Đánh giá thực trạng biến động về giá đất ở đô thị trên địa bàn quận hai bà trưng thành phố hà nội

Trong những năm gần đây, tạicác phường ven nội của quận Hai Bà Trưng có tốc độ đô thị hóa rất nhanh;vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trongnhững nguyên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -LÊ THỊ THÙY LINH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT

Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

HÀ NỘI, NĂM 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -LÊ THỊ THÙY LINH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT

Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này làtrung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địaphương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫntrong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Lê Thị Thùy Linh

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảmơn.TS Nguyễn Quang Học đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thựchiện đề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáotại khoa Quản lý đất đai trường Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiệnthuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hai BàTrưng, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hai Bà Trưng đã giúp đỡtôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồngnghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện

đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Lê Thị Thùy Linh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Tổng quan thị trường đất đai 3 1.1.1 Thị trường đất đai trên thế giới 3

1.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam 6

1.1.2.1 Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam 6

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua .10

1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 12 1.2.1 Khái quát chung về giá đất 12

1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 13

1.2.2.1 Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất .13

1.2.2.2 Lãi suất ngân hàng 15

1.2.2.3 Quan hệ cung cầu 15

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 18

1.2.3.1 Yếu tố thông thường 18

1.2.3.2 Yếu tố khu vực 20

1.2.3.3 Yếu tố cá biệt 21

1.2.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 22

1.2.4.1 Nguyên tắc thay thế 22

1.2.4.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 23

1.2.4.3 Nguyên tắc biến động 24

1.2.5 Các phương pháp định giá đất 24

2.2.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 24

1.2.5.2 Phương pháp chiết trừ 26

1.2.5.3 Phương pháp thu nhập 27

1.2.5.4 Phương pháp thặng dư 27

1.2.5.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 28

1.3 Công tác định giá đất trên thế giới và việt nam 28 1.3.1 Công tác định giá đất trên thế giới 28

1.3.1.1 Định giá đất ở Trung Quốc 29

1.3.1.2 Định giá đất ở Úc 29

1.3.1.3 Định giá đất ở Thụy Điển 30

1.3.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam 30

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1 Nội dung nghiên cứu 34 2.1.1 Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển KTXH và sử dụng đất của quận Hai Bà Trưng 34

2.1.2 Công tác định giá đất tại thành phố Hà Nội 34

2.1.3 Tìm hiểu biến động giá đất ở theo quy định tại địa bàn quận Hai Bà Trưng 34

2.1.4 Tìm hiểu biến động về giá đất ở theo giá thị trường tại địa bàn quận Hai Bà Trưng 34

2.1.5 So sánh giá đất ở quy định của nhà nước với giá thị trường 34

2.1.6 So sánh giá trung bình giữa các vị trí 34

2.1.7 Đề xuất một số giải pháp xác định giá đất ở sát với giá thị trường trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 34

2.2 Phương pháp nghiên cứu 34 2.2.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 35

2.2.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35

2.2.3 Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu 35

2.2.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 35

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 36 3.1 Điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển KTXH và sử dụng đất của

quận Hai Bà Trưng 36

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36

3.1.1.1 Vị trí địa lý 36

3.1.1.2 Địa hình 36

3.1.1.3 Khí hậu 36

3.1.1.4 Thuỷ văn 37

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 37

3.1.2.1 Điều kiện kinh tế - xã hội 37

3.1.2.2 Điều kiện cơ sở hạ tầng 38

3.1.3 Tình hình sử dụng đất 39

3.2 Công tác định giá đất tại thành phố Hà Nội 42 3.3 Tìm hiểu biến động giá đất ở theo quy định tại địa bàn quận Hai Bà Trưng 43 3.3.1 Phân loại đường phố và phân loại vị trí 43

3.3.2 Giá đất ở quy định 43

3.3.2.1 Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước 43

3.3.2.2 Giá đất ở quy định trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 44

3.4 Biến động về giá đất ở theo giá thị trường trên địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2010-2014 50 3.4.1 Biến động về giá đất thị trường đường, phố nhóm I 53

3.4.2 Biến động về giá đất thị trường đường, phố nhóm II 54

3.4.3 Biến động về giá đất ở thị trường đường phố nhóm III 55

3.4.4 Biến động về giá đất ở thị trường đường phố nhóm IV 56

3.5 So sánh giá đất quy định của Nhà nước với giá đất thị trường 57 3.5.1 So sánh giá đất quy định của Nhà nước với giá đất thị trường tại đường, phố nhóm I 57

