chi phí trực tiếp:

+ Đất đai

+ Nền móng

+ Cửa

Phương pháp này được các nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà thẩm định giá

sử dụng khi việc ước tính cần có kết quả nhanh chóng Theo phương pháp này cácchi phí theo loại công việc hoặc loại kết cấu công trình theo cách tính giá thành đơngiản tùy m2 hoặc m3 Giá trị của công trình cần thẩm định giá được xác định căn cứvào diện tích xây dựng và kết cấu loại nhà xưởng

Khó khăn chủ yếu và nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phươngpháp so sánh thị trường là trong thực tế ít có 2 bất động sản nào hoàn toàn giốngnhau, về kiểu loại và chất lượng xây dựng

Dù tính theo phương pháp nào thì cũng đòi hỏi nhà thẩm định giá phải cókiến thức nhất định về xây dựng

e) Khấu hao

* Khái niệm khấu hao

Sự khấu hao tích lũy vì bất kì lý do nào, tạo ra sự khác biệt giữa chi phí thaythế hoặc xây dựng mới lại 1 tài sản phải bỏ ra chi phí bao nhiêu so với giá trị thịtrường của tài sản giống nhau tại thời điểm định giá được gọi là khấu hao tích lũy

Các dạng khấu hao tích lũy:

- Hao mòn vật chất: Hao mòn và hư hỏng của công trình do sử dụng, thờigian, thời tiết và bảo dưỡng kém

- Hao mòn chức năng: Giá trị sử dụng của công trình bị giảm tương đối dothiết bị lạc hậu hay công trình có lỗi như trần quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ,

phòng tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị dẫn đến hạn chế sử dụng tài sản cóhiệu quả.

- Hao mòn kinh tế: Giá trị bị mất do các yếu tố bên ngoài tài sản như sự sửdụng đất không tương thích hoặc sự suy thoái kinh tế…

* Các cách xác định mức khấu hao tích lũy

- Đối với hao mòn vật chất:

+ Căn cứ vào tuổi thọ và thời hạn đã sử dụng để tính sự hao mòn từ đó tínhgiảm giá của công trình

+ Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính chấtlượng còn lại của công trình

Chất lượng còn lại của công trình (%) = n (tỷ lệ chất lượng còn lại củakết cấu x tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình) / Tổng tỷ

lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình

- Đối với hoa mòn do lỗi thời chức năng: Căn cứ vào chi phí để khắc phục sựlỗi thời chức năng công trình

- Đối với giảm giá do lỗi thời bên ngoài:

+ Trường hợp các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tínhhữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình xem xét, mức độ giảm sút này để tính

- Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để tính chi phí xâydựng sẽ có những mặt hạn chế như vừa nêu trên.

1.2.6.3 Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư

a) Các nguyên tắc và trường hợp ứng dụng

* Nguyên tắc áp dụng

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cung cầu

- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

* Các trường hợp áp dụng

- Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư dựa trên cơ sở chuyển đổimột dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn do đó thường thẩm định đốivới tài sản có khả năng tạo ra sự thặng dư tài chính vượt quá chi phí trực tiếp củaviệc sử dụng hiện tại đó

- Những tài sản được tiếp tục thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng

- Một sự đầu tư có mang lại lợi nhuận

b) Phương pháp luận và các bước tiếp cận phương pháp thu nhập truyền thống

* Phương pháp luận

- Dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn,tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như thế nhậnđược trong tương lai Điều này đề cập đến việc tính chiết khấu giá trị tương lai củathu nhập

- Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một BĐS bằnggiá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ BĐS đó

- Trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trịvốn hóa hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hóa Công thức tính:

Giá trị vốn = Thu nhập ròng/ Lãi suất vốn hóa

Thu nhập ròng = Doanh thu – Chi phí – Thuế

Lãi suất vốn hóa ( suất lợi tức bắt buộc) được tính :

Lãi suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phírủi ro

Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro = Lãi suất thực tế + Tỷ lệ lạmphát dự kiến

* Các bước tiếp cận

Bước 1: Ước tính doanh thu của BĐS

Bước 2: Ước tính tổng chi phí tạo ra thu nhập

Bước 3: Tính thu nhập ròng

Bước 4: Xác định lãi suất vốn hóa

Bước 5: Dùng công thức vốn hóa tính giá trị của BĐS

c) Những hạn chế của phương pháp thu nhập truyền thống

- Cần có tài liệu chính xác và đòi hỏi hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp vụ

