N h ữ n g n ộ i d u n g c ầ n k h ắ c p h ụ c Luận văn sẽ có kết quả cao hơn nếu khắc phục được một số hạn chế sau: - Một, tác giả tiếp cận đề tài theo góc độ nghiên cứu mới, đi từ các y
Cung - Cầu và quản lý nhà nước trong hoạt động dịch vụ cho thuê mặt bằng kinh doanh bán l ẻ
Đặc điểm Cung mặt bằng bán lẻ
Dựa trên mô hình kinh doanh, mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam được chia thành hai hệ thống chính: hệ thống bán lẻ truyền thống và hệ thống bán lẻ hiện đại Trong đó, hệ thống bán lẻ truyền thống bao gồm các cửa hàng nhỏ lẻ như tạp hóa, chợ truyền thống, phù hợp với thói quen tiêu dùng của người dân địa phương Ngược lại, hệ thống bán lẻ hiện đại gồm siêu thị, trung tâm thương mại, và cửa hàng tiện lợi, đáp ứng nhu cầu mua sắm tiện lợi, đa dạng và tiêu chuẩn quốc tế Việc phân loại này giúp hiểu rõ hơn về cơ cấu thị trường bán lẻ tại Việt Nam và xu hướng phát triển của ngành trong thời kỳ hội nhập.
Chợ là hình thức bán lẻ sơ khai nhất trong các mô hình bán lẻ truyền thống, tồn tại từ khi loài người bắt đầu thoát khỏi thời kỳ tự cung tự cấp và biết trao đổi hàng hóa dư thừa Trong xã hội hiện đại ngày nay, chợ vẫn duy trì vai trò quan trọng, xuất hiện phổ biến từ các quốc gia phát triển tới các quốc gia kém phát triển.
Hệ thống bán lẻ hiện đại
Theo các báo cáo của công ty nghiên cứu thị trường thuộc tập đoàn IBM (Hoa Kỳ) năm 2007, cùng với các số liệu từ Euromonitor và Nielsen năm 2008, hệ thống kinh doanh bán lẻ hiện đại bao gồm các mô hình chính như siêu thị, trung tâm mua sắm và cửa hàng tiện lợi, đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của ngành bán lẻ toàn cầu.
T ru n g tâm m ua sắm (depa rtm en t store)
Trung tâm mua sắm là một tổ hợp thương mại lớn, gồm các gian hàng bán lẻ đa dạng mặt hàng, từ các mặt hàng tiêu dùng thiết yếu đến hàng hóa lâu bền như quần áo, giày dép, đồ điện tử, nội thất, trang sức, mỹ phẩm và dụng cụ thể thao Tất cả các gian hàng được bố trí dưới cùng một mái vòm, tạo thành một không gian mua sắm tiện nghi và phong phú Trung tâm mua sắm lớn nhất thế giới hiện nay là Shinsegae Centum City tại thành phố Busan, Hàn Quốc Đại siêu thị (hypermaret) là mô hình bán lẻ quy mô cực lớn với diện tích sàn khoảng 30.000 mét vuông và có thể trưng bày tới 25.000 mặt hàng, trong đó thực phẩm chiếm từ một phần ba đến hai phần ba tổng số sản phẩm Ngoài thực phẩm, các đại siêu thị còn cung cấp các mặt hàng khác như mỹ phẩm và sản phẩm chăm sóc sức khỏe, đáp ứng đa dạng nhu cầu mua sắm của người tiêu dùng.
Siêu thị thường xây dựng theo mô hình tự phục vụ, mang lại trải nghiệm tiện lợi cho khách hàng Diện tích sàn của các siêu thị phổ biến từ 5.000 đến 30.000 mét vuông, phù hợp với quy mô và nhu cầu tiêu thụ Khoảng 15.000 loại sản phẩm đa dạng được bày bán để đáp ứng mọi nhu cầu mua sắm của khách hàng Trong số đó, hai phần ba là các mặt hàng lương thực, thực phẩm, tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua sắm hàng ngày Ngoài ra, các siêu thị còn thường xuyên cung cấp quầy đồ ăn sẵn và hiệu bánh mì, phục vụ nhu cầu tiêu dùng nhanh chóng và tiện lợi.
C ửa h à n g tiện ích (convenience store)
Các cửa hàng tiện ích là mô hình cửa hàng bán lẻ nhỏ, diện tích thường dưới 3000 mét vuông và số lượng mặt hàng dưới 5000 loại Chúng thường mở tại các khu vực giao thông thuận lợi, tập trung dân cư đông đúc, với giờ hoạt động linh hoạt hơn so với các hình thức bán lẻ khác Sản phẩm chủ yếu gồm các mặt hàng tiêu dùng hàng ngày, với mức giá thường cao hơn so với hàng hóa trong siêu thị, đáp ứng nhu cầu mua sắm nhanh chóng của khách hàng.