3.6 So sánh giá đất trung bình giữa các vị trí 65 3.7 Đề xuất một số giải pháp xác định giá đất ở sát với giá thị trường trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69

TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 PHỤ LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 41Bảng 3.2: Khung giá đất ở tại đô thị 44Bảng 3.3 Giá đất thành phố Hà Nội trung bình áp dụng cho các nhóm

đường phố trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2010-2014 46Bảng 3.4 Giá đất thị trường trung bình áp dụng cho các nhóm đường phố trên

địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2010-2014 52Bảng 3.5: Mức chênh lệch giá thị trường trung bình và giá quy định tại đường

phố nhóm I 58Bảng 3.6: Mức chênh lệch giá thị trường trung bình và giá quy định tại đường

phố nhóm II 60Bảng 3.7: Mức chênh lệch giá thị trường trung bình và giá quy định tại đường

phố nhóm III 62Bảng 3.8: Mức chênh lệch giá thị trường trung bình và giá quy định tại đường

phố nhóm IV 64Bảng 3.9: Chênh lệch giá trung bình trên các vị trí của các đường phố 66

DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH

Hình 1.1 Quan hệ cung và cầu đất đai 17

Hình 1.2 Quan hệ cung cầu về đất đai trong ngắn hạn 18

Hình 3.1 Cơ cấu các nhóm đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 42

Hình 3.2 Giá đất trung bình theo quy định của Chính Phủ từ năm 2010-2014 48

Hình 3.3 Sự biến động giá đất quy định nhóm I giai đoạn 2010-2014 50

Hình 3.4 Sự biến động giá đất quy định nhóm II giai đoạn 2010-2014 51

Hình 3.5 Sự biến động giá đất quy định nhóm III giai đoạn 2010-2014 52

Hình 3.6 Sự biến động giá đất quy định nhóm IV giai đoạn 2010-2014 53

Hình 3.7 Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm I 57

Hình 3.8 Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm II 58

Hình 3.9 Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm III 56

Hình 3.10 Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm IV 57

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất nước ta sau khi gia nhập WTO đã có những bước phát triển mạnh mẽ vềmọi mặt kéo theo đó là nhu cầu về đất đai ngày một gia tăng Đất đai là mộtnguồn lực trọng yếu cho sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước, là một tàinguyên thiên đặc biệt, là một tài sản quý giá đối với mọi quốc gia vì nó cónhững tính chất như cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thờigian sử dụng Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộgia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất… Tất cảmọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để pháttriển…Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người Đặcbiệt, đối với cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng vìnhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con người, hay như cha ông tathường nói “an cư mới lạc nghiệp” Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sảnxuất đại trà như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đấtđai ngày càng trở nên khan hiếm Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngàycàng cao Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâmhàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất.Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩmquyền và người dân bởi vì giá đất quá cao, có thông tin cho rằng giá đất ở HàNội và Thành phố Hồ Chí Minh còn cao hơn giá đất ở thủ đô Tokyo của NhậtBản Giá đất phản ảnh những mối quan hệ nội tại giữa đất đai và với các yếu

tố khác (cung cầu của thị trường, thị trường tiền tệm chứng khoán hay hệthống chính sách pháp luật của nhà nước, ) Giá đất chịu tác động tổng hợpcủa nhiều yếu tố Do vậy, công tác định giá đất cần phải được thực hiện mộtcách chính xác và thường xuyên để giúp các cơ quan quản lý Nhà nước về đấtđai Khi định giá đất của một địa phương hay một khu vực chúng ta cần vànên tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất một cách toàn diện, khoa

học, sử dụng các phương pháp biện chứng và duy vật lịch sử Tất cả sẽ tạo nên một

cơ sở vững chắc cho việc định giá chính xác, nhất là phù hợp với thị trường hiện tạicủa một khu vực nhất định

Quận Hai Bà Trưng là một quận nội thành nằm ở phía Đông Nam của Hà Nội,

có vị trí thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội Trong những năm gần đây, tạicác phường ven nội của quận Hai Bà Trưng có tốc độ đô thị hóa rất nhanh;vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trongnhững nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồithường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khingười sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên, dẫn đến tình trạng thắcmắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đấtđai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách,pháp luật về đất đai tại địa phương