- Khó khăn trong việc xác định dòng tiền chiết khấu

- Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dạng đầu tư khácnhau

d) Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu

Có 2 kỹ thuật dòng tiền chiết khấu:

- Giá trị hiện tại ( NPV) của một đầu tư là sự chênh lệch giữa giá trị hiện tạicủa tất cả các dòng tiền trong tương lai và chi phí đầu tư Giá trị hiện tại dương chothấy tài sản gia tăng theo một suất lợi tức mong muốn

Phương pháp này có thể sử dụng để xác định giá trị hiện tại của một tài sản

có tiềm năng phát triển, hay để xác định giá bán, giá mua của một tài sản

- Phương pháp suất lợi tức nội hoàn ( IRR)

Suất lợi tức nội hoàn (IRR) là tỷ lệ chiết khấu cân bằng giá trị hiện tại của lợinhuận từ một đầu tư mang lại với chi phí mua bán ban đầu Đây là tỷ suất chiếtkhấu mà với nó giá trị ròng hiện tại (NPV) của đầu tư bằng 0 Một công trình có thểđứng vững được nếu như IRR bằng hoặc lớn hơn suất lợi tức mong muốn

Trong thẩm định giá, phương pháp giá trị hiện tại ròng (NPV) có thể được sửdụng để xác định giá trị còn lại của một tài sản có tiềm năng phát triển hoặc để xácđịnh mua bán của một tài sản.

1.2.6.4 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là một trường hợp đặc biệt của phương pháp thunhập Nó đòi hỏi phải có sự thống nhất quan triệt giữa nhiều nguyên tắc thẩm địnhgiá Giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện này thiếu vắng

nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm xuống là bao nhiêu

+ Một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại mà không cso giá trị kinh

tế, song đã được cho phép hoặc có khả năng được cấp phép phá hủy và thay thế nó

b) Phương pháp luận

- Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển

mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó

- Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để đánh giá BĐS có tiềmnăng phát triển Nó dựa trên nguyên tắc : giá trị của một BĐS là giá trị còn lại nhận

được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chiphí để tạo ra sự phát triển đó.

là tổng doanh thu phát triển

n : là thời gian hay dòng thời gian dòng đời của dự án

r : là lãi suất tính bằng số thập phân

Ước tính chi phí phát triển (Cpt)

n : là thời gian hày dòng đời của dự án

r : là lãi suất tính băng số thập phân

c) Các bước tiệp cận của phương pháp thặng dư

Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS ( dự kiến)

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển của công trình xây dựng trên đấtBước 4: Ước tính giá trị của BĐS

Giá trị thặng dư = giá trị phát triển gộp của BĐS dự kiến – chi phi phát triển

dự kiến

d) Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp thặng dư

* Ưu điểm:

- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

- Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi đấu thầu

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hộiđầu tư vào BĐS Vi vậy nó có giá trị quan trọng về đầu tư về chi phí xây dựng tối

đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

* Nhược điểm:

- Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điềukiện của thị trường

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tínhcác chi phí và giá bán

- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả cáckhoản mục khác nhau

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy đã giả định

là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này không hiện thực

1.2.6.5 Phương pháp lợi nhuận

a) Cơ sở lý luận của phương pháp

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp dựa trên khả năng sinh lời của việc

sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của BĐS cần thẩm định giá Phươngpháp này dựa vào lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh để ước tính giá trị hàng nămcủa BĐS Giá trị hằng năm của BĐS phụ thuộc vào khả năng khai thác BĐS để sinhlời hàng năm Khả năng sinh lời càng cao thì tiền thuê BĐS càng cao và do đó giátrị BĐS càng lớn

b) Các trường hợp áp dụng

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho những tài sản có khả năng sinh lợi,trong một số hoàn cảnh khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiềuvào dung lượng thương mại, mà dung lượng thương mại đó xác định dòng thu nhậphiển thị cho tài sản Phương pháp này đặc biệt được áp dụng cho tài sản trong ngành

vui chơi giải trí, bao gồm cả khách sạn và những tài sản khác mà việc so sánhnhững tài sản tương đương sẽ gặp khó khăn do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinhlợi của tài sản.