C ửa hà n g g iả m g iá (discount store):
Hệ thống các cửa hàng này giúp khách hàng tiếp cận hàng hóa giá rẻ ở vị trí thuận tiện, đặc biệt gần các khu vực giao thông chính Mô hình kinh doanh này có đặc điểm chi phí mặt bằng thấp, số lượng nhân viên giới hạn, tiết kiệm chi phí marketing và trưng bày đa dạng hàng hóa Cửa hàng thường giảm giá một số mặt hàng vào những thời điểm nhất định để thu hút khách hàng Diện tích mỗi cửa hàng thường từ 300 đến 1000 mét vuông và thường được đặt ở các khu vực cho thuê giá rẻ hoặc tầng hầm của các trung tâm mua sắm lớn.
C ử a h à n g m ỹ p h ẩ m , sả n p h ẩ m chăm sóc sức khỏe, sắc đẹp (drugstore)
Các cửa hàng bán lẻ chuyên cung cấp các loại thuốc không cần đơn, các sản phẩm chăm sóc sức khỏe như thực phẩm chức năng, giúp người tiêu dùng dễ dàng tiếp cận các sản phẩm chăm sóc sức khỏe hàng ngày Ngoài ra, những cửa hàng này còn bán các mặt hàng mỹ phẩm như dầu gội, sữa tắm, và mỹ phẩm làm đẹp, đáp ứng nhu cầu làm đẹp của khách hàng Một số cửa hàng còn trưng bày bánh kẹo, báo, tạp chí để phục vụ nhu cầu giải trí và tiêu dùng của khách hàng, tạo thành điểm mua sắm tiện lợi, đa dạng.
1.1.2 Đặc điểm Cầu mặlíìằng bản lẻ
Nhu cầu mặt bằng bán lẻ là nhu cầu phát sinh từ nhu cầu mua sắm của người tiêu dùng, thể hiện mối liên hệ mật thiết giữa tiêu dùng và sự phát triển của thị trường bán lẻ Theo đó, cầu mặt bằng bán lẻ ngày càng gia tăng nhờ vào sự mở rộng của các hoạt động mua sắm, thúc đẩy bởi các yếu tố như sự tăng trưởng của dân số, xu hướng tiêu dùng mới và sự phát triển của các trung tâm mua sắm, siêu thị Các yếu tố này góp phần làm tăng nhu cầu về mặt bằng bán lẻ để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của khách hàng.
Thị trường bán lẻ Việt Nam hiện nay vẫn mang đặc điểm phân tán và quy mô còn hạn chế so với quy mô dân số Các chợ truyền thống và cửa hàng hộ gia đình chiếm phần lớn trong tổng thị trường bán lẻ Mặc dù từ tháng 2/2008 đã có quy định cấm bán hàng rong tại một số quận nội thành ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, loại hình này vẫn giữ vai trò quan trọng trong thói quen mua sắm của người Việt Nam Đặc biệt, tại khu vực nông thôn, nơi chiếm gần 70% dân số, hệ thống bán lẻ truyền thống vẫn giữ vị trí gần như độc quyền.
Theo thống kê của công ty nghiên cứu thị trường RNCOS, trong thời kỳ từ
Từ năm 2006 đến nay, doanh thu từ hệ thống bán lẻ truyền thống chiếm khoảng 80% tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa trên thị trường Tại các thành phố lớn như Hà Nội và Hồ Chí Minh, nơi xuất hiện ngày càng nhiều mô hình bán lẻ hiện đại, thị phần của hệ thống bán lẻ truyền thống vẫn giữ khoảng 65-70%, chứng tỏ mức độ phổ biến và uy tín của các cửa hàng truyền thống trong người tiêu dùng.
Trong những năm gần đây, xu hướng tiêu dùng của người Việt Nam tại thành phố đã có sự chuyển biến rõ rệt Người tiêu dùng ngày càng ưa chuộng phong cách mua sắm hiện đại, đáp ứng nhu cầu tiện lợi và nhanh chóng Các nguyên nhân chính của xu hướng này bao gồm sự phát triển của công nghệ, sự thay đổi trong lối sống và thói quen tiêu dùng của người dân Thị trường ngày càng đa dạng hơn với các hình thức mua sắm trực tuyến và các dịch vụ tiện ích, góp phần thúc đẩy sự chuyển đổi trong thói quen tiêu dùng của người Việt ở đô thị.
Mặc dù thu nhập trung bình của quốc gia vẫn còn ở mức thấp, nhưng thu nhập khả dụng của người dân, đặc biệt là cư dân tại các thành phố lớn, đã tăng lên đáng kể Nhờ đó, người tiêu dùng không chỉ quan tâm đến giá cả mà còn chú trọng hơn đến chất lượng của hàng hóa và dịch vụ khi mua sắm.