Xuất phát từ thực tiễn trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trongcông tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường tôi xin

tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá thực trạng biến động về giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Hai Bà Trưng - thành phố Hà Nội" dưới sự hướng dẫn của

TS Nguyễn Quang Học - Giảng viên khoa Quản lý đất đai - Học viện nông nghiệpViệt Nam, cùng với sự giúp đỡ của Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hai BàTrưng, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hai Bà Trưng

2 Mục đích và yêu cầu và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Tổng quan thị trường đất đai

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫnnhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Đó là nơi trao đổi hànghoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kếtvới nhau thông qua trao đổi hàng hoá

Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai tại mộtthời điểm nhất định Thực chất thị trường này đã có từ lâu đời nhưng nó tồn tại ởnhững dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau Hiện nay, thị trường đất đai

là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tếcủa CNTB cũng như trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN

Đối với Việt Nam, do lịch sử để lại, thị trường đất đai mới được hình thành vàchính thức công nhận sau Luật Đất đai 1993 và bộ Luật Dân sự được ban hành Ởnước ta không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, mà chủ thể lưu thôngthực tế là QSDĐ Điều này được khẳng định tại khoản 1 điều 5 Luật Đất đai 2003:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu” Tuy nhiên QSDĐđối với đất đai của chúng ta cũng đã được mở rộng gần tới quyền sở hữu đối với cáctài sản thông thường khác Theo đó QSDĐ bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sửdụng thể hiện qua các hoạt động trong thị trường BĐS như: chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, gópvốn bằng QSDĐ Như vậy trừ quyền định đoạt thuộc về Nhà nước - đại diện chủ sởhữu, người sử dụng đất có quyền tự quyết khá lớn trong việc sử dụng thửa đất củamình theo đúng quy định của pháp luật

1.1.1 Thị trường đất đai trên thế giới

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển củathị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá Đất

đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếngđất và tương quan cung cầu đất Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác độngbởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp

lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hếtcác nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai tròcủa mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền KT - XH.Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã đượcxác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không tái tạocủa đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh

tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các quốc gia này thường ápdụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đốivới thị trường đất đai Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngànhecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất.Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tưnước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu

đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu

tư nước ngoài thì Chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp

Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây lànguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại NhậtBản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 và sau đó Chính phủ Nhật đã phải khống chếmức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vàonhững năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh.Tại Nhật năm 1992, giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn

đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990

đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm 1991

-1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trongthị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằmgiúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới

Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnhhưởng đến hoạt động KT - XH không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới.Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồngthời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàngtăng mạnh Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ (FED), liên tục cắt giảm lãisuất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ, giúp nước Mỹ tránh khỏi một cuộc suythoái về kinh tế

Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang pháttriển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đaitheo hướng tích cực Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đãthi hành chính sách hạn điền và những qui định hạn chế quyền chuyển nhượng đấtđai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theopháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bấthợp pháp Những người đã nhận QSDĐ nông nghiệp không được sử dụng trongvòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng Ở Rumani, một số mảnh đất

bị qui định không được bán trong vòng 10 năm hoặc thậm chí có mảnh không đượcbán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bánđất cho mình Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượngnhững mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước Nhiều nướcthuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơnthuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khảnăng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khảnăng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mởrộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai.Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đấtđai Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thuhút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớnnhư Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở

nước ngoài Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thếhội nhập hiện nay.

1.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam

1.1.2.1 Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử KT - XH của đất nước trong mấy thập kỷqua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thịtrường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt đượcđưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trườngđất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1945:

Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội: xã hội phong kiến và xã hội thựcdân nửa phong kiến Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồntại Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân chođịa chủ, thực dân Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền

* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980:

Sau cách mạng tháng tám năm 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bảnluật quan trọng quy định về đất đai Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đãkhẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu

cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Các hoạtđộng giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đãxuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thốngtập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau Mặc dùkhông có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch BĐS, song Nhà nước vẫnthừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước

bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất

* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992:

Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và

nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Từ năm 1986, mặc dù đã xác địnhđường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật Đất đai năm 1988vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức” Tuy nhiên,

để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được thừa

kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, saukhi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì đượcquyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó” Như vậy trong giai đoạn này pháp luật khôngcho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS Nhưng trên thực

tế, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thứcmua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua vàngười bán

Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khíchthúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triểnrộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sảnxuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển,điều 18, Hiến pháp năm 1992 qui định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cánhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ,khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhànước giao theo quy định của pháp luật” Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu

là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ, việc mua bán BĐS cũng cónghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và QSDĐ (chuyển nhượng đất) gắnliền với BĐS đó

* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay:

Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn nàyđánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quyhướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này Luật Đất đai 1993 đã cụ thểhoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhànước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp

quyền sử dụng đất” (khoản 2, điều 3, Luật Đất đai 1993) Lần đầu tiên khái niệmgiá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuếchuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sảnkhi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khunggiá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật Đất đai1993) Như vậy, từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động vàphát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Từchỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nayđược thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều ngườidân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ởmột cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu

tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bốxóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăngtrưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhucầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong bốicảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn ở nội địa hay từ nước ngoài gửi về đãchuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS Tiếp đó Bộ Luật Dân sự năm 1995 đã

cụ thể hóa việc chuyển QSDĐ đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Nhữngnhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố cơbản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995 Cơn sốt nhà đấtđược bắt đầu từ các thành phố lớn như: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh sau đó lanrộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước Lượng hàng hoá BĐS thamgia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7 - 10 lần so với các năm trướcđây với mức giá tăng bình quân 4 - 5 lần Một phần các BĐS tham gia giao dịchnhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần khôngnhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu á,

các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thịtrường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998, thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằngviệc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993,trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại QSDĐ, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ đốivới hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nướcgiao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,góp vốn bằng QSDĐ Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nềnkinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp địnhthương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng Thêm vào đó,đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, chínhquyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian KT -

XH đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển KT - XH, quy hoạch đất đai và quyhoạch phát triển mở mang đô thị Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọngcho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tưtìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón đầu, làm gia tăng đột biến vềcầu, góp phần hình thành cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm

2001 kéo dài đến cuối năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 với những quyđịnh mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Luật Đất đai này đã quyđịnh nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng

đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường QSDĐ được coi làtài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọnhình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đấtphù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ

thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhấtvới các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sửdụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗtrợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đấtnông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảođảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất Từkhi Luật Đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghịđịnh 181/2004/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băngtrong một thời gian khá dài.

Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thịtrường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằmthu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhàcùng với QSDĐ ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực Nhiều mảngthị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ caocấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch Và thị trường BĐS đãdiễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007

Giai đoạn cuối năm 2008, Việc tính thuế lũy tiến vào bất động sản( 28/2/2008), chính sách thắt chặt tiền tệ của chính phủ nhằm đối phó với lạm phát,tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới bắt nguồn từ Mỹ, tâm

lý nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình Cho nênthị trường bất động sản có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống, điều đógây ra sự lúng túng và phân tâm cho tất cả mọi người tham gia, nhất là đối vớinhững thị trường đang phát triển như Việt Nam

Năm 2008, thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi Đến năm 2010, đầu năm

2011, theo quy hoạch phát triển kinh tế, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển

mở mang đô thị, triển khai hạ tầng cơ sở mới thì thị trường bất động sản trở nên sôiđộng và rất hấp dẫn trong thời điểm này Nhưng khi Nghị quyết số 11/NQ-CP banhành ngày 24/02/2011 về kiềm chế lạm phát, giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín

dụng của khu vực phi sản xuất thì thị trường bất động sản đã dần trở nên trầm lắng

và có nguy cơ đóng băng

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toànthoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:

* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát

Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗquan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanhđất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các

cơ quan quản lý Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là chúng tachưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sựphát triển kinh tế - xã hội Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa chínhthức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và cácbiện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đaivừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của Nhà nước.Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế,thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do vậy hầu hết các quan hệ chuyểnnhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thịtrường không chính thức

*Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường

Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường vớinhững cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống

xã hội Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vàocác năm 2001 – 2003 và 2007 – 2008 Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăngđột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh độtbiến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đãgây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư Ngoài racòn có những đợt đóng băng vào giai đoạn đầu năm 2004 – cuối năm 2006, năm

2007 và năm 2008 Nguyên nhân chính là do sự thiếu quản lí về thị trường BĐScũng như việc đầu tư không hợp lí và việc áp dụng thuế lũy tiến BĐS đã làm nhucầu về đất giảm đáng kể Từ năm 2009 đến đầu năm 2011 thị trường bất động sảnkhởi sắc, nhu cầu mua nhà đất của người dân tăng cao, đến giữa năm 2011 đến naythị trường lại rơi vào trạng thái trầm lắng.

* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu đượcthực hiện theo phương thức trao tay Các bên mua bán phần nhiều không làm thủtục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đấtcủa tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâmnhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuếcho Nhà nước Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”, “trung tâm” loại này; ở thànhphố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “vănphòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà đất bất hợp pháp Theo ước tính có tới 70 –80% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng các quan hệ ngầmvới phương thức mua bán trao tay

Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai còn

bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và quản lýmột hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường

có sự quản lý của Nhà nước Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng

tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được của thị trường đấtđai ở Việt Nam những năm qua Việc xây dựng một thị trường đất đai có tổ chứcvới sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bứcthiết của thực tiễn

1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

1.2.1 Khái quát chung về giá đất

Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được

biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, chomột mục đích sử dụng nhất định Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giáđất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất, hay giá đất là giá bánquyền sở hữu đất Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất,của tài sản đất, mà do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành Có thể nói, đấtđai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác nên khó thể tính đúng, tính đủgiá trị của đất Giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoahọc cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định củanền KT - XH.

Thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quyđịnh và giá đất hình thành trên thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên

cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nướcquy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước Cả 2loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất doNhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạngthái động

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức,

hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Giá đấtđược quy định là giá QSDĐ Tại điều 4 Luật Đất đai 2003 nêu rõ: “Giá quyền sửdụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặcđược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”

1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm vàchú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tốcực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất

là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồntài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như:địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

1.2.2.1 Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất.

Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Khinghiên cứu về nó Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra nhữngcăn cứ hình thành giá đất” Theo Mác: “Địa tô là một phạm trù nêu ra dùng đểchỉ số tiền mà nhà tư bản thuê đất phải trả cho địa chủ, số tiền này nhà tư bảnphải trả trong suốt thời gian thuê đất” Điều đó chứng tỏ rằng địa tô là tiền trảcho việc sử dụng đất và nó thuộc về địa chủ là người sở hữu ruộng đất Địa tô

có được là một phần lợi nhuận mà nhà tư bản thu được từ hoạt động sản xuấtkinh doanh trên đất, khi lợi nhuận tăng lên làm cho địa tô tăng lên từ đó giáđất cũng tăng theo Tùy theo tính chất mà các nhà nghiên cứu chia địa tôthành các loại khác nhau

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu nhữngmảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêuthụ hơn…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Đây là độ chênh lệchgiữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Nguồn gốc của địa tôchênh lệch là do lao động tạo ra Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênhlệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và laođộng ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vịtrí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này Địa tô chênh lệch Inói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó

có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản

mà do điều kiện tự nhiên tạo ra

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đemlại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhautrên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau Địa tô chênh lệch II cho thấykhả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất cóhai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theo côngthức sau:

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi rangoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá

cả sản xuất Trong chế độ CNTB, người sở hữu đất cho thuê đất nhất loạt thu về sốđịa tô nhất định, loại này không kể tốt hay xấu Đây là số chênh giá trị hàng nông sảnvượt quá giá cả sản xuất Trong một thời gian dài, kỹ thuật sản xuất nông nghiệp lạchậu hơn so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản nông nghiệptương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỷ trọng lớn có thể thuê được nhiều công nhân,làm ra càng nhiều giá trị thặng dư Trong điều kiện đầu tư giống nhau, tỷ suất giá trịthặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị thặng dư nhiều hơn trong côngnghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả sản xuất, số chênh của nóchính là địa tô tuyệt đối Sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hìnhthành địa tô tuyệt đối Vì vậy việc quốc hữu hoá ruộng đất, xoá bỏ độc quyền tư hữu vềruộng đất sẽ xoá bỏ địa tô tuyệt đối

1.2.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thểthay đổi tăng hay giảm Khi lãi suất ngân hàng cao thì số tiền lưu thông trên thịtrường để mua đất sẽ giảm xuống vì nhà tư bản nhận thấy tiền gửi vào ngân hàng sẽ

có lợi hơn là mua đất để thu địa tô Ngược lại khi lãi suất ngân hàng giảm xuống, nhà

tư bản có xu hướng huy động tiền vào mua đất Vấn đề đặt ra là số tiền mua đất nàytăng lên do tâm lí người bán đất sẽ để lại đất thu địa tô lợi hơn là bán để lấy tiền gửivào ngân hàng với lợi nhuận thấp hơn Trong đà tăng trưởng KT - XH nói chung thìlãi suất có xu hướng giảm do giá đất sẽ ngày càng tăng