c) Nguyên tắc áp dụng trong phương pháp lợi nhuận

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

d) Các bước tiếp cận của phương pháp lợi nhuận

Bước 1: Ước tính tổng các thu nhập từ BĐS

Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập bao gồm khoảnlãi trên vốn, tiền thưởng công cho nhà kinh doanh…

Bước 3: Xác đính lãi suất vốn hóa

Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS theo công tác

Giá trị BĐS = Lợi nhuận ròng / Lãi suất vốn hóa

e) Ưu nhược điểm của phương pháp

* Ưu điểm:

Phương pháp lợi nhuận được áp dụng cho những trường hợp mà việc so sánhgặp khó khăn vá giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản

* Nhược điểm:

- Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và hiệu quả nhất

- Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa

- Chỉ áp dụng với những BĐS mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận

- Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực

- Đòi hỏi thẩm định viên có kiến thức về loại hình kinh doanh này

2CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT

NAM

2.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam

2.1.1 Lịch sử hình thành của Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam

Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam là Công ty cổ phần hoạtđộng theo luật doanh nghiệp, được thành lập theo Giấy chứng nhận đăng ký kinhdoanh số: 0101787295 do Sở kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp lần đầungày 29/08/2005, và cấp thay đổi lần thứ 14 ngày 02/04/2015

Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆTNAM

Tên giao dịch quốc tế: VIETNAM INFORMATION AND VALUATIONJOINT STOCK COMPANY

Tên công ty viết tắt: VIETVALUE., JSC

Trụ sở chính: Số 11, tổ 27, tập thể Liên đoàn Vật lý địa chất, P.Hạ Đình, Q.Thanh Xuân, TP Hà Nội

Địa điểm kinh doanh: Số 38, ngõ 168 Nguyễn Xiển, P.Hạ Đình, Q ThanhXuân, TP Hà Nội

MST: 0101787295

Điện thoại: 04.35148535 Fax: 04.35148537

Website: www.vietvalue.vn Email: consult@vietvalue.vn

Ngay sau khi Nghị định số 101/NĐ-CP về hoạt động thẩm định giá củaChính phủ được chính thức ban hành vào ngày 03/08/2005, nhóm thành viên sánglập của Công ty đã chuẩn bị đầy đủ, toàn diện các nguồn lực, sẵn sàng cho việc rađời Công ty; và vào ngày 29/08/2005, Công ty Cổ phần Thông tin & Định giá ViệtNam (sau đây viết tắt là “VietValue”) chính thức được thành lập

Ngày 30/01/2016, VietValue chính thức được Bộ Tài chính công nhận đủ

chương trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và các hoạt động chuyển đổidoanh nghiệp nhà nước khác Theo đó, VietValue là một trong ba doanh nghiệpthẩm định giá đầu tiên tại Việt Nam đạt tiêu chuẩn này

VietValue là hội viên sáng lập của Hội thẩm định giá Việt Nam (VVA) từtháng 05/2006 Tại VVA, Vietvalue là Ủy viên Ban chấp hành đồng thời là Ủy viênThường vụ

Tháng 02/2010, VietValue vinh dự được nhận Cúp Vàng của Hội thẩm địnhgiá Việt Nam với thành tích là 01 trong 10 doanh nghiệp thẩm định giá suất sắc nhấtnăm 2009 Năm 2012, Công ty được Hội Thẩm định giá Việt Nam trao tặng Bằngkhen Công ty Đạt thành tích xuất sắc trong hoạt động chuyên môn và tích cực xâydựng Hội Thẩm định giá Việt Nam trong những năm qua (2006 – 2012) Đến tháng12/2015, VietValue được nhận bằng khen của Bộ trưởng Bộ tài Chính về nhữngthành tích và đóng góp tích cực cho hoạt động và phát triển của Hội thẩm định giáViệt Nam giai đoạn 2012-2015

Chức năng nhiệm vụ, ngành nghề kinh doanh

- Sản xuất và buôn bán hóa chất ( trừ hóa chất Nhà nước cấm);

- Khai thác và chế biến than mỏ;

- Buôn bán tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng;