Người tiêu dùng ngày càng lo ngại về vệ sinh an toàn thực phẩm do nhiều vụ việc phát hiện hàng giả và kém chất lượng tại chợ và cửa hàng tư nhân Sự gia tăng các nguy cơ về an toàn thực phẩm khiến người tiêu dùng nhận thức rõ lợi ích của việc mua sắm tại các khu bán lẻ hiện đại, đảm bảo vệ sinh và chất lượng hàng hóa Điều này thúc đẩy xu hướng tiêu dùng chuyển dịch sang các hệ thống bán lẻ uy tín, nâng cao ý thức về an toàn thực phẩm và quyền lợi của người tiêu dùng.
Người tiêu dùng Việt Nam ngày càng có xu hướng giảm thời gian mua sắm, giống như các xã hội châu Á khác Chính điều này thúc đẩy nhu cầu mua sắm tại các điểm bán hàng đa dạng, nơi khách hàng có thể mua nhiều loại hàng hóa khác nhau trong một lần ghé thăm Các cửa hàng tổng hợp trở thành lựa chọn ưu tiên nhờ khả năng cung cấp trải nghiệm mua sắm tiện lợi và tiết kiệm thời gian cho người tiêu dùng Việt.
Thực trạng chính sách cụ thể tác động đến dịch vụ phân phối bán lẻ
1.1.3.1 Các chính sách tác động đến s ự g ia nhập thị trường và cạnh tranh trên thị trường
- Điều chỉnh chính sách hội nhập và mở cửa thị trường dịch vụ phân phối
Năm 2001, Việt Nam đã thực hiện bước đột phá trong chính sách hội nhập và mở cửa thị trường dịch vụ bằng việc ký kết Hiệp định Thương mại Song phương Việt Nam - Hoa Kỳ (BTA) Trong cam kết mở cửa thị trường dịch vụ, Việt Nam cho phép các doanh nghiệp nước ngoài sở hữu 100% trong ngành dịch vụ công nghiệp phẩm từ ngày 1/1/2009 Tuy nhiên, Việt Nam vẫn giữ ràng không mở cửa thị trường phân phối các mặt hàng như xăng dầu, dược phẩm, sách báo, tạp chí, băng hình, thuốc lá, gạo, đường và kim loại quý cho các nhà phân phối nước ngoài.
Sau khi gia nhập WTO, Việt Nam đã rà soát, điều chỉnh và bổ sung nhiều chính sách liên quan đến dịch vụ phân phối (DVPP) nhằm thực hiện các cam kết hội nhập quốc tế, đặc biệt là các quy định ảnh hưởng đến khả năng gia nhập thị trường và cạnh tranh của các nhà phân phối nước ngoài Chính sách mở cửa thị trường DVPP của Việt Nam đã được chủ động điều chỉnh trước khi gia nhập WTO, cho phép các tập đoàn phân phối nước ngoài thành lập siêu thị, trung tâm thương mại 100% vốn nước ngoài và mở cửa các cơ sở bán lẻ thứ hai tại các thành phố lớn Sau khi gia nhập WTO, Việt Nam thực hiện đầy đủ các cam kết, tạo điều kiện thúc đẩy dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bán buôn, bán lẻ và sửa chữa, trong đó vốn FDI đăng ký vào các dịch vụ này đã tăng nhanh từ năm 2006, chiếm 1,26% tổng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam từ năm 1987 đến tháng 11 năm 2010.
- Điều chỉnh chính sách phát triển thương nhân trong lĩnh vực D VPPBL
Quyết định số 311/QĐ-TTg năm 2003 đã cụ thể hóa chính sách khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh và mở rộng mạng lưới của thương nhân các thành phần kinh tế Năm 2007, Chính phủ ban hành quyết định 27/2007/QĐ-TTg nhằm thúc đẩy thành lập các hiệp hội bán buôn, bán lẻ, chợ, siêu thị, và các hiệp hội ngành hàng tại Việt Nam để xây dựng liên kết, quảng bá thương hiệu và phát triển các loại hình doanh nghiệp thương mại như tập đoàn, công ty mẹ - con, công ty thương mại bán lẻ hiện đại, doanh nghiệp logistics, doanh nghiệp quản lý chợ, các hợp tác xã thương mại nông nghiệp và hộ kinh doanh Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, chính sách về thương nhân nước ngoài hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ phân phối và bán lẻ được quy định rõ ràng qua các văn bản pháp luật như Nghị định số 23/2007/NĐ-CP, Thông tư số 09/2007/TT-BCT, và các quyết định liên quan, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động quốc tế trong lĩnh vực này Ngoài ra, chính sách còn điều chỉnh về mức lương tối thiểu vùng cho lao động nước ngoài làm việc tại các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo Nghị định số 98/2009/NĐ-CP, và quyền xuất khẩu, nhập khẩu của thương nhân nước ngoài không hiện diện tại Việt Nam qua Nghị định số 90/2007/NĐ-CP.