Thông thường người chủ đất căn cứ vào mức lãi suất ngân hàng bình quântrong một thời gian nhất định có thể đảm bảo an toàn tránh những nhân tố cá biệt

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt

xảy ra Lãi suất ngân hàng trong cùng một quốc gia là xấp xỉ như nhau không chênhlệch nhiều Lãi suất ngân hàng quyết định đến giá đất nói chung và không quyếtđịnh đến chênh lệch giá đất giữa nông thôn với đô thị.

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, vớimối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết vàđưa ra công thức xác định giá đất:

1.2.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất vàlàm cho giá đất luôn biến động

Hình 1.1 Quan hệ cung và cầu đất đai

Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cânbằng Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung

và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhàtăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển

từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1

Địa tô Giá đất=

Lãi suất ngân hàng

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến cóphần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đềnày có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thịtrường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi nàysang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương docác yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địaphương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cầnphải sử dụng công cụ tài chính, nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu

vì cung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai 2003, hiện ởnước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là:giá do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận Vềnguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường Giáđất do Nhà nước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nướcvới người sử dụng đất vì không thể thoả thuận về giá đất trong mối quan hệnày Nếu giá đất do Nhà nước quy định không sát giá thị trường thì cũng là

do chúng ta không thể làm được điều đó Trong mối quan hệ giữa Nhànước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thịtrường nếu có thể (đấu giá QSDĐ)

Giá

G1

Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trongthời gian ngắn Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượngđất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nóthay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên

D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất

cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống bằng việcđiều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, cho chuyểnmục đích sử dụng đất Do đó, chất lượng quy hoạch là yếu tố quyết định sao chovừa đảm bảo cung về đất cho phát triển KT - XH, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý

cơ cấu giữa các loại đất

Đối với Việt Nam, "nhu cầu của thị trường" đã được xác định là một trongnhững căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật Đất đai 2003 Trình tự,thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 cũng thuận lợi hơnnhiều so với Luật Đất đai 1993

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành định giáBĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà định giá đãtổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu :

1.2.3.1 Yếu tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổbiến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trongđiều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụthể cho các loại đất

a Yếu tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằngcác chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử

dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt :

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm

vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc : Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quantrọng trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởngnhiều tới giá đất

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của cácthửa đất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất

có khác biệt rất lớn Do vậy, Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vôcùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tínhtối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữahiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì Thuế tăng thì tíchlũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp.Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đấtgiảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

-Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng cónhững tác động tới giá đất

b Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởngcủa nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu,

tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Khi nhân khẩu tăng cao, nhucầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất Tố chất nhân khẩu thường có tương quanvới trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu vàgiá đất loại này Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đôthị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổinày làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng

c Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Nhân tố xã hộiảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổnđịnh của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độrủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn Khi lòng tincủa nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn

sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đấttăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng

sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnhhưởng đột xuất tới giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúcđẩy quá trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng caokhi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vựcthông thường

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân.Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồnthịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác độnglàm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xuthế của chu kì kinh tế.

- Mức độ dự trữ và đầu tư : Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quanthuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Nhưvậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thểkhái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức

độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trongthị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tưtrong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng

do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay mộtkhoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu

tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tìnhhình về biến động mức lãi suất

- Ngoài ra các yếu tố như : tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thunhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan

hệ cung - cầu về đất đai và giá đất

1.2.3.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi cóđất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnhhưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối vớicác khu vực khác

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủyếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ Đó là: đường nước ngầm, điện lực,điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnhviện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ

và cự li

- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đờisống của cộng đồng Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng gópphần quyết định đến giá đất

- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong khuvực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phânkhu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị

1.2.3.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũnggọi là nhân tố thửa đất ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởngđến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễdàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệuquả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụngnên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng : Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còncác dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … đều không thuận lợi choviệc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá caonên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố

cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xâydựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa đểđến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay gócphố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng

và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

1.2.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của bamặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu Những nhân tố nàylại luôn ở thế biến động

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những nguyên tắckinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đếnquan niệm giá thị trường Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một cách riêng

rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liền vớinhau và bổ sung cho nhau Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủ theo cácnguyên tắc cơ bản sau:

1.2.4.1 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không baogiờ giữ nguyên Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay đổithửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị trường (xuthế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất,…) đối với loại thửa đất đó.Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của conngười cũng thay đổi không ngừng Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường,nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợpvới thị trường tại thời điểm định giá

Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộcvào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việcđịnh giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá “Nguyêntắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm những thay đổi về chínhsách đất đai của Nhà nước; về sự biến động của thị trường đất đai.