- Đại lý mua, đại lý bán, ký gửi hàng hóa;

- Mua bán, tháo dỡ, lắp đặt, bảo trì, bảo dưỡng các hệ thống máy móc, thiết

bị, nhà xưởng công nghiệp;

- Khai thác, chế biến, mua bán hàng lâm sản (Trừ loại lâm sản Nhà nướccấm);

- Kinh doanh, thi công, lắp đặt các loại biển quản cáo;

- Tư vấn đầu tư trong và ngoài nước ( Không bao gồm tư vấn pháp luật);

- Kinh doanh, phát triển nhà, các khu đô thị, khu công nghiệp và các khu vuichơi giải trí ( Không bao gồm kinh doanh quán bar, phòng hát Karaoke, vũ trường);

- Xuất nhập khẩu các mặt hàng công ty kinh doanh;

- Khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản và phụ gia công nghiệp, nôngnghiệp ( chủ yếu: xi măng, hóa chất, dầu khí, phân bón,) ( Trừ loại khoáng sản, hóachất Nhà nước cấm)

- Mua bán, bảo trì ô tô, máy móc, thiết bị ngành công nghiệp, nông nghiệp,ngư nghiệp, xây dựng, giao thông vận tải;

- Kinh doanh vận tải hàng hóa trong nước và quốc tế;

- Tái chế và xử lý chất thải;

Đầu tư, tổ chức, khai thác kinh doanh

Với chức năng đa ngành nghề Công ty đã đầu tư máy móc thiết bị như máyđào, máy xúc, máy lu, máy ủi, máy san gạt, ô tô, vận tải, máy trộn bê tong, máyđầm và một số thiết bị sản xuất như dây chuyền làm mực, dây chuyền làm keo…

Công ty tập hợp được nhiều cán bộ công nhân giỏi từ các nơi nên đã tổ chứchình thành sáu đội và một số xưởng sản xuất trực thuộc bao gồm:

- Đội khảo sát, đánh giá địa chất BĐS phục vụ cho việc thi công và xây dựng

- Đội thi công nền móng, nhổ cọc BTCT

- Đội thi công xây dựng

- Đội hạ tầng và đường giao thông

- Đội phá dỡ và giải phóng mặt bằng

- Đội tu bổ, tôn tạo, xây dựng, các công trình văn hóa, di tích lịch sử,

- Xưởng hóa chất…

Luôn luôn đổi mới cách quản lý và khai thác kinh doanh nên trong 10 nămhoạt động Công ty đã gặt hái được rất nhiều thành công Với bề dày kinh nghiệmquản lý, thi công của cán bộ, kỹ sư, chuyên viên và công nhân lành nghê có trình độchuyên môn cao, năng lực máy móc, thiết bị đầu tư hiện đại và khả năng tài chính

ổn định đã tạo ra nền tảng vững chắc đảm bảo thu nhập cho cán bộ công nhân viêncũng như lợi nhuận cho doanh nghiệp ở mức cao Cho nên công ty đã chiếm lĩnhđược thị trường tham gia thi công các công trình trên khắp toàn quốc và luôn đảmbảo uy tín chất lượng và tiến độ, là công ty tiên phong trong lĩnh vực nhổ cọc vàgiải phóng mặt bằng, được chỉ định thi công những công trình trọng điểm quốc gianhư: Đường thi công từ cửa nhận nước đến nhà vạn An khê- Kanak;

Phá dỡ trụ sở Trung Ương Đảng; Tháo dỡ các công trình kiến trúc trongkhuôn viên Hội trường Ba Đình; một số công trình được tặng thưởng bằng khennhư công trình cải tạo hiện đại hóa nhà máy xi măng Bỉm Sơn, do Tổng công ty Ximăng Việt Nam tặng thưởng…

Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam đã, đang và sẽ cố gắngduy trì và phát triển để giữ vững mãi niềm tin trong các ngành nghề kinh doanh củamình cũng như tiêu chuẩn, chất lượng, tiến độ mỗi công trình mỗi sản phẩm./

2.1.2 Cơ cấu tổ chức công ty

TỔNG GIÁM ĐỐC

PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC

PHÓ TỔNG

GIÁM ĐỐC

PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐCHỘI ĐỒNG QUẢN

TRỊ