- Điều chỉnh chính sách mặt hàng lưu thông qua các cơ sở bán lẻ
Chính sách về mặt hàng lưu thông qua các cơ sở bán lẻ từ năm 1995 được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật quan trọng như Nghị định số 02/CP ngày 5/11/1995, Nghị định số 11/CP ngày 3/3/1999, Chỉ thị số 13/2004/CT-TTg và Nghị định số 59/2006/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết về Luật Thương mại, hàng hóa, dịch vụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện Nguyên tắc chung của chính sách này là trừ các mặt hàng cấm mua bán và các mặt hàng tác động lớn đến sản xuất và đời sống, nhà nước phải quản lý dựa trên kế hoạch và định hướng, còn các mặt hàng khác đều được lưu thông tự do trong phạm vi cả nước Chính sách mặt hàng lưu thông được phân thành 4 loại: các mặt hàng thuộc sở hữu nhà nước độc quyền, cấm các thành phần kinh tế khác kinh doanh; các mặt hàng hạn chế kinh doanh; các mặt hàng còn lại không thuộc diện hạn chế hoặc cấm.
Chính sách kinh doanh của Việt Nam đã được bổ sung, sửa đổi, hoàn thiện phù hợp với tiến trình đổi mới, mang tính hệ thống nhằm phát huy khả năng tự điều tiết của thị trường, cân đối cung cầu và ổn định giá cả xã hội Sau khi gia nhập WTO, chính sách về các mặt hàng hạn chế hoặc kinh doanh có điều kiện như xăng dầu, rượu và thuốc lá được quy định rõ trong các văn bản pháp lý quan trọng như Nghị định số 84/2009/NĐ-CP về kinh doanh xăng dầu, Nghị định số 119/2007/NĐ-CP về sản xuất và kinh doanh thuốc lá, và Nghị định số 40/2008/NĐ-CP về sản xuất và kinh doanh rượu Trong đó, các mặt hàng còn lại được tự do kinh doanh theo đăng ký, giúp thúc đẩy hoạt động thương mại tự do, minh bạch và phù hợp với các cam kết hội nhập quốc tế.
1.1.3.2 Thực trạ n g đ iều chỉnh các chỉnh sách tác đ ộ n g đến đầu tư p h á t triển dịch vụ p h â n p h o i bán lẻ
Chính sách và quy hoạch sử dụng đất nhằm thúc đẩy phát triển cơ sở bán lẻ và kết cấu hạ tầng phân phối dịch vụ bán lẻ được xây dựng dựa trên nội dung cốt lõi của Luật đất đai năm 2003, trong đó nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật để đảm bảo sử dụng đúng mục đích và hiệu quả Nhà nước có trách nhiệm giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, đồng thời các đối tượng này cũng phải bảo vệ, khai thác hợp lý và sử dụng tiết kiệm đất đai Ngoài ra, việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật, tạo điều kiện thuận lợi để phát triển các dự án bán lẻ và hạ tầng phân phối.
Chính sách về quy hoạch phát triển kết cấu hạ tầng cho lĩnh vực dịch vụ công ích đã được quy định rõ tại các văn bản pháp luật như Nghị định số 92/2006/NĐ-CP, Nghị định số 04/2008/NĐ-CP, và Thông tư số 17/2011/TT-BCT hướng dẫn quy hoạch ngành thương mại.
Chính sách đất đai phục vụ phát triển kết cấu hạ tầng dự án PPP đã được Nhà nước quy định, điều chỉnh và bổ sung qua các văn bản pháp lý khác nhau Cụ thể, Nghị định số 02/2003/NĐ-CP của Chính phủ đã xác định rõ chính sách đất đai dành cho phát triển chợ, góp phần thúc đẩy các dự án hạ tầng theo liên doanh công tư.
Chính phủ đã đề ra các chính sách hỗ trợ đầu tư xây dựng chợ, bao gồm hỗ trợ về mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật và vốn đầu tư, nhằm thúc đẩy phát triển thương mại nội địa Dự án phát triển thương mại trong nước đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020 đã được phê duyệt theo Quyết định số 27/2007/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ Quy hoạch phát triển kết cấu hạ tầng thương mại là một phần quan trọng trong quy hoạch sử dụng đất, và các quy hoạch này sau khi được phê duyệt là cơ sở pháp lý để quyết định các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thương mại.
Nghị định 61/2010/NĐ-CP đề ra chính sách ưu đãi đất đai nhằm khuyến khích phát triển kết cấu hạ tầng thương mại quy mô lớn tại khu vực nông thôn Tuy nhiên, hiện nay, Bộ Công Thương vẫn chưa ban hành thông tư hướng dẫn thực hiện nghị định này, gây ra sự chưa thống nhất trong việc triển khai trên toàn quốc.
Chính sách đầu tư phát triển điểm bán lẻ (D VPPBL) nhằm khuyến khích đầu tư xây dựng hạ tầng và hỗ trợ các dự án phát triển kết cấu hạ tầng này, phù hợp với các quy định của Luật Đầu tư (2005), Luật Đấu thầu (2005), Nghị định 51/1999/NĐ-CP, Nghị định 35/2002/NĐ-CP, Nghị định 02/2003/NĐ-CP, cùng với các quyết định như 27/2007/QĐ-TTg và 210/2006/QĐ-TTg Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, chính sách đã thực hiện chế độ đãi ngộ quốc gia và không phân biệt đối xử trong đầu tư phát triển cơ sở bán lẻ, khuyến khích các dự án lớn và xây dựng hạ tầng thương mại tại nông thôn, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp siêu nhỏ và các doanh nghiệp đầu tư vào phát triển bán lẻ và hạ tầng thương mại nông thôn, dựa trên các nghị định, thông tư hướng dẫn của Bộ Công Thương như nghị định số 23/2007/NĐ-CP và Thông tư số 09/2007/TT-BCT Theo các văn bản này, nhà phân phối nước ngoài sau khi được phê duyệt sẽ nhận giấy chứng nhận đầu tư, coi như phần của đăng ký kinh doanh, trong đó thể hiện rõ quyền phân phối tại Việt Nam.
Các quy định chính sách về đầu tư liên quan đến hoạt động của các nhà phân phối nước ngoài vào lĩnh vực dịch vụ bảo trợ tiền gửi (D V PPB L) tại Việt Nam đã cơ bản phù hợp với cam kết mở cửa thị trường dịch vụ của Việt Nam trong các Hiệp định thương mại tự do (FTA) và WTO Chính sách này thể hiện cam kết của Việt Nam trong việc thúc đẩy môi trường đầu tư minh bạch và hội nhập quốc tế Việc điều chỉnh và hoàn thiện các quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà phân phối nước ngoài tham gia thị trường Việt Nam, góp phần phát triển ngành dịch vụ và tăng cường hợp tác quốc tế.
- Chính sách đầu tư phát triển các loại hình dịch vụ phân phối bán lẻ
Chính sách phát triển thương mại tại Việt Nam được quy định chung trong Luật Thương mại và cụ thể hóa trong nhiều văn bản dưới luật quan trọng như Nghị định số 02/2003/NĐ-CP về phát triển và quản lý chợ, Chỉ thị số 13/2004/CT-TTg về các giải pháp phát triển thị trường nội địa, và Quyết định số 311/QĐ-TTg phê duyệt đề án tổ chức thị trường trong nước Các chính sách này còn được bổ sung bởi Quyết định 559/QĐ-TTg về chương trình phát triển chợ đến năm 2010, Quyết định số 1371/2004/QĐ-BTM quy định chế độ quản lý siêu thị và trung tâm thương mại, cùng Nghị định số 108/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2005 Ngoài ra, Chính phủ đã ban hành Quyết định 27/2007/QĐ-TTg phê duyệt đề án phát triển thương mại trong nước, Quyết định 210/2006/QĐ-TTg về danh mục các loại hạ tầng thương mại được hưởng chính sách hỗ trợ đầu tư từ ngân sách trung ương giai đoạn 2008-2013, đồng thời Nghị quyết số 16/2007/NQ-CP và Nghị định số 61/2010/NĐ-CP đều góp phần vào việc thúc đẩy phát triển hệ thống phân phối và thương mại nội địa.
1 1 3 3 Thực trạ n g đ iều chỉnh cá c chính sách tác độ n g đến hoạt đ ộ n g vận doanh và hiệu q u ả vận doan h của các c ơ sở dịch vụ p h â n p h ổ i bán lẻ
- Chính sách tài chính - tín dụng, lãi suất:
Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, khung pháp lý và chính sách tài chính - tín dụng liên tục được điều chỉnh để phù hợp với hội nhập quốc tế Nghị định 59/2009/NĐ-CP đã thiết lập nền tảng pháp lý bình đẳng giữa các ngân hàng thương mại quốc doanh và tư nhân, trong đó có ngân hàng trong nước và nước ngoài Chính sách lãi suất cũng trải qua nhiều lần điều chỉnh, đặc biệt sau khi Việt Nam ký Hiệp định Thương mại hàng hóa (BTA) và gia nhập WTO, nhằm thúc đẩy cạnh tranh thị trường Năm 2002, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chuyển sang cơ chế lãi suất thỏa thuận, cho phép các tổ chức tín dụng tự ấn định lãi suất vay dựa trên cung cầu thị trường Tiếp đó, ngân hàng trung ương duy trì việc công bố lãi suất cơ bản để hướng dẫn lãi suất thị trường, áp dụng mô hình hành lang lãi suất liên ngân hàng Năm 2008, sau khi gia nhập WTO, chính sách lãi suất của Ngân hàng Nhà nước tiếp tục được điều chỉnh mạnh mẽ, tạo điều kiện cho tăng trưởng tín dụng nóng từ 2009 đến 2010, với mức tăng trưởng tín dụng lên tới 39,6% năm 2009 và lãi suất huy động cao khiến lãi suất cho vay tăng cao, ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động vay vốn của các doanh nghiệp bán lẻ lớn cũng như đầu tư, mở rộng siêu thị, trung tâm thương mại Ngoài ra, năm 2009, Ngân hàng Nhà nước còn ban hành các chính sách như Thông tư số 01/2009/TT-NHNN và Chỉ thị số 01/CT-NHNN nhằm kiểm soát quy mô và cấu trúc tín dụng, thúc đẩy phát triển dịch vụ phần mềm bán lẻ, góp phần vào sự phát triển bền vững của ngành ngân hàng và thị trường tài chính Việt Nam.
Từ quý IV/2009, các ngân hàng thương mại đã rà soát các khoản vay tiêu dùng đã giải ngân, đồng thời tăng cường các điều kiện ràng buộc nhằm phù hợp với khả năng trả nợ và cơ cấu vốn huy động, chú trọng dài hạn bằng VNĐ và ngoại tệ Việc điều chỉnh lãi suất tăng và chính sách cho vay tiêu dùng đã góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nội địa, mở rộng phương tiện thanh toán và phục vụ nhu cầu thị trường dịch vụ bán lẻ, dẫn đến mức tăng trưởng bán lẻ cao trong bối cảnh suy thoái kinh tế 2009 - 2010 Tuy nhiên, các biện pháp này cũng tạo ra khó khăn cho doanh nghiệp bán lẻ trong việc vay vốn kinh doanh, ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp này.
Chính sách hỗ trợ tín dụng của ngân hàng Nhà nước đối với đầu tư phát triển
Áp lực cạnh tranh trong ngành dịch vụ cho thuê mặt bằng kinh doanh từTTTM
Các đối thủ cạnh tranh trong ngành
Hiện tại tại Hà Nội, các trung tâm thương mại (TTTM) chiếm lượng diện tích lớn dành cho thuê kinh doanh, đáp ứng nhu cầu của nhiều doanh nghiệp Mức độ hấp dẫn của từng TTTM thường được đánh giá dựa trên tỷ lệ lấp đầy hiện tại, phản ánh khả năng thu hút khách thuê và tiềm năng phát triển Các trung tâm thương mại này cung cấp các diện tích đa dạng phù hợp với nhiều loại hình kinh doanh khác nhau, góp phần nâng cao giá trị thương hiệu và sức cạnh tranh trên thị trường.
Bảng 1.3 Thống kê diện tích và tỷ lệ lấp đầy các TTTM tại Hà Nội
STT TTTM Diện tích thực thuê Diện tích đã thuê
7 Grand Plaza 17.209 m2 Đóng cửa nâng cấp
(Báo cáo nghên cứu thị trường Quỹ 1/2013 c 3 RE)
Qua thống kê, tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại (TTTM) biến động và xuất hiện diện tích trống đáng kể, gây ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động Tỷ lệ trống cao là nguyên nhân chính dẫn đến mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt trong ngành, đặt ra yêu cầu cao hơn trong việc nâng cao trải nghiệm và làm hài lòng khách hàng.
Các trung tâm thương mại hàng đầu như Vincom Mega Mali, Vincom Center Bà Triệu và Tràng Tiền Plaza dẫn đầu về tỷ lệ lấp đầy cao, phản ánh sự kỳ vọng lớn của các nhà đầu tư và khả năng phục vụ khách hàng xuất sắc, mặc dù đều chịu tác động tiêu cực từ suy thoái kinh tế.
Bảng 1.4 Giá thuê mặt bằng tại TTTM
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường Hà Nội quý 1/2013 của CBRE, tình hình cho thuê ngày càng trở nên khó khăn do khách hàng liên tục tạm dừng hợp đồng và thu hồi vốn kinh doanh Để ứng phó, các trung tâm thương mại chủ yếu đã giảm giá thuê, tạo ra cuộc chiến ngầm về giá trong ngành Chính sách giảm giá này đã làm tăng mức độ cạnh tranh khốc liệt hơn, gây ra áp lực lớn đối với các nhà đầu tư và quản lý bất động sản thương mại tại Hà Nội.
Dịch vụ cho thuê mặt bằng kinh doanh phụ thuộc vào vị trí địa lý và tính chất khu vực xung quanh, khiến các trung tâm thương mại nằm gần nhau thường cạnh tranh quyết liệt Tại quận Đống Đa, Mipec Tower đối mặt trực tiếp với Vincom Mega Mali - Royal City và Parkson Thái Hà, hai đối thủ hàng đầu với giá thuê cao, dịch vụ chất lượng tốt, và tỷ lệ lấp đầy cao, trở thành điểm sáng trong hoạt động kinh doanh của các thương hiệu Sự cạnh tranh từ các đối thủ mạnh về tiềm lực tài chính và kinh nghiệm quản lý tạo ra áp lực lớn trong việc xây dựng chiến lược marketing hiệu quả cho Mipec Tower.
Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn
Trong tương lai, mức độ cạnh tranh sẽ ngày càng bị chi phối bởi nguy cơ xâm nhập của các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn, điều này phụ thuộc vào độ cao của các rào cản gia nhập ngành Các rào cản gia nhập ngành của các trung tâm thương mại (TTTM) đóng vai trò quan trọng trong việc hạn chế hoặc tạo điều kiện cho sự gia nhập của các đối thủ mới Những đặc điểm của rào cản gia nhập ngành của TTTM sẽ ảnh hưởng đáng kể đến khả năng cạnh tranh và xu hướng phát triển của thị trường trong tương lai.
Chi phí gia nhập ngành bán lẻ trung tâm thương mại (TTTM) rất cao, bao gồm các khoản chi phí nghiên cứu thị trường, lập dự án, xin phép xây dựng, giải tỏa và đền bù, cũng như chi phí xây dựng và quản lý hệ thống Mỗi TTTM là một công trình bất động sản phức tạp, phụ thuộc vào tiến độ thi công của nhà thầu và thường mất từ vài năm để hoàn thành Để gia nhập ngành, các doanh nghiệp bắt buộc phải xin phép xây dựng và huy động vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng, điều này làm gia tăng thời gian chuẩn bị và gây ra những thách thức lớn trong quá trình mở rộng doanh nghiệp trong ngành bán lẻ trung tâm thương mại.
2 2 tiến hành các biện pháp bảo vệ mình và ngăn chặn các đối thủ mới đến.
Rào cản thay đổi cao trong các dự án bất động sản xuất phát từ việc các hệ thống được thiết kế theo một quan điểm và hướng đi cố định, khiến việc điều chỉnh để phục vụ các tính năng mới trở nên khó khăn Điều này dẫn đến chi phí thay đổi thường rất lớn, gây hạn chế trong việc linh hoạt thích ứng với yêu cầu mới của thị trường.
Kinh nghiệm trong việc định hướng điều hành và quản lý trung tâm thương mại là yếu tố khó sao chép và áp dụng một cách rập khuôn Trước khi xây dựng TTTM, các nhà đầu tư đều cân nhắc kỹ lưỡng vấn đề này, đặc biệt trong thị trường Việt Nam, nơi mà các tên tuổi lớn như CBRE, Savills, Knight Frank trong lĩnh vực tư vấn và điều hành TTTM vẫn chưa đảm bảo chắc chắn cho sự phát triển bền vững của trung tâm thương mại.
Thị trường hiện vẫn tồn tại nhiều lỗ hổng do phân bố các trung tâm thương mại chưa đều và chưa đáp ứng chuẩn tỷ lệ Ngoài ra, một số phân khúc khách thuê trung lưu đang bị bỏ qua, gây ảnh hưởng đến cân đối cung cầu và sự phát triển bền vững của ngành bất động sản thương mại.
Trong ngành có nhiều rào cản và thách thức lớn, khiến việc xuất hiện của các đối thủ tiềm ẩn ngày càng rõ ràng và dễ đoán trước Điều này tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp chủ động đưa ra các biện pháp phù hợp nhằm chào đón và thích nghi với các đối thủ mới này.
Trong những năm 2013-2014, thị trường trung tâm thương mại (TTTM) dự kiến đón nhận nhiều dự án mới như Vincom Mega Mali Times City, Lotte Mart Ba Đình, và các dự án TTTM của Tập đoàn BĐS Ocean, phản ánh sự sôi động của ngành bất động sản thương mại Tuy nhiên, sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt giữa các TTTM sẽ gia tăng, đặc biệt là giữa Lotte Ba Đình và TTTM Mipec Tower, khi cả hai đều có quy mô diện tích tương đương và mục tiêu khách thuê gần giống nhau, tạo ra áp lực lớn cho các nhà đầu tư và quản lý của các trung tâm này.
Sức mạnh đàm phán của khách thuê
Bảng 1.5 Sự biến động giá và tỷ lệ thuê tại các TTTM trong năm 2012
STT TTTM Tỷ lệ thuê
1 Vincom Mega Mall - Royal City - -
(Bảo cáo Nghiên cứu thị trường Hà Nội CBRE)
Trong bối cảnh kinh tế suy thoái, sức mua của người dân giảm khiến các nhà đầu tư trở nên thận trọng trong việc thuê mặt bằng kinh doanh mới Các diện tích thuê hiện tại cũng thu hẹp lại do tình hình này Để duy trì lượng khách thuê, các trung tâm thương mại đã tiến hành giảm giá thuê, nhằm thu hút và giữ chân khách hàng trong thời điểm khó khăn.
Năm 2013, thị trường bất động sản ghi nhận sự gia tăng đáng kể nhờ sự khai trương của Trung tâm Thương mại Vincom Mega Mali, với diện tích lên đến 230.000m² Dự án này đã có tác động lớn đến thị trường ngành từ giữa năm 2012, khi công bố tỷ lệ thuê kinh doanh đạt tới 80%, mặc dù trung tâm thương mại này chưa mở cửa chính thức hơn một năm sau đó.
Nguồn cung EIA tăng mạnh 50% đã ảnh hưởng đáng kể đến thị trường cho thuê, trong bối cảnh nền kinh tế đang gặp khó khăn và sức mua giảm sút Điều này tạo ra sức mạnh đàm phán vượt trội cho khách thuê, khi họ có nhiều lựa chọn hơn và ít phải chịu áp lực về giá cả Tình hình này đặt ra những thách thức đáng kể cho các nhà cung cấp dịch vụ và doanh nghiệp trong việc duy trì cân đối thị trường và giữ chân khách hàng.
Khách thuê ngày càng có sức mạnh lớn hơn trong lĩnh vực trung tâm thương mại (TTTM), khiến họ liên tục ép các TTTM nhượng bộ về giá thuê, phí dịch vụ và thuế trung gian Sức mạnh gia tăng của khách thuê đang thúc đẩy cạnh tranh ngày càng tăng trong ngành, và có nguy cơ dẫn đến một cuộc chiến về giá cả Nếu các TTTM không sớm tìm ra hướng đi chung và thống nhất quan điểm, ngành trung tâm thương mại có thể sẽ bị suy yếu hoặc thất bại trong cuộc cạnh tranh khốc liệt này.
Sức mạnh đàm phán của các nhà cung cấp
Mỗi trung tâm thương mại (TTTM) có các nhà cung cấp chính đảm bảo hoạt động ổn định theo kế hoạch, bao gồm dịch vụ tư vấn, điều hành và bảo trì hệ thống điện, chiếu sáng, điều hòa, thang máy, báo động hỏa hoạn, dịch vụ an ninh và vệ sinh Các nhà cung cấp này đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì hoạt động liên tục và đảm bảo an toàn cho TTTM Việc phối hợp chặt chẽ giữa trung tâm và các nhà cung cấp giúp tối ưu hóa hiệu quả vận hành, nâng cao trải nghiệm khách hàng và đảm bảo tiêu chuẩn an ninh, vệ sinh.
Dịch vụ tư vấn và điều hành hỗ trợ phát triển cũng như quản lý hoạt động trung tâm thương mại dựa trên kinh nghiệm thực tiễn của các đơn vị cung cấp Trên thị trường, có nhiều nhà cung cấp dịch vụ này, nhưng các tên tuổi lớn như CBRE, Savills, Knight Frank chiếm phần lớn thị trường Các đơn vị này thường phục vụ nhiều trung tâm thương mại cùng lúc, ví dụ như Indochina Plaza và Mipec Tower đều sử dụng dịch vụ của CBRE Dịch vụ này mang tính nhạy cảm cao, bởi việc thay đổi nhà cung cấp thường gây ra chi phí lớn về mặt tài chính và phi tài chính Do đó, các trung tâm thương mại thường hạn chế việc thay đổi đối tác cung cấp dịch vụ và ký kết thỏa thuận lâu dài, điều này giúp giảm sức mạnh chi phối của các nhà cung cấp trong một khoảng thời gian nhất định.
Dịch vụ an ninh và vệ sinh đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì một môi trường sạch đẹp, an toàn và thân thiện tại trung tâm thương mại Các trung tâm thương mại thường thuê ngoài dịch vụ này để giảm thiểu chi phí và nâng cao hiệu quả, thay vì xây dựng đội ngũ riêng Với sự đa dạng của các công ty cung cấp dịch vụ an ninh và vệ sinh trên thị trường, việc tìm kiếm một dịch vụ có chi phí cạnh tranh không quá khó khăn Tuy nhiên, yếu tố quan trọng cần lưu ý là thái độ và tác phong của nhân viên trực tiếp cung cấp dịch vụ, đảm bảo mang lại sự hài lòng tối đa cho khách hàng.
Các dịch vụ kỹ thuật là các dịch vụ hỗ trợ bộ phận kỹ thuật nhằm đảm bảo hệ thống kỹ thuật trong trung tâm thương mại hoạt động hiệu quả nhất Mặc dù đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì hoạt động của các thiết bị, các dịch vụ này thường không có sức mạnh trong đàm phán Việc cung cấp dịch vụ kỹ thuật chuyên nghiệp giúp tối ưu hóa hiệu quả vận hành của trung tâm thương mại, đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro về kỹ thuật.
Sản phẩm thay thế tiềm ẩn
Với sự phát triển của khoa học kỳ thuật, hệ thống internet và mạng xã hội, đã xuất hiện các hình thức bán hàng trực tuyến như các trang thương mại điện tử và gian hàng trên mạng xã hội, tạo ra sản phẩm cạnh tranh với dịch vụ cho thuê mặt bằng kinh doanh truyền thống Sự phát triển của các kênh bán hàng trực tuyến đã làm giảm nhu cầu thuê mặt bằng của các nhà đầu tư, ảnh hưởng đáng kể đến ngành bất động sản thương mại tại các trung tâm thương mại (TTTM).
Vì quy mô nhỏ lẻ, còn nhiều rào cản và nhược điểm, cùng với việc chỉ phù hợp với một ngành kinh doanh hẹp, phương pháp này vẫn chưa thể thay thế dịch vụ cho thuê mặt bằng kinh doanh truyền thống trong tương lai gần.