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bảnbiểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rông, làmột trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

1.2.4.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tạithời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trongsuốt một khoảng thời gian xác định cho trước

Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật chất

và về mặt pháp luật

- Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụngtốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho mộtngười cụ thể)

- Xét về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sửdụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa nhận vàbảo hộ

Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không chỉ nóiđến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực từ một thửađất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá được bằng tiền Nhưng nó làmột chỉ tiêu không thể không tính đến trong định giá bất động sản và trong mộtchừng mực nào đó nó được vật chất hoá như là một chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất củabất động sản

1.2.4.3 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó làkết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hìnhthành giá thì luân nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hìnhthành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến độngchung của chúng.

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cábiệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của nhữngnhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệnhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dựtính giá đất cho tương lai Do đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính cóquan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất, không những phải dự tínhchính xác sự biến động giấ đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theonguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩncủa thời gian định giá thì mới xác định được giá đất hợp lý và chính xác

Điều cần chú ý là các nguyên tắc không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ trựctiếp và gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải hiểu biết đầy

đủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng mộtcách tổng hợp mới nắm được giá đất chính xác

1.2.5 Các phương pháp định giá đất

Công tác định giá đất của Việt Nam mới được chính thức đi vào cuộcsống Các quy định về phương pháp định giá đất đã dần dần được cụ thể hoá.Trước đây, các phương pháp định giá được quy định theo Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007, bao gồm 4 phương pháp: phương pháp so sánh trựctiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, và phương pháp thặng dư.Hiện nay, áp dụng luật đất đai 2013, tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnhbảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất bổ sung thêmphương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

2.2.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bướcsau đây:

* Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

- Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự(thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụngđất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất, Nộidung thông tin thu thập bao gồm:

+ Giá đất;

+ Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạtầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểmchuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnhhưởng đến giá đất

- Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn:

+ Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;

+ Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản

+ Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượnghoặc người nhận chuyển nhượng cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp

- Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thuthập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên,kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửađất cần định giá

* Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của

các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

- Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửađất so sánh với thửa đất cần định giá;

- Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đấtcần định giá

* Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách t c tính c a th a ủa thửa đất cần định giá được xác định bằng cách ửa đất cần định giá được xác định bằng cách đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách ần định giá được xác định bằng cách định giá được xác định bằng cách t c n nh giá được xác định bằng cách c xác định giá được xác định bằng cách nh b ng cách ằng cách



Mức điều chỉnh về giá do các yếu

tố khác biệt của từng thửa đất sosánh với thửa đất cần định giá

* Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối vớicác mức giá ước tính của thửa đất cần xác định giá đã xác định tại bước 3; Giá đấtcủa thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đátước tính không quá 10%

1.2.5.2 Phương pháp chiết trừ

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiếnhành các bước sau đây:

* Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

* Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất

động sản so sánh theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài

sản gắn liền với đất của

bất động sản so sánh

= Giá trị xây dựng mới tại

thời điểm định giá đất  Giá trị hao mòn

* Bước 3: Ước tính giá đất của bất động sản so sánh theo công thức sau:

Giá trị đất của bất

động sản so sánh =

Giá trị bất độngsản so sánh 

Giá trị hiện tại của tài sảngắn liền với đất của bấtđộng sản so sánh

Vi c ệt của ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách c tính giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách ủa thửa đất cần định giá được xác định bằng cách t c a b t ất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách động sản so sánh thực hiện theo công ng s n so sánh th c hi n theo công ản so sánh thực hiện theo công ực hiện theo công ệt của

th c sau: ức sau:

Đơn giá của bất

động sản so sánh =

Giá trị đất của bất động sản so sánhDiện tích thửa đất của bất động sản so sánh

* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

1.2.5.3 Phương pháp thu nhập

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

* Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần

* